租賃合同審查要點(diǎn)總結(jié)在商業(yè)活動與日常生活中，租賃合同的身影無處不在，小到辦公工位的短期租賃，大到整棟樓宇的長期合作，一份條款清晰、權(quán)責(zé)明確的租賃合同是保障交易雙方合法權(quán)益、預(yù)防潛在糾紛的基石。作為合同審查的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，細(xì)致入微的審閱不僅能規(guī)避風(fēng)險，更能為后續(xù)的順利履約鋪平道路。本文將結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，對租賃合同審查中的核心要點(diǎn)進(jìn)行梳理與總結(jié)，以期為相關(guān)從業(yè)者提供有益參考。一、合同主體資格的審慎核查合同主體的適格性是合同成立并生效的前提，亦是審查工作的首要環(huán)節(jié)。對于出租方，務(wù)必核實(shí)其對租賃物是否享有合法的出租權(quán)。通常需審查其身份證明文件（自然人身份證、法人或其他組織的營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)資質(zhì)證明），并要求提供租賃物的權(quán)屬證明，如房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證等，或能證明其有權(quán)出租的其他文件，如產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)委托書等。需特別注意，若租賃物存在共有情況，應(yīng)確認(rèn)其他共有人是否同意出租；若出租方為轉(zhuǎn)租，則需審查其與原出租人之間的租賃合同，明確其是否享有轉(zhuǎn)租權(quán)及轉(zhuǎn)租的期限限制。對于承租方，則需關(guān)注其營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍是否與租賃用途相符（特別是經(jīng)營性租賃），以及其實(shí)際履約能力。必要時，可通過企查查等工具對其工商信息、涉訴情況進(jìn)行初步了解，避免與“空殼公司”或信用狀況不佳的主體簽訂合同。二、租賃標(biāo)的物的明確與描述租賃標(biāo)的物是合同的核心，其描述必須清晰、具體，避免產(chǎn)生歧義。應(yīng)明確租賃物的具體位置、門牌號碼，以及租賃的范圍，例如是整棟、整層、還是具體的房間編號。對于面積，需注明是建筑面積還是使用面積，并核實(shí)該面積數(shù)據(jù)的來源及準(zhǔn)確性，必要時可約定實(shí)測面積與合同約定面積不符時的處理方式。租賃物的用途條款亦至關(guān)重要。合同中應(yīng)明確約定租賃物的具體用途，如辦公、商業(yè)、工業(yè)、居住等。該用途必須符合租賃物的規(guī)劃性質(zhì)，且承租方不得擅自改變。若承租方確有改變用途的可能，應(yīng)在合同中明確約定需事先征得出租方書面同意，并辦理相關(guān)審批手續(xù)，否則出租方有權(quán)解除合同并要求賠償損失。三、租賃期限與續(xù)租條款的厘清租賃期限的起算點(diǎn)和終止點(diǎn)應(yīng)明確約定，通常有“自X年X月X日起至X年X月X日止”或“自租賃物交付之日起算X年”等方式，需根據(jù)實(shí)際情況選擇并清晰表述。根據(jù)《民法典》規(guī)定，租賃期限不得超過二十年，超過部分無效。因此，對于長期租賃，需特別注意此上限。續(xù)租條款是保障承租方長期穩(wěn)定使用租賃物的重要手段。應(yīng)明確約定租賃期滿后，承租方是否享有優(yōu)先承租權(quán)。若有，則需約定行使優(yōu)先承租權(quán)的條件、期限及方式。同時，對于續(xù)租的租金確定方式也應(yīng)有所約定，例如參考屆時市場行情協(xié)商確定，或約定一個明確的調(diào)整幅度。四、租金、押金及其他費(fèi)用的清晰約定租金條款是合同的核心經(jīng)濟(jì)條款，必須精確無誤。應(yīng)明確租金標(biāo)準(zhǔn)（如每月每平方米多少金額，或每月固定總金額）、租金總額、支付方式（銀行轉(zhuǎn)賬、支票等）、支付周期（月付、季付、年付等）及具體的支付日期。建議約定明確的收款賬戶信息，包括賬戶名稱、開戶行、賬號，以避免支付對象錯誤。押金（或稱保證金）的性質(zhì)、金額、支付方式及退還條件也需詳細(xì)約定。通常押金用于擔(dān)保承租方履行合同義務(wù)，如按時支付租金、妥善使用租賃物等。合同中應(yīng)明確租賃期滿或合同解除后，在承租方無違約行為且結(jié)清所有應(yīng)付款項(xiàng)、辦妥退租手續(xù)后，出租方應(yīng)在多長時間內(nèi)將押金無息退還。同時，需約定出租方有權(quán)從押金中扣除承租方應(yīng)付未付的款項(xiàng)或因承租方違約造成的損失。除租金和押金外，還需明確租賃期內(nèi)其他相關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方，如水、電、燃?xì)狻⑴瘹?、物業(yè)管理費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、電話費(fèi)、電視收視費(fèi)、房屋租賃稅費(fèi)等。各項(xiàng)費(fèi)用的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)方式及繳費(fèi)時間也應(yīng)盡可能清晰。五、租賃物的交付與返還標(biāo)準(zhǔn)租賃物的交付是合同履行的起點(diǎn)。應(yīng)約定明確的交付時間、交付條件（如租賃物應(yīng)達(dá)到何種裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施設(shè)備狀況等）及交付方式。建議簽署《租賃物交接確認(rèn)書》，詳細(xì)列明租賃物的狀況、附屬設(shè)施設(shè)備清單、數(shù)量及完好程度，并可附照片或視頻作為佐證，以避免后續(xù)因交付標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生爭議。租賃期滿或合同解除后的返還條款同樣重要。應(yīng)約定承租方返還租賃物的時間、返還狀態(tài)（如是否需恢復(fù)原狀、或按現(xiàn)狀返還，裝修部分如何處理等）。對于租賃期內(nèi)承租方添置的可移動物品和不可移動的裝修、改善，其歸屬和處理方式應(yīng)事先明確約定。六、雙方權(quán)利義務(wù)與違約責(zé)任的平衡合同雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)盡可能約定得全面且平衡。出租方的主要權(quán)利是收取租金，主要義務(wù)包括保證承租方對租賃物的合法使用權(quán)、負(fù)責(zé)租賃物主體結(jié)構(gòu)的維修（除非合同另有約定）、協(xié)助承租方辦理必要的租賃登記備案手續(xù)等。承租方的主要權(quán)利是按照合同約定使用租賃物，主要義務(wù)包括按時足額支付租金及其他費(fèi)用、妥善保管和使用租賃物、未經(jīng)出租方同意不得擅自轉(zhuǎn)租、分租、改變租賃物結(jié)構(gòu)或用途等。違約責(zé)任條款是合同的“牙齒”，是保障合同履行的關(guān)鍵。應(yīng)針對雙方可能出現(xiàn)的違約情形分別約定明確的違約責(zé)任。例如，出租方逾期交付租賃物、擅自提前收回租賃物、未能履行維修義務(wù)等，應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任（如支付違約金、賠償損失等）；承租方逾期支付租金、擅自轉(zhuǎn)租、損壞租賃物、擅自改變用途、逾期返還租賃物等，應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任（如支付逾期付款違約金、出租方有權(quán)解除合同、沒收押金、要求賠償損失等）。違約金的計算方式應(yīng)具體明確，如按日計算的標(biāo)準(zhǔn)、違約金總額的上限等，避免使用“賠償一切損失”等模糊表述。七、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓與續(xù)租的特別約定未經(jīng)出租方書面同意，承租方不得擅自轉(zhuǎn)租，這是基本原則。若合同允許承租方轉(zhuǎn)租，則需明確轉(zhuǎn)租的條件、程序、轉(zhuǎn)租期限限制（不得超過原租賃合同期限），以及轉(zhuǎn)租收益的歸屬等。同時，應(yīng)約定承租方對次承租人的行為向出租方承擔(dān)連帶責(zé)任。關(guān)于租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓（即合同主體的變更），亦需征得出租方同意，并明確轉(zhuǎn)讓的條件和程序。八、合同的變更、解除與終止條件合同的變更和解除條件應(yīng)符合法律規(guī)定，并盡可能具體。除法定解除情形外，可約定一些特定的解除條件，例如承租方逾期支付租金達(dá)到一定期限、出租方未能按約定提供符合條件的租賃物等。合同解除后的善后處理，如租金結(jié)算、押金返還、租賃物返還等，也應(yīng)一并約定。九、不可抗力與爭議解決方式不可抗力條款是合同的常規(guī)條款，應(yīng)明確不可抗力的定義、范圍，以及發(fā)生不可抗力事件后雙方的通知義務(wù)、責(zé)任免除及合同如何處理等。爭議解決方式的選擇至關(guān)重要。應(yīng)明確約定，合同在履行過程中發(fā)生爭議時，雙方應(yīng)首先友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，是選擇向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟，還是提交某仲裁委員會進(jìn)行仲裁。若選擇訴訟，應(yīng)約定明確的管轄法院；若選擇仲裁，應(yīng)明確仲裁機(jī)構(gòu)的名稱。十、其他重要條款的關(guān)注除上述核心條款外，還需關(guān)注合同的生效條件、未盡事宜的處理方式（如可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力）、合同附件的效力（合同附件是合同不可分割的組成部分）、通知與送達(dá)條款（明確雙方的聯(lián)系方式及送達(dá)地址，確保通知的有效性）等。此外，對于一些特殊類型的租賃，如商鋪?zhàn)赓U，還需關(guān)注是否涉及廣告位使用、門頭裝修、營業(yè)時間限制等特殊約定。結(jié)語租賃合同的審查是一項(xiàng)系統(tǒng)性、細(xì)致性的工作，需要審查者具備扎實(shí)的法律知識和豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，