物業(yè)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)巡查與應(yīng)對指南一、適用范圍與核心目標(biāo)本指南適用于住宅小區(qū)、商業(yè)綜合體、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等物業(yè)類型的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)巡查工作，覆蓋物業(yè)經(jīng)理、工程主管、安保隊(duì)長、環(huán)境專員等崗位人員。核心目標(biāo)是通過標(biāo)準(zhǔn)化巡查流程，提前識別設(shè)施設(shè)備、消防安全、公共秩序、環(huán)境綠化等領(lǐng)域的潛在風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)“早發(fā)覺、早報(bào)告、早處置”，最大限度降低安全發(fā)生率，保障業(yè)主/用戶生命財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)物業(yè)區(qū)域正常運(yùn)行秩序。二、巡查執(zhí)行全流程（一）巡查前：明確任務(wù)與準(zhǔn)備制定巡查計(jì)劃根據(jù)物業(yè)類型（如住宅區(qū)側(cè)重消防通道、電梯安全；商業(yè)區(qū)側(cè)重用電負(fù)荷、商戶消防合規(guī)）、季節(jié)特點(diǎn)（雨季查排水防澇、冬季查管道防凍）、歷史風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)（如往年夏季高頻出現(xiàn)電梯故障）制定月度/周/日巡查計(jì)劃。明確巡查頻次：高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域（如配電室、消防泵房）每日1次；中風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域（如電梯、樓道消防設(shè)施）每周2次；低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域（如綠化帶、休閑設(shè)施）每周1次。準(zhǔn)備工具與資料工具：巡查記錄表（紙質(zhì)/電子）、手電筒、測電筆、對講機(jī)、相機(jī)（拍攝問題現(xiàn)場）、卷尺、溫度計(jì)（用于檢測配電箱等設(shè)備溫度）。資料：物業(yè)區(qū)域平面圖、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)清單（標(biāo)注重點(diǎn)區(qū)域及常見風(fēng)險(xiǎn)類型）、相關(guān)法規(guī)文件（如《消防法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》）。人員分工與培訓(xùn)按區(qū)域或風(fēng)險(xiǎn)類型劃分小組（如工程組負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備、安保組負(fù)責(zé)消防與秩序、環(huán)境組負(fù)責(zé)綠化與清潔），每組2-3人，明確組長（負(fù)責(zé)統(tǒng)籌與上報(bào)）。巡查前10分鐘召開短會(huì)，強(qiáng)調(diào)當(dāng)日巡查重點(diǎn)（如暴雨后需檢查地下車庫排水），明確溝通對講機(jī)頻道及緊急聯(lián)系人（物業(yè)經(jīng)理*經(jīng)理）。（二）巡查中：區(qū)域覆蓋與風(fēng)險(xiǎn)識別按“先重點(diǎn)后一般、先室內(nèi)后室外”原則逐區(qū)域巡查，重點(diǎn)關(guān)注以下類別風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：1.設(shè)施設(shè)備類風(fēng)險(xiǎn)電梯系統(tǒng)：檢查轎廂內(nèi)緊急報(bào)警按鈕、通話是否正常；轎廂門開關(guān)有無異響、卡頓；機(jī)房制動(dòng)器、鋼絲繩有無磨損；維保記錄是否在有效期內(nèi)。配電設(shè)施：查看配電箱有無過熱、異味；線路絕緣層是否老化；接地線是否牢固；電表讀數(shù)有無異常波動(dòng)（如夜間用電量突增）。給排水系統(tǒng)：檢查地下室管道有無漏水；水泵運(yùn)行聲音是否正常；閥門是否靈活；化糞池液位是否超標(biāo)（觀察井蓋有無溢出痕跡）。2.消防安全類風(fēng)險(xiǎn)消防通道：樓道、樓梯間是否堆放雜物；消防通道標(biāo)識是否清晰；地下車庫防火卷簾能否正常升降。消防設(shè)施：滅火器壓力是否正常（指針在綠色區(qū)域）；消火栓箱內(nèi)水帶、水槍是否齊全；煙感/溫感探測器有無遮擋；應(yīng)急照明、疏散指示燈是否亮起。用電安全：有無私拉亂接電線；電動(dòng)車是否在樓道內(nèi)充電；商戶廚房油煙管道是否定期清洗（查看記錄）。3.公共秩序類風(fēng)險(xiǎn)高空拋物：觀察樓外立面有無堆放物（如花盆、空調(diào)外機(jī)）；樓下地面有無異常墜物痕跡；設(shè)置警示標(biāo)識的區(qū)域是否違規(guī)停放車輛（如消防通道）。車輛管理：出入口道閘是否正常；停車位有無占用消防通道；地下車庫照明、監(jiān)控是否全覆蓋；充電樁有無損壞漏電風(fēng)險(xiǎn)。人員出入：安保人員是否嚴(yán)格執(zhí)行訪客登記；單元門禁系統(tǒng)是否失效；監(jiān)控室屏幕有無黑屏（重點(diǎn)查看電梯、出入口畫面）。4.環(huán)境與綠化類風(fēng)險(xiǎn)地面隱患：地磚、石材是否松動(dòng)（尤其雨天易滑）；窨井蓋是否破損、移位；路燈桿、宣傳欄有無銹蝕傾斜。綠化安全：行道樹枯枝是否過高（易墜落）；綠籬有無帶刺枝條裸露（兒童活動(dòng)區(qū)域需重點(diǎn)排查）；噴泉、池塘護(hù)欄是否牢固（防止溺水）。衛(wèi)生管理：垃圾房是否封閉、無異味；垃圾桶是否滿溢；公共衛(wèi)生間有無積水、漏電。5.其他特殊風(fēng)險(xiǎn)施工區(qū)域：裝修現(xiàn)場是否辦理動(dòng)火許可；有無違規(guī)拆改墻體；滅火器是否配備；施工人員是否佩戴安全帽。特殊人群：獨(dú)居老人房間有無異常（如門口堆積快遞）；兒童游樂設(shè)施螺絲是否松動(dòng)；無障礙通道是否被占用。（三）問題處理與閉環(huán)管理現(xiàn)場分級處置高風(fēng)險(xiǎn)問題（如電梯困人、消防設(shè)施失效、漏水導(dǎo)致電路短路）：立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案（如電梯困人需聯(lián)系維保單位5分鐘內(nèi)到場，同時(shí)安撫被困人員），同步上報(bào)物業(yè)經(jīng)理*經(jīng)理，并在1小時(shí)內(nèi)書面提交《緊急問題報(bào)告》。中風(fēng)險(xiǎn)問題（如消防通道堵塞、路燈損壞、綠化帶枯死）：24小時(shí)內(nèi)制定整改方案（如協(xié)調(diào)工程組維修安保組清理），明確負(fù)責(zé)人（如工程主管*主管）及完成時(shí)限（如3日內(nèi)修復(fù)路燈）。低風(fēng)險(xiǎn)問題（如單元門小廣告、垃圾桶輕微損壞）：2日內(nèi)安排保潔或維修人員處理，記錄在《日常問題臺(tái)賬》中。記錄與上報(bào)現(xiàn)場使用《風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)巡查記錄表》（見模板）詳細(xì)記錄：風(fēng)險(xiǎn)位置、問題描述、現(xiàn)場照片（編號存檔）、風(fēng)險(xiǎn)等級、初步處理措施。每日17:00前，各組組長將巡查記錄匯總至物業(yè)辦公室，由文員*文錄入電子系統(tǒng)，《每日風(fēng)險(xiǎn)清單》報(bào)物業(yè)經(jīng)理。跟蹤與復(fù)查物業(yè)經(jīng)理每日召開風(fēng)險(xiǎn)碰頭會(huì)，對未完成整改的中高風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行督辦。整改完成后，24小時(shí)內(nèi)由原巡查組復(fù)查，確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)消除后，在《整改記錄欄》簽字閉環(huán)，相關(guān)資料歸檔保存（保存期≥3年）。（四）巡查總結(jié)與持續(xù)優(yōu)化每月5日前，物業(yè)經(jīng)理組織召開月度風(fēng)險(xiǎn)分析會(huì)，統(tǒng)計(jì)當(dāng)月風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)類型（如電梯故障占比30%）、高發(fā)區(qū)域（如地下車庫漏水頻次）、整改完成率，分析問題根源（如維保不及時(shí)、業(yè)主違規(guī)操作）。根據(jù)分析結(jié)果優(yōu)化巡查計(jì)劃（如增加電梯維保后的復(fù)查頻次）、修訂《風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)清單》（新增“電動(dòng)車入戶充電”等新型風(fēng)險(xiǎn)）、開展針對性培訓(xùn)（如安保組加強(qiáng)高空拋物巡查技巧）。三、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)巡查記錄表（模板）巡查日期2023年月日巡查時(shí)段08:00-12:00巡查人員、（工程組）區(qū)域/樓棟地下車庫B1區(qū)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)大類設(shè)施設(shè)備類風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)小類配電箱過熱具體位置B1區(qū)-15號車位旁風(fēng)險(xiǎn)描述配電箱外殼溫度達(dá)65℃，有明顯焦糊味，箱門輕微變形風(fēng)險(xiǎn)等級高（可能引發(fā)短路火災(zāi)）現(xiàn)場照片編號DB20231115-001初步處理措施立即切斷該區(qū)域電源，設(shè)置警戒圍欄，禁止人員靠近負(fù)責(zé)人工程主管*主管計(jì)劃完成時(shí)間2023年11月15日14:00整改措施聯(lián)系維保單位更換配電箱內(nèi)老化線路，清理箱內(nèi)雜物，加裝散熱風(fēng)扇實(shí)際完成時(shí)間2023年11月15日13:30復(fù)查結(jié)果配電箱溫度降至35℃，無異響，已恢復(fù)供電復(fù)查人員閉環(huán)狀態(tài)已閉環(huán)備注需加強(qiáng)對配電室每日巡檢頻次，增加溫度監(jiān)測記錄四、關(guān)鍵注意事項(xiàng)與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避（一）安全防護(hù)優(yōu)先巡查高空區(qū)域（如樓頂、外墻）時(shí)，必須佩戴安全帽、防滑鞋，使用固定梯子，嚴(yán)禁攀爬未加固設(shè)施；檢查配電箱、燃?xì)夤艿赖葞щ?危險(xiǎn)設(shè)備時(shí)，需斷電后操作，使用絕緣工具，避免單人作業(yè)。（二）溝通技巧規(guī)范遇到業(yè)主違規(guī)行為（如堆放雜物、私拉電線），需禮貌溝通，說明風(fēng)險(xiǎn)及法規(guī)依據(jù)（如“樓道堆放雜物違反《消防法》第28條，可能影響疏散”），避免爭執(zhí)；對商戶裝修巡查時(shí)，提前告知裝修規(guī)定（如“動(dòng)火作業(yè)需辦理審批，配備滅火器”），留存書面記錄（如《裝修巡查確認(rèn)單》），雙方簽字確認(rèn)。（三）記錄客觀準(zhǔn)確描述問題時(shí)避免主觀詞匯（如“看起來很危險(xiǎn)”），需具體量化（如“消防水帶接口有3cm裂縫”“電梯開關(guān)門時(shí)有5cm卡頓”）；現(xiàn)場照片需包含參照物（如帶樓棟號、日期水?。ＷC可追溯，嚴(yán)禁偽造記錄。（四）協(xié)同配合機(jī)制跨部門問題（如“綠化樹枝遮擋路燈”需工程組+環(huán)境組處理）由物業(yè)經(jīng)理統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，明確主責(zé)部門及配合時(shí)限；突發(fā)情況（如火災(zāi)、人員受傷）立即撥打119/120，同步啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，疏散周邊人員，設(shè)置警戒區(qū)，事后24小時(shí)內(nèi)提交《突發(fā)事件報(bào)告》。（五）法規(guī)與標(biāo)準(zhǔn)遵循巡查依據(jù)需符合現(xiàn)行