2025年資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格考試真題模擬卷（資產(chǎn)評(píng)估理論綜合考點(diǎn)解析）考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（本部分共10題，每題1分，共10分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確答案選項(xiàng)字母填涂在答題卡相應(yīng)位置。）1.資產(chǎn)評(píng)估中的“預(yù)期收益原則”主要體現(xiàn)了資產(chǎn)價(jià)值的哪個(gè)決定因素？A.歷史成本B.現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)供求C.未來(lái)預(yù)期收益D.資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)2.在資產(chǎn)評(píng)估中，將被評(píng)估資產(chǎn)與其在市場(chǎng)上交易的類似資產(chǎn)進(jìn)行比較分析，并據(jù)此判斷其價(jià)值的方法被稱為？A.收益法B.成本法C.市場(chǎng)法D.殘余法3.某公司擁有一項(xiàng)專利技術(shù)，評(píng)估其價(jià)值時(shí)，如果預(yù)期該技術(shù)未來(lái)能產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流穩(wěn)定且可預(yù)測(cè)，則評(píng)估師最可能采用哪種方法？A.市場(chǎng)法B.成本法C.收益法D.趨勢(shì)法4.評(píng)估基準(zhǔn)日之后、評(píng)估價(jià)值實(shí)現(xiàn)之日之前，因特定事項(xiàng)導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值可能發(fā)生變化的期間被稱為？A.評(píng)估期B.預(yù)期期C.假設(shè)期D.實(shí)際期5.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用者范圍、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估價(jià)值類型等要素共同構(gòu)成了評(píng)估報(bào)告的？A.基本事項(xiàng)B.評(píng)估假設(shè)C.評(píng)估結(jié)論D.評(píng)估方法6.在成本法評(píng)估中，對(duì)舊有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，重置成本扣減貶值的依據(jù)主要是？A.市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)B.資產(chǎn)實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值C.資產(chǎn)使用年限D(zhuǎn).資產(chǎn)原值7.資產(chǎn)評(píng)估師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)保持獨(dú)立、客觀、公正的原則，這一原則的核心是？A.專業(yè)勝任B.客觀公正C.誠(chéng)實(shí)守信D.勤勉盡責(zé)8.評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，如果無(wú)法直接預(yù)測(cè)其未來(lái)收益，但可以找到市場(chǎng)上相似的無(wú)形資產(chǎn)交易案例，則評(píng)估師更可能采用哪種方法？A.收益法B.市場(chǎng)法C.成本法D.要素綜合法9.根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的評(píng)估資質(zhì)，并在核準(zhǔn)的評(píng)估業(yè)務(wù)范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的？A.公正性原則B.資質(zhì)管理原則C.自愿性原則D.公開(kāi)透明原則10.評(píng)估價(jià)值類型中，反映資產(chǎn)在當(dāng)前市場(chǎng)條件下公平交易的價(jià)格水平的是？A.重置成本價(jià)值B.當(dāng)前市價(jià)C.清算價(jià)值D.收益現(xiàn)值二、簡(jiǎn)答題（本部分共4題，每題5分，共20分。請(qǐng)按題目要求作答。）1.簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估的基本假設(shè)及其在評(píng)估實(shí)踐中的作用。2.簡(jiǎn)述市場(chǎng)法評(píng)估中，選擇可比案例需要考慮的主要因素。3.簡(jiǎn)述收益法中，確定折現(xiàn)率需要考慮的主要因素。4.簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德規(guī)范中，“誠(chéng)實(shí)守信”原則的主要內(nèi)涵及其在執(zhí)業(yè)中的體現(xiàn)。三、論述題（本部分共1題，共10分。請(qǐng)按題目要求作答。）論述資產(chǎn)評(píng)估理論在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中發(fā)揮的作用，并結(jié)合具體評(píng)估方法進(jìn)行分析。四、計(jì)算題（本部分共2題，每題10分，共20分。請(qǐng)按題目要求列出計(jì)算過(guò)程，結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。）1.某企業(yè)擬出售一臺(tái)使用年限為5年的機(jī)器設(shè)備，購(gòu)入成本為100萬(wàn)元，預(yù)計(jì)凈殘值為10萬(wàn)元。評(píng)估師經(jīng)勘察，認(rèn)為該設(shè)備目前重置成本為120萬(wàn)元。假設(shè)該設(shè)備在使用期間維護(hù)良好，實(shí)體性貶值主要與其使用年限相關(guān)，功能性貶值不考慮。請(qǐng)采用成本法估算該機(jī)器設(shè)備的評(píng)估價(jià)值。2.某評(píng)估對(duì)象預(yù)計(jì)未來(lái)5年內(nèi)每年產(chǎn)生的凈收益分別為：80萬(wàn)元、85萬(wàn)元、90萬(wàn)元、95萬(wàn)元、100萬(wàn)元。假設(shè)從第6年開(kāi)始，凈收益將穩(wěn)定在每年110萬(wàn)元。評(píng)估師確定適用的折現(xiàn)率為10%。請(qǐng)采用收益法計(jì)算該評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的收益現(xiàn)值（計(jì)算至第5年末的終值現(xiàn)折回）。五、案例分析題（本部分共1題，共20分。請(qǐng)按題目要求作答。）某評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托，對(duì)某上市公司的整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月31日，評(píng)估目的是為擬進(jìn)行的股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供價(jià)值參考。該公司主要擁有兩項(xiàng)核心資產(chǎn)：一項(xiàng)是位于市中心的商業(yè)地產(chǎn)，另一項(xiàng)是自主研發(fā)的核心軟件著作權(quán)。評(píng)估師在評(píng)估過(guò)程中收集了以下信息：（1）市場(chǎng)上近期有3宗類似地理位置的商業(yè)地產(chǎn)交易，交易價(jià)格分別為：8000元/平方米、8500元/平方米、9000元/平方米。（2）該核心軟件著作權(quán)目前市場(chǎng)上沒(méi)有直接交易案例，但評(píng)估師找到了2個(gè)功能相似、市場(chǎng)份額相近的軟件產(chǎn)品，其近期交易價(jià)格分別為：500萬(wàn)元和600萬(wàn)元。（3）該公司預(yù)測(cè)未來(lái)5年每年的凈利潤(rùn)分別為：1200萬(wàn)元、1300萬(wàn)元、1400萬(wàn)元、1500萬(wàn)元、1600萬(wàn)元，預(yù)計(jì)第6年及以后將穩(wěn)定在1800萬(wàn)元。評(píng)估師根據(jù)行業(yè)分析和公司具體情況，確定折現(xiàn)率為12%。（4）評(píng)估師還了解到，該商業(yè)地產(chǎn)由于周邊規(guī)劃調(diào)整，未來(lái)可能存在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)；該軟件著作權(quán)也存在被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手超越技術(shù)的風(fēng)險(xiǎn)。請(qǐng)根據(jù)上述信息，分析評(píng)估師在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值、收益法評(píng)估整體價(jià)值時(shí)，應(yīng)如何處理上述信息，并說(shuō)明在評(píng)估報(bào)告中應(yīng)如何反映相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素。試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.C2.C3.C4.B5.A6.B7.B8.B9.B10.B二、簡(jiǎn)答題1.資產(chǎn)評(píng)估的基本假設(shè)包括：交易假設(shè)、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)、價(jià)值類型假設(shè)等。這些假設(shè)為評(píng)估活動(dòng)提供了邏輯基礎(chǔ)和前提條件，使得評(píng)估結(jié)論具有合理性和可操作性。例如，交易假設(shè)明確了評(píng)估是為模擬市場(chǎng)交易而進(jìn)行；公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)設(shè)定了價(jià)值是在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下形成；持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)適用于評(píng)估企業(yè)整體價(jià)值或能持續(xù)經(jīng)營(yíng)的單項(xiàng)資產(chǎn)；價(jià)值類型假設(shè)則界定了評(píng)估價(jià)值的性質(zhì)和內(nèi)涵。2.市場(chǎng)法評(píng)估中選擇可比案例需要考慮的主要因素包括：交易類型一致性、資產(chǎn)性質(zhì)與狀況相似性、交易時(shí)間接近性、地域因素相似性、成交價(jià)格公允性等。評(píng)估師應(yīng)盡可能選擇與被評(píng)估資產(chǎn)在關(guān)鍵特征上相似、交易背景正常、價(jià)格非異常波動(dòng)的案例進(jìn)行比較，以確?？杀刃缘挠行浴?.收益法中確定折現(xiàn)率需要考慮的主要因素包括：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（通常包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等）、通貨膨脹率等。折現(xiàn)率是將未來(lái)預(yù)期收益折算為現(xiàn)值的關(guān)鍵參數(shù)，其高低直接影響評(píng)估結(jié)果，必須根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)的具體情況和市場(chǎng)狀況合理確定。4.資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德規(guī)范中，“誠(chéng)實(shí)守信”原則的主要內(nèi)涵是評(píng)估師應(yīng)當(dāng)誠(chéng)實(shí)守信，勤勉盡責(zé)地履行職責(zé)，不得欺詐、誤導(dǎo)委托人或其他相關(guān)方。在執(zhí)業(yè)中體現(xiàn)為：如實(shí)告知評(píng)估業(yè)務(wù)情況、客觀公正地出具評(píng)估報(bào)告、保守委托人商業(yè)秘密、不索取或接受不當(dāng)利益、對(duì)執(zhí)業(yè)行為負(fù)責(zé)等。三、論述題資產(chǎn)評(píng)估理論為資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐提供了基礎(chǔ)框架和指導(dǎo)原則。首先，它明確了資產(chǎn)評(píng)估的目的、對(duì)象、范圍和基本方法，為評(píng)估師開(kāi)展業(yè)務(wù)提供了規(guī)范和指引。其次，各種評(píng)估方法（如市場(chǎng)法、收益法、成本法）的理論基礎(chǔ)和操作程序，是評(píng)估師進(jìn)行具體評(píng)估工作的工具和手段。例如，市場(chǎng)法基于替代原則，通過(guò)比較法確定價(jià)值；收益法基于預(yù)期收益原則，通過(guò)將未來(lái)收益折現(xiàn)確定價(jià)值；成本法基于貢獻(xiàn)原則和替代原則，通過(guò)重置成本扣減貶值確定價(jià)值。再次，資產(chǎn)評(píng)估理論強(qiáng)調(diào)了評(píng)估假設(shè)、價(jià)值類型、職業(yè)道德等重要性，確保評(píng)估工作的合理性、公正性和規(guī)范性。最后，評(píng)估理論的發(fā)展也推動(dòng)著評(píng)估實(shí)踐的不斷創(chuàng)新和完善，如無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)價(jià)值評(píng)估等領(lǐng)域的理論進(jìn)步，為解決新型評(píng)估問(wèn)題提供了思路和方法。因此，扎實(shí)的資產(chǎn)評(píng)估理論是做好資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐的前提和保障。四、計(jì)算題1.計(jì)算過(guò)程：（1）計(jì)算重置成本：120萬(wàn)元。（2）估算實(shí)體性貶值率：假設(shè)直線法計(jì)提折舊，年折舊額=(100-10)/5=18萬(wàn)元。已提折舊=18*5=90萬(wàn)元。實(shí)體性貶值=100-90=10萬(wàn)元。實(shí)體性貶值率=10/120=83.33%。（3）計(jì)算功能性貶值：不考慮，為0。（4）計(jì)算評(píng)估價(jià)值：重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值=120-10-0=110萬(wàn)元。評(píng)估價(jià)值為110萬(wàn)元。2.計(jì)算過(guò)程：（1）計(jì)算第1-5年凈收益現(xiàn)值：PV1=80/(1+10%)^1=72.73萬(wàn)元PV2=85/(1+10%)^2=66.04萬(wàn)元PV3=90/(1+10%)^3=67.62萬(wàn)元PV4=95/(1+10%)^4=64.39萬(wàn)元PV5=100/(1+10%)^5=61.45萬(wàn)元（2）計(jì)算第6年及以后永續(xù)凈收益現(xiàn)值（在第5年末折現(xiàn)）：PV6_5=110/10%/(1+10%)^5=627.41萬(wàn)元（3）計(jì)算第5年末終值現(xiàn)折回至評(píng)估基準(zhǔn)日：PV_fv=PV1+PV2+PV3+PV4+PV5+PV6_5=72.73+66.04+67.62+64.39+61.45+627.41=949.64萬(wàn)元收益現(xiàn)值為949.64萬(wàn)元。五、案例分析題（1）市場(chǎng)法評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)：評(píng)估師應(yīng)收集更多關(guān)于可比案例的交易細(xì)節(jié)（如交易時(shí)間、付款方式、交易雙方背景等），篩選出與評(píng)估對(duì)象在地理位置、用途、樓層、建筑結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)環(huán)境等方面最相似的案例。對(duì)于篩選出的案例，應(yīng)進(jìn)行交易價(jià)格修正（如時(shí)間修正、區(qū)域修正、個(gè)體修正等），以消除差異對(duì)價(jià)格的影響。最終，可以采用簡(jiǎn)單平均法、加權(quán)平均法或回歸分析法，綜合確定一個(gè)公允的交易價(jià)格參考值。在報(bào)告中應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明可比案例的選擇過(guò)程、修正方法及理由，并披露最終確定的參考價(jià)值及其局限性。（2）收益法評(píng)估整體價(jià)值：評(píng)估師應(yīng)根據(jù)公司提供的未來(lái)凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)，結(jié)合行業(yè)分析和公司具體情況，判斷預(yù)測(cè)的合理性。應(yīng)采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將預(yù)測(cè)的各期凈利潤(rùn)折算為現(xiàn)值。對(duì)于永續(xù)期凈收益，應(yīng)選擇合適的永續(xù)增長(zhǎng)率，計(jì)算永續(xù)價(jià)值的現(xiàn)值?？梢詫⒏髌趦羰找娆F(xiàn)值和永續(xù)價(jià)值現(xiàn)值相加，得到公司整體價(jià)值的收益現(xiàn)值。在報(bào)告中應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)的依據(jù)、折現(xiàn)率的確定過(guò)程、