律師辦理城市房屋拆遷、征地拆遷法律業(yè)務(wù)操作指引（2007）

（2007年12月18FI.業(yè)務(wù)研究與職業(yè)培訓(xùn)委員會會議通過）

第一章總則

1.1制訂目的

本操作指引由上海市律師協(xié)會建筑與房地產(chǎn)法律研究委員會起草,其目的系為規(guī)范本市

律師辦理與城市房屋拆遷、征地拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟業(yè)務(wù)，提高律師辦理拆遷法律服務(wù)

質(zhì)量，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)木次項(xiàng)H的順利進(jìn)行，并非強(qiáng)制性規(guī)定，僅供

律師在實(shí)際業(yè)務(wù)中參考與借鑒。

1.2概念界定

（1）城市房屋拆遷，是指根據(jù)城市規(guī)劃和國家專項(xiàng)工程的拆建計劃以及當(dāng)?shù)卣挠?/p>

地文件，由建設(shè)單位或者個人對城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)國有土地上的的房屋及附屬物進(jìn)行拆除，并

對房屋所有者或者使用者給予補(bǔ)償安置的法律行為。

（2）征地拆遷，是指為了國家建設(shè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃的需要，依法對農(nóng)民集體所有土地上的

房屋及附屬物進(jìn)行拆除，并對房屋所有者或者使用者進(jìn)行補(bǔ)償安置的法律行為。

（3）拆遷人，足指取得房屋拆遷許可證的單位。

（4）拆遷單位：取得拆遷資質(zhì)的房屋拆遷公司。

（5）被拆遷人，是指被拆除房屋的所有人。

（6）房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關(guān)系的單位和個人。

（7）房屋同住人，是由在拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，

已實(shí)際居住一年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

（8）房屋使用人，是指實(shí)際占用房屋的單位和個人。

1.3律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的基本原則

拆遷關(guān)系到社會穩(wěn)定和廣大被拆遷人的切身利靛，律和辦理拆遷法律業(yè)務(wù)應(yīng)遵循如下原

則：

（1）忠誠負(fù)責(zé)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)不受任何單位及其他組織和個人的非

法干涉，依法維護(hù)國家法律法規(guī)的正確實(shí)施和委托人的合法權(quán)益。

（2）專業(yè)精湛原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)掌握拆遷專業(yè)知識和業(yè)務(wù)操作的相應(yīng)

相關(guān)能力和水平，以扎實(shí)的專業(yè)知識和技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。

（3）勤勉敬業(yè)原則。律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)勤于學(xué)習(xí)、勤于思考、恪盡職守，根

據(jù)委托人的要求，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項(xiàng)受托法律業(yè)務(wù)。

1.4律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的前提和要求

（1）律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)在核實(shí)委托人的主體資格并充分了解受托事項(xiàng)的具體

情況后，與委托人制作談話筆錄，分析利弊，告知法律風(fēng)險。

（2）律師須與委托人簽訂委托協(xié)議，在取得委托人的合法授權(quán)后，在受托權(quán)限內(nèi)依法

履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益。

（3）律師辦理拆遷法律業(yè)務(wù)，應(yīng)把有利于社會穩(wěn)定作為自己的社會責(zé)任，把促進(jìn)矛盾

化解、構(gòu)建和諧社會作為辦理拆遷法律業(yè)務(wù)的工作要求。

（4）律師在辦理拆丘法律業(yè)務(wù)中應(yīng)保守所知悉的國家秘密、委托人的商業(yè)秘密和個人

隱私。

1.5本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍

本操作指引適用于律師代理與上海市城市房屋拆遷、征地拆遷相關(guān)的訴訟和非訴訟法律

業(yè)務(wù)。主要適用于律師為政府、拆遷人、拆遷單位、被喬遷人、房屋承租人、房屋同住人、

房屋使用人提供拆遷法律咨詢、受托調(diào)查、起草修改拆遷解決方案、起草修改各類法律文書、

出具專項(xiàng)法律意見書、培訓(xùn)拆遷工作人員、參與與拆遷有關(guān)的評估、聽證、談判、行政裁決、

強(qiáng)制拆遷、行政復(fù)議、仲裁訴訟活動等拆遷全過程的法律服務(wù)。

律師代理城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟等宗教設(shè)施、文物古跡以及外國駐華

使（領(lǐng)）館房屋的拆遷法律服務(wù)不適用木操作指引。

第二章城市房屋拆遷前期準(zhǔn)備和評估

第一節(jié)一般規(guī)定

2.1.1概念界定

（1）房屋拆遷前期準(zhǔn)備階段，是指截至房屋拆遷許可證公告之日前的階段。

（2）搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中約定或者裁決規(guī)定的被

拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。

（3）拆遷期限，是指完成整個拆遷工作所規(guī)定的期限。

（4）城市房屋拆遷評估，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)

位、用途、建筑面積等因素，對房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估。

（5）房屋拆遷評估時點(diǎn)，為房屋拆遷許可證頒發(fā)之口。拆遷分期實(shí)施的，以當(dāng)期房屋

拆遷許可證頒發(fā)之日為房屋拆遷評估時點(diǎn)。

（6）房屋拆遷評估報告的有效期，為房屋拆遷許可證的拆遷期限，包括拆遷的延長期

限。

特別提示：集體土地房屋拆遷不適用本章。

2.1.2法律依據(jù)

（1）《城市房屋拆遷管理管控條例》（國務(wù)院令第305號文，由國務(wù)院于2001年6月

13日公布，自2001年11月1日起施行）；

（2）關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷工作規(guī)程》的通知（建住房［2005］200號，由建設(shè)部于

2005年10月31日發(fā)布，自2005年12月1日起施行）；

（3）《城市房屋拆遷評估指導(dǎo)意見》（建住房［20031234號，由建設(shè)部于2003年12月1

日公布，自2004年1月1日起施行）；

（4）《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理管控辦法》（建設(shè)部令笫142號，由建設(shè)部于2005年9月

27日發(fā)布，自2005年12月1日起施行）；

（5）《上海市城市房屋拆遷管理管控實(shí)施細(xì)則》（上海市人民政府令第111號，由上海

市人民政府于2001年10月29口公布，自2001年11月1日起施行）；

（6）關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市城市房屋拆遷管理管控實(shí)施細(xì)則》若干意見的通知（滬房

地資［200U673號，由上海市房屋土地資源管理管控局于2001年12月10日公布，自2001

年11月1日起適用）

（7）《關(guān)于建立房屋拆遷工作有關(guān)制度的通知》（滬房地資拆［2003］297號，由上海市

房屋土地資源管理管控局于2003年8月13日公布，自公布之日起施行）；

（8）《上海市房屋拆遷評估管理管控暫行規(guī)定》（滬房地資市［2002］67號，由上海市土

地資源管理管控局于2004年3月29口以滬房地資權(quán)［2004］114號文修改，自2004年4月1

日起施行）；

（9）《上海市房屋拆遷評估鑒定暫行規(guī)則》（由上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會于2002年4

月16日公布，自公布之日起施行）；

（10）關(guān)于印發(fā)《上海市城市房屋拆遷評估相關(guān)技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知（滬房地資

市［2002］66號，由上海市房屋土地資源管理管控局于2002年2月5日公布，自公布之日起

施行）。

2.1.3城市房屋拆遷的前提條件

本市需要拆遷房屋的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房地局提出申請，取得房

（3）須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施拆遷，不得擅自擴(kuò)大或者縮小。確需

擴(kuò)大或者縮小拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理規(guī)劃、土地批準(zhǔn)手續(xù)，并向頒發(fā)原拆遷許可證的

區(qū)、縣房地局申請變更拆遷范圍。

（4）拆遷必須在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)完成。確需延長拆遷期限的，應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿

口的15口前，向區(qū)、縣房地局提出延期拆遷申請，區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)在收到延期拆遷申請

之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。拆遷期限累計超過一年的，延期拆遷申請由區(qū)、縣房地局報經(jīng)市

房地資源局核實(shí)后給予答復(fù)。

（5）建設(shè)本次項(xiàng)目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)、縣房地局同意后，辦理房屋

拆遷許可證變更手續(xù)；區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)將變更后的房屋拆遷許可證的相關(guān)合適的內(nèi)容予以

公告。建設(shè)本次項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人尚未將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議或者裁決載明的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)履行完

畢的，由受讓人繼續(xù)履行；本次項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人、房屋承租人,

并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之口起30日內(nèi)予以公告。

2.2.4被拆遷人、房屋承租人的前期準(zhǔn)備

（1）核實(shí)拆遷人、拆遷單位的拆遷資質(zhì)和相關(guān)文件；

（2）核實(shí)拆遷許可記是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項(xiàng)；

（3）參與制定拆遷解決方案的聽證會，并發(fā)表意見；

（4）核實(shí)拆遷計劃與拆遷解決方案的合法性、完整性、可行性；

（5）核實(shí)拆遷人拆遷補(bǔ)償安置資金的到位情況；

（6）核實(shí)安置房源的產(chǎn)權(quán)、負(fù)擔(dān)、數(shù)量、質(zhì)量及設(shè)施配套情況。

第三節(jié)城市房屋拆遷評估

2.3.1拆遷評估機(jī)構(gòu)的確定

1、房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)

從事房屋拆遷評估的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)為獲得一、二、三級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)許

可的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。未獲得房地產(chǎn)評估資質(zhì)許可以及比獲得三級房地產(chǎn)評估資質(zhì)但尚處于

暫定期內(nèi)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，不得接受房屋拆遷評估委托、出具評估報告或者價格容詢報告。

一般情況下，拆遷當(dāng)事人應(yīng)選擇綜合實(shí)力較強(qiáng)、社會信譽(yù)良好的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對拆遷

房屋進(jìn)行評估。

2、房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)的確定方式

（1）被拆遷人投票確定。采取投票方式的，應(yīng)根據(jù)投票結(jié)果，按照簡單多數(shù)的原則，

得票數(shù)第一位的為拆遷基地的評估機(jī)構(gòu)，第二位的為重新評估機(jī)構(gòu)。拆遷人應(yīng)將投票結(jié)果進(jìn)

行公告。

（2）拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。采用協(xié)商確定的，應(yīng)由全體拆遷當(dāng)事人通過協(xié)商一致后，

確定評估機(jī)構(gòu)和重新評估機(jī)構(gòu)。

（3）抽簽確定。采用抽簽方式確定評估機(jī)構(gòu)的，應(yīng)同時確定重新評估機(jī)構(gòu)。

特別提示：

（1）拆遷當(dāng)事人可以要求區(qū)縣監(jiān)察委、街道辦事處等共同監(jiān)督拆遷評估機(jī)構(gòu)確定的過

程；

（2）評估機(jī)構(gòu)和評估人員與拆遷當(dāng)事人不得具有利害關(guān)系，也不得是拆遷當(dāng)事人本人。

2.3.2拆遷房屋評估委托合同的簽訂

同一拆遷范圍內(nèi)，拆遷人只能委托一家評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并與其簽訂書面的房屋拆遷

評估委托合同。房屋拆遷評估委托合同應(yīng)包括以下合適的內(nèi)容：

（1）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所：

（2）委托評估的被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積；

（3）評估的價值標(biāo)準(zhǔn)及評估方式；

（4）需要雙方當(dāng)事人提供的資料及提供方式；

（5）評估報告的交付日期；

（6）酬金及支付方式；

（7）違約責(zé)任；

（8）評估報告爭議的解決程序及責(zé)任承擔(dān)；

（9）合同爭議的解決方式；

（10）需要約定的其他事項(xiàng)。

2.3.3評估程序

（1）評估機(jī)構(gòu)接受房屋拆遷評估委托后，不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的評估業(yè)務(wù)。

（2）評估委托人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向評估機(jī)構(gòu)提供評估所需資料，協(xié)助評估機(jī)構(gòu)開展現(xiàn)場查勘

等工作。

（3）對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地杳勘，查勘記錄、拍攝被拆遷房屋狀況的照片及錄像、實(shí)

地查勘記錄應(yīng)由實(shí)地查勘為評估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

（4）評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照拆遷評估委托合同約定的時間和要求完成評估，向拆遷人出具

評估報告（包括分戶評估報告）；如未按照約定的時間和要求完成評估，或者評估失實(shí)的，

應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

（5）針對成片簡屋、舊里及非成套獨(dú)用居住房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)委托評估機(jī)構(gòu)做抽樣評

估報告，且抽樣評估樣本比例不得低于同類被拆遷房屋建筑面積的5%。若抽樣評估結(jié)果明

顯低于被拆遷房屋所處區(qū)域最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)將抽樣評估的結(jié)果在拆遷范圍

內(nèi)進(jìn)行公示，評估機(jī)構(gòu)可以不再出具分戶評估報告；但被拆遷人要求的除外。

（6）對于同一拆遷范圍內(nèi)既有國有土地，又有征用集體土地的房屋拆遷工作的，應(yīng)分

別依照不同的規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估o

（7）房屋所有權(quán)人或者房屋承租人拒絕評估時，評估機(jī)構(gòu)可以參照被拆除房屋同區(qū)域、

同建筑類型的房屋進(jìn)行評估。如當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，可以申請鑒定。

（8）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積?般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；拆遷人與

被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估.

（9）若評估依法代管的、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)將評估報告（含相關(guān)技術(shù)報

告）及評估過程中形成的有關(guān)評估資料同時提交給委托人，由委托人一并辦理證據(jù)保全手續(xù)。

（10）評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照評估相關(guān)技術(shù)規(guī)范的要求收集各類資料并歸檔，并至少保留十年。

2.3.4評估報告

評估報告的形式與合適的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)具有真實(shí)性與合法性，評估報告的具體合適的內(nèi)容應(yīng)

該包括：

（1）委托方與受托方的姓名或者名稱，住所；

（2）拆遷房屋的情況；

（3）拆遷房屋的評估時點(diǎn)；

（4）評估的原則和依據(jù)；

（5）拆遷房屋的評估結(jié)果；

（6）評估報告的有效期限；

（7）專職注冊房地產(chǎn)評估師的簽字以及評估機(jī)構(gòu)的蓋章。

評估委托人應(yīng)當(dāng)將分戶評估報告送交被拆遷人。

2.3.5評估異議

（1）如果拆遷當(dāng)事人對評估報告有疑問或者異議，有可能導(dǎo)致原評估報告發(fā)生變更的，

評估委托人可向原評估機(jī)構(gòu)詢問、申請復(fù)核。原評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對拆遷人、被拆遷人就評估報

告提出的疑問向其作充分解釋，解釋合適的內(nèi)容包括拆遷評估的依據(jù)、原則、程序、方式方

法、參數(shù)選取和評估結(jié)果產(chǎn)生的過程。

（2）拆遷當(dāng)事人對評估報告有異議且評估機(jī)構(gòu)不能充分解釋的，可以另行委托其他評

估機(jī)構(gòu)重新評估。

（3）評估委托人就原評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果、復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托評估的結(jié)

果與原評估結(jié)果有差異，且協(xié)商達(dá)不成一致意見時，評估委托人可以在收到評估報告、復(fù)估

結(jié)論或者重估報告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請相關(guān)技術(shù)鑒定。評估機(jī)構(gòu)

應(yīng)當(dāng)配合專家委員會的鑒定工作，向?qū)＜椅瘑T會提供評估報告、評估相關(guān)技術(shù)報告及鑒定所

需的其他有關(guān)資料。

（4）若房地產(chǎn)價格評估專家委員會認(rèn)為評估報告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專家

委員會指定其中一家評估單位進(jìn)行再評估；而拆遷當(dāng)事人對再評估仍有爭議的，可以重新向

專家委員會申請鑒定。

特別提示：房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員不得與原評估機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)

系，不得是拆遷當(dāng)事人本人。

第三章城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置

第一節(jié)一般規(guī)定

3.1.1概念界定

（1）房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，是指拆遷人與被拆遷人、房屋承租人依照法律規(guī)定，就

拆遷人因拆除被拆遷人的房屋，對被拆遷人予以貨幣補(bǔ)償和安置或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償并對房屋

使用人予以安置事項(xiàng)所達(dá)成的協(xié)議。

（2）價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指實(shí)行與貨幣補(bǔ)償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

（3）面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，是指拆遷居住房屋，實(shí)行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置

面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

（4）最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)，是指為被拆除房屋同區(qū)域已購公有居住房屋上市交易的平均

市場單價，本指引所稱的單價，是指每平方米建筑面積的價格。

特別提示：集體土地的房屋拆遷補(bǔ)償與安置不適用本章。

3.1.2法律依據(jù)

（1）《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第六十二號，由中華人民共和

國笫十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施

行）；

（2）《城市房屋拆遷管理管控條例》（國務(wù)院令第305號文，由國務(wù)院于2001年6月

13日公布，自2001年11月1日起施行）；

（3）《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)相關(guān)問題的通知》（建住房[20。2]74

號，由建設(shè)部于2002年3月27R公布，自2002年5月1日起施行）；

（4）《上海市城市房屋拆遷管理管控實(shí)施細(xì)則》（上海市人民政府令第111號，由上海

市人民政府于2001年10月29日公布，自2001年11月1日起施行）；

（5）關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市城市房屋拆遷管理管控實(shí)施細(xì)則》若干意見的通知（滬房

地資[2001]673號，由上海市房屋土地資源管理管控局亍2001年12月10H公布，自2001

年11月1日起適用）；

（6）關(guān)于印發(fā)《關(guān)于實(shí)施房屋拆遷面積標(biāo)準(zhǔn)調(diào)換的指導(dǎo)意見》的通知（滬房地資拆

[20051260號，由上海市房屋土地資源管理管控局于2005年5月9日公布，自公布之日起

施行）;

（7）《關(guān)于上海城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償安置資金交芍和使用有關(guān)事項(xiàng)通知》（滬房地資

拆[2002]289號，由上海市房屋土地資源管理管控局、中國人民銀行上海分行于2002年6

月17日公布，自公布之日起施行）；

（8）《關(guān)于發(fā)布本市城市居住房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（滬價商（2002）10號，由

上海市物價局、上海市房屋土地資源管理管控局于2002年2月29日發(fā)布，自2001年11

月1日起適用）；

（9）《關(guān)于本市城市居住房屋拆遷市場價補(bǔ)償安置中價格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的通知》（滬價商

[2001151號，由上海市物價局、上海市建設(shè)和管理管控委員會、上海市房屋土地資源管理

管控局于2001年12月27日公布，自2001年11月1日起適用）。

第二節(jié)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

3.2.1拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?/p>

（1）貨幣補(bǔ)償；

（2）產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

特別提示：被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：

（D拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償;

（2）被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆

遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償。

3.2.2訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體

（1）拆遷私有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；拆遷公有房屋

的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

被拆遷人、房屋承租人以房屋拆遷許可證核發(fā)之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證所載明攸所有

人和租用公房憑證、房屋租賃合同所載明的房屋承租人為準(zhǔn)，由拆遷人按戶進(jìn)行補(bǔ)償安置。

（2）拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)

議;符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議：

1）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模?/p>

2）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有居住房屋的；

3）拆遷房管部門依法代管的房屋的；

4）拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門代理經(jīng)租的歷屋的。

特別提示：所謂執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，包括以下三類：

（1）由房管部門代理經(jīng)租的私有居住房屋；

（2）落實(shí)私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋；

（3）1983年12月17日《城市私有房屋管理管控條例》實(shí)施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系、執(zhí)

行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，并且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。

（3）如果公有居住房屋承租人在本市的常住戶口匚注銷的，補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂主體，

由按照《上海市房屋租賃條例》的規(guī)定可以繼續(xù)承租該公房的同住人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議；同

住人有多人的，應(yīng)協(xié)商確定簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的代表；元同住人的，由按照《上海市房屋租

賃條例》的規(guī)定可以繼續(xù)承租該公房的本市居民簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

3.2.3貨幣補(bǔ)償拆遷安置協(xié)議的合適的內(nèi)容

（1）訂立協(xié)議的主體；

（2）被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積；

（3）貨幣補(bǔ)償金額;

（4）搬遷期限;

（5）違約責(zé)任；

（6）爭議的處理；

（7）需要約定的其他事項(xiàng)。

3.2.4房屋調(diào)換拆遷安置協(xié)議的合適的內(nèi)容

（1）訂立協(xié)議的主體；

（2）被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積；

（3）安置方式：

1）以現(xiàn)房調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)約定安置房屋的價值金額、面積、地點(diǎn)、層次和房屋交付時間

等事項(xiàng)，以及拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)；

2）以期房調(diào)換的，除約定安置期房的價值金額、面枳、地點(diǎn)、層次和房屋交付時間等

事項(xiàng)外，還應(yīng)當(dāng)約定過渡期以及過渡期內(nèi)的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)；

（4）搬遷期限；

（5）違約責(zé)任；

（6）爭議的處理；

（7）需要約定的其他事項(xiàng)。

特別提示：

（1）搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)和臨時安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則由市價格主管部門會同市房地

資源局制定。

（2）以期房調(diào)換的，過渡期內(nèi)被拆遷人、房屋承租人應(yīng)自行安排住處.

3.2.5拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的備案

拆遷期限屆滿后的3Q口內(nèi)，拆遷人應(yīng)當(dāng)將其訂立的所有拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議報區(qū)、縣房

地局備案。

第三節(jié)拆遷房屋面積的確定

3.3.1拆遷房屋面積的確定標(biāo)準(zhǔn)

（1）拆遷房屋建筑面積，以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)；

（2）無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)；實(shí)際建筑面積小于相關(guān)

批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)；

（3）相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積的，或者雖無批準(zhǔn)文件但在1981年以前已經(jīng)建造用

于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。

3.3.2特殊房屋面積的確定標(biāo)準(zhǔn)

1、閣樓面積的確定

（1）在2001年11月1日以前租用公房憑證中已有記載的、用于居住并已計算收取租

金的閣樓，高度在1.2米至1.7米的部分，按照實(shí)際居住面積的一半并換算成建筑面積計入

公房的建筑面枳；

（2）1.7米以上的部分，按照實(shí)際居住面積并換算成建筑面積計入公房的建筑面積；

（3）其他情形的閣樓，不計入建筑面積。

2、承租公房面積的L算

（1）承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準(zhǔn)；

（2）承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準(zhǔn)；

（3）租用公房憑證記載的是居住面積的，按附錄1所列的換算系數(shù)計算建筑面積。

第四節(jié)拆遷房屋安置標(biāo)準(zhǔn)

3.4.1居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額的確定

（1）未出租私有居住房屋、協(xié)商議定租金標(biāo)準(zhǔn)的租賃房屋被拆遷人與房屋承租人協(xié)議

解除租賃關(guān)系的以及執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋被拆遷人選擇房屋調(diào)換并

安置房屋承租人的，這三種情況貨幣補(bǔ)償金額的計算公式為：補(bǔ)償金額二（被拆遷房屋的房

地產(chǎn)市場單價+價格補(bǔ)貼）X被拆除房屋的建筑面積。

（2）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，?/p>

賃關(guān)系終止，其貨幣補(bǔ)償金額的計算公式為：補(bǔ)償金額=被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價

X被拆除房屋的建筑面積X20%。

（3）拆遷執(zhí)行政府租金標(biāo)準(zhǔn)的公有及私有出租居住房屋且被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模?/p>

拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定對房屋承租人進(jìn)行補(bǔ)償安置.：

1）房屋承租人選擇貨幣補(bǔ)償或者價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，其貨幣補(bǔ)償金額的計算公式為：

補(bǔ)償金額二（被拆除房屋的房地產(chǎn)市單價X80%+價格補(bǔ)貼）X被拆除房屋的建筑面積。

2）拆除房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨(dú)用居住房屋，符合拆遷房屋所

在地的區(qū)、縣人民政府規(guī)定條件的下列被拆遷人、房屋承租人，可以選擇面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換：

a.未出租私有居住房屋的所有人；

b.執(zhí)行政符規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有居住房屋承租人，但被拆遷人選擇房屋調(diào)換的除外；

c.執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有居住房屋、由房管部門代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體房屋、由房

管部門依法代管房屋的承租人。

（4）執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，租賃關(guān)系終止。被拆遷人可以選擇

貨幣補(bǔ)償或者價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，其貨幣補(bǔ)償金額的計算公式為：補(bǔ)償金額;被拆除房屋的

房地產(chǎn)市單價X被拆除房屋的建筑面積X100用。

特別提示：

（1）實(shí)行價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)市場評評估格確定貨幣補(bǔ)償金額，再

將該金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場價結(jié)算差價。

（2）被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價低于補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)的，按最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)計

算，詳見附錄2。

3.4.2非居住房屋的補(bǔ)償安置

1、安置方式方法的確定

拆遷未出租非居住房屋的，或者拆遷由租賃雙方協(xié)商議定租金標(biāo)準(zhǔn)的出租非居住房屋,

被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關(guān)系的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償安置；被拆遷人與

房屋承租人對解除租賃關(guān)系未達(dá)成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換。

安置房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

2、補(bǔ)償金額的確定

（1）拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租非居住房屋，被拆遷人選擇價值標(biāo)準(zhǔn)房屋

調(diào)換的，由被拆遷人安置承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持；

（2）被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w人應(yīng)當(dāng)將被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的20%補(bǔ)償

給被拆遷人，將被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的80%補(bǔ)償給房屋承租人，租賃關(guān)系終止。

3、拆遷人還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)钠渌M(fèi)用

（1）按國家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用；

（2）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用；

（3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。

這里的因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償，是指拆遷非居住房屋中用于生產(chǎn)、經(jīng)營的房

屋，由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋建筑面積每

平方米300-400元，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。

3.4.3可以按照非居住房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的情形

（1）原始設(shè)計為非居住房屋，延續(xù)至拆遷時仍作為非居住房屋使用的，可以認(rèn)定為非

居住房屋；

（2）公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租

賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋；

（3）房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為單位，可以認(rèn)定為非居住房屋，但原始設(shè)計為居住房

屋以及實(shí)際用作職工或者職工家庭居住使用的除外：

（4）原始設(shè)計為居住房屋，經(jīng)市或者區(qū)（縣）房地局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛?/p>

的，可以認(rèn)定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營場所并

領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，可以認(rèn)定為非居住房屋；在2001年11月1口以后，以居住房屋作為經(jīng)營

場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，未經(jīng)市劃區(qū)（縣）房地局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，不認(rèn)定

為非居住房屋。

特別提示：區(qū)、縣勞動部門核發(fā)《非正規(guī)就業(yè)許可證》，以及區(qū)、縣民政部門或者街道

核發(fā)《社區(qū)服務(wù)證》的持證人所使用的居住房屋，不得認(rèn)定為非居住房屋。

3.4.4拆遷居住和非居住兼用房屋的補(bǔ)償安置

（1）拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆遷人或者房屋承租人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，可?/p>

按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計算貨幣補(bǔ)償款。

（2）被拆遷人或者房屋承租人選擇價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照上述貨幣補(bǔ)償款，

用居住房屋進(jìn)行調(diào)換并結(jié)算差價。

（3）被拆遷人或者房屋承租人選擇面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)將居住用建筑面積和非

居住用建筑面積合并計算為居住用建筑面積，進(jìn)行補(bǔ)償安置。

第五節(jié)特殊對象的補(bǔ)償與安置

3.5.1對低收入、居住困難戶的補(bǔ)償安置的特殊保護(hù)

為體現(xiàn)“以民為本”的精神，實(shí)踐中拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、

孤殘、孤幼的，拆遷人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，并可適當(dāng)減免超過應(yīng)安置面積部分

的房價款。

3.5.2拆遷宗教團(tuán)體所有房屋的處理

拆遷宗教團(tuán)體所有的房屋，應(yīng)當(dāng)事先征求宗教事務(wù)管理管控部門意見，井與宗教生體簽

訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

拆遷由房管部門代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體的房屋，租賃關(guān)系終止。拆遷居住房屋的，補(bǔ)償安

置方式與標(biāo)準(zhǔn)按照執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋

的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補(bǔ)償或者價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換；其中，被拆遼人的

貨幣補(bǔ)償金額為被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的100%,承租人的貨幣補(bǔ)償金額為被拆除房屋

的房地產(chǎn)市場價的80%o

3.5.3拆遷公益事業(yè)房屋的處理

拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物的，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市

規(guī)劃的要求，按照原性質(zhì)和規(guī)模予以重建，或者按照房地產(chǎn)市場價進(jìn)行補(bǔ)償。

3.5.4拆遷公共設(shè)施的處理

需要拆除交通崗?fù)?、交通?biāo)志、交通護(hù)欄、郵筒、廢物箱、車輛站點(diǎn)、消防栓、人防等

公共設(shè)施以及樹木綠地的，拆遷人應(yīng)當(dāng)重建或者給予適當(dāng)補(bǔ)償。

因房屋拆遷需要遷移管線或者鋪設(shè)臨時管線的費(fèi)用，由拆遷人負(fù)擔(dān)；但結(jié)合道路擴(kuò)建按

規(guī)劃需要就位或者新建、擴(kuò)建各種管線的費(fèi)用，拆遷人不予負(fù)擔(dān)。

3.5.5拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理

拆遷房管部門依法代管的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償

安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，拆遷房屋有關(guān)資料應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

補(bǔ)償安置方式與標(biāo)準(zhǔn)為：拆遷由房管部門依法代管的房屋，租賃關(guān)系終止。拆遷居住房

屋的，補(bǔ)償安置方式與標(biāo)準(zhǔn)按照執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆

遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補(bǔ)償或者價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換:其中,

被拆遷人的貨幣補(bǔ)償金額為被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的100%，承租人的貨幣補(bǔ)償金額為

被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價的80%o

3.5.6拆除違章建筑和臨時建筑的處理

拆除違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建

筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

被拆遷人接到停止建設(shè)通知后，繼續(xù)進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，不

予補(bǔ)償。

3.5.7爭議房屋拆遷的處理

只要拆遷人提出補(bǔ)償安置解決方案，報房屋拆遷管理管控部門核實(shí)同意，向公證機(jī)關(guān)辦

理證據(jù)保全,并且將拆遷補(bǔ)償資金或者符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房辦理提存的,

便可實(shí)施拆遷。

3.5.8拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理

（1）在拆遷設(shè)有有效抵押的房屋前，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項(xiàng)。

（2）經(jīng)與抵押權(quán)人、被拆遷人（抵押人）協(xié)商，能解除抵押合同的，可達(dá)成一致意見

后，將拆遷補(bǔ)償款交付被拆遷人。

3.5.9租賃期限未滿的房屋拆遷的處理

拆遷協(xié)商議定租金標(biāo)的租賃居住房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被

拆遷人對房屋承租人進(jìn)行女置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。

被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋

產(chǎn)權(quán)調(diào)換,產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房

屋租賃合同。

第六節(jié)貨幣補(bǔ)償款的分配

3.6.1公有房屋貨幣補(bǔ)償款的分配。

拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋，歸房屋承租人及其同住人共有。

承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補(bǔ)償款，但下列情況

除外：

（1）承租人或者同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟(jì)來源，且按均分所得的補(bǔ)償款，無法

購得房屋保證其正常生活的；

（2）承租人或者同住人在取得公房承租權(quán)時額外支付過較多款項(xiàng)的；

（3）對公房內(nèi)居住的未成年人實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的。

3.6.2私有房屋補(bǔ)償款的分割

拆遷人給予被拆遷人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置

房屋使用人。

3.6.3房屋拆遷補(bǔ)償款之外的其他補(bǔ)償費(fèi)的處理

搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時安家補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時過

渡的承租人、同住人等。

獎勵費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。

設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用，應(yīng)歸設(shè)備所

有人。

因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償歸遭受實(shí)際損失的經(jīng)營人。

3.6.4補(bǔ)償款被冒領(lǐng)的處理

因拆遷人的疏忽，導(dǎo)致房屋補(bǔ)償款被冒領(lǐng)的，拆遷人還應(yīng)對實(shí)際的被拆遷人或者房屋承

租人予以補(bǔ)償安置。拆遷人可以通過訴訟方式要求冒領(lǐng)人返還不當(dāng)?shù)美?/p>

3.6.5被拆遷人拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的處理

拆遷補(bǔ)償安置爭議經(jīng)裁決后，被拆遷人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議，也不提起行政訴

訟，且拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的，拆遷人可以向公證機(jī)關(guān)辦理提存。

3.6.6售后公房拆遷維修資金的處理

因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位

或者物業(yè)管理管控單位持房屋滅失等有關(guān)證明文件,到建設(shè)銀行辦理住宅維修資金交割手續(xù)。

其中原個人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由建設(shè)銀行退還給業(yè)主；原房屋出售單位繳納

三項(xiàng)維修資金的剩余部分，用于補(bǔ)貼街坊公共設(shè)施維修資金的不足。

第四章城市房屋拆遷行政裁決

第一節(jié)一般規(guī)定

4.1.1概念界定

（1）房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門依據(jù)拆遷法律規(guī)范的規(guī)定，對拆遷人和被

拆遷人之間就房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡的方式和

過渡期限等拆遷事宜作出的關(guān)于雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)的具體行政行為。

（2）強(qiáng)制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由

房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理管控部門依法申

請人民法院強(qiáng)制拆遷的行為。

（3）拆遷當(dāng)事人，是指拆遷人、被拆遷人、房屋承租人。

4.1.2法律依據(jù)

（1）《城市房屋拆遷管理管控條例》（國務(wù)院令第305號文，由國務(wù)院于2001年6月

13日公布，自2001年11月1FI起施行）：

（2）《城市房屋拆遷吁政裁決工作規(guī)程》（建住房[2303]252號，由建設(shè)部于2003年12

月30日公布，自2004年3月1日起施行）；

（3）《上海市城市房屋拆遷管理管控實(shí)施細(xì)則》（上海市人民政府令第111號，由上海

市人民政府于2001年10月29日公布，自2001年11月1日起施行）；

（4）關(guān)于印發(fā)《上海市城市房屋拆遷裁決規(guī)定》的通知（滬房地資拆[2002]734號，

由上海市房屋土地資源管理管控局于2002年12月3（）E公布，自公布之日起施行）。

第二節(jié)裁決申請

4.2.1拆遷人申請裁決應(yīng)提交的資料

（1）房屋拆遷裁決申請書；

（2）申請人的身份正明（指營業(yè)執(zhí)照、法人代碼）、法定代表人的身份證明；

（3）被拆除房屋的權(quán)屬及租賃關(guān)系的調(diào)查資料、房屋評估報告；

（4）對被申請人的房屋拆遷補(bǔ)償安置具體解決方案；

（5）申請人與被申請人就補(bǔ)償安置達(dá)不成協(xié)議的相關(guān)證據(jù)資料（包括協(xié)商記錄）；

（6）其他與裁決有關(guān)的資料。

特別提示：拆遷人首次申請裁決時，還需提供拆遷基地已達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶

數(shù)占拆遷基地總戶數(shù)的比例數(shù)。

4.2.2被拆遷人、房屋承租人申請裁決應(yīng)提交的資料

（1）房屋拆遷裁決申請書；

（2）申請人的身份證明；

（3）房地產(chǎn)權(quán)屬證明或者租用公房憑證、房屋租賃合同：

（4）其他與裁決有關(guān)的資料。

4.2.3裁決申請書的主要合適的內(nèi)容

（1）申請人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業(yè)、住所;

（2）被申請人名稱、地址等基本情況；

（3）申請裁決的請求、事實(shí)和理由；

（4）申請人簽名或者蓋章、申請日期。

4.2.4裁決聽證

裁決機(jī)關(guān)收到拆遷人的裁決申請后，應(yīng)當(dāng)對達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷基地總

戶數(shù)的比例進(jìn)行審核。對已達(dá)成協(xié)議不足20%的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理裁決前就該拆遷基地

的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)、安置方式等合適的內(nèi)容組織聽證。

4.2.5不予受理

有下列情形之一的，裁決機(jī)關(guān)不予受理裁決申請：

（1）已超過房屋拆遷期限的；

（2）申請人未在規(guī)定的日期內(nèi)補(bǔ)齊資料的；

（3）申請人與被申請人達(dá)成房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛的；

（4）房屋已經(jīng)滅失的；

（5）申請人主體資格不符合《城市房屋拆遷管理管控條例》、《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的；

（6）申請人對拆遷許可證合法性申請裁決的；

（7）裁決做出后，當(dāng)事人就同一理由再次申請裁決的。

對裁決申請不予受理的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起5日內(nèi)書面通知申請人。

第三節(jié)裁決審理

4.3.1裁決審理前的文書送達(dá)

裁決審理前，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向裁決當(dāng)事人送達(dá)下列文書：

（1）向申請人發(fā)出裁決受理通知書；

（2）向被申請人送達(dá)裁決申請副本及答辯通知書。

4.3.2調(diào)解

裁決機(jī)關(guān)可以組織拆遷當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。

申請人經(jīng)兩次通知未參加裁決調(diào)解的，視作為撤I可裁決申請；被申請人經(jīng)兩次通知不出

席裁決調(diào)解的，裁決機(jī)關(guān)可以缺席裁決。

4.3.3裁決

經(jīng)調(diào)解當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)自受理裁決申請之日起30日內(nèi)做出裁決。裁

決解決方案應(yīng)當(dāng)合法、適當(dāng)。裁決須經(jīng)裁決機(jī)關(guān)集體討論決定。

裁決機(jī)關(guān)在審理過程中，應(yīng)當(dāng)核實(shí)補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)，審查拆遷房屋評估相關(guān)資料、程序

的合法性。

如果當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議且未經(jīng)房屋拆遷評估專家委員會鑒定的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)委

托評估專家委員會進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的評估結(jié)果作為裁決依據(jù)。

4.3.4裁決中止

在裁決審理過程中，有下列情形之一的，裁決中止：

（1）發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實(shí)；

（2）當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議，需等待鑒定結(jié)論的；

（3）裁決需要以相關(guān)裁決或者法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的；

（4）作為自然人的申請人死亡，需要等待繼受人表明是否愿意繼續(xù)裁決的；

（5）作為自然人的被申請人死亡，需要變更被申請人的：

（6）其他特殊情況需要中止的情形。

中止裁決的情形消除后，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)裁決。

4.3.5裁決終結(jié)

裁決審理過程中，有下列情形之一的，裁決終結(jié)：

（1）當(dāng)事人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的；

（2）發(fā)現(xiàn)申請人或者被申請人不是裁決當(dāng)事人的；

（3）申請人撤回裁決申請的；

（4）作為自然人的申請人死亡，15日內(nèi)繼受人沒有表示參加裁決或者放棄參加裁決的。

4.3.6做出裁決書

裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在審理后做出裁決書，裁決書應(yīng)包括以下主要合適的內(nèi)容：

（1）申請人與被申請人（包括代理人）的姓名或者單位名稱等基本情況；

（2）申請裁決的請求、爭議的事實(shí)和理由；

（3）裁決機(jī)關(guān)認(rèn)定的事實(shí)、理由和適用的法律依據(jù)；

（4）補(bǔ)償安置解決方案，具體包括：

1）補(bǔ)償方式；

2）補(bǔ)償金額；

3）安置用房的面積和安置地點(diǎn)；

4）搬遷日期；

5）搬遷過渡方式和過渡期限；

6）其他應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)谋敬雾?xiàng)目。

特別提示：裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。

（5）告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及期限；

（6）裁決機(jī)關(guān)的名稱、裁決日期并加蓋公章。

4.3.7裁決書的送達(dá)

裁決書應(yīng)當(dāng)送達(dá)當(dāng)事人，并留有送達(dá)的證據(jù)。裁決書可以直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送

達(dá)、公告送達(dá)。公告送達(dá)的，可將裁決書張貼于被拆除房屋的拆遷基地公示欄內(nèi)。裁決書自

張貼于公示欄內(nèi)之日起滿7天視作送達(dá)。

4.3.8市政拆遷裁決

市政建設(shè)本次項(xiàng)目拆遷房屋，因拆遷當(dāng)事人達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議已經(jīng)影響工程進(jìn)度的,

拆遷人在做好被拆除房屋的勘察記錄、提出臨時安置解決方案后可申請裁決，裁決機(jī)關(guān)可以

按照“先拆遷騰地，后處理糾紛”的原則裁決先行搬遷。拆遷當(dāng)事人可以繼續(xù)協(xié)商補(bǔ)償安置

解決方案，協(xié)商結(jié)論在6個月內(nèi)告知裁決機(jī)關(guān)。協(xié)商不成的，裁決申請人應(yīng)當(dāng)向裁決機(jī)關(guān)提

出正式補(bǔ)償安置解決方案，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到該解決方案之R起的30FI內(nèi)作出補(bǔ)償安置

解決方案的裁決。

第四節(jié)行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行

4.4.1行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行申請主體

房屋拆遷裁決書送達(dá)后，申請人與被申請人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行裁決解決方案。被拆遷當(dāng)事人在裁

決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，裁決機(jī)關(guān)可依法申請強(qiáng)制執(zhí)行。

4.4.2行政裁決強(qiáng)制拆遷前的聽證

申請行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行前，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織拆遷當(dāng)事人對行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)、

程序、補(bǔ)償安置解決方案及測算依據(jù)等合適的內(nèi)容進(jìn)行聽證。同時，還應(yīng)邀請政府有關(guān)部門

和具有社會公信力的人員參加。被拆遷當(dāng)事人拒絕參加聽證會的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織召開調(diào)

查會。

4.4.3行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行申請應(yīng)提交的材料

（1）行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行申請書；

（2）裁決調(diào)解記錄和裁決書；

（3）安置用房或者補(bǔ)償資金證明；

（4）被拆遷當(dāng)事人拒絕接受補(bǔ)償資金的，應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)償資金的提存證明：

（5）被拆遷當(dāng)事人不同意拆遷的有關(guān)材料；

（6）聽證會或者調(diào)查會記錄。

4.4.4行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行其他應(yīng)注意的事項(xiàng)

（1）申請行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)由裁決機(jī)關(guān)集體討論決定；

（2）拆遷人未按裁決規(guī)定向被拆遷當(dāng)事人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國家質(zhì)量安全標(biāo)

準(zhǔn)和產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)的安置用房的，不得申請行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行；

（3）裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)提前15天通知被拆遷當(dāng)事人并做好宣傳解釋，動員被拆遷當(dāng)事人自

行搬遷；

（4）拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋以及房屋內(nèi)的物品向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全；

（5）行政裁決強(qiáng)制執(zhí)行時，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、居（村）委會代表和公證人

員到現(xiàn)場；

（6）裁決機(jī)關(guān)是被拆遷當(dāng)事人的，由同級人民政府裁決。

第五章征地拆遷

第一節(jié)一般規(guī)定

5.1.1概念界定

集體土地，是指農(nóng)村和城市郊區(qū)除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外的土地；宅基地、自

留地、自留山，也屬于集體所有。

5.1.2法律依據(jù)

（1）《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第六十二號，由中華人民共和

國第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施

行）；

（2）關(guān)于發(fā)布《上海市征用集體所在土地拆遷房屋補(bǔ)償安置若干規(guī)定》的通知（滬府

發(fā)[2002]13號，由上海市人民政府于2002年4月10日公布，自公布之日起施行）；

（3）關(guān)于《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置若干規(guī)定》若干應(yīng)用相關(guān)問題

的通知（滬房地資法[2002]513號，由上海市房屋土地費(fèi)源管理管控局于2002年9月13日

公布，自公布之日起施行）；

（4）《關(guān)于發(fā)布本市征用集體所有土地居住歷屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（滬價商

[2002]024號，由上海市物價局、上海市房屋土地資源管理管控局于2002年5月31日公布，

自2002年4月10日起適用）；

（5）《關(guān)于上海城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償安置資金交芍和使用有關(guān)事項(xiàng)通知》（滬房地資

拆[2002]289號，由上海市房屋土地資源管理管控局、中國人民銀行上海分行于2002年6

月17日公布，自公布之日起施行）；

（6）關(guān)于印發(fā)《上海市征用集體所有土地房屋拆遷評估相關(guān)技術(shù)規(guī)范（試行）》的通知

（滬房地資市[2002]308號，由上海市房屋土地資源管理管控局于2002年5月22日公布，

自公布之日起施行）。

第二節(jié)集體土地的征收及補(bǔ)償

5.2.1征收土地的條件

征收土地，必須符合下列全部條件：

（1）征收土地應(yīng)以公共利益為目的：

（2）行使征地權(quán)的主體只能是國家；

（3）征地的標(biāo)的只能是集體土地；

（4）征收土地應(yīng)以土地補(bǔ)償為條件。

5.2.2征收土地的審批權(quán)限：

（1）征收基本農(nóng)田或者基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的

由國務(wù)院審批；

（2）征收基本農(nóng)田或者基本土地在70公頃以下的由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，

并報國務(wù)院備案。

5.2.3征用土地的審批程序：

1、申請

需要使用集體土地的用地者應(yīng)依法向有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府提出用地申請。

2、審查批準(zhǔn)

審查和批準(zhǔn)的重點(diǎn)有三項(xiàng)：

（1）建設(shè)單位的建設(shè)本次項(xiàng)目已獲主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)并需要使用國有建設(shè)用地；

（2）建設(shè)單位持有關(guān)批準(zhǔn)文件向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級以上土地管理管控部門提出用地申請

并經(jīng)確認(rèn)，確需使用國有土地具有征地必要的；

（3）由該土地管理管控部門報請其屬的同級人民政府批準(zhǔn)建設(shè)單位使用國有土地并決

定征用土地。

3、公告

政府部門依照法定程序批準(zhǔn)建設(shè)單位征收土地后，由批準(zhǔn)征地的人民政府予以公告。

4、登記

在公告的規(guī)定期限內(nèi)，被征用土地的所有人，使用人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾?/p>

府土地管理管控部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>

5.2.4征地補(bǔ)償

被批準(zhǔn)征收土地的，應(yīng)當(dāng)按照被征收土地的原有用途給予補(bǔ)償，補(bǔ)償費(fèi)的基本合適的內(nèi)

容包括三項(xiàng)：

（1）土地補(bǔ)償費(fèi)；

（2）安置補(bǔ)助費(fèi)：

（3）地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)（如果是菜地，還應(yīng)當(dāng)由用地單位繳納新菜地開發(fā)建

設(shè)基金）。

5.2.5集體土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

（1）征收土地的，應(yīng)當(dāng)按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償；

（2）征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償

費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍；

（3）上海市征地補(bǔ)償安置補(bǔ)償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)，詳見附錄3。

5.2.6征地補(bǔ)償安置的工作程序

（1）在征地依法報批前，區(qū)（縣）土地管理管控部門應(yīng)當(dāng)將擬征地的用途、位置、補(bǔ)

償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征

地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一

律不予補(bǔ)償。

（2）區(qū)（縣）建設(shè)用地事務(wù)部門應(yīng)當(dāng)對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物

權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，調(diào)杳結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶和地上附

著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。

（3）征地依法批準(zhǔn)后，區(qū)（縣）土地管理管控部門應(yīng)當(dāng)按照《征用土地公告辦法》規(guī)

定公告征地批準(zhǔn)事項(xiàng)。除涉及國家保密規(guī)定等特殊情況外，征地批準(zhǔn)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)網(wǎng)上公告。

（4）區(qū)（縣）土地管理管控部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)征收土地的批準(zhǔn)文件，在征地公告之FI起45

日內(nèi)以被征用土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補(bǔ)償安置解決方案（含征地拆遷房屋補(bǔ)償安置

標(biāo)準(zhǔn)），報市建設(shè)用地中心審查同意后，按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告。被征地農(nóng)村

集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶提出申請聽證的，區(qū)（縣）土地管理管控部門應(yīng)當(dāng)按照《國土資源聽證》

規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽證。

（5）征地補(bǔ)償安置解決方案批準(zhǔn)后，市建設(shè)用地事務(wù)中心組織區(qū)（縣）建設(shè)用地事務(wù)

部門與被征地單位協(xié)商簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議，與建設(shè)用地單位協(xié)商簽訂征地費(fèi)包干協(xié)議。

特別提示：單獨(dú)選址本次項(xiàng)目和分批次本次項(xiàng)目的征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)市建

設(shè)用地事務(wù)中心審核鑒證的征地費(fèi)包干協(xié)議支付，未按期全額支付到位的，不得核發(fā)建設(shè)

用地批準(zhǔn)書。

（6）征地拆遷房屋補(bǔ)償安置的實(shí)施程序，按照上海市城市房屋拆遷管理管控的有關(guān)規(guī)

定執(zhí)行。征地拆遷房屋的補(bǔ)償安置需要評估的，可以在區(qū)（縣）土地管理管控部門擬訂征地

補(bǔ)償安置解決方案時預(yù)估。

第三節(jié)征地房屋拆遷補(bǔ)償安置

5.3.1補(bǔ)償安置的依據(jù)

1、補(bǔ)償對象的確定

（1）對征地范圍內(nèi)合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件計戶，

拆遷補(bǔ)償安置按戶進(jìn)行。

（2）被拆除房屋的用途和建筑面積，以房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)

文件的記載為準(zhǔn)。

2、特殊情況的處理

（1）征地公告公布時，被拆遷人已取得建國批文但新歷尚未建造完畢的，新比在建工

程按實(shí)際完成的工程量重置價的評估價格協(xié)商補(bǔ)償；建房批文規(guī)定應(yīng)當(dāng)拆除尚未拆除的舊房,

可以按重置價結(jié)合成新的評估價格協(xié)商補(bǔ)償。

（2）征地公告公布時，被拆遷人已取得建房批文但新房尚未建造完畢的，其土地使用

權(quán)基價和價格補(bǔ)貼按建房批文規(guī)定的建筑面積計算；建房批文規(guī)定允許保留舊房的，應(yīng)當(dāng)將

舊房面積和建房批文規(guī)定的新建建筑面積一并計算。建房批文規(guī)定應(yīng)當(dāng)拆除尚未拆除的舊房、

已由被拆遷人自行拆除的舊房，土地使用權(quán)基價和拆遷補(bǔ)貼不予補(bǔ)償。

（3）征用土地公告時，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件旦新房已建造完畢的，對新房予

以補(bǔ)償，對應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不予補(bǔ)償。

（4）拆除宅基地范圍內(nèi)建筑物和構(gòu)筑物的，經(jīng)批準(zhǔn)建筑占地面積內(nèi)的合法建筑，按《若

干規(guī)定》中貨幣補(bǔ)償計算公式或者易地新建補(bǔ)償金額計算公式計算補(bǔ)償金額；屋前屋后占地

面積內(nèi)的合法建筑物和構(gòu)筑物，按征地財物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計算。

（5）拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。

（6）違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，以及征用土地公告后擅自進(jìn)行房屋及其附

屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，均不予補(bǔ)償。

（7）同一拆遷范圍內(nèi)，既有國有土地、又有征用集體土地的，國有土地范圍內(nèi)的拆遷

房屋補(bǔ)償安置按城市房屋拆遷管理管控規(guī)定執(zhí)行；被征用集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補(bǔ)償安

置按征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置的規(guī)定執(zhí)行。

5.3.2居住房屋征地拆遷的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)

1、被征地的村或者村民小組建制撤銷的補(bǔ)償安置

（1）被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)

換。

（2）貨幣補(bǔ)償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多

層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補(bǔ)貼）X被拆除房屋的建筑面枳。

（3）被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新，由建設(shè)單位委托具有市房地資源局核準(zhǔn)的房

屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面枳的土地

使用權(quán)基價及價格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，詳見附錄4。

2、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補(bǔ)償安置

（1）具備易地建房條件的區(qū)域，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中

心村或者居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償金額計算公

式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+價格補(bǔ)貼）X被拆除房屋的建筑面積。被拆遷

人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅

基地新建房屋的審批程序，按照國家和本市農(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（3）不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同

等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。但被拆遷人不得再申請宅基地新建住房.

3、其他補(bǔ)償

征地拆遷居住房屋的，還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過渡期內(nèi)佗臨時

安置補(bǔ)助費(fèi)，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。

5.3.3非居住房屋征地拆遷的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)

（1）拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉

辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價+杜應(yīng)的

土地使用權(quán)取得費(fèi)用。被拆除房屋的建安重置價、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，由房地產(chǎn)評

估機(jī)構(gòu)評估。

（2）被拆遷人還應(yīng)當(dāng)獲得的其他補(bǔ)償費(fèi)用，具體包括：

1）按國家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用；

2）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用：

3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。

（3）其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償，按照本市

有關(guān)國家建設(shè)征地的財物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見附錄3。

5.3.4共同舉辦企業(yè)的房屋征地拆遷的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)

拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人只同舉辦的企

業(yè)所有的非居住房屋，被拆遷人的貨幣補(bǔ)償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價+相

應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用。

被拆除房屋的建安重置價、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，由建設(shè)單位委托具有市房地資

源局核準(zhǔn)的房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，并提交具有合法的產(chǎn)權(quán)登記憑證或者

用地批準(zhǔn)文件。

相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，是指在房屋拆遷許可證頒發(fā)之日取得相同性質(zhì)、相同數(shù)量、

相同地段等級土地使用權(quán)所應(yīng)支付的費(fèi)用。一般按照征收該地塊集體土地的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)評估，

包括耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和勞動力安置補(bǔ)償費(fèi)（參加鎮(zhèn)保或

者城保費(fèi)用）等。評估時可以參照同區(qū)域工業(yè)園區(qū)內(nèi)相同數(shù)量的土地使用權(quán)取得費(fèi)用作相應(yīng)

的系數(shù)調(diào)整。

5.3.5上海市征用集體所有土地居住房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)

1、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)

以期房調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中約定臨時安置過渡期。臨時安置過渡期內(nèi)，

發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋的每平方米建筑面積每月8元計算。每戶每月低于600元的，按600

元發(fā)放。超過約定臨時安置過渡期的，拆遷人應(yīng)在原有基礎(chǔ)上增發(fā)臨時安置補(bǔ)助費(fèi)，凡超過

期限3個月以內(nèi)（含3個月）的，增發(fā)50%；超過期限3個以上的，增發(fā)100九

2、搬家補(bǔ)助費(fèi)

按被拆除房屋的每平方米建筑面積10元計算，每戶低于500元的，按500元發(fā)放。以

期房調(diào)換的，應(yīng)增加一倍計費(fèi)，并一次付清。對強(qiáng)制執(zhí)行的被拆遷人，不發(fā)給搬家補(bǔ)助費(fèi)。

3、家用設(shè)施移裝費(fèi)

（1）電話移裝費(fèi)，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定；

（2）煤氣拆裝費(fèi)，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定；

（3）有線電視移裝費(fèi)，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定；

（4）空調(diào)拆裝費(fèi),每臺400元；

（5）熱水器拆裝費(fèi)，每臺300元；

（7）由供電部門批準(zhǔn)安裝并由被拆遷人出資的10安培以上電表移裝費(fèi)，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)

定；

（8）其他家用設(shè)施移裝費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)縣物價局會同房地局核定。

第四節(jié)征地房屋拆遷評估

5.4.1征地房屋拆遷評估的標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋重置價格評估

房屋重置價格，足指采用評估時點(diǎn)的建筑材料和建筑相關(guān)技術(shù)，按評估時點(diǎn)的價格水平，

重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新狀態(tài)的房屋的正常價格：若評估對象為居住

用房，還要結(jié)合成新。

2、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用評估

相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，是指土地使用權(quán)人在評估時點(diǎn)，在評估對象所在地取得相

同性質(zhì)、同等數(shù)量的土地使用權(quán)按現(xiàn)行政策法規(guī)應(yīng)當(dāng)支討的有關(guān)費(fèi)用的總和。

3、附屬物、附著物價值評估

附屬物、附著物價值的評估，應(yīng)按照上海市有關(guān)國家建設(shè)征地的財物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

4、在建工程評估

在建工程的評