愛建?鹽城現(xiàn)代物流園應(yīng)收賬款融資

集合資金信托計劃

盡職調(diào)查報告

資本信托總部

2014年12月

第一部項目模式概要

一、信托計劃要素概述

1、用款人：鹽城市現(xiàn)代物流園開發(fā)有限公司（“現(xiàn)代物流園公司”）；

2、用款金額：2億元；

3、資金用途：用于受讓鹽城市現(xiàn)代物流園開發(fā)有限公司因鹽城現(xiàn)代物流園“公路港”項目

（以下簡稱“公路港項目”）和現(xiàn)代物流園公共服務(wù)平臺項目（以下簡稱“物流園平臺項

目”）對鹽城市亭湖區(qū)政府應(yīng)收賬款2.49億元，現(xiàn)代物流園公司將信托資金用于公路港

項目工程款；

4、用款期限：24個月；

5、投資者預(yù)期收益：年收益率9.2-10%,項目成立后每半年支付一次：

6、受托人預(yù)期收益：受托人兩年合計取得收入約為800萬元；

7、信托報酬支付時點：信托項目成立后10個工作日內(nèi)支付第一期信托報酬，信托項目成

立滿一年后10個工作日內(nèi)支付第二期信托報酬；

8、提前還款安排：信托存續(xù)滿21個信托月度時，還款信托總規(guī)模的20%；

9、增信措施：

（I）鹽城市現(xiàn)代物流園開發(fā)有限公司、上海愛建信托有限責(zé)任公司（以下簡稱“愛建信托”）

及亭湖區(qū)人民政府簽署《應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，亭湖區(qū)人民政府按照合同約定向愛建信

托支付信托本金及利息，現(xiàn)代物流園公司承擔(dān)回購義務(wù)：

（2）鹽城市亭湖區(qū)公有資產(chǎn)投資經(jīng)營公司（以下簡稱“亭湖公投”）對政府的支付義務(wù)及現(xiàn)代

物流園公司的回購義務(wù)提供連帶責(zé)任擔(dān)保；

（3）鹽城市亭湖區(qū)財政局出具財政函，安排專項資金用于償付信托資金；

（4）應(yīng)收賬款辦理轉(zhuǎn)讓登記。

10、應(yīng)收賬款審計及法律盡職調(diào)杳

本項目應(yīng)收賬款已經(jīng)上海上會會計師事務(wù)所專項審計，北京大成（上海）律師事務(wù)所也就

該項目進(jìn)行了法律盡職調(diào)查，應(yīng)收賬款真實、合法，權(quán)責(zé)明晰。

交易結(jié)構(gòu)圖

愛建信托

（受托人）亭湖區(qū)政府

應(yīng)收納入

賬款財政

到期回購

鹽城市現(xiàn)代物流園

開發(fā)有限公司

購買應(yīng)收

賬款

提供

擔(dān)保

銀行鹽城市亭湖區(qū)公有

（保管人）資產(chǎn)投資經(jīng)營公司

三、項目亮點

1、項目區(qū)位的選擇

鹽城是江蘇省面積第一、人口第二的大市。區(qū)位交通便捷，是目前江蘇唯一、全國第十家同

時擁有空港和海港一類開放口岸的地級市。2013年鹽城市實現(xiàn)財政總收入881.1億元，公共財政

預(yù)算收入366.8億元，其中稅收收入302.5億元。亭湖區(qū)是鹽城市政治經(jīng)濟文化中心，2013年亭

湖區(qū)實現(xiàn)地方財政收入合計57.10億元，其中一般預(yù)算收入32.81億元，可支配財政實力較強。

2、發(fā)債主體擔(dān)保

項目的擔(dān)保方鹽城市亭湖區(qū)公有資產(chǎn)投資經(jīng)營公司2013年發(fā)行了10億元企業(yè)債券（13亭

湖公投債），發(fā)行總額：人民幣10億元。經(jīng)鵬元資信評估有限公司評定，本次債券的信用評級

為AA,公司的主體長期信用評級為AA。

3、增信措施齊備

本項目資金用于受讓鹽城市現(xiàn)代物流園開發(fā)有限公司對鹽城市亭湖區(qū)政府應(yīng)收賬款，區(qū)政府

有按約支付的義務(wù)，并且區(qū)財政局出具財政函，政府、企業(yè)違約風(fēng)險較低。

第二部亭湖區(qū)域經(jīng)濟及財政情況分析

一、鹽城市概況

鹽城是江蘇沿海地區(qū)新興的工商業(yè)城市，也是長江三角洲重要的區(qū)域性中心城市。鹽城地

處中國東部沿海，江蘇省中北部，長江三角洲北翼，是江蘇省面積最大的地級市，市域面積1.7

萬平方公里；其中市轄區(qū)面積1,779平方公里，人口166萬人。鹽城東臨黃海，南與南通接壤，

西南與揚州、泰州為鄰，西北與淮安相連，北隔灌河和連云港市相望。全市地勢平坦，河渠縱橫，

所牯縣巾物產(chǎn)鬲饒，素有“魚米之鄉(xiāng)',的美稱。鹽城擁有江蘇省最長的海岸線、最大的沿海灘涂、

最廣的海域面積，同時也是丹頂鶴的家園、麋鹿的故鄉(xiāng)，在沿海灘涂上建有麋鹿和丹頂鶴兩個國

家級自然保護(hù)區(qū)，被譽為“東方濕地之都

鹽城2013年完成地區(qū)生產(chǎn)總值3.475.5億元，增長12.5%,總量居全省第七位。在全面實

施江蘇沿海大開發(fā)國家戰(zhàn)略向縱深化推進(jìn)和落實長三角一體化國家戰(zhàn)略這兩大疊加戰(zhàn)略機遇F,

2013年公共財政預(yù)算收入366.8億元，增長17.3%：規(guī)模以上工業(yè)增加值1.584億元，增長15.6%；

固定資產(chǎn)投資2,270億元，增長22.2%：社會消費品零售總額1,160億元，增長13.4%。8項主要

指標(biāo)增幅位居全省前列。城嗔居民人均可支配收入24,217元，增長10.4%：農(nóng)民人均純收入13,349

元，增長12.2%o

地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）

財政的收入（億元〕

1000

900

800

700

600

500

400

30。

200

100

0

2008^2009年2010年2011,年2012年2013年

2013年，全市實現(xiàn)財玫總收入881.1億元，比上年增長11.6%。公共財政預(yù)算收入366.8

億元，比上年增長17.3%,其中稅收收入302.5億元，比上年增長20.3%；稅收占公共財政

預(yù)算收入的比重達(dá)82.5%,比上年提高2.1個百分點。公共財政預(yù)算支出557.4億元，比上

年增長14.1%。

二、亭湖區(qū)概況

（一）區(qū)劃簡述

亭湖區(qū)地處黃海之濱，位于長三角經(jīng)濟圈內(nèi)，是江蘇省鹽城市政治經(jīng)濟文化中心。亭湖區(qū)是

鹽城市的中心區(qū)。鹽城迄今已有2100多年的歷史。西漢元狩四年（公元前119年），因這里“煮

海（鹽）利興，穿渠通運”，故名“鹽瀆”；東晉安帝義熙七年（公元411年）改鹽瀆為鹽城，始

得今名。1983年3月實行市管縣新體制后，在原鹽城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上組建城區(qū)，2004年3月經(jīng)過新

一輪區(qū)劃調(diào)整更名為鹽城市亭湖區(qū)°國務(wù)院1996年7月I。批準(zhǔn)（國函［I990S6號）：將原鹽城

市郊區(qū)的南洋、青墩、新興、永豐、張莊5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和伍佑鎮(zhèn)的三墩村及其以北部分劃歸鹽城市城

區(qū)管轄。國務(wù)院2003年12月18日批準(zhǔn)（國函［2003U30號）：鹽城市城區(qū)更名為鹽城市亭湖區(qū)。

亭湖區(qū)轄原鹽城市城區(qū)以及原鹽都縣的便倉、伍佑、步鳳3個鎮(zhèn)。亭湖區(qū)是城鄉(xiāng)復(fù)合型行政區(qū),

下轄7個鎮(zhèn)（南洋、青墩、新興、永豐、伍佑、步風(fēng)、便倉），1個開發(fā)區(qū)（亭湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)），

8個街道（五星、黃海、文峰、先鋒、毓龍、張莊、大洋、新洋），總面積為696平方公里，人

口約為81萬。

（二）地理位置及交通情況

亭湖區(qū)地處黃海之濱，位于上海經(jīng)濟輻射圈內(nèi)，I可時處在蘇中沿海中部地域，在南通、泰州、

揚州、淮安、徐州、連云港六城市半圓中心，是江蘇省鹽城市政治經(jīng)濟文化中心。亭湖區(qū)交通發(fā)

達(dá)，來往便捷。新長鐵路縱貫全區(qū)，北接隴海線，南連滬寧、宜杭線，鹽城火車客運站、貨運站

均坐落其中：鹽城民航站地處轄區(qū)東部，現(xiàn)已開直達(dá)韓國首爾、泰國曼谷的國際航班及北京、廣

州、溫州、南通、武漢、昆明、長沙、臺北、香港等國內(nèi)航班；高速公路密集，沈海（沿海）、

寧靖鹽、鹽連、鹽通、鹽淮徐等多條高速環(huán)繞城區(qū)四周構(gòu)成城市高速環(huán)路；亨湖周邊港口眾多,

上海港距鹽城300公里，南通港、連云港、大豐港以及縱橫交錯的內(nèi)河航道構(gòu)成密集的河海運輸

體系。

（三）亭湖區(qū)經(jīng)濟概況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和戰(zhàn)略規(guī)劃

1、經(jīng)濟概述：

近年來，亭湖區(qū)經(jīng)濟總體保持了快速發(fā)展的態(tài)勢。2011年~2013年亭湖區(qū)國民生產(chǎn)總值分

別為266億元、275億元和303億元，年均復(fù)合增長率6.73%,處于較高水平。規(guī)模以上工業(yè)增加

值146億元，增長16.6%；服務(wù)業(yè)增加值140億元，增長14.3%。完成公共財政預(yù)算收入32.8

億元，同口徑增長16%,稅收質(zhì)量位居全市前列。社會消費品零售總額182億元，增長15.3%。

全年完成固定資產(chǎn)投資227億元,增長22.5%：其中工業(yè)投資104億元，增長22.8%。

全區(qū)企業(yè)運行整體向好：中馬新材料、凱斯博電梯等48個技改項目竣工投產(chǎn)；伯樂達(dá)與臺

灣億光、吉地達(dá)與中電投遠(yuǎn)達(dá)等企業(yè)實施戰(zhàn)略里組：華暉公司成功引入私募股權(quán)基金，綠城、藍(lán)

澤2家公司在上海股權(quán)托管交易中心成功掛牌.全年新增“四上”企業(yè)236家，其中規(guī)模以上工業(yè)

企業(yè)28家。全區(qū)納稅超千萬元企業(yè)達(dá)53家，開票銷售超億元工業(yè)企業(yè)達(dá)29家，其中華宏公司

等3家企業(yè)開票銷售超10億元。

2010~2013亭湖經(jīng)濟情況

來源：亭湖區(qū)政府工作報告

2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：

2013年亭湖區(qū)經(jīng)濟保持較快發(fā)展。全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值303億元。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，

三次產(chǎn)業(yè)比例進(jìn)?步上調(diào)。鹽城主城區(qū)的亭湖區(qū)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于新I日產(chǎn)業(yè)升級更替期。目前主

要有汽車零部件、機械、建材、輕工、高新技術(shù)（環(huán)保和光電）、農(nóng)產(chǎn)品加工等六大特色支柱產(chǎn)

業(yè)。近年來，亭湖區(qū)通過推動企業(yè)自主創(chuàng)新、打造規(guī)模特色產(chǎn)業(yè)。2012年環(huán)保、光電等新特產(chǎn)

業(yè)迅速壯大，一批行業(yè)龍頭企業(yè)相繼落戶。機械、輕工、紡織等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)提檔升級，四年累計完

成技改投入292.5億元。服務(wù)業(yè)發(fā)展層次明顯提升。沃爾瑪、家樂福、金鷹等商業(yè)品牌企業(yè)布點

營業(yè)，綠地、明成等房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)進(jìn)駐開發(fā)，物流市場、科技研發(fā)、旅游休閑等新興服務(wù)業(yè)異

軍突起。

重點項目建設(shè)加快推志。菲達(dá)環(huán)保、綠城電動汽車充電設(shè)備、沿海燈飾城等重點項目高效

推進(jìn)，環(huán)保產(chǎn)業(yè)會展交易中心、低碳示范社區(qū)、物流公共信息平臺等重點工程當(dāng)年開工、當(dāng)年竣

工。運行質(zhì)量穩(wěn)步提高。大力實施“「百十工程”，凱斯博、中馬等企業(yè)技改擴能項目順利實施，

吉地達(dá)與中電投遠(yuǎn)達(dá)等企業(yè)戰(zhàn)略重組取得突破，高和、華暉等公司上市工作進(jìn)展順利。深入開展

“三服務(wù)”活動，強化政策支持和要素保障，幫助解決企業(yè)運行實際困難；制定落實工業(yè)轉(zhuǎn)型升級、

服務(wù)業(yè)提速發(fā)展、大企業(yè)大集團培育和減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)等政策措施，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展良性運行。全區(qū)

新增納稅超百萬元企業(yè)40家，納稅超千萬元企業(yè)達(dá)31家；工業(yè)開票銷售收入超億元企業(yè)達(dá)31

家，新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)16家。

3、戰(zhàn)略規(guī)劃與發(fā)展進(jìn)程

“十二五”期間亭湖區(qū)將搶抓江蘇沿海發(fā)展和長三角一體化兩大國家戰(zhàn)略機遇，以“推進(jìn)科學(xué)

發(fā)展、建設(shè)幸福亭湖”為主題，以加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式為主線，以“率先融入蘇中、全省爭先進(jìn)位”

為目標(biāo)，以改革創(chuàng)新為動力，以改善民生為根本，以培植新產(chǎn)業(yè)和建設(shè)新城區(qū)為依托，大力實施

產(chǎn)業(yè)新特化、城鄉(xiāng)一體化、經(jīng)濟國際化、生態(tài)文明化和科教人才優(yōu)先的“四化一優(yōu)先”戰(zhàn)略，推動

各項工作全市率先、融入蘇中、全省進(jìn)位,將亭湖打造成為中國東部沿海工商城市現(xiàn)代化主城區(qū)、

江蘇新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要集聚區(qū)、江北市場農(nóng)業(yè)第一縣（市、區(qū)）和長三角知名宜居城

市區(qū)，為建成更高水平的全面小康社會而努力奮斗。

“十二五”時期的奮斗目標(biāo)是：到2015年，全區(qū)綜合實力全面增強，地區(qū)生產(chǎn)總值突破420

億元，力爭在2010年基礎(chǔ)上翻一番；人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)1萬美元，基本達(dá)到目前中等收入國

家水平；實現(xiàn)財政總收入160億元，一般預(yù)算收入70億元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

調(diào)整為5：44：51,新特產(chǎn)業(yè)總規(guī)模達(dá)到1300億元，新特產(chǎn)業(yè)增加值占比達(dá)70%以上：累計完

成全社會固定資產(chǎn)投資2000億元、規(guī)模以上工業(yè)投資1000億元。創(chuàng)新能力大幅提升，科技研發(fā)

投入占GDP比重提高到2.5%以上，科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率達(dá)60%以上。人民生活更加幸福，城鄉(xiāng)居民

人均收入力爭五年翻一番，分別達(dá)4萬元、2萬元：城鄉(xiāng)居民社會保障實現(xiàn)更高水平的全覆蓋。

生態(tài)環(huán)境顯著改善，環(huán)境綜合指數(shù)保持在90分以上。努力走出一條創(chuàng)新型驅(qū)動、內(nèi)涵式提升、

包容性增長的科學(xué)發(fā)展之路，主要發(fā)展目標(biāo)如下：

(1)“十二五”期間，我們將把培植新產(chǎn)業(yè)作為調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的主要

依托，加快構(gòu)建結(jié)構(gòu)優(yōu)化、技術(shù)先進(jìn)、清潔安全、附加值高、吸納就業(yè)能力強的現(xiàn)代產(chǎn)

業(yè)體系。全面實施產(chǎn)業(yè)新特化戰(zhàn)略。集中力量打造四大新特產(chǎn)業(yè)，力爭到2015年環(huán)保

產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)500億元，現(xiàn)代物流、光電產(chǎn)業(yè)規(guī)模分別達(dá)300億元，農(nóng)產(chǎn)品加工交易產(chǎn)業(yè)

規(guī)模達(dá)200億元，以規(guī)模優(yōu)勢搶占市場先機。

(2)大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。以建軍路中心商業(yè)區(qū)、亭湖新區(qū)商務(wù)商貿(mào)區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)、環(huán)

保產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、沿海特色旅游度假區(qū)等服務(wù)業(yè)集聚區(qū)為載體，重點發(fā)展物流、

科研、旅游等新型業(yè)態(tài)，到2015年服務(wù)業(yè)占國民經(jīng)濟的比重提高到51%,真正構(gòu)建起

與先進(jìn)制造業(yè)相配套、與城市化進(jìn)程相協(xié)調(diào)、與城鄉(xiāng)居民需求相適應(yīng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系。

(3)加快轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)發(fā)展方式。全力推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品加工集中區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品批

發(fā)市場三大載體建設(shè)，高效農(nóng)業(yè)比重提高到80%,加快形成沿海地區(qū)最具特色的產(chǎn)加

銷一條龍、貿(mào)工農(nóng)一體化市場農(nóng)業(yè)體系。通過構(gòu)建以新特產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主

體、市場農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，將我區(qū)打造成為中國煙氣治理之都、全國有影響

的區(qū)域性物流中心、江蘇知名光電產(chǎn)業(yè)基地和江北市場農(nóng)業(yè)第一縣(市、區(qū))。

(4)全面實施科教人才優(yōu)先戰(zhàn)略?？焖偻七M(jìn)創(chuàng)新服務(wù)平臺建設(shè)，大力引進(jìn)知名研發(fā)機構(gòu)、高

層次創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人才和團隊，培育一批具有自主知識產(chǎn)權(quán)、自有品牌和較

強國際競爭力的企.業(yè)，以創(chuàng)新優(yōu)勢搶占發(fā)展制高點，以人才優(yōu)勢提升核心競爭力，基本

建成創(chuàng)新型城市區(qū)和自主創(chuàng)新示范區(qū)，加快實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展由主要依靠物質(zhì)資源向創(chuàng)新驅(qū)

動轉(zhuǎn)變。

(四)鹽城市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展

1、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在我國市場前景廣闊

隨著經(jīng)濟全球化和信息技術(shù)的迅速發(fā)展，被普遍認(rèn)為在降低物質(zhì)消耗、提高勞動生產(chǎn)效率

以外的“第三利潤源”的現(xiàn)代物流業(yè)，已經(jīng)成為我國新的經(jīng)濟增長點.(據(jù)《中國物流年鑒》)

2009年)，我國國有及國有控股工業(yè)企業(yè)流動資金占用達(dá)到31042.81億元人民幣，而資金周轉(zhuǎn)

速度年平均為L2次，國有商業(yè)企業(yè)也只有2.3次。而日本制造業(yè)的年周轉(zhuǎn)速度為7.5至8次，

流通業(yè)為15次至18次?？鐕B鎖集團沃爾瑪、麥德隆、家樂福的年周轉(zhuǎn)次數(shù)為20至30次。這

說明，我國工商企業(yè)目前依然是為庫存而采購，而不是按訂單采購，生產(chǎn)需要的原材料、半成品、

外購件庫存過大，占用了大量流動資金。美國、德國、日本制造業(yè)庫存周期平均只有12天，庫

存總額只占銷售總額的1.3%至1.5%。發(fā)達(dá)國家的庫存商品只占國內(nèi)生產(chǎn)總值的1%。而我國工

業(yè)產(chǎn)成品庫存一般達(dá)到45天，商業(yè)企業(yè)達(dá)到35天，庫存商品占國內(nèi)生產(chǎn)總值的6.8%,我國這

些指標(biāo)也落后十發(fā)達(dá)國家的根本原因，是由十缺少一個高班的社會化現(xiàn)代物流服務(wù)系統(tǒng)。應(yīng)該按

照社會分工要求，建設(shè)社會化現(xiàn)代物流服務(wù)體系，以支持二商企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和市場營銷C

改革開放以來，我國對物流基礎(chǔ)設(shè)施作了大量投入，到2010年已達(dá)到1.5萬億元人民幣。

但由于原有基礎(chǔ)太落后，仍然不適應(yīng)現(xiàn)代物流的總體發(fā)展要求。到2010年，我國運輸網(wǎng)絡(luò)密度

分別為1344.48公里/平方公里和1043公里/萬人,分別只相當(dāng)于美國的19.6%和15.8%；德國的

9%和15.8%；印度的24.9%和48.3%；巴西的71.3%和8.8%。物流基礎(chǔ)設(shè)施落后，加上布局不合

理，造成我國倉儲效率與效益低下。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，我國每年因包裝造成的損失就達(dá)到150

億元人民幣，因裝卸、運輸造成的損失高達(dá)500億元人民行，因保管不善造成的損失為30億元

人民幣。因此，在社會化現(xiàn)代物流服務(wù)體系中，建設(shè)大型物流園區(qū)，將運輸與倉儲進(jìn)行有效整合，

是發(fā)揮運輸和倉儲效率和實現(xiàn)社會、經(jīng)濟效益的有效措施。

國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃提出，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)要運用現(xiàn)代經(jīng)營方式和服務(wù)技術(shù)

進(jìn)行改造，著重發(fā)展商貿(mào)流通、交通運輸、市政服務(wù)等行業(yè)，推行連鎖經(jīng)營、物流配送、多式聯(lián)

運、網(wǎng)上銷售等組織形式和服務(wù)方式，提高服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效益。國家經(jīng)貿(mào)委等六部委發(fā)出的《關(guān)

于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知中也要求各地政府部門和有關(guān)企業(yè)要充分認(rèn)識現(xiàn)代

物流在經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，抓住有利時機，加快發(fā)展步伐，積極采用先進(jìn)的物流管理技術(shù)和

裝備，加快建立全國、區(qū)域、城鎮(zhèn)、企業(yè)等多種層次的，符合市場經(jīng)濟規(guī)律、與國際通行規(guī)則接

軌的，物暢其流、快捷準(zhǔn)肘、經(jīng)濟合理、用戶滿意的社會化、專業(yè)化現(xiàn)代物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系。

在我國現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)起步發(fā)展的新形勢下，有關(guān)省市開始重視現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國內(nèi)

一些優(yōu)勢生產(chǎn)和加工企業(yè)集團開始重視企業(yè)物流管理，一批運輸、倉儲及貨代等“類物流”企業(yè)

逐步向現(xiàn)代第三方物流企業(yè)發(fā)展，涌現(xiàn)了一批民營專業(yè)化第三方物流企業(yè)，國際上一些老牌知名

物流企業(yè)也開始進(jìn)入我國。近年來,江蘇省及相鄰省份也開始認(rèn)識到現(xiàn)代物流對于推動經(jīng)濟發(fā)展、

改善投資環(huán)境、提高區(qū)域經(jīng)濟和工商企業(yè)在國內(nèi)外市場競爭能力等方面的重要性。江蘇省把發(fā)展

現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)作為一項涉及經(jīng)濟全局的戰(zhàn)略問題，建設(shè)國際物流園區(qū)己經(jīng)成為區(qū)域經(jīng)濟布局的戰(zhàn)

略重點，這項工作盡管剛開始起步，但市場發(fā)展前景十分廣闊。

2、江蘇省及鹽城市“十二五”計劃對發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)提出了明確的要求

在江蘇省“十二五”計劃綱要提出，加快建立以大商場、大市場、大網(wǎng)絡(luò)為重點的現(xiàn)代高

效市場流通體系，發(fā)展新型業(yè)態(tài)，創(chuàng)新經(jīng)營手段，推行連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、代理配送、網(wǎng)1二購

物等現(xiàn)代營銷方式，加快傳統(tǒng)百貨業(yè)向購物中心、超級市場、倉儲式商場和專賣店、精品店發(fā)展。

合理布局一批有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的專業(yè)市場和邊貿(mào)市場，在長株潭地帶規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的大型配送基地

和物流中心。鹽城市“十二五”計劃綱要提出，按照大市場、大貿(mào)易、大流通格局發(fā)展現(xiàn)代流通

業(yè)，使鹽城形成區(qū)域性的物資集散中心、商業(yè)信息匯集發(fā)布中心、結(jié)算中心和會展中心。通過電

子商務(wù)，網(wǎng)上交易等現(xiàn)代化營銷方式以及超市，連鎖，配送等新興流通業(yè)態(tài)，形成多方位的流通

格局和多功能的市場體系，建成不同輻射半徑的商業(yè)批發(fā)體系和布局合理、層次分明的商業(yè)零售

體系。大力發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)，整合現(xiàn)有運輸企業(yè)和倉儲企業(yè)，引導(dǎo)市內(nèi)大型儲運公司向符合國際慣

例的物流公司過渡，加快傳統(tǒng)儲運業(yè)向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)變。

隨著社會經(jīng)濟迅速發(fā)展，沃爾瑪、家樂福等世界級的商業(yè)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入鹽城，在對現(xiàn)有零

售業(yè)產(chǎn)生強大沖擊的同時，必然帶動江蘇省及鹽城市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展。與此同時，國

家對西部地區(qū)實行大開發(fā)戰(zhàn)略，鹽城作為連接?xùn)|西部地區(qū)的重要橋梁和紐帶，發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)

將面臨極大的發(fā)展機遇。長株潭區(qū)域經(jīng)濟一體化,必然要求區(qū)域物流組織的一體化和系統(tǒng)化，省、

市“十二五”計劃為本地區(qū)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的政策依據(jù)和明確的發(fā)展要求。

3、江蘇鹽城市的經(jīng)濟現(xiàn)狀和地理位置對能夠提供綜合性、專業(yè)化物流服務(wù)社會化現(xiàn)代物

流服務(wù)體系提出了現(xiàn)實需求

近年來，鹽城經(jīng)濟發(fā)展迅速，成為繼徐州之后，蘇北第二個經(jīng)濟總量超1000億元以上的城

市。地處主城區(qū)的亭湖區(qū)是鹽城老工業(yè)集中區(qū)，現(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè)500多家，大小物流配載企業(yè)

60多家，鹽城發(fā)電廠、江蘇飛馳公司、聯(lián)鑫鋼鐵等市大型重點骨干企業(yè)就坐落在該園區(qū)周圍。

亭湖區(qū)委書記崔浩說，近一年來，僅亭湖區(qū)引進(jìn)和實施千萬元以上新項目就達(dá)180個，總投資

56億元。目前，亭湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有102家企業(yè)入園，協(xié)議爻資66億元。

據(jù)悉，自東風(fēng)悅達(dá)起亞落戶鹽城后，百億汽車配套產(chǎn)業(yè)群正在新一輪擴張中崛起，特別是

隨著總投資68億元、具備30萬輛汽車生產(chǎn)能力的東風(fēng)悅達(dá)起亞二期工程的開工建設(shè)，使該開發(fā)

區(qū)初步形成了相對集中的5大汽車零部件產(chǎn)業(yè)板塊，共擁有各類相關(guān)生產(chǎn)企業(yè)60多家，總投資

30多億元。2007年更是大建設(shè)之年，全年將新建標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房20萬平方米以上。

鹽城經(jīng)濟對現(xiàn)代物流業(yè)的迫切需求已日益顯現(xiàn)。如何滿足這一需求，已成為急需解沃的重

要問題。

現(xiàn)代交通體系支撐流通業(yè)興起，近年來，鹽城市的交通基礎(chǔ)設(shè)施已日趨完善，初步形成集

高速公路、鐵路、航空、海運四位一體的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)。這為地區(qū)現(xiàn)代流通業(yè)的興起提供了基礎(chǔ)

條件。

新洋現(xiàn)代物流園，東、南、西三面環(huán)繞通榆河、新洋港、串場河，單只船只的通航能力在

500噸以匕船隊的通行能力在3000噸以上,距國家一類開放口岸一一大豐港僅40分鐘的車程；

園區(qū)北面西接寧靖鹽高速，東接鹽海高速，園區(qū)內(nèi)任一節(jié)點6分鐘內(nèi)皆可直達(dá)高速路。尤其蘇通

大橋建成通車后，鹽城至上海的車程將縮短到兩個小時。新長鐵路縱貫園區(qū)東部，鹽城鐵路貨運

站就坐落區(qū)內(nèi)，距客運站只有3公里路程；鹽城機場距園區(qū)5公里，已開通了至廣州、北京、溫

州和韓國首爾等航線。

三、亭湖區(qū)財政情況

（一）亭湖區(qū)財政收支情況

表：2011-2013年亭湖區(qū)財政收支情況（單位：萬元）

項目201120122013

全口徑財政收入700,000600,020603,299

地方財政收入629,311565,318570,980

―?公共財政預(yù)算收入336,856308,598328.066

其中：稅收收入270,927262,032277.741

其中：國稅收入43,50129,21435063

地稅收入227,426232,818242.678

非稅收收入65,92946,56650,326

二上交中央收入140,422111,087114,646

其中：增值稅70.98351,76250,607

消費稅295194401

企業(yè)所得稅45.01529,99330,758

個人所得稅24.12929,13332,882

三轉(zhuǎn)移支付和稅收返還69,73576,38582,327

四基金收入222,720180,335160,587

財政總支出326,756392,695387,079

五一般預(yù)算支出243,833288,766297,622

六基金支出82,923103,92989,457

資料來源：亭湖區(qū)財政局

2013年亭湖區(qū)實現(xiàn)地方財政收入合計57.10億元，其中一般預(yù)算收入32.81億元，較上年

增長6.32%；基金預(yù)算收入16.06億元；上級補助收入8.23億元。

2013年亭湖區(qū)財政文出總計38.71億元，其中一般預(yù)停支出29.76億元、基金預(yù)算支出8.95

億元。總體來說，亭湖區(qū)財政當(dāng)年一般預(yù)算收支較平衡。

（二）亭湖區(qū)稅收交款額前20名企業(yè)名單

2011年至2013年亭湖區(qū)稅收繳款額前20名企業(yè)名單（單位：萬元）

序2011年度2012年度2013年度

號納稅企業(yè)名稱金額納稅企業(yè)名稱金額納稅企業(yè)名稱金額

1江蘇摩比斯汽車零部件有限公20,755.90江蘇海翔電氣實業(yè)集團有限公司6,519.20綠地地產(chǎn)集團鹽城東部宜業(yè)有限公司6.999.60

2鹽城市蘇嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公14,747.20江蘇長和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5.864.80江蘇通行置業(yè)有限公司4.370.90

3鹽城市聯(lián)盒鋼鐵有限公司13,426.40綠地地產(chǎn)集團鹽城東部置業(yè)有限公4.967.60江蘇伯樂達(dá)集團公司4.345.40

4鹽城寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司12,565.10鹽城五洲置業(yè)有限公司4.704.60鹽城市金時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3.264.10

5江蘇八菱海螺水泥有限公司10,922.30鹽城市金時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4.697.40鹽城市聯(lián)念置業(yè)有限公司3.098.(X)

6江蘇海翔電氣實業(yè)集團有限公7.041.70江蘇八菱海螺水泥有限公司4.637.20鹽城市華宏金屬有限公司2.965.6()

7鹽城市匯金置業(yè)投資有限公司4.983.50靠城市聯(lián)春鋼鐵有限公司4.613.00江蘇三菱公司2,776.5()

8鹽城市玳春置業(yè)有限公司4.913.60江蘇廣益來置業(yè)公司4.487.90江蘇亭湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)華泰紙業(yè)有限公司2,771.9()

9江蘇天華置業(yè)有限公司4,842.90江蘇伯樂達(dá)集團公司4,113.40中馬集團江蘇新材料有限公司2,754.00

10江蘇伯樂達(dá)集團4,306.70江蘇錢江實業(yè)有限公司3,237.00鹽城市力拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2,743.90

11鹽城中茵置業(yè)有限公司3,647.30鹽城中馬汽車零部件有限公司3,234.30江蘇集云置業(yè)有限公司2,621.00

12鹽城中藥汽車零部件有限公司3,236.90江蘇亭湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)華泰紙業(yè)有限2,889.80江蘇東亭置業(yè)有限公司2,540.70

13江蘇錢匚實業(yè)有限公司3,212.70鹽城市中建地產(chǎn)有限公司2,661.60江蘇羽佳公司2,382.40

14江蘇澄江置業(yè)有限公司2,940.50江蘇羽佳公司2,539.40鹽城市亭湖城市資產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司2.308.80

15江蘇明跌世貿(mào)商城有限公司2,885.20江蘇三菱公司2,348.10鹽城圣誠置業(yè)發(fā)展有限公司2.288.90

16鹽城華猊送變電工程有限公司2,772.00江蘇紫光吉地達(dá)公司2,332.50鹽城泛美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.256.70

17鹽城中意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2,601.90鹽城虹亞置業(yè)有限公司2,109.50鹽城嘉祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.164.50

18鹽城市國飛綠色置業(yè)有限公司2,481.50鹽城新澳燃?xì)庥邢薰?,001.20鹽城新奧燃?xì)庥邢薰?.103.50

19江蘇長虹汽車裝備集團有限公2,203.00江蘇天華置業(yè)有限公司1,996.00鹽城市中建地產(chǎn)有限公司2,063.00

20江蘇三菱公司2.117.20江蘇華亭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.959.70中國石油化工股份有限公司江蘇油田分2.010.00

從上述表格可見，亭湖區(qū)財政的稅收納稅大戶集中于制造業(yè)、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域等。

其中房地產(chǎn)行業(yè)在稅收收入結(jié)構(gòu)中占據(jù)了一定比例，2011至2013年房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量基本保持在

七到九家左右。根據(jù)十八屆二中全會的相關(guān)精神，未來國家對于房地產(chǎn)市場會針對不同的消費群

體出臺不同的政策，對于收入較低者，政府將通過建造保障房來確保人民的基本住房需求，針對

有消費能力的群體，政府將放開商品房銷售市場的監(jiān)管，由此可見，房地產(chǎn)市場未來依然具有良

好的發(fā)展前景。

同時，在2011~2013年間，亭湖前20強納稅企業(yè)中，也有一部分發(fā)展較好的制造企業(yè)，

如江蘇伯樂達(dá)集團公司、匚蘇三菱公司、鹽城新澳燃?xì)庥邢薰?、江蘇羽佳公司等，在納稅前

20的排名中占比約為60%左右。由此可見亭湖區(qū)作為主城區(qū)，依然有相當(dāng)一部分發(fā)展較為穩(wěn)健

的制造業(yè)企業(yè)每年為當(dāng)?shù)刎斦?chuàng)造可觀的稅收收入。

從近兒年的數(shù)據(jù)上分圻，盡管受到國家房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控影響，除2012年區(qū)劃調(diào)整導(dǎo)致

稅收收入有一定幅度下降，近兩年亭湖區(qū)稅收整體上處于較穩(wěn)定的狀態(tài)，波動不大。

（三）亭湖區(qū)政府債務(wù)余額

表：地方政府債務(wù)余額及綜合財力統(tǒng)計表（單位：萬元）

地方債務(wù)（截止2013年12月）金額地方財力（2013年度）金額

-）直接債務(wù)余額430.000（-）地方一股預(yù)算本級收入328.066

1、外國政府貸款1、稅收收入277.741

2、國際金融組織貸款2、非稅收入50.326

（1）世界銀行貸款（-）轉(zhuǎn)移支付和稅收返還收入82,327

（2）亞洲開發(fā)銀行貸款1、一?股性轉(zhuǎn)移支付收入20,180

（3）國際農(nóng)業(yè)發(fā)展基金會貸款2、專項轉(zhuǎn)移支付收入54,229

（4）其他國際金融組織貸款3、稅收返還收入7,918

3、國債轉(zhuǎn)貸資金：）國有土地使用權(quán)出讓收入160,587

4、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)借款（四）預(yù)算外財政專戶收入10,530

5-.解決地方金融風(fēng)險專項借款

6、國內(nèi)金融機構(gòu)借款330,000

（1）政府直接借款

（2）由財政承擔(dān)償還責(zé)任的融資平臺公司借款

7、債券融資

（1）中央代發(fā)地方政府債券100.0()0

（2）由財政承擔(dān)償還責(zé)任的融資平臺債券融資

8、糧食企業(yè)虧損掛賬

9、向單位、個人借款

10>拖欠工資和工程款

11、其他

二）擔(dān)保債務(wù)余額0.00

1、政府擔(dān)保的外國政府貸款

2、政府擔(dān)保的國際金融組織貸款

（1）世界銀行貸款

（2）亞洲開發(fā)銀行貸款

<3）國際農(nóng)業(yè)發(fā)展基金會貸款

（4）其他國際金融組織貸款

3、政府擔(dān)保的國內(nèi)金融機構(gòu)借款

4、政府擔(dān)保的融資平臺債券融資

5、政府擔(dān)保向單位、個人借款

6、其他

地方政府債務(wù)余額=<）+（二）x50%430,000地方綜合財力=（）+（二）+（三〉+（四〉581,510

債務(wù)率=（地方政府債務(wù)余額+地方淙合財力）X10Q%|73.95%|

注:債務(wù)率==（地方政府債務(wù)余額;地方綜合財力）*100%

負(fù)債率==（地方政府債務(wù)余額?地方生產(chǎn)總值）*100%

根據(jù)上表可以看出截止到2013年底政府直接債務(wù)余領(lǐng)43.0億元。經(jīng)計算亭湖區(qū)政府債務(wù)

率僅為73.95%,低于100%的警戒線。同時，2013年亭湖區(qū)地方生產(chǎn)總值為303億元，經(jīng)計算

得到的地方政府負(fù)債率為14.19%0

（四）亭湖區(qū)政府負(fù)債償還能力分析

亭湖區(qū)未來的還款計劃見下表，從下表可以看出在信托存續(xù)期間（2014-2016年）亭湖區(qū)政

府需要還款金額分別為64,617.54萬元、75,355.68萬元和87,877.65萬元。

截止2013年融2014年2015年2016年

資總額還本利息還本利息還本利息

430X)00.0058,2146403.5467,8887467.6879.1698708.65

2013年亭湖區(qū)實現(xiàn)地方財政收入合計57.10億元，其中一般預(yù)算收入32.81億元，較上年增

長6.32%,由于過去三年數(shù)據(jù)顯示收入較為平穩(wěn)，因此以每年5%的增長推斷預(yù)計未來三年地方

財政收入約為59.96億元、62.95億元和66.10億元，未來二年地方財政收入約為190億元左右。

根據(jù)上表顯示未來三年財政還款計劃來看，預(yù)計未來三年總計還款金額約為22.86億元，而

地方財政收入未來三年預(yù)計達(dá)到190億元，加上本次融資本金及利息約為2.5億元，綜合償債率

約為13.34%。由此可見，亭湖區(qū)政府財政具有較強的支付能力，對于本信托到期兌付壓力較小，

風(fēng)險可控。

第三部融資方現(xiàn)代物流園公司調(diào)查分析

一、公司基本情況

表：海瀛實業(yè)基本信息

公司名稱鹽城市現(xiàn)代物流園開發(fā)有限公司

注冊號320902000129176

住所鹽城市開放大道147號第四層（7）

法定代表人洪軍

公司類型有限公司

成立日期2010年7月26日

注冊資本1億元人民幣

實收資本1億元人民幣

鹽城市現(xiàn)代物流園區(qū)管理委員會占股60%：鹽城新洋投資有限公司占股40%

股東

（亭湖公投【00%控股）。

一般經(jīng)營項目：市政公用工程施工：普通貨物倉儲：普通貨物配載：房屋租

賃；物流信息咨詢服務(wù)；建材、水衛(wèi)器材、金屬材料（國家有專項審批的項

經(jīng)營范圍目除外）、五金交電（除電動三輪車）、工程機械、消防器材、專用作業(yè)車、

日用品批發(fā)、零售。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展

經(jīng)營活動）

二、公司簡介

鹽城市現(xiàn)代物流園區(qū)成立于2005年7月，地處鹽城市區(qū)北郊，是市區(qū)六大片區(qū)之一，當(dāng)年

面積為10.55平方公里。2008年6月，經(jīng)省政府批準(zhǔn)，從新興鎮(zhèn)劃進(jìn)吁洋村、龍橋村；2010年

10月，經(jīng)區(qū)委、區(qū)政府批準(zhǔn)，將新興鎮(zhèn)三英村、袁河村劃歸代管。現(xiàn)總面積31平方公里，人口

近9萬人，其中常駐人口5.9萬人、流動人口3.1萬人，下轄7個行政村和5個社區(qū)居委會，是

江蘇省重點物流基地和省級服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，2012年被評定為“中國物流實驗基地工

為便于發(fā)展現(xiàn)代物流園區(qū)，配套成立了鹽城市現(xiàn)代物流園開發(fā)有限公司，下轄七個集團公司。

中運、華健等物流運輸企業(yè)，白馬、五金機電、義烏商貿(mào)城等市場，增占了主產(chǎn)區(qū)規(guī)劃。北區(qū)規(guī)

劃以北環(huán)路以南為住宅區(qū)，開放大道兩側(cè)為市場集聚區(qū)，中心地帶都市工業(yè)區(qū)。目前自建的都市

工業(yè)園區(qū)、倉儲中心和信息平臺區(qū)等年收入超億元，即將自建的公路港項目占地1000畝，首期

開發(fā)600畝；專門規(guī)劃外資工業(yè)園：有漢陽電子等韓資企業(yè)，年納稅—2000萬元。鹽城市政

府專門針對現(xiàn)代物流制定稅收優(yōu)惠政策，新增部分財力全額返還，每年累計近億元財力。

三、主營業(yè)務(wù)情況

公司的業(yè)務(wù)主要為物流相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資。作為亭湖區(qū)物流設(shè)施建設(shè)投融資主體，公司

近年來已承擔(dān)多項亭湖區(qū)物流設(shè)施工程項目。截至2014年三季度，公司已累計完成包括物流商

辦樓、物流主體公園、物流園平臺項目、公路港項目、開放大道、人民北路整治、電網(wǎng)改造工程

等多項物流設(shè)施項目投資任務(wù)。按照公司與亭湖區(qū)政府的結(jié)算辦法，在項目竣工后，政府對公司

承建的非經(jīng)營性物流設(shè)施按照項目總投一定比例計提項目報酬率，項目費用包括前期費用和工程

費用。

四、公司組織架構(gòu)介紹

綜

合

管

理

處

情況

員基本

管理人

與高級

、監(jiān)事

董事

公司

五、

如下:

員情況

管理人

及高級

、監(jiān)事

董事

行人

日，發(fā)

月31

年10

2014

截至

職務(wù)