房地產(chǎn)企業(yè)成本管理及日常報(bào)銷注意事項(xiàng)

2008.10.11提綱一、房地產(chǎn)成本管理1、成本管理的重要性；2、建造成本、開發(fā)成本、全成本的區(qū)別；3、成本管理的三個(gè)意識(shí)；4、成本控制的五個(gè)要點(diǎn)；5、各種成本的歸集分類；6、項(xiàng)目評估其可行性提綱二、日常報(bào)銷注意事項(xiàng)1、合法票據(jù)種類；2、發(fā)票如何正確填寫；3、費(fèi)用報(bào)銷要求4、什么是可以稅前抵扣？5、需要代扣個(gè)人所得稅的項(xiàng)目6、需要作資產(chǎn)管理的內(nèi)容成本管理的重要性利潤=銷售收入-成本費(fèi)用這一眾所周知的簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。解決方案：房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。（開源節(jié)流）對成本的看法

1、美國管理大師彼得·杜拉克在《新現(xiàn)實(shí)》中對成本有一句非常精辟的話，他說：“在企業(yè)內(nèi)部，只有成本。”2、經(jīng)營管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一點(diǎn)?！_(tái)塑集團(tuán)董事長王永慶

成本控制的要點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)成本控制，必須建立起系統(tǒng)的成本管理體系。它最主要包括以下三個(gè)層面：1、最基礎(chǔ)成本管理流程與制度體系；2、每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)積累；3、從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。成本的三個(gè)概念1、建造成本=前期+建安+室外及配套2、開發(fā)成本=土地+建造+開發(fā)間接費(fèi)用3、全成本（即項(xiàng)目發(fā)展成本）=開發(fā)成本+期間費(fèi)（營銷和管理）我們說的成本是指全成本成本控制的三個(gè)意識(shí)一、樹立全成本價(jià)值觀念這是針對整個(gè)項(xiàng)目壽命周期而言，一個(gè)項(xiàng)目的成本不僅僅是指建造成本，它還包括土地費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、期間費(fèi)用等。項(xiàng)目開發(fā)完交付業(yè)主，成本的發(fā)生還沒完，后面還有維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，要全盤考慮。成本控制的三個(gè)意識(shí)二、項(xiàng)目開發(fā)階段與成本控制要關(guān)聯(lián)互動(dòng)成本控制的三個(gè)意識(shí)可行性研究階段：可調(diào)整余地最大，通過科學(xué)選擇項(xiàng)目方案，如建設(shè)規(guī)模、市場定位等可大幅度調(diào)整造價(jià)。設(shè)計(jì)階段：通過對設(shè)計(jì)方案比選、優(yōu)化、限額設(shè)計(jì)、材料設(shè)備檔次選型等，可以較大幅度調(diào)整造價(jià)。招標(biāo)階段：合理的招標(biāo)方式、評標(biāo)方法、付款方式對造價(jià)控制和影響較大。成本控制的三個(gè)意識(shí)三、知曉“省錢”與“花錢”的誤區(qū)誤區(qū)一、設(shè)計(jì)脫離市場（是做產(chǎn)品，而不是做藝術(shù)品）；誤區(qū)二：過分強(qiáng)調(diào)成本控制導(dǎo)致產(chǎn)品品質(zhì)降低；誤區(qū)三：只注重“省錢”，而忽略合理“花錢”。要同時(shí)關(guān)注“邊際成本”與“邊際效益”問題。全成本控制要點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)全成本控制要點(diǎn)1、項(xiàng)目前期成本控制（立項(xiàng)、土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)）2、項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制（招投標(biāo)、采購、施工）3、管理費(fèi)用的控制（開發(fā)費(fèi)用及日常費(fèi)用）4、銷售費(fèi)用的控制（營銷環(huán)節(jié)）5、財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制（資金占用分析，測算）1、項(xiàng)目前期成本控制（1）定位是關(guān)鍵措施一：搞好市場預(yù)測。通過市場行為來選擇在市場上占有一定優(yōu)勢的開發(fā)項(xiàng)目；措施二：選擇定價(jià)目標(biāo)。準(zhǔn)確的價(jià)格定位能在最短的時(shí)間內(nèi)達(dá)到銷售目標(biāo)。1、項(xiàng)目前期成本控制（2）土地價(jià)格與獲取方式由于土地價(jià)格在開發(fā)成本中所占比例較大（一般達(dá)40%左右），因此土地的價(jià)格和獲取方式對于開發(fā)商能否達(dá)到預(yù)期的回報(bào)率至關(guān)重要。1、項(xiàng)目前期成本控制（3）設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是項(xiàng)目盈利最基本的保障。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)可降低項(xiàng)目工程造價(jià)的10%，開發(fā)商應(yīng)依據(jù)投資估算要求，有效確定設(shè)計(jì)限額，控制投資。 1、項(xiàng)目前期成本控制盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程工程全過程費(fèi)用中一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響人力、物力和財(cái)力。精明的開發(fā)商在做正式施工圖之前會(huì)請一些專家對建筑設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進(jìn)行會(huì)審，反復(fù)論證，以求獲得最佳方案。2、項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個(gè)方面。開發(fā)商要對每一項(xiàng)設(shè)計(jì)變更的功能目標(biāo)、工程量及造價(jià)增減情況都進(jìn)行詳細(xì)分析，嚴(yán)格控制施工中的設(shè)計(jì)變更。對大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購。2、項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制在正式確定中標(biāo)單位之前，一般都對得分最高的一兩家潛在中標(biāo)單位的標(biāo)函進(jìn)行質(zhì)詢。意在對投標(biāo)函中有意或無意的不明或筆誤之處做進(jìn)一步明確或糾正，對各種有意或無意的誤差進(jìn)行剖析，以確保發(fā)包人和潛在中標(biāo)人等各方的利益都不受損害。2、項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制一般材料占全部工程費(fèi)的65%-75%，所以它對工程成本和項(xiàng)目利潤影響很大。所以如何找到最低的價(jià)格和最具競爭力的供應(yīng)商是關(guān)鍵。工程進(jìn)入施工階段后，由于工程設(shè)計(jì)已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有5%-10%，節(jié)約的可能性很小，但浪費(fèi)的可能性很大。2、項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制所以，要認(rèn)真做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作；嚴(yán)格工程變更及現(xiàn)場簽證的審查與控制，控制工程直接費(fèi)用。加快工程進(jìn)度控制節(jié)約成本。3、開發(fā)稅費(fèi)的控制（1）期間費(fèi)用：包括管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用。管理費(fèi)用包括為管理該項(xiàng)目發(fā)生的管理成本；營銷費(fèi)用一般是按比例控制的；財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是對資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的測算；（2）稅務(wù)控制：包括稅款測算。營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅及使用稅等等。做精確的投資估算在明確以上各環(huán)節(jié)之后，在一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)前，還要做投資估算，根據(jù)全成本的構(gòu)成，測算項(xiàng)目利潤率，現(xiàn)金流情況，內(nèi)部收益率，投資回報(bào)期等等，以確定該項(xiàng)目是否可行。成本歸集匯總在掌握以上方法的基礎(chǔ)上，在房地產(chǎn)成本核算時(shí)，將其各項(xiàng)成本具體分為以下九大類進(jìn)行歸集比較，這九大類成本的分類是統(tǒng)一的，可比較的。1、土地成本：指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。成本歸集匯總2、前期工程費(fèi)：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。成本歸集匯總4、建筑安裝工程費(fèi)：指開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。5、公共配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。成本歸集匯總6、開發(fā)間接費(fèi)：指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。成本歸集匯總7、不可預(yù)見費(fèi)用：它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1-6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%-5%計(jì)算。（該費(fèi)用僅為項(xiàng)目測算時(shí)用，真正發(fā)生時(shí)是沒有這一項(xiàng)的）成本歸集匯總8、開發(fā)期間稅費(fèi)：各種稅金。9、開發(fā)費(fèi)用：管理費(fèi)用（1-8項(xiàng)的3%左右），銷售費(fèi)用（按銷售收入一定比例），財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)資金流情況測算。以上1-9項(xiàng)就構(gòu)成了完整的項(xiàng)目成本估算內(nèi)容。評價(jià)指標(biāo)體系評價(jià)指標(biāo)盈利能力分析靜態(tài)指標(biāo)成本凈利潤率單位建筑面積凈利潤率單位銷售面積凈利潤率靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)投資回收期清償能力分析貸款償還期日常報(bào)銷注意事項(xiàng)一、合法的報(bào)銷票據(jù)有哪些？二、取得發(fā)票時(shí)應(yīng)注意哪些內(nèi)容？三、費(fèi)用報(bào)銷要求四、什么是可以稅前抵扣？五、需要代扣個(gè)人所得稅的項(xiàng)目六、需要作資產(chǎn)管理的內(nèi)容日常報(bào)銷注意事項(xiàng)一、合法的報(bào)銷票據(jù)有哪些？公司正式發(fā)票事業(yè)單位統(tǒng)一收據(jù)（財(cái)政）勞務(wù)單工資單其它合法票據(jù)普通收據(jù)是合法票據(jù)，但不能作為費(fèi)用報(bào)銷票據(jù)發(fā)票的要求單位名稱必須是公司全稱日期發(fā)票項(xiàng)目名稱金額財(cái)務(wù)章或發(fā)票章費(fèi)用報(bào)銷要求費(fèi)用支出是真實(shí)的，可以后期追朔本著厲行節(jié)約的原則，誰發(fā)生、誰報(bào)銷費(fèi)用支出是符合國家的各項(xiàng)法律法規(guī)費(fèi)用支出是符合公司的規(guī)章制度票據(jù)必須符合上述的規(guī)定的種類費(fèi)用支出是可以后期追朔（可以查詢、審計(jì)）費(fèi)用報(bào)銷要求費(fèi)用報(bào)銷應(yīng)及時(shí)，通常以周為單位，當(dāng)月費(fèi)用原則上不得放入下個(gè)月報(bào)銷。（舉例：辦公費(fèi)、招待費(fèi)、交通費(fèi)等）單據(jù)粘貼要整齊，報(bào)銷封面填寫要準(zhǔn)確，不得涂改，費(fèi)用開支項(xiàng)目要填規(guī)范用語（如不可將交通費(fèi)寫成打的票，辦公費(fèi)寫成圓珠筆等）每張發(fā)票后面要寫經(jīng)辦與證明，辦公室采購物資后面要附采購跟蹤單先由部門負(fù)責(zé)人審核，再由財(cái)務(wù)部審核，最后根據(jù)公司授權(quán)簽批什么是可以稅前抵扣稅前抵扣指計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可以抵扣的項(xiàng)目（費(fèi)用及成本）納稅所得額=收入-可抵扣的費(fèi)用成本收入金額1000010000可抵扣的費(fèi)用成本10001100納稅所得額90008900交企業(yè)所得稅33%29702937企業(yè)實(shí)際支出數(shù)39704037什么是可以稅前抵扣非稅前抵扣的支出：超標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)酬費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)的廣告費(fèi)各種罰款支出需要代扣個(gè)人所得稅的項(xiàng)目1、工資薪金所得：發(fā)工資時(shí)代扣2、勞務(wù)費(fèi)支付給公司以外的人員的勞務(wù)報(bào)酬公司內(nèi)部員工沒有勞務(wù)費(fèi)，均納入工資范疇統(tǒng)一納稅勞務(wù)費(fèi)扣稅稅率收入≦4000，個(gè)人所得稅＝（收入－800）×20％4000<收入≦