我國銀行信貸對房地產(chǎn)價格的影響分析摘要房價等同于地基的價格再加上層建筑價格。房地產(chǎn)業(yè)作為發(fā)展國家經(jīng)濟的方式之一，自90年代末開始房地產(chǎn)業(yè)市場進一步規(guī)范，該行業(yè)飛速崛起，成為我國的重點支持行業(yè)?？v觀此行業(yè)在我國發(fā)展的整個歷程，它的發(fā)展興盛的整個歷程都依靠著金融信貸的支撐，據(jù)相關(guān)資料表明1998年房貸占整個金融體系貸款的比例為2.01%，到了2018年占比達到了21%，房貸在這10年提高了將近10倍也是非常值得深思的。其次個人住房貸款業(yè)務(wù)不斷擴張的環(huán)境下房地產(chǎn)價格也在持續(xù)攀升，1998年中國房地產(chǎn)平均價格是2063元/平方米，到2018年已經(jīng)增長到8476元/平方米。鑒于這種快速發(fā)展的情況，研究銀行信貸對房地產(chǎn)價格的影響，有利于尋找信貸政策對房價平穩(wěn)的調(diào)控效果，進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。本文首先從我國的銀行信貸對房地產(chǎn)價格的影響的背景、意義和相關(guān)學(xué)者的研究現(xiàn)狀及相關(guān)理論進行分析以及概述；接著從地租理論和市場價格理論出發(fā)分析影響兩個因素傳導(dǎo)途徑，回溯雙方的發(fā)展過程；然后根據(jù)各官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，收集2016年1月-2018年12月的36組數(shù)據(jù)，包括我國的房價（利用銷售面積除以總銷售額得出）、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人購房貸款和貸款利率的指標(biāo)數(shù)據(jù)，利用stata軟件進行實證分析，驗證房地產(chǎn)貸款規(guī)模和利率對房地產(chǎn)價格的影響關(guān)系，找出銀行信貸中對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生波動的因素，最后結(jié)合實證分析的結(jié)果，為房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提出了相關(guān)建議。關(guān)鍵詞：銀行信貸；房地產(chǎn)價格；實證分析

AbstractThepriceofthehouseisthesameasthepriceofthefoundationplusthepriceofthebuilding.Asoneofthewaystodevelopthenationaleconomy,therealestateindustryhasbeenfurtherregulatedsincetheendof1990s,andthisindustryhasrisenrapidlyandbecomethekeysupportindustryinChina.ThroughouttheentiredevelopmentprocessofthisindustryinChina,itsdevelopmentandprosperityoftheentireprocessisdependentonthesupportoffinancialcredit,accordingtotherelevantinformationshowsthatin1998mortgageloansaccountedfortheentirefinancialsystemloanratioof2.01%,to2018accountedfor21%,mortgageinthisdecadeincreasednearly10timesisveryworththinkingabout.Secondly,inthecontextofthecontinuousexpansionofpersonalhousingloanbusiness,therealestatepricealsokeepsrising.In1998,theaveragepriceofrealestateinChinawas2063yuan/squaremeter,andin2018,ithasincreasedto8,476yuan/squaremeter.Inviewofthisrapiddevelopment,theresearchontheimpactofbankcreditonrealestatepricesisconducivetofindingthestableregulationeffectofcreditpoliciesonhousingpricesandfurtherpromotingthehealthydevelopmentoftherealestatemarket.ThispaperfirstlyanalyzesandsummarizesthebackgroundandsignificanceoftheimpactofbankcreditonrealestatepricesinChinaandtheresearchstatusandrelevanttheoriesofrelevantscholars.Thenfromthetheoryoflandrentandthetheoryofmarketprice,thepaperanalyzesthetransmissionpathsofthetwofactorsandtracesthedevelopmentprocessofbothsides.Then,accordingtoeachwebsitepublisheddatacollectedinJanuary2016-December201836setsofdata,includingChina'shouseprices(withsalesareadividedbythetotalsales),realestatedevelopmentloans,individualhousingloansandloaninterestrateindexdata,usingstatasoftwaretocarryontheempiricalanalysis,andverificationofrealestateloansandinterestrateontheinfluenceoftherealestateprice,tofindoutinthebankcredittotherealestatepricefluctuationsfactor,finallycombiningwiththeresultsofempiricalanalysis,putforwardsomeSuggestionsfortherealestateindustry'ssteadydevelopment.Keywords:bankcredit;Realestateprices;Theempiricalanalysis目錄摘要 IAbstract II第一章緒論 11.1選題背景與研究意義 11.1.1選題背景 11.1.2研究意義 11.2文獻綜述及理論概述 21.2.1.房貸對房價起單向影響的文獻綜述 21.2.2房貸對房價起雙向影響的文獻綜述 41.3相關(guān)概念界定 51.3.1房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價格 51.3.2銀行信貸界定 51.3.3地租理論與市場價格理論 51.4研究思路、方法、創(chuàng)新 61.4.1研究思路與方法 61.4.2研究內(nèi)容 61.4.3研究創(chuàng)新 6第二章中國房地產(chǎn)市場與銀行信貸的發(fā)展回顧 82.1房地產(chǎn)市場的發(fā)展與調(diào)控歷程 82.1.11998-2001年房地產(chǎn)改革啟動市場 82.1.22003-2014年密集調(diào)控區(qū) 82.1.32015年至今差異化發(fā)展 92.2我國房地產(chǎn)信貸狀況分析 92.2.1房地產(chǎn)信貸發(fā)展?fàn)顩r 92.2.2信貸利率變動分析 102.2.3房地產(chǎn)價格變動與銀行信貸、利率變動的特征 102.3本章小結(jié) 11第三章中國房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)價格關(guān)系影響的理論分析 123.1影響房地產(chǎn)價格的因素分析 123.1.1影響房地產(chǎn)需求的主要因素 123.1.2影響房地產(chǎn)供給的主要因素 123.2銀行信貸對房地產(chǎn)價格影響的理論基礎(chǔ)與傳導(dǎo)機制 133.2.1銀行信貸規(guī)模、利率對房地產(chǎn)價格影響的理論基礎(chǔ) 133.2.2銀行信貸規(guī)模、利率對房地產(chǎn)價格影響的傳導(dǎo)機制 133.3本章小結(jié) 14第四章銀行信貸對房價波動的實證分析 154.1模型構(gòu)建 154.1.1變量選擇 154.1.2數(shù)據(jù)來源 154.1.3研究方法介紹 164.2房地產(chǎn)信貸總量和利率對房價影響的實證分析 164.2.1平穩(wěn)性檢驗 164.2.2滯后階數(shù)的確定 164.2.3格蘭杰因果關(guān)系檢驗 174.2.4脈沖響應(yīng)函數(shù)與方差分解 184.3本章小結(jié) 19第五章總結(jié)與政策建議 205.1研究結(jié)論與分析 205.2政策建議 205.3本章小結(jié) 21參考文獻 22致謝 錯誤!未定義書簽。第一章緒論第一章緒論1.1選題背景與研究意義1.1.1選題背景2018年全國住建會議根據(jù)當(dāng)前國內(nèi)市場形勢，為激活房地產(chǎn)行業(yè)的活力和調(diào)控房價的波動，防范行業(yè)泡沫的產(chǎn)生，提出了“三穩(wěn)”目標(biāo)。政府積極響應(yīng)號召，從信貸出發(fā)，不斷調(diào)整信貸政策以適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，中國人民銀行自2004年開始到2018年不斷使用貨幣政策工具調(diào)整貸款基準(zhǔn)利率，但是并未成功抑制我國房價的持續(xù)高漲。直至2019年銀保監(jiān)會，為了進一步完善住房建設(shè)，根據(jù)市場消費需求實行差異化的信貸政策，針對不同需求的群體提供不同的政策。控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模和利率有利于防范市場泡沫的產(chǎn)生，從而促進行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展?；谔厥庵攸c城市房價高居不下，嚴(yán)重影響國民的生活質(zhì)量的局面，目前央行為應(yīng)對國內(nèi)市場發(fā)展進一步降準(zhǔn)降息,以此控制房地產(chǎn)市場的走勢，提高居民的住房生活水平。文章從銀行信貸的幾個方面深入分析影響房價的傳導(dǎo)途徑，找尋銀行信貸對房價的關(guān)系。最終的目的是從信貸出發(fā)為我國的房地產(chǎn)市場提供穩(wěn)定發(fā)展的建議。1.1.2研究意義90年代末的住房改革制度實行以來，住房成為人們生活關(guān)注的熱門話題，該行業(yè)也成為國內(nèi)的熱門行業(yè)，然而高熱度帶來的確實高漲的價格。日積月累的高價格并沒有使市場更加健康地運行，而是讓整個房地產(chǎn)市場面對價格泡沫的膨脹。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的重點行業(yè)，既肩負(fù)著推動國民經(jīng)濟發(fā)展的目標(biāo)，又要防范市場危機的產(chǎn)生。然而2008年的次貸危機已經(jīng)充分向我們展示了房價泡沫的：“催生劑”之一便是房貸，如果政府不能很好地控制國家的信貸，任由市場投機和炒作，最終會波及的不僅僅是房地產(chǎn)市場，甚至是整個地域的金融體系。因此通過調(diào)控信貸來穩(wěn)定房價是當(dāng)今至關(guān)重要的任務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)初期為了取得土地所有權(quán)需要投入巨額資金，中后期為了開發(fā)土地呀需要投入大量的人力和物力，這就決定該行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。然而我國的融資渠道相對單一，融資體系相對粗糙，間接融資成為我國主要的融資方式。間接融資的主體是銀行，銀行貸款便是行業(yè)投資者和市場消費者的資金動力。資金能夠促使行業(yè)的發(fā)展，但也造成了房地產(chǎn)行業(yè)對銀行信貸資金的過度依賴。面對我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對單一的局面，分析銀行信貸發(fā)展對房地產(chǎn)價格的波動影響，找出信貸對房價的影響規(guī)律，利用信貸控制及平穩(wěn)房地產(chǎn)價格，有利于促進行業(yè)市場的穩(wěn)定發(fā)展，提高居民的住房水平。1.2文獻綜述及理論概述1.2.1.房貸對房價起單向影響的文獻綜述PingYuan（2013）本文收集了將近30個地區(qū)的信貸和房價數(shù)據(jù)，從兩個層面理論去分析房價的走勢，利用統(tǒng)計軟件去構(gòu)建模型，根據(jù)模型結(jié)果找出影響房價走勢的主要因素，結(jié)果表明，經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)價格的上漲有顯著影響，而非經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)價格的上漲沒有顯著影響，而銀行信貸屬于經(jīng)濟范疇，說明銀行信貸能夠影響房價的走勢。吳宇等（2013）與上一文章不同的是吳宇從福建省某市的數(shù)據(jù)出發(fā)，根據(jù)該城市的數(shù)據(jù)去分析政策的影響程度以及好壞。本文基于國家調(diào)控信貸政策，針對不同需求實施不同的利率的背景。去探究這種差別化管理是否有效抑制投資性需求引發(fā)的房價過快上漲。選取受政策影響的兩組數(shù)據(jù)構(gòu)建VA模型，最結(jié)果證明,信貸政策的變動能夠影響房價的波動，而差別化房貸有助于平穩(wěn)房價。楊璐（2016）和其他文章一樣的是，本文也是從當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀出發(fā)去分析價格和信貸的關(guān)系。但是和其他作者不同的是，本文側(cè)重從理論出發(fā)，得出影響的傳導(dǎo)途徑。其二特點就是構(gòu)建了兩個模型，根據(jù)兩個模型的結(jié)果去分析變量之間的關(guān)系。作者第一步是整理房貸的相關(guān)文獻進行總結(jié)，分析每篇文章對兩者關(guān)系的定義，充分了解當(dāng)前研究的方向和途徑。第二步收集引入相關(guān)的政策和理論，利用政策和理論相結(jié)合的研究方法，分析變量間的傳導(dǎo)途徑和發(fā)展動態(tài)。接著基于正常國民收入下，根據(jù)價格和供求兩個層面去構(gòu)建VAR模型。第三步是根據(jù)實證分析得出的結(jié)論以及居民的消費心理，對當(dāng)下信貸發(fā)展提供相關(guān)的建議。陸嘉麟（2017）基于我國寬松的房貸政策結(jié)合上海市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，作者分析國內(nèi)外此論題的方向，根據(jù)前人的研究結(jié)果圍繞上海市的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展動態(tài)展開分析。接著收集了上海市的信貸以及房價數(shù)據(jù)，都數(shù)據(jù)進行初步處理，構(gòu)建了多元回歸模型，圍繞模型結(jié)果分析上海市房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢。根據(jù)模型結(jié)果發(fā)現(xiàn)該城市的銀行信貸是房地產(chǎn)價格的格蘭杰原因，也就是說當(dāng)信貸增加時，會導(dǎo)致房價持續(xù)走高。說明該城市的銀行信貸會對房價產(chǎn)生影響，且銀行房地產(chǎn)信貸對房地產(chǎn)價格的影響不存在雙向因果關(guān)系。最后根據(jù)此結(jié)論，為促進上海市的房地產(chǎn)價格平穩(wěn)運行，對上海市的政府部門和房地產(chǎn)投資者提出相關(guān)的建議。任慧（2018）作者收集了2005年后將近10里的房地產(chǎn)價格、國內(nèi)生產(chǎn)總值、消費物價指數(shù)、利率數(shù)據(jù)，為了剔除異常數(shù)據(jù)的影響，是實證分析更貼合實際，對數(shù)據(jù)進行差分處理。然而作者沒有想大多數(shù)學(xué)者那樣直接構(gòu)建VAR模型，而是選擇構(gòu)建VEC模型。接著根據(jù)模型結(jié)果結(jié)合格蘭杰因果檢驗來分析變量與變量之間的關(guān)系。同時利用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解得出未來幾十年內(nèi)變量的變動情況。結(jié)合兩者表現(xiàn)得出銀行信貸對房地產(chǎn)價格起著正面的影響，但是這種影響是短暫的，不存在長期均衡的影響，而反過來房地產(chǎn)價格對銀行信貸無明顯影響關(guān)系，馬勇等（2018）文章收集了多個城市的2003年-2016年的數(shù)據(jù)，將城市按房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分類，利用面板數(shù)據(jù)構(gòu)建多元回歸模型來分析每個城市銀行信貸對房地產(chǎn)價格的影響。最后根據(jù)分類的結(jié)果以及實證的分析發(fā)現(xiàn)信貸發(fā)展較為迅猛的城市，房價也相對較高。銀行信貸對房地產(chǎn)價格的影響是正向的?；谝陨系姆治鲞M一步驗證差異化房地產(chǎn)信貸存在的必要性。此外作者將投資者情緒納入文章的考慮范圍，最后強調(diào)政策實施應(yīng)該考慮投者者的情緒，在市場熱情高漲時及時調(diào)控信貸政策預(yù)防市場泡沫的出現(xiàn)。張家樂（2018）分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，提出房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲對國民生活的各方面影響，引起我們隊房價的注意。本文最大的特點就是將信貸變量劃分為國有銀行和股份制度銀行的變量，從兩種不同性質(zhì)銀行出發(fā)分析信貸對房地產(chǎn)價格的影響。其次文章為了更好給予銀行發(fā)展建議，引入了不良貸款率數(shù)據(jù)。經(jīng)過一系列的實證分析得出以下結(jié)論：銀行房地產(chǎn)價格下降會導(dǎo)致銀行不良貸款率提高。其次銀行信貸規(guī)模提高會導(dǎo)致房價的上漲，而房價上漲并不會對銀行信貸產(chǎn)生明顯的影響。而國有銀行和股份制銀行信貸對房價的影響程度有所不同。最后根據(jù)銀行的影響力，實施不同的信貸政策，以此來調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。劉劍（2018）站在微觀的角度將研究方法分為理論研究和實證分析量大部分。理論研究上：從地租理論和優(yōu)序融資理論出發(fā)，結(jié)合理論研究來分析兩個研究變量之間的影響。從兩個理論研究出發(fā)本文選取住宅供給數(shù)量、土地價格、城市人口及人均工資等數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)價格進行實證分析。實證結(jié)果表明:在穩(wěn)定的居民收入前提下,個人按揭貸款是房價的格蘭杰原因。根據(jù)結(jié)論分析可以從該變量出發(fā)穩(wěn)定市場價格。YangLu（2018）通過對影響房地產(chǎn)價格的50個因素的現(xiàn)狀調(diào)查和文獻分析，選出50個房地產(chǎn)價格因素，分別建立了住宅價格因素二元關(guān)系和定量分析矩陣。利用標(biāo)準(zhǔn)化的方法構(gòu)建了住宅房地產(chǎn)價格解釋結(jié)構(gòu)模型。最后根據(jù)模型得出的房價影響因素可以分為多個層次。根據(jù)因素的分類以及模型結(jié)果得出銀行信貸是房價的格蘭杰原因，但是房價并不是銀行信貸的格蘭杰原因。所以兩者之間并不存在雙向因果關(guān)系。根據(jù)實證結(jié)果得出未來防范房價暴漲可以利用信貸手段對其進行調(diào)整。LiYueliangfan（2019）收集且整理了2007-2017年月度數(shù)據(jù)，利用相關(guān)建模軟件對數(shù)據(jù)進行分析，根據(jù)實證分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)銀行信貸對房價兩者之間存在一個相互影響的關(guān)系，就信貸對房價而言，無論是短期還是長期都有顯著的影響。鄭凱（2019）作者在分析了相關(guān)的國內(nèi)外論文的基礎(chǔ)上，參考其他的論文數(shù)據(jù)選擇。所以選取了2006年及以后的10年里四個信貸變量以及GDP和房價，對選擇的數(shù)據(jù)進行簡單處理后構(gòu)建經(jīng)濟模型，通過相關(guān)檢驗分析兩者之間的因果關(guān)系。最后實證分析發(fā)現(xiàn)信貸增長會引起房地產(chǎn)價格的上漲，但是房價并不是銀行信貸擴張的格蘭杰原因，其次研究表明個人住房貸款是影響房地產(chǎn)價格的重要因素。1.2.2房貸對房價起雙向影響的文獻綜述蘭虹等（2018）作者首先結(jié)合行業(yè)發(fā)展歷程來分析了房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展動態(tài)，接著分析信貸政策的變動，最后結(jié)合變動來驗證信貸對房價產(chǎn)生的影響。作者為了更全面反應(yīng)兩者的變動關(guān)系，將從銀行信貸的兩項重要貸款數(shù)據(jù)用作研究變量，細(xì)分研究變量有利于我們更直觀的知道影響房價變動的主要因素。最終實證結(jié)果表明一項貸款變量與房價呈負(fù)相關(guān)，而另一項貸款變量與房價呈正相關(guān)關(guān)系。而影響的程度需要根據(jù)理論研究進一步的深入分析。WeiweiZhang（2018）選取江蘇省房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)開發(fā)商國內(nèi)貸款、銀行五年多的利率、2006年1月至2015年12月期間的PPI指數(shù)等數(shù)據(jù)，實證結(jié)果表明江蘇省的銀行信貸擴張會影響房價的變動，且兩個變量之間存在互相影響的關(guān)系。根據(jù)實證結(jié)果，為銀行信貸發(fā)展以及房地產(chǎn)開發(fā)商提供建議，以此穩(wěn)定該省的房價。曹雪（2018）基于我國經(jīng)濟高速個發(fā)展的特點，分析房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，作者根據(jù)山西省的發(fā)展?fàn)顩r，分析省內(nèi)居民對房地產(chǎn)市場的剛性需求和投資性需求。根據(jù)分析的結(jié)果從三大經(jīng)濟層面深入了解銀行信貸對房價的影響，收集將近二十年的信貸和房價數(shù)據(jù)，借助統(tǒng)計軟件構(gòu)建經(jīng)濟模型，判斷兩者之間的關(guān)系，最后利用格蘭杰因果檢驗來分析變量間的因果關(guān)系。實證結(jié)果顯示銀行信信貸規(guī)模增長會引起房價的上漲，而反之效果則存在微弱的影響關(guān)系，即兩者之間存在雙向影響關(guān)系。鑒于國內(nèi)大部分文章研究這個話題時多偏向經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，該文章的出現(xiàn)可以為經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)在制定信貸政策時提供更加貼切的政策參考。王春艷等（2019）本文主要基于防范房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生的目的整理了幾次著名的金融危機事件，通過分析這些事件來強調(diào)銀行信貸政策的重要性，利用相關(guān)軟件進行實證檢驗得出：房地產(chǎn)價格提高會影響銀行信貸的變動，而銀行信貸變動也會影響房價的走勢，因此為了防范金融泡沫的再次產(chǎn)生，要及時調(diào)控銀行信貸政策以此市場的發(fā)展。1.3相關(guān)概念界定1.3.1房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)是指基層的土地資源和上層的建筑綜合，房地產(chǎn)作為商品，和其他普通商品一樣存在價格。該商品的本身價格包括了土地的價格又包括建筑物的價格，所以房地產(chǎn)是一個綜合卻又相對復(fù)雜的概念，商品在市場上流通買賣，當(dāng)房地產(chǎn)進入市場后，和市面上流通的商品一樣，價格都反應(yīng)著其本身的價值?；谏唐穬r值相關(guān)研究，房地產(chǎn)經(jīng)過勞動加工進入市場后，就形成了房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)價格基本上也是由其自身的價值所決定的，根據(jù)需求變化，價格圍繞價值上下波動，這里所說的“基本上”，是因為房地產(chǎn)價格的變化與普通商品有些差異，由于房與地兩者不可分割的，房地產(chǎn)價格既包括土地價格又包括建筑物價格，其價格受市場需求量的變動而變動，其中建筑物是人類的勞動產(chǎn)物，勞動附帶價值。但是土地是大自然的產(chǎn)物，作為沒有加入勞動因素的商品，土地是一種特殊商品，由于土地特殊性，土地壟斷會引起土地資本化，造成土地價格差異化發(fā)展，最終土地的價格就是土地使用者向土地所有人支付的實際費用。從這角度分析，土地價格決定并非和普通商品一樣取決于價值總和，但從經(jīng)濟層面出發(fā)，市場為了使土地符合商品的正常流通需求，投者者在開發(fā)上層建筑時，對初始的土地資源加以利用，又投入了大量的價值因素。也就是說現(xiàn)實生活中的土地大多數(shù)經(jīng)過勞動加工，天然成分的基礎(chǔ)上又摻雜了大量的附加物，這些后期摻雜的附加品會產(chǎn)生相應(yīng)的價值，即是土地價格又包括了這些附加品的價值。所以土地的價格取決于是否摻雜著勞動價值?？偟膩碚f房地產(chǎn)指的是地產(chǎn)加房產(chǎn)，其價值是建筑物價值和土地價值的加總，房地產(chǎn)價格就是房地產(chǎn)本身的價值再加上附帶的勞動價值，是兩者的綜合貨幣表現(xiàn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)時的勞動價值和建筑物的價值占據(jù)整體價值的絕大部分，基于此普遍認(rèn)為房地產(chǎn)價格基本上是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)。1.3.2銀行信貸界定銀行信貸主要指的是圍繞銀行這個特定的對象，進行融資的信用活動。根據(jù)市場不同的需求銀行信貸可以分為不同類型的貸款，本文主要圍繞銀行信貸中的房地產(chǎn)信貸，選取房地產(chǎn)信貸中的三項數(shù)據(jù)分別是國內(nèi)投資貸款、住戶貸款、平均貸款利率，從三個小方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格進行分析。1.3.3地租理論與市場價格理論地租理論：指的是土地使用者向土地所有者取得使用權(quán)或者所有權(quán)所支付的報酬，古代經(jīng)濟學(xué)家李嘉圖認(rèn)為地租是特地使用者向土地所有者租用土地，使土地使用權(quán)與所有權(quán)分離而得到的經(jīng)濟補償，而不同的土地質(zhì)量會使生產(chǎn)出來的商品有所差異，所以土地使用者會根據(jù)土地差異支付不同的價錢。接著經(jīng)過后來的經(jīng)濟學(xué)家的進一步研究認(rèn)為在我國的城市之中，在上層建筑一定的前提下，地租差異主要體現(xiàn)在地段的優(yōu)劣，也就說明了不同地段的房價有所不同。市場價格理論：該理論存在的前提是在一定市場條件下，存在正常的市場交易，商品無法通過其他手段傳遞其價值，必須通過其他手段來傳遞其價值，這就產(chǎn)生了價格。而流通在市場的商品的價格不僅受到本身的價值影響，更會受到供求的影響，這就形成了市場價格。1.4研究思路、方法、創(chuàng)新1.4.1研究思路與方法本文研究思路主要分成五個部分：第一部分：首先闡述選題的目的，再對相關(guān)的理論和論文的創(chuàng)新點、研究方法進行概括；第二部分：對我國房地產(chǎn)市場與銀行信貸的發(fā)展回顧；第三部分：依據(jù)相關(guān)理論分析我國銀行信貸對房價的影響；第四部分：利用stata12.軟件構(gòu)建VAR模型，實證分析變量之間的影響關(guān)系；第五部分：根據(jù)模型分析結(jié)果結(jié)合理論分析，從信貸方面出發(fā)為穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供相關(guān)的政策建議。本文研究方法根據(jù)以上參考論文的分析，綜合國內(nèi)外學(xué)者在銀行信貸對房地產(chǎn)價格的影響研究，運用以下幾種研究方法：1、文獻分析法：在確定題目之后，利用學(xué)校圖書館資源查找與論文有關(guān)的文獻資料，同時有選擇地參考國外文獻，總結(jié)兩個途徑的資料，進一步結(jié)合本文的理論基礎(chǔ)，整合文獻知識。2、實證分析與數(shù)據(jù)相結(jié)合的方法：通過采用實證方法，對所選數(shù)據(jù)進行篩選、處理、整合，緊接著對完善后的數(shù)據(jù)構(gòu)建模型。1.4.2研究內(nèi)容首先從地租理論以及市場價格理論出發(fā),介紹兩者的目前發(fā)展?fàn)顩r，回顧1998年以來我國的房地產(chǎn)行業(yè)和銀行信貸的發(fā)展歷程，根據(jù)發(fā)展的歷程分析總結(jié)兩者的變動特征。結(jié)合兩個理論分析的結(jié)果,選取中國房地產(chǎn)價格（房地產(chǎn)銷售面積除以銷售總額）、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人購房貸款和貸款利率的指標(biāo)數(shù)據(jù),再利用統(tǒng)計軟件去構(gòu)建經(jīng)濟模型，最后根據(jù)模型結(jié)果對房價如何穩(wěn)定發(fā)展提出多方的建議。1.4.3研究創(chuàng)新基于參考論文的基礎(chǔ)上本文的創(chuàng)新點：1、實證分析的創(chuàng)新，在常規(guī)的實證分析過程中加入數(shù)據(jù)預(yù)測，預(yù)測未來一年的數(shù)據(jù)走勢，進一步加強實證分析的效果，為提出建議提供相關(guān)的數(shù)據(jù)支持。2、引入新的理論，在其他參考論文的基礎(chǔ)上，引入地租理論以及市場價格理論，考慮土地價值，為論文引入新的領(lǐng)域，同時加強對其影響過程的分析。第二章中國房地產(chǎn)市場與銀行信貸的發(fā)展回顧第二章中國房地產(chǎn)市場與銀行信貸的發(fā)展回顧2.1房地產(chǎn)市場的發(fā)展與調(diào)控歷程2.1.11998-2001年房地產(chǎn)改革啟動市場1998年我國經(jīng)濟遭遇亞洲金融風(fēng)暴的橫掃，為了幫助亞洲國家盡快擺脫危機，我國堅持人民幣不貶值，為擴大國內(nèi)需求，刺激市場消費，我國為進一步深化國內(nèi)房地產(chǎn)市場，完善和穩(wěn)定行業(yè)的發(fā)展，在全國范圍內(nèi)實施了房改。金融風(fēng)暴后四年里房地產(chǎn)價格逐漸穩(wěn)定，該行業(yè)也以平穩(wěn)趨勢恢復(fù)活力。此后房地產(chǎn)遇上其他行業(yè)的冷門，該行業(yè)經(jīng)由激烈的“翻炒”后，股市受其影響而大起大落，債券市場活躍，房地產(chǎn)相關(guān)的工業(yè)在風(fēng)浪里得到迅猛發(fā)展。在亞洲金融危機以及國內(nèi)經(jīng)濟改革的大背景下促成了國內(nèi)的房改制度的產(chǎn)生，2.1.22003-2014年密集調(diào)控區(qū)2002年我國正式提出建設(shè)全面小康的奮斗目標(biāo)。2003年8月國務(wù)院頒布文件正式將房地產(chǎn)業(yè)列為支柱產(chǎn)業(yè)，此后調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策也越來越多，在多次促進增長與控制穩(wěn)定之間來回調(diào)控，由于房地產(chǎn)市場的多變以及國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)雜性，總的來說，政府的相關(guān)調(diào)控沒有達到預(yù)期效果，房地產(chǎn)價格也越調(diào)越高。1、2003-2007年市場改革后的快速發(fā)展期2003-2007被稱為中國樓市最風(fēng)光的五年，房地產(chǎn)市場作為被重點支持的產(chǎn)業(yè)，其熱度一直高居不下，經(jīng)過一年時間的發(fā)酵，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率高達30%，全國的房地產(chǎn)平均價格增長率為17.8%,房價上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民的可支配收入的增長速度，兩種相關(guān)因素的不協(xié)同增長給人民帶來非常大的壓力，面對市場需求過熱的情況，中央政府在2004年頒布“831大限”明確指出以后采取公開的方式出讓土地，進一步限制“土地?zé)帷?，在利率方面，央行將基?zhǔn)貸款利率從2002年的3.6%，調(diào)高到3.78%，利用貨幣手段進一步提高貸款融資成本，在一系列的政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場漸漸恢復(fù)理性。緊接著在2005-2006年政府為進一步控制房地產(chǎn)價格的高漲，頒布了管理政策、稅收政策、土地政策等相關(guān)10余項政策，在一系列的政策調(diào)控后，房價的熱度暫時被穩(wěn)定下來了，但是到了2007年地王仍然頻繁出現(xiàn)，全國房價增長率高達14.8%,面對房價熱度持續(xù)升溫的情況，央行在這一年里六次調(diào)高基準(zhǔn)貸款利率，五年期以上的貸款利率從2006年的6.84%調(diào)到2017年的7.83%，多次加息后，信貸作用逐漸慢慢展現(xiàn)出來，房價逐漸趨于平穩(wěn)2、2008年-2009年經(jīng)濟危機下的復(fù)蘇期2008年美國的次貸危機波及全球經(jīng)濟發(fā)展，而中國也深受次貸危機的影響，表現(xiàn)在國際貿(mào)易深受打擊，出口大大下降。在殘酷的競爭市場環(huán)境下，快速發(fā)展時期的一系列政策讓房地產(chǎn)市場雪上加霜。為了應(yīng)對這場危機，政府下放大量資金為促進我國行業(yè)市場的恢復(fù)，在一系列的投入，金融危機也得到逐步化解，經(jīng)濟恢復(fù)后實現(xiàn)了高速增長。3、2010-2014年緩慢發(fā)展期國務(wù)院的大量資金投入加上之前寬松的貨幣政策，導(dǎo)致房價迎來新一輪的暴漲，為了防范新一輪的暴漲，政府從信貸政策出發(fā)，實施新政，提高我國的首付比例。除此之外還有其他政策不斷出臺，2011年全國大范圍內(nèi)房價有所下降，政策調(diào)控效果慢慢展現(xiàn)。2012年為刺激房地產(chǎn)行業(yè)活力，央行在7月調(diào)低基準(zhǔn)利率，我國各城市的房價有所回暖，直至2014我國經(jīng)濟環(huán)境步入新常態(tài)，經(jīng)濟開始趨向平穩(wěn)發(fā)展，此后在一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，我國房地產(chǎn)市場開始新一輪緩慢狀態(tài)。2.1.32015年至今差異化發(fā)展2014年中旬，為進一步促進市場的穩(wěn)定，多個地區(qū)開始取消限制購房的相關(guān)政策，至此投資性消費需求提高，房地產(chǎn)市場進入一個新的環(huán)境。除此之外央行在2015年多次調(diào)整基準(zhǔn)貸款利率，降息降準(zhǔn)以及各城市政策不同，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)地區(qū)差異化發(fā)展，但整體而言，地段好的房產(chǎn)特別是一二線城市熱度一如既往的高居不下，三四線城市房價相對穩(wěn)定，直到2016年，中央工作會議上，重新定位房地產(chǎn)行業(yè)，并且重點強調(diào)“房子不是用來炒的”，至此行業(yè)市場逐漸回歸理性。2.2我國房地產(chǎn)信貸狀況分析2.2.1房地產(chǎn)信貸發(fā)展?fàn)顩r隨著三四線城市去庫存效果明顯，房地產(chǎn)市場回暖，交易活躍，從而推動我國銀行信貸的快速發(fā)展，銀行信貸業(yè)務(wù)滲透房地產(chǎn)行業(yè)，就本文而言，銀行信貸主要指房地產(chǎn)國內(nèi)投資貸款和個人住房抵押貸款，其中個人住房抵押貸款參考國內(nèi)住戶貸款數(shù)據(jù)。結(jié)合央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2007-2018年的房地產(chǎn)投資國內(nèi)貸款和住戶貸款數(shù)額整體呈上升趨勢，房地產(chǎn)國內(nèi)貸款總量和增速大體上都要比住戶貸款高，2007-2008年國內(nèi)房地產(chǎn)市場受到金融危機的沖擊，住戶貸款總量和增速都有所下降，2008年底住戶貸款總量僅為3886.04億元，房地產(chǎn)投資國內(nèi)貸款僅為7605.69億元，貸款總量都有所下降。直至2008年政府投入4萬億基建投資，2009年房地產(chǎn)市場開始被激活，房地產(chǎn)市場回暖，這兩類貸款的增速再創(chuàng)新高，房地產(chǎn)投資國內(nèi)貸款增速高達49%，住戶貸款增速達20%。2010年為抑制房價過高，政府開始調(diào)控信房貸政策，之后兩項貸款增速開始放緩，國內(nèi)投資貸款和住戶貸款降至11%左右。2014年開始我國經(jīng)濟增速逐漸放緩，政府再次出臺新的房地產(chǎn)政策，國內(nèi)部投資貸款和住戶貸款開始出現(xiàn)較大的背離現(xiàn)象。2.2.2信貸利率變動分析信貸利率指的是利用資本所要支付的成本，信貸利率的高低決定融資成本的高低，信貸利率高低很大程度上影響資金借用者的決策。面對不同的市場環(huán)境，政府常用貨幣手段之一的基準(zhǔn)利率調(diào)整市場的方向，防止市場紊亂。由于房地產(chǎn)貸款多為長期貸款，由于近幾年央行沒有調(diào)整長期貸款的基準(zhǔn)利率，所以本文的利率指標(biāo)選取了國內(nèi)的長期平均貸款利率，以此研究該變量對房價的影響。利率作為我國的貨幣政策之一，隨著政策的變動而變動，將2015年1月到2018年12月的平均貸款利率數(shù)據(jù)分為三個階段，結(jié)合利率和價格兩者的進行分析。第一個階段（2015年1月-2016年2月），這一階段平均房貸利率變動較為穩(wěn)定，中間幾個月平均利率幾乎都沒有發(fā)生變動，屬于利率穩(wěn)定期。在這個過程中，平均房價變動幅度在7600元/平方米-7900元/平方米，在貸款利率較為平穩(wěn)的時期，房價上漲幅度為4%左右，可得房貸利率與房價的變動呈正相關(guān)關(guān)系。第二個階段（2016年3月-2017年10月），這一階段平均房貸利率總體呈上升趨勢，從4.49%升到5.3%，但是房價總體呈現(xiàn)下降趨勢，房地產(chǎn)平均價格從7975元/平方下降到7906/平方米，兩者在這一階段呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。第三階段：（2017年11月-2008年12月），這一階段，房地產(chǎn)平均價格不斷飆升，從7800/平方米升到8700/平方米，房貸平均利率也從5.3%漲到5.6%，房貸利率與房價在這一階段呈正相關(guān)關(guān)系。2.2.3房地產(chǎn)價格變動與銀行信貸、利率變動的特征兩者變動的相關(guān)特征：自2006年以來，房地產(chǎn)價格增長率與房地產(chǎn)貸款余額增長率基本保持一致的變化，說明在這個時期房價與房地產(chǎn)貸款呈同方向變動。兩者在2008年受到金融危機的沖擊跌到最低點，經(jīng)過一年時間的恢復(fù)，在2009年同時達到最高點，2009年兩者增長率超過20%，基于后續(xù)的同步增長可以基本確定房地產(chǎn)價格與銀行信貸呈正相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)價格與利率的變動關(guān)系則需要結(jié)合當(dāng)時的經(jīng)濟特點加以分析，例如2004年-2007年央行不斷加息，伴隨著國家提倡改善住房建設(shè)的背景下，房價大幅度上漲，可見該時期兩者呈正相關(guān)關(guān)系。但是此后兩年受金融危機的影響，央行保本降息，由于剛性需求的存在，房地產(chǎn)價格在這兩年內(nèi)依然上漲，可見在這段特殊的時期兩者呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。2.3本章小結(jié)本章通過回顧我國房地產(chǎn)市場與銀行信貸的發(fā)展以及兩者的變動趨勢，得出信貸總量增加時會導(dǎo)致房價的上漲，而房地產(chǎn)價格與利率呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，即是說利率提高會導(dǎo)致房價的下降，但是在特殊時期根據(jù)當(dāng)時的經(jīng)濟狀況再加以分析，后續(xù)將通過實證分析來驗證這一結(jié)果。第三章中國房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)價格關(guān)系影響的理論分析第三章中國房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)價格關(guān)系影響的理論分析3.1影響房地產(chǎn)價格的因素分析房地產(chǎn)的定價與一般商品的定價有所區(qū)別，其價格并非只是其本身價值的加總，價格變化更是受到勞動、實際需求等因素的影響。和普通商品一樣房價會受到市場參與者的供需關(guān)系影響，需求大時，價格自然會提高。而影響市場供需的因素也直接影響房價，因此我們需要從供需的影響因素出發(fā)研究房價的變動。3.1.1影響房地產(chǎn)需求的主要因素從經(jīng)濟學(xué)角度出發(fā)，房地產(chǎn)需求量即是有效的支付能力加購買欲產(chǎn)生對房價市場的總需求?？傮w而言，影響房地產(chǎn)市場需求的主要因素有人口，收入和金融政策支持等。本文主要從金融角度探討影響房價變動的原因。1、金融財政政策支持因素中國房地產(chǎn)需求量高居不下，離不開金融政策的支持，房價過高，消費者難以一次性支持購房費，房地產(chǎn)產(chǎn)商因為缺乏資金難以繼續(xù)開發(fā)新項目，為了促進房地產(chǎn)市場的正常運營，政府加強政策實施，2007-2008年屬于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控階段，為應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，中央頒布了八項政策，向社會提供廉價租房，為住房提供更多保障。而從2008年末開始，為應(yīng)對金融危機的影響，政府減少住稅收要以及進一步實施了優(yōu)惠政策。次年初，符合規(guī)定的相關(guān)消費者都享受到住房折扣，2009-2014年，各地方陸續(xù)出臺救市政策，此后國家針對第二套房也實施嚴(yán)格的控制，首付比例不得低于40%。接下來的時間，面對日新月異的市場需求變化，政府繼續(xù)調(diào)整二套房的政策。1998-2017年，我國個人貸款余額從426億元上升到219000億元，增長了513倍，房地產(chǎn)需求的擴大也擴展了了我國銀行信貸市場，并且在這一系列政策下，消費者和投資開發(fā)者根據(jù)市場變化，不斷調(diào)整自身的需求與供給。2、基準(zhǔn)利率調(diào)整因素該因素作為央行的貨幣政策中的手段之一，政策調(diào)整直接對市場產(chǎn)生影響。房貸利率的提高，對于消費者而言，借用資金的成本就會提高，因此購房欲望下降，房地產(chǎn)需求下降進而影響投資者的利潤。3.1.2影響房地產(chǎn)供給的主要因素出售者在一段時間內(nèi)出售在市場的房地產(chǎn)商品即是房地產(chǎn)供給，供給直接決定市場能夠流通的商品數(shù)量，兩者的關(guān)系對房價產(chǎn)生影響。土地的價格以及銀行信貸會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，本文中的變量主要指開發(fā)貸款里的國內(nèi)住房投資貸款總量以及個人住房貸款總量。1、土地成本因素引用前面所說的地租理論，房地產(chǎn)開發(fā)商要取得土地使用權(quán)，必須支付土地費而這筆土地費用就是特有成本。土地成本的高低直接影響開發(fā)商的利潤，當(dāng)房產(chǎn)處于較好地段，土地成本過高時，開發(fā)商就會提高房地產(chǎn)價格，而消費者的成本也會跟著提高。2、銀行信貸規(guī)模因素對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)一個項目需要支付巨額的開發(fā)資金以及土地成本，如果僅僅使用自有資金，很難支撐整個項目運行，而銀行信貸緩解了這一方面的壓力。當(dāng)銀行也愿意發(fā)放房地產(chǎn)投資貸款時，開發(fā)商以較低成本獲得資金融通時，房地產(chǎn)價格就會相對較低。3.2銀行信貸對房地產(chǎn)價格影響的理論基礎(chǔ)與傳導(dǎo)機制根據(jù)上面影響房地產(chǎn)需求的主要因素，銀行信貸規(guī)模和貸款利率在短期內(nèi)直接影響房地產(chǎn)的供需從而影響房價。此外，無論是信貸規(guī)?；蚴切刨J利率都伴隨著強烈的政策性，政府常運用財政政策和貨幣政策對兩者進行調(diào)控，消費者和開發(fā)商根據(jù)政策調(diào)整自身的預(yù)期，基于此，本文主要分析信貸規(guī)模、利率對房價的影響。3.2.1銀行信貸規(guī)模、利率對房地產(chǎn)價格影響的理論基礎(chǔ)1、信貸規(guī)模對房地產(chǎn)價格影響的理論基礎(chǔ)：基于前面所說的兩個理論得出，商品的價格主要受到其價值和市場的供求影響，將房地產(chǎn)作為普通商品看來，其價格也是這兩個因素影響的。本文主要研究房地產(chǎn)開發(fā)貸款（國內(nèi)貸款），當(dāng)國內(nèi)存款利率較低，即融資成本較低時，開發(fā)商便會降低房價，以此來吸引更多的消費者。居民個人住房貸款是指銀行向借款人出借的用于普通住房購買費用。從供需角度來看，當(dāng)消費者提高對房地產(chǎn)市場的需求，個人住房貸款成本提高時，房價面對市場的過熱也會有所提高。例如1998年，銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模不斷擴大，銀行作為資金供給方逐漸參與到房地產(chǎn)市場中去，房地產(chǎn)開發(fā)貸款從1998年的1053.17億元增長到2018年的24004.52億元，個人住房貸款也從1998年的686億元增長到2018年的472650.74億元。2、銀行利率對房地產(chǎn)價格影響的理論基礎(chǔ)：基于局部均衡模型下的分析，根據(jù)西方經(jīng)濟學(xué)理論，均衡價格產(chǎn)生于市場供求平衡時，但是市場需求又分為投資和居住，當(dāng)R提高時，市場需求降低，房地產(chǎn)市場自動適應(yīng)市場需求下調(diào)價格，在這種情況下市場需求逐漸等于市場供給，從而產(chǎn)生均衡價格。3.2.2銀行信貸規(guī)模、利率對房地產(chǎn)價格影響的傳導(dǎo)機制1、銀行信貸規(guī)模對房地產(chǎn)價格影響的傳導(dǎo)機制：由前文可知，兩類貸款占到開發(fā)資金的三成左右，可見房地產(chǎn)行業(yè)和銀行貸款息息相關(guān)，兩者之間存在著互動的關(guān)系。當(dāng)房地產(chǎn)市場回暖時，消費者對房地產(chǎn)需求熱度高，當(dāng)有效需求構(gòu)成后，消費者就會加大對房地產(chǎn)行業(yè)的投資，在此情況下也會拉動我國的信貸發(fā)展；當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)陷入低迷時，消費者和開發(fā)商都對房地產(chǎn)行業(yè)持觀望態(tài)度，消費者減少投資，開發(fā)商減少生產(chǎn)，銀行信貸總量相對會收縮。兩者表現(xiàn)持相對互動關(guān)系。本文從兩個角度進行分析，首先從房地產(chǎn)開發(fā)貸款角度出發(fā)，該變量決定項目開發(fā)深度，從而影響房地產(chǎn)的質(zhì)量，從現(xiàn)實情況而言，信貸擴張對房貸有正向也有負(fù)向的影響。從個人住房貸款角度出發(fā)，面對寬松的信貸環(huán)境，銀行個人住房貸款成本較低時，大量消費者運用貸款進行購房，預(yù)期房價會上漲，面對嚴(yán)格的信貸環(huán)境，傳導(dǎo)過程則相反。2、銀行信貸利率對房地產(chǎn)價格影響的傳導(dǎo)機制：從個人購房需求出發(fā)，當(dāng)房貸利率上升時，會降低消費型消費者對房地產(chǎn)的需求，總體而言降低購房欲望。對投資者而言，利率與房地產(chǎn)投資收益呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，投資者就會將從房地產(chǎn)的目光轉(zhuǎn)向其他投資領(lǐng)域。綜合而言，長期與短期影響不同，分析其影響方向需要根據(jù)實際情況具體研究。3.3本章小結(jié)本章主要分析銀行信貸規(guī)模和利率對房價的影響，首先從影響因素出手，接著分析其影響理論與傳導(dǎo)機制。總體而言，兩者對房價的影響既有正向影響也有負(fù)相關(guān)的影響，需要根據(jù)當(dāng)時的金融政策，結(jié)合實證分析結(jié)果進行分析。第四章銀行信貸對房價波動的實證分析第四章銀行信貸對房價波動的實證分析由于前文分析了銀行信貸規(guī)模、利率對房價的影響理論基礎(chǔ)和傳導(dǎo)機制，而兩者之間的相關(guān)關(guān)系需要我們進一步根據(jù)實證結(jié)果去分析，由于影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，由于一般自回歸模型會存在嚴(yán)重的內(nèi)生性問題，而VAR模型可以很好地解決這些問題，并且常用于處理多個變量的分析，所以本文實證分析采用向量自回歸模型（VAR））去研究兩者之間的關(guān)系。4.1模型構(gòu)建4.1.1變量選擇由于考慮到影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，在實證分析中不能全部納入考慮，本文主要選取有關(guān)銀行信貸方面的影響因素包括房地產(chǎn)平均價格、房地產(chǎn)開發(fā)貸款（國內(nèi)貸款）、個人住房貸款（住戶貸款）、房地產(chǎn)貸款平均利率，由于年度數(shù)據(jù)過少，所以本文統(tǒng)一采用月度數(shù)據(jù)進行分析.1、房地產(chǎn)價格：房地產(chǎn)價格標(biāo)示方法有兩種：第一是直接選取房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)，第二種是用住房銷售額除以銷售面積，由于中國統(tǒng)計局2010年后不再公布房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)，所以本文平均房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)用商品房銷售額除以商品房銷售面積計算。2、房地產(chǎn)開發(fā)貸款（國內(nèi)貸款）：指的是銀行發(fā)放給房地產(chǎn)開發(fā)商用于房地產(chǎn)項目的投資和開發(fā)的長期貸款。根據(jù)資本資產(chǎn)定價模型，價格與預(yù)期收益成正比關(guān)系，由于開發(fā)貸款規(guī)模擴張，投資者將會提高對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，房地產(chǎn)價值將會提高，價值影響價格，價格受價值影響也會有所提高。3、住戶貸款：個人住房貸款數(shù)據(jù)采用央行公布的住戶貸款月度數(shù)據(jù)，住戶貸款指銀行向居民發(fā)放的用于購買普通住房的貸款。4、房地產(chǎn)平均貸款利率：由于央行公布的五年期以上的基準(zhǔn)貸款利率在近幾年里都沒有過多的調(diào)整，選取該數(shù)據(jù)對實證分析效果產(chǎn)生片面影響，所以本文收集首套房平均貸款利率月度數(shù)據(jù)進行分析，該數(shù)據(jù)更符合市場的變化，滿足實證分析的需求。4.1.2數(shù)據(jù)來源考慮到月度數(shù)據(jù)的可得性以及政策的變動，收集了2016年1月-2018年12月的月度數(shù)據(jù)，共36組數(shù)據(jù)，本文所有數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計局網(wǎng)站、中國人民銀行網(wǎng)站、中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫。4.1.3研究方法介紹房地產(chǎn)國內(nèi)貸款記為loan1,住戶貸款記為loan2，貸款利率為r,房地產(chǎn)平均價格為price,理貸款利率意外的兩組數(shù)據(jù)進行對數(shù)處理記為lnloan1,lnloan2,lnprice.實證分析使用Stata12.0軟件。4.2房地產(chǎn)信貸總量和利率對房價影響的實證分析4.2.1平穩(wěn)性檢驗進行協(xié)整分析之前，對相關(guān)變量進行平穩(wěn)性的檢驗，通過ADF檢驗發(fā)現(xiàn)原序列不平穩(wěn)，對原序列進行一階差分處理后的數(shù)據(jù)均顯示平穩(wěn)，四個序列檢驗結(jié)果如下所示。表4-1序列的ADF單位根檢驗變量（C,T,K）ADF統(tǒng)計量5%臨界值平穩(wěn)性price(C,0,1)-1.868-2.975非平穩(wěn)Loan1(C,0,1)-2.692-2.972非平穩(wěn)Loan2(C,0,1)-0.670-2.975非平穩(wěn)r(C,0,1)-0.965-2.975非平穩(wěn)D.lnpric(C,0,1)-3.455-2.978平穩(wěn)D.loan1(C,0,1)-4.426-2.978平穩(wěn)D.loan2(C,0,1)-6.258-2.978平穩(wěn)D.r(C,0,1)-1.883-1.697平穩(wěn)注：表中的D表示一階差分，檢驗類型（C,T,K）分別表示截距、趨勢和滯后階數(shù)。由表4-1的序列ADF單位根檢驗結(jié)果可知，原序列的ADF統(tǒng)計量均比5%的臨界值大，均為非平穩(wěn)序列，在一階差分后，ADF統(tǒng)計量均小于5%臨界值，均變?yōu)槠椒€(wěn)序列?？梢姡膫€變量在5%的臨界值內(nèi)同為一階單整，接下來采用跡檢驗的對其進行分析。4.2.2滯后階數(shù)的確定表4-2VAR模型滯后階數(shù)判斷結(jié)果LagLRFPEAICHQICSBIC00.005.4e-08-5.39183-5.3311-5.208611287.941.8e-11-13.39-13.0863-12.4739*253.9399.6e-12-14.0756-13.529-12.4266327.9211.3e-11-13.9481-13.1586-11.5663477.2514.1e-12-15.3622*-14.3298*-12.2475注：*表示最佳滯后階數(shù)。由表4-2顯示的結(jié)果可知，VAR模型的最佳滯后階數(shù)為帶星號最多的階層，最優(yōu)滯后階數(shù)為4階，然后對VAR模型進行協(xié)整檢驗。因為協(xié)整檢驗滯后階數(shù)等于VAR模型的最佳滯后階數(shù)減去1，所以協(xié)整檢驗的階數(shù)為3階。協(xié)整檢驗的結(jié)果如表4-3和4-4所示。表4-3協(xié)整檢驗（跡統(tǒng)計量）協(xié)整個數(shù)特征根跡統(tǒng)計量5%臨界值0.63.901354.6410.5594236.033134.5520.4245017.2474*18.1730.322524.00883.74040.11122表4-4協(xié)整檢驗（最大特征值統(tǒng)計量）協(xié)整個數(shù)特征根最大特征根統(tǒng)計量5%臨界值0.27.868230.3310.5594218.785723.7820.4245013.238616.8730.322524.00883.74040.11122據(jù)上表的結(jié)果可知，根據(jù)兩種檢驗分析顯示：Trace檢驗結(jié)果和最大特征值檢驗結(jié)果一致，兩者在0.05的顯著性水平下存在兩個協(xié)整關(guān)系。表4-5變量間協(xié)整參數(shù)lnpriceLoan1Loan2r1.0000-1.0710.2191.33e-151.00017.349-5.491由表4-5可知，lnprice,loan1,loan2,r四個變量的協(xié)整方程為；1、Lnprice=-1.071*loan2+0.219*r2、Lnprice=-0.088*loan1-1.52*loan2-0.48*r由上述方程可知，lnprice與三個變量之間存在長期的均衡關(guān)系。4.2.3格蘭杰因果關(guān)系檢驗由上述的協(xié)整檢驗結(jié)果可知，lnprice，loan，loan2,r,房地產(chǎn)價格與三者之間存在長期的協(xié)整關(guān)系，但單靠協(xié)整檢驗，并不能具體地分析到影響房地產(chǎn)價格的因素，因此本文將采用格蘭杰因果檢驗，對這三個變量進行進一步的檢驗。格蘭杰因果檢驗的結(jié)果如表5-6所示。表4-6格蘭杰因果檢驗EquationExcludedchi2dfProb>chi2LnpriceLnloan148.26430..000LnpriceLnloan217.43530.001Lnpricer45.87430.000LnpriceALL136.890.000Lnloan1Lnprice4.515230.211Lnloan1Loan22.109330.550Lnloan1r1.416430.702Lnloan1ALL6.136190.726Lnloan2Lnprice68.29730.000Lnloan2Loan121.14930.000Lnloan2r13.66830.003Lnloan2ALL69.4790.000rLnprice5.024830.170rLoan10.2536630.968rLoan29.166730.027rALL21.88490.009當(dāng)假設(shè)變量為lnprice時，loan1是lnprice的格蘭杰原因；loan2是lnprice的格蘭杰原因；r是lnprice的格蘭杰原因。當(dāng)假設(shè)變量為loan1，lnprice不是loan1的格蘭杰原因；loan2不是loan1的格蘭杰原因；r是loan1的格蘭杰原因。當(dāng)假設(shè)變量為loan2時，lnprice是loan2的格蘭杰原因；loan1發(fā)不是loan2的格蘭杰原因；利率不是loan2的格蘭杰原因。當(dāng)假設(shè)變量為r時，lnprice不是r的格蘭杰原因；loan1不是的r格蘭杰原因；loan2不是r的格蘭杰原因。綜上可知，在5%的顯著水平下loan1、r、loan2都是的lnprice格蘭杰原因，住戶貸款和房價互為格蘭杰原因4.2.4脈沖響應(yīng)函數(shù)與方差分解脈沖函數(shù)圖像是給予現(xiàn)有數(shù)據(jù)一個沖擊數(shù)據(jù)，從而判斷該數(shù)據(jù)對往后的數(shù)據(jù)發(fā)展的影響。本文主要是為了找尋影響房地產(chǎn)價格變動的主要因素，還想進一步研究影響房地產(chǎn)價格的主要成因，而方差分解正好可以分析被解釋變量波動的原因。以下是三個變量一個單位沖擊后脈沖響應(yīng)圖。圖4-1脈沖響應(yīng)圖如上圖1所示，關(guān)于銀行信貸對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響，當(dāng)沖擊變量為房地產(chǎn)價格時，國內(nèi)貸款總額的提高會促使房價的上漲，這一結(jié)果與大多數(shù)實證研究是一致的，同時可見平均貸款利率在短期會抑制房價上漲，但是長期來看沖擊線沒有起伏，可見貸款利率對房價價格對并沒有長期的影響。下圖為方差分解匯總圖：圖4-2方差分解圖從圖中第一排可知，國內(nèi)貸款總量對房地產(chǎn)價格的貢獻逐漸變大，到達一定程度時趨向平穩(wěn)，表明國內(nèi)貸款總量對房價的影響作用較為平穩(wěn)從圖中第二排可知，住戶貸款對房價的貢獻值先是有所提高，后逐漸趨向平穩(wěn)狀態(tài)，說明住戶貸款對房價又明顯且平穩(wěn)的影響從圖中第三排可知，房價對自身的貢獻度短期沒有較為明顯的變化，但是后期影響較為穩(wěn)定，符合房價發(fā)展的慣性。從圖中第四排可知，貸款平均利率對房地產(chǎn)價格的貢獻度開始增加，最終趨于穩(wěn)定，說明短期內(nèi)貸款平均利率對房價有所影響，長期影響較為穩(wěn)定。4.3本章小結(jié)國內(nèi)貸款總量對房地產(chǎn)價格影響較其他兩個變量的影響大，兩個信貸變量對房價的影響都有一定的之后影響，房地產(chǎn)貸款平均利率對房價短期影響較大，長期影響趨于穩(wěn)定，但總體而言三個變量都是房價變動的影響因素。第五章總結(jié)與政策建議第五章總結(jié)與政策建議5.1研究結(jié)論與分析從實證分析可知，國內(nèi)貸款總額、住戶貸款、房地產(chǎn)貸款平均利率都是房價的格蘭杰原因，驗證了三個變量是影響房價的因素理論分析。首先從脈沖響應(yīng)圖可以看出國內(nèi)貸款變量和住戶貸款變量對房地產(chǎn)價格的沖擊是正向沖擊，而房地產(chǎn)貸款平均利率對房價的沖擊是反向沖擊，這與理論分析結(jié)果基本一致，在進行方差分解時，可見三個變量對房價的貢獻度在中后期都趨向穩(wěn)定，可見三個變量對房價的影響較為穩(wěn)定。總體而言，結(jié)合上述特點，從銀行信貸規(guī)模對房價的影響，房地產(chǎn)國內(nèi)貸款和住戶貸款的增加，房地產(chǎn)市場的供需都會被激活，同時房地產(chǎn)市場短期供需是無彈性的，需求永遠(yuǎn)大于供給，，所以信貸總量增加必定會影響房價的升高。其次，方差分解結(jié)構(gòu)顯示貸款利率的變動對房價的影響有長期也有短期的影響，我國居民對房地產(chǎn)的需求不會由于貸款利率的提高而產(chǎn)生長久的影響。5.2政策建議從上文的研究救過表明，房地產(chǎn)國內(nèi)貸款、住戶貸款、貸款利率對房地產(chǎn)價格都有影響，特別是近幾年來，各大銀行貸款業(yè)務(wù)壓迫下，銀行信貸放松，過度支持房地產(chǎn)市場的發(fā)展，導(dǎo)致房價上漲速度大大超越居民收入提高的速度，導(dǎo)致居民購房壓力過大，影響我國居民的生活水平。為抑制房地產(chǎn)價格過快上漲和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我國政府紛紛出臺金融政策分別從信貸三個變量進行調(diào)整。結(jié)合本文的理論基礎(chǔ)從實際出發(fā)為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展提供建議。1、利用利率手段“緊急調(diào)控”由上一章格蘭杰因果檢驗得知，利率是影響房價的格蘭杰原因。由脈沖分析和方差分解可知房地產(chǎn)貸款利率對房價的短期影響較大，因此房地產(chǎn)貸款利率可作為調(diào)控的緊急手段，在房地產(chǎn)價格過高時，央行可以上調(diào)貸款基準(zhǔn)利率以此來抑制消費者的消費需求，將投資者的投資欲望引向其他領(lǐng)域，由于中國房地產(chǎn)需求高，央行在調(diào)整利率時必須考慮利率對消費者的長短影響，不宜在短期內(nèi)頻繁調(diào)整，，另一方面，要提高利率對房地產(chǎn)市場影響的傳導(dǎo)速度，從而加快政策的效果。在調(diào)整利率前必須關(guān)注消費者和開發(fā)商對市場的態(tài)度，根據(jù)兩者對市場的反應(yīng)，及時運用利率手段。2、調(diào)整房地信貸規(guī)模房地產(chǎn)行業(yè)與銀行信貸業(yè)務(wù)緊密相關(guān)，銀行信貸支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。由上一章的實證分析結(jié)果知，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住戶貸款都是房價的格蘭杰原因，在此基礎(chǔ)上提供建議，銀行信貸在大力支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時，一方面要根據(jù)政府頒布的房地產(chǎn)政策，及時調(diào)控信貸規(guī)模以適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，而不是單純追求銀行收益的增長。另一方面銀行看到房貸的收益高也要看到房貸的風(fēng)險，無論是開發(fā)商亦或是購房者，都要對其進行嚴(yán)格的調(diào)整和謹(jǐn)慎審批，及時了解貸款的去向以及還款的準(zhǔn)備，提高貸款準(zhǔn)入制度，銀行應(yīng)該發(fā)揮引導(dǎo)作用，促進我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。3、開展多元化融資渠道，加強金融創(chuàng)新房價過高一直是糾纏我國人民的難題，居民負(fù)債買房，開發(fā)商負(fù)債投資，所以整個房地產(chǎn)行業(yè)都是極度依賴銀行的信貸，相對而言融資渠道單一，容易造成銀行風(fēng)險集中，在這種情況下，政府引導(dǎo)和鼓勵多元化融資渠道，隨著中國房地產(chǎn)市場需求日益壯大，以房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等手段的融資渠道開始出現(xiàn)在市場，降低開發(fā)商對銀行信貸的依賴度，形成多元化的融資市場。5.3本章小結(jié)為了抑制房地產(chǎn)價格的過快上漲，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以上從三個方面提出相