物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)方案

1建立設(shè)施設(shè)備管理制度

針對“濱海新城”的高層和小高層建筑，制定設(shè)施設(shè)備的管理制度必須針對其獨(dú)

特的設(shè)計、機(jī)電設(shè)施設(shè)備的配置、日常的運(yùn)行操作以及較高的使用頻率。任何機(jī)

電系統(tǒng)一旦出現(xiàn)故障都會對業(yè)戶、商戶產(chǎn)生不良影響，并給“客戶服務(wù)中心”帶

來多方投訴。因此，在開發(fā)商將驗(yàn)收合格的設(shè)施設(shè)備移交給物業(yè)管理公司時必須

涵蓋下列內(nèi)容：

。必須清楚地了解設(shè)施設(shè)備的功能、功率、規(guī)格及使用守則。

。對設(shè)施設(shè)備的安裝及現(xiàn)場運(yùn)行操作情況作出評估并改善。

。制定設(shè)施設(shè)備的短、中、長期維修、保養(yǎng)、更新計劃及預(yù)算案。

◎評估設(shè)施設(shè)備零配件的供應(yīng)以及庫存量的情況。

◎強(qiáng)制執(zhí)行設(shè)施設(shè)備安全年檢制度。

◎強(qiáng)制執(zhí)行對設(shè)施設(shè)備每三至五年作一次嚴(yán)格的全面評估。

◎制訂設(shè)施設(shè)備管理與操作守則及條款和應(yīng)變方案。

O對工程技術(shù)人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)及考核，并嚴(yán)懲人為疏忽的行為。

◎嚴(yán)格要求工程技術(shù)人員24小時持證上崗，以保證系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

。建立健全設(shè)施設(shè)備的資料檔案。

◎建立一支專業(yè)的工程核心小組，長期監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的運(yùn)作及工程技術(shù)人員的工

作表現(xiàn)。

◎建立一支專業(yè)的工程核心小組，對工程維修保養(yǎng)商實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督檢查并作出

評估。

制度大綱：

。居屋日常與定期維護(hù)制度；

◎配電房值班制度；

◎現(xiàn)場保潔制度；

◎巡視檢查制度；

。運(yùn)行分析制度；

。設(shè)備維修管理規(guī)定；

◎給排水設(shè)備維修管理制度；

◎消防設(shè)備維修管理規(guī)定；

◎配電房設(shè)備安全操作規(guī)程；

◎配電房交接班制度；

◎水泵房運(yùn)行管理制度；

◎水泵房安全操作規(guī)程；

。工程技術(shù)人員交接5E制度；

。消防系統(tǒng)與風(fēng)機(jī)系統(tǒng)運(yùn)行、管理、維修保養(yǎng)制度;

◎水泵運(yùn)行完好技術(shù)質(zhì)量指標(biāo)；

◎給排水系統(tǒng)運(yùn)行、管理、維修、保養(yǎng)制度；

◎給排水系統(tǒng)日常管理制度；

。電梯運(yùn)行維護(hù)管理制度；

。智能化系統(tǒng)運(yùn)行、管理、維修、保養(yǎng)制度。

2做好設(shè)施設(shè)備維修與安全措施

我們將通過嚴(yán)格的管理和采取相應(yīng)的措施來保障小區(qū)供水、供電、通風(fēng)、排污、

電梯、消防、監(jiān)控等系統(tǒng)安全、正常的運(yùn)行，延長其使用壽命。主要措施有：

1、日常運(yùn)行：制定嚴(yán)珞的設(shè)施設(shè)備操作規(guī)范，按要求進(jìn)行巡查；制定安全噪作

規(guī)程，保護(hù)人身及設(shè)備安全。

2、常規(guī)維護(hù)：制定完善的維保計劃及實(shí)施方案，排除隱患，確保設(shè)施設(shè)備的正

常運(yùn)行。

3、緊急狀況的處理：建立快速反應(yīng)機(jī)制，制定應(yīng)急準(zhǔn)備及響應(yīng)措施，保證緊急

狀況下實(shí)現(xiàn)聯(lián)動，將損失降到最低程度。

4、管理原則：

。制定公共設(shè)施機(jī)電運(yùn)行和保養(yǎng)工作計劃，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)作,

確保設(shè)施設(shè)

備的正常運(yùn)作。

。建立及完善設(shè)備管理制度、設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、設(shè)備日常和定期維修保養(yǎng)制度、

設(shè)備技術(shù)

檔案等管理制度。

◎建立機(jī)電設(shè)備二級保養(yǎng)制度，即日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)。

◎保障供電、供水、消防等正常運(yùn)作并做好記錄。

。巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)有異常情況須

及時報告、

記錄并在主管安排下盡快處理。

◎做好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。

◎負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。

◎定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房。

◎建立有效的信息傳遞體系。實(shí)行24小時值班，隨時接管業(yè)戶和內(nèi)部員工的維

修申請及故

障報告，及時反饋信息，在最短的時間內(nèi)使有關(guān)人員到位并及時處理問題。

◎?qū)Σ糠謾C(jī)電養(yǎng)護(hù)工作擬訂服務(wù)合同，安排專業(yè)公司負(fù)責(zé)定期的養(yǎng)護(hù)工作，并由

工程領(lǐng)班安排下屬員工按服務(wù)合同的條款監(jiān)管專業(yè)公司的養(yǎng)護(hù)，確保維修保養(yǎng)工

作的品質(zhì)，并準(zhǔn)確地作好保養(yǎng)記錄。

◎安排相關(guān)保險。

3加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)

A、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)主要內(nèi)容：

1、給排水設(shè)施（設(shè)備）運(yùn)行管理及養(yǎng)護(hù)

。確保給排水設(shè)備（設(shè)施）保持良好的技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。

。專業(yè)維修人員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)。

◎值班人員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。

。工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。

◎客服經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。

(3)低壓開關(guān)柜：每年冬季對低壓開關(guān)柜內(nèi)的各種開關(guān)和機(jī)械進(jìn)行檢修，收緊

螺絲，清潔污物。

附：《高低壓配電系統(tǒng)設(shè)備維修業(yè)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)及操作細(xì)則》

《高低壓配電裝置運(yùn)行安全程序》

《低壓配電系統(tǒng)年檢項(xiàng)目》包括：

。檢查地下或大廈電總掣房，大廈上升總線。

。檢查小區(qū)上下水泵房，消防泵房。

。檢查公共用電裝置。

◎檢查供電系統(tǒng)二程報價。

4、電梯的管理及養(yǎng)護(hù)

◎電梯機(jī)居除電梯維修人員、消防人員外，任何人不能進(jìn)入，機(jī)店內(nèi)的設(shè)備韭電

梯維修人員不得操作。

。運(yùn)行中電梯突然出現(xiàn)故障，值班人員應(yīng)盡可能地先救援出被困人士，并通知電

梯維修人員進(jìn)行檢修，如救援不成，值班人員應(yīng)安慰乘客，盡快通知電梯維修人

員前來救助。

◎電梯人數(shù)過多時，應(yīng)分批搭乘，以免超載發(fā)生危險。

◎切勿讓幼兒單獨(dú)搭乘或進(jìn)入電梯，以免發(fā)生危險。

O發(fā)生火警時，切勿搭乘電梯，因電梯可能隨時在半途停頓，將人困在電梯內(nèi)，

被困者可能會因濃煙而窒息，層至危及生命。

。發(fā)現(xiàn)有水滲入電梯支電梯槽底部有積水，應(yīng)立即停止使用，以免觸電，并設(shè)法

將電梯升高至較為安全的地方。保潔員在清洗走廊和樓梯時,勿讓水流入電梯內(nèi),

以免損壞電梯設(shè)備。

。電梯維修人員應(yīng)每天檢查電梯機(jī)店是否有足夠的通風(fēng)，溫度是否過高，氣窗玻

璃是否完整，機(jī)房門必須上鎖。

◎電梯內(nèi)的求救警鈴、電風(fēng)扇必須保持工作狀態(tài)，以免突發(fā)緊急事件時因無法求

救而導(dǎo)致窒息。

。因維修、保養(yǎng)而正常停用任何電梯時，應(yīng)在小區(qū)的公告欄內(nèi)張貼通知。

5、消防設(shè)備的運(yùn)行及養(yǎng)護(hù)

◎小區(qū)內(nèi)所有消防通道指示牌必須保持良好的狀態(tài)，停電后仍正常工作。

◎小區(qū)內(nèi)所有消防設(shè)備應(yīng)每月測試一次，如發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)立即維修并做好記錄。

◎任何消防設(shè)備均安裝在機(jī)房內(nèi)，應(yīng)每星期檢查一次。

◎消防報警系統(tǒng)每月測試一次，如有故障應(yīng)立即維修并做好記錄。

。消防水泵應(yīng)保持良好的狀態(tài)，閥門無人為誤開，保證消防水箱的水位處于正常。

。具備消防保養(yǎng)證明書。

。每年應(yīng)有一次消防演練。

附：《消防系統(tǒng)設(shè)備維修的保養(yǎng)制度》

《消防系統(tǒng)日常檢查流程》

6、中控室設(shè)備維護(hù)：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程

?？蛻舴?wù)中心信息室負(fù)責(zé)監(jiān)控閉路監(jiān)視系統(tǒng)主機(jī),工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)對該系統(tǒng)

實(shí)施維修保養(yǎng)。

◎閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)由經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練的人員負(fù)責(zé)使用、管理和維護(hù)，無關(guān)人員

不得隨意觸動。

◎值班員應(yīng)熟悉閉路監(jiān)視系統(tǒng)所拍攝的畫面及各路段路口等實(shí)地目標(biāo)的對應(yīng)和

編排。

。設(shè)備投入正常使用后，為確保運(yùn)行正常，工程技術(shù)人員必須嚴(yán)格按《閉路監(jiān)視

系統(tǒng)保養(yǎng)助目計劃表》進(jìn)行檢查。

。每日檢查：閉路監(jiān)視系統(tǒng)控制主機(jī)各項(xiàng)功能是否正常，有無設(shè)備異常，將檢查

結(jié)果填寫在《閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)施每日保養(yǎng)記錄表》中。

◎每月對電纜、接線盒、設(shè)備作直觀檢查，清理塵埃。

。每季對室內(nèi)部分電纜、接頭、清理塵埃，檢查信號傳輸質(zhì)量，并將結(jié)果填寫在

《閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)記錄表》中。

◎閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備出現(xiàn)故障后,首先應(yīng)分清故障類型、部位,并及時排除，

一時排除不了的故障，應(yīng)立即通知有關(guān)專業(yè)維修單位，屬保修范圍內(nèi)的，立即通

知保修單位修理、保養(yǎng)，以便盡快修復(fù)投入正常工作，并記錄在案。

。確保中控室設(shè)備（消防報警系統(tǒng)、保安閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線圍墻可視對

講電話系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證業(yè)戶的生命和財產(chǎn)安全。

◎中控室保安員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄；

◎弱電維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的維修保養(yǎng)，確保中控室設(shè)備運(yùn)行正常。

◎工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理以及對上述工作的檢查監(jiān)督，并對維修

保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)，檢查監(jiān)督及委托修理的聯(lián)系工作。

O“客戶服務(wù)中心”負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。

。中控室保安員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備的操作，確保消防報警設(shè)備、保安閉路電視

監(jiān)控系統(tǒng)操作的安全性和準(zhǔn)確性。

B、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)實(shí)施計劃表

電氣系統(tǒng)

一、配電室

1.值班室

序號項(xiàng)目周期標(biāo)準(zhǔn)說明

A、環(huán)境衛(wèi)生狀況良好，垃圾及時清除。

每天

B、物品擺放整齊白序。有故障

1工作環(huán)境

C、照明、應(yīng)急燈具完好。及時維修

3個月

D、通風(fēng)、空調(diào)設(shè)施運(yùn)行正常。

2.電力電纜

序號項(xiàng)目周期標(biāo)準(zhǔn)說明

A、電纜溝內(nèi)無積水、油污。

1敷設(shè)環(huán)境1年B、電纜接頭無異常。必要時油漆

C、電纜溝蓋板及鐵件防腐完好。

絕緣電阻A、主絕緣應(yīng)不低于500兆歐。配合電業(yè)局

22年

測量B、廣層絕緣應(yīng)不低于0.5兆歐。年檢

3預(yù)防檢驗(yàn)3年A、按照國家有關(guān)規(guī)程。由電業(yè)局檢驗(yàn)

3.變壓器

序號項(xiàng)目周期標(biāo)準(zhǔn)說明

A、應(yīng)無積灰污垢。

1外觀檢查1年B、所有接線螺栓應(yīng)牢固。

C、標(biāo)識應(yīng)齊全清晰。

測量線圈

2的絕緣2年A、按電氣專業(yè)的要求。配合電業(yè)局年檢

電阻

預(yù)防性

33年A、按國家有關(guān)規(guī)程。由電業(yè)局試驗(yàn)

試驗(yàn)

4.高壓開關(guān)柜

序號項(xiàng)目周期標(biāo)準(zhǔn)說明

A、應(yīng)無積灰、污垢。

1個月B、標(biāo)記及標(biāo)號應(yīng)清楚。

1外觀檢查C、各組件應(yīng)完好。

1年D、接線端子應(yīng)完好。

E、指示燈、儀器、儀表完好。

1個月A、鉛封應(yīng)完好。

2電度表B、無異?，F(xiàn)象。

1年C、校表按自大規(guī)定。由電業(yè)局校正

3絕緣檢查1年A、按電氣專業(yè)有關(guān)規(guī)定由電業(yè)局進(jìn)行年檢

5.低壓柜

序號項(xiàng)目周期標(biāo)準(zhǔn)說明

A、柜表面應(yīng)無積灰、污垢。

外觀檢查1個月

B、標(biāo)記及標(biāo)號應(yīng)清楚、完好。

1

C、各組件應(yīng)完好。

柜內(nèi)檢修1年

D、接線端子牢固。

A、電表運(yùn)行正常。

B、鉛封完好。有故障及時

2儀器儀表1個月

C、電壓、電流表完好，顯不正常更換

D、指示燈、開關(guān)完好。

3絕緣檢查2年A、應(yīng)不低于2兆歐。

A、觸頭無燒損痕跡。

4斷路器1年

B、機(jī)械部分動作靈活、完好。

二、電氣豎井

序號項(xiàng)目周期標(biāo)準(zhǔn)說明

環(huán)境衛(wèi)生狀況良好，無垃圾、雜物隨

意堆放。

1工作環(huán)境6個月

照明F常.燈具完好°

門鎖完好。

3個月底坑設(shè)備及緩沖器清潔，必要時潤滑。

9底坑

6個月轎底和底坑安全設(shè)備正常、可靠。

每年年檢前對電梯的應(yīng)檢項(xiàng)目做全面檢修和

10年檢1年測試，達(dá)到年檢要求。對年檢中發(fā)現(xiàn)的整改項(xiàng)

目，逐項(xiàng)整改，保證電梯運(yùn)行安全。

根據(jù)各種型號電梯的使用維保手冊,可對上述

11具它

項(xiàng)