房屋安全使用管理辦法

一、總則

（一）目的與依據(jù)

為保障房屋使用安全，預(yù)防和減少房屋安全事故，規(guī)范房屋使用行為，保護人民群眾生命財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國消防法》《城市危險房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)，結(jié)合實際制定本辦法。

（二）適用范圍

本辦法適用于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)已建成并投入使用的房屋，包括住宅、商業(yè)、工業(yè)、辦公等類型房屋。農(nóng)村房屋安全管理參照本辦法執(zhí)行，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。歷史建筑、文物保護單位等有特殊保護規(guī)定的房屋，從其規(guī)定。

（三）基本原則

房屋安全使用管理遵循安全第一、預(yù)防為主、屬地管理、權(quán)責(zé)一致、綜合治理的原則，建立政府監(jiān)管、產(chǎn)權(quán)人負責(zé)、使用人履責(zé)、社會參與的管理機制。

（四）管理主體

縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋安全使用的監(jiān)督管理，具體承擔(dān)房屋安全排查、鑒定、應(yīng)急處置等工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。應(yīng)急管理、公安、消防救援、城市管理等部門按照各自職責(zé)，做好房屋安全使用管理的相關(guān)工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋安全使用巡查、信息上報及隱患督促整改等屬地管理職責(zé)。房屋所有權(quán)人是房屋安全第一責(zé)任人，承擔(dān)房屋安全使用、維護、維修等主體責(zé)任；房屋使用人應(yīng)當(dāng)合理使用房屋，不得擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)。

二、房屋安全責(zé)任體系

（一）產(chǎn)權(quán)人責(zé)任

1.房屋安全確認義務(wù)

房屋所有權(quán)人須在取得房產(chǎn)證后三十日內(nèi)向?qū)俚刈〗ú块T提交房屋結(jié)構(gòu)安全信息備案，包括建筑年代、結(jié)構(gòu)類型、改造歷史等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。對于建成超過二十年的房屋，所有權(quán)人每三年應(yīng)委托具備資質(zhì)的機構(gòu)進行一次結(jié)構(gòu)安全評估，評估報告需報主管部門存檔。

2.維護修繕主體責(zé)任

發(fā)現(xiàn)墻體裂縫、地基沉降等安全隱患時，所有權(quán)人須在七日內(nèi)啟動應(yīng)急處理，并在五日內(nèi)向物業(yè)或居委會報告。涉及承重結(jié)構(gòu)的大修工程，必須由具備相應(yīng)資質(zhì)的施工單位實施，工程完成后十五日內(nèi)向主管部門提交竣工驗收報告。

3.改造行為管控

擬進行空間分割、荷載增加等改造時，所有權(quán)人應(yīng)提前十五日向住建部門提交改造方案，包括結(jié)構(gòu)計算書、施工圖紙等材料。禁止擅自拆除承重墻、擴大開洞尺寸等改變主體結(jié)構(gòu)安全性的行為，違者責(zé)令恢復(fù)原狀并處以改造費用三倍罰款。

4.保險機制建設(shè)

鼓勵所有權(quán)人購買房屋安全責(zé)任險，重點覆蓋結(jié)構(gòu)損壞、坍塌等風(fēng)險。保險合同應(yīng)包含定期安全檢查條款，保險公司可委托第三方機構(gòu)進行風(fēng)險評估，根據(jù)風(fēng)險等級調(diào)整保費。

（二）使用人責(zé)任

1.合理使用義務(wù)

租賃房屋的使用人應(yīng)遵守《房屋租賃合同》中的安全條款，不得超設(shè)計荷載堆放物品（如住宅樓面活荷載不得超過2.0kN/m2）。商業(yè)場所需根據(jù)業(yè)態(tài)需求配置消防設(shè)施，餐飲場所應(yīng)安裝可燃氣體報警裝置。

2.裝修報備程序

進行二次裝修時，使用人須向物業(yè)提交裝修方案，重點說明涉及水電管線改造、墻體拆除等安全敏感工序。施工人員必須持證上崗，裝修期間物業(yè)應(yīng)進行不少于兩次現(xiàn)場巡查。

3.日常安全檢查

住宅使用人每月應(yīng)檢查門窗五金件、排水管道等易損部位，發(fā)現(xiàn)滲漏、異響等問題及時報修。商鋪經(jīng)營人員每日營業(yè)前需檢查消防器材有效性，確保疏散通道暢通。

4.應(yīng)急處置配合

發(fā)生燃氣泄漏、墻體變形等緊急情況時，使用人應(yīng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案，切斷危險源并疏散人員。事后二十四小時內(nèi)向主管部門提交事件報告，說明處置過程及損失情況。

（三）監(jiān)管方責(zé)任

1.行業(yè)監(jiān)管職責(zé)

住建部門應(yīng)建立房屋安全電子檔案庫，整合產(chǎn)權(quán)登記、檢測報告、維修記錄等數(shù)據(jù)。每季度組織對老舊小區(qū)、工業(yè)園區(qū)等重點區(qū)域的抽查，覆蓋率不低于轄區(qū)總量的15%。

2.協(xié)同監(jiān)管機制

建立由住建、消防、城管等部門組成的聯(lián)席會議制度，每月召開安全形勢分析會。對涉及多部門職責(zé)的隱患（如違規(guī)改建商鋪），由住建部門牽頭制定聯(lián)合執(zhí)法方案。

3.技術(shù)支撐體系

設(shè)立房屋安全監(jiān)測中心，配備紅外熱像儀、裂縫監(jiān)測儀等專業(yè)設(shè)備。對鑒定為C級（局部危險）以上的房屋，安裝北斗位移監(jiān)測終端，實時傳輸變形數(shù)據(jù)。

4.社會監(jiān)督渠道

開通"房屋安全隨手拍"舉報平臺，對有效舉報給予200-2000元獎勵。公示房屋安全黑名單制度，將多次違規(guī)的產(chǎn)權(quán)人、施工單位納入信用懲戒體系。

三、房屋安全使用管理措施

（一）日常安全管理

1.定期巡查制度

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立房屋日常巡查機制，對住宅小區(qū)每月開展不少于兩次全面檢查，重點排查外墻飾面脫落、公共區(qū)域消防設(shè)施失效、電梯運行異常等問題。商業(yè)綜合體須每日進行安全巡查，記錄營業(yè)期間疏散通道占用、電氣線路老化等隱患。巡查結(jié)果需在小區(qū)公告欄公示，并同步上傳至屬地住建部門監(jiān)管平臺。

2.專項檢測計劃

建成滿十五年的房屋每五年進行一次結(jié)構(gòu)安全檢測，重點檢測混凝土強度、鋼筋銹蝕度及地基沉降值。位于地質(zhì)沉降區(qū)的房屋需縮短檢測周期至三年一次。檢測機構(gòu)須具備住建部門頒發(fā)的房屋安全鑒定資質(zhì)，檢測報告需明確房屋安全等級（A/B/C/D級），并標注危險部位及整改建議。

3.檔案動態(tài)管理

產(chǎn)權(quán)人應(yīng)建立房屋安全檔案，包含原始設(shè)計圖紙、歷次檢測報告、維修改造記錄等文件。檔案電子化存儲于政府指定平臺，實現(xiàn)房屋全生命周期信息可追溯。房屋轉(zhuǎn)讓時，檔案須隨產(chǎn)權(quán)同步移交，受讓人須簽署安全使用承諾書。

（二）特殊場景管理

1.裝修行為管控

業(yè)主裝修前須向物業(yè)提交方案，說明涉及墻體拆除、管線改造等安全敏感工序。物業(yè)應(yīng)在三個工作日內(nèi)組織結(jié)構(gòu)工程師進行現(xiàn)場核驗，重點核查是否破壞承重結(jié)構(gòu)。住宅裝修期間，物業(yè)每周進行不少于兩次現(xiàn)場巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)施工立即叫停并上報街道綜合執(zhí)法隊。

2.改造審批流程

擬進行加層、擴建、改變使用功能的房屋，產(chǎn)權(quán)人需向住建部門提交專項申請，包含結(jié)構(gòu)安全評估報告、施工組織設(shè)計及應(yīng)急預(yù)案。涉及消防改造的，須同步通過消防部門審批。審批通過后，工程須由具備相應(yīng)資質(zhì)的施工單位實施，竣工后由住建部門聯(lián)合消防部門驗收。

3.使用功能變更

住宅擅自改為經(jīng)營場所的，產(chǎn)權(quán)人須在三十日內(nèi)向街道提交安全評估報告，重點核查消防分隔、疏散通道等是否符合商業(yè)場所標準。幼兒園、養(yǎng)老機構(gòu)等特殊場所選址需通過住建部門安全預(yù)審，確保建筑結(jié)構(gòu)滿足人員密集場所荷載要求。

（三）技術(shù)支撐體系

1.智能監(jiān)測系統(tǒng)

在老舊小區(qū)試點安裝房屋健康監(jiān)測終端，通過傳感器實時采集墻體傾斜度、裂縫寬度、振動頻率等數(shù)據(jù)。監(jiān)測數(shù)據(jù)接入城市安全運行平臺，當(dāng)指標超過預(yù)警閾值時自動觸發(fā)報警，同步推送至產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)及監(jiān)管部門。

2.數(shù)字監(jiān)管平臺

建立全市統(tǒng)一的房屋安全管理信息平臺，整合產(chǎn)權(quán)登記、檢測報告、維修記錄等數(shù)據(jù)。平臺設(shè)置風(fēng)險分級預(yù)警模塊，對C級以上危險房屋自動啟動紅色預(yù)警，督促產(chǎn)權(quán)人限期整改。平臺開放公眾查詢端口，業(yè)主可隨時查看本樓棟安全狀況及歷史維修記錄。

3.技術(shù)標準規(guī)范

制定《房屋安全檢測技術(shù)導(dǎo)則》，明確不同結(jié)構(gòu)類型房屋的檢測指標及限值。開發(fā)房屋安全評估APP，支持產(chǎn)權(quán)人自助上傳房屋照片、視頻，系統(tǒng)通過圖像識別技術(shù)初步判斷結(jié)構(gòu)安全性。鼓勵高校、科研機構(gòu)開展房屋安全監(jiān)測新技術(shù)研發(fā)，推動北斗定位、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房屋安全領(lǐng)域的應(yīng)用。

四、房屋安全應(yīng)急響應(yīng)機制

（一）風(fēng)險分級標準

1.隱患等級劃分

房屋安全隱患按嚴重程度分為四級：一級為重大危險，指承重結(jié)構(gòu)嚴重變形、地基突發(fā)沉降等可能導(dǎo)致坍塌的情形；二級為較大危險，包括主體結(jié)構(gòu)裂縫超限、主要構(gòu)件銹蝕等影響使用安全的問題；三級為一般危險，涉及非承重墻開裂、滲漏等局部缺陷；四級為輕微危險，如門窗變形、管道堵塞等不影響結(jié)構(gòu)安全的問題。

2.動態(tài)評估流程

物業(yè)發(fā)現(xiàn)隱患后須在2小時內(nèi)完成初步分級，拍攝影像資料并上傳監(jiān)管平臺。住建部門在接到報告后4小時內(nèi)組織專業(yè)復(fù)核，對一級隱患立即啟動紅色預(yù)警，二級隱患啟動橙色預(yù)警。評估結(jié)果通過短信、公告欄及社區(qū)網(wǎng)格員三重渠道告知產(chǎn)權(quán)人和使用人。

3.風(fēng)險預(yù)警發(fā)布

建立分級預(yù)警響應(yīng)機制：紅色預(yù)警需24小時內(nèi)疏散人員并設(shè)置警戒區(qū)，橙色預(yù)警要求7日內(nèi)完成加固方案，黃色預(yù)警（對應(yīng)三級隱患）需15日內(nèi)制定維修計劃，藍色預(yù)警（四級隱患）納入季度巡查重點。預(yù)警信息同步推送至屬地應(yīng)急管理局及消防救援機構(gòu)。

（二）應(yīng)急處置流程

1.緊險情況處置

當(dāng)發(fā)生墻體突然開裂、地基塌陷等緊急狀況時，現(xiàn)場人員須立即按下樓棟內(nèi)的手動報警器，系統(tǒng)自動觸發(fā)應(yīng)急廣播。物業(yè)應(yīng)在3分鐘內(nèi)啟動微型消防站，組織人員沿疏散通道撤離至應(yīng)急集合點。同時撥打119、120及住建部門應(yīng)急專線，報告位置和危險類型。

2.應(yīng)急響應(yīng)啟動

住建部門接到一級隱患報告后，須在30分鐘內(nèi)派出應(yīng)急小組攜帶激光測距儀、裂縫監(jiān)測儀等專業(yè)設(shè)備趕赴現(xiàn)場。對涉及人員傷亡的險情，由應(yīng)急管理局牽頭成立現(xiàn)場指揮部，協(xié)調(diào)住建、消防、醫(yī)療等部門開展搶險。

3.臨時加固措施

對存在坍塌風(fēng)險的房屋，應(yīng)急小組可采用以下臨時措施：使用鋼支撐對傾斜墻體進行反向加固；開挖卸荷區(qū)減輕地基荷載；對裂縫注入環(huán)氧樹脂封閉。加固作業(yè)期間須持續(xù)監(jiān)測結(jié)構(gòu)變形，每小時記錄一次位移數(shù)據(jù)。

（三）事后處置規(guī)范

1.安全鑒定程序

險情排除后，產(chǎn)權(quán)人須在3日內(nèi)委托具備甲級資質(zhì)的鑒定機構(gòu)進行結(jié)構(gòu)安全評估。鑒定機構(gòu)須在10個工作日內(nèi)出具報告，明確房屋安全等級及后續(xù)處置建議。鑒定過程需全程錄像，視頻資料同步上傳監(jiān)管平臺備查。

2.恢復(fù)重建管理

對鑒定為D級（整體危險）的房屋，由住建部門責(zé)令24小時內(nèi)停止使用。產(chǎn)權(quán)人可選擇兩種處理方式：委托原設(shè)計單位進行加固改造，或按規(guī)劃要求拆除重建。重建工程需通過消防專項驗收，并同步實施無障礙設(shè)施改造。

3.責(zé)任追溯機制

建立事故倒查制度，對因違規(guī)裝修、超負荷使用等人為因素導(dǎo)致的險情，由住建部門向產(chǎn)權(quán)人追償搶險費用。涉及施工方責(zé)任的，納入建筑市場信用黑名單。對玩忽職守的監(jiān)管人員，由紀檢監(jiān)察機關(guān)依法依規(guī)處理。

（四）應(yīng)急保障體系

1.物資儲備管理

各區(qū)住建部門應(yīng)設(shè)立房屋安全應(yīng)急物資庫，儲備鋼支撐、應(yīng)急照明、生命探測儀等裝備。物資庫實行雙人雙鎖管理，每季度進行一次清點維護。老舊小區(qū)物業(yè)需配備基礎(chǔ)搶險工具包，包含液壓剪、破拆斧等設(shè)備。

2.隊伍建設(shè)要求

組建由結(jié)構(gòu)工程師、檢測專家組成的市級應(yīng)急專家組，實行24小時待命制度。街道層面建立20人以上的應(yīng)急搶險隊伍，每年開展不少于2次實戰(zhàn)演練。物業(yè)服務(wù)企業(yè)須配備持證安全員，掌握基礎(chǔ)應(yīng)急處置技能。

3.經(jīng)費保障機制

市、區(qū)財政設(shè)立房屋安全應(yīng)急專項資金，按轄區(qū)房屋總量每平方米5元標準提取。專項資金用于應(yīng)急物資采購、鑒定補貼及搶險補償。對經(jīng)濟困難的產(chǎn)權(quán)人，可申請最高5萬元的應(yīng)急維修補助。

五、房屋安全監(jiān)督與問責(zé)機制

（一）日常監(jiān)督體系

1.政府監(jiān)管措施

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)建立常態(tài)化督查機制，每季度對轄區(qū)內(nèi)房屋安全管理工作開展專項檢查，重點核查產(chǎn)權(quán)人安全檔案完整性、物業(yè)巡查記錄真實性及隱患整改落實情況。檢查結(jié)果納入?yún)^(qū)級政府年度績效考核，對連續(xù)兩次排名末位的區(qū)域負責(zé)人進行約談。

2.社會監(jiān)督渠道

開通"房屋安全隨手拍"公眾舉報平臺，市民可通過手機APP上傳房屋隱患照片及位置信息。對經(jīng)核實的有效舉報，給予200-2000元現(xiàn)金獎勵。社區(qū)居委會應(yīng)設(shè)立安全信息公示欄，每月公示轄區(qū)內(nèi)房屋安全等級及重大隱患整改進度。

3.行業(yè)自律機制

物業(yè)行業(yè)協(xié)會制定《房屋安全巡查操作指南》，統(tǒng)一巡查流程和記錄標準。對連續(xù)三年無安全責(zé)任事故的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在信用評價中給予加分獎勵。建立"黑名單"制度，對隱瞞安全隱患、偽造檢測報告的機構(gòu)，吊銷資質(zhì)并三年內(nèi)禁止從業(yè)。

（二）責(zé)任追究制度

1.產(chǎn)權(quán)人責(zé)任認定

對未按規(guī)定進行安全檢測或拒不整改重大隱患的產(chǎn)權(quán)人，由住建部門下達《限期整改通知書》，逾期未改的處以房屋評估價值5%的罰款。因違規(guī)裝修導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的，責(zé)令恢復(fù)原狀并承擔(dān)加固費用，情節(jié)嚴重的納入社會信用聯(lián)合懲戒名單。

2.使用人違規(guī)處置

租賃房屋超設(shè)計荷載使用或擅自拆改承重結(jié)構(gòu)的，由城管執(zhí)法部門責(zé)令立即停業(yè)，處5000-20000元罰款。造成房屋損壞的，產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求賠償修復(fù)費用。對拒不配合安全檢查的商戶，可采取斷水?dāng)嚯姷葟娭拼胧?/p>

3.監(jiān)管失職問責(zé)

對未履行巡查職責(zé)、瞞報安全隱患的物業(yè)企業(yè)，處以年度物業(yè)費總額10%的罰款，情節(jié)嚴重的降低信用等級。住建部門工作人員玩忽職守導(dǎo)致重大事故的，依法給予政務(wù)處分；構(gòu)成犯罪的移送司法機關(guān)處理。

（三）信用管理體系

1.信用檔案建設(shè)

為每棟房屋建立安全信用檔案，記錄產(chǎn)權(quán)人檢測維修、違規(guī)改造、事故責(zé)任等信息。檔案與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)關(guān)聯(lián)，房屋交易時需同步提供安全信用報告。對存在D級危險房屋的產(chǎn)權(quán)人，限制其參與土地競買和房產(chǎn)交易。

2.紅黃牌預(yù)警制度

實施安全信用分級管理：對連續(xù)三年無安全問題的產(chǎn)權(quán)人授予"安全示范戶"稱號；對存在一般隱患未整改的亮黃牌，限制辦理房產(chǎn)抵押；對存在重大隱患未整改的亮紅牌，凍結(jié)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

3.聯(lián)動懲戒機制

將房屋安全信用納入社會信用體系，對列入"黑名單"的產(chǎn)權(quán)人和企業(yè)，在政府采購、資質(zhì)審批、金融信貸等方面予以限制。保險公司可依據(jù)信用等級調(diào)整房屋安全責(zé)任險費率，信用良好的客戶享受保費優(yōu)惠。

（四）法律救濟途徑

1.行政復(fù)議程序

產(chǎn)權(quán)人或使用人對行政處罰決定不服的，可在60日內(nèi)向同級人民政府或上一級住建部門申請行政復(fù)議。復(fù)議期間不停止執(zhí)行處罰決定，但法律另有規(guī)定的除外。

2.民事訴訟規(guī)則

因房屋安全隱患造成人身或財產(chǎn)損害的，受害人可向人民法院提起民事訴訟，要求產(chǎn)權(quán)人、使用人及物業(yè)公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。法院可根據(jù)鑒定意見劃分責(zé)任比例，并支持懲罰性賠償請求。

3.司法銜接機制

住建部門與法院建立執(zhí)行聯(lián)動機制，對拒不履行行政處罰決定的義務(wù)人，申請法院強制執(zhí)行。涉及刑事案件的，及時移送公安機關(guān)立案偵查，依法追究刑事責(zé)任。

六、保障與實施

（一）組織保障體系

1.領(lǐng)導(dǎo)機制建設(shè)

成立由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長的房屋安全管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，住建、發(fā)改、財政等部門為成員單位，每季度召開專題會議研究重大問題。各區(qū)縣參照成立相應(yīng)機構(gòu)，明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道專職安全員負責(zé)日常協(xié)調(diào)。

2.部門協(xié)同機制

建立住建、應(yīng)急管理、消防、城管等部門聯(lián)席會議制度，實行隱患信息共享。對涉及多部門職責(zé)的復(fù)雜案件，由住建部門牽頭組建聯(lián)合執(zhí)法專班，制定"一案一策"處置方案。

3.基層網(wǎng)絡(luò)建設(shè)

社區(qū)居委會設(shè)立房屋安全信息員，負責(zé)隱患排查和宣傳引導(dǎo)。老舊小區(qū)按500戶標準配備專職安全巡查員，建立"網(wǎng)格員-物業(yè)-業(yè)主"三級響應(yīng)通道。

（二）能力建設(shè)措施

1.專業(yè)人才培養(yǎng)

住建部門聯(lián)合職業(yè)技術(shù)學(xué)院開設(shè)房屋安全管理課程，每年培訓(xùn)200名基層安全員。物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全員須持證上崗，每兩年參加不少于40學(xué)時的繼續(xù)教育。

2.技術(shù)裝備配置

為各區(qū)縣配備便攜式裂縫檢測儀、紅外熱成像儀等基礎(chǔ)設(shè)備，重點街道配置無人機巡檢系統(tǒng)。開發(fā)房屋安全APP，支持隱患隨手拍、維修進度查詢等功能。

3.應(yīng)急演練制度

每年組織全市性房屋安全應(yīng)急演練，模擬坍塌救援、人員疏散等場景。物