2025年物業(yè)管理師職業(yè)考試試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂版（2024年最新），業(yè)主大會作出籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積（）以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)（）以上的業(yè)主同意。A.四分之三；四分之三B.三分之二；三分之二C.二分之一；二分之一D.五分之三；五分之三答案：A解析：2024年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條明確，涉及維修資金籌集、改建重建建筑物等重大事項(xiàng)，需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。2.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定“公共區(qū)域照明電費(fèi)由全體業(yè)主按建筑面積分?jǐn)偂保珮I(yè)主王某以“未使用路燈”為由拒交。根據(jù)《民法典》第九百四十四條，物業(yè)公司的正確處理方式是（）。A.直接斷電催繳B.向法院起訴要求支付C.聯(lián)合其他業(yè)主施壓D.暫停提供垃圾清運(yùn)服務(wù)答案：B解析：《民法典》規(guī)定，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司應(yīng)通過訴訟或仲裁等合法途徑主張權(quán)利，不得采取斷電、斷服務(wù)等不當(dāng)手段。3.某小區(qū)電梯因維保單位操作失誤導(dǎo)致故障，業(yè)主李某被困30分鐘后被救出，要求物業(yè)公司賠償精神損失。根據(jù)《特種設(shè)備安全法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》，責(zé)任主體應(yīng)為（）。A.物業(yè)公司（未履行監(jiān)督義務(wù)）B.電梯維保單位（直接責(zé)任方）C.業(yè)主委員會（未選好維保單位）D.李某自身（未及時(shí)報(bào)警）答案：B解析：電梯屬于特種設(shè)備，維保單位需對維護(hù)質(zhì)量負(fù)責(zé)。物業(yè)公司若已按合同約定履行監(jiān)督義務(wù)（如核查維保記錄、資質(zhì)），則主要責(zé)任由維保單位承擔(dān)；若物業(yè)公司未盡監(jiān)督職責(zé)，需承擔(dān)連帶責(zé)任，但本題明確為維保單位操作失誤，故直接責(zé)任方為維保單位。4.某老舊小區(qū)擬利用公共區(qū)域增設(shè)5個(gè)新能源汽車充電樁，需履行的法定程序是（）。A.物業(yè)公司直接施工，事后公示B.業(yè)主委員會同意即可C.經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意D.報(bào)街道辦事處備案后實(shí)施答案：C解析：利用公共區(qū)域增設(shè)設(shè)施屬于“改變共有部分的用途”，根據(jù)《民法典》第二百七十八條，需由業(yè)主共同決定，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在臺風(fēng)預(yù)警期間未對小區(qū)樹木進(jìn)行加固，導(dǎo)致臺風(fēng)中樹木傾倒砸壞業(yè)主車輛。根據(jù)《民法典》第一千二百五十四條，責(zé)任承擔(dān)方式為（）。A.業(yè)主自行承擔(dān)（不可抗力）B.物業(yè)公司承擔(dān)全部賠償責(zé)任C.保險(xiǎn)公司承擔(dān)（若業(yè)主投保）D.物業(yè)公司與業(yè)主按過錯(cuò)比例分擔(dān)答案：B解析：臺風(fēng)雖為自然災(zāi)害，但物業(yè)公司作為公共區(qū)域管理者，負(fù)有安全保障義務(wù)（如提前加固樹木）。未履行該義務(wù)導(dǎo)致?lián)p害，需承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，不可抗力不構(gòu)成免責(zé)事由。6.業(yè)主張某將住宅改為美容院，未取得利害關(guān)系業(yè)主同意。根據(jù)《民法典》第二百七十九條，物業(yè)公司的正確做法是（）。A.立即停水停電阻止經(jīng)營B.向業(yè)主委員會報(bào)告并協(xié)助利害關(guān)系人起訴C.收取“住改商”管理費(fèi)后允許經(jīng)營D.張貼告示譴責(zé)張某行為答案：B解析：“住改商”需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，物業(yè)公司無直接處罰權(quán)，但應(yīng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會，并協(xié)助受影響業(yè)主通過訴訟主張權(quán)利，不得通過收費(fèi)默許違規(guī)行為。7.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同到期后，物業(yè)公司未續(xù)簽但繼續(xù)提供服務(wù)，業(yè)主以“合同終止”為由拒交物業(yè)費(fèi)。根據(jù)《民法典》第九百四十八條，法院應(yīng)（）。A.支持業(yè)主，合同終止后無需付費(fèi)B.駁回業(yè)主，視為不定期物業(yè)服務(wù)合同，需支付費(fèi)用C.要求雙方重新協(xié)商定價(jià)D.判定物業(yè)公司構(gòu)成不當(dāng)?shù)美鸢福築解析：物業(yè)服務(wù)合同到期后，物業(yè)公司繼續(xù)提供服務(wù)、業(yè)主接受的，視為不定期合同，業(yè)主需按原合同標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)。8.某小區(qū)消防設(shè)施因年久失修無法使用，物業(yè)公司申請使用維修資金進(jìn)行改造，需提交的首要材料是（）。A.業(yè)主大會決議B.消防部門出具的整改通知書C.維修預(yù)算方案D.物業(yè)公司營業(yè)執(zhí)照答案：B解析：根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條，涉及消防等公共安全的緊急情況，可由相關(guān)部門出具整改通知書作為申請維修資金的必要材料，無需先召開業(yè)主大會。9.業(yè)主大會選聘新物業(yè)公司后，原物業(yè)公司拒絕移交物業(yè)檔案資料。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可對其處（）的罰款。A.1萬元以下B.1萬元以上10萬元以下C.5萬元以上20萬元以下D.20萬元以上50萬元以下答案：B解析：原物業(yè)公司拒不移交資料的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對物業(yè)公司處1萬元以上10萬元以下罰款。10.某小區(qū)公共綠地被部分業(yè)主私自圈占種菜，物業(yè)公司多次勸阻無效。正確的處理流程是（）。A.直接鏟除蔬菜恢復(fù)綠地B.向城市管理部門報(bào)告，由其依法處理C.組織其他業(yè)主強(qiáng)行拆除圍欄D.在業(yè)主群公開批評圈占業(yè)主答案：B解析：私自圈占公共綠地屬于破壞城市綠化的行為，物業(yè)公司無執(zhí)法權(quán)，應(yīng)向城市管理綜合執(zhí)法部門報(bào)告，由其依法查處（如責(zé)令恢復(fù)原狀、罰款）。11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年（）前，向業(yè)主公開上一年度物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。A.3月31日B.6月30日C.9月30日D.12月31日答案：A解析：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每年3月底前公開上年度物業(yè)服務(wù)資金收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。12.某小區(qū)電梯維保記錄顯示“2024年12月5日已維?！?，但2025年1月10日電梯故障時(shí)，維保人員承認(rèn)未實(shí)際到場。物業(yè)公司的責(zé)任是（）。A.無責(zé)任，因維保單位造假B.承擔(dān)主要責(zé)任，未核實(shí)維保真實(shí)性C.與維保單位各承擔(dān)50%責(zé)任D.由業(yè)主自行承擔(dān)答案：B解析：物業(yè)公司對維保單位負(fù)有監(jiān)督義務(wù)，需核查維保記錄與實(shí)際操作是否一致。未履行核查義務(wù)導(dǎo)致故障，需承擔(dān)管理責(zé)任，維保單位承擔(dān)直接責(zé)任，二者可能承擔(dān)連帶責(zé)任。13.業(yè)主王某因房屋質(zhì)量問題（開發(fā)商責(zé)任）拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司的正確應(yīng)對是（）。A.告知王某向開發(fā)商索賠，物業(yè)費(fèi)仍需繳納B.與開發(fā)商協(xié)商，由開發(fā)商代王某繳納C.降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，僅提供基礎(chǔ)服務(wù)D.將王某列入失信名單答案：A解析：房屋質(zhì)量問題屬于業(yè)主與開發(fā)商的合同糾紛，與物業(yè)服務(wù)合同無關(guān)，業(yè)主不得以此拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司應(yīng)引導(dǎo)業(yè)主通過訴訟向開發(fā)商主張權(quán)利。14.某小區(qū)召開業(yè)主大會表決“是否同意提高物業(yè)費(fèi)”，參會業(yè)主專有部分面積占比55%，同意的業(yè)主專有部分面積占參會面積的60%。該決議（）。A.有效，因參會面積超過50%且同意比例符合要求B.無效，因同意的專有部分面積未達(dá)到建筑物總面積的50%C.效力待定，需重新召開業(yè)主大會D.有效，因業(yè)主大會可自主決定表決規(guī)則答案：B解析：提高物業(yè)費(fèi)屬于“調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，需經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（雙過半）。本題中，參會面積占比55%（超過50%），但同意的專有部分面積僅占參會面積的60%（即總建筑面積的55%×60%=33%），未達(dá)到總建筑面積的50%，故決議無效。15.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將電梯維修服務(wù)外包給無資質(zhì)的公司，導(dǎo)致電梯事故。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條，處罰措施為（）。A.警告，并處5000元以下罰款B.責(zé)令限期改正，處5萬元以上20萬元以下罰款C.吊銷物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書D.對直接責(zé)任人追究刑事責(zé)任答案：B解析：將專業(yè)服務(wù)外包給無資質(zhì)單位的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上20萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。16.某小區(qū)業(yè)主委員會委員李某因欠繳物業(yè)費(fèi)被物業(yè)公司起訴，根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，李某（）。A.自動喪失委員資格B.需經(jīng)業(yè)主大會表決罷免C.可繼續(xù)擔(dān)任委員，不影響職務(wù)D.由街道辦事處直接撤銷其資格答案：B解析：欠繳物業(yè)費(fèi)不屬于法定自動喪失委員資格的情形（如犯罪、喪失民事行為能力等），是否罷免需由業(yè)主大會表決決定。17.某小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的老年活動中心被開發(fā)商擅自改為商鋪出售，物業(yè)公司的正確做法是（）。A.協(xié)助業(yè)主向規(guī)劃部門投訴，要求開發(fā)商恢復(fù)原狀B.與開發(fā)商協(xié)商，將商鋪?zhàn)饨鹩糜谘a(bǔ)充物業(yè)費(fèi)C.默許開發(fā)商行為，因與物業(yè)公司無關(guān)D.組織業(yè)主圍堵開發(fā)商售樓處答案：A解析：規(guī)劃用途變更需經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，開發(fā)商擅自改變公共設(shè)施用途的，物業(yè)公司應(yīng)協(xié)助業(yè)主向規(guī)劃、住建部門投訴，要求行政機(jī)關(guān)責(zé)令整改。18.業(yè)主裝修時(shí)拆除承重墻，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后應(yīng)（）。A.立即制止，要求恢復(fù)原狀；拒不改正的，報(bào)告住建部門B.收取裝修保證金后允許施工C.與業(yè)主協(xié)商，允許部分拆除D.記錄在案，待裝修完成后處理答案：A解析：拆除承重墻違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，物業(yè)公司應(yīng)立即制止，拒不改正的，向住建部門報(bào)告，由其依法處罰（如責(zé)令恢復(fù)、罰款）。19.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定“物業(yè)費(fèi)包含公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)”，但物業(yè)公司將綠化養(yǎng)護(hù)外包給第三方，業(yè)主以“重復(fù)收費(fèi)”為由拒交。法院應(yīng)（）。A.支持業(yè)主，因外包屬于物業(yè)公司成本B.駁回業(yè)主，外包是物業(yè)公司的服務(wù)方式，不影響收費(fèi)C.要求物業(yè)公司退還外包費(fèi)用D.判定合同無效答案：B解析：物業(yè)公司將部分服務(wù)外包是內(nèi)部運(yùn)營方式，不改變其按合同約定收取物業(yè)費(fèi)的權(quán)利，業(yè)主不得因服務(wù)外包拒交費(fèi)用。20.某小區(qū)發(fā)生盜竊事件，監(jiān)控因故障未記錄，業(yè)主要求物業(yè)公司賠償。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？（）A.不承擔(dān)，盜竊是犯罪行為，與物業(yè)無關(guān)B.承擔(dān)，因未履行安全防范義務(wù)（監(jiān)控故障）C.部分承擔(dān)，業(yè)主自身有保管責(zé)任D.由保險(xiǎn)公司承擔(dān)答案：B解析：物業(yè)公司負(fù)有安全防范義務(wù)，需保障監(jiān)控等設(shè)施正常運(yùn)行。監(jiān)控故障導(dǎo)致無法追蹤盜竊者，屬于未履行義務(wù)，需承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任（與盜竊者承擔(dān)按份責(zé)任）。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.根據(jù)《民法典》第九百四十二條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要義務(wù)包括（）。A.對小區(qū)內(nèi)的違法行為進(jìn)行處罰B.維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序C.妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔公共設(shè)施D.定期公開服務(wù)事項(xiàng)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)E.代業(yè)主決定公共區(qū)域改造方案答案：BCD解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)無行政處罰權(quán)（A錯(cuò)誤）；公共區(qū)域改造需業(yè)主共同決定（E錯(cuò)誤）。2.下列屬于住宅專項(xiàng)維修資金使用范圍的有（）。A.小區(qū)入口崗?fù)し翨.業(yè)主家中衛(wèi)生間漏水維修C.電梯控制系統(tǒng)升級D.小區(qū)圍墻倒塌重建E.業(yè)主私裝的太陽能熱水器維修答案：ACD解析：維修資金用于公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修，業(yè)主專有部分（B、E）不屬于使用范圍。3.業(yè)主大會的職責(zé)包括（）。A.選舉業(yè)主委員會委員B.制定物業(yè)服務(wù)合同條款C.決定解聘現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.批準(zhǔn)物業(yè)公司年度預(yù)算E.審議業(yè)主委員會工作報(bào)告答案：ACE解析：物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂（B錯(cuò)誤）；物業(yè)公司預(yù)算由其自行制定（D錯(cuò)誤）。4.某小區(qū)發(fā)生電梯困人事件，物業(yè)公司的應(yīng)急處理措施應(yīng)包括（）。A.立即聯(lián)系電梯維保單位B.安撫被困人員情緒，告知已啟動救援C.強(qiáng)行撬開電梯門救人D.記錄事件經(jīng)過及處理結(jié)果E.事后對電梯進(jìn)行全面檢查答案：ABDE解析：強(qiáng)行撬門可能導(dǎo)致二次傷害，應(yīng)等待專業(yè)人員救援（C錯(cuò)誤）。5.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，定價(jià)時(shí)應(yīng)考慮的因素有（）。A.服務(wù)成本B.小區(qū)規(guī)模C.業(yè)主支付能力D.服務(wù)質(zhì)量E.周邊小區(qū)收費(fèi)水平答案：ABDE解析：業(yè)主支付能力非定價(jià)法定因素（C錯(cuò)誤），但需在協(xié)商時(shí)考慮合理性。6.業(yè)主委員會委員資格終止的情形包括（）。A.因犯罪被判處有期徒刑B.連續(xù)3個(gè)月未參加業(yè)主委員會會議C.喪失民事行為能力D.欠繳物業(yè)費(fèi)累計(jì)6個(gè)月以上E.以書面形式向業(yè)主大會提出辭職答案：ACE解析：連續(xù)3個(gè)月未參會需由業(yè)主大會決定是否罷免（B錯(cuò)誤）；欠繳物業(yè)費(fèi)非法定終止情形（D錯(cuò)誤）。7.物業(yè)公司在消防管理中的職責(zé)包括（）。A.制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案B.定期組織消防演練C.確保消防通道暢通D.對業(yè)主私占消防通道行為進(jìn)行罰款E.維護(hù)消防設(shè)施正常運(yùn)行答案：ABCE解析：物業(yè)公司無罰款權(quán)（D錯(cuò)誤），應(yīng)勸阻并報(bào)告消防部門。8.下列行為中，屬于物業(yè)公司禁止行為的有（）。A.將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給其他公司B.利用公共電梯廣告收益補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)C.以未交物業(yè)費(fèi)為由限制業(yè)主購買水電D.泄露業(yè)主個(gè)人信息E.在小區(qū)內(nèi)張貼催繳物業(yè)費(fèi)公告答案：ACD解析：轉(zhuǎn)委托全部服務(wù)（A）、限制購水電（C）、泄露信息（D）均被禁止；公共收益可按約定使用（B合法）；催繳公告（E）合法。9.某小區(qū)擬召開業(yè)主大會，正確的籌備程序包括（）。A.業(yè)主委員會提前15日通知全體業(yè)主會議時(shí)間B.公示會議議題及表決規(guī)則C.采用書面、電子投票等多種方式收集表決意見D.未參與表決的業(yè)主視為反對E.統(tǒng)計(jì)結(jié)果后3日內(nèi)在小區(qū)公示答案：ABCE解析：未參與表決的業(yè)主不得視為反對（D錯(cuò)誤），需如實(shí)統(tǒng)計(jì)“同意、反對、棄權(quán)”。10.業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛時(shí)，可通過（）途徑解決。A.業(yè)主委員會調(diào)解B.向街道人民調(diào)解委員會申請調(diào)解C.向法院提起訴訟D.向房地產(chǎn)行政主管部門投訴E.組織業(yè)主圍堵物業(yè)公司辦公室答案：ABCD解析：圍堵屬于違法行為（E錯(cuò)誤）。三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）案例一：電梯故障引發(fā)的責(zé)任糾紛2025年3月，某小區(qū)3號樓電梯頻繁故障，業(yè)主多次向物業(yè)公司反映。物業(yè)公司稱已按合同約定每15天委托某電梯維保公司（具備一級資質(zhì)）進(jìn)行維保，并出示了維保記錄（顯示3月5日、20日已維保）。4月10日，業(yè)主李某乘電梯時(shí)因電梯突然下墜被困20分鐘，經(jīng)消防救援脫困。經(jīng)技術(shù)鑒定，電梯故障原因?yàn)榫S保公司3月20日維保過程中未按規(guī)范更換老化的鋼絲繩。李某要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)及精神損失費(fèi)共計(jì)2萬元。問題：1.李某的損害賠償責(zé)任應(yīng)由誰承擔(dān)？說明理由。（8分）2.物業(yè)公司在電梯管理中存在哪些失職行為？應(yīng)如何改進(jìn)？（12分）答案：1.責(zé)任應(yīng)由電梯維保公司與物業(yè)公司承擔(dān)連帶責(zé)任。理由：維保公司作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，未按規(guī)范更換鋼絲繩是故障直接原因，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任；物業(yè)公司雖委托有資質(zhì)的維保單位，但未充分履行監(jiān)督義務(wù)（如未核查維保記錄與實(shí)際操作是否一致、未通過日常巡查發(fā)現(xiàn)鋼絲繩老化跡象），需承擔(dān)管理責(zé)任。根據(jù)《民法典》第一千二百零三條，因第三人過錯(cuò)造成損害的，被侵權(quán)人可向物業(yè)公司（管理者）或維保公司（直接侵權(quán)人）請求賠償，二者承擔(dān)連帶責(zé)任后可內(nèi)部追償。2.物業(yè)公司失職行為及改進(jìn)措施：（1）失職行為：①未對維保過程進(jìn)行有效監(jiān)督，僅依賴書面記錄，未現(xiàn)場核查維保質(zhì)量；②未建立電梯日常巡查制度（如每日檢查運(yùn)行狀態(tài)、傾聽業(yè)主投訴），未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)鋼絲繩老化隱患；③應(yīng)急處理機(jī)制不完善（如未在電梯內(nèi)張貼緊急聯(lián)系電話、未提前與消防部門建立快速救援通道）。（2）改進(jìn)措施：①加強(qiáng)維保監(jiān)督，要求維保人員到場時(shí)拍照留證，物業(yè)公司專人簽字確認(rèn)；②建立電梯巡查臺賬，每日由客服或工程人員記錄運(yùn)行情況，業(yè)主投訴24小時(shí)內(nèi)跟進(jìn)；③完善應(yīng)急預(yù)案，與消防、維保單位簽訂緊急救援協(xié)議，明確30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場的責(zé)任；④定期組織業(yè)主溝通會，公開電梯維護(hù)情況，接受業(yè)主監(jiān)督。案例二：公共區(qū)域改造引發(fā)的業(yè)主爭議某小區(qū)建于2008年，共有6棟樓，300戶業(yè)主。2025年5月，業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”）認(rèn)為小區(qū)南門道路狹窄，影響消防車輛通行，擬將南門外側(cè)公共綠地（屬于小區(qū)規(guī)劃范圍）改建為消防通道，需占用綠地200㎡。業(yè)委會未召開業(yè)主大會，直接與物業(yè)公司簽訂《改造協(xié)議》，并于6月1日開工。部分業(yè)主以“未征求意見”“破壞綠化”為由阻撓施工，要求恢復(fù)綠地。問題：1.業(yè)委會的改造行為是否合法？說明法律依據(jù)。（10分）2.物業(yè)公司在此次事件中應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任？如何處理業(yè)主阻撓？（10分）答案：1.不合法。法律依據(jù)：根據(jù)《民法典》第二百七十八條，改變共有部分的用途（綠地改消防通道）需由業(yè)主共同決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意（因涉及消防，屬于重大事項(xiàng)）。業(yè)委會未召開業(yè)主大會，擅自決定改造，違反法定程序。2.物業(yè)公司責(zé)任及處理措施：（1）責(zé)任：物業(yè)公司明知業(yè)委會未履行法定程序，仍簽訂《改造協(xié)議》并施工，屬于協(xié)助業(yè)委會實(shí)施違法行為，需承擔(dān)停止施工、恢復(fù)原狀的責(zé)任；若造成損失（如已拆除的綠化），需與業(yè)委會共同賠償。（2）處理業(yè)主阻撓：①立即暫停施工，避免矛盾激化；②向業(yè)委會提出書面意見，要求其依法召開業(yè)主大會表決改造事項(xiàng)；③協(xié)助業(yè)主收集反對意見，向業(yè)委會反映訴求；④若業(yè)委會拒不改正，可向街道辦事處、房地產(chǎn)行政主管部門報(bào)告，請求介入?yún)f(xié)調(diào)；⑤在爭議解決前，做好現(xiàn)場保護(hù)，防止二次破壞。案例