2025年下半年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格考試[房地產(chǎn)交易制度政策]復(fù)習(xí)題庫及答案一、單項選擇題1.下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的表述中，正確的是（）。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同B.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，當(dāng)事人可以口頭約定轉(zhuǎn)讓價格D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是房地產(chǎn)的租賃答案：A解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，A選項正確。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓，而非土地所有權(quán)，我國土地所有權(quán)歸國家或集體，B選項錯誤。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需明確轉(zhuǎn)讓價格等重要事項，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，不能僅口頭約定，C選項錯誤。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，并非租賃，D選項錯誤。2.下列不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的條件的是（）。A.屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上B.屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件C.轉(zhuǎn)讓人已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書D.轉(zhuǎn)讓人已取得商品房預(yù)售許可證答案：D解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的條件包括：屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；轉(zhuǎn)讓人已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。而取得商品房預(yù)售許可證主要是針對商品房預(yù)售環(huán)節(jié)，并非項目轉(zhuǎn)讓的必備條件，D選項符合題意。3.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，錯誤的是（）。A.以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押B.以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以單獨設(shè)定抵押C.房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押D.房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值可以小于所擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額答案：D解析：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押，A選項正確。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以單獨設(shè)定抵押，B選項正確。抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，C選項正確。房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值應(yīng)當(dāng)大于或者等于所擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額，以保障債權(quán)人的權(quán)益，D選項錯誤。4.房屋租賃合同的內(nèi)容一般不包括（）。A.租賃期限B.租賃用途C.租金及支付方式D.房屋購買價格答案：D解析：房屋租賃合同的內(nèi)容通常包括租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所、房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況、租金和押金數(shù)額、支付方式、租賃用途和房屋使用要求、房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能、租賃期限、房屋維修責(zé)任、物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費用的繳納、爭議解決辦法和違約責(zé)任等。而房屋購買價格是房屋買賣時涉及的內(nèi)容，并非房屋租賃合同的內(nèi)容，D選項符合題意。5.下列關(guān)于房地產(chǎn)登記的表述中，正確的是（）。A.房地產(chǎn)登記的目的是為了公示房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)B.房地產(chǎn)登記只需要登記房屋所有權(quán)C.房地產(chǎn)登記由當(dāng)事人自愿申請D.房地產(chǎn)登記的機構(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)商答案：A解析：房地產(chǎn)登記的目的是為了公示房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，保障房地產(chǎn)交易安全，A選項正確。房地產(chǎn)登記包括房屋所有權(quán)登記、土地使用權(quán)登記等多種類型，并非只登記房屋所有權(quán)，B選項錯誤。房地產(chǎn)登記一般是依當(dāng)事人申請進行，但在某些情況下，如人民政府依法做出征收或者收回不動產(chǎn)權(quán)利決定生效后，會導(dǎo)致物權(quán)消滅，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可直接辦理注銷登記，并非完全由當(dāng)事人自愿申請，C選項錯誤。房地產(chǎn)登記的機構(gòu)是不動產(chǎn)登記機構(gòu)，而非房地產(chǎn)開發(fā)商，D選項錯誤。6.下列關(guān)于房地產(chǎn)稅收的表述中，錯誤的是（）。A.房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋B.契稅的納稅人是承受土地、房屋權(quán)屬的單位和個人C.土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅D.個人轉(zhuǎn)讓住房暫免征收土地增值稅答案：A解析：房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)，房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對象，A選項表述錯誤。契稅的納稅人是承受土地、房屋權(quán)屬的單位和個人，B選項正確。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅，C選項正確。自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅，D選項正確。7.下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告的表述中，正確的是（）。A.房地產(chǎn)廣告可以含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容B.房地產(chǎn)廣告中可以承諾為購房人辦理戶口C.房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實際的銷售價格D.房地產(chǎn)廣告中可以使用“國家級”“最高級”“最佳”等用語答案：C解析：房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，A選項錯誤。房地產(chǎn)廣告中不得含有能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾，B選項錯誤。房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限，C選項正確。房地產(chǎn)廣告不得使用“國家級”“最高級”“最佳”等用語，D選項錯誤。8.下列關(guān)于商品房預(yù)售的表述中，正確的是（）。A.商品房預(yù)售的條件之一是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書B.商品房預(yù)售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行決定預(yù)售價格C.商品房預(yù)售不需要向房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)D.商品房預(yù)售合同不需要向土地管理部門登記備案答案：A解析：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。A選項正確。商品房預(yù)售價格應(yīng)當(dāng)合理確定，不能隨意自行決定，要遵循相關(guān)價格政策和市場規(guī)律，B選項錯誤。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，C、D選項錯誤。9.下列關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的表述中，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)中介服務(wù)包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)B.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)可以不具備獨立法人資格C.房地產(chǎn)中介服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書D.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費用答案：B解析：房地產(chǎn)中介服務(wù)包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，A選項正確。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是具有獨立法人資格的經(jīng)濟組織，B選項錯誤。房地產(chǎn)中介服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書，如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等職業(yè)資格證書，C選項正確。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費用，不得擅自提高或降低收費標(biāo)準(zhǔn)，D選項正確。10.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的表述中，正確的是（）。A.房地產(chǎn)市場調(diào)控主要是通過行政手段進行B.房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)是使房價大幅下降C.房地產(chǎn)市場調(diào)控有利于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展D.房地產(chǎn)市場調(diào)控只需要政府進行，不需要企業(yè)參與答案：C解析：房地產(chǎn)市場調(diào)控是綜合運用經(jīng)濟、法律和必要的行政手段等多種方式進行，并非主要通過行政手段，A選項錯誤。房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)是保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，防止房價大起大落，而不是使房價大幅下降，B選項錯誤。房地產(chǎn)市場調(diào)控有利于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障居民的住房需求，維護市場秩序，C選項正確。房地產(chǎn)市場調(diào)控需要政府、企業(yè)等各方共同參與，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)調(diào)控政策，積極配合，D選項錯誤。二、多項選擇題1.下列屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式的有（）。A.買賣B.贈與C.繼承D.抵押E.租賃答案：ABC解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為，其他合法方式包括以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的等。繼承也是房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的一種方式。而抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，并非房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式，D選項錯誤。租賃是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的行為，不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，E選項錯誤。所以答案選ABC。2.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的說法中，正確的有（）。A.抵押人可以是債務(wù)人，也可以是第三人B.抵押物可以是房屋，也可以是土地使用權(quán)C.抵押權(quán)人可以是債權(quán)人，也可以是其他人D.房地產(chǎn)抵押后，抵押人不再享有對抵押物的占有權(quán)E.同一房地產(chǎn)可以設(shè)定兩個以上的抵押權(quán)答案：ABE解析：抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織，所以抵押人可以是債務(wù)人，也可以是第三人，A選項正確。抵押物可以是房屋，也可以是以出讓方式取得的土地使用權(quán)等，B選項正確。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織，即抵押權(quán)人就是債權(quán)人，C選項錯誤。房地產(chǎn)抵押后，抵押人仍享有對抵押物的占有權(quán)，只是在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償，D選項錯誤。同一房地產(chǎn)可以設(shè)定兩個以上的抵押權(quán)，但抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值，E選項正確。3.房屋租賃合同的主要條款包括（）。A.租賃期限B.租金及支付方式C.房屋維修責(zé)任D.轉(zhuǎn)租的約定E.解除合同的條件答案：ABCDE解析：房屋租賃合同的主要條款通常包括租賃期限、租金及支付方式、房屋維修責(zé)任、轉(zhuǎn)租的約定、解除合同的條件、租賃用途和房屋使用要求、房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能、物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費用的繳納、爭議解決辦法和違約責(zé)任等。所以ABCDE選項均正確。4.房地產(chǎn)登記的類型包括（）。A.首次登記B.變更登記C.轉(zhuǎn)移登記D.注銷登記E.異議登記答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)登記的類型包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等。首次登記是指不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記；變更登記是指不動產(chǎn)登記事項發(fā)生不涉及權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更所需登記；轉(zhuǎn)移登記是指因不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移所需登記；注銷登記是指因不動產(chǎn)權(quán)利消滅而進行的登記；異議登記是利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為。所以ABCDE選項均正確。5.下列屬于房地產(chǎn)稅收的有（）。A.房產(chǎn)稅B.契稅C.土地增值稅D.印花稅E.個人所得稅答案：ABCDE解析：與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、印花稅、個人所得稅等。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅；契稅是指不動產(chǎn)（土地、房屋）產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時，就當(dāng)事人所訂契約按產(chǎn)價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收；土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅；印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中設(shè)立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅，在房地產(chǎn)交易中也會涉及；個人所得稅在個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得所得時需要繳納。所以ABCDE選項均正確。6.房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)遵守的原則包括（）。A.真實B.合法C.科學(xué)D.準(zhǔn)確E.不得欺騙、誤導(dǎo)消費者答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)遵守真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確的原則，不得欺騙、誤導(dǎo)消費者。房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合社會主義精神文明建設(shè)的要求，不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費者。所以ABCDE選項均正確。7.商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合的條件有（）。A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證C.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期D.向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明E.商品房已經(jīng)竣工驗收合格答案：ABCD解析：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。而商品房已經(jīng)竣工驗收合格是商品房現(xiàn)售的條件之一，并非預(yù)售條件，E選項錯誤。所以答案選ABCD。8.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備的條件有（）。A.有自己的名稱和組織機構(gòu)B.有固定的服務(wù)場所C.有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費D.有足夠數(shù)量的專業(yè)人員E.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是具有獨立法人資格的經(jīng)濟組織，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：有自己的名稱和組織機構(gòu)；有固定的服務(wù)場所；有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。所以ABCDE選項均正確。9.房地產(chǎn)市場調(diào)控的手段包括（）。A.土地供應(yīng)政策B.金融政策C.稅收政策D.限購政策E.規(guī)劃政策答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)市場調(diào)控的手段包括土地供應(yīng)政策，通過調(diào)整土地供應(yīng)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)和時序等，影響房地產(chǎn)市場的供給；金融政策，如調(diào)整貸款利率、信貸額度等，影響房地產(chǎn)市場的需求和開發(fā)；稅收政策，通過調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)稅收，影響房地產(chǎn)市場的交易成本和收益；限購政策，限制居民購房的數(shù)量等，抑制投機性購房需求；規(guī)劃政策，通過合理規(guī)劃城市土地利用和房地產(chǎn)開發(fā)布局，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。所以ABCDE選項均正確。10.下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的說法中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)誠實守信B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)保守委托人的商業(yè)秘密C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以同時接受雙方委托人的委托D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)公平競爭E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)答案：ABDE解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德，包括誠實守信，如實告知當(dāng)事人有關(guān)交易的情況，不得隱瞞或欺詐，A選項正確。應(yīng)當(dāng)保守委托人的商業(yè)秘密，保護委托人的合法權(quán)益，B選項正確。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員一般不得同時接受雙方委托人的委托，以免利益沖突，影響公正處理事務(wù)，C選項錯誤。應(yīng)當(dāng)公平競爭，不得采取不正當(dāng)手段損害其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員的利益，D選項正確。應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，認(rèn)真履行自己的職責(zé)，為委托人提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，E選項正確。三、判斷題1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。（）答案：錯誤解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓，我國土地所有權(quán)歸國家或集體，不能轉(zhuǎn)讓，所以該說法錯誤。2.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，不得單獨設(shè)定抵押。（）答案：正確解析：以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，只有在滿足一定條件并經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)后，才可以抵押，一般情況下不得單獨設(shè)定抵押，所以該說法正確。3.房屋租賃合同的租賃期限不得超過20年，超過20年的，租賃合同無效。（）答案：錯誤解析：房屋租賃合同的租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效，并非整個租賃合同無效，所以該說法錯誤。4.房地產(chǎn)登記的機構(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)商。（）答案：錯誤解析：房地產(chǎn)登記的機構(gòu)是不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作，并非房地產(chǎn)開發(fā)商，所以該說法錯誤。5.房產(chǎn)稅的征稅對象是所有的房屋。（）答案：錯誤解析：房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，但獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對象，所以該說法錯誤。6.房地產(chǎn)廣告可以使用“國家級”“最高級”“最佳”等用語。（）答案：錯誤解析：房地產(chǎn)廣告不得使用“國家級”“最高級”“最佳”等用語，所以該說法錯誤。7.商品房預(yù)售不需要向房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。（）答案：錯誤解析：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，所以該說法錯誤。8.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)可以不具備獨立法人資格。（）答案：錯誤解析：房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是具有獨立法人資格的經(jīng)濟組織，所以該說法錯誤。9.房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)是使房價大幅下降。（）答案：錯誤解析：房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)是保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，防止房價大起大落，并非使房價大幅下降，所以該說法錯誤。10.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以同時接受雙方委托人的委托進行同一宗房地產(chǎn)交易。（）答案：錯誤解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員一般不得同時接受雙方委托人的委托進行同一宗房地產(chǎn)交易，以免產(chǎn)生利益沖突，影響公正處理事務(wù)，所以該說法錯誤。四、簡答題1.簡述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合以下條件：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。（2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。此外，司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。2.簡述房地產(chǎn)抵押的程序。答：房地產(chǎn)抵押一般按照以下程序進行：（1）簽訂抵押合同：抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同，合同內(nèi)容包括被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；債務(wù)人履行債務(wù)的期限；抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；抵押擔(dān)保的范圍等。（2）辦理抵押登記：房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。辦理抵押登記需提交抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明、抵押登記申請書、抵押合同、《國有土地使用權(quán)證》《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明、可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料、可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料、登記機關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。（3）領(lǐng)取他項權(quán)證：登記機關(guān)對申請人的申請進行審核，凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人。經(jīng)審核符合登記條件的，予以登記，頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》等他項權(quán)利證書。3.簡述房屋租賃合同的主要內(nèi)容。答：房屋租賃合同的主要內(nèi)容通常包括以下方面：（1）租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所。明確雙方的身份信息和聯(lián)系地址。（2）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況。詳細(xì)描述租賃房屋的具體情況。（3）租金和押金數(shù)額、支付方式。明確租金的金額、支付周期（如月付、季付等）以及押金的數(shù)額和退還條件。（4）租賃用途和房屋使用要求。規(guī)定承租人使用房屋的用途，如居住、辦公等，以及對房屋使用的具體要求。（5）房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能。確保房屋和設(shè)施符合安全標(biāo)準(zhǔn)。（6）租賃期限。明確租賃的開始和結(jié)束時間。（7）房屋維修責(zé)任。約定房屋及設(shè)施維修的責(zé)任方。（8）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費用的繳納。明確各項費用的承擔(dān)方。（9）爭議解決辦法和違約責(zé)任。約定雙方在發(fā)生爭議時的解決方式，以及違約方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。（10）其他條款，如轉(zhuǎn)租的約定、解除合同的條件等。4.簡述房地產(chǎn)登記的意義。答：房地產(chǎn)登記具有重要意義，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利歸屬：通過登記，明確房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)等權(quán)利歸屬，保障權(quán)利人的合法權(quán)益。例如，房屋所有權(quán)經(jīng)過登記后，權(quán)利人可以憑借登記證書證明自己對房屋的合法所有權(quán)，防止他人的非法侵占和爭議。（2）保障房地產(chǎn)交易安全：房地產(chǎn)登記公示了房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，使交易相對人能夠了解房地產(chǎn)的真實情況，避免因不知情而遭受損失。在進行房地產(chǎn)買賣、抵押等交易時，買受人或抵押權(quán)人可以通過查詢登記信息，確認(rèn)交易標(biāo)的的權(quán)利狀況，降低交易風(fēng)險。（3）維護房地產(chǎn)市場秩序：規(guī)范的房地產(chǎn)登記制度有助于加強對房地產(chǎn)市場的管理，防止房地產(chǎn)的非法交易和投機行為。政府可以通過登記信息掌握房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)情況，實施有效的宏觀調(diào)控政策，促進房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。（4）為城市規(guī)劃和建設(shè)提供依據(jù)：房地產(chǎn)登記所記錄的房地產(chǎn)信息，如土地用途、房屋建筑面積等，為城市規(guī)劃、土地利用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。政府可以根據(jù)這些信息合理規(guī)劃城市布局，提高城市建設(shè)的科學(xué)性和合理性。（5）便于國家征收房地產(chǎn)相關(guān)稅費：準(zhǔn)確的房地產(chǎn)登記信息是國家征收房產(chǎn)稅、土地增值稅等相關(guān)稅費的重要依據(jù)，有助于保障國家財政收入的穩(wěn)定增長。5.簡述房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)和手段。答：房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)主要包括：（1）促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展：避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落的波動，保持房地產(chǎn)價格的相對穩(wěn)定，防止房價過快上漲或下跌，維持房地產(chǎn)市場供需的基本平衡。（2）滿足居民合理住房需求：保障居民的基本住房需求，特別是中低收入群體的住房需求，通過調(diào)控政策增加保障性住房供應(yīng)，改善居民的居住條件。（3）防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險：防止房地產(chǎn)市場泡沫的形成和破裂，降低金融風(fēng)險，維護金融穩(wěn)定和經(jīng)濟安全。房地產(chǎn)市場調(diào)控的手段主要有：（1）土地供應(yīng)政策：政府通過調(diào)整土地供應(yīng)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)和時序，影響房地產(chǎn)市場的供給。例如，增加住宅用地供應(yīng)可以緩解住房供需矛盾，穩(wěn)定房價；合理規(guī)劃土地用途，促進房地產(chǎn)市場的合理布局。（2）金融政策：通過調(diào)整貸款利率、信貸額度、首付比例等金融手段，影響房地產(chǎn)市場的需求和開發(fā)。提高貸款利率和首付比例可以抑制投機性購房需求，減少市場需求；而降低貸款利率和增加信貸額度則可以刺激房地產(chǎn)市場的消費和投資。（3）稅收政策：通過調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)稅收，如房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅等，影響房地產(chǎn)市場的交易成本和收益。增加房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收可以抑制投機性交易，減少市場炒作；而對自住型購房給予稅收優(yōu)惠則可以鼓勵居民購房。（4）限購政策：限制居民購房的數(shù)量和資格，主要針對投機性購房需求。通過限購政策，可以減少市場上的投機性需求，穩(wěn)定房價，保障居民的合理住房需求。（5）規(guī)劃政策：政府通過制定城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。合理規(guī)劃城市的功能分區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)設(shè)施布局，提高房地產(chǎn)的品質(zhì)和價值，促進房地產(chǎn)市場與城市發(fā)展的協(xié)調(diào)共進。（6）監(jiān)管政策：加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)等市場主體的監(jiān)管，規(guī)范市場秩序。打擊房地產(chǎn)市場的違法違規(guī)行為，如捂盤惜售、虛假宣傳、哄抬房價等，保護消費者的合法權(quán)益。五、案例分析題案例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）于2024年10月取得一宗國有土地使用權(quán)，準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)普通商品住房項目。為了籌集建設(shè)資金，甲公司于2025年3月以該宗土地使用權(quán)作抵押向銀行貸款5000萬元，并辦理了抵押登記手續(xù)。2025年6月，甲公司開始預(yù)售該項目的商品房。乙、丙兩人分別與甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同，乙支付了首付款30萬元，丙支付了全部購房款80萬元。2025年9月，因甲公司資金鏈斷裂，無法繼續(xù)建設(shè)該項目，銀行欲行使抵押權(quán)，拍賣該宗土地使用權(quán)及地上在建工程。乙、丙得知后，要求甲公司退還已付購房款，并承擔(dān)違約責(zé)任。問題：1.甲公司以土地使用權(quán)作抵押向銀行貸款是否合法？為什么？答：甲公司以土地使用權(quán)作抵押向銀行貸款是合法的。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以單獨設(shè)定抵押。甲公司于2024年10月取得一宗國有土地使用權(quán)，說明其已合法取得土地使用權(quán)，且辦理了抵押登記手續(xù)。抵押登記是房地產(chǎn)抵押生效的必要條件，甲公司完成了該程序，符合房地產(chǎn)抵押的法律要求，所以其以土地使用權(quán)作抵押向銀行貸款的行為合法。2.乙、丙與甲公司簽訂的商品房預(yù)售合同是否有效？為什么？答：乙、丙與甲公司簽訂的商品房預(yù)售合同有效。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合一定條件，包括已