千葉·中央國際廣場前期定位報告2012年3月重慶天晟渝都房地產(chǎn)顧問有限公司千葉·中央國際廣場前期定位報告2012年3月重慶天晟渝都房地產(chǎn)顧問有限公司內(nèi)容索引常住人口及城鎮(zhèn)化率GDP總量及人均GDP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)固定資產(chǎn)投資財政收入人民生活水平Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7渝西七大區(qū)縣宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析雙橋區(qū)域環(huán)境及城市發(fā)展趨勢分析雙橋房地產(chǎn)市場分析項目地塊條件分析1渝西七大區(qū)縣宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析——人口數(shù)量及城鎮(zhèn)化率（數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計年鑒2011）原雙橋區(qū)2010年常住人口5.01萬人，城鎮(zhèn)人口4.66萬人。人口總量位居全市末尾，與渝西其余6大區(qū)縣相比差距很大。但原雙橋區(qū)由于獨特的地域特征及產(chǎn)業(yè)特征，其城鎮(zhèn)化率位居全市前列，比主城區(qū)的沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、渝北區(qū)及巴南區(qū)等都要高。人口總量少使得雙橋房地產(chǎn)需求嚴重不足，城鎮(zhèn)化率高使得城市發(fā)展后勁不足。1渝西七大區(qū)縣宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析——GDP總量及人均GDP（數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計年鑒2011）原雙橋區(qū)GDP總量不高，但人口稀少導(dǎo)致人均GDP在全市名列前茅，僅次于江北區(qū)，甚至超過渝中。為全市經(jīng)濟最發(fā)達區(qū)縣，人民幸福指數(shù)全市最高。1渝西七大區(qū)縣宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例（數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計年鑒2011）原雙橋區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)極其不平衡，屬典型的工業(yè)城市，工業(yè)是雙橋的絕對命脈。工業(yè)成為雙橋崛起的基礎(chǔ)，但也綁架了雙橋經(jīng)濟，更嚴重束縛了宜居城市的打造。1渝西七大區(qū)縣宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析——固定資產(chǎn)投資（數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計年鑒2011）原雙橋區(qū)固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資在渝西地區(qū)均處于絕對低位。在一定程度上反映出城市發(fā)展步伐緩慢，房地產(chǎn)發(fā)展缺乏動力。但未來還有很大的潛力可挖。1渝西七大區(qū)縣宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析——地方財政收入（數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計年鑒2011）原雙橋區(qū)因雄厚的工業(yè)經(jīng)濟使得財政收入比較客觀，但由于地少人稀，總量依然較少。政府用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及新城規(guī)劃發(fā)展的投入較其他區(qū)縣而言有較大弱勢。1渝西七大區(qū)縣宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析——人民生活水平（數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計年鑒2011）人口稀少使得居民儲蓄總額較少，但城鎮(zhèn)居民人均可支配收入居于渝西7大區(qū)縣之首。雙橋人民雖然富有，但消費力并不強大。1渝西七大區(qū)縣宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析雙橋?qū)俚湫偷墓I(yè)城市，城市發(fā)展受到嚴重影響；與周邊區(qū)縣比較，人均各項指標(biāo)均排首位，但人口少使得社會購買力嚴重不足；原雙橋區(qū)財政實力薄弱，用于城建的投入不大，致使房地產(chǎn)發(fā)展落后；如今雙橋并入大足，一方面可能使購買力被大足吸走，但另一方面也能讓城市發(fā)展擁有更大的后臺，給房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的契機?！〗Y(jié)內(nèi)容索引定位描述交通條件產(chǎn)業(yè)背景遠景規(guī)劃城市現(xiàn)狀城市發(fā)展Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7渝西七大區(qū)縣宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析雙橋區(qū)域環(huán)境及城市發(fā)展趨勢分析雙橋房地產(chǎn)市場分析項目地塊條件分析2雙橋區(qū)域環(huán)境及城市發(fā)展趨勢分析——區(qū)域定位描述雙橋經(jīng)開區(qū)簡介

位于擁有聞名遐邇的世界文化遺產(chǎn)大足石刻的重慶市大足區(qū)，規(guī)劃面積133平方公里，常住人口11萬。地處“重慶一小時經(jīng)濟圈”西線，位于成渝高速公路北側(cè)6公里，東距重慶城區(qū)80公里，西距成都市269公里，具有較好的區(qū)位輻射優(yōu)勢。

工業(yè)基礎(chǔ)扎實，產(chǎn)業(yè)體系完備。經(jīng)開區(qū)前身重慶市雙橋區(qū)原系國內(nèi)三大重型汽車生產(chǎn)基地之一，被譽為是中國重型汽車工業(yè)的“搖籃”。并于2011年3月16日通過國務(wù)院許可并入大足區(qū)，成立雙橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。

因廠設(shè)區(qū)的雙橋,是中國重型汽車的發(fā)源地和重要生產(chǎn)基地，是國家首批“全國科技進步先進區(qū)”，是“全國科普示范區(qū)”，是重慶首批“小康”達標(biāo)區(qū)，是渝西地區(qū)第一個“市級山水園林城區(qū)”，是重慶西部正在崛起的新興工業(yè)重鎮(zhèn)。

2雙橋區(qū)域環(huán)境及城市發(fā)展趨勢分析——區(qū)域交通條件

雙橋經(jīng)開區(qū)被大足區(qū)、榮昌縣、永川區(qū)成環(huán)包圍，處于成渝經(jīng)濟命脈之上，東至重慶主城80公里，西至成都主城269公里。雙橋經(jīng)開區(qū)交通發(fā)達，規(guī)劃合理成為西部重要招商引資園區(qū)。雙橋經(jīng)開區(qū)區(qū)位特征2雙橋區(qū)域環(huán)境及城市發(fā)展趨勢分析——區(qū)域產(chǎn)業(yè)背景

按照“兩年見成效、五年成規(guī)模、十年大跨越，加快建設(shè)西部領(lǐng)先、全國一流、世界知名的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)”的思路，經(jīng)開區(qū)將重點發(fā)展先進制造業(yè)（汽車及鑄造產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造業(yè)、現(xiàn)代五金制造業(yè)）、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)（電子信息產(chǎn)業(yè)、光伏產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)）、商貿(mào)物流業(yè)（專業(yè)市場集群、核心商圈、現(xiàn)代物流業(yè)）、休閑旅游業(yè)（商務(wù)休閑、健康和運動休閑、農(nóng)業(yè)休閑觀光、購物休閑、森林養(yǎng)生），努力打造成為成渝經(jīng)濟區(qū)的的重要增長極、開放高地、創(chuàng)新中心和智能低碳示范城市。到2015年，經(jīng)濟總量基本達到重慶經(jīng)開區(qū)、重慶高新區(qū)的發(fā)展水平，地區(qū)生產(chǎn)總值超過400億元，工業(yè)總產(chǎn)值達到1000億元，專業(yè)市場交易額達到500億元。到2020年，地區(qū)生產(chǎn)總值達到1000億元，工業(yè)總產(chǎn)值達到2000億元，專業(yè)市場交易額達到1000億元。城市建成區(qū)面積達到30平方公里、城市人口達到30萬。

雙橋經(jīng)開區(qū)城市定位及產(chǎn)業(yè)背景2雙橋區(qū)域環(huán)境及城市發(fā)展趨勢分析——區(qū)域遠景規(guī)劃

雙橋經(jīng)開區(qū)中長期城市規(guī)劃（重慶市雙橋區(qū)城市總體規(guī)劃（2007/2020年））產(chǎn)業(yè)定位——中國西部重要的重型汽車及汽車零部件生產(chǎn)基地城市特征——體現(xiàn)汽車經(jīng)濟、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代宜居城市三大特色城市定位——建設(shè)成為適宜生活居住的現(xiàn)代化園林汽車城產(chǎn)業(yè)目標(biāo)——發(fā)展成為重慶汽車及零部件制造中心和技術(shù)中心發(fā)展目標(biāo)——到2020年，城鎮(zhèn)化率將達到100%，城區(qū)面積達20平方公里，集聚人口達20萬人，工業(yè)總產(chǎn)值達到600億元2雙橋區(qū)域環(huán)境及城市發(fā)展趨勢分析——區(qū)域城市現(xiàn)狀龍水湖片區(qū)：以龍水湖為依托，打造旅游產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)：新城拓展區(qū)龍灘子片區(qū)：重汽廠及配套片區(qū)雙路片區(qū)：老城商業(yè)中心雙橋區(qū)城市功能結(jié)構(gòu)為“三區(qū)一園”，即雙路片區(qū)、龍灘子片區(qū)、龍水湖片區(qū)和雙橋工業(yè)園。目前，開發(fā)重點主要集中在工業(yè)園區(qū)城市版塊功能劃分2雙橋區(qū)域環(huán)境及城市發(fā)展趨勢分析——區(qū)域城市發(fā)展根據(jù)規(guī)劃，到2020年雙橋經(jīng)開區(qū)城市將擴建到30平方公里。城市的發(fā)展必然對城市規(guī)劃和城市功能配套提出更高的要求，交通、教育、醫(yī)療、餐飲、娛樂、商務(wù)等必將是城市崛起的見證。2雙橋區(qū)域環(huán)境及城市發(fā)展趨勢分析——小結(jié)“川東、渝西唯一一個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)”及“渝西川東區(qū)域經(jīng)濟中心”的功能定位將增強區(qū)域人才、產(chǎn)業(yè)、物資的聚合力和輻射力，給雙橋經(jīng)濟及城市的發(fā)展帶來新的契機；經(jīng)開區(qū)的產(chǎn)業(yè)紅利及政策紅利將吸引大量的高端產(chǎn)業(yè)人群進駐，給房地產(chǎn)市場帶來大量的購買力；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，新的城市發(fā)展規(guī)劃，使雙橋從傳統(tǒng)工業(yè)重鎮(zhèn)向宜居城市轉(zhuǎn)變，更能催生大量房地產(chǎn)開發(fā)及消費；內(nèi)容索引雙橋住宅市場分析雙橋商業(yè)市場分析雙橋商務(wù)市場分析雙橋酒店市場分析Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7渝西七大區(qū)縣宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析雙橋區(qū)域環(huán)境及城市發(fā)展趨勢分析雙橋房地產(chǎn)市場分析項目地塊條件分析——雙橋房地產(chǎn)項目分布圖3雙橋房地產(chǎn)市場分析——雙橋住宅市場分析項目名稱占地面積總建筑面積（㎡）容積率綠化率旭光麗城60畝4.6萬2.325%理想城220畝33萬2.230%曉城春天45畝6萬2.120%車城印象58畝9.6萬2.532.60%和鴻觀岳山200畝20萬1.535%雙橋住宅市場主要項目經(jīng)濟指標(biāo)3雙橋房地產(chǎn)市場分析雙橋商品房供應(yīng)較少，且項目規(guī)模普遍較小。項目名稱物業(yè)類型建筑風(fēng)格總戶數(shù)車位配比項目配套樓層梯戶比戶型面積區(qū)間（㎡）戶型配比熱銷戶型（㎡）銷售均價（元/㎡）客戶來源旭光麗城小高層多層現(xiàn)代3000.83：1健身器材小高層：18F/2房：843房：90-1192房占40%3房占60%均熱銷3600周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，龍水、郵亭、珠溪等剛需為主，占70%以上理想城高層小高層現(xiàn)代28000.43：1幼兒園、籃球場、羽毛球場、五星級酒店高層：33F小高層：12F高層：2梯6戶2房：81-883房：105-1132房占50%3房占50%不明顯3500政府團購為主曉城春天高層多層現(xiàn)代5600.35：1健身器材/高層：2梯6戶2房：80-903房：1102房占40%3房占60%2房：80-903400雙橋本地，雙路鎮(zhèn)、龍水鎮(zhèn)等地車城印象高層多層現(xiàn)代///高層：24F多層：5F高層：2梯6戶多層：110高層：85-1122房占30%3房占70%2房：853400周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，龍水、郵亭、珠溪等剛需為主，占60%以上。另園區(qū)職工、周邊區(qū)縣大足、榮昌以及川東地區(qū)投資需求占比約30%。和鴻觀岳山高層電梯洋房花園洋房地中海///花園洋房：5+1F電梯洋房：8+1F高層：2梯6戶高層：80-120電梯洋房：120-1652房占30%3房占60%4房及以上占10%面積越小，總價越低，越熱銷高層：3600電梯洋房：3750花園洋房：4800周邊發(fā)達鄉(xiāng)鎮(zhèn)，龍水、郵亭等地的個體私營業(yè)主。公務(wù)員。換房需求占較大比例。雙橋住宅市場主要項目產(chǎn)品及價格狀況——雙橋住宅市場分析3雙橋房地產(chǎn)市場分析目前市場上主要在售項目以高層、小高層和無電梯多層為主，整個區(qū)域僅一個洋房項目，無別墅產(chǎn)品。除洋房項目為地中海風(fēng)格以外，其余建筑立面均為現(xiàn)代風(fēng)格。普遍配套設(shè)施較少。高層產(chǎn)品大多數(shù)為2梯6戶。部分項目有板式多層。戶型設(shè)計以2房和3房為主流，戶型建筑面積2房集中在80-90㎡之間，3房集中在90-120㎡之間。2房與3房的比例大致為2:3?？們r較低的2房相對熱銷，前期有個別項目設(shè)計有1房及單配的公寓產(chǎn)品，體量不多，屬市場稀缺產(chǎn)品，極其受捧。高層價格區(qū)間約為3200-3800元/㎡，均價約為3500元/㎡；洋房均價約為4800元/㎡。購房群體多來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)如龍水、郵亭、珠溪等地，占比約為60~70%，另雙路本地、周邊區(qū)縣如大足、榮昌及川東部分區(qū)域的購房者合計占比約30%。剛需為主，占60%以上，換房置業(yè)及投資置業(yè)較少，各占比約20%。2010年雙橋及周邊區(qū)縣房地產(chǎn)總體運行情況——雙橋住宅市場分析3雙橋房地產(chǎn)市場分析與周鄰區(qū)縣相比，雙橋房地產(chǎn)市場表現(xiàn)極其不活躍，且新開工項目少。市場缺乏活力。但從側(cè)面反映出雙橋房地產(chǎn)市場的潛力巨大。區(qū)縣物業(yè)類型（按比重排序）主流建筑風(fēng)格價格水平（元/㎡）主流產(chǎn)品戶型熱銷戶型市場描述大足高層、小高層、洋房中式，講究“宋風(fēng)宋韻”。跟當(dāng)?shù)氐囊?guī)定有關(guān)高層：3560-4500小高層:4100-4600洋房：4300-4700大戶型小戶型（單間配套和部分一室一廳）大足市場主要以剛需為主，但同時投資置業(yè)也占相當(dāng)大的比例榮昌高層、小高層、洋房、普通多層現(xiàn)代風(fēng)格居多、大盤以異域風(fēng)情（北美、托斯卡納）為主高層：4300-4600板式小高層：4500-5300普通多層：45003房略多于2房二房、二變?nèi)?、三?70-110㎡榮昌縣主要以剛性需求為主，從市場上體現(xiàn)為兩房的首次置業(yè)和三房的改善型需求為主永川高層、小高層、洋房、普通多層、別墅異域風(fēng)情占60%，中式及現(xiàn)代占40%高層、小高層：4300-4500洋房：4800-5300別墅（度假型）：50002房和3房的供應(yīng)比重，達到了70%以上100-120㎡的三房需求最多，其次為70-95㎡的兩房，再次為120㎡以上的大戶型永川項目品質(zhì)感強，堪比主城區(qū)。以剛需為主，主要為初級換房客戶購買璧山高層、小高層、洋房、普通多層、別墅現(xiàn)代風(fēng)格居多，別墅、洋房以北美風(fēng)情為主高層、小高層：4000-4500洋房：5200別墅：580070-130㎡2房及3房2房戶型熱銷璧山交通改善實現(xiàn)與主城快速對接，諸多知名房企角逐。市場發(fā)展迅猛，目前市場投資需求較為強烈。雙橋高層、小高層、普通多層、洋房現(xiàn)代風(fēng)格居多，洋房為地中海風(fēng)情高層、小高層：3200-3800洋房：3800-50003房略多于2房，1房及單配戶型供應(yīng)極少小戶型，低總價雙橋住宅市場供應(yīng)量較少，以剛需為主，消費力較弱，價格遠低于周邊區(qū)縣，產(chǎn)品打造普遍較為粗糙，投資需求匱乏。雙橋及周邊區(qū)縣住宅市場對比分析——雙橋住宅市場分析3雙橋房地產(chǎn)市場分析與周鄰區(qū)縣相比，雙橋住宅市場物業(yè)形態(tài)及建筑風(fēng)格均較單一，產(chǎn)品打造顯得粗糙，價格處于最低水平，主流戶型及熱銷產(chǎn)品均無較大差別，投資需求匱乏?！p橋商業(yè)市場分析雙橋商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀3雙橋房地產(chǎn)市場分析雙橋區(qū)擁有一條商業(yè)步行街和一個商業(yè)中心廣場，但是其人氣度不高，業(yè)態(tài)單一主要以服裝和餐飲為主，規(guī)模較小，難以跟上當(dāng)?shù)匚镔|(zhì)與精神文明建設(shè)的步伐。雙橋主要商業(yè)街情況——雙橋商業(yè)市場分析3雙橋房地產(chǎn)市場分析街道名稱主營業(yè)態(tài)產(chǎn)品狀況價格狀況車城大道，雙北路上半段建材，廚衛(wèi)面積區(qū)間60平米，進深12米年租金約為1.2萬元，約17元/㎡·月雙北中路西段家居，餐飲，廚衛(wèi)面積區(qū)間70—100平米，進深12—15米年租金約1.5萬元，約15元/㎡·月雙北中路東段餐飲面積區(qū)間60平米，進深12米年租金約為1.1萬元，約15元/㎡·月雙北路下半段綜合面積區(qū)間50—90平米平米年租金約為1.7—2萬元，約22-30元/㎡·月紅景天商業(yè)步行街/面積區(qū)間50—100平米年租金4—6萬元，約60-100元/㎡·月各商業(yè)街主營業(yè)態(tài)較為分明，門面面積集中在60㎡左右，商業(yè)中心區(qū)域價格集中在60-100元/㎡·月，其余商業(yè)街價格多在20元/㎡·月以下。雙橋主要在售商業(yè)項目情況——雙橋商業(yè)市場分析3雙橋房地產(chǎn)市場分析項目名稱商業(yè)體量面積區(qū)間租售價格招商定位凱旋世家約3萬㎡20—200㎡未售將引進永輝超市理想城約40萬㎡//整體定位為新城商業(yè)中心，將引進電影院曉城春天約1.5萬㎡一樓門面20—80㎡//車城明珠約7萬㎡一樓門面50—80㎡；二樓面積60㎡左右，可分零租金約50元/㎡·月/旭光麗城約5000㎡門面面積40㎡左右，全部可打通售價約12000元/㎡/在售商業(yè)項目多為住宅底商，本項目臨近的理想城規(guī)劃有40萬㎡商業(yè)，定位為新城商業(yè)中心，并計劃引進電影院等高端商業(yè)業(yè)態(tài)，對本項目商業(yè)而言，既形成非常大的競爭威脅，也有更加充分發(fā)揮商業(yè)集群效應(yīng)的機會。但就目前雙橋的消費力來看，理想城的40萬㎡商業(yè)存活較為困難，建議本項目在商業(yè)體量上適當(dāng)控制?！p橋商業(yè)市場分析3雙橋房地產(chǎn)市場分析榮昌新項目售價約15000元/㎡大足步行街中心區(qū)域租金200-300元/㎡·月，步行街較偏區(qū)域租金50-80元/㎡·月雙橋新項目售價約12000元/㎡，步行街租金約60-100元/㎡·月雙橋及周邊區(qū)縣商業(yè)價格比較與周鄰區(qū)縣相比，雙橋商業(yè)市場的租售價格均處于較低的水平。雙橋主要在售寫字樓項目情況——雙橋商務(wù)市場分析3雙橋房地產(chǎn)市場分析項目雙橋唯一寫字樓位于龍景酒店內(nèi)，6—15樓為寫字樓（清水）總體量約1萬㎡單層面積整層最小面積約為800㎡租售價格租金30元/㎡物管費3.8元/㎡租售策略可分零租，銷售策略未定促銷策略車位可免費提供幾個（具體需詳談）租售狀況零租售率目前雙橋商務(wù)市場幾乎為空白，各企事業(yè)單位辦公多為自建樓或臨街門面，大多老舊，辦公環(huán)境較差。在售寫字樓項目僅為理想城龍景酒店的6-15層，目前采取分零出租模式，但效果極不理想，盡管有“租物業(yè)即送多個車位”的強力促銷政策，但目前仍為“零”出租率。說明雙橋的商務(wù)辦公市場需求嚴重不足。雙橋主要在售酒店項目情況——雙橋酒店市場分析3雙橋房地產(chǎn)市場分析項目名稱星級經(jīng)營體量功能劃分客房數(shù)量廣然酒店準三星三層一樓大堂，二三樓客房約35間龍景酒店準五星36000平方米1—5樓為會議會餐，16—27樓為酒店客房約300間目前雙橋在經(jīng)營酒店有2個，分別占據(jù)高端和低端檔次。隨著龍景湖旅游景區(qū)的逐步打造成熟，雙橋旅游產(chǎn)業(yè)在未來會得到飛躍發(fā)展，因此酒店市場潛力仍然較大。——小結(jié)3雙橋房地產(chǎn)市場分析雙