物業(yè)設施維護規(guī)定一、總則

物業(yè)設施維護是保障居住環(huán)境安全、舒適及提升物業(yè)服務質量的關鍵環(huán)節(jié)。為確保設施的正常運行和延長使用壽命，制定本規(guī)定。本規(guī)定適用于物業(yè)內(nèi)所有公共設施、設備及其維護管理，旨在建立規(guī)范化、系統(tǒng)化的維護體系。

二、維護范圍與責任

（一）維護范圍

1.公共區(qū)域設施：包括但不限于樓道照明、電梯、消防設施、監(jiān)控系統(tǒng)、綠化景觀、道路及排水系統(tǒng)等。

2.公共設備：包括但不限于供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)（如適用）、垃圾處理設備等。

3.服務設施：包括但不限于物業(yè)辦公室、活動室、健身房等附屬設施。

（二）責任劃分

1.物業(yè)管理處負責日常巡查、保養(yǎng)及緊急維修的協(xié)調(diào)。

2.供應商或專業(yè)維保單位承擔專項設備的維護工作，需簽訂維保合同并定期匯報。

3.業(yè)主或使用人應愛護公共設施，發(fā)現(xiàn)故障及時報修。

三、維護流程與標準

（一）日常維護

1.巡查制度：

(1)每日巡查：檢查公共區(qū)域照明、綠化、清潔等情況。

(2)每周巡查：檢查電梯、消防設施、排水系統(tǒng)等關鍵設備。

(3)每月巡查：記錄設施運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理。

2.保養(yǎng)計劃：

(1)電梯：每15天進行一次例行檢查，每年進行一次全面檢修。

(2)消防設施：每月檢查滅火器壓力，每季度測試消防栓，每年進行系統(tǒng)測試。

(3)供水系統(tǒng)：每季度檢查水壓及管道腐蝕情況。

（二）維修管理

1.報修流程：

(1)業(yè)主或使用人通過物業(yè)APP、電話或現(xiàn)場報修。

(2)物業(yè)管理處登記報修信息，分類派單。

(3)維修單位24小時內(nèi)響應緊急故障，48小時內(nèi)完成常規(guī)維修。

2.質量標準：

(1)維修材料需符合國家標準，并保留維修記錄。

(2)重大維修項目需提交業(yè)主委員會審批（如適用）。

（三）應急處理

1.緊急情況分類：

(1)電力故障：立即啟動備用電源，通知供電單位搶修。

(2)水管爆裂：關閉總閥門，疏導積水，安排搶修。

(3)消防事故：啟動應急預案，疏散人員，聯(lián)系消防部門。

2.應急物資儲備：

(1)常備應急箱：含手電筒、膠帶、滅火器、水管等。

(2)定期檢查物資有效性，確保隨時可用。

四、監(jiān)督與評估

（一）記錄管理

1.建立設施維保臺賬，記錄巡查、保養(yǎng)、維修情況。

2.每季度匯總數(shù)據(jù)，分析故障率及維保效率。

（二）績效評估

1.物業(yè)管理處每月對維保工作進行檢查，評分納入績效考核。

2.每年組織業(yè)主代表參與設施滿意度調(diào)查，優(yōu)化服務。

五、附則

本規(guī)定自發(fā)布之日起執(zhí)行，物業(yè)管理部門負責解釋及修訂。所有維護工作需嚴格遵守安全操作規(guī)范，確保人員及財產(chǎn)安全。

一、總則

物業(yè)設施維護是保障居住環(huán)境安全、舒適及提升物業(yè)服務質量的關鍵環(huán)節(jié)。為確保設施的正常運行和延長使用壽命，制定本規(guī)定。本規(guī)定適用于物業(yè)內(nèi)所有公共設施、設備及其維護管理，旨在建立規(guī)范化、系統(tǒng)化的維護體系。

本規(guī)定的核心目標是實現(xiàn)預防性維護與應急維修相結合，確保所有公共區(qū)域的設施設備始終處于良好狀態(tài)，為業(yè)主和使用人提供安全、便捷、舒適的居住體驗。同時，通過明確的責任劃分和標準化的流程，提高維護效率，降低運營成本，并促進資源的合理利用。

二、維護范圍與責任

（一）維護范圍

1.公共區(qū)域設施：

(1)樓道照明：包括所有公共走廊、樓梯間、電梯廳的照明燈具、開關及線路。

(2)電梯：包括客梯、貨梯（如適用）的轎廂、門系統(tǒng)、控制系統(tǒng)、安全裝置等。

(3)消防設施：包括但不限于滅火器、消防栓、煙感報警器、噴淋系統(tǒng)、消防通道、應急指示燈等。

(4)監(jiān)控系統(tǒng)：包括攝像頭、存儲設備、監(jiān)控中心設備及其線路。

(5)綠化景觀：包括綠化區(qū)域的植物、灌溉系統(tǒng)、座椅、指示牌、景觀小品等。

(6)道路及排水系統(tǒng)：包括園區(qū)道路、人行道、停車位地面、排水溝、雨水口等。

2.公共設備：

(1)供水系統(tǒng)：包括總水表、水泵房設備、供水管道、二次供水水箱（如適用）、水龍頭、淋浴噴頭等。

(2)供電系統(tǒng)：包括總配電箱、發(fā)電機（如配備）、配電線路、公共區(qū)域插座等。

(3)供暖系統(tǒng)（如適用）：包括鍋爐房設備、供暖管道、散熱器、溫控器等。

(4)垃圾處理設備：包括垃圾收集點、垃圾轉運設備（如壓縮站）、垃圾分類設施等。

3.服務設施：

(1)物業(yè)辦公室：包括辦公家具、打印機、復印機、網(wǎng)絡設備等。

(2)活動室、健身房：包括健身器材、音響設備、桌椅、照明等。

(3)其他附屬設施：如兒童游樂區(qū)設施、自行車棚、停車場管理系統(tǒng)等。

（二）責任劃分

1.物業(yè)管理處核心職責：

(1)負責制定并執(zhí)行本維護規(guī)定及年度維保計劃。

(2)組織實施日常巡查、定期保養(yǎng)及緊急維修工作。

(3)管理維保供應商，監(jiān)督維保服務質量與安全。

(4)負責維保記錄的整理、歸檔及數(shù)據(jù)分析。

(5)向業(yè)主和使用人宣傳設施維護知識，提高使用人愛護意識。

2.供應商或專業(yè)維保單位職責：

(1)嚴格按照維保合同及操作規(guī)程提供服務。

(2)提供專業(yè)的維保技術人員及合格的維修設備、材料。

(3)做好維保過程中的安全防護措施，避免二次損壞。

(4)及時向物業(yè)管理處匯報維保情況及發(fā)現(xiàn)的問題。

3.業(yè)主或使用人責任：

(1)愛護公共設施設備，不得擅自改動、拆除或損壞。

(2)發(fā)現(xiàn)設施設備故障或安全隱患，應立即通過指定渠道報修。

(3)配合物業(yè)管理處及維保單位的維修工作。

(4)不得在禁止區(qū)域使用明火或進行其他可能危害設施安全的行為。

三、維護流程與標準

（一）日常維護

1.巡查制度：

(1)每日巡查：

-時間：工作日早、中、晚各一次，非工作日至少早、晚各一次。

-內(nèi)容：檢查公共區(qū)域照明是否正常、綠化是否缺水或需要修剪、清潔工具是否齊全、消防通道是否暢通、垃圾桶是否滿溢、有無漏水漏電現(xiàn)象、監(jiān)控設備是否正常運行等。

-記錄：巡查人員需填寫巡查記錄表，對發(fā)現(xiàn)的問題拍照存檔并及時處理或上報。

(2)每周巡查：

-時間：每周固定一天進行。

-內(nèi)容：重點檢查電梯運行是否平穩(wěn)、按鈕是否正常、消防設施（滅火器壓力、消防栓接口、煙感靈敏度）是否完好、排水系統(tǒng)有無堵塞、供電線路有無明顯老化或裸露、公共區(qū)域門窗是否完好等。

-記錄：詳細記錄檢查結果，對發(fā)現(xiàn)的隱患進行標記，制定限期整改計劃。

(3)每月巡查：

-時間：每月固定日期。

-內(nèi)容：由主管級以上人員組織，對上月巡查問題整改情況進行復查，檢查供水系統(tǒng)水壓、水泵運行聲音，檢查供暖系統(tǒng)（如適用）溫度、循環(huán)情況，檢查監(jiān)控系統(tǒng)錄像質量，評估整體維護效果。

-記錄：形成月度巡查報告，分析設施運行趨勢，提出改進建議。

2.保養(yǎng)計劃：

(1)制定年度保養(yǎng)計劃：根據(jù)設施設備類型、使用頻率及廠家建議，制定詳細的年度保養(yǎng)計劃，明確保養(yǎng)項目、周期、執(zhí)行單位及驗收標準。

(2)電梯保養(yǎng)：

-周期：日常清潔、每周潤滑、每月全面檢查、每季度專業(yè)保養(yǎng)、每年全面檢修及年檢（由專業(yè)維保單位執(zhí)行）。

-內(nèi)容：包括但不限于潤滑導軌、檢查制動系統(tǒng)、測試門機、檢查安全裝置（如限速器、安全鉗）、清潔機房等。

(3)消防設施保養(yǎng)：

-周期：滅火器每月檢查壓力、每季度檢查藥劑有效期，消防栓每季度檢查水壓、接口，煙感/噴淋系統(tǒng)每月檢查功能、清潔，每年進行系統(tǒng)聯(lián)動測試。

-內(nèi)容：確保設施外觀完好、壓力正常、藥劑在有效期、線路連接牢固、測試功能正常。

(4)供水系統(tǒng)保養(yǎng)：

-周期：管道每半年檢查一次內(nèi)部腐蝕情況，水箱每季度清洗一次，水泵每月檢查運行狀態(tài)及潤滑。

-內(nèi)容：排空水箱檢查水質、清理水箱內(nèi)沉淀物、檢查水泵軸承溫度、緊固連接部位。

(5)供電系統(tǒng)保養(yǎng)：

-周期：配電箱每季度檢查一次，線路每年檢查一次，發(fā)電機（如適用）每月運行一次。

-內(nèi)容：清理配電箱灰塵、檢查開關接觸點、緊固線路接頭、測試發(fā)電機啟動及供電功能。

(6)綠化景觀保養(yǎng)：

-周期：日常澆水、每周修剪、每月施肥（如適用）、季節(jié)性更換花卉、檢查灌溉系統(tǒng)。

-內(nèi)容：確保植物生長健康、景觀整潔美觀、灌溉系統(tǒng)正常工作。

（二）維修管理

1.報修流程：

(1)報修渠道：提供物業(yè)APP、服務熱線（如400-XXX-XXXX）、現(xiàn)場報修窗口等多種報修方式。

(2)信息登記：管理處接報修后，詳細記錄報修人信息、聯(lián)系方式、故障描述（位置、現(xiàn)象、發(fā)生時間）、現(xiàn)場照片（如有）。

(3)分類派單：根據(jù)故障緊急程度和性質，分為緊急、重要、一般三類，分別派發(fā)給內(nèi)部維修團隊或外部維保單位。緊急故障需立即響應，重要故障需在2小時內(nèi)到達，一般故障需在4小時內(nèi)到達。

(4)處理與反饋：維修人員到達后進行診斷，制定維修方案，業(yè)主可通過報修渠道查詢維修進度。維修完成后，需獲得業(yè)主確認（如電話或在線確認），并清理現(xiàn)場。

2.質量標準：

(1)維修材料要求：優(yōu)先選用符合國家標準或行業(yè)標準的材料，對于電梯、消防等關鍵設備，必須使用原廠或認證品牌配件。所有材料需有合格證，并妥善保管維修記錄。

(2)維修工藝要求：遵循設備說明書或相關技術規(guī)范進行操作，確保維修質量。對于復雜維修，需由持證技術人員進行。

(3)保修期限：明確各類維修的免費保修期限（如一般維修3天，重要維修7天），并在維修單上注明。

(4)復查機制：對于較復雜的維修項目，維修完成后一周內(nèi)進行復查，確保問題徹底解決，設施恢復正常功能。

（三）應急處理

1.緊急情況分類及應對：

(1)電力故障：

-現(xiàn)象：突然大面積停電。

-應急措施：

-立即檢查是否為外部線路故障（通過監(jiān)控或詢問鄰居）。

-啟動應急照明系統(tǒng)（如有）。

-如果是總電源故障，通知供電單位搶修，并安撫業(yè)主。

-如果是內(nèi)部線路問題，在確保安全的前提下，由專業(yè)電工排查。

-及時向業(yè)主發(fā)布停電通知及恢復時間預測。

(2)水管爆裂：

-現(xiàn)象：某處水管突然爆裂，造成漏水。

-應急措施：

-立即關閉該區(qū)域總水閥（如位置允許）。

-引導積水流向排水系統(tǒng)，防止漫延。

-評估泄漏范圍和嚴重程度，判斷是否需要專業(yè)搶修。

-通知業(yè)主委員會（如適用）及維保單位進行搶修。

-漏水區(qū)域干燥前，禁止人員踩踏，防止滑倒。

(3)消防事故（初期火災）：

-現(xiàn)象：發(fā)現(xiàn)火情，火勢尚小。

-應急措施：

-立即呼叫并嘗試報警（撥打內(nèi)部報警電話及外部火警電話119，說清地址、燃燒物、火勢）。

-通知相鄰單元業(yè)主，組織疏散。

-在確保自身安全的前提下，使用就近滅火器或消防栓撲救初期火災。

-啟動消防廣播或手動報警按鈕，通知所有人員疏散至安全區(qū)域（如空曠地帶）。

-撤離時隨手關閉經(jīng)過的門，阻止火勢蔓延。

-配合消防部門滅火救援。

(4)電梯困人：

-現(xiàn)象：乘客被困電梯內(nèi)。

-應急措施：

-電梯內(nèi)通話按鈕無法聯(lián)系外界時，安撫乘客，告知正在處理。

-管理處立即通知維保單位，攜帶專業(yè)救援工具。

-維保人員到達后，使用專業(yè)設備進行救援，嚴禁嘗試非專業(yè)人員開鎖。

-救援后，分析困人原因，記錄并預防類似事件再次發(fā)生。

2.應急物資儲備清單：

(1)常備應急箱（每個巡查車/辦公室配備）：

-照明類：手電筒（至少3個）、應急燈（至少2個）、電池（配套）。

-備件類：常用膠帶（透明、防水）、繩索（10米）、撬棍、扳手（活動、固定）、鉗子。

-消防類：滅火器（至少2具，類型匹配）、消防毯。

-其他：醫(yī)藥箱（含創(chuàng)可貼、消毒液、紗布等）、雨傘（至少2把）、對講機（至少2部）。

(2)水管爆裂應急包（水泵房/水井處存放）：

-棉紗、麻繩、膠帶、堵漏材料（如速凝堵漏劑）、備用水閥扳手、手電筒。

(3)電力故障應急包（配電室存放）：

-備用開關、熔斷器、絕緣膠帶、驗電筆、手電筒。

(4)消防應急物資（消防控制室/指定位置）：

-完整的滅火器組、消防沙、消防桶、滅火毯、消防水帶（如適用）、對講機。

(5)定期檢查與補充：

-每月檢查一次應急物資的有效期和數(shù)量，確保完好可用。

-每季度對消防物資進行一次全面檢查和壓力測試（如滅火器）。

-根據(jù)使用情況及時補充消耗品。

四、監(jiān)督與評估

（一）記錄管理

1.建立電子化或紙質維保臺賬：

(1)記錄內(nèi)容：設施設備名稱、編號、位置、制造商、購置日期、保修期、維保單位、維保日期、維保內(nèi)容、使用材料、維保人員簽章、下次維保計劃等。

(2)記錄方式：日常巡查記錄、保養(yǎng)記錄、維修單據(jù)、供應商維保報告等均需歸檔。

(3)系統(tǒng)應用：鼓勵使用物業(yè)管理系統(tǒng)（PMS）進行電子化管理，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享和統(tǒng)計分析。

2.數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析：

(1)定期（如每月/每季）統(tǒng)計各類設施設備的故障率、維修響應時間、維保完成率、備件消耗情況等。

(2)分析數(shù)據(jù)，識別高故障率設備，評估維保措施有效性，為優(yōu)化保養(yǎng)計劃提供依據(jù)。

(3)生成維保報告，向業(yè)主委員會（如適用）匯報維保工作情況。

（二）績效評估

1.內(nèi)部考核：

(1)制定維保人員績效考核標準，包括巡查覆蓋率、問題發(fā)現(xiàn)率、維修及時率、維修質量、客戶滿意度等指標。

(2)每月根據(jù)臺賬數(shù)據(jù)和業(yè)主反饋進行評分，結果與績效獎金掛鉤。

(3)定期組織內(nèi)部技能培訓和安全演練，提升維保團隊專業(yè)能力。

2.外部評估：

(1)每半年或一年，抽取部分業(yè)主進行滿意度問卷調(diào)查，了解對設施狀況和報修服務的評價。

(2)邀請業(yè)主代表參與設施維護情況的檢查，聽取意見建議。

(3)根據(jù)業(yè)主反饋和評估結果，調(diào)整維保策略和服務標準，持續(xù)改進服務質量。

五、附則

本規(guī)定自發(fā)布之日起生效，由物業(yè)管理處負責解釋。物業(yè)管理處將根據(jù)實際運行情況、技術發(fā)展及業(yè)主需求，對本規(guī)定進行適時修訂。所有涉及設施維護的操作人員，必須嚴格遵守本規(guī)定及安全操作規(guī)程，確保在維護過程中的人身安全和設施設備安全。同時，鼓勵業(yè)主和使用人積極參與到公共設施的維護中來，共同營造良好的居住環(huán)境。

一、總則

物業(yè)設施維護是保障居住環(huán)境安全、舒適及提升物業(yè)服務質量的關鍵環(huán)節(jié)。為確保設施的正常運行和延長使用壽命，制定本規(guī)定。本規(guī)定適用于物業(yè)內(nèi)所有公共設施、設備及其維護管理，旨在建立規(guī)范化、系統(tǒng)化的維護體系。

二、維護范圍與責任

（一）維護范圍

1.公共區(qū)域設施：包括但不限于樓道照明、電梯、消防設施、監(jiān)控系統(tǒng)、綠化景觀、道路及排水系統(tǒng)等。

2.公共設備：包括但不限于供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)（如適用）、垃圾處理設備等。

3.服務設施：包括但不限于物業(yè)辦公室、活動室、健身房等附屬設施。

（二）責任劃分

1.物業(yè)管理處負責日常巡查、保養(yǎng)及緊急維修的協(xié)調(diào)。

2.供應商或專業(yè)維保單位承擔專項設備的維護工作，需簽訂維保合同并定期匯報。

3.業(yè)主或使用人應愛護公共設施，發(fā)現(xiàn)故障及時報修。

三、維護流程與標準

（一）日常維護

1.巡查制度：

(1)每日巡查：檢查公共區(qū)域照明、綠化、清潔等情況。

(2)每周巡查：檢查電梯、消防設施、排水系統(tǒng)等關鍵設備。

(3)每月巡查：記錄設施運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理。

2.保養(yǎng)計劃：

(1)電梯：每15天進行一次例行檢查，每年進行一次全面檢修。

(2)消防設施：每月檢查滅火器壓力，每季度測試消防栓，每年進行系統(tǒng)測試。

(3)供水系統(tǒng)：每季度檢查水壓及管道腐蝕情況。

（二）維修管理

1.報修流程：

(1)業(yè)主或使用人通過物業(yè)APP、電話或現(xiàn)場報修。

(2)物業(yè)管理處登記報修信息，分類派單。

(3)維修單位24小時內(nèi)響應緊急故障，48小時內(nèi)完成常規(guī)維修。

2.質量標準：

(1)維修材料需符合國家標準，并保留維修記錄。

(2)重大維修項目需提交業(yè)主委員會審批（如適用）。

（三）應急處理

1.緊急情況分類：

(1)電力故障：立即啟動備用電源，通知供電單位搶修。

(2)水管爆裂：關閉總閥門，疏導積水，安排搶修。

(3)消防事故：啟動應急預案，疏散人員，聯(lián)系消防部門。

2.應急物資儲備：

(1)常備應急箱：含手電筒、膠帶、滅火器、水管等。

(2)定期檢查物資有效性，確保隨時可用。

四、監(jiān)督與評估

（一）記錄管理

1.建立設施維保臺賬，記錄巡查、保養(yǎng)、維修情況。

2.每季度匯總數(shù)據(jù)，分析故障率及維保效率。

（二）績效評估

1.物業(yè)管理處每月對維保工作進行檢查，評分納入績效考核。

2.每年組織業(yè)主代表參與設施滿意度調(diào)查，優(yōu)化服務。

五、附則

本規(guī)定自發(fā)布之日起執(zhí)行，物業(yè)管理部門負責解釋及修訂。所有維護工作需嚴格遵守安全操作規(guī)范，確保人員及財產(chǎn)安全。

一、總則

物業(yè)設施維護是保障居住環(huán)境安全、舒適及提升物業(yè)服務質量的關鍵環(huán)節(jié)。為確保設施的正常運行和延長使用壽命，制定本規(guī)定。本規(guī)定適用于物業(yè)內(nèi)所有公共設施、設備及其維護管理，旨在建立規(guī)范化、系統(tǒng)化的維護體系。

本規(guī)定的核心目標是實現(xiàn)預防性維護與應急維修相結合，確保所有公共區(qū)域的設施設備始終處于良好狀態(tài)，為業(yè)主和使用人提供安全、便捷、舒適的居住體驗。同時，通過明確的責任劃分和標準化的流程，提高維護效率，降低運營成本，并促進資源的合理利用。

二、維護范圍與責任

（一）維護范圍

1.公共區(qū)域設施：

(1)樓道照明：包括所有公共走廊、樓梯間、電梯廳的照明燈具、開關及線路。

(2)電梯：包括客梯、貨梯（如適用）的轎廂、門系統(tǒng)、控制系統(tǒng)、安全裝置等。

(3)消防設施：包括但不限于滅火器、消防栓、煙感報警器、噴淋系統(tǒng)、消防通道、應急指示燈等。

(4)監(jiān)控系統(tǒng)：包括攝像頭、存儲設備、監(jiān)控中心設備及其線路。

(5)綠化景觀：包括綠化區(qū)域的植物、灌溉系統(tǒng)、座椅、指示牌、景觀小品等。

(6)道路及排水系統(tǒng)：包括園區(qū)道路、人行道、停車位地面、排水溝、雨水口等。

2.公共設備：

(1)供水系統(tǒng)：包括總水表、水泵房設備、供水管道、二次供水水箱（如適用）、水龍頭、淋浴噴頭等。

(2)供電系統(tǒng)：包括總配電箱、發(fā)電機（如配備）、配電線路、公共區(qū)域插座等。

(3)供暖系統(tǒng)（如適用）：包括鍋爐房設備、供暖管道、散熱器、溫控器等。

(4)垃圾處理設備：包括垃圾收集點、垃圾轉運設備（如壓縮站）、垃圾分類設施等。

3.服務設施：

(1)物業(yè)辦公室：包括辦公家具、打印機、復印機、網(wǎng)絡設備等。

(2)活動室、健身房：包括健身器材、音響設備、桌椅、照明等。

(3)其他附屬設施：如兒童游樂區(qū)設施、自行車棚、停車場管理系統(tǒng)等。

（二）責任劃分

1.物業(yè)管理處核心職責：

(1)負責制定并執(zhí)行本維護規(guī)定及年度維保計劃。

(2)組織實施日常巡查、定期保養(yǎng)及緊急維修工作。

(3)管理維保供應商，監(jiān)督維保服務質量與安全。

(4)負責維保記錄的整理、歸檔及數(shù)據(jù)分析。

(5)向業(yè)主和使用人宣傳設施維護知識，提高使用人愛護意識。

2.供應商或專業(yè)維保單位職責：

(1)嚴格按照維保合同及操作規(guī)程提供服務。

(2)提供專業(yè)的維保技術人員及合格的維修設備、材料。

(3)做好維保過程中的安全防護措施，避免二次損壞。

(4)及時向物業(yè)管理處匯報維保情況及發(fā)現(xiàn)的問題。

3.業(yè)主或使用人責任：

(1)愛護公共設施設備，不得擅自改動、拆除或損壞。

(2)發(fā)現(xiàn)設施設備故障或安全隱患，應立即通過指定渠道報修。

(3)配合物業(yè)管理處及維保單位的維修工作。

(4)不得在禁止區(qū)域使用明火或進行其他可能危害設施安全的行為。

三、維護流程與標準

（一）日常維護

1.巡查制度：

(1)每日巡查：

-時間：工作日早、中、晚各一次，非工作日至少早、晚各一次。

-內(nèi)容：檢查公共區(qū)域照明是否正常、綠化是否缺水或需要修剪、清潔工具是否齊全、消防通道是否暢通、垃圾桶是否滿溢、有無漏水漏電現(xiàn)象、監(jiān)控設備是否正常運行等。

-記錄：巡查人員需填寫巡查記錄表，對發(fā)現(xiàn)的問題拍照存檔并及時處理或上報。

(2)每周巡查：

-時間：每周固定一天進行。

-內(nèi)容：重點檢查電梯運行是否平穩(wěn)、按鈕是否正常、消防設施（滅火器壓力、消防栓接口、煙感靈敏度）是否完好、排水系統(tǒng)有無堵塞、供電線路有無明顯老化或裸露、公共區(qū)域門窗是否完好等。

-記錄：詳細記錄檢查結果，對發(fā)現(xiàn)的隱患進行標記，制定限期整改計劃。

(3)每月巡查：

-時間：每月固定日期。

-內(nèi)容：由主管級以上人員組織，對上月巡查問題整改情況進行復查，檢查供水系統(tǒng)水壓、水泵運行聲音，檢查供暖系統(tǒng)（如適用）溫度、循環(huán)情況，檢查監(jiān)控系統(tǒng)錄像質量，評估整體維護效果。

-記錄：形成月度巡查報告，分析設施運行趨勢，提出改進建議。

2.保養(yǎng)計劃：

(1)制定年度保養(yǎng)計劃：根據(jù)設施設備類型、使用頻率及廠家建議，制定詳細的年度保養(yǎng)計劃，明確保養(yǎng)項目、周期、執(zhí)行單位及驗收標準。

(2)電梯保養(yǎng)：

-周期：日常清潔、每周潤滑、每月全面檢查、每季度專業(yè)保養(yǎng)、每年全面檢修及年檢（由專業(yè)維保單位執(zhí)行）。

-內(nèi)容：包括但不限于潤滑導軌、檢查制動系統(tǒng)、測試門機、檢查安全裝置（如限速器、安全鉗）、清潔機房等。

(3)消防設施保養(yǎng)：

-周期：滅火器每月檢查壓力、每季度檢查藥劑有效期，消防栓每季度檢查水壓、接口，煙感/噴淋系統(tǒng)每月檢查功能、清潔，每年進行系統(tǒng)聯(lián)動測試。

-內(nèi)容：確保設施外觀完好、壓力正常、藥劑在有效期、線路連接牢固、測試功能正常。

(4)供水系統(tǒng)保養(yǎng)：

-周期：管道每半年檢查一次內(nèi)部腐蝕情況，水箱每季度清洗一次，水泵每月檢查運行狀態(tài)及潤滑。

-內(nèi)容：排空水箱檢查水質、清理水箱內(nèi)沉淀物、檢查水泵軸承溫度、緊固連接部位。

(5)供電系統(tǒng)保養(yǎng)：

-周期：配電箱每季度檢查一次，線路每年檢查一次，發(fā)電機（如適用）每月運行一次。

-內(nèi)容：清理配電箱灰塵、檢查開關接觸點、緊固線路接頭、測試發(fā)電機啟動及供電功能。

(6)綠化景觀保養(yǎng)：

-周期：日常澆水、每周修剪、每月施肥（如適用）、季節(jié)性更換花卉、檢查灌溉系統(tǒng)。

-內(nèi)容：確保植物生長健康、景觀整潔美觀、灌溉系統(tǒng)正常工作。

（二）維修管理

1.報修流程：

(1)報修渠道：提供物業(yè)APP、服務熱線（如400-XXX-XXXX）、現(xiàn)場報修窗口等多種報修方式。

(2)信息登記：管理處接報修后，詳細記錄報修人信息、聯(lián)系方式、故障描述（位置、現(xiàn)象、發(fā)生時間）、現(xiàn)場照片（如有）。

(3)分類派單：根據(jù)故障緊急程度和性質，分為緊急、重要、一般三類，分別派發(fā)給內(nèi)部維修團隊或外部維保單位。緊急故障需立即響應，重要故障需在2小時內(nèi)到達，一般故障需在4小時內(nèi)到達。

(4)處理與反饋：維修人員到達后進行診斷，制定維修方案，業(yè)主可通過報修渠道查詢維修進度。維修完成后，需獲得業(yè)主確認（如電話或在線確認），并清理現(xiàn)場。

2.質量標準：

(1)維修材料要求：優(yōu)先選用符合國家標準或行業(yè)標準的材料，對于電梯、消防等關鍵設備，必須使用原廠或認證品牌配件。所有材料需有合格證，并妥善保管維修記錄。

(2)維修工藝要求：遵循設備說明書或相關技術規(guī)范進行操作，確保維修質量。對于復雜維修，需由持證技術人員進行。

(3)保修期限：明確各類維修的免費保修期限（如一般維修3天，重要維修7天），并在維修單上注明。

(4)復查機制：對于較復雜的維修項目，維修完成后一周內(nèi)進行復查，確保問題徹底解決，設施恢復正常功能。

（三）應急處理

1.緊急情況分類及應對：

(1)電力故障：

-現(xiàn)象：突然大面積停電。

-應急措施：

-立即檢查是否為外部線路故障（通過監(jiān)控或詢問鄰居）。

-啟動應急照明系統(tǒng)（如有）。

-如果是總電源故障，通知供電單位搶修，并安撫業(yè)主。

-如果是內(nèi)部線路問題，在確保安全的前提下，由專業(yè)電工排查。

-及時向業(yè)主發(fā)布停電通知及恢復時間預測。

(2)水管爆裂：

-現(xiàn)象：某處水管突然爆裂，造成漏水。

-應急措施：

-立即關閉該區(qū)域總水閥（如位置允許）。

-引導積水流向排水系統(tǒng)，防止漫延。

-評估泄漏范圍和嚴重程度，判斷是否需要專業(yè)搶修。

-通知業(yè)主委員會（如適用）及維保單位進行搶修。

-漏水區(qū)域干燥前，禁止人員踩踏，防止滑倒。

(3)消防事故（初期火災）：

-現(xiàn)象：發(fā)現(xiàn)火情，火勢尚小。

-應急措施：

-立即呼叫并嘗試報警（撥打內(nèi)部報警電話及外部火警電話119，說清地址、燃燒物、火勢）。

-通知相鄰單元業(yè)主，組織疏散。

-在確保自身安全的前提下，使用就近滅火器或消防栓撲救初期火災。

-啟動消防廣播或手動報警按鈕，通知所有人員疏散至安全區(qū)域（如空曠地帶）。

-撤離時隨手關閉經(jīng)過的門，阻止火勢蔓延。

-配合消防部門滅火救援。

(4)電梯困人：

-現(xiàn)象：乘客被困電梯內(nèi)。

-應急措施：

-電梯內(nèi)通話按鈕無法聯(lián)系外界時，安撫乘客，告知正在處理。

-管理處立即通知維保單位，攜帶專業(yè)救援工具。

-維保人員到達后，使用專業(yè)設備進行救援，嚴禁嘗試非專業(yè)人員開鎖。

-救援后，分析困人原因，記錄并預防類似事件再次發(fā)生。

2.應急物資儲備清單：

(1)常備應急箱（每個巡查車/辦公室配備）：

-照明類：手電筒（至少3個）、應急燈（至少2個）、電池（配套）。

-備件類：常用膠帶（透明、防水）、繩索（10米）、撬棍、扳手（活動、固定）、鉗子。

-消防類：滅火器（至少2具，類型匹配）、消防毯。

-其他：醫(yī)藥箱（含創(chuàng)可貼、消毒液、紗布等）、雨傘（至少2把）、對講機（至少2部）。

(2)水管爆裂應急包（水泵房/水井處存放）：

-棉紗、麻繩、膠帶、堵漏材料（如速凝堵漏劑）、備用水閥扳手、手電筒。

(3)電力故障應急包（配電室存放）：

-備用開關、熔斷器、絕緣膠帶、驗電筆、手電筒。

(4)消防應急物資（消防控制室/指定位置）：

-完整的滅火器組、消防沙、消防桶、滅火毯、消防水帶（如適用）、對講機。

(5)定期檢查與補充：

-每月檢查一次應急物資的有效期和數(shù)量，確保完好可用。

-每季度對消防物資進行一次全面檢查和壓力測試（如滅火器）。

-根據(jù)使用情況及時補充消耗品。

四、監(jiān)督與評估

（一）記錄管理

1.建立電子化或紙質維保臺賬：

(1)記錄內(nèi)容：設施設備名稱、編號、位置、制造商、購置日期、保修期、維保單位、維保日期、維保內(nèi)容、使用材料、維保人員簽章、下次維保計劃等。

(2)記錄方式：日常巡查記錄、保養(yǎng)記錄、維修單據(jù)、供應商維保報告等均需歸檔。

(3)系統(tǒng)應用：鼓勵使用物業(yè)管理系統(tǒng)（PMS）進行電子化管理，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享和統(tǒng)計分析。

2.數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析：

(1)定期（如每月/每季）統(tǒng)計各類設施設備的故障率、維修響應時間、維保完成率、備件消耗情況等。

(2)分析數(shù)據(jù)，識別高故障率設備，評估維保措施有效性，為優(yōu)化保養(yǎng)計劃提供依據(jù)。

(3)生成維保報告，向業(yè)主委員會（如適用）匯報維保工作情況。

（二）績效評估

1.內(nèi)部考核：

(1)制定維保人員績效考核標準，包括巡查覆蓋率、問題發(fā)現(xiàn)率、維修及時率、維修質量、客戶滿意度等指標。

(2)每月根據(jù)臺賬數(shù)據(jù)和業(yè)主反饋進行評分，結果與績效獎金掛鉤。

(3)定期組織內(nèi)部技能培訓和安全演練，提升維保團隊專業(yè)能力。

2.外部評估：

(1)每半年或一年，抽取部分業(yè)主進行滿意度問卷調(diào)查，了解對設施狀況和報修服務的評價。

(2)邀請業(yè)主代表參與設施維護情況的檢查，聽取意見建議。

(3)根據(jù)業(yè)主反饋和評估結果，調(diào)整維保策略和服務標準，持續(xù)改進服務質量。

五、附則

本規(guī)定自發(fā)布之日起生效，由物業(yè)管理處負責解釋。物業(yè)管理處將根據(jù)實際運行情況、技術發(fā)展及業(yè)主需求，對本規(guī)定進行適時修訂。所有涉及設施維護的操作人員，必須嚴格遵守本規(guī)定及安全操作規(guī)程，確保在維護過程中的人身安全和設施設備安全。同時，鼓勵業(yè)主和使用人積極參與到公共設施的維護中來，共同營造良好的居住環(huán)境。

一、總則

物業(yè)設施維護是保障居住環(huán)境安全、舒適及提升物業(yè)服務質量的關鍵環(huán)節(jié)。為確保設施的正常運行和延長使用壽命，制定本規(guī)定。本規(guī)定適用于物業(yè)內(nèi)所有公共設施、設備及其維護管理，旨在建立規(guī)范化、系統(tǒng)化的維護體系。

二、維護范圍與責任

（一）維護范圍

1.公共區(qū)域設施：包括但不限于樓道照明、電梯、消防設施、監(jiān)控系統(tǒng)、綠化景觀、道路及排水系統(tǒng)等。

2.公共設備：包括但不限于供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)（如適用）、垃圾處理設備等。

3.服務設施：包括但不限于物業(yè)辦公室、活動室、健身房等附屬設施。

（二）責任劃分

1.物業(yè)管理處負責日常巡查、保養(yǎng)及緊急維修的協(xié)調(diào)。

2.供應商或專業(yè)維保單位承擔專項設備的維護工作，需簽訂維保合同并定期匯報。

3.業(yè)主或使用人應愛護公共設施，發(fā)現(xiàn)故障及時報修。

三、維護流程與標準

（一）日常維護

1.巡查制度：

(1)每日巡查：檢查公共區(qū)域照明、綠化、清潔等情況。

(2)每周巡查：檢查電梯、消防設施、排水系統(tǒng)等關鍵設備。

(3)每月巡查：記錄設施運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理。

2.保養(yǎng)計劃：

(1)電梯：每15天進行一次例行檢查，每年進行一次全面檢修。

(2)消防設施：每月檢查滅火器壓力，每季度測試消防栓，每年進行系統(tǒng)測試。

(3)供水系統(tǒng)：每季度檢查水壓及管道腐蝕情況。

（二）維修管理

1.報修流程：

(1)業(yè)主或使用人通過物業(yè)APP、電話或現(xiàn)場報修。

(2)物業(yè)管理處登記報修信息，分類派單。

(3)維修單位24小時內(nèi)響應緊急故障，48小時內(nèi)完成常規(guī)維修。

2.質量標準：

(1)維修材料需符合國家標準，并保留維修記錄。

(2)重大維修項目需提交業(yè)主委員會審批（如適用）。

（三）應急處理

1.緊急情況分類：

(1)電力故障：立即啟動備用電源，通知供電單位搶修。

(2)水管爆裂：關閉總閥門，疏導積水，安排搶修。

(3)消防事故：啟動應急預案，疏散人員，聯(lián)系消防部門。

2.應急物資儲備：

(1)常備應急箱：含手電筒、膠帶、滅火器、水管等。

(2)定期檢查物資有效性，確保隨時可用。

四、監(jiān)督與評估

（一）記錄管理

1.建立設施維保臺賬，記錄巡查、保養(yǎng)、維修情況。

2.每季度匯總數(shù)據(jù)，分析故障率及維保效率。

（二）績效評估

1.物業(yè)管理處每月對維保工作進行檢查，評分納入績效考核。

2.每年組織業(yè)主代表參與設施滿意度調(diào)查，優(yōu)化服務。

五、附則

本規(guī)定自發(fā)布之日起執(zhí)行，物業(yè)管理部門負責解釋及修訂。所有維護工作需嚴格遵守安全操作規(guī)范，確保人員及財產(chǎn)安全。

一、總則

物業(yè)設施維護是保障居住環(huán)境安全、舒適及提升物業(yè)服務質量的關鍵環(huán)節(jié)。為確保設施的正常運行和延長使用壽命，制定本規(guī)定。本規(guī)定適用于物業(yè)內(nèi)所有公共設施、設備及其維護管理，旨在建立規(guī)范化、系統(tǒng)化的維護體系。

本規(guī)定的核心目標是實現(xiàn)預防性維護與應急維修相結合，確保所有公共區(qū)域的設施設備始終處于良好狀態(tài)，為業(yè)主和使用人提供安全、便捷、舒適的居住體驗。同時，通過明確的責任劃分和標準化的流程，提高維護效率，降低運營成本，并促進資源的合理利用。

二、維護范圍與責任

（一）維護范圍

1.公共區(qū)域設施：

(1)樓道照明：包括所有公共走廊、樓梯間、電梯廳的照明燈具、開關及線路。

(2)電梯：包括客梯、貨梯（如適用）的轎廂、門系統(tǒng)、控制系統(tǒng)、安全裝置等。

(3)消防設施：包括但不限于滅火器、消防栓、煙感報警器、噴淋系統(tǒng)、消防通道、應急指示燈等。

(4)監(jiān)控系統(tǒng)：包括攝像頭、存儲設備、監(jiān)控中心設備及其線路。

(5)綠化景觀：包括綠化區(qū)域的植物、灌溉系統(tǒng)、座椅、指示牌、景觀小品等。

(6)道路及排水系統(tǒng)：包括園區(qū)道路、人行道、停車位地面、排水溝、雨水口等。

2.公共設備：

(1)供水系統(tǒng)：包括總水表、水泵房設備、供水管道、二次供水水箱（如適用）、水龍頭、淋浴噴頭等。

(2)供電系統(tǒng)：包括總配電箱、發(fā)電機（如配備）、配電線路、公共區(qū)域插座等。

(3)供暖系統(tǒng)（如適用）：包括鍋爐房設備、供暖管道、散熱器、溫控器等。

(4)垃圾處理設備：包括垃圾收集點、垃圾轉運設備（如壓縮站）、垃圾分類設施等。

3.服務設施：

(1)物業(yè)辦公室：包括辦公家具、打印機、復印機、網(wǎng)絡設備等。

(2)活動室、健身房：包括健身器材、音響設備、桌椅、照明等。

(3)其他附屬設施：如兒童游樂區(qū)設施、自行車棚、停車場管理系統(tǒng)等。

（二）責任劃分

1.物業(yè)管理處核心職責：

(1)負責制定并執(zhí)行本維護規(guī)定及年度維保計劃。

(2)組織實施日常巡查、定期保養(yǎng)及緊急維修工作。

(3)管理維保供應商，監(jiān)督維保服務質量與安全。

(4)負責維保記錄的整理、歸檔及數(shù)據(jù)分析。

(5)向業(yè)主和使用人宣傳設施維護知識，提高使用人愛護意識。

2.供應商或專業(yè)維保單位職責：

(1)嚴格按照維保合同及操作規(guī)程提供服務。

(2)提供專業(yè)的維保技術人員及合格的維修設備、材料。

(3)做好維保過程中的安全防護措施，避免二次損壞。

(4)及時向物業(yè)管理處匯報維保情況及發(fā)現(xiàn)的問題。

3.業(yè)主或使用人責任：

(1)愛護公共設施設備，不得擅自改動、拆除或損壞。

(2)發(fā)現(xiàn)設施設備故障或安全隱患，應立即通過指定渠道報修。

(3)配合物業(yè)管理處及維保單位的維修工作。

(4)不得在禁止區(qū)域使用明火或進行其他可能危害設施安全的行為。

三、維護流程與標準

（一）日常維護

1.巡查制度：

(1)每日巡查：

-時間：工作日早、中、晚各一次，非工作日至少早、晚各一次。

-內(nèi)容：檢查公共區(qū)域照明是否正常、綠化是否缺水或需要修剪、清潔工具是否齊全、消防通道是否暢通、垃圾桶是否滿溢、有無漏水漏電現(xiàn)象、監(jiān)控設備是否正常運行等。

-記錄：巡查人員需填寫巡查記錄表，對發(fā)現(xiàn)的問題拍照存檔并及時處理或上報。

(2)每周巡查：

-時間：每周固定一天進行。

-內(nèi)容：重點檢查電梯運行是否平穩(wěn)、按鈕是否正常、消防設施（滅火器壓力、消防栓接口、煙感靈敏度）是否完好、排水系統(tǒng)有無堵塞、供電線路有無明顯老化或裸露、公共區(qū)域門窗是否完好等。

-記錄：詳細記錄檢查結果，對發(fā)現(xiàn)的隱患進行標記，制定限期整改計劃。

(3)每月巡查：

-時間：每月固定日期。

-內(nèi)容：由主管級以上人員組織，對上月巡查問題整改情況進行復查，檢查供水系統(tǒng)水壓、水泵運行聲音，檢查供暖系統(tǒng)（如適用）溫度、循環(huán)情況，檢查監(jiān)控系統(tǒng)錄像質量，評估整體維護效果。

-記錄：形成月度巡查報告，分析設施運行趨勢，提出改進建議。

2.保養(yǎng)計劃：

(1)制定年度保養(yǎng)計劃：根據(jù)設施設備類型、使用頻率及廠家建議，制定詳細的年度保養(yǎng)計劃，明確保養(yǎng)項目、周期、執(zhí)行單位及驗收標準。

(2)電梯保養(yǎng)：

-周期：日常清潔、每周潤滑、每月全面檢查、每季度專業(yè)保養(yǎng)、每年全面檢修及年檢（由專業(yè)維保單位執(zhí)行）。

-內(nèi)容：包括但不限于潤滑導軌、檢查制動系統(tǒng)、測試門機、檢查安全裝置（如限速器、安全鉗）、清潔機房等。

(3)消防設施保養(yǎng)：

-周期：滅火器每月檢查壓力、每季度檢查藥劑有效期，消防栓每季度檢查水壓、接口，煙感/噴淋系統(tǒng)每月檢查功能、清潔，每年進行系統(tǒng)聯(lián)動測試。

-內(nèi)容：確保設施外觀完好、壓力正常、藥劑在有效期、線路連接牢固、測試功能正常。

(4)供水系統(tǒng)保養(yǎng)：

-周期：管道每半年檢查一次內(nèi)部腐蝕情況，水箱每季度清洗一次，水泵每月檢查運行狀態(tài)及潤滑。

-內(nèi)容：排空水箱檢查水質、清理水箱內(nèi)沉淀物、檢查水泵軸承溫度、緊固連接部位。

(5)供電系統(tǒng)保養(yǎng)：

-周期：配電箱每季度檢查一次，線路每年檢查一次，發(fā)電機（如適用）每月運行一次。

-內(nèi)容：清理配電箱灰塵、檢查開關接觸點、緊固線路接頭、測試發(fā)電機啟動及供電功能。

(6)綠化景觀保養(yǎng)：

-周期：日常澆水、每周修剪、每月施肥（如適用）、季節(jié)性更換花卉、檢查灌溉系統(tǒng)。

-內(nèi)容：確保植物生長健康、景觀整潔美觀、灌溉系統(tǒng)正常工作。

（二）維修管理

1.報修流程：

(1)報修渠道：提供物業(yè)APP、服務熱線（如400-XXX-XXXX）、現(xiàn)場報修窗口等多種報修方式。

(2)信息登記：管理處接報修后，詳細記錄報修人信息、聯(lián)系方式、故障描述（位置、現(xiàn)象、發(fā)生時間）、現(xiàn)場照片（如有）。

(3)分類派單：根據(jù)故障緊急程度和性質，分為緊急、重要、一般三類，分別派發(fā)給內(nèi)部維修團隊或外部維保單位。緊急故障需立即響應，重要故障需在2小時內(nèi)到達，一般故障需在4小時內(nèi)到達。

(4)處理與反饋：維修人員到達后進行診斷，制定維修方案，業(yè)主可通過報修渠道查詢維修進度。維修完成后，需獲得業(yè)主確認（如電話或在線確認），并清理現(xiàn)場。

2.質量標準：

(1)維修材料要求：優(yōu)先選用符合國家標準或行業(yè)標準的材料，對于電梯、消防等關鍵設備，必須使用原廠或認證品牌配件。所有材料需有合格證，并妥善保管維修記錄。

(2)維修工藝要求：遵循設備說明書或相關技術規(guī)范進行操作，確保維修質量。對于復雜維修，需由持證技術人員進行。

(3)保修期限：明確各類維修的免費保修期限（如一般維修3天，重要維修7天），并在維修單上注明。

(4)復查機制：對于較復雜的維修項目，維修完成后一周內(nèi)進行復查，確保問題徹底解決，設施恢復正常功能。

（三）應急處理

1.緊急情況分類及應對：

(1)電力故障：

-現(xiàn)象：突然大面積停電。

-應急措施：

-立即檢查是否為外部線路故障（通過監(jiān)控或詢問鄰居）。

-啟動應急照明系統(tǒng)（如有）。

-如果是總電源故障，通知供電單位搶修，并安撫業(yè)主。

-如果是內(nèi)部線路問題，在確保安全的前提下，由專業(yè)電工排查。

-及時向業(yè)主發(fā)布停電通知及恢復時間預測。

(2)水管爆裂：

-現(xiàn)象：某處水管突然爆裂，造成漏水。

-應急措施：

-立即關閉該區(qū)域總水閥（如位置允許）。

-引導積水流向排水系統(tǒng)，防止漫延。

-評估泄漏范圍和嚴重程度，判斷是否需要專業(yè)搶修。

-通知業(yè)主委員會（如適用）及維保單位進行搶修。

-漏水區(qū)域干燥前，禁止人員踩踏，防止滑倒。

(3)消防事故（初期火災）：

-現(xiàn)象：發(fā)現(xiàn)火情，火勢尚小。

-應急措施：

-立即呼叫并嘗試報警（撥打內(nèi)部報警電話及外部火警電話119，說清地址、燃燒物、火勢）。

-通知相鄰單元業(yè)主，組織疏散。

-在確保自身安全的前提下，使用就近滅火器或消防栓撲救初期火災。

-啟動消防廣播或手動報警按鈕，通知所有人員疏散至安全區(qū)域（如空曠地帶）。

-撤離時隨手關閉經(jīng)過的門，阻止火勢蔓延。

-配合消防部門滅火救援。

(4)電梯困人：

-現(xiàn)象：乘客被困電梯內(nèi)。

-應急措施：

-電梯內(nèi)通話按鈕無法聯(lián)系外界時，安撫乘客，告知正在處理。

-管理處立即通知維保單位，攜帶專業(yè)救援工具。

-維保人員到達后，使用專業(yè)設備進行救援，嚴禁嘗試非專業(yè)人員開鎖。

-救援后，分析困人原因，記錄并預防類似事件再次發(fā)生。

2.應急物資儲備清單：

(1)常備應急箱（每個巡查車/辦公室配備）：

-照明類：手電筒（至少3個）、應急燈（至少2個）、電池（配套）。

-備件類：常用膠帶（透明、防水）、繩索（10米）、撬棍、扳手（活動、固定）、鉗子。

-消防類：滅火器（至少2具，類型匹配）、消防毯。

-其他：醫(yī)藥箱（含創(chuàng)可貼、消毒液、紗布等）、雨傘（至少2把）、對講機（至少2部）。

(2)水管爆裂應急包（水泵房/水井處存放）：

-棉紗、麻繩、膠帶、堵漏材料（如速凝堵漏劑）、備用水閥扳手、手電筒。

(3)電力故障應急包（配電室存放）：

-備用開關、熔斷器、絕緣膠帶、驗電筆、手電筒。

(4)消防應急物資（消防控制室/指定位置）：

-完整的滅火器組、消防沙、消防桶、滅火毯、消防水帶（如適用）、對講機。

(5)定期檢查與補充：

-每月檢查一次應急物資的有效期和數(shù)量，確保完好可用。

-每季度對消防物資進行一次全面檢查和壓力測試（如滅火器）。

-根據(jù)使用情況及時補充消耗品。

四、監(jiān)督與評估

（一）記錄管理

1.建立電子化或紙質維保臺賬：

(1)記錄內(nèi)容：設施設備名稱、編號、位置、制造商、購置日期、保修期、維保單位、維保日期、維保內(nèi)容、使用材料、維保人員簽章、下次維保計劃等。

(2)記錄方式：日常巡查記錄、保養(yǎng)記錄、維修單據(jù)、供應商維保報告等均需歸檔。

(3)系統(tǒng)應用：鼓勵使用物業(yè)管理系統(tǒng)（PMS）進行電子化管理，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享和統(tǒng)計分析。

2.數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析：

(1)定期（如每月/每季）統(tǒng)計各類設施設備的故障率、維修響應時間、維保完成率、備件消耗情況等。

(2)分析數(shù)據(jù)，識別高故障率設備，評估維保措施有效性，為優(yōu)化保養(yǎng)計劃提供依據(jù)。

(3)生成維保報告，向業(yè)主委員會（如適用）匯報維保工作情況。

（二）績效評估

1.內(nèi)部考核：

(1)制定維保人員績效考核標準，包括巡查覆蓋率、問題發(fā)現(xiàn)率、維修及時率、維修質量、客戶滿意度等指標。

(2)每月根據(jù)臺賬數(shù)據(jù)和業(yè)主反饋進行評分，結果與績效獎金掛鉤。

(3)定期組織內(nèi)部技能培訓和安全演練，提升維保團隊專業(yè)能力。

2.外部評估：

(1)每半年或一年，抽取部分業(yè)主進行滿意度問卷調(diào)查，了解對設施狀況和報修服務的評價。

(2)邀請業(yè)主代表參與設施維護情況的檢查，聽取意見建議。

(3)根據(jù)業(yè)主反饋和評估結果，調(diào)整維保策略和服務標準，持續(xù)改進服務質量。

五、附則

本規(guī)定自發(fā)布之日起生效，由物業(yè)管理處負責解釋。物業(yè)管理處將根據(jù)實際運行情況、技術發(fā)展及業(yè)主需求，對本規(guī)定進行適時修訂。所有涉及設施維護的操作人員，必須嚴格遵守本規(guī)定及安全操作規(guī)程，確保在維護過程中的人身安全和設施設備安全。同時，鼓勵業(yè)主和使用人積極參與到公共設施的維護中來，共同營造良好的居住環(huán)境。

一、總則

物業(yè)設施維護是保障居住環(huán)境安全、舒適及提升物業(yè)服務質量的關鍵環(huán)節(jié)。為確保設施的正常運行和延長使用壽命，制定本規(guī)定。本規(guī)定適用于物業(yè)內(nèi)所有公共設施、設備及其維護管理，旨在建立規(guī)范化、系統(tǒng)化的維護體系。

二、維護范圍與責任

（一）維護范圍

1.公共區(qū)域設施：包括但不限于樓道照明、電梯、消防設施、監(jiān)控系統(tǒng)、綠化景觀、道路及排水系統(tǒng)等。

2.公共設備：包括但不限于供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)（如適用）、垃圾處理設備等。

3.服務設施：包括但不限于物業(yè)辦公室、活動室、健身房等附屬設施。

（二）責任劃分

1.物業(yè)管理處負責日常巡查、保養(yǎng)及緊急維修的協(xié)調(diào)。

2.供應商或專業(yè)維保單位承擔專項設備的維護工作，需簽訂維保合同并定期匯報。

3.業(yè)主或使用人應愛護公共設施，發(fā)現(xiàn)故障及時報修。

三、維護流程與標準

（一）日常維護

1.巡查制度：

(1)每日巡查：檢查公共區(qū)域照明、綠化、清潔等情況。

(2)每周巡查：檢查電梯、消防設施、排水系統(tǒng)等關鍵設備。

(3)每月巡查：記錄設施運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理。

2.保養(yǎng)計劃：

(1)電梯：每15天進行一次例行檢查，每年進行一次全面檢修。

(2)消防設施：每月檢查滅火器壓力，每季度測試消防栓，每年進行系統(tǒng)測試。

(3)供水系統(tǒng)：每季度檢查水壓及管道腐蝕情況。

（二）維修管理

1.報修流程：

(1)業(yè)主或使用人通過物業(yè)APP、電話或現(xiàn)場報修。

(2)物業(yè)管理處登記報修信息，分類派單。

(3)維修單位24小時內(nèi)響應緊急故障，48小時內(nèi)完成常規(guī)維修。

2.質量標準：

(1)維修材料需符合國家標準，并保留維修記錄。

(2)重大維修項目需提交業(yè)主委員會審批（如適用）。

（三）應急處理

1.緊急情況分類：

(1)電力故障：立即啟動備用電源，通知供電單位搶修。

(2)水管爆裂：關閉總閥門，疏導積水，安排搶修。

(3)消防事故：啟動應急預案，疏散人員，聯(lián)系消防部門。

2.應急物資儲備：

(1)常備應急箱：含手電筒、膠帶、滅火器、水管等。

(2)定期檢查物資有效性，確保隨時可用。

四、監(jiān)督與評估

（一）記錄管理

1.建立設施維保臺賬，記錄巡查、保養(yǎng)、維修情況。

2.每季度匯總數(shù)據(jù)，分析故障率及維保效率。

（二）績效評估

1.物業(yè)管理處每月對維保工作進行檢查，評分納入績效考核。

2.每年組織業(yè)主代表參與設施滿意度調(diào)查，優(yōu)化服務。

五、附則

本規(guī)定自發(fā)布之日起執(zhí)行，物業(yè)管理部門負責解釋及修訂。所有維護工作需嚴格遵守安全操作規(guī)范，確保人員及財產(chǎn)安全。

一、總則

物業(yè)設施維護是保障居住環(huán)境安全、舒適及提升物業(yè)服務質量的關鍵環(huán)節(jié)。為確保設施的正常運行和延長使用壽命，制定本規(guī)定。本規(guī)定適用于物業(yè)內(nèi)所有公共設施、設備及其維護管理，旨在建立規(guī)范化、系統(tǒng)化的維護體系。

本規(guī)定的核心目標是實現(xiàn)預防性維護與應急維修相結合，確保所有公共區(qū)域的設施設備始終處于良好狀態(tài)，為業(yè)主和使用人提供安全、便捷、舒適的居住體驗。同時，通過明確的責任劃分和標準化的流程，提高維護效率，降低運營成本，并促進資源的合理利用。

二、維護范圍與責任

（一）維護范圍

1.公共區(qū)域設施：

(1)樓道照明：包括所有公共走廊、樓梯間、電梯廳的照明燈具、開關及線路。

(2)電梯：包括客梯、貨梯（如適用）的轎廂、門系統(tǒng)、控制系統(tǒng)、安全裝置等。

(3)消防設施：包括但不限于滅火器、消防栓、煙感報警器、噴淋系統(tǒng)、消防通道、應急指示燈等。

(4)監(jiān)控系統(tǒng)：包括攝像頭、存儲設備、監(jiān)控中心設備及其線路。

(5)綠化景觀：包括綠化區(qū)域的植物、灌溉系統(tǒng)、座椅、指示牌、景觀小品等。

(6)道路及排水系統(tǒng)：包括園區(qū)道路、人行道、停車位地面、排水溝、雨水口等。

2.公共設備：

(1)供水系統(tǒng)：包括總水表、水泵房設備、供水管道、二次供水水箱（如適用）、水龍頭、淋浴噴頭等。

(2)供電系統(tǒng)：包括總配電箱、發(fā)電機（如配備）、配電線路、公共區(qū)域插座等。

(3)供暖系統(tǒng)（如適用）：包括鍋爐房設備、供暖管道、散熱器、溫控器等。

(4)垃圾處理設備：包括垃圾收集點、垃圾轉運設備（如壓縮站）、垃圾分類設施等。

3.服務設施：

(1)物業(yè)辦公室：包括辦公家具、打印機、復印機、網(wǎng)絡設備等。

(2)活動室、健身房：包括健身器材、音響設備、桌椅、照明等。

(3)其他附屬設施：如兒童游樂區(qū)設施、自行車棚、停車場管理系統(tǒng)等。

（二）責任劃分

1.物業(yè)管理處核心職責：

(1)負責制定并執(zhí)行本維護規(guī)定及年度維保計劃。

(2)組織實施日常巡查、定期保養(yǎng)及緊急維修工作。

(3)管理維保供應商，監(jiān)督維保服務質量與安全。

(4)負責維保記錄的整理、歸檔及數(shù)據(jù)分析。

(5)向業(yè)主和使用人宣傳設施維護知識，提高使用人愛護意識。

2.供應商或專業(yè)維保單位職責：

(1)嚴格按照維保合同及操作規(guī)程提供服務。

(2)提供專業(yè)的維保技術人員及合格的維修設備、材料。

(3)做好維保過程中的安全防護措施，避免二次損壞。

(4)及時向物業(yè)管理處匯報維保情況及發(fā)現(xiàn)的問題。

3.業(yè)主或使用人責任：

(1)愛護公共設施設備，不得擅自改動、拆除或損壞。

(2)發(fā)現(xiàn)設施設備故障或安全隱患，應立即通過指定渠道報修。

(3)配合物業(yè)管理處及維保單位的維修工作。

(4)不得在禁止區(qū)域使用明火或進行其他可能危害設施安全的行為。

三、維護流程與標準

（一）日常維護

1.巡查制度：

(1)每日巡查：

-時間：工作日早、中、晚各一次，非工作日至少早、晚各一次。

-內(nèi)容：檢查公共區(qū)域照明是否正常、綠化是否缺水或需要修剪、清潔工具是否齊全、消防通道是否暢通、垃圾桶是否滿溢、有無漏水漏電現(xiàn)象、監(jiān)控設備是否正常運行等。

-記錄：巡查人員需填寫巡查記錄表，對發(fā)現(xiàn)的問題拍照存檔并及時處理或上報。

(2)每周巡查：

-時間：每周固定一天進行。

-內(nèi)容：重點檢查電梯運行是否平穩(wěn)、按鈕是否正常、消防設施（滅火器壓力、消防栓接口、煙感靈敏度）是否完好、排水系統(tǒng)有無堵塞、供電線路有無明顯老化或裸露、公共區(qū)域門窗是否完好等。

-記錄：詳細記錄檢查結果，對發(fā)現(xiàn)的隱患進行標記，制定限期整改計劃。

(3)每月巡查：

-時間：每月固定日期。

-內(nèi)容：由主管級以上人員組織，對上月巡查問題整改情況進行復查，檢查供水系統(tǒng)水壓、水泵運行聲音，檢查供暖系統(tǒng)（如適用）溫度、循環(huán)情況，檢查監(jiān)控系統(tǒng)錄像質量，評估整體維護效果。

-記錄：形成月度巡查報告，分析設施運行趨勢，提出改進建議。

2.保養(yǎng)計劃：

(1)制定年度保養(yǎng)計劃：根據(jù)設施設備類型、使用頻率及廠家建議，制定詳細的年度保養(yǎng)計劃，明確保養(yǎng)項目、周期、執(zhí)行單位及驗收標準。

(2)電梯保養(yǎng)：

-周期：日常清潔、每周潤滑、每月全面檢查、每季度專業(yè)保養(yǎng)、每年全面檢修及年檢（由專業(yè)維保單位執(zhí)行）。

-內(nèi)容：包括但不限于潤滑導軌、檢查制動系統(tǒng)、測試門機、檢查安全裝置（如限速器、安全鉗）、清潔機房等。

(3)消防設施保養(yǎng)：

-周期：滅火器每月檢查壓力、每季度檢查藥劑有效期，消防栓每季度檢查水壓、接口，煙感/噴淋系統(tǒng)每月檢查功能、清潔，每年進行系統(tǒng)聯(lián)動測試。

-內(nèi)容：確保設施外觀完好、壓力正常、藥劑在有效期、線路連接牢固、測試功能正常。

(4)供水系統(tǒng)保養(yǎng)：

-周期：管道每半年檢查一次內(nèi)部腐蝕情況，水箱每季度清洗一次，水泵每月檢查運行狀態(tài)及潤滑。

-內(nèi)容：排空水箱檢查水質、清理水箱內(nèi)沉淀物、檢查水泵軸承溫度、緊固連接部位。

(5)供電系統(tǒng)保養(yǎng)：

-周期：配電箱每季度檢查一次，線路每年檢查一次，發(fā)電機（如適用）每月運行一次。

-內(nèi)容：清理配電箱灰塵、檢查開關接觸點、緊固線路接頭、測試發(fā)電機啟動及供電功能。

(6)綠化景觀保養(yǎng)：

-周期：日常澆水、每周修剪、每月施肥（如適用）、季節(jié)性更換花卉、檢查灌溉系統(tǒng)。

-內(nèi)容：確保植物生長健康、景觀整潔美觀、灌溉系統(tǒng)正常工作。

（二）維修管理

1.報修流程：

(1)報修渠道：提供物業(yè)APP、服務熱線（如400-XXX-XXXX）、現(xiàn)場報修窗口等多種報修方式。

(2)信息登記：管理處接報修后，詳細記錄報修人信息、聯(lián)系方式、故障描述（位置、現(xiàn)象、發(fā)生時間）、現(xiàn)場照片（如有）。

(3)分類派單：根據(jù)故障緊急程度和性質，分為緊急、重要、一般三類，分別派發(fā)給內(nèi)部維修團隊或外部維保單位。緊急故障需立即響應，重要故障需在2小時內(nèi)到達，一般故障需在4小時內(nèi)到達。

(4)處理與反饋：維修人員到達后進行診斷，制定維修方案，業(yè)主可通過報修渠道查詢維修進度。維修完成后，需獲得業(yè)主確認（如電話或在線確認），并清理現(xiàn)場。

2.質量標準：

(1)維修材料要求：優(yōu)先選用符合國家標準或行業(yè)標準的材料，對于電梯、消防等關鍵設備，必須使用原廠或認證品牌配件。所有材料需有合格證，并妥善保管維修記錄。

(2)維修工藝要求：遵循設備說明書或相關技術規(guī)范進行操作，確保維修質量。對于復雜維修，需由持證技術人員進行。

(3)保修期限：明確各類維修的免費保修期限（如一般維修3天，重要維修7天），并在維修單上注明。

(4)復查機制：對于較復雜的維修項目，維修完成后一周內(nèi)進行復查，確保問題徹底解決，設施恢復正常功能。

（三）應急處理

1.緊急情況分類及應對：

(1)電力故障：

-現(xiàn)象：突然大面積停電。

-應急措施：

-立即檢查是否為外部線路故障（通過監(jiān)控或詢問鄰居）。

-啟動應急照明系統(tǒng)（如有）。

-如果是總電源故障，通知供電單位搶修，并安撫業(yè)主。

-如果是內(nèi)部線路問題，在確保安全的前提下，由專業(yè)電工排查。

-及時向業(yè)主發(fā)布停電通知及恢復時間預測。

(2)水管爆裂：

-現(xiàn)象：某處水管突然爆裂，造成漏水。

-應急措施：

-立即關閉該區(qū)域總水閥（如位置允許）。

-引導積水流向排水系統(tǒng)，防止漫延。

-評估泄漏范圍和嚴重程度，判斷是否需要專業(yè)搶修。

-通知業(yè)主委員會（如適用）及維保單位進行搶修。

-漏水區(qū)域干燥前，禁止人員踩踏，防止滑倒。

(3)消防事故（初期火災）：

-現(xiàn)象：發(fā)現(xiàn)火情，火勢尚小。

-應急措施：

-立即呼叫并嘗試報警（撥打內(nèi)部報警電話及外部火警電話119，說清地址、燃燒物、火勢）。

-通知相鄰單元業(yè)主，組織疏散。

-在確保自身安全的前提下，使用就近滅火器或消防栓撲救初期火災。

-啟動消防廣播或手動報警按鈕，通知所有人員疏散至安全區(qū)域（如空曠地帶）。

-撤離時隨手關閉經(jīng)過的門，阻止火勢蔓延。

-配合消防部門滅火救援。

(4)電梯困人：

-現(xiàn)象：乘客被困電梯內(nèi)。

-應急措施：

-電梯內(nèi)通話按鈕無法聯(lián)系外界時，安撫乘客，告知正在處理。

-管理處立即通知維保單位，攜帶專業(yè)救援工具。

-維保人員到達后，使用專業(yè)設備進行救援，嚴禁嘗試非專業(yè)人員開鎖。

-救援后，分析困人原因，記錄并預防類似事件再次發(fā)生。

2.應急物資儲備清單：

(1)常備應急箱（每個巡查車/辦公室配備）：

-照明類：手電筒（至少3個）、應急燈（至少2個）、電池（配套）。

-備件類：常用膠帶（透明、防水）、繩索（10米）、撬棍、扳手（活動、固定）、鉗子。

-消防類：滅火器（至少2具，類型匹配）、消防毯。

-其他：醫(yī)藥箱（含創(chuàng)可貼、消毒液、紗布等）、雨傘（至少2把）、對講機（至少2部）。

(2)水管爆裂應急包（水泵房/水井處存放）：

-棉紗、麻繩、膠帶、堵漏材料（如速凝堵漏劑）、備用水閥扳手、手電筒。

(3)電力故障應急包（配電室存放）：

-備用開關、熔斷器、絕緣膠帶、驗電筆、手電筒。

(4)消防應急物資（消防控制室/指定位置）：

-完整的滅火器組、消防沙、消防桶、滅火毯、消防水帶（如適用）、對講機。

(5)定期檢查與補充：

-每月檢查一次應急物資的有效期和數(shù)量，確保完好可用。

-每季度對消防物資進行一次全面檢查和壓力測試（如滅火器）。

-根據(jù)使用情況及時補充消耗品。

四、監(jiān)督與評估

（一）記錄管理

1.建立電子化或紙質維保臺賬：

(1)記錄內(nèi)容：設施設備名稱、編號、位置、制造商、購置日期、保修期、維保單位、維保日期、維保內(nèi)容、使用材料、維保人員簽章、下次維保計劃等。

(2)記錄方式：日常巡查記錄、保養(yǎng)記錄、維修單據(jù)、供應商維保報告等均需歸檔。

(3)系統(tǒng)應用：鼓勵使用物業(yè)管理系統(tǒng)（PMS）進行電子化管理，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享和統(tǒng)計分析。

2.數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析：

(1)定期（如每月/每季）統(tǒng)計各類設施設備的故障率、維修響應時間、維保完成率、備件消耗情況等。

(2)分析數(shù)據(jù)，識別高故障率設備，評估維保措施有效性，為優(yōu)化保養(yǎng)計劃提供依據(jù)。

(3)生成維保報告，向業(yè)主委員會（如適用）匯報維保工作情況。

（二）績效評估

1.內(nèi)部考核：

(1)制定維保人員績效考核標準，包括巡查覆蓋率、問題發(fā)現(xiàn)率、維修及時率、維修質量、客戶滿意度等指標。

(2)每月根據(jù)臺賬數(shù)據(jù)和業(yè)主反饋進行評分，結果與績效獎金掛鉤。

(3)定期組織內(nèi)部技能培訓和安全演練，提升維保團隊專業(yè)能力。

2.外部評估：

(1)每半年或一年，抽取部分業(yè)主進行滿意度問卷調(diào)查，了解對設施狀況和報修服務的評價。

(2)邀請業(yè)主代表參與設施維護情況的檢查，聽取意見建議。

(3)根據(jù)業(yè)主反饋和評估結果，調(diào)整維保策略和服務標準，持續(xù)改進服務質量。

五、附則

本規(guī)定自發(fā)布之日起生效，由物業(yè)管理處負責解釋。物業(yè)管理處將根據(jù)實際運行情況、技術發(fā)展及業(yè)主需求，對本規(guī)定進行適時修訂。所有涉及設施維護的操作人員，必須嚴格遵守本規(guī)定及安全操作規(guī)程，確保在維護過程中的人身安全和設施設備安全。同時，鼓勵業(yè)主和使用人積極參與到公共設施的維護中來，共同營造良好的居住環(huán)境。

一、總則

物業(yè)設施維護是保障居住環(huán)境安全、舒適及提升物業(yè)服務質量的關鍵環(huán)節(jié)。為確保設施的正常運行和延長使用壽命，制定本規(guī)定。本規(guī)定適用于物業(yè)內(nèi)所有公共設施、設備及其維護管理，旨在建立規(guī)范化、系統(tǒng)化的維護體系。

二、維護范圍與責任

（一）維護范圍

1.公共區(qū)域設施：包括但不限于樓道照明、電梯、消防設施、監(jiān)控系統(tǒng)、綠化景觀、道路及排水系統(tǒng)等。

2.公共設備：包括但不限于供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)（如適用）、垃圾處理設備等。

3.服務設施：包括但不限于物業(yè)辦公室、活動室、健身房等附屬設施。

（二）責任劃分

1.物業(yè)管理處負責日常巡查、保養(yǎng)及緊急維修的協(xié)調(diào)。

2.供應商或專業(yè)維保單位承擔專項設備的維護工作，需簽訂維保合同并定期匯報。

3.業(yè)主或使用人應愛護公共設施，發(fā)現(xiàn)故障及時報修。

三、維護流程與標準

（一）日常維護

1.巡查制度：

(1)每日巡查：檢查公共區(qū)域照明、綠化、清潔等情況。

(2)每周巡查：檢查電梯、消防設施、排水系統(tǒng)等關鍵設備。

(3)每月巡查：記錄設施運行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理。

2.保養(yǎng)計劃：

(1)電梯：每15天進行一次例行檢查，每年進行一次全面檢修。

(2)消防設施：每月檢查滅火器壓力，每季度測試消防栓，每年進行系統(tǒng)測試。

(3)供水系統(tǒng)：每季度檢查水壓及管道腐蝕情況。

（二）維修管理

1.報修流程：

(1)業(yè)主或使用人通過物業(yè)APP、電話或現(xiàn)場報修。

(2)物業(yè)管理處登記報修信息，分類派單。

(3)維修單位24小時內(nèi)響應緊急故障，48小時內(nèi)完成常規(guī)維修。

2.質量標準：

(1)維修材料需符合國家標準，并保留維修記錄。

(2)重大維修項目需提交業(yè)主委員會審批（如適用）。

（三）應急處理

1.緊急情況分類：

(1)電力故障：立即啟動備用電源，通知供電單位搶修。

(2)水管爆裂：關閉總閥門，疏導積水，安排搶修。

(3)消防事故：啟動應急預案，疏散人員，聯(lián)系消防部門。

2.應急物資儲備：

(1)常備應急箱：含手電筒、膠帶、滅火器、水管等。

(2)定期檢查物資有效性，確保隨時可用。

四、監(jiān)督與評估

（一）記錄管理

1.建立設施維保臺賬，記錄巡查、保養(yǎng)、維修情況。

2.每季度匯總數(shù)據(jù)，分析故障率及維保效率。

（二）績效評估

1.物業(yè)管理處每月對維保工作進行檢查，評分納入績效考核。

2.每年組織業(yè)主代表參與設施滿意度調(diào)查，優(yōu)化服務。

五、附則

本規(guī)定自發(fā)布之日起執(zhí)行，物業(yè)管理部門負責解釋及修訂。所有維護工作需嚴格遵守安全操作規(guī)范，確保人員及財產(chǎn)安全。

一、總則

物業(yè)設施維護是保障居住環(huán)境安全、舒適及提升物業(yè)服務質量的關鍵環(huán)節(jié)。為確保設施的正常運行和延長使用壽命，制定本規(guī)定。本規(guī)定適用于物業(yè)內(nèi)所有公共設施、設備及其維護管理，旨在建立規(guī)范化、系統(tǒng)化的維護體系。

本規(guī)定的核心目標是實現(xiàn)預防性維護與應急維修相結合，確保所有公共區(qū)域的設施設備始終處于良好狀態(tài)，為業(yè)主和使用人提供安全、便捷、舒適的居住體驗。同時，通過明確的責任劃分和標準化的流程，提高維護效率，降低運營成本，并促進資源的合理利用。

二、維護范圍與責任

（一）維護范圍

1.公共區(qū)域設施：

(1)樓道照明：包括所有公共走廊、樓梯間、電梯廳的照明燈具、開關及線路。

(2)電梯：包括客梯、貨梯（如適用）的轎廂、門系統(tǒng)、控制系統(tǒng)、安全裝置等。

(3)消防設施：包括但不限于滅火器、消防栓、煙感報警器、噴淋系統(tǒng)、消防通道、應急指示燈等。

(4)監(jiān)控系統(tǒng)：包括攝像頭、存儲設備、監(jiān)控中心設備及其線路。

(5)綠化景觀：包括綠化區(qū)域的植物、灌溉系統(tǒng)、座椅、指示牌、景觀小品等。

(6)道路及排水系統(tǒng)：包括園區(qū)道路、人行道、停車位地面、排水溝、雨水口等。

2.公共設備：

(1)供水系統(tǒng)：包括總水表、水泵房設備、供水管道、二次供水水箱（如適用）、水龍頭、淋浴噴頭等。

(2)供電系統(tǒng)：包括總配電箱、發(fā)電機（如配備）、配電線路、公共區(qū)域插座等。

(3)供暖系統(tǒng)（如適用）：包括鍋爐房設備、供暖管道、散熱器、溫控器等。

(4)垃圾處理設備：包括垃圾收集點、垃圾轉運設備（如壓縮站）、垃圾分類設施等。

3.服務設施：

(1)物業(yè)辦公室：包括辦公家具、打印機、復印機、網(wǎng)絡設備等。

(2)活動室、健身房：包括健身器材、音響設備、桌椅、照明等。

(3)其他附屬設施：如兒童游樂區(qū)設施、自行車棚、停車場管理系統(tǒng)等。

（二）責任劃分

1.物業(yè)管理處核心職責：

(1)負責制定并執(zhí)行本維護規(guī)定及年度維保計劃。

(2)組織實施日常巡查、定期保養(yǎng)及緊急維修工作。

(3)管理維保供應商，監(jiān)督維保服務質量與安全。

(4)負責維保記錄的整理、歸檔及數(shù)據(jù)分析。

(5)向業(yè)主和使用人宣傳設施維護知識，提高使用人愛護意識。

2.供應商或專業(yè)維保單位職責：

(1)嚴格按照維保合同及操作規(guī)程提供服務。

(2)提供專業(yè)的維保技術人員及合格的維修設備、材料。

(3)做好維保過程中的安全防護措施，避免二次損壞。

(4)及時向物業(yè)管理處匯報維保情況及發(fā)現(xiàn)的問題。

3.業(yè)主或使用人責任：

(1)愛護公共設施設備，不得擅自改動、拆除或損壞。

(2)發(fā)現(xiàn)設施設備故障或安全隱患，應立即通過指定渠道報修。

(3)配合物業(yè)管理處及維保單位的維修工作。

(4)不得在禁止區(qū)域使用明火或進行其他可能危害設施安全的行為。

三、維護流程與標準

（一）日常維護

1.巡查制度：

(1)每日巡查：

-時間：工作日早、中、晚各一次，非工作日至少早、晚各一次。

-內(nèi)容：檢查公共區(qū)域照明是否正常、綠化是否缺水或需要修剪、清潔工具是否齊全、消防通道是否暢通、垃圾桶是否滿溢、有無漏水漏電現(xiàn)象、監(jiān)控設備是否正常運行等。

-記錄：巡查人員需填寫巡查記錄表，對發(fā)現(xiàn)的問題拍照存檔并及時處理或上報。

(2)每周巡查：

-時間：每周固定一天進行。

-內(nèi)容：重點檢查電梯運行是否平穩(wěn)、按鈕是否正常、消防設施（滅火器壓力、消防栓接口、煙感靈敏度）是否完好、排水系統(tǒng)有無堵塞、供電線路有無明顯老化或裸露、公共區(qū)域門窗是否完好等。

-記錄：詳細記錄檢查結果，對發(fā)現(xiàn)的隱患進行標記，制定限期整改計劃。

(3)每月巡查：

-時間：每月固定日期。

-內(nèi)容：由主管級以上人員組織，對上月巡查問題整改情況進行復查，檢查供水系統(tǒng)水壓、水泵運行聲音，檢查供暖系統(tǒng)（如適用）溫度、循環(huán)情況，檢查監(jiān)控系統(tǒng)錄像質量，評估整體維護效果。

-記錄：形成月度巡查報告，分析設施運行趨勢，提出改進建議。

2.保養(yǎng)計劃：

(1)制定年度保養(yǎng)計劃：根據(jù)設施設備類型、使用頻率及廠家建議，制定詳細的年度保養(yǎng)計劃，明確保養(yǎng)項目、周期、執(zhí)行單位及驗收標準。

(2)電梯保養(yǎng)：

-周期：日常清潔、每周潤滑、每月全面檢查、每季度專業(yè)保養(yǎng)、每年全面檢修及年檢（由專業(yè)維保單位