2025年房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)估價(jià)案例分析歷2025年真題試卷考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、某城市核心區(qū)域一棟寫字樓，總建筑面積15,000平方米，建于1998年，用途為辦公。業(yè)主擬將其整體出租，用于經(jīng)營酒店。請假設(shè)您為該業(yè)主的房地產(chǎn)估價(jià)師，接受委托，評估該寫字樓在2025年10月30日的租賃價(jià)值。已知該寫字樓現(xiàn)狀為辦公用途，空置率為10%。周邊類似寫字樓2025年10月份的租賃市場信息如下：1.某甲級(jí)寫字樓，2019年建，層高4米，建筑面積2,500平方米，2025年10月租賃價(jià)格為每平方米月租金350元，空置率8%。2.某乙級(jí)寫字樓，2015年建，層高3.8米，建筑面積3,000平方米，2025年10月租賃價(jià)格為每平方米月租金280元，空置率12%。3.某丙級(jí)寫字樓，2008年建，層高3.6米，建筑面積4,000平方米，2025年10月租賃價(jià)格為每平方米月租金220元，空置率15%。4.某丁級(jí)寫字樓，2000年建，層高3.5米，建筑面積5,000平方米，2025年10月租賃價(jià)格為每平方米月租金180元，空置率20%。5.某酒店式公寓，2012年建，層高3.2米，建筑面積10,000平方米，2025年10月租賃價(jià)格為每平方米月租金300元，空置率5%（該物業(yè)部分用于酒店經(jīng)營，部分用于公寓式出租）。該寫字樓所在區(qū)域商業(yè)繁華，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善。區(qū)域內(nèi)類似辦公用地的年土地增值率為6%。該寫字樓目前狀況良好，維護(hù)狀況一般，缺乏酒店經(jīng)營所需的內(nèi)部設(shè)施（如廚房、餐廳、客房設(shè)施等），但具備進(jìn)行改造以適應(yīng)酒店經(jīng)營的潛力。預(yù)計(jì)改造費(fèi)用為每平方米建筑面積1,000元。該寫字樓未來改為酒店經(jīng)營，預(yù)計(jì)運(yùn)營費(fèi)用（不含折舊和改造成本）為年總租金的25%。假設(shè)該寫字樓改為酒店經(jīng)營后，年總租金能達(dá)到評估租賃價(jià)值（不含改造成本）的90%。當(dāng)?shù)劂y行對辦公樓抵押貸款的貸款率為5年期的市場利率加上2個(gè)百分點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為1個(gè)百分點(diǎn)。該寫字樓的土地使用權(quán)年限為40年，從1995年1月1日起計(jì)，目前已使用28年。該寫字樓計(jì)劃于2025年12月1日完成改造并投入使用。二、假設(shè)某公司擁有一塊位于某城市新區(qū)，規(guī)劃用途為商業(yè)與居住混合用地，土地面積為5,000平方米。該地塊土地使用權(quán)年限為50年，從2020年1月1日起計(jì)。目前該地塊尚未開發(fā)，地上無建筑物。該公司擬在該地塊上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)一棟包含商鋪和住宅的綜合樓。已知該地塊所在區(qū)域2025年10月份的市場信息如下：1.周邊新建成的純住宅樓，建筑面積20,000平方米，2025年10月售價(jià)為每平方米8,000元。2.周邊新建成的純商業(yè)樓，建筑面積15,000平方米，2025年10月售價(jià)為每平方米12,000元。3.周邊新建成的商業(yè)與住宅混合樓，建筑面積30,000平方米，其中商業(yè)面積10,000平方米，住宅面積20,000平方米，2025年10月售價(jià)為每平方米10,000元（商業(yè)部分售價(jià)為每平方米14,000元，住宅部分售價(jià)為每平方米8,500元）。4.該區(qū)域新建成的類似地塊，2020年10月的土地成交價(jià)格為每平方米2,500元。5.該區(qū)域新建成的類似地塊，2023年10月的土地成交價(jià)格為每平方米4,000元。6.開發(fā)該綜合樓預(yù)計(jì)需要投入的建安工程費(fèi)為每平方米建筑面積3,000元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為每平方米建筑面積500元，管理費(fèi)用為建安工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)之和的5%，銷售費(fèi)用為項(xiàng)目總價(jià)值的2%，財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目總投資的30%，在項(xiàng)目建設(shè)期均勻投入，項(xiàng)目建設(shè)期為3年，資金成本率為8%。開發(fā)完成后，住宅部分預(yù)計(jì)售價(jià)為每平方米10,000元，銷售周期為2年，出租率預(yù)計(jì)為90%，租金水平預(yù)計(jì)為每平方米月租金800元，運(yùn)營費(fèi)用預(yù)計(jì)為租金收入的30%。商業(yè)部分預(yù)計(jì)售價(jià)為每平方米15,000元，銷售周期為1.5年，出租率預(yù)計(jì)為85%，租金水平預(yù)計(jì)為每平方米月租金1,200元，運(yùn)營費(fèi)用預(yù)計(jì)為租金收入的35%。住宅和商業(yè)部分的資本化率分別為8%和12%。當(dāng)?shù)卣?guī)定，商業(yè)與居住混合用地的建筑容積率為3至5，該地塊的最佳容積率為4。假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)完成后，住宅和商業(yè)部分均能按預(yù)計(jì)水平銷售和出租。三、假設(shè)某企業(yè)擁有一棟用于出租的工業(yè)廠房，建筑面積10,000平方米，建于2005年，用途為工業(yè)生產(chǎn)。該企業(yè)擬將該廠房整體轉(zhuǎn)讓。請假設(shè)您為該廠房的房地產(chǎn)估價(jià)師，接受委托，評估該廠房在2025年11月1日的轉(zhuǎn)讓價(jià)值。已知該廠房所在區(qū)域2025年11月份的市場信息如下：1.某類似的在建工業(yè)廠房，建筑面積8,000平方米，土地使用權(quán)年限為40年，從2018年1月1日起計(jì)，目前已完成主體結(jié)構(gòu)施工，已投入建安工程費(fèi)的60%，2025年11月的評估價(jià)值為每平方米4,000元。2.某類似的已建成工業(yè)廠房，建筑面積12,000平方米，建于1998年，用途為工業(yè)生產(chǎn)，2025年11月的評估價(jià)值為每平方米3,500元。3.某類似的已建成工業(yè)廠房，建筑面積15,000平方米，建于2003年，用途為倉儲(chǔ)，2025年11月的評估價(jià)值為每平方米3,000元。4.該區(qū)域新建成的類似工業(yè)用地的土地出讓價(jià)格（“招拍掛”方式）為每平方米1,500元。5.該廠房目前狀況良好，維護(hù)狀況良好，但設(shè)備已較為陳舊，需要更新改造。預(yù)計(jì)更新改造費(fèi)用為每平方米建筑面積800元。6.該廠房的土地使用權(quán)年限為40年，從1998年1月1日起計(jì)，目前已使用27年。該廠房的建筑面積中，用于廠房生產(chǎn)的面積為8,000平方米，用于輔助設(shè)施（如倉庫、辦公樓）的面積為2,000平方米。7.當(dāng)?shù)卣?guī)定，工業(yè)用地的建筑容積率為1.2。該廠房的實(shí)際容積率為1.0。8.該廠房預(yù)計(jì)在轉(zhuǎn)讓完成后，新的投資者將對其進(jìn)行改造，增加輔助設(shè)施，并將部分廠房改造成倉庫出租，預(yù)計(jì)改造后的年租金收入為每平方米月租金600元，年運(yùn)營費(fèi)用（不含折舊和改造費(fèi)用）為租金收入的30%。假設(shè)改造完成后，倉庫出租的收益能完全彌補(bǔ)改造費(fèi)用及相應(yīng)的運(yùn)營費(fèi)用。四、假設(shè)某城市政府?dāng)M對某區(qū)域進(jìn)行舊城改造，需要征收一棟位于該區(qū)域的住宅樓。該住宅樓建于1990年，建筑面積6,000平方米，共有60戶居民，用途為住宅。住宅樓的房屋重置成本為每平方米建筑面積2,500元，成新率為60%。該住宅樓位于城市二環(huán)內(nèi)，周邊基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便利，但環(huán)境存在一定程度的污染。該區(qū)域2025年10月份的市場信息如下：1.周邊新建成的類似住宅樓，建筑面積10,000平方米，建于2018年，2025年10月售價(jià)為每平方米12,000元。2.周邊新建成的類似住宅樓，建筑面積8,000平方米，建于2005年，2025年10月售價(jià)為每平方米9,000元。3.周邊新建成的類似商業(yè)用地，2025年10月土地出讓價(jià)格為每平方米3,000元。4.該區(qū)域新建成的類似住宅用地，2020年10月的平均土地出讓價(jià)格為每平方米1,800元。5.該區(qū)域新建成的類似住宅用地，2023年10月的平均土地出讓價(jià)格為每平方米2,500元。6.該住宅樓居民的平均年齡為45歲，人均可支配收入為每年30,000元。7.該住宅樓居民對征收補(bǔ)償?shù)钠谕禐槊科椒矫捉ㄖ娣e15,000元。8.當(dāng)?shù)卣?guī)定，征收補(bǔ)償采用市場法評估補(bǔ)償價(jià)值，并結(jié)合居民的實(shí)際需求進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。該區(qū)域住宅的資本化率為7%。假設(shè)該住宅樓居民對征收補(bǔ)償?shù)钠谕芑緦?shí)現(xiàn)。試卷答案一、租賃價(jià)值評估：1.市場法計(jì)算：*選擇可比案例：選擇與估價(jià)對象在用途、區(qū)位、建筑年代等方面相近的可比案例。案例1、案例4與估價(jià)對象（辦公用途）最接近，但案例1建筑年代較新，案例4較舊且空置率較高。案例2空置率較高。案例3用途不符。案例5用途不符。綜合考慮，選擇案例1和案例4進(jìn)行比較分析。*交易日期修正：案例1和案例4的交易時(shí)間均早于評估基準(zhǔn)日，需要考慮交易日期帶來的市場變化。假設(shè)市場租金總體呈上漲趨勢，且2023年10月至2025年10月上漲了10%。則案例1的修正系數(shù)為1+10%=1.1，案例4的修正系數(shù)為1.1。*區(qū)域因素修正：案例未提供具體區(qū)域因素信息，假設(shè)可比案例與估價(jià)對象區(qū)域因素相同，則區(qū)域因素修正系數(shù)為1。*個(gè)別因素修正：*建筑年代修正：估價(jià)對象建于1998年，案例1建于2019年，案例4建于2000年。假設(shè)建筑年代對租金的影響權(quán)重為0.2，則估價(jià)對象與案例1的建筑年代修正系數(shù)為(15-20)/(15-10)=0.5，估價(jià)對象與案例4的建筑年代修正系數(shù)為(15-18)/(15-10)=0.3。*層高修正：估價(jià)對象層高4米，案例1層高4米，案例4層高3.5米。假設(shè)層高對租金的影響權(quán)重為0.1，則估價(jià)對象與案例1的層高修正系數(shù)為1，估價(jià)對象與案例4的層高修正系數(shù)為(4-3.5)/(4-3)=1。*空置率修正：估價(jià)對象空置率10%，案例1空置率8%，案例4空置率20%。假設(shè)空置率對租金的影響權(quán)重為0.3，則估價(jià)對象與案例1的空置率修正系數(shù)為(12-10)/(12-8)=1，估價(jià)對象與案例4的空置率修正系數(shù)為(12-15)/(12-8)=-0.6。*設(shè)施狀況修正：估價(jià)對象缺乏酒店經(jīng)營所需設(shè)施，需進(jìn)行改造，假設(shè)此因素導(dǎo)致租金降低15%，則設(shè)施狀況修正系數(shù)為0.85。*比準(zhǔn)價(jià)值計(jì)算：*案例一比準(zhǔn)價(jià)值=350*1.1*1*0.5*1*1*0.85=167.88元/平方米*案例四比準(zhǔn)價(jià)值=180*1.1*1*0.3*1*(-0.6)*0.85=-30.84元/平方米（此結(jié)果不合理，說明案例選擇或修正存在問題，應(yīng)選擇更合適的案例或修正參數(shù)）*（重新選擇案例或調(diào)整修正參數(shù)，此處假設(shè)調(diào)整后案例四修正系數(shù)為0.7）*案例四比準(zhǔn)價(jià)值=180*1.1*1*0.3*1*0.7*0.85=38.89元/平方米*估價(jià)對象租賃價(jià)值（市場法）=[(167.88+38.89)/2]=103.39元/平方米2.假設(shè)開發(fā)法計(jì)算：*開發(fā)成本：改造費(fèi)用=15,000*1,000=15,000,000元。假設(shè)管理費(fèi)用為改造費(fèi)用的5%，則管理費(fèi)用=15,000,000*5%=750,000元。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建安工程費(fèi)在假設(shè)開發(fā)法中通常不單獨(dú)計(jì)算，而是體現(xiàn)在最終的售價(jià)中。*銷售價(jià)格：假設(shè)改造后的酒店式公寓能按市場水平出租，年總租金=評估租賃價(jià)值*90%。假設(shè)運(yùn)營費(fèi)用=年租金*25%。則開發(fā)完成后的年凈收益=年租金-運(yùn)營費(fèi)用=評估租賃價(jià)值*90%*(1-25%)=評估租賃價(jià)值*67.5%。假設(shè)銷售價(jià)格能覆蓋開發(fā)成本并帶來一定的利潤，則銷售價(jià)格與年凈收益存在一定的關(guān)系。假設(shè)銷售價(jià)格是年凈收益的15倍（此倍數(shù)需根據(jù)市場情況確定），則銷售價(jià)格=評估租賃價(jià)值*67.5%*15=評估租賃價(jià)值*10.125。*評估租賃價(jià)值計(jì)算：假設(shè)開發(fā)法計(jì)算得出的租賃價(jià)值應(yīng)與市場法結(jié)果相近，取市場法結(jié)果的95%作為假設(shè)開發(fā)法下的租賃價(jià)值，即評估租賃價(jià)值=103.39*95%=98.22元/平方米。驗(yàn)證：銷售價(jià)格=98.22*10.125=993.97元/平方米。此價(jià)格較高，可能需要調(diào)整銷售價(jià)格倍數(shù)或市場法結(jié)果。假設(shè)調(diào)整銷售價(jià)格倍數(shù)為8，則銷售價(jià)格=98.22*8=785.76元/平方米。假設(shè)開發(fā)法計(jì)算結(jié)果與市場法結(jié)果差距較大，說明假設(shè)條件或參數(shù)選擇需進(jìn)一步調(diào)整。此處以市場法結(jié)果為主，假設(shè)開發(fā)法作為輔助驗(yàn)證。3.最終租賃價(jià)值確定：*綜合市場法和假設(shè)開發(fā)法的結(jié)果，并考慮案例的特殊性（改造成本較高，市場接受度需驗(yàn)證），最終確定估價(jià)對象在2025年10月30日的租賃價(jià)值為每平方米98元。二、開發(fā)價(jià)值評估：1.土地價(jià)值評估（市場法）：*選擇可比案例：案例1、案例2、案例3、案例5為土地交易案例，案例4為混合樓交易案例，其中案例1、2、5為純土地價(jià)值信息。*交易日期修正：案例1和5的交易時(shí)間早于評估基準(zhǔn)日，需進(jìn)行修正。假設(shè)2019年10月至2025年10月土地價(jià)格年均上漲了15%。則案例1的修正系數(shù)為(1+15%)^5=2.011,案例5的修正系數(shù)為2.011。案例2和3的交易時(shí)間也需修正，假設(shè)修正系數(shù)分別為1.938和1.838（根據(jù)具體時(shí)間計(jì)算）。*區(qū)域因素修正：假設(shè)可比案例與估價(jià)對象區(qū)域因素相同，則區(qū)域因素修正系數(shù)為1。*個(gè)別因素修正：假設(shè)地塊的個(gè)別因素（如位置、形狀、地質(zhì)條件等）對地價(jià)的影響較小，則個(gè)別因素修正系數(shù)為1。*比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算：*案例一比準(zhǔn)價(jià)格=2,500*2.011*1*1=5,027.5元/平方米*案例二比準(zhǔn)價(jià)格=4,000*1.938*1*1=7,752元/平方米*案例五比準(zhǔn)價(jià)格=1,500*2.011*1*1=3,016.5元/平方米*土地價(jià)值（市場法）=[(5,027.5+7,752+3,016.5)/3]=5,098元/平方米2.開發(fā)價(jià)值評估（假設(shè)開發(fā)法）：*項(xiàng)目總價(jià)值=土地價(jià)值+開發(fā)成本+銷售利潤。開發(fā)成本包括建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。銷售利潤通常按銷售價(jià)格的一定比例計(jì)算。*土地價(jià)值：5,098元/平方米。*建安工程費(fèi)：15,000*3,000=45,000,000元。*基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：15,000*500=7,500,000元。*管理費(fèi)用：(45,000,000+7,500,000)*5%=2,750,000元。*財(cái)務(wù)費(fèi)用：假設(shè)項(xiàng)目總投資=土地價(jià)值+開發(fā)成本=5,098*15,000+(45,000,000+7,500,000)=95,470,000元。財(cái)務(wù)費(fèi)用=95,470,000*30%=28,641,000元。*銷售費(fèi)用：項(xiàng)目總價(jià)值*2%。*假設(shè)住宅售價(jià)為10,000元/平方米，商業(yè)售價(jià)為15,000元/平方米。最佳容積率為4，總建筑面積=5,000*4=20,000平方米。住宅面積=20,000*50%=10,000平方米，商業(yè)面積=10,000平方米。*銷售收入：住宅=10,000*10,000=100,000,000元，商業(yè)=10,000*15,000=150,000,000元，總計(jì)=250,000,000元。*銷售利潤：假設(shè)銷售利潤率為銷售收入的10%，則銷售利潤=250,000,000*10%=25,000,000元。*項(xiàng)目總價(jià)值=土地價(jià)值+開發(fā)成本+銷售利潤=5,098*15,000+(45,000,000+7,500,000)+28,641,000+25,000,000=250,000,000元。*開發(fā)價(jià)值=項(xiàng)目總價(jià)值-土地價(jià)值=250,000,000-5,098*15,000=175,000,000元。*單位開發(fā)價(jià)值=175,000,000/20,000=8,750元/平方米。3.最終開發(fā)價(jià)值確定：*綜合市場法和假設(shè)開發(fā)法的結(jié)果，并考慮項(xiàng)目開發(fā)的可行性和市場風(fēng)險(xiǎn)，最終確定該綜合樓在2025年10月份的開發(fā)價(jià)值為每平方米8,750元。三、轉(zhuǎn)讓價(jià)值評估：1.成本法計(jì)算：*重置成本：建筑面積10,000平方米，建安工程費(fèi)每平方米3,000元，則重置成本=10,000*3,000=30,000,000元。*折舊：物理折舊：廠房建于2005年，目前2025年，已使用20年。假設(shè)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則剩余經(jīng)濟(jì)壽命=50-20=30年。成新率=剩余經(jīng)濟(jì)壽命/總經(jīng)濟(jì)壽命=30/50=60%。但題目已給出成新率為60%，與計(jì)算結(jié)果一致。功能折舊：設(shè)備陳舊，需要更新改造，折舊額為每平方米800元，總功能折舊=10,000*800=8,000,000元。心理折舊：一般不考慮。*評估價(jià)值（成本法）=重置成本*成新率-功能折舊=30,000,000*60%-8,000,000=18,000,000元。2.假設(shè)開發(fā)法計(jì)算：*土地價(jià)值：假設(shè)工業(yè)用地土地價(jià)值為每平方米1,500元，土地使用權(quán)年限40年，已使用27年，剩余年限13年。假設(shè)土地價(jià)值年增值率為6%，則土地價(jià)值=1,500*(1+6%)^13=3,417元/平方米。土地總價(jià)=3,417*5,000=17,085,000元。*開發(fā)成本：廠房現(xiàn)狀可用于出租，無需建造成本。改造費(fèi)用已包含在功能折舊中。*銷售收入：假設(shè)倉庫出租的年租金收入能完全彌補(bǔ)改造費(fèi)用及相應(yīng)的運(yùn)營費(fèi)用，則銷售收入主要來自土地價(jià)值和可能的殘值。假設(shè)殘值忽略不計(jì)。*項(xiàng)目總價(jià)值=土地價(jià)值=17,085,000元。*開發(fā)價(jià)值=項(xiàng)目總價(jià)值-土地價(jià)值=17,085,000-17,085,000=0元（此結(jié)果不合理，說明假設(shè)條件有問題。假設(shè)開發(fā)法不適用于此案例，因?yàn)閺S房現(xiàn)狀價(jià)值已考慮在成本法中，且改造后的收益不足以覆蓋開發(fā)成本）。3.最終轉(zhuǎn)讓價(jià)值