物業(yè)管理合同范本及實操指導(dǎo)手冊前言物業(yè)管理合同是確立業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)（或其他管理人）之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基石，其規(guī)范性、完整性與實操性直接關(guān)系到物業(yè)管理活動的順利開展和各方合法權(quán)益的保障。本手冊旨在提供一份相對全面的物業(yè)管理合同范本，并輔以詳盡的實操指導(dǎo)，以期為廣大業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同的訂立、履行、變更與終止等環(huán)節(jié)提供專業(yè)參考，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康有序發(fā)展。本手冊的編寫基于現(xiàn)行法律法規(guī)及行業(yè)實踐經(jīng)驗，力求內(nèi)容專業(yè)、結(jié)構(gòu)清晰、語言嚴謹且具有較強的實用價值。然而，具體個案千差萬別，本范本及指導(dǎo)僅供參考，特殊情況或復(fù)雜項目仍建議咨詢專業(yè)法律人士。---一、物業(yè)管理合同范本物業(yè)管理服務(wù)合同合同編號：[]甲方（業(yè)主或業(yè)主委員會）：名稱/姓名：[業(yè)主委員會全稱或業(yè)主姓名]法定代表人/負責人（業(yè)主委員會）：[姓名]職務(wù)：[主任/副主任等]業(yè)主聯(lián)系人（若為單個業(yè)主）：[姓名]聯(lián)系地址：[甲方注冊地址或主要聯(lián)系地址]聯(lián)系電話：[電話號碼]統(tǒng)一社會信用代碼（業(yè)主委員會備案證號）：[]乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)/其他管理人）：企業(yè)名稱：[物業(yè)服務(wù)企業(yè)全稱]法定代表人：[姓名]資質(zhì)等級（如適用）：[]住所：[乙方注冊地址]聯(lián)系電話：[電話號碼]統(tǒng)一社會信用代碼：[]根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》及其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿、公平、誠實信用的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對其管理的[物業(yè)名稱]（以下簡稱“本物業(yè)”）提供物業(yè)管理服務(wù)事宜，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同。第一條物業(yè)基本情況1.1物業(yè)名稱：[物業(yè)名稱]1.2物業(yè)類型：[住宅/商業(yè)/辦公/綜合等]1.3坐落位置：[省/市][區(qū)/縣][街道/路][號][小區(qū)名稱及具體樓棟單元，若適用]1.4物業(yè)建筑面積：總建筑面積約為[]平方米，其中：住宅[]平方米，商業(yè)[]平方米，辦公[]平方米，其他[]平方米。1.5物業(yè)構(gòu)成明細：見附件一《物業(yè)構(gòu)成明細》。1.6物業(yè)管理區(qū)域四至：東至：[]南至：[]西至：[]北至：[]第二條服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標準2.1公共性服務(wù)內(nèi)容：乙方同意根據(jù)本合同約定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下事項提供管理和服務(wù)：（1）物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。共用部位包括：房屋主體結(jié)構(gòu)（基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?，樓梯間、走廊通道、門廳、[其他需列明的共用部位]。（2_）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理。共用設(shè)施設(shè)備包括：供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)（如適用）、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、電梯、公共照明、通風系統(tǒng)、溝渠、池、井、[其他需列明的共用設(shè)施設(shè)備]。（3）物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。（4）公共綠化的養(yǎng)護和管理。（5）車輛停放管理（具體管理方式及收費標準另行約定或見附件二）。（6）公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理。包括但不限于門崗執(zhí)勤、公共區(qū)域巡邏、監(jiān)控系統(tǒng)運行管理、[其他安全防范措施]。（7）物業(yè)檔案資料管理。（8）組織開展社區(qū)文化活動（根據(jù)業(yè)主需求和實際情況）。（9）[雙方約定的其他公共性服務(wù)內(nèi)容]。2.2服務(wù)質(zhì)量標準：乙方提供的服務(wù)應(yīng)符合國家、地方相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標準及本合同約定。具體質(zhì)量標準詳見附件三《物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準》。雙方可根據(jù)物業(yè)實際情況和業(yè)主需求，對服務(wù)質(zhì)量標準進行細化和調(diào)整。2.3特約服務(wù)：對于業(yè)主或物業(yè)使用人提出的超出本合同約定的公共性服務(wù)范圍的特約服務(wù)，乙方可根據(jù)自身能力和服務(wù)成本，本著自愿、公平的原則提供，具體服務(wù)內(nèi)容、收費標準及方式由雙方另行協(xié)商確定。第三條服務(wù)期限3.1本合同服務(wù)期限為[]年，自[]年[]月[]日起至[]年[]月[]日止。3.2合同期滿前三個月，甲方應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會的決定，就是否續(xù)聘乙方或另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出決定，并書面通知乙方。如需續(xù)聘，雙方應(yīng)在本合同期滿前一個月內(nèi)協(xié)商簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。第四條服務(wù)費用4.1物業(yè)服務(wù)收費方式：本物業(yè)物業(yè)服務(wù)費用采用[包干制/酬金制]方式。（1）包干制：物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，盈余或虧損均由乙方享有或承擔。（2）酬金制：物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，乙方在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。具體酬金提取比例/數(shù)額及物業(yè)服務(wù)資金管理辦法見附件四。4.2物業(yè)服務(wù)收費標準：（1）住宅物業(yè)：[]元/平方米/月（按建筑面積計算，下同）。（2）商業(yè)物業(yè)：[]元/平方米/月。（3）辦公物業(yè)：[]元/平方米/月。（4）[其他類型物業(yè)或特殊區(qū)域的收費標準]。以上收費標準已包含[列出包含的費用項目，如公共水電費分攤與否等]。4.3物業(yè)服務(wù)費用的交納：（1）業(yè)主應(yīng)于[每月/每季度/每半年/每年的第X個工作日之前]向乙方交納[當期/下期]的物業(yè)服務(wù)費用。（2）納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費用由甲方按照同類物業(yè)的標準交納。（3）業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。4.4其他費用：（1）公共水電費分攤：[約定是否分攤及分攤方式]。（2）停車費：按照附件二《車輛停放管理及收費標準》執(zhí)行。（3）[其他應(yīng)收取的費用，如裝修垃圾清運費、出入證工本費等，需明確標準和依據(jù)]。4.5費用調(diào)整：因政府指導(dǎo)價調(diào)整或物業(yè)服務(wù)成本發(fā)生較大變動（如人工成本、物料成本大幅上漲等），需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的，乙方應(yīng)與甲方協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會表決通過后方可調(diào)整。調(diào)整程序和方式應(yīng)符合《物業(yè)管理條例》及相關(guān)規(guī)定。第五條雙方權(quán)利與義務(wù)5.1甲方權(quán)利：（1）代表和維護業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益。（2）監(jiān)督乙方履行本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標準。（3）審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算報告（若為酬金制）。（4）[其他依法享有的權(quán)利]。5.2甲方義務(wù)：（1）遵守業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定，代表業(yè)主與乙方簽訂本合同。（2）向乙方移交本物業(yè)的竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料，以及設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料（如有缺失，應(yīng)協(xié)助乙方盡可能搜集）。（3）協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的遺留問題，并承擔相應(yīng)責任。（4）負責籌集和使用專項維修資金，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修和更新、改造。（5）按照合同約定，及時足額支付應(yīng)由甲方承擔的相關(guān)費用（如未售物業(yè)的物業(yè)費）。（6）支持乙方開展正常的物業(yè)管理服務(wù)活動，協(xié)調(diào)乙方與業(yè)主、物業(yè)使用人之間的關(guān)系。（7）[其他應(yīng)盡的義務(wù)]。5.3乙方權(quán)利：（1）按照本合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)，并收取物業(yè)服務(wù)費用及其他約定費用。（2）根據(jù)本合同約定和實際管理需要，制定物業(yè)管理的具體規(guī)章制度。（3）[其他依法享有的權(quán)利]。5.4乙方義務(wù)：（1）履行本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標準，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。（2）編制物業(yè)管理年度計劃、財務(wù)預(yù)算（若為酬金制還需編制決算報告），并提交甲方審定。（3）建立健全物業(yè)管理檔案資料，并妥善保管。（4）定期向甲方和業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況（酬金制下應(yīng)按約定周期公布，包干制下可根據(jù)業(yè)主要求或法規(guī)規(guī)定公布相關(guān)信息）。（5）負責本物業(yè)的安全管理工作，制定應(yīng)急預(yù)案，發(fā)生安全事故時，及時采取應(yīng)急措施，并向有關(guān)部門報告。（6）[其他應(yīng)盡的義務(wù)]。第六條物業(yè)的承接與查驗6.1甲方應(yīng)在本合同生效后[]日內(nèi)，組織乙方對本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗。6.2承接查驗應(yīng)依據(jù)國家相關(guān)規(guī)定、物業(yè)規(guī)劃設(shè)計文件和竣工驗收資料進行。查驗過程中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)列出清單，明確責任方和整改時限。6.3查驗合格后，雙方應(yīng)簽署《物業(yè)承接查驗協(xié)議》，并辦理物業(yè)檔案資料、設(shè)施設(shè)備等的移交手續(xù)。第七條合同的變更、解除與終止7.1本合同經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以書面形式變更或解除。7.2因不可抗力致使合同無法繼續(xù)履行的，本合同自動終止，雙方互不承擔違約責任。7.3一方嚴重違約，經(jīng)催告后[]日內(nèi)仍未糾正的，另一方有權(quán)解除合同。7.4合同期滿，若雙方未續(xù)簽新的物業(yè)服務(wù)合同，且乙方未接到甲方關(guān)于終止服務(wù)的書面通知，乙方可根據(jù)實際情況決定是否繼續(xù)提供服務(wù)，直至新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管或業(yè)主大會作出其他決定，此期間的服務(wù)費用參照本合同標準執(zhí)行。7.5合同終止后，乙方應(yīng)在[]日內(nèi)，向甲方或新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理完畢物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理檔案資料及其他應(yīng)移交物品的移交手續(xù)。第八條違約責任8.1甲方違反本合同約定，未能按時足額支付應(yīng)由其承擔的費用，每逾期一日，應(yīng)按逾期金額的[萬分之X]向乙方支付違約金。8.2乙方違反本合同約定，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量未達到約定標準，經(jīng)甲方書面催告后仍未改進的，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并可根據(jù)實際情況扣減相應(yīng)的服務(wù)費用；給業(yè)主或物業(yè)使用人造成損失的，乙方應(yīng)承擔相應(yīng)的賠償責任。8.3任何一方違反本合同其他約定的，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任，并賠償對方因此造成的直接經(jīng)濟損失。8.4因乙方管理不善或操作不當造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞或發(fā)生安全事故的，乙方應(yīng)承擔修復(fù)責任或賠償責任。第九條爭議解決方式9.1本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可依法向[物業(yè)所在地/甲方所在地/乙方所在地]人民法院提起訴訟。（或選擇仲裁：任何一方均可提交[仲裁委員會名稱]按照其屆時有效的仲裁規(guī)則進行仲裁。）第十條其他約定10.1本合同未盡事宜，可由雙方另行協(xié)商簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。10.2本合同附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。10.3本合同一式[]份，甲方執(zhí)[]份，乙方執(zhí)[]份，[報送相關(guān)部門備案X份]，具有同等法律效力。10.4本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。（以下無正文）甲方（蓋章/簽字）：法定代表人/授權(quán)代表人（簽字）：日期：[]年[]月[]日乙方（蓋章）：法定代表人/授權(quán)代表人（簽字）：日期：[]年[]月[]日---附件清單：附件一：物業(yè)構(gòu)成明細附件二：車輛停放管理及收費標準附件三：物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準附件四：[若為酬金制，則為]物業(yè)服務(wù)資金管理辦法及酬金提取比例[其他附件，如能耗分攤辦法、裝飾裝修管理規(guī)定等]---二、物業(yè)管理合同實操指導(dǎo)（一）合同簽訂前的準備與審查合同的簽訂并非一蹴而就，充分的準備和細致的審查是確保合同質(zhì)量的前提。1.明確需求與定位：*業(yè)主方（甲方）：首先應(yīng)通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會會議，明確本小區(qū)/大廈的物業(yè)管理需求、服務(wù)標準期望、預(yù)算范圍以及對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、經(jīng)驗、信譽等方面的要求。是追求基礎(chǔ)保障型服務(wù)，還是高品質(zhì)增值服務(wù)？這些定位將直接影響合同條款的設(shè)置。*物業(yè)服務(wù)企業(yè)（乙方）：在投標或洽談前，應(yīng)對目標物業(yè)進行充分的現(xiàn)場勘查和調(diào)研，了解物業(yè)的實際狀況、潛在問題、業(yè)主構(gòu)成及需求特點，評估自身服務(wù)能力和管理成本，避免盲目承諾。2.主體資格審查：*甲方：若為業(yè)主委員會，需審查其是否依法成立并備案，是否獲得業(yè)主大會的授權(quán)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。*乙方：審查其是否具備獨立法人資格、相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)資質(zhì)（如地方仍有要求）、專業(yè)技術(shù)人員配置、財務(wù)狀況、以往項目的服務(wù)業(yè)績及有無重大違法違規(guī)記錄。3.物業(yè)基礎(chǔ)信息核實：*對合同范本中“物業(yè)基本情況”部分的信息，務(wù)必核實清楚，特別是物業(yè)類型、建筑面積、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的清單及現(xiàn)狀。這是確定服務(wù)范圍、收費標準的基礎(chǔ)。4.服務(wù)內(nèi)容與標準的細化：*“服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標準”是合同的核心。避免使用過于籠統(tǒng)的詞語，如“優(yōu)質(zhì)服務(wù)”、“良好維護”等。應(yīng)盡可能細化，例如：*清潔衛(wèi)生：公共區(qū)域每日清掃次數(shù)、垃圾清運頻率、水箱清洗周期。*綠化養(yǎng)護：草坪修剪頻率、病蟲害防治措施、成活率指標。*電梯運行：故障響應(yīng)時間、年檢合格率、困人救援到達時間。*安保服務(wù)：門崗執(zhí)勤時間、巡邏頻次、監(jiān)控錄像保存天數(shù)。*可參考國家或地方發(fā)布的《物業(yè)管理服務(wù)等級標準》作為基礎(chǔ)，再結(jié)合本物業(yè)的具體情況進行調(diào)整和補充，形成附件三。（二）合同談判與條款細化合同談判是平衡雙方利益、明確權(quán)利義務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。1.收費標準與方式的確定：*包干制vs酬金制：兩種模式各有優(yōu)劣。包干制下，業(yè)主風險較低，但乙方可能存在降本增效的沖動；酬金制下，費用透明，但業(yè)主需承擔經(jīng)營風險。選擇哪種模式，需業(yè)主大會充分討論決定。*收費標準：應(yīng)基于服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、管理成本（人工、物料、能耗、維修、稅費、利潤/酬金等）綜合測算，并參考周邊同類物業(yè)的收費水平。避免低價惡性競爭或過高收費。*