2025年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策預(yù)算分配可行性研究報(bào)告一、總論

2025年是“十四五”規(guī)劃收官與“十五五”規(guī)劃謀劃的關(guān)鍵銜接年，房地產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定發(fā)展對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會民生及地方財(cái)政具有深遠(yuǎn)影響。近年來，受全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、疫情后續(xù)影響等多重因素疊加，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，部分城市出現(xiàn)需求收縮、供給過剩、房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露、市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱等問題，亟需通過精準(zhǔn)有效的調(diào)控政策加以引導(dǎo)。在此背景下，科學(xué)編制2025年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策預(yù)算，優(yōu)化財(cái)政資金分配結(jié)構(gòu)，成為穩(wěn)定市場預(yù)期、防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的核心舉措。本報(bào)告旨在通過對2025年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策預(yù)算分配的可行性進(jìn)行系統(tǒng)性研究，為財(cái)政資金的高效配置提供理論支撐與實(shí)踐參考，助力實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，推動房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展。

###（一）研究背景與政策環(huán)境

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控已進(jìn)入“因城施策”與“精準(zhǔn)調(diào)控”并重的新階段。2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出“要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，扎實(shí)做好‘六穩(wěn)’工作，全面落實(shí)‘六保’任務(wù)，統(tǒng)籌發(fā)展和安全，大力提振市場信心，把實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來，突出做好穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價(jià)工作”，并將“防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”列為重點(diǎn)任務(wù)之一。2024年，各地持續(xù)優(yōu)化調(diào)控政策，如降低首付比例、調(diào)整利率下限、加大公積金支持力度、推進(jìn)保障性住房建設(shè)等，但市場企穩(wěn)回升的基礎(chǔ)仍不牢固，部分三四線城市庫存壓力較大，一線城市結(jié)構(gòu)性矛盾突出，房企融資環(huán)境仍需改善。

財(cái)政政策作為宏觀調(diào)控的重要工具，在房地產(chǎn)市場調(diào)控中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。2025年，隨著我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)算分配需更加注重“精準(zhǔn)性”與“有效性”，既要通過財(cái)政資金引導(dǎo)合理住房需求，支持剛性和改善性住房需求，也要加大對保障性住房建設(shè)、城市更新、老舊小區(qū)改造等領(lǐng)域的投入，同時(shí)防范化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融市場穩(wěn)定。在此背景下，研究2025年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策預(yù)算分配的可行性，具有強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)緊迫性與政策必要性。

###（二）研究目的與意義

####1.研究目的

本報(bào)告的核心目的在于：

（1）分析2025年房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策需求與資金缺口，明確預(yù)算分配的重點(diǎn)方向與領(lǐng)域；

（2）評估現(xiàn)有財(cái)政資金在房地產(chǎn)調(diào)控中的使用效率與存在問題，提出優(yōu)化預(yù)算分配結(jié)構(gòu)的路徑；

（3）構(gòu)建科學(xué)的預(yù)算分配模型與績效評價(jià)體系，確保財(cái)政資金“精準(zhǔn)滴灌”，提高調(diào)控政策的有效性；

（4）為2025年及未來一段時(shí)期房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)算的編制、執(zhí)行與監(jiān)管提供決策依據(jù)，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

####2.研究意義

（1）理論意義：豐富房地產(chǎn)調(diào)控財(cái)政政策理論體系，探索預(yù)算分配與市場調(diào)控的內(nèi)在關(guān)聯(lián)機(jī)制，為后續(xù)學(xué)術(shù)研究提供參考。

（2）實(shí)踐意義：通過科學(xué)的預(yù)算分配，緩解地方政府財(cái)政壓力，提高財(cái)政資金使用效益；穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)住房消費(fèi)與投資合理增長；加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”定位。

###（三）研究范圍與內(nèi)容界定

####1.研究范圍

本報(bào)告的研究范圍主要包括：

（1）資金來源：中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付、地方財(cái)政一般公共預(yù)算安排、專項(xiàng)債券、政策性銀行貸款等可用于房地產(chǎn)調(diào)控的財(cái)政資金；

（2）使用方向：保障性住房建設(shè)與籌集、房地產(chǎn)市場監(jiān)測與調(diào)控平臺建設(shè)、房企風(fēng)險(xiǎn)化解與紓困、居民購房補(bǔ)貼與稅費(fèi)減免、城市更新與老舊小區(qū)改造、租賃住房市場培育等領(lǐng)域；

（3）區(qū)域覆蓋：全國范圍內(nèi)不同能級城市（一線城市、二線城市、三四線城市及縣域）的差異化調(diào)控需求；

（4）時(shí)間跨度：以2025年度預(yù)算分配為核心，兼顧政策實(shí)施的短期效果與中長期影響。

####2.研究內(nèi)容

本報(bào)告圍繞“預(yù)算分配可行性”這一核心，重點(diǎn)研究以下內(nèi)容：

（1）2025年房地產(chǎn)市場形勢預(yù)測與調(diào)控政策需求分析；

（2）房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)算的規(guī)模測算與資金來源論證；

（3）預(yù)算分配的結(jié)構(gòu)優(yōu)化與領(lǐng)域優(yōu)先級排序；

（4）預(yù)算分配的保障機(jī)制與風(fēng)險(xiǎn)防控措施；

（5）國內(nèi)外房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)算分配的經(jīng)驗(yàn)借鑒。

###（四）研究方法與技術(shù)路線

####1.研究方法

為確保研究的科學(xué)性與嚴(yán)謹(jǐn)性，本報(bào)告綜合運(yùn)用以下研究方法：

（1）文獻(xiàn)分析法：系統(tǒng)梳理國內(nèi)外房地產(chǎn)調(diào)控財(cái)政政策、預(yù)算管理、績效評價(jià)等相關(guān)理論與研究成果，為研究提供理論基礎(chǔ)。

（2）定量分析法：采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型、統(tǒng)計(jì)分析方法，對房地產(chǎn)市場供需關(guān)系、房價(jià)走勢、財(cái)政資金規(guī)模等進(jìn)行測算與預(yù)測；構(gòu)建預(yù)算分配優(yōu)化模型，提出量化分配方案。

（3）定性分析法：通過政策文本解讀、專家訪談、實(shí)地調(diào)研等方式，分析當(dāng)前調(diào)控政策存在的問題與預(yù)算分配的難點(diǎn)，提出針對性建議。

（4）案例分析法：選取典型城市（如深圳、杭州、成都等）在房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)算分配中的成功經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，為全國層面預(yù)算分配提供參考。

####2.技術(shù)路線

本報(bào)告的技術(shù)路線遵循“問題提出—現(xiàn)狀分析—需求預(yù)測—方案設(shè)計(jì)—可行性評估—結(jié)論建議”的邏輯框架：

（1）通過文獻(xiàn)研究與政策解讀，明確研究背景與問題；

（2）分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控政策預(yù)算的規(guī)模、結(jié)構(gòu)與使用效率；

（3）結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，預(yù)測2025年調(diào)控政策資金需求；

（4）基于需求預(yù)測與優(yōu)先級評估，設(shè)計(jì)預(yù)算分配方案；

（5）從經(jīng)濟(jì)、社會、管理三個(gè)維度評估方案可行性；

（6）提出保障預(yù)算有效實(shí)施的對策建議。

###（五）核心概念界定

####1.房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

指政府為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，綜合運(yùn)用土地、金融、財(cái)政、稅收等手段，對房地產(chǎn)市場供需、價(jià)格、預(yù)期等進(jìn)行引導(dǎo)與調(diào)節(jié)的政策措施總和。本報(bào)告中的調(diào)控政策主要聚焦于財(cái)政政策范疇，包括財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、資金投入、風(fēng)險(xiǎn)兜底等。

####2.預(yù)算分配

指各級政府為實(shí)現(xiàn)特定政策目標(biāo)，將財(cái)政資金按照一定原則與程序分配到不同領(lǐng)域、項(xiàng)目或地區(qū)的活動。本報(bào)告中的預(yù)算分配特指用于房地產(chǎn)調(diào)控的財(cái)政資金的分配過程，包括資金規(guī)模的確定、結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、領(lǐng)域的選擇等。

####3.可行性

指某一方案或決策在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、社會、管理等方面具備實(shí)施條件，能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的程度。本報(bào)告中的“可行性”主要包括經(jīng)濟(jì)可行性（財(cái)政可持續(xù)性、資金使用效益）、政策可行性（與宏觀政策導(dǎo)向的一致性）、操作可行性（預(yù)算編制與執(zhí)行的能力）等維度。

###（六）研究創(chuàng)新點(diǎn)

（1）視角創(chuàng)新：將預(yù)算管理理論與房地產(chǎn)市場調(diào)控實(shí)踐深度融合，從“資金配置”視角破解調(diào)控政策落地難題，突破傳統(tǒng)研究中側(cè)重政策工具而忽視資金保障的局限。

（2）方法創(chuàng)新：構(gòu)建“需求預(yù)測—結(jié)構(gòu)優(yōu)化—績效評價(jià)”三位一體的預(yù)算分配模型，結(jié)合定量測算與定性分析，提高分配方案的精準(zhǔn)性與科學(xué)性。

（3）實(shí)踐創(chuàng)新：針對不同能級城市的市場特征，提出差異化預(yù)算分配策略，避免“一刀切”，增強(qiáng)調(diào)控政策的針對性與有效性。

###（七）研究結(jié)論與展望概述

（1）2025年房地產(chǎn)市場調(diào)控資金需求較大，需通過中央與地方聯(lián)動、多元資金籌措等方式保障預(yù)算規(guī)模；

（2）預(yù)算分配應(yīng)優(yōu)先保障保障性住房建設(shè)、房企風(fēng)險(xiǎn)化解與居民合理住房需求，優(yōu)化區(qū)域與領(lǐng)域結(jié)構(gòu)；

（3）建立預(yù)算分配的動態(tài)調(diào)整機(jī)制與績效評價(jià)體系，是提高資金使用效率的關(guān)鍵。

未來，隨著我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整與財(cái)政體制改革的深化，預(yù)算分配在調(diào)控中的作用將進(jìn)一步凸顯。后續(xù)研究可進(jìn)一步關(guān)注長效機(jī)制建設(shè)下的預(yù)算分配創(chuàng)新、數(shù)字化技術(shù)在預(yù)算管理中的應(yīng)用等方向，為房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展提供更有力的支撐。

二、2024-2025年房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與政策背景分析

###（一）2024年房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢

####1.市場整體規(guī)模與供需關(guān)系

2024年，我國房地產(chǎn)市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，供需兩端均呈現(xiàn)收縮特征。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.3%，降幅較2023年同期擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積8.7億平方米，同比下降8.5%，銷售額8.3萬億元，同比下降6.5%。供需矛盾的核心在于“需求不足”與“供給過?！辈⒋妫阂环矫?，居民購房意愿受收入預(yù)期、房價(jià)走勢及市場信心影響持續(xù)低迷，1-10月商品房銷售面積降幅較1-9月僅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)，市場回暖動力不足；另一方面，前期高杠桿拿地導(dǎo)致庫存高企，10月末全國商品房待售面積6.8億平方米，同比增長5.2%，其中三四線城市待售面積占比達(dá)62%，去化周期超過20個(gè)月，遠(yuǎn)超12個(gè)月的合理區(qū)間。

####2.房價(jià)走勢與區(qū)域分化

房價(jià)調(diào)整呈現(xiàn)“冷熱不均”的顯著特征。70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，2024年10月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲0.1%，但內(nèi)部分化明顯：一線城市（北京、上海、廣州、深圳）房價(jià)環(huán)比上漲1.1%，同比上漲3.2%，核心區(qū)域?qū)W區(qū)房、改善型住房需求支撐價(jià)格堅(jiān)挺；二線城市整體環(huán)比持平，其中杭州、成都等強(qiáng)二線城市因產(chǎn)業(yè)集聚和人口流入，核心區(qū)房價(jià)上漲0.5%-0.8%，而沈陽、長春等弱二線城市環(huán)比下降0.3%；三四線城市則普遍面臨下行壓力，10月環(huán)比下降0.6%，同比下降1.2%，部分人口流出城市房價(jià)跌幅超過5%，庫存壓力進(jìn)一步抑制價(jià)格修復(fù)。

####3.企業(yè)經(jīng)營狀況與風(fēng)險(xiǎn)暴露

房企經(jīng)營壓力尚未根本緩解，風(fēng)險(xiǎn)暴露呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性”特點(diǎn)。2024年1-10月，房企境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模約4500億元，同比下降15%，其中民營房企發(fā)行占比不足20%，融資渠道仍以國企、央企為主。債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面，1-10月房企境外債券違約金額達(dá)1200億元，涉及20余家房企，其中某頭部房企三季度末資產(chǎn)負(fù)債率85%，同比上升2個(gè)百分點(diǎn)，面臨流動性危機(jī)。盡管“保交樓”政策持續(xù)推進(jìn)，2024年已累計(jì)完成交付面積1.2億平方米，但部分項(xiàng)目因資金短缺仍存在延期風(fēng)險(xiǎn)，1-10月全國“爛尾樓”數(shù)量較2023年同期增加8%，主要集中在三四線城市。

###（二）2025年房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測

####1.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)市場的影響

2025年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境將構(gòu)成房地產(chǎn)市場運(yùn)行的基礎(chǔ)背景。據(jù)IMF《世界經(jīng)濟(jì)展望2025》，全球經(jīng)濟(jì)增速預(yù)計(jì)放緩至3.0%，較2024年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，外部需求不確定性增加；國內(nèi)方面，2024年GDP增長5.2%，2025年預(yù)計(jì)增長4.8%左右，消費(fèi)將成為核心拉動力。居民收入方面，2024年前三季度全國居民人均可支配收入實(shí)際增長5.9%，較2023年加快1.2個(gè)百分點(diǎn)，但消費(fèi)信心指數(shù)（CCI）仍處于95左右的低位，住房消費(fèi)作為大額支出，居民決策將更加謹(jǐn)慎，“觀望情緒”短期內(nèi)難以根本改變。

####2.供需結(jié)構(gòu)變化趨勢

供需兩端將呈現(xiàn)“溫和改善”但“分化加劇”的特點(diǎn)。供給端，2025年土地供應(yīng)將更加注重精準(zhǔn)性，一線城市計(jì)劃增加住宅用地供應(yīng)15%，重點(diǎn)保障剛需和改善型住房需求，三四線城市則將減少30%的低效用地供應(yīng)，避免庫存進(jìn)一步積壓；房企拿地意愿預(yù)計(jì)回升，2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有望觸底反彈至-2%左右，降幅較2024年收窄7個(gè)百分點(diǎn)。需求端，剛性和改善性需求將逐步釋放：首套房首付比例降至15%、房貸利率下限降至3.8%等政策效果將在2025年持續(xù)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)商品房銷售面積降幅收窄至5%，銷售額增長1%-2%；但改善型需求將更加聚焦“品質(zhì)升級”，如綠色建筑、智能家居等，而低端住房需求將進(jìn)一步萎縮。

####3.政策環(huán)境延續(xù)性與調(diào)整方向

2025年房地產(chǎn)調(diào)控政策將延續(xù)“穩(wěn)中求進(jìn)”總基調(diào)，呈現(xiàn)“精準(zhǔn)化”與“長效化”特征。中央層面，預(yù)計(jì)將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城施策力度加大，可能推出“一城一策”優(yōu)化工具箱，如擴(kuò)大“認(rèn)房不認(rèn)貸”城市范圍、試點(diǎn)“存量房收儲”機(jī)制等；地方層面，一線城市可能進(jìn)一步放松限購，如上海、深圳或?qū)⒎潜镜貞艏彿可绫Ｒ髲?年降至3年，二線城市則將聚焦“保交樓”和房企紓困，通過設(shè)立專項(xiàng)基金、提供融資擔(dān)保等方式化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，保障性住房建設(shè)將成為政策重點(diǎn)，2025年全國計(jì)劃籌建保障性住房250萬套，較2024年增長25%，資金支持力度將顯著加大。

###（三）當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策體系梳理

####1.中央層面政策框架

2024年中央房地產(chǎn)調(diào)控政策圍繞“防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)市場、保民生”三大目標(biāo)展開，形成“金融+財(cái)政+土地”協(xié)同發(fā)力的政策體系。金融政策方面，央行三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長期流動性約1.5萬億元；金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，明確“金融16條”延期至2025年底，支持房企合理融資需求。財(cái)政政策方面，中央財(cái)政下達(dá)2024年“保交樓”專項(xiàng)借款2000億元，較2023年增加500億元；財(cái)政部、稅務(wù)總局推出“契稅減免”政策，對首套房面積90平方米以下的契稅稅率降至1%，改善性住房稅率降至1.5%。土地政策方面，自然資源部要求各地優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，2024年住宅用地供應(yīng)中保障性住房占比不低于30%，2025年將進(jìn)一步提高至35%。

####2.地方政策實(shí)踐與效果

地方政策實(shí)踐呈現(xiàn)“差異化”與“創(chuàng)新性”特點(diǎn)，但整體效果有限。一線城市中，北京2024年推出“多孩家庭購房補(bǔ)貼”，最高補(bǔ)貼20萬元；上海試點(diǎn)“二手房帶押過戶”，簡化交易流程，二手房成交量同比增長12%。二線城市中，杭州2024年8月全面取消限購，9月商品房銷售面積環(huán)比增長25%，但10月回落至正常水平；成都2024年10月提高公積金貸款額度至80萬元，支持剛需購房。三四線城市中，濰坊、洛陽等試點(diǎn)“政府收儲存量房”，2024年已收儲5000套，用于保障性租賃住房，但受限于財(cái)政資金，收儲規(guī)模較小。整體來看，地方政策對短期市場銷售有提振作用，但難以改變中長期趨勢，居民購房信心恢復(fù)仍需時(shí)間。

####3.現(xiàn)有政策工具的局限性

當(dāng)前政策工具存在“針對性不足”與“協(xié)同性不夠”的局限性。一是財(cái)政補(bǔ)貼力度有限，2024年全國購房補(bǔ)貼總額約300億元，僅占商品房銷售額的0.5%，對降低購房成本作用不明顯；二是土地出讓金下滑制約地方財(cái)政能力，2024年1-10月全國土地出讓金同比下降18%，地方政府“保交樓”和保障性住房資金缺口擴(kuò)大；三是政策協(xié)同性不足，金融政策與財(cái)政政策銜接不暢，如房企融資支持與“保交樓”資金分配未形成閉環(huán)，導(dǎo)致部分資金被挪用；四是市場預(yù)期引導(dǎo)不足，盡管政策頻繁出臺，但居民對房價(jià)下跌的擔(dān)憂仍未消除，購房決策趨于保守。

###（四）政策預(yù)算分配的現(xiàn)實(shí)需求

####1.穩(wěn)市場與防風(fēng)險(xiǎn)的資金需求

2025年穩(wěn)市場與防風(fēng)險(xiǎn)需要大量資金支持。一方面，“保交樓”仍需持續(xù)投入，2024年已完成交付1.2億平方米，但仍有約3000萬平方米存在資金缺口，預(yù)計(jì)2025年需要資金1500億元；另一方面，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解需加大力度，2025年房企到期債券規(guī)模約1.2萬億元，其中民營房企占比60%，需通過“債務(wù)重組+融資支持”方式化解風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)需要資金2000億元。此外，居民購房支持需增加財(cái)政補(bǔ)貼，如降低購房稅費(fèi)、提供購房貸款貼息等，預(yù)計(jì)2025年需要資金500億元，三項(xiàng)合計(jì)需4000億元，占2024年全國財(cái)政收入的1.5%，在可承受范圍內(nèi)。

####2.保障性住房與城市更新的資金缺口

保障性住房與城市更新是2025年政策預(yù)算的重點(diǎn)領(lǐng)域，但資金缺口較大。保障性住房方面，2025年計(jì)劃籌建250萬套，其中公租房50萬套、保障性租賃住房150萬套、共有產(chǎn)權(quán)住房50萬套，每套平均建設(shè)成本30萬元，總資金需求7500億元，目前中央財(cái)政補(bǔ)貼僅1000億元，地方財(cái)政配套2000億元，資金缺口達(dá)4500億元。城市更新方面，2025年計(jì)劃改造老舊小區(qū)5萬個(gè)，涉及居民1000萬戶，每戶平均改造費(fèi)用5萬元，總資金需求5000億元，目前主要通過地方政府專項(xiàng)債券（2024年發(fā)行1.2萬億元）和社會資本投入，但專項(xiàng)債券需優(yōu)先用于基礎(chǔ)設(shè)施，城市更新資金缺口約2000億元。兩項(xiàng)合計(jì)資金缺口6500億元，需通過中央轉(zhuǎn)移支付、政策性銀行貸款等方式解決。

####3.政策協(xié)同與預(yù)算優(yōu)化的必要性

政策協(xié)同與預(yù)算優(yōu)化是提高調(diào)控效果的關(guān)鍵。當(dāng)前，房地產(chǎn)調(diào)控涉及住建、財(cái)政、金融、自然資源等多個(gè)部門，資金分散在“保交樓”專項(xiàng)借款、保障性住房補(bǔ)貼、城市更新基金等不同渠道，缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)，導(dǎo)致資金使用效率低下。例如，2024年某省“保交樓”資金與保障性住房資金未統(tǒng)籌使用，部分項(xiàng)目因資金重復(fù)申請而延誤進(jìn)度。此外，預(yù)算分配需注重“精準(zhǔn)性”，針對不同能級城市的需求差異，一線城市重點(diǎn)支持改善性住房和租賃住房，二線城市重點(diǎn)支持“保交樓”和剛需購房，三四線城市重點(diǎn)支持存量房收儲和老舊小區(qū)改造，避免“一刀切”導(dǎo)致的資源浪費(fèi)。因此，2025年需建立“中央統(tǒng)籌、地方落實(shí)、部門協(xié)同”的預(yù)算分配機(jī)制，提高資金使用效益，確保調(diào)控政策落地見效。

三、2025年房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)算需求測算

###（一）預(yù)算規(guī)模測算框架與方法

####1.測算原則與邏輯基礎(chǔ)

預(yù)算規(guī)模測算遵循“需求導(dǎo)向、分類施策、動態(tài)調(diào)整”三大原則。需求導(dǎo)向即以解決房地產(chǎn)市場核心矛盾為出發(fā)點(diǎn)，重點(diǎn)覆蓋“保交樓”、風(fēng)險(xiǎn)化解、保障性住房建設(shè)等剛性需求；分類施策則根據(jù)不同能級城市的市場特征差異化配置資金，如一線城市側(cè)重品質(zhì)提升與租賃住房，三四線城市聚焦庫存去化與風(fēng)險(xiǎn)處置；動態(tài)調(diào)整機(jī)制要求建立季度監(jiān)測與年度修訂流程，確保預(yù)算與市場變化實(shí)時(shí)匹配。測算邏輯以“政策目標(biāo)-資金缺口-財(cái)政承受力”為核心鏈條，先明確各領(lǐng)域政策目標(biāo)，再量化所需資金，最后結(jié)合地方財(cái)政能力評估可行性。

####2.數(shù)據(jù)來源與測算模型

數(shù)據(jù)主要來源于國家統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政部、住建部等官方發(fā)布的2024年1-10月最新統(tǒng)計(jì)，結(jié)合IMF、社科院等權(quán)威機(jī)構(gòu)對2025年的經(jīng)濟(jì)預(yù)測。測算模型采用“基數(shù)法+增量法”組合：基數(shù)法基于2024年實(shí)際支出規(guī)模（如“保交樓”專項(xiàng)借款2000億元），考慮政策延續(xù)性確定基礎(chǔ)預(yù)算；增量法則針對新增政策領(lǐng)域（如存量房收儲），通過單項(xiàng)目成本×覆蓋規(guī)模進(jìn)行匡算。風(fēng)險(xiǎn)敞口測算引入壓力測試，模擬房價(jià)下跌10%、房企違約率上升20%等極端情景下的資金需求。

###（二）分領(lǐng)域預(yù)算需求測算

####1.“保交樓”專項(xiàng)資金需求

2025年“保交樓”面臨兩大資金缺口：一是存量項(xiàng)目續(xù)建，2024年1-10月全國“爛尾樓”數(shù)量同比增8%，約3000萬平方米需資金支持，按單方造價(jià)4000元計(jì)算，需資金1200億元；二是新增交付壓力，2025年房企計(jì)劃交付面積較2024年增長5%，需配套資金500億元。兩項(xiàng)合計(jì)1700億元，較2024年實(shí)際支出增加25%。其中，三四線城市占比70%，需重點(diǎn)傾斜，建議中央財(cái)政承擔(dān)40%（680億元），地方財(cái)政與專項(xiàng)債各承擔(dān)30%。

####2.房企風(fēng)險(xiǎn)化解資金需求

2025年房企到期債券規(guī)模約1.2萬億元，其中民營房企占比60%，需通過“債務(wù)重組+流動性支持”化解風(fēng)險(xiǎn)。保守測算需資金2000億元：一是債務(wù)重組成本（如債轉(zhuǎn)股、展期利息）約800億元；二是流動性支持（如開發(fā)貸展期、并購貸貼息）約1200億元。資金來源以政策性銀行專項(xiàng)貸款為主（占60%），中央財(cái)政設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金（占20%），地方政府配套（占20%）。需建立“白名單”制度，優(yōu)先支持資質(zhì)優(yōu)良、項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)的房企，避免道德風(fēng)險(xiǎn)。

####3.保障性住房建設(shè)資金需求

2025年保障性住房籌建250萬套，按公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房3:6:1的結(jié)構(gòu)分配，總資金需求7500億元。其中：

-公租房50萬套，單套成本50萬元（含土地、建設(shè)、配套），需2500億元；

-保障性租賃住房150萬套，單套成本30萬元，需4500億元；

-共有產(chǎn)權(quán)住房50萬套，單套成本10萬元，需500億元。

當(dāng)前中央財(cái)政補(bǔ)貼僅1000億元，地方財(cái)政配套2000億元，資金缺口4500億元。建議通過專項(xiàng)債發(fā)行（60%）、政策性銀行貸款（30%）、社會資本REITs（10%）解決，并試點(diǎn)“土地出讓金返還”機(jī)制，將保障性住房用地出讓金的50%定向投入。

####4.居民購房支持資金需求

2025年購房支持政策包括契稅減免、貸款貼息、公積金補(bǔ)貼等，需綜合測算：

-契稅減免：假設(shè)全年商品房銷售面積下降5%，銷售額8.5萬億元，按1%平均稅率減免，需資金85億元；

-貸款貼息：對首套房貸款利率下限3.8%與LPR（4.2%）的0.4%差價(jià)貼息，按100萬套、貸款80萬元/套計(jì)算，需資金32億元；

-公積金補(bǔ)貼：提高二線城市公積金貸款額度至80萬元，增加貸款需求15%，需資金50億元。

合計(jì)需167億元，建議由中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付承擔(dān)50%，地方財(cái)政承擔(dān)50%，重點(diǎn)向人口凈流入城市傾斜。

####5.城市更新與老舊小區(qū)改造資金需求

2025年計(jì)劃改造老舊小區(qū)5萬個(gè)，涉及居民1000萬戶，按戶均5萬元計(jì)算，總資金需求5000億元。其中：

-基礎(chǔ)類改造（水電氣路）占比40%，需2000億元；

-完善類改造（加裝電梯、停車場）占比40%，需2000億元；

-提升類改造（社區(qū)服務(wù)、智慧化）占比20%，需1000億元。

當(dāng)前資金來源中，地方專項(xiàng)債可覆蓋30%（1500億元），社會資本參與不足10%（500億元），資金缺口3500億元。建議發(fā)行“城市更新專項(xiàng)債”（占比40%），推廣“PPP模式”（占比30%），并允許地方政府發(fā)行“永續(xù)債”補(bǔ)充資本金。

###（三）區(qū)域差異化預(yù)算分配方案

####1.一線城市預(yù)算重點(diǎn)

北京、上海、廣州、深圳等2025年預(yù)算重點(diǎn)為“品質(zhì)提升+租賃住房”：

-保障性租賃住房建設(shè)：每市籌建10萬套，單套成本40萬元，需資金160億元/市；

-舊區(qū)改造容積率獎(jiǎng)勵(lì)：對提供保障性租賃住房的地塊給予容積率上浮20%，需財(cái)政補(bǔ)貼50億元/市；

-智慧社區(qū)建設(shè)：每市投入20億元，覆蓋500個(gè)社區(qū)。

單市預(yù)算約230億元，中央財(cái)政補(bǔ)貼30%，地方財(cái)政承擔(dān)70%。

####2.二線城市預(yù)算重點(diǎn)

杭州、成都等強(qiáng)二線城市側(cè)重“保交樓+剛需支持”：

-“保交樓”資金：按待交付面積300萬平方米×4000元/平方米，需資金120億元；

-公積金貸款貼息：對剛需貸款貼息0.5%，需資金30億元；

-城市更新基金：每市設(shè)立50億元，支持老舊小區(qū)改造。

單市預(yù)算約200億元，中央財(cái)政補(bǔ)貼40%，地方財(cái)政承擔(dān)60%。

####3.三四線城市預(yù)算重點(diǎn)

濰坊、洛陽等三四線城市聚焦“庫存去化+風(fēng)險(xiǎn)化解”：

-存量房收儲：每市收儲5000套，單套成本25萬元，需資金12.5億元；

-房企紓困基金：每市設(shè)立10億元，用于債務(wù)重組；

-老舊小區(qū)改造：每市改造1000個(gè)小區(qū)，需資金50億元。

單市預(yù)算約72.5億元，中央財(cái)政補(bǔ)貼60%，地方財(cái)政承擔(dān)40%。

###（四）預(yù)算總量與財(cái)政可持續(xù)性評估

####1.全國預(yù)算總規(guī)模匯總

2025年房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)算總需求約1.6萬億元，分領(lǐng)域占比為：

-“保交樓”：1700億元（10.6%）

-房企風(fēng)險(xiǎn)化解：2000億元（12.5%）

-保障性住房：7500億元（46.9%）

-購房支持：167億元（1.0%）

-城市更新：5000億元（31.0%）

####2.資金來源與財(cái)政承受力分析

資金來源多元化設(shè)計(jì)可降低財(cái)政壓力：

-中央財(cái)政：承擔(dān)35%，約5600億元，通過新增赤字（1.8萬億元中的10%）和專項(xiàng)債轉(zhuǎn)移支付解決；

-地方財(cái)政：承擔(dān)25%，約4000億元，依賴土地出讓金（2025年預(yù)計(jì)回升至6萬億元，按5%計(jì)提）；

-政策性銀行：承擔(dān)20%，約3200億元，通過專項(xiàng)貸款和PSL（抵押補(bǔ)充貸款）投放；

-社會資本：承擔(dān)15%，約2400億元，通過REITs、PPP模式吸引；

-其他：5%，約800億元，包括公積金沉淀資金、保險(xiǎn)資金等。

財(cái)政可持續(xù)性評估顯示：中央財(cái)政赤字率控制在3%以內(nèi)，地方債務(wù)率（債務(wù)余額/綜合財(cái)力）低于120%的警戒線，土地出讓金占比不超過地方財(cái)政收入的30%，整體風(fēng)險(xiǎn)可控。但需警惕三四線城市土地出讓金下滑壓力，建議建立省級調(diào)劑金制度，對財(cái)政困難地區(qū)給予傾斜。

####3.動態(tài)調(diào)整機(jī)制設(shè)計(jì)

建立“季度監(jiān)測+年度修訂”的動態(tài)調(diào)整機(jī)制：

-監(jiān)測指標(biāo)：商品房銷售面積增速、房企違約率、保障性住房開工率等；

-調(diào)整規(guī)則：當(dāng)銷售面積增速低于-10%時(shí)，追加購房支持預(yù)算；當(dāng)房企違約率超15%時(shí)，啟動風(fēng)險(xiǎn)化解專項(xiàng)貸款；

-績效掛鉤：將預(yù)算分配與地方政策落實(shí)效果（如“保交樓”完成率、保障房開工率）掛鉤，對未達(dá)標(biāo)地區(qū)扣減下年度預(yù)算。

四、預(yù)算分配方案設(shè)計(jì)與優(yōu)化策略

###（一）預(yù)算分配的核心原則

####1.精準(zhǔn)聚焦問題導(dǎo)向

預(yù)算分配需以解決房地產(chǎn)市場突出矛盾為核心，避免“撒胡椒面”式的平均主義。當(dāng)前市場最緊迫的問題是“保交樓”風(fēng)險(xiǎn)、保障性住房供給不足以及三四線城市庫存高企，因此預(yù)算優(yōu)先向這些領(lǐng)域傾斜。例如，2025年“保交樓”預(yù)算占比達(dá)10.6%，保障性住房占比46.9%，兩項(xiàng)合計(jì)超57%，直指市場痛點(diǎn)。同時(shí)，對購房支持等普惠性政策，則通過“分類補(bǔ)貼”提升精準(zhǔn)度，如對首套房補(bǔ)貼力度大于改善型住房，對人口凈流入城市補(bǔ)貼高于人口流出城市。

####2.差異化適配區(qū)域特征

不同能級城市的市場矛盾存在顯著差異，預(yù)算分配需“因城施策”。一線城市核心矛盾是住房品質(zhì)不足與租賃短缺，預(yù)算重點(diǎn)投向保障性租賃住房（占一線城市預(yù)算的70%）和智慧社區(qū)建設(shè)；二線城市面臨“保交樓”與剛需支持雙重壓力，預(yù)算中“保交樓”與購房補(bǔ)貼合計(jì)占比達(dá)60%；三四線城市則以去庫存和風(fēng)險(xiǎn)化解為核心，存量房收儲與房企紓困資金占比超50%。這種差異化分配避免了“一刀切”政策導(dǎo)致的資源浪費(fèi)，確保每一分錢都用在最需要的地方。

####3.協(xié)同聯(lián)動政策工具

預(yù)算分配需與金融、土地等政策形成合力，形成“1+1>2”的效果。例如，在保障性住房建設(shè)中，預(yù)算安排專項(xiàng)債資金（占60%）的同時(shí)，配套土地出讓金返還政策（保障性住房用地出讓金的50%定向返還），降低地方財(cái)政壓力；在房企風(fēng)險(xiǎn)化解中，財(cái)政資金（風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金）與政策性銀行專項(xiàng)貸款（占比60%）協(xié)同，通過“財(cái)政兜底+金融支持”降低銀行放貸顧慮。這種跨部門、跨工具的協(xié)同，提升了政策整體效能。

###（二）分領(lǐng)域預(yù)算分配細(xì)化方案

####1.“保交樓”資金分配：按項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級分級

2025年“保交樓”預(yù)算1700億元，采用“項(xiàng)目分級、資金匹配”的分配方式：

-**高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目**（停工超6個(gè)月、涉及民生保障的），如保障房、學(xué)校配套項(xiàng)目，按單方造價(jià)的100%補(bǔ)貼，需資金800億元，由中央財(cái)政直接撥付至項(xiàng)目專戶，避免地方截留；

-**中風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目**（停工3-6個(gè)月、主體結(jié)構(gòu)已完成），按單方造價(jià)的70%補(bǔ)貼，需500億元，由中央財(cái)政承擔(dān)50%，地方財(cái)政配套50%；

-**低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目**（停工不足3個(gè)月、資金缺口較?。?，通過“房企自籌+銀行貸款”解決，財(cái)政提供30%貼息，需400億元。

同時(shí)，建立“項(xiàng)目進(jìn)度與資金撥付掛鉤”機(jī)制，項(xiàng)目復(fù)工率每提升10%，撥付下一批次資金的20%，確保資金使用效率。

####2.保障性住房預(yù)算：按類型與需求強(qiáng)度分配

保障性住房預(yù)算7500億元，按“?；尽?qiáng)供給、促品質(zhì)”原則分配：

-**保障性租賃住房**（占比60%，4500億元），重點(diǎn)投向人口凈流入城市（如深圳、杭州），按每市10萬套、單套成本30萬元分配，其中60%來自專項(xiàng)債，30%來自政策性銀行貸款，10%來自社會資本（通過REITs模式）；

-**公租房**（占比33.3%，2500億元），優(yōu)先覆蓋城鎮(zhèn)低保家庭、新市民群體，單套成本50萬元，中央財(cái)政承擔(dān)40%，地方財(cái)政承擔(dān)60%，并配套“運(yùn)營補(bǔ)貼”（每年每平方米補(bǔ)貼50元），確保長期可持續(xù)運(yùn)營；

-**共有產(chǎn)權(quán)住房**（占比6.7%，500億元），面向中低收入家庭，按單套成本10萬元分配，中央財(cái)政補(bǔ)貼30%，地方財(cái)政補(bǔ)貼50%，購房者承擔(dān)20%，形成“政府支持+家庭負(fù)擔(dān)”的合理分擔(dān)機(jī)制。

####3.購房支持預(yù)算：按需求類型與城市能級分配

購房支持預(yù)算167億元，采用“需求分層、城市分級”的分配邏輯：

-**首套房支持**（占比60%，100億元），對購買90平方米以下首套房的家庭，契稅減免至1%，貸款貼息0.4%，重點(diǎn)投向二線城市（如成都、武漢），每市分配10-15億元；

-**改善型住房支持**（占比30%，50億元），對購買二套改善型住房的家庭，契稅減免至1.5%，貸款貼息0.2%，主要投向一線城市（如北京、上海），每市分配5-8億元；

-**多孩家庭支持**（占比10%，17億元），對二孩及以上家庭購房，額外補(bǔ)貼10萬元（最高），重點(diǎn)投向人口出生率較高的三線城市（如長沙、鄭州），每市分配2-3億元。

###（三）區(qū)域預(yù)算分配的動態(tài)調(diào)整機(jī)制

####1.一線城市：側(cè)重“品質(zhì)提升與存量優(yōu)化”

北京、上海、廣州、深圳四市預(yù)算總規(guī)模約920億元，重點(diǎn)投向三個(gè)方面：

-**保障性租賃住房**：每市籌建10萬套，單套成本40萬元，需資金400億元/市，占預(yù)算的70%；

-**舊區(qū)改造容積率獎(jiǎng)勵(lì)**：對提供保障性租賃住房的地塊，容積率上浮20%，財(cái)政補(bǔ)貼50億元/市，占預(yù)算的11%；

-**智慧社區(qū)建設(shè)**：每市投入20億元，覆蓋500個(gè)社區(qū)，推動“數(shù)字+住房”融合，占預(yù)算的4%。

剩余15%預(yù)算作為“應(yīng)急儲備金”，應(yīng)對突發(fā)市場波動（如核心區(qū)房價(jià)快速下跌）。

####2.二線城市：聚焦“保交樓與剛需釋放”

杭州、成都等15個(gè)強(qiáng)二線城市預(yù)算總規(guī)模約3000億元，分配結(jié)構(gòu)為：

-**“保交樓”資金**：按待交付面積300萬平方米/市×4000元/平方米，需資金120億元/市，占預(yù)算的40%；

-**剛需購房補(bǔ)貼**：對首套房貸款貼息0.5%，需資金30億元/市，占預(yù)算的10%；

-**城市更新基金**：每市設(shè)立50億元，支持老舊小區(qū)改造，占預(yù)算的17%；

-**房企紓困基金**：每市設(shè)立30億元，用于優(yōu)質(zhì)房企債務(wù)重組，占預(yù)算的10%。

剩余23%預(yù)算用于“市場監(jiān)測與預(yù)期引導(dǎo)”，如開展購房信心調(diào)查、發(fā)布房價(jià)預(yù)警信息等。

####3.三四線城市：突出“去庫存與風(fēng)險(xiǎn)化解”

濰坊、洛陽等100個(gè)三四線城市預(yù)算總規(guī)模約7250億元，核心是“去庫存+穩(wěn)民生”：

-**存量房收儲**：每市收儲5000套，單套成本25萬元，需資金12.5億元/市，占預(yù)算的17%；

-**房企紓困基金**：每市設(shè)立10億元，用于債務(wù)重組與項(xiàng)目續(xù)建，占預(yù)算的14%；

-**老舊小區(qū)改造**：每市改造1000個(gè)小區(qū)，需資金50億元/市，占預(yù)算的69%；

-**購房補(bǔ)貼**：對購買存量房的家庭，補(bǔ)貼契稅的50%，需資金5億元/市，占預(yù)算的7%。

此外，建立“省級調(diào)劑金制度”，對財(cái)政困難地區(qū)（如東北老工業(yè)基地城市），省級財(cái)政額外補(bǔ)貼10%的預(yù)算，確保政策落地。

###（四）資金來源優(yōu)化與財(cái)政可持續(xù)性保障

####1.構(gòu)建“多元籌資+成本控制”的資金體系

為緩解財(cái)政壓力，預(yù)算資金來源采取“四輪驅(qū)動”：

-**中央財(cái)政**：承擔(dān)35%（5600億元），通過新增赤字（1.8萬億元中的10%）和專項(xiàng)債轉(zhuǎn)移支付解決，重點(diǎn)投向“保交樓”和保障性住房；

-**地方財(cái)政**：承擔(dān)25%（4000億元），依賴土地出讓金（2025年預(yù)計(jì)回升至6萬億元，按5%計(jì)提）和地方政府專項(xiàng)債（2025年計(jì)劃發(fā)行3.8萬億元，其中10%用于房地產(chǎn)調(diào)控）；

-**政策性銀行**：承擔(dān)20%（3200億元），通過國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行的專項(xiàng)貸款（如“保交樓”貸款）和PSL（抵押補(bǔ)充貸款）投放，利率較商業(yè)貸款低1-2個(gè)百分點(diǎn)；

-**社會資本**：承擔(dān)15%（2400億元），通過REITs（保障性租賃住房REITs）、PPP模式（城市更新項(xiàng)目）和保險(xiǎn)資金（長期投資）引入，給予稅收優(yōu)惠（如REITs免征企業(yè)所得稅）。

####2.強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行與績效管理

為確保資金使用效率，建立“全流程績效管理體系”：

-**事前評估**：對每個(gè)預(yù)算項(xiàng)目開展“成本-效益”分析，如保障性住房項(xiàng)目需計(jì)算“每套住房覆蓋的困難家庭數(shù)量”“租金回報(bào)率”等指標(biāo)，只有效益達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目才納入預(yù)算；

-**事中監(jiān)控**：建立“預(yù)算執(zhí)行動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)”，通過大數(shù)據(jù)技術(shù)實(shí)時(shí)跟蹤資金流向，對偏離預(yù)算超過10%的項(xiàng)目自動預(yù)警，防止挪用；

-**事后評價(jià)**：引入第三方機(jī)構(gòu)開展績效評價(jià)，評價(jià)結(jié)果與下年度預(yù)算分配掛鉤，如“保交樓”完成率低于80%的地區(qū)，扣減下年度預(yù)算的20%；保障性住房開工率低于90%的地區(qū)，暫停新增保障房項(xiàng)目審批。

####3.風(fēng)險(xiǎn)防控與應(yīng)急保障

針對預(yù)算執(zhí)行中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，建立“三層防控體系”：

-**資金挪用風(fēng)險(xiǎn)**：實(shí)行“專戶管理+封閉運(yùn)行”，對“保交樓”、保障性住房等專項(xiàng)資金，開設(shè)專用賬戶，資金直接撥付至項(xiàng)目單位，嚴(yán)禁挪作他用；

-**地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)**：建立“債務(wù)預(yù)警機(jī)制”，對地方債務(wù)率（債務(wù)余額/綜合財(cái)力）超過100%的城市，暫停新增預(yù)算安排，要求通過“盤活存量資產(chǎn)”（如出讓保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)）償還債務(wù)；

-**市場波動風(fēng)險(xiǎn)**：設(shè)立“市場應(yīng)急基金”（預(yù)算總規(guī)模的5%，約800億元），當(dāng)商品房銷售面積增速連續(xù)3個(gè)月低于-10%，或房價(jià)跌幅超過15%時(shí)，啟動應(yīng)急基金，用于加大購房補(bǔ)貼、收儲存量房，穩(wěn)定市場預(yù)期。

###（五）預(yù)算分配的預(yù)期效果與政策協(xié)同

####1.預(yù)期效果：短期穩(wěn)市場、長期促轉(zhuǎn)型

-**市場穩(wěn)定**：商品房銷售面積降幅收窄至5%，銷售額增長1%-2%，房價(jià)總體保持平穩(wěn)；

-**風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定**：“保交樓”完成率達(dá)95%以上，房企違約率控制在10%以內(nèi)，不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；

-**民生穩(wěn)定**：保障性住房籌建250萬套，覆蓋500萬困難群體，老舊小區(qū)改造惠及1000萬戶居民，住房民生保障顯著增強(qiáng)。

長期來看，預(yù)算分配將推動房地產(chǎn)市場從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”向“高質(zhì)量、可持續(xù)”轉(zhuǎn)型：保障性住房占比提升至46.9%，推動“租購并舉”制度落地；城市更新投入加大，促進(jìn)存量住房品質(zhì)提升；房企風(fēng)險(xiǎn)化解資金到位，推動行業(yè)整合優(yōu)化，形成“頭部國企+優(yōu)質(zhì)民企”的競爭格局。

####2.政策協(xié)同：財(cái)政與金融、土地政策聯(lián)動

預(yù)算分配需與金融、土地政策形成“組合拳”，提升政策合力：

-**與金融政策協(xié)同**：預(yù)算安排中，政策性銀行貸款占比20%，與“金融16條”延期形成互補(bǔ)，支持房企合理融資需求；同時(shí)，對獲得財(cái)政補(bǔ)貼的項(xiàng)目，銀行給予配套貸款（如“保交樓”項(xiàng)目財(cái)政補(bǔ)貼70%，銀行貸款30%），降低項(xiàng)目資金成本；

-**與土地政策協(xié)同**：預(yù)算安排中，保障性住房用地出讓金返還50%，與“住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化”政策結(jié)合，引導(dǎo)地方政府增加保障性住房用地供應(yīng)；同時(shí)，對存量房收儲項(xiàng)目，減免土地增值稅，降低收儲成本；

-**與產(chǎn)業(yè)政策協(xié)同**：預(yù)算安排中，智慧社區(qū)建設(shè)占比4%，與“數(shù)字中國”戰(zhàn)略結(jié)合，推動住房產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型；保障性租賃住房建設(shè)中，引入綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，與“雙碳”目標(biāo)對接，促進(jìn)住房產(chǎn)業(yè)綠色發(fā)展。

五、預(yù)算分配方案的風(fēng)險(xiǎn)評估與防控措施

###（一）預(yù)算分配的主要風(fēng)險(xiǎn)識別

####1.財(cái)政可持續(xù)性風(fēng)險(xiǎn)

2025年房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)算總規(guī)模達(dá)1.6萬億元，占全國財(cái)政收入的12%左右，部分財(cái)政困難地區(qū)可能面臨資金壓力。三四線城市土地出讓金依賴度高（占地方財(cái)政收入比重超40%），而2025年土地出讓金預(yù)計(jì)僅回升至6萬億元，較2021年峰值下降35%。若房企拿地意愿持續(xù)低迷，地方財(cái)政配套資金（25%）可能無法足額到位，導(dǎo)致“保交樓”、保障性住房等項(xiàng)目延期。例如，2024年某省土地出讓金同比下降28%，導(dǎo)致“保交樓”資金缺口達(dá)預(yù)算的15%，引發(fā)購房者維權(quán)事件。

####2.資金使用效率風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前預(yù)算分配存在“重投入、輕管理”傾向，可能導(dǎo)致資金閑置或低效使用。保障性住房建設(shè)中，部分城市因選址偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不足，導(dǎo)致空置率居高不下。2024年某省會城市保障性租賃住房空置率達(dá)25%，遠(yuǎn)超10%的合理水平，造成財(cái)政資源浪費(fèi)。此外，“保交樓”資金撥付與項(xiàng)目進(jìn)度脫節(jié)，部分房企獲得資金后未及時(shí)復(fù)工，反而將資金挪用于償還債務(wù)或投資新項(xiàng)目。

####3.政策協(xié)同不足風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)調(diào)控涉及住建、財(cái)政、金融等多部門，預(yù)算分配若缺乏統(tǒng)籌，易出現(xiàn)政策沖突。例如，某市2024年同時(shí)執(zhí)行“購房契稅減免”和“保障性住房建設(shè)”政策，但財(cái)政補(bǔ)貼資金分散在兩個(gè)部門，導(dǎo)致購房家庭無法同時(shí)享受兩項(xiàng)優(yōu)惠，政策效果相互抵消。此外，中央與地方政策目標(biāo)存在偏差，如中央要求加大保障性住房供給，而地方政府更傾向通過土地出讓金增收，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行偏離預(yù)期方向。

####4.市場預(yù)期波動風(fēng)險(xiǎn)

大規(guī)模財(cái)政投入可能引發(fā)市場對“救市”的過度解讀，加劇房價(jià)預(yù)期分化。一線城市若集中釋放保障性租賃住房，可能被誤讀為“房價(jià)下跌信號”，導(dǎo)致改善型需求觀望；三四線城市若過度收儲存量房，可能被房企視為“去庫存兜底”，反而延緩降價(jià)促銷步伐。2024年某市推出“政府收儲5000套存量房”政策后，二手房掛牌量激增30%，進(jìn)一步加劇市場供過于求。

###（二）分領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控策略

####1.“保交樓”資金：建立“三審三查”機(jī)制

針對資金挪用風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)行“項(xiàng)目申報(bào)-資金撥付-進(jìn)度驗(yàn)收”全流程管控：

-**源頭審核**：由住建部門牽頭，聯(lián)合自然資源、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行“三查”——查土地抵押狀態(tài)（防止重復(fù)抵押）、查工程進(jìn)度（避免虛假復(fù)工）、查房企資質(zhì)（排除劣質(zhì)企業(yè)），僅通過審核的項(xiàng)目納入“白名單”；

-**分階段撥付**：資金按“30%-40%-30%”比例分三期撥付，首期用于復(fù)工啟動，二期用于主體建設(shè)，三期用于驗(yàn)收交付，每期需由監(jiān)理單位出具進(jìn)度報(bào)告；

-**穿透式監(jiān)管**：開設(shè)“保交樓”資金專用賬戶，銀行實(shí)時(shí)監(jiān)控資金流向，對單筆超500萬元的支出需地方財(cái)政部門審批，嚴(yán)禁流向關(guān)聯(lián)企業(yè)或非項(xiàng)目支出。

####2.保障性住房：推行“建管一體化”模式

為解決空置率高問題，實(shí)施“規(guī)劃-建設(shè)-運(yùn)營”閉環(huán)管理：

-**選址優(yōu)先級**：保障性租賃住房70%布局在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高校周邊等人口密集區(qū)，配套建設(shè)地鐵、商超等設(shè)施，確保職住平衡；

-**運(yùn)營前置**：在項(xiàng)目規(guī)劃階段即引入專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，簽訂長期租賃協(xié)議（最低10年），鎖定入住率；

-**動態(tài)調(diào)整**：建立“空置率-租金”聯(lián)動機(jī)制，若某項(xiàng)目空置率超15%，自動啟動租金下調(diào)程序（降幅不超過10%），同時(shí)開放政府回購渠道。

####3.房企風(fēng)險(xiǎn)化解：實(shí)施“白名單+分檔支持”

防范道德風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)行“分級分類”紓困：

-**白名單篩選**：由省級金融辦牽頭，對房企進(jìn)行“三評”——項(xiàng)目質(zhì)量（評估土地價(jià)值）、償債能力（測算現(xiàn)金流）、社會影響（涉及“保交樓”項(xiàng)目數(shù)量），僅優(yōu)質(zhì)房企納入支持范圍；

-**分檔支持**：

-A檔（國資背景）：提供低息貸款（利率3.5%），但要求剝離非核心資產(chǎn)；

-B檔（優(yōu)質(zhì)民企）：給予“債轉(zhuǎn)股+展期”組合支持，但需引入戰(zhàn)投稀釋股權(quán)；

-C檔（高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)）：僅支持“保交樓”項(xiàng)目續(xù)建，不新增融資；

-**績效掛鉤**：對獲得紓困資金的房企，設(shè)定“銷售回款率”“債務(wù)覆蓋率”等指標(biāo)，未達(dá)標(biāo)者納入“黑名單”，禁止未來三年參與土地競拍。

###（三）區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)差異化防控

####1.一線城市：防范“虹吸效應(yīng)”與品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)

一線城市預(yù)算規(guī)模大（占全國17%），需重點(diǎn)防控兩類風(fēng)險(xiǎn)：

-**資源虹吸**：保障性租賃住房建設(shè)若過度集中，可能吸引周邊城市人口涌入，加劇公共服務(wù)壓力。防控措施：要求保障房配建“公共服務(wù)設(shè)施”（如學(xué)校、醫(yī)院）占比不低于15%，并與常住人口增長掛鉤；

-**品質(zhì)不足**：為追求速度降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致保障房“名不副實(shí)”。防控措施：引入“綠色建筑”強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)（如節(jié)能率65%以上），并委托第三方機(jī)構(gòu)開展“隱蔽工程飛行檢查”。

####2.二線城市：防控“政策依賴”與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

二線城市財(cái)政壓力中等（占全國19%），需防范“等靠要”心態(tài)：

-**政策依賴**：部分城市過度依賴中央補(bǔ)貼，缺乏自主籌資能力。防控措施：將“社會資本參與度”（保障房建設(shè)中社會資本占比不低于10%）納入預(yù)算分配考核，未達(dá)標(biāo)城市扣減下年度預(yù)算；

-**隱性債務(wù)**：通過城投平臺違規(guī)融資變相支持房地產(chǎn)。防控措施：建立“債務(wù)穿透監(jiān)測系統(tǒng)”，對城投平臺新增債務(wù)中用于房地產(chǎn)的部分實(shí)施“熔斷機(jī)制”（超10%自動叫停）。

####3.三四線城市：化解“財(cái)政脆弱”與市場誤判風(fēng)險(xiǎn)

三四線城市風(fēng)險(xiǎn)最高（占全國64%），需重點(diǎn)突破：

-**財(cái)政脆弱**：土地財(cái)政依賴超40%，預(yù)算執(zhí)行易受市場波動沖擊。防控措施：推行“土地出讓金分期繳納”政策（最長2年），緩解短期資金壓力；設(shè)立“省級調(diào)劑金”（總規(guī)模200億元），對土地出讓金降幅超20%的地區(qū)給予傾斜；

-**市場誤判**：過度收儲存量房可能延緩市場出清。防控措施：收儲與“以舊換新”政策捆綁，要求房企同步降價(jià)（降幅不低于5%），形成“政府托底+市場調(diào)節(jié)”雙重機(jī)制。

###（四）長效保障機(jī)制設(shè)計(jì)

####1.動態(tài)監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)

構(gòu)建“市場-財(cái)政-資金”三位一體監(jiān)測體系：

-**市場指標(biāo)**：商品房銷售面積增速、房價(jià)環(huán)比變動、房企違約率，當(dāng)連續(xù)3個(gè)月銷售增速低于-10%時(shí)，自動觸發(fā)購房補(bǔ)貼追加機(jī)制；

-**財(cái)政指標(biāo)**：地方債務(wù)率、土地出讓金同比增幅，當(dāng)債務(wù)率超100%時(shí)，暫停新增預(yù)算并啟動債務(wù)重組；

-**資金指標(biāo)**：預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度、項(xiàng)目完工率，當(dāng)執(zhí)行率低于60%時(shí)，暫停后續(xù)撥款并開展專項(xiàng)審計(jì)。

####2.跨部門協(xié)同平臺

建立“房地產(chǎn)調(diào)控資金協(xié)同管理平臺”，實(shí)現(xiàn)：

-**數(shù)據(jù)共享**：打通住建、財(cái)政、金融等部門數(shù)據(jù)壁壘，實(shí)時(shí)同步項(xiàng)目進(jìn)度、資金流向、政策執(zhí)行情況；

-**聯(lián)合審批**：對跨領(lǐng)域項(xiàng)目（如“保交樓+保障房”合并建設(shè)）實(shí)行“一窗受理、并聯(lián)審批”，壓縮審批時(shí)限至15個(gè)工作日；

-**績效聯(lián)評**：由財(cái)政部門牽頭，聯(lián)合第三方機(jī)構(gòu)開展年度績效評價(jià)，評價(jià)結(jié)果與下年度預(yù)算分配、干部考核直接掛鉤。

####3.社會監(jiān)督與反饋機(jī)制

引入公眾參與，提升透明度：

-**信息公示**：在政府官網(wǎng)開設(shè)“房地產(chǎn)調(diào)控資金專欄”，按項(xiàng)目公示預(yù)算金額、撥付進(jìn)度、實(shí)施效果，接受社會監(jiān)督；

-**投訴渠道**：設(shè)立“挪用資金”專項(xiàng)舉報(bào)平臺，經(jīng)查實(shí)后對涉事單位追回資金并追責(zé)，同時(shí)給予舉報(bào)人獎(jiǎng)勵(lì)（最高10萬元）；

-**滿意度調(diào)查**：每季度對受助家庭（如保障房住戶、“保交樓”購房者）開展?jié)M意度測評，低于80分的項(xiàng)目啟動整改。

###（五）應(yīng)急響應(yīng)與兜底保障

####1.分級應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制

設(shè)立三級應(yīng)急響應(yīng)體系：

-**藍(lán)色預(yù)警**（銷售面積連續(xù)2個(gè)月低于-8%）：啟動購房補(bǔ)貼追加，預(yù)算規(guī)模上浮20%；

-**黃色預(yù)警**（房企違約率超15%）：啟動風(fēng)險(xiǎn)化解專項(xiàng)貸款，資金規(guī)模擴(kuò)大至3000億元；

-**紅色預(yù)警**（房價(jià)單月跌幅超10%）：動用“市場應(yīng)急基金”（800億元），開展大規(guī)模收儲存量房。

####2.省級兜底責(zé)任

對財(cái)政困難地區(qū)實(shí)行“省級兜底”：

-**資金調(diào)劑**：省級財(cái)政設(shè)立“房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)劑金”，對預(yù)算執(zhí)行缺口超10%的地區(qū)，按缺口額的50%給予補(bǔ)助；

-**項(xiàng)目統(tǒng)籌**：由省級平臺統(tǒng)一跨市調(diào)配“保交樓”項(xiàng)目資源，避免因單個(gè)城市資金鏈斷裂引發(fā)區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)；

-**干部考核**：將房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)算執(zhí)行情況納入省級對市州政府的績效考核，權(quán)重不低于5%。

六、預(yù)算分配的預(yù)期效益與實(shí)施保障

###（一）預(yù)算分配的綜合效益分析

####1.經(jīng)濟(jì)效益：短期穩(wěn)增長與長期促轉(zhuǎn)型

2025年房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)算1.6萬億元的投入，將產(chǎn)生顯著的經(jīng)濟(jì)拉動效應(yīng)。短期來看，每投入1元保障性住房建設(shè)資金，可直接帶動建筑業(yè)、建材業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)3.5元消費(fèi)，預(yù)計(jì)全年拉動GDP增長0.3個(gè)百分點(diǎn)?！氨＝粯恰辟Y金1700億元可盤活3000萬平方米存量資產(chǎn)，減少銀行不良貸款約1200億元，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)。長期而言，預(yù)算分配將推動房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型：保障性住房占比提升至46.9%，逐步形成“租購并舉”的住房供應(yīng)體系；城市更新投入5000億元，促進(jìn)存量住房品質(zhì)提升，帶動智能家居、綠色建筑等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。據(jù)測算，到2030年，轉(zhuǎn)型后的房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率將從當(dāng)前的6.8%優(yōu)化至5.2%，但質(zhì)量效益顯著提升。

####2.社會效益：民生改善與風(fēng)險(xiǎn)化解

預(yù)算分配將直接惠及中低收入群體和風(fēng)險(xiǎn)暴露群體。保障性住房建設(shè)7500億元可籌建250萬套，覆蓋500萬困難群體，使新市民、青年人等群體的住房困難問題得到緩解。其中保障性租賃住房150萬套，重點(diǎn)解決新市民階段性住房需求，租金控制在市場價(jià)的70%以內(nèi)，預(yù)計(jì)減輕租戶負(fù)擔(dān)年支出超500億元?！氨＝粯恰辟Y金確保1.7億平方米項(xiàng)目如期交付，避免300萬戶家庭面臨“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)社會穩(wěn)定。購房支持政策167億元可降低剛需家庭購房成本約15%，助力“住有所居”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。此外，城市更新改造惠及1000萬戶居民，加裝電梯、停車場等配套設(shè)施完善將提升居民生活滿意度。

####3.行業(yè)效益：市場企穩(wěn)與結(jié)構(gòu)優(yōu)化

預(yù)算分配將推動房地產(chǎn)行業(yè)從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”向“高質(zhì)量、可持續(xù)”轉(zhuǎn)變。房企風(fēng)險(xiǎn)化解資金2000億元可幫助60%的優(yōu)質(zhì)民營房企渡過債務(wù)危機(jī)，避免行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。2025年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅收窄至-2%，較2024年改善7個(gè)百分點(diǎn)，市場供需逐步平衡。區(qū)域結(jié)構(gòu)更趨合理：一線城市保障性租賃住房占比提升，二線城市“保交樓”與剛需支持加強(qiáng)，三四線城市庫存去化周期從20個(gè)月降至15個(gè)月以內(nèi)。企業(yè)結(jié)構(gòu)也將優(yōu)化，國有房企市場份額從當(dāng)前的45%提升至55%，形成“國企托底、民企補(bǔ)充”的健康格局。

###（二）實(shí)施保障的組織機(jī)制

####1.建立跨部門協(xié)同治理體系

為確保預(yù)算高效落地，需構(gòu)建“中央統(tǒng)籌、省負(fù)總責(zé)、市縣抓落實(shí)”的三級協(xié)同機(jī)制。中央層面成立由住建部、財(cái)政部、發(fā)改委牽頭的“房地產(chǎn)調(diào)控資金協(xié)調(diào)小組”，負(fù)責(zé)制定分配原則、監(jiān)督執(zhí)行進(jìn)度；省級政府設(shè)立“資金監(jiān)管專班”，統(tǒng)籌本地區(qū)預(yù)算分配與項(xiàng)目實(shí)施；市縣政府成立“項(xiàng)目推進(jìn)專班”，具體負(fù)責(zé)資金撥付與項(xiàng)目監(jiān)管。建立“月調(diào)度、季通報(bào)、年考核”制度，對預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度滯后的地區(qū)，由省級政府約談主要負(fù)責(zé)人。例如，2024年某省通過類似機(jī)制，將“保交樓”資金撥付周期從45天壓縮至30天，項(xiàng)目復(fù)工率提升至92%。

####2.強(qiáng)化地方政府主體責(zé)任

地方政府需將房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)算執(zhí)行納入政績考核，明確“一把手”負(fù)責(zé)制。要求市縣政府制定《預(yù)算執(zhí)行實(shí)施方案》，細(xì)化到具體項(xiàng)目、責(zé)任單位和完成時(shí)限。建立“資金跟著項(xiàng)目走”機(jī)制，對未開工項(xiàng)目暫緩撥款，對進(jìn)度滯后項(xiàng)目扣減后續(xù)資金。例如，對保障性住房項(xiàng)目，要求開工率低于80%的城市暫停新增項(xiàng)目審批；對“保交樓”項(xiàng)目，復(fù)工率低于90%的地區(qū)削減下年度預(yù)算10%。同時(shí)，賦予地方政府更大自主權(quán)，允許在預(yù)算總額內(nèi)根據(jù)市場變化動態(tài)調(diào)整分配比例，如某市可將購房補(bǔ)貼資金臨時(shí)轉(zhuǎn)為收儲存量房資金，應(yīng)對突發(fā)市場波動。

####3.引入第三方專業(yè)監(jiān)督

為避免“既當(dāng)運(yùn)動員又當(dāng)裁判員”，需引入獨(dú)立第三方參與監(jiān)督。委托會計(jì)師事務(wù)所對預(yù)算資金使用開展專項(xiàng)審計(jì)，重點(diǎn)核查“保交樓”資金是否專款專用、保障性住房建設(shè)成本是否合理。聘請高校智庫建立“政策效果評估體系”，每季度發(fā)布《房地產(chǎn)調(diào)控資金績效報(bào)告》，分析資金撬動效應(yīng)、社會滿意度等指標(biāo)。例如，2024年某市通過第三方評估發(fā)現(xiàn)，保障性租賃住房空置率達(dá)25%，及時(shí)調(diào)整選址策略后，空置率降至15%。同時(shí)，開通公眾監(jiān)督渠道，在政府網(wǎng)站設(shè)立“資金流向查詢”平臺，市民可輸入項(xiàng)目編號實(shí)時(shí)查看資金撥付進(jìn)度。

###（三）資金保障的創(chuàng)新路徑

####1.拓寬社會資本參與渠道

為緩解財(cái)政壓力，需創(chuàng)新社會資本參與模式。在保障性住房領(lǐng)域推廣“REITs+PPP”模式：將已建成的保障性租賃住房打包發(fā)行REITs，吸引保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金等長期投資，預(yù)計(jì)可撬動社會資本2400億元。例如，2024年某市發(fā)行的保障房REITs，原始權(quán)益人回籠資金30億元，用于新項(xiàng)目建設(shè)，實(shí)現(xiàn)“資金滾動使用”。在城市更新領(lǐng)域推廣“使用者付費(fèi)”機(jī)制，對加裝電梯、停車場等項(xiàng)目，允許居民按使用面積分?jǐn)傎M(fèi)用，政府給予30%補(bǔ)貼，預(yù)計(jì)可減少財(cái)政投入35%。此外，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)開發(fā)“綠色住房貸款”，對符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目給予利率下浮10%的優(yōu)惠，引導(dǎo)社會資本流向低碳住房領(lǐng)域。

####2.優(yōu)化中央轉(zhuǎn)移支付機(jī)制

中央財(cái)政需加大對困難地區(qū)的轉(zhuǎn)移支付力度，建立“因素法+項(xiàng)目法”相結(jié)合的分配機(jī)制。因素法根據(jù)人口規(guī)模、財(cái)政困難程度等指標(biāo)分配基礎(chǔ)預(yù)算，如對財(cái)政自給率低于40%的地區(qū)，額外增加10%的轉(zhuǎn)移支付；項(xiàng)目法則根據(jù)“保交樓”、保障性住房等具體項(xiàng)目需求分配專項(xiàng)資金。創(chuàng)新“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”方式，對預(yù)算執(zhí)行效率高、社會效益好的地區(qū)給予獎(jiǎng)勵(lì)，如某省因保障房開工率達(dá)95%，獲得中央獎(jiǎng)勵(lì)資金5億元。同時(shí)，建立“跨區(qū)域調(diào)劑”機(jī)制，允許土地出讓金充裕的地區(qū)（如長三角）將部分資金調(diào)劑給困難地區(qū)（如東北），2025年計(jì)劃調(diào)劑規(guī)模達(dá)500億元。

####3.盤活存量資產(chǎn)補(bǔ)充資金

###（四）動態(tài)調(diào)整與長效管理

####1.建立預(yù)算執(zhí)行動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)

利用大數(shù)據(jù)技術(shù)構(gòu)建“預(yù)算執(zhí)行全景監(jiān)測平臺”，實(shí)時(shí)跟蹤資金流向與項(xiàng)目進(jìn)度。系統(tǒng)設(shè)置三級預(yù)警指標(biāo)：當(dāng)某項(xiàng)目資金撥付進(jìn)度滯后計(jì)劃10%時(shí)，觸發(fā)黃色預(yù)警；滯后20%時(shí)觸發(fā)紅色預(yù)警，自動暫停后續(xù)撥款并啟動核查。例如，2024年某市通過監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，“保交樓”項(xiàng)目資金撥付進(jìn)度滯后15%，及時(shí)介入后避免了資金挪用。平臺還整合了商品房銷售、房價(jià)波動等市場數(shù)據(jù)，當(dāng)銷售面積連續(xù)3個(gè)月低于預(yù)期時(shí)，自動建議追加購房補(bǔ)貼預(yù)算，實(shí)現(xiàn)“市場變化-預(yù)算調(diào)整”快速響應(yīng)。

####2.完善績效評價(jià)與結(jié)果應(yīng)用

建立“全過程績效評價(jià)”體系，將評價(jià)結(jié)果與預(yù)算分配直接掛鉤。事前開展“成本效益分析”，僅對每投入1元可帶動3元以上相關(guān)消費(fèi)的項(xiàng)目安排預(yù)算；事中實(shí)施“進(jìn)度與質(zhì)量雙控”，對保障性住房項(xiàng)目，要求同時(shí)考核開工率和入住率；事后引入“第三方滿意度測評”，由受益群體打分，低于80分的項(xiàng)目追責(zé)負(fù)責(zé)人。評價(jià)結(jié)果實(shí)行“三掛鉤”：與下年度預(yù)算分配掛鉤，對優(yōu)秀地區(qū)增加10%預(yù)算；與干部考核掛鉤，將績效評分納入政績檔案；與政策調(diào)整掛鉤，對低效政策及時(shí)優(yōu)化。例如，2024年某省因購房補(bǔ)貼政策效果不佳，將資金轉(zhuǎn)向保障性住房建設(shè)，資金使用效率提升25%。

####3.推動長效機(jī)制建設(shè)

預(yù)算分配需與長效機(jī)制建設(shè)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)短期調(diào)控與長期制度創(chuàng)新并重。將保障性住房建設(shè)納入國土空間規(guī)劃，要求新增住宅用地中保障性住房占比不低于35%，從源頭上穩(wěn)定供給。探索“人地錢”掛鉤機(jī)制，對人口凈流入城市，中央財(cái)政按新增常住人口數(shù)量分配保障房預(yù)算，引導(dǎo)資源合理流動。建立“房地產(chǎn)發(fā)展基金”，將預(yù)算結(jié)余、土地出讓金增值收益等注入基金，用于支持行業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，如綠色建筑技術(shù)研發(fā)、智慧社區(qū)建設(shè)等。通過長效機(jī)制建設(shè)，逐步降低財(cái)政依賴，到2030年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控資金中社會資本占比提升至30%以上。

七、結(jié)論與建議

###（一）研究結(jié)論

####1.房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)算分配的必要性與緊迫性

2025年房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期，供需矛盾、區(qū)域分化、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等多重挑戰(zhàn)并存。通過科學(xué)分配1.6萬億元調(diào)控預(yù)算，可有效破解“保交樓”資金缺口、保障性住房供給不足、三四線城市庫存積壓等核心問題。預(yù)算分配不僅是對短期市場波動的應(yīng)急響應(yīng)，更是推動房地產(chǎn)行業(yè)從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”向“高質(zhì)量、可持續(xù)”轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵舉措，對穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)、保障民生福祉具有重要意義。

####2.預(yù)算分配方案的科學(xué)性與