二手房買賣稅費計算詳解表在二手房交易過程中，稅費的計算與繳納是一個至關重要的環(huán)節(jié)，它直接影響到買賣雙方的實際交易成本。對于許多購房者和售房者而言，稅費項目繁多、計算方式各異，常常讓人感到困惑。本文旨在通過一張清晰的詳解表，并輔以詳細的文字說明，幫助大家理清二手房買賣中涉及的各項稅費，做到心中有數(shù)，買賣無憂。二手房買賣稅費詳解總表稅費名稱征收對象計算基數(shù)稅率/費率常見優(yōu)惠政策/特殊規(guī)定:---------------:-------:---------------------------:--------------:-----------------------------------------------------------------------------------**買方承擔稅費**契稅買方通常為不含增值稅的合同價或稅務核定價（取高者）1%-3%首套房、二套房面積不同，稅率不同；部分地區(qū)對保障性住房、人才購房有特殊優(yōu)惠。個人所得稅（核定征收）買方（極少情況，如非住宅類可能涉及）參照當?shù)匾?guī)定印花稅買方合同金額0.05%個人購買住房暫免征收。登記費買方套住宅80元/套；非住宅550元/套測繪費買方實際測繪面積各地標準不一若原產(chǎn)權證已有測繪圖，可能免繳。交易手續(xù)費買方建筑面積各地標準不一，幾元/平方米部分地區(qū)已取消或合并。**賣方承擔稅費**增值稅及附加賣方不含增值稅的合同價或稅務核定價（取高者）5.3%-5.6%(綜合稅率，含城建稅、教育費附加、地方教育附加)滿2年的普通住房免征；非普通住房或非住宅按差額征收。個人所得稅賣方1.差額：（計稅價格-原購價-合理費用）；2.全額（核定）：計稅價格差額20%或全額1%-2%滿5年且為賣方家庭唯一生活用房的，免征個人所得稅。合理費用包括裝修、貸款利息等（需提供憑證）。印花稅賣方合同金額0.05%個人銷售住房暫免征收。土地增值稅賣方增值額30%-60%四級超率累進稅率個人銷售住房暫免征收；非住宅類需按規(guī)定繳納。交易手續(xù)費賣方建筑面積各地標準不一，幾元/平方米部分地區(qū)已取消或合并。**雙方可能涉及**中介費雙方協(xié)商房屋成交價1%-3%（雙方合計）市場調節(jié)價，可協(xié)商。重要提示：1.核定價/指導價：稅務部門為防止偷稅漏稅，對每個區(qū)域的二手房有一個最低交易價格標準，即核定價或指導價。如果合同價格低于核定價，則按核定價計算稅費。2.普通住房與非普通住房：各地劃分標準不同，通常依據(jù)建筑面積、容積率、實際成交價格與同級別土地上住房平均交易價格等因素確定。其劃分直接影響增值稅、契稅等稅率。3.“滿X年”：通常以房屋產(chǎn)權證登記日期或契稅完稅憑證的填發(fā)日期孰先原則計算。4.具體政策請咨詢當?shù)胤抗芫趾投悇站郑憾愘M政策具有地域性和時效性，上表所列稅率及優(yōu)惠政策為一般性描述，實際繳納時請務必以當?shù)刈钚抡邽闇?。各項稅費詳細解讀一、買方需要承擔的主要稅費買方在二手房交易中，稅費負擔相對集中且明確，主要包括契稅、登記費等。1.契稅*核心地位：契稅是買方承擔的最重要稅費項目。*計算方式：契稅=計稅價格（不含增值稅）×稅率。*稅率詳解：*首套住房：面積≤90平方米，稅率1%；面積>90平方米，稅率1.5%。*二套住房：面積≤90平方米，稅率1%；面積>90平方米，稅率2%（部分城市可能為2%或3%）。*三套及以上住房：稅率通常為3%-5%。*非住宅（如商鋪、寫字樓）：稅率通常為3%-5%。*計稅價格：稅務部門會對房屋進行評估，若合同價格低于評估價（核定價），則按評估價計算。*優(yōu)惠提示：部分城市對于高層次人才、多孩家庭等購買住房，可能會有額外的契稅補貼或優(yōu)惠稅率。2.印花稅*現(xiàn)狀：根據(jù)目前政策，個人購買住房暫免征收印花稅。非住宅類房產(chǎn)交易仍需繳納。3.登記費*固定費用：住宅類80元/套，非住宅類550元/套，這是辦理不動產(chǎn)登記證書的工本費。4.其他小額費用*測繪費：如果原房產(chǎn)證的測繪圖不清晰或需要重新測繪，則需繳納，具體金額按當?shù)販y繪機構標準。*交易手續(xù)費：部分城市仍在收取，按建筑面積計算，每平方米幾元錢，金額不大，也有城市已將其合并或取消。二、賣方需要承擔的主要稅費賣方的稅費項目相對復雜，尤其是增值稅和個人所得稅，往往是交易成本的大頭，且與房屋持有年限、是否唯一住房等因素密切相關。1.增值稅及附加*構成：增值稅+城市維護建設稅+教育費附加+地方教育附加。通常合并計算，綜合稅率約為5.3%或5.6%（因城建稅稅率根據(jù)房屋所在區(qū)域不同有7%、5%、1%之分）。*計算方式：*全額征收（適用于不滿2年的住房及非住宅）：增值稅及附加=計稅價格（不含增值稅）×5.3%(或5.6%)。（注：若采用含稅價計算，則為含稅價÷(1+5%)×5.3%(或5.6%)）*差額征收（適用于滿2年的非普通住房）：增值稅及附加=(計稅價格-原購價)÷(1+5%)×5.3%(或5.6%)。*免征：個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。*“滿2年”判定：以房產(chǎn)證登記日期或契稅完稅憑證日期，哪個更早算哪個。2.個人所得稅*兩種征收方式（由稅務部門核定或納稅人自行選擇更優(yōu)方式）：*差額征收：個人所得稅=(計稅價格-房屋原值-原繳納契稅-本次增值稅及附加-合理費用)×20%。這里的“合理費用”包括裝修費用、貸款利息、手續(xù)費等，需提供合法有效的憑證。*核定征收：個人所得稅=計稅價格（不含增值稅）×核定征收率（通常為1%-2%，具體由當?shù)囟悇詹块T規(guī)定）。*核心優(yōu)惠：“滿五唯一”免征個人所得稅。即個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。*“滿五”：同上，房產(chǎn)證登記日期或契稅完稅憑證日期孰先。*“唯一”：指在該省份（或城市，視當?shù)卣撸┓秶鷥?，賣方家庭（夫妻雙方及未成年子女）名下沒有其他成套住房。3.土地增值稅*現(xiàn)狀：對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。非住宅類房產(chǎn)（如商鋪、寫字樓、工業(yè)廠房等）交易時，需要按規(guī)定繳納土地增值稅，計算方式相對復雜，通常采用四級超率累進稅率。三、關于“滿五唯一”、“滿二”的核心優(yōu)惠這兩個概念是二手房交易中繞不開的，直接關系到賣方的稅費成本，也間接影響房價。*“滿二”：主要影響增值稅及附加。滿2年的普通住宅免征增值稅及附加，能為賣方節(jié)省大量稅費。*“滿五唯一”：是“滿五”和“唯一”兩個條件同時滿足。它不僅能免征增值稅及附加（若同時滿足“滿二”普通住宅條件），還能免征個人所得稅，是稅費優(yōu)惠力度最大的情況，這類房源在市場上也更受歡迎。四、稅費計算注意事項1.稅費轉嫁：雖然規(guī)定了買賣雙方各自承擔的稅費，但在實際交易中，稅費的承擔方式往往會通過協(xié)商體現(xiàn)在房價中，即所謂的“賣方凈得價”或“買方包稅價”。買方在議價時需綜合考慮。2.計稅價格的確定：稅務部門有核定價（評估價），若合同成交價高于核定價，則按合同價計稅；若低于核定價，則按核定價計稅。這是為了防止陰陽合同導致的稅費流失。3.非住宅類房產(chǎn)：商鋪、寫字樓、公寓等非住宅類房產(chǎn)的稅費政策與住宅有較大差異，通常沒有“滿二滿五”的增值稅和個稅優(yōu)惠，契稅、土地增值稅等也需按規(guī)定繳納，計算更為復雜。4.政策時效性：房地產(chǎn)稅費政策可能會根據(jù)宏觀經(jīng)濟調控需要進行調整，請務必在交易前咨詢當?shù)貦嗤块T或專業(yè)中介，獲取最新信息。5.保留票據(jù)：購房發(fā)票、契稅完稅憑證、裝修合同、貸款合同等票據(jù)對后續(xù)再次交易時計算差額稅費至關重要，請務必妥善保管?？偨Y與建議二手房交易稅費計算是一項細致活兒，涉及政策、市場、個體情況等多個層面。本文提供的詳解表和解讀希望能為您提供一個清晰的指引。但請務必記住，各地政策存在差異，且可能會有調整。建議：*提前咨詢：在購房計劃初期，就向當?shù)胤慨a(chǎn)交易中心、稅務部門或靠譜的中介機構咨詢最新的稅費政策和計算方法。*精確核算：選定目標房源后，根據(jù)房屋