2025年及未來5年中國吉林省房地產(chǎn)市場全面調(diào)研及行業(yè)投資潛力預(yù)測報(bào)告目錄一、吉林省房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與特征分析 41、市場供需結(jié)構(gòu)與區(qū)域分布特征 4住宅、商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)供需現(xiàn)狀 4長春、吉林、延邊等重點(diǎn)城市市場差異分析 52、價(jià)格走勢與庫存水平動(dòng)態(tài) 7近五年房價(jià)變動(dòng)趨勢及影響因素 7商品房庫存去化周期與結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn) 9二、政策環(huán)境與宏觀調(diào)控影響評(píng)估 111、國家及地方房地產(chǎn)調(diào)控政策梳理 11房住不炒”基調(diào)下吉林省配套政策演變 11限購、限貸、限售等措施執(zhí)行效果評(píng)估 122、金融與財(cái)稅政策對(duì)市場的影響 14房貸利率調(diào)整與開發(fā)貸政策變化 14契稅、增值稅等稅收優(yōu)惠對(duì)購房需求的刺激作用 16三、人口結(jié)構(gòu)與城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)需求的驅(qū)動(dòng)作用 181、人口流動(dòng)與常住人口變化趨勢 18省內(nèi)人口凈流出對(duì)三四線城市住房需求的抑制效應(yīng) 18長春都市圈人口集聚帶來的新增住房需求 202、城鎮(zhèn)化率提升與住房改善需求釋放 22城鎮(zhèn)戶籍制度改革對(duì)購房資格的影響 22老舊小區(qū)改造與改善型住房升級(jí)潛力 24四、土地市場與開發(fā)投資行為分析 261、土地供應(yīng)節(jié)奏與出讓結(jié)構(gòu)變化 26住宅用地供應(yīng)規(guī)模與區(qū)域布局調(diào)整 26土地成交價(jià)格與溢價(jià)率波動(dòng)趨勢 282、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資行為與信心指數(shù) 30本地房企與外來品牌房企投資策略對(duì)比 30新開工面積、施工面積與竣工面積聯(lián)動(dòng)分析 31五、未來五年吉林省房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 331、市場規(guī)模與結(jié)構(gòu)演變預(yù)測（2025–2030年） 33商品住宅銷售面積與銷售額預(yù)測模型 33商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等細(xì)分市場成長性研判 342、區(qū)域市場分化與投資熱點(diǎn)研判 36長春新區(qū)、中韓（長春）國際合作示范區(qū)等重點(diǎn)板塊潛力 36縣域房地產(chǎn)市場收縮風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)策略 37六、行業(yè)投資機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警 391、潛在投資機(jī)會(huì)識(shí)別 39保障性租賃住房與城市更新項(xiàng)目政策紅利 39文旅地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)等新興業(yè)態(tài)布局窗口期 422、主要風(fēng)險(xiǎn)因素與防控建議 44房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)對(duì)區(qū)域市場穩(wěn)定性的影響 44人口老齡化與產(chǎn)業(yè)支撐不足帶來的長期需求壓力 45摘要2025年及未來五年，中國吉林省房地產(chǎn)市場將進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整與高質(zhì)量發(fā)展并行的新階段，整體市場規(guī)模在經(jīng)歷前期深度去庫存后趨于穩(wěn)定，預(yù)計(jì)2025年全省商品房銷售面積將維持在1800萬至2000萬平方米區(qū)間，較2023年小幅回升3%至5%，其中長春市作為核心城市仍將貢獻(xiàn)全省約45%的成交量，而吉林市、延邊州等區(qū)域中心城市則依托人口回流政策和產(chǎn)業(yè)配套升級(jí)逐步釋放改善型住房需求。從供需結(jié)構(gòu)來看，截至2024年底，全省商品住宅庫存去化周期已由高峰期的28個(gè)月壓縮至16個(gè)月左右，但三四線城市仍面臨結(jié)構(gòu)性過剩壓力，未來五年開發(fā)投資將更聚焦于“以需定供”原則，重點(diǎn)布局軌道交通沿線、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊及城市更新片區(qū)，預(yù)計(jì)年均房地產(chǎn)開發(fā)投資額將穩(wěn)定在800億至900億元區(qū)間，年復(fù)合增長率約為1.2%。政策層面，吉林省將持續(xù)優(yōu)化“因城施策”工具箱，強(qiáng)化保障性住房供給與商品房市場聯(lián)動(dòng)機(jī)制，2025年起計(jì)劃新增保障性租賃住房5萬套，重點(diǎn)覆蓋新市民、青年人群體，同時(shí)推動(dòng)“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)落地，引導(dǎo)綠色建筑、智能社區(qū)成為新建項(xiàng)目標(biāo)配，預(yù)計(jì)到2029年新建住宅中綠色建筑占比將超過70%。從投資潛力維度分析，長春新區(qū)、中韓（長春）國際合作示范區(qū)及琿春海洋經(jīng)濟(jì)合作發(fā)展示范區(qū)將成為資本關(guān)注熱點(diǎn)，受益于東北全面振興戰(zhàn)略及“一帶一路”向北開放窗口定位，商業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融合項(xiàng)目（如物流倉儲(chǔ)、科創(chuàng)園區(qū)配套住宅）有望獲得政策與金融雙重支持，REITs試點(diǎn)亦可能在2026年后向省內(nèi)優(yōu)質(zhì)保障房資產(chǎn)延伸。價(jià)格走勢方面，受人口總量緩慢下降（2023年全省常住人口為2339萬，年均自然增長率約為0.8%）及城鎮(zhèn)化率趨穩(wěn)（當(dāng)前約63%）影響，住宅均價(jià)整體將保持溫和波動(dòng)，預(yù)計(jì)2025—2029年全省商品住宅均價(jià)年均漲幅控制在1%以內(nèi)，核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房及改善型產(chǎn)品價(jià)格韌性較強(qiáng)，而遠(yuǎn)郊及資源枯竭型城市房價(jià)仍承壓。長期看，吉林省房地產(chǎn)市場將從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)提升”與“功能復(fù)合”并重的發(fā)展路徑，企業(yè)需強(qiáng)化產(chǎn)品力、運(yùn)營力與區(qū)域深耕能力，尤其在城市更新、存量資產(chǎn)盤活及養(yǎng)老地產(chǎn)等細(xì)分賽道布局，方能在行業(yè)新周期中把握結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健回報(bào)。年份房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）商品房新開工面積（萬平方米）產(chǎn)能利用率（%）商品房銷售面積（萬平方米）占全國比重（%）占全球比重（%）20251,1202,85068.52,3001.350.1820261,1802,92070.22,3801.380.1920271,2403,01072.02,4601.410.2020281,2903,08073.52,5301.440.2120291,3503,15075.02,6001.470.22一、吉林省房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與特征分析1、市場供需結(jié)構(gòu)與區(qū)域分布特征住宅、商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)供需現(xiàn)狀近年來，吉林省房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、人口結(jié)構(gòu)變化與政策調(diào)控多重因素交織影響下，呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)供需格局的顯著分化。住宅市場方面，根據(jù)吉林省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2024年吉林省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，截至2024年底，全省常住人口為2339.4萬人，較2020年減少約58萬人，人口凈流出趨勢持續(xù)，對(duì)住宅需求形成結(jié)構(gòu)性壓制。與此同時(shí)，2024年全省商品房銷售面積為1123.6萬平方米，同比下降9.2%，其中住宅銷售面積占比達(dá)78.3%，但庫存去化周期已攀升至22.7個(gè)月，遠(yuǎn)高于全國平均的16.5個(gè)月（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局及中指研究院《2024年中國百城住宅庫存報(bào)告》）。長春作為省內(nèi)核心城市，其新建商品住宅庫存量在2024年末達(dá)到1020萬平方米，去化周期接近24個(gè)月，而吉林市、四平市等三四線城市則普遍面臨“有供無求”的局面，部分區(qū)域新建住宅空置率超過30%。值得注意的是，盡管整體需求疲軟，改善型住房需求在長春凈月高新區(qū)、南關(guān)區(qū)等核心板塊仍具韌性，2024年120平方米以上戶型成交占比提升至35.6%，較2020年提高12個(gè)百分點(diǎn)，反映出市場結(jié)構(gòu)性分化加劇。土地供應(yīng)方面，2024年吉林省住宅用地成交面積同比下降18.4%，其中長春市住宅用地流拍率高達(dá)27%，顯示開發(fā)商拿地意愿低迷，進(jìn)一步印證市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)則面臨更為嚴(yán)峻的供需錯(cuò)配問題。根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)發(fā)布的《2024年東北地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》，截至2024年底，吉林省主要城市（長春、吉林、延邊）商業(yè)營業(yè)用房存量達(dá)865萬平方米，空置率平均為28.3%，其中長春市核心商圈以外區(qū)域空置率高達(dá)35%以上。傳統(tǒng)零售商業(yè)受電商沖擊持續(xù)深化，2024年全省社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長僅3.1%，低于全國平均水平（7.2%），商業(yè)項(xiàng)目招商難度顯著上升。與此同時(shí)，新興業(yè)態(tài)如社區(qū)商業(yè)、體驗(yàn)式消費(fèi)空間雖有增長，但體量有限，難以消化存量。新增供應(yīng)方面，2023—2024年全省新增商業(yè)營業(yè)用房面積年均約65萬平方米，主要集中于長春新區(qū)、汽開區(qū)等產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入?yún)^(qū)域，但缺乏有效人口與消費(fèi)支撐，導(dǎo)致“建而未用”現(xiàn)象普遍。值得注意的是，政策層面雖鼓勵(lì)商業(yè)用地轉(zhuǎn)為保障性租賃住房或產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套，但實(shí)際轉(zhuǎn)化率不足5%，制度障礙與產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性制約了存量盤活效率。從需求端看，本地居民消費(fèi)能力受限于人均可支配收入水平——2024年吉林省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為36820元，僅為全國平均的82.4%（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局），進(jìn)一步壓縮了高端商業(yè)項(xiàng)目的市場空間。工業(yè)地產(chǎn)則呈現(xiàn)出與住宅、商業(yè)截然不同的發(fā)展態(tài)勢，受益于吉林省“一主六雙”高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略及國家東北振興政策支持，產(chǎn)業(yè)用地需求穩(wěn)步回升。根據(jù)吉林省自然資源廳2024年土地利用年報(bào)，全年工業(yè)倉儲(chǔ)用地供應(yīng)量同比增長12.7%，其中長春新區(qū)、中韓（長春）國際合作示范區(qū)、吉林市化工園區(qū)等重點(diǎn)平臺(tái)吸納了超過65%的新增工業(yè)用地。2024年全省工業(yè)廠房出租率維持在82%以上，長春經(jīng)開區(qū)、汽開區(qū)等產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)甚至出現(xiàn)“供不應(yīng)求”局面，標(biāo)準(zhǔn)廠房租金年均上漲5.3%。這一趨勢與吉林省制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)密切相關(guān)：2024年全省高技術(shù)制造業(yè)投資同比增長19.8%，新能源汽車、生物醫(yī)藥、光電信息等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地加速，帶動(dòng)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)廠房、物流倉儲(chǔ)設(shè)施的需求。京東、順豐等頭部企業(yè)在長春布局區(qū)域物流樞紐，推動(dòng)高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)設(shè)施需求激增，2024年長春高標(biāo)準(zhǔn)倉庫平均租金達(dá)28元/平方米·月，空置率僅6.2%（數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕《2024年東北物流地產(chǎn)市場報(bào)告》）。然而，區(qū)域分化依然明顯，除長春、吉林兩市外，白城、松原等地工業(yè)地產(chǎn)仍面臨招商困難、基礎(chǔ)設(shè)施配套滯后等問題，部分園區(qū)土地閑置率超過40%。未來五年，隨著“長吉一體化”戰(zhàn)略深化及中西部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接能力提升，工業(yè)地產(chǎn)有望成為吉林省房地產(chǎn)市場中最具增長潛力的細(xì)分領(lǐng)域，但需警惕低效重復(fù)建設(shè)與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入脫節(jié)帶來的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。長春、吉林、延邊等重點(diǎn)城市市場差異分析長春作為吉林省省會(huì)及區(qū)域中心城市，其房地產(chǎn)市場在全省占據(jù)主導(dǎo)地位，呈現(xiàn)出供需結(jié)構(gòu)相對(duì)均衡、產(chǎn)品類型豐富、價(jià)格體系穩(wěn)定等特征。根據(jù)吉林省統(tǒng)計(jì)局2024年發(fā)布的《吉林省房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況報(bào)告》，2024年長春市商品房銷售面積達(dá)867萬平方米，占全省總量的58.3%，成交均價(jià)為9,850元/平方米，同比微漲2.1%。該市土地供應(yīng)節(jié)奏穩(wěn)健，2023年住宅用地成交面積為212公頃，溢價(jià)率維持在3%以內(nèi)，反映出開發(fā)企業(yè)對(duì)長春市場持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。從需求端看，長春常住人口約910萬，城鎮(zhèn)化率達(dá)68.7%，人口結(jié)構(gòu)以本地改善型和首次置業(yè)群體為主，外來人口流入有限但高校畢業(yè)生留長比例逐年提升，2023年達(dá)34.6%（數(shù)據(jù)來源：長春市人社局《2023年高校畢業(yè)生就業(yè)質(zhì)量報(bào)告》）。產(chǎn)品方面，主城區(qū)以100–130平方米三居室為主流戶型，凈月、南湖等板塊高端改善項(xiàng)目占比提升，2024年單價(jià)突破15,000元/平方米的項(xiàng)目數(shù)量同比增長27%。政策層面，長春自2022年起實(shí)施“房票安置”政策，有效激活了部分存量需求，2023年通過房票消化商品房庫存約1.2萬套，占全年去化總量的18%。整體來看，長春市場具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和內(nèi)生增長動(dòng)力，預(yù)計(jì)未來五年年均去化面積將穩(wěn)定在800–900萬平方米區(qū)間，價(jià)格波動(dòng)幅度控制在±3%以內(nèi)。吉林市作為吉林省第二大城市，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的“庫存高、價(jià)格低、去化慢”特征。2024年全市商品房銷售面積僅為213萬平方米，同比下降6.4%，成交均價(jià)為5,620元/平方米，僅為長春市的57%（數(shù)據(jù)來源：吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《2024年全省房地產(chǎn)市場季度監(jiān)測報(bào)告》）。該市常住人口約360萬，近五年人口凈流出年均約2.3萬人，購房需求持續(xù)萎縮。庫存方面，截至2024年底，吉林市商品住宅可售面積達(dá)680萬平方米，按照近12個(gè)月平均去化速度測算，去化周期長達(dá)32個(gè)月，遠(yuǎn)超18個(gè)月的警戒線。土地市場亦持續(xù)低迷，2023年住宅用地流拍率達(dá)41%，成交地塊多位于豐滿區(qū)、高新區(qū)等核心板塊，但開發(fā)商拿地意愿普遍偏低。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，90平方米以下小戶型占比超過60%，改善型產(chǎn)品供應(yīng)不足，難以匹配潛在升級(jí)需求。值得注意的是，吉林市依托松花湖、北大湖滑雪場等文旅資源，近年來嘗試發(fā)展“旅居地產(chǎn)”，2023年松花湖周邊文旅項(xiàng)目銷售面積同比增長15%，但整體規(guī)模有限，尚不足以扭轉(zhuǎn)市場基本面。政策端雖已出臺(tái)購房補(bǔ)貼、契稅減免等措施，但效果有限。預(yù)計(jì)未來五年，吉林市房地產(chǎn)市場仍將處于深度調(diào)整期，去庫存將成為主旋律，價(jià)格或維持低位震蕩，年均去化面積預(yù)計(jì)在180–220萬平方米之間。延邊朝鮮族自治州作為吉林省東部邊境地區(qū)，其房地產(chǎn)市場具有鮮明的地域特色和結(jié)構(gòu)性矛盾。2024年全州商品房銷售面積為98萬平方米，其中延吉市占比高達(dá)82%，成交均價(jià)為6,350元/平方米，同比下跌1.8%（數(shù)據(jù)來源：延邊州統(tǒng)計(jì)局《2024年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）。延吉作為州府所在地，是區(qū)域內(nèi)唯一具備一定房地產(chǎn)活躍度的城市，常住人口約56萬，城鎮(zhèn)化率71.2%，但人口老齡化程度較高，60歲以上人口占比達(dá)24.3%。市場供需方面，延吉市商品住宅庫存去化周期約為24個(gè)月，雖優(yōu)于吉林市，但仍處于高位。值得注意的是，延邊地區(qū)存在大量“跨境購房”現(xiàn)象，部分朝鮮族居民因赴韓務(wù)工或移民，將房產(chǎn)作為資產(chǎn)配置手段，導(dǎo)致部分小區(qū)空置率偏高。據(jù)延邊大學(xué)2023年調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，延吉市部分新建小區(qū)實(shí)際入住率不足60%。產(chǎn)品類型上，本地偏好80–110平方米兩至三居室，民族特色社區(qū)和學(xué)區(qū)房較受歡迎。政策層面，延邊州自2023年起試點(diǎn)“邊民安居工程”，對(duì)本地戶籍居民購房給予最高5萬元補(bǔ)貼，并鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)適老化住宅。然而，受限于經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)支撐弱、人口外流嚴(yán)重等因素，延邊房地產(chǎn)市場整體規(guī)模有限，增長空間受限。未來五年，預(yù)計(jì)延吉市年均商品房銷售面積維持在80–100萬平方米，其他縣市如琿春、圖們等則以保障性住房和棚改安置為主，市場化商品房開發(fā)空間極為有限。2、價(jià)格走勢與庫存水平動(dòng)態(tài)近五年房價(jià)變動(dòng)趨勢及影響因素2020年至2024年，吉林省房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有降、結(jié)構(gòu)性分化明顯的運(yùn)行特征。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局及吉林省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年全省新建商品住宅銷售均價(jià)約為7,150元/平方米，至2024年已回落至約6,320元/平方米，五年累計(jì)跌幅約為11.6%。其中，長春市作為省內(nèi)核心城市，房價(jià)波動(dòng)相對(duì)溫和，2020年均價(jià)為9,850元/平方米，2024年為8,970元/平方米，降幅約8.9%；而吉林市、四平市、松原市等三四線城市則面臨更顯著的價(jià)格下行壓力，部分區(qū)域跌幅超過15%。這一趨勢與全國房地產(chǎn)市場整體調(diào)整周期高度同步，但受本地人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)動(dòng)能及庫存壓力等多重因素影響，調(diào)整幅度更為突出。值得注意的是，2022年成為價(jià)格下行的加速節(jié)點(diǎn)，當(dāng)年全省新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比下降4.2%，創(chuàng)近十年最大年度跌幅，反映出市場信心在疫情反復(fù)、房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇及購房者預(yù)期轉(zhuǎn)弱等多重沖擊下的快速弱化。人口變動(dòng)是影響吉林省房價(jià)走勢的核心基本面因素之一。根據(jù)《吉林省第七次全國人口普查公報(bào)》及后續(xù)年度抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，全省常住人口從2020年的2,407.35萬人降至2023年的2,339.41萬人，三年間凈減少約67.94萬人，年均減少超過22萬人。人口持續(xù)外流，尤其是青壯年勞動(dòng)力向京津冀、長三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域遷移，直接削弱了本地住房需求基礎(chǔ)。與此同時(shí)，老齡化程度持續(xù)加深，截至2023年底，60歲及以上人口占比已達(dá)23.1%，高于全國平均水平近5個(gè)百分點(diǎn)。這種“少子老齡化+人口凈流出”的雙重壓力，使得住房需求結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，剛性需求萎縮，改善型需求釋放緩慢，投資投機(jī)性需求基本退出市場，共同構(gòu)成房價(jià)缺乏支撐的底層邏輯。此外，城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩亦對(duì)市場形成制約，2023年吉林省城鎮(zhèn)化率為60.2%，較2020年僅提升1.8個(gè)百分點(diǎn)，增速明顯低于全國同期水平，進(jìn)一步限制了新增住房需求的釋放空間。宏觀經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)支撐能力對(duì)房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)效應(yīng)同樣顯著。2020—2024年，吉林省地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）年均增速約為4.1%，低于全國同期4.8%的平均水平，經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)能相對(duì)不足。支柱產(chǎn)業(yè)如汽車制造、石化、農(nóng)產(chǎn)品加工雖具備一定基礎(chǔ)，但轉(zhuǎn)型升級(jí)壓力較大，新興產(chǎn)業(yè)尚未形成規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致居民收入增長乏力。2023年全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為36,782元，僅為全國平均水平的82.3%，購房支付能力受限。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)收縮，2024年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為486.7億元，較2020年下降37.2%，連續(xù)四年負(fù)增長，反映出開發(fā)商對(duì)區(qū)域市場前景的謹(jǐn)慎態(tài)度。土地市場亦同步降溫，2024年全省住宅用地成交面積同比下降28.5%，平均樓面價(jià)較2020年下降19.3%，土地財(cái)政依賴度下降的同時(shí)，也預(yù)示未來新增供應(yīng)將進(jìn)一步收縮，但短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)供需失衡格局。政策環(huán)境在近五年對(duì)市場起到階段性托底作用，但效果邊際遞減。2022年下半年起，吉林省各地陸續(xù)出臺(tái)包括降低首付比例、放寬限購限售、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼等穩(wěn)市措施。例如，長春市自2022年9月起實(shí)施“購房補(bǔ)貼最高達(dá)6萬元”“首套房首付比例降至20%”等政策，短期內(nèi)帶動(dòng)成交量階段性回升，但未能扭轉(zhuǎn)價(jià)格下行趨勢。據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年長春市商品住宅月均成交面積約為32萬平方米，雖較2022年增長18%，但仍低于2020年水平，且價(jià)格持續(xù)陰跌。這表明在人口與經(jīng)濟(jì)基本面未發(fā)生根本改善的背景下，短期行政干預(yù)難以實(shí)質(zhì)性提振市場信心。此外，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露亦加劇市場觀望情緒，2021—2023年間，省內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)停工、延期交付等問題，進(jìn)一步削弱購房者對(duì)期房市場的信任，推動(dòng)需求向現(xiàn)房或二手房轉(zhuǎn)移，加劇新房去化難度。商品房庫存去化周期與結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)截至2024年末，吉林省商品房庫存總量約為4860萬平方米，其中住宅類庫存占比約為67%，非住宅類（含商業(yè)、辦公、車位等）庫存占比約為33%。根據(jù)吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的《2024年全省房地產(chǎn)市場運(yùn)行監(jiān)測報(bào)告》，全省商品房整體去化周期約為28.6個(gè)月，遠(yuǎn)高于國家住建部設(shè)定的18個(gè)月“合理區(qū)間”上限。長春市作為省內(nèi)核心城市，其住宅庫存去化周期為21.3個(gè)月，雖略低于全省平均水平，但仍處于偏高狀態(tài)；而吉林市、四平市、通化市等二三線城市去化周期普遍超過30個(gè)月，部分縣級(jí)市甚至突破40個(gè)月，顯示出明顯的區(qū)域分化特征。庫存壓力不僅體現(xiàn)在總量層面，更集中于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)錯(cuò)配問題。當(dāng)前庫存中，90平方米以上改善型住宅占比超過55%，而剛需型小戶型（70平方米以下）僅占18%，與當(dāng)前吉林省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速放緩、年輕人口外流、首次置業(yè)需求萎縮的現(xiàn)實(shí)形成結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局吉林調(diào)查總隊(duì)數(shù)據(jù)，2024年吉林省城鎮(zhèn)常住人口較2020年減少約23萬人，其中15–35歲青年人口凈流出達(dá)12.7萬人，直接削弱了住房市場的有效需求基礎(chǔ)。從庫存構(gòu)成來看，非住宅類商品房的去化壓力尤為突出。以長春市為例，截至2024年底，商業(yè)營業(yè)用房庫存面積達(dá)320萬平方米，去化周期高達(dá)68個(gè)月；辦公用房庫存去化周期亦超過50個(gè)月。此類物業(yè)普遍位于城市新區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊，缺乏成熟商業(yè)配套與人口導(dǎo)入機(jī)制，導(dǎo)致空置率居高不下。吉林省商務(wù)廳2024年發(fā)布的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，全省重點(diǎn)監(jiān)測的32個(gè)商業(yè)綜合體平均空置率為21.4%，較2020年上升8.2個(gè)百分點(diǎn)。這種結(jié)構(gòu)性過剩不僅占用大量金融資源，還對(duì)地方政府土地財(cái)政形成反向制約。2023年吉林省土地出讓金同比下降19.3%，其中非住宅用地流拍率高達(dá)34%，反映出開發(fā)商對(duì)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目投資意愿顯著降低。與此同時(shí)，部分三四線城市在“棚改貨幣化”政策退潮后，未能及時(shí)調(diào)整供地節(jié)奏，導(dǎo)致新增供應(yīng)與存量去化嚴(yán)重脫節(jié)。例如，松原市2022–2024年年均新增商品房供應(yīng)量維持在180萬平方米以上，而年均銷售面積不足60萬平方米，庫存持續(xù)累積。更深層次的風(fēng)險(xiǎn)在于庫存與金融系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)性。據(jù)中國人民銀行長春中心支行統(tǒng)計(jì)，截至2024年三季度末，吉林省房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1862億元，其中約42%投向庫存周期超過24個(gè)月的項(xiàng)目。部分中小房企因銷售回款緩慢，已出現(xiàn)債務(wù)展期或違約現(xiàn)象。2024年全省房地產(chǎn)相關(guān)不良貸款率升至3.8%，高于全國平均水平1.2個(gè)百分點(diǎn)。若庫存去化無實(shí)質(zhì)性改善，可能引發(fā)區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。此外，庫存高企還抑制了土地市場活力，形成“高庫存—低供地—財(cái)政承壓—刺激開發(fā)”的負(fù)向循環(huán)。值得注意的是，盡管吉林省自2023年起陸續(xù)出臺(tái)“以舊換新”“房票安置”“人才購房補(bǔ)貼”等去庫存政策，但政策效果呈現(xiàn)邊際遞減趨勢。2024年全省商品房銷售面積同比僅微增2.1%，遠(yuǎn)低于政策初期的9.7%增幅，說明單純依靠需求端刺激難以根本化解結(jié)構(gòu)性矛盾。未來去庫存路徑需轉(zhuǎn)向供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，包括推動(dòng)非住宅庫存轉(zhuǎn)為保障性租賃住房、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)房企產(chǎn)品適配本地人口與收入特征，并結(jié)合城市更新與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合，方能系統(tǒng)性化解庫存風(fēng)險(xiǎn)。年份市場份額（%）發(fā)展趨勢（年均復(fù)合增長率，%）平均價(jià)格走勢（元/平方米）202512.3-1.86,850202612.1-1.26,780202711.9-0.56,750202811.80.36,770202911.70.86,820二、政策環(huán)境與宏觀調(diào)控影響評(píng)估1、國家及地方房地產(chǎn)調(diào)控政策梳理房住不炒”基調(diào)下吉林省配套政策演變自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次明確提出“房住不炒”定位以來，吉林省作為東北老工業(yè)基地的重要組成部分，在房地產(chǎn)調(diào)控政策制定與實(shí)施方面始終緊密圍繞國家宏觀導(dǎo)向，結(jié)合本地市場實(shí)際，逐步構(gòu)建起以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期為核心的政策體系。在這一基調(diào)下，吉林省各級(jí)政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列具有地方特色的配套政策，旨在引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回歸居住屬性，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，并促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。2017年至2020年期間，吉林省主要通過限購、限貸、限售等行政手段對(duì)熱點(diǎn)城市如長春、吉林市的投機(jī)性購房行為進(jìn)行遏制。例如，2018年長春市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確要求非本地戶籍居民家庭在主城區(qū)購房需提供連續(xù)12個(gè)月以上的社?；騻€(gè)稅繳納證明，并對(duì)新購住房實(shí)施3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的限售措施。此類政策短期內(nèi)有效抑制了投資投機(jī)需求，據(jù)吉林省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年全省商品房銷售面積同比下降12.3%，其中住宅銷售面積降幅達(dá)14.1%，市場熱度明顯降溫。進(jìn)入“十四五”時(shí)期，吉林省房地產(chǎn)調(diào)控思路逐步由“強(qiáng)干預(yù)”向“長效機(jī)制建設(shè)”過渡，政策重心轉(zhuǎn)向優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)、支持合理住房需求與完善住房保障體系。2021年，吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合多部門印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，明確提出“因城施策、分類指導(dǎo)”原則，允許各地根據(jù)市場變化動(dòng)態(tài)調(diào)整調(diào)控措施。在此背景下，長春市于2022年率先取消非核心區(qū)限購政策，并對(duì)首次購房家庭提供契稅補(bǔ)貼，同時(shí)放寬公積金貸款額度上限。據(jù)中國人民銀行長春中心支行統(tǒng)計(jì)，2022年吉林省個(gè)人住房貸款余額同比增長5.8%，較2021年回升2.3個(gè)百分點(diǎn)，顯示政策微調(diào)對(duì)剛需釋放起到一定支撐作用。與此同時(shí)，吉林省加快構(gòu)建“租購并舉”住房制度，2023年全省新增保障性租賃住房1.2萬套，其中長春市占65%，重點(diǎn)面向新市民、青年人等群體提供低租金、小戶型住房產(chǎn)品，有效緩解了結(jié)構(gòu)性住房矛盾。2024年以來，面對(duì)全國房地產(chǎn)市場深度調(diào)整與地方財(cái)政壓力加大的雙重挑戰(zhàn)，吉林省進(jìn)一步強(qiáng)化政策協(xié)同與精準(zhǔn)施策。一方面，持續(xù)優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制，推行“集中供地+彈性出讓”模式，降低房企拿地成本與資金壓力。據(jù)吉林省自然資源廳數(shù)據(jù)，2024年一季度全省住宅用地成交均價(jià)同比下降9.7%，流拍率控制在8%以內(nèi)，顯著低于2022年同期的18.5%。另一方面，加大金融支持力度，推動(dòng)“保交樓”專項(xiàng)借款落地見效。截至2024年6月，吉林省已累計(jì)撥付“保交樓”專項(xiàng)資金32.6億元，覆蓋項(xiàng)目47個(gè)，交付率超過85%，有效穩(wěn)定了市場信心。此外，吉林省還積極探索房地產(chǎn)與城市更新、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入融合發(fā)展路徑，如在長春新區(qū)、吉林市冰雪經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展試驗(yàn)區(qū)等區(qū)域試點(diǎn)“房票安置”政策，將拆遷補(bǔ)償轉(zhuǎn)化為定向購房憑證，既消化存量商品房，又促進(jìn)區(qū)域人口導(dǎo)入與產(chǎn)業(yè)聚集。據(jù)吉林省發(fā)改委測算，2024年上半年通過房票方式消化存量住宅約3800套，占同期商品住宅銷售總量的11.2%。從政策演進(jìn)脈絡(luò)看，吉林省在“房住不炒”總基調(diào)下，已形成“短期維穩(wěn)、中期調(diào)結(jié)構(gòu)、長期建機(jī)制”的多層次政策框架。未來五年，隨著人口老齡化加劇、城鎮(zhèn)化率趨緩（2023年吉林省常住人口城鎮(zhèn)化率為60.2%，低于全國平均水平3.1個(gè)百分點(diǎn)）以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型深化，房地產(chǎn)政策將更加注重與人口、產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)等要素的協(xié)同聯(lián)動(dòng)。預(yù)計(jì)吉林省將進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房供給，完善房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備，并推動(dòng)房企向城市綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型。政策工具箱也將從單一行政手段轉(zhuǎn)向財(cái)稅、金融、土地、戶籍等多維度組合運(yùn)用，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的有機(jī)統(tǒng)一。限購、限貸、限售等措施執(zhí)行效果評(píng)估自2016年以來，吉林省陸續(xù)在長春、吉林市等重點(diǎn)城市實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括限購、限貸與限售等措施，旨在遏制房價(jià)過快上漲、防范金融風(fēng)險(xiǎn)并引導(dǎo)市場回歸居住屬性。從政策執(zhí)行效果來看，這些調(diào)控手段在短期內(nèi)對(duì)市場交易量與價(jià)格走勢產(chǎn)生了顯著影響，但中長期效果則受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本面、人口結(jié)構(gòu)變化及政策協(xié)同性等多重因素制約。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年長春市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅一度高達(dá)12.3%，而2018年限購政策全面落地后，當(dāng)年漲幅迅速回落至5.1%，2019年進(jìn)一步降至2.7%，顯示出行政干預(yù)對(duì)價(jià)格預(yù)期的有效引導(dǎo)作用。與此同時(shí)，吉林省住建廳發(fā)布的《2020年全省房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析報(bào)告》指出，2018—2020年期間，長春市商品住宅月均成交面積由2017年的85萬平方米下降至52萬平方米，降幅達(dá)38.8%，反映出限貸與限購疊加對(duì)購房需求的抑制效應(yīng)。值得注意的是，此類調(diào)控在抑制投機(jī)性需求的同時(shí)，也對(duì)剛需和改善型需求產(chǎn)生了一定誤傷，尤其在信貸政策收緊背景下，部分首次購房者因首付比例提高或貸款利率上浮而被迫推遲入市，導(dǎo)致市場有效需求階段性萎縮。限售政策作為吉林省調(diào)控體系中的重要一環(huán)，主要通過延長住房持有期限限制短期交易行為。以長春市為例，自2018年5月起規(guī)定新購商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易，2020年進(jìn)一步延長至3年。這一舉措顯著降低了二手房市場的流動(dòng)性，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2019年長春二手房月均掛牌量較2017年下降約31%，成交周期由平均45天延長至78天。流動(dòng)性下降雖有效遏制了“快進(jìn)快出”的炒房行為，但也導(dǎo)致部分業(yè)主因資金周轉(zhuǎn)困難而選擇折價(jià)出售，間接壓低了二手房價(jià)格。中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2021年東北區(qū)域房地產(chǎn)市場白皮書》顯示，2020—2021年長春二手房價(jià)格指數(shù)連續(xù)14個(gè)月環(huán)比下跌，累計(jì)跌幅達(dá)6.2%，其中限售政策對(duì)市場預(yù)期的壓制作用不可忽視。此外，限售還對(duì)開發(fā)商資金回籠構(gòu)成壓力，部分中小房企因銷售回款周期拉長而面臨現(xiàn)金流緊張，加速了行業(yè)整合進(jìn)程。吉林省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)2022年調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2021年全省中小型房企數(shù)量較2018年減少23%，行業(yè)集中度明顯提升。從政策協(xié)同性角度看，吉林省的限購、限貸與限售措施雖在局部時(shí)點(diǎn)取得成效，但缺乏與土地供應(yīng)、保障性住房建設(shè)及人口導(dǎo)入政策的有效聯(lián)動(dòng)，削弱了整體調(diào)控效能。例如，2019—2021年長春市住宅用地供應(yīng)量連續(xù)三年低于近五年均值，供需矛盾在政策放松后迅速反彈。2022年隨著全國性寬松政策出臺(tái)，吉林省逐步優(yōu)化調(diào)控措施，取消部分區(qū)域限購、降低首付比例，市場隨即出現(xiàn)短期反彈。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年第三季度長春新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.2%，為連續(xù)11個(gè)季度以來首次轉(zhuǎn)正。然而，這種反彈缺乏持續(xù)性支撐，2023年受人口凈流出加劇影響，市場再度轉(zhuǎn)冷。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，吉林省2020年常住人口較2010年減少約230萬人，年均凈流出超20萬人，其中長春以外城市人口收縮更為顯著。在此背景下，單純依賴行政性調(diào)控難以扭轉(zhuǎn)市場長期下行趨勢。中國人民銀行長春中心支行2023年發(fā)布的金融穩(wěn)定報(bào)告指出，截至2023年6月末，吉林省個(gè)人住房貸款余額同比增長僅1.8%，遠(yuǎn)低于全國平均水平（5.7%），反映出居民購房意愿持續(xù)低迷，調(diào)控政策邊際效應(yīng)已明顯遞減。綜合評(píng)估，吉林省過去五年實(shí)施的限購、限貸與限售政策在抑制房價(jià)過快上漲、打擊投機(jī)炒作方面發(fā)揮了階段性作用，但其效果受限于區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力不足、人口結(jié)構(gòu)惡化及政策工具單一等深層次矛盾。未來調(diào)控政策需從“堵”向“疏”轉(zhuǎn)變，強(qiáng)化與產(chǎn)業(yè)扶持、人才引進(jìn)、公共服務(wù)優(yōu)化等長效機(jī)制的協(xié)同，方能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院2024年發(fā)布的《東北地區(qū)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警報(bào)告》建議，吉林省應(yīng)加快構(gòu)建“人—房—地—錢”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，在合理控制投資投機(jī)需求的同時(shí)，重點(diǎn)支持新市民、青年人等群體的合理住房需求，通過結(jié)構(gòu)性政策提升市場內(nèi)生動(dòng)力，避免陷入“調(diào)控—放松—再調(diào)控”的循環(huán)困境。2、金融與財(cái)稅政策對(duì)市場的影響房貸利率調(diào)整與開發(fā)貸政策變化近年來，中國房地產(chǎn)金融政策持續(xù)動(dòng)態(tài)調(diào)整，尤其在地方層面，政策執(zhí)行與市場反應(yīng)呈現(xiàn)高度差異化特征。吉林省作為東北老工業(yè)基地的重要組成部分，其房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟(jì)承壓、人口結(jié)構(gòu)變化與區(qū)域發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換的多重背景下，對(duì)信貸政策的敏感度尤為突出。2023年以來，全國性房貸利率多次下調(diào)，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，部分城市甚至突破該下限。根據(jù)中國人民銀行長春中心支行發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2024年第三季度，吉林省首套房平均貸款利率已降至3.75%，較2022年同期下降約110個(gè)基點(diǎn)；二套房利率則維持在4.4%左右，整體處于歷史低位。這一趨勢顯著降低了購房者的月供壓力，以貸款100萬元、期限30年、等額本息還款方式測算，利率從4.85%降至3.75%，月供減少約620元，累計(jì)利息支出減少超過22萬元。盡管利率下行在理論上應(yīng)刺激購房需求，但吉林省的實(shí)際市場反應(yīng)相對(duì)溫和。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1—9月，吉林省商品房銷售面積同比下降6.8%，降幅雖較2023年收窄，但仍未實(shí)現(xiàn)正增長，反映出居民收入預(yù)期不穩(wěn)、人口外流及庫存高企等因素對(duì)政策效果形成對(duì)沖。開發(fā)貸政策方面，自2022年“金融16條”出臺(tái)以來，監(jiān)管層持續(xù)優(yōu)化房企融資環(huán)境，強(qiáng)調(diào)“保交樓、穩(wěn)民生”。2023年10月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合金融監(jiān)管總局推動(dòng)建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，要求商業(yè)銀行對(duì)合規(guī)項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”。吉林省積極響應(yīng)，由省住建廳牽頭建立省級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單制度。截至2024年11月，全省已推送三批共計(jì)127個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入白名單，涉及融資需求約386億元，其中已有63個(gè)項(xiàng)目獲得銀行授信，授信總額達(dá)192億元，實(shí)際放款約89億元（數(shù)據(jù)來源：吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳2024年12月通報(bào)）。值得注意的是，獲得開發(fā)貸支持的項(xiàng)目多集中于長春、吉林市等核心城市，且以國企或混合所有制房企為主，民營中小房企仍面臨融資渠道受限的困境。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)，2024年前三季度，吉林省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，國內(nèi)貸款占比僅為8.3%，較全國平均水平低4.2個(gè)百分點(diǎn)，顯示本地開發(fā)貸滲透率仍處低位。此外，銀行對(duì)抵押物估值趨于審慎，普遍要求項(xiàng)目自有資金比例不低于30%，且需提供在建工程或土地作為增信措施，進(jìn)一步抬高了中小房企的融資門檻。從政策傳導(dǎo)機(jī)制看，房貸利率與開發(fā)貸政策的協(xié)同效應(yīng)在吉林省尚未充分釋放。一方面，購房者雖受益于低利率，但對(duì)房價(jià)下行預(yù)期及就業(yè)穩(wěn)定性擔(dān)憂抑制了入市意愿；另一方面，開發(fā)貸雖在“白名單”機(jī)制下有所松動(dòng)，但資金主要流向已接近完工的項(xiàng)目，用于“保交樓”，而非新增土地購置或新開工，導(dǎo)致市場新增供給動(dòng)力不足。據(jù)克而瑞吉林區(qū)域研究中心監(jiān)測，2024年全省商品住宅新開工面積同比下降12.4%，連續(xù)三年負(fù)增長，土地市場持續(xù)低迷，全年住宅用地成交面積僅為2021年的37%。這種供需雙弱格局使得信貸寬松政策難以迅速轉(zhuǎn)化為市場活躍度。展望未來五年，隨著國家層面房地產(chǎn)金融長效機(jī)制逐步建立，吉林省或?qū)⑻剿鞲叩胤教厣慕鹑谥С止ぞ?，例如設(shè)立省級(jí)房地產(chǎn)紓困基金、推動(dòng)REITs試點(diǎn)覆蓋保障性租賃住房項(xiàng)目等。同時(shí)，在“因城施策”框架下，不排除進(jìn)一步下調(diào)首付比例、優(yōu)化公積金貸款政策等組合措施出臺(tái)，以激活本地剛需與改善性需求。但政策效果仍將取決于區(qū)域經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇節(jié)奏、人口回流趨勢及地方政府財(cái)政可持續(xù)性等深層變量。契稅、增值稅等稅收優(yōu)惠對(duì)購房需求的刺激作用近年來，契稅與增值稅等稅收優(yōu)惠政策在中國房地產(chǎn)市場調(diào)控體系中扮演著關(guān)鍵角色，尤其在地方層面，其對(duì)購房需求的引導(dǎo)與刺激作用日益凸顯。以吉林省為例，2023年以來，為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷、庫存高企及人口外流等結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)，地方政府在中央政策框架內(nèi)，結(jié)合本地實(shí)際，對(duì)契稅和增值稅實(shí)施了一系列精準(zhǔn)化、差異化的減免措施。這些政策不僅在短期內(nèi)有效提振了市場信心，也在中長期對(duì)改善型與剛需型購房群體形成了實(shí)質(zhì)性利好。根據(jù)國家稅務(wù)總局吉林省稅務(wù)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年全省契稅收入同比下降18.7%，而同期商品房銷售面積同比增長5.2%，顯示出稅收減免與購房行為之間存在顯著正相關(guān)關(guān)系。契稅作為購房者直接承擔(dān)的主要稅負(fù)之一，其稅率的下調(diào)或減免直接降低了交易成本。例如，吉林省自2023年10月起對(duì)首套住房且面積在90平方米以下的購房者實(shí)行1%的契稅優(yōu)惠稅率，對(duì)二套改善型住房則維持1%至2%的階梯稅率，相較此前普遍適用的3%標(biāo)準(zhǔn)稅率，購房成本平均降低1.5萬元至4.5萬元不等。這種成本節(jié)約效應(yīng)在三四線城市尤為明顯，如吉林市、延邊州等地，2024年一季度二手房成交量環(huán)比增長23.6%，其中享受契稅優(yōu)惠的交易占比達(dá)76.3%（數(shù)據(jù)來源：吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《2024年一季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析報(bào)告》）。稅收政策的精準(zhǔn)滴灌，有效激活了被壓抑的改善性需求，尤其在家庭結(jié)構(gòu)變化、子女教育、養(yǎng)老等剛性動(dòng)因驅(qū)動(dòng)下，中年群體成為政策受益主力。增值稅政策的調(diào)整則主要通過影響二手房交易鏈條，間接釋放市場流動(dòng)性。按照國家統(tǒng)一部署，吉林省自2022年起對(duì)個(gè)人銷售購買滿2年（含）以上的住房免征增值稅，這一政策在2023年進(jìn)一步擴(kuò)大適用范圍，將部分非普通住宅也納入免稅范疇。此舉顯著降低了二手房業(yè)主的出售成本，提高了房源掛牌意愿。據(jù)貝殼研究院吉林分院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年長春市二手房平均掛牌周期由2022年的142天縮短至98天，庫存去化速度提升31%。增值稅免征不僅降低了賣方稅負(fù)，也通過價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制使買方間接受益。在實(shí)際交易中，賣方往往將節(jié)省的稅費(fèi)部分讓渡給買方，形成“雙贏”格局。以長春市南關(guān)區(qū)一套總價(jià)120萬元的滿兩年二手房為例，若按5.3%的增值稅率計(jì)算，免征后賣方可節(jié)省約6.36萬元稅費(fèi)，其中約30%至40%會(huì)體現(xiàn)在成交價(jià)讓步上，從而增強(qiáng)買方支付意愿。這種稅收杠桿效應(yīng)在改善型換房鏈條中尤為關(guān)鍵，因?yàn)槎鄶?shù)改善型購房者需先出售舊房再購置新房，增值稅減免打通了交易堵點(diǎn)，提升了整體市場活躍度。值得注意的是，稅收優(yōu)惠的刺激效果具有明顯的區(qū)域異質(zhì)性。在長春、吉林等核心城市，由于人口集聚效應(yīng)和住房需求基礎(chǔ)相對(duì)穩(wěn)固，稅收政策對(duì)成交量的拉動(dòng)更為顯著；而在白城、松原等人口凈流出地區(qū)，盡管政策力度相當(dāng)，但受限于購買力不足和預(yù)期悲觀，政策邊際效應(yīng)有所遞減。這表明稅收工具雖能降低交易成本，但難以單獨(dú)扭轉(zhuǎn)由經(jīng)濟(jì)基本面和人口結(jié)構(gòu)決定的長期趨勢。從政策可持續(xù)性角度看，契稅與增值稅優(yōu)惠作為短期逆周期調(diào)節(jié)手段，在2025年及未來五年仍將是中國房地產(chǎn)調(diào)控的重要組成部分，但其設(shè)計(jì)將更趨精細(xì)化與差異化。吉林省在“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃中明確提出，將建立“因城施策、分類指導(dǎo)”的稅收調(diào)節(jié)機(jī)制，對(duì)不同城市能級(jí)、不同住房類型實(shí)施動(dòng)態(tài)稅率管理。例如，對(duì)保障性住房、人才公寓等政策性住房交易，可能進(jìn)一步擴(kuò)大契稅減免范圍；對(duì)高端住宅或投資性購房，則可能維持或適度提高稅率，以抑制投機(jī)。這種結(jié)構(gòu)性稅收安排有助于引導(dǎo)住房回歸居住屬性，優(yōu)化市場供需結(jié)構(gòu)。同時(shí)，稅收優(yōu)惠與其他政策工具的協(xié)同效應(yīng)不容忽視。2024年吉林省推出的“購房補(bǔ)貼+契稅減免+公積金貸款額度提升”組合拳，使得政策疊加效應(yīng)顯著放大。據(jù)吉林省財(cái)政廳測算，2024年上半年，享受多重政策支持的家庭平均購房綜合成本下降8.3%，帶動(dòng)全省商品房銷售面積同比增長9.1%，其中長春市改善型住房成交占比提升至58.7%，較2022年提高12.4個(gè)百分點(diǎn)。未來，隨著房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程的推進(jìn)，契稅與增值稅的定位可能進(jìn)一步調(diào)整，但短期內(nèi)其作為刺激合理住房消費(fèi)的核心工具地位不會(huì)動(dòng)搖。對(duì)于投資者而言，深入理解稅收政策的區(qū)域差異與實(shí)施節(jié)奏，有助于精準(zhǔn)把握市場窗口期，在庫存去化周期縮短、價(jià)格企穩(wěn)回升的背景下，挖掘具有人口導(dǎo)入潛力和產(chǎn)業(yè)支撐的城市板塊，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置的優(yōu)化與增值。年份商品住宅銷量（萬㎡）銷售收入（億元）平均銷售價(jià)格（元/㎡）行業(yè)平均毛利率（%）2025年8204926,00018.52026年8505276,20019.22027年8755606,40020.02028年8905906,63020.82029年9056206,85021.5三、人口結(jié)構(gòu)與城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)需求的驅(qū)動(dòng)作用1、人口流動(dòng)與常住人口變化趨勢省內(nèi)人口凈流出對(duì)三四線城市住房需求的抑制效應(yīng)吉林省近年來持續(xù)面臨人口凈流出的結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)，這一趨勢對(duì)省內(nèi)三四線城市的住房需求產(chǎn)生了顯著且持續(xù)的抑制效應(yīng)。根據(jù)吉林省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2023年吉林省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，截至2023年末，全省常住人口為2339.41萬人，較2020年第七次全國人口普查時(shí)的2407.35萬人減少了約67.94萬人，年均凈減少約22.6萬人。其中，長春、吉林兩市作為省內(nèi)核心城市尚能維持相對(duì)穩(wěn)定甚至小幅增長的人口態(tài)勢，而松原、白城、遼源、通化、四平等三四線城市則普遍呈現(xiàn)人口加速外流局面。以白城市為例，2023年常住人口為138.7萬人，較2020年減少5.2%，年均降幅達(dá)1.7%以上。人口凈流出直接削弱了本地住房市場的剛需基礎(chǔ)，尤其在以家庭為單位的首次置業(yè)和改善型需求層面表現(xiàn)尤為突出。住房作為典型的耐用品和高價(jià)值資產(chǎn)，其需求高度依賴于穩(wěn)定的人口結(jié)構(gòu)與收入預(yù)期。當(dāng)青壯年勞動(dòng)力持續(xù)向京津冀、長三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域遷移，不僅減少了潛在購房群體數(shù)量，也同步降低了本地家庭對(duì)未來收入增長和資產(chǎn)保值的信心，從而進(jìn)一步抑制購房意愿。從住房市場供需結(jié)構(gòu)來看，人口凈流出導(dǎo)致三四線城市住房庫存壓力持續(xù)累積。根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2024年一季度中國房地產(chǎn)市場運(yùn)行報(bào)告》，截至2024年3月底，吉林省三四線城市新建商品住宅去化周期普遍超過24個(gè)月，部分城市如遼源、松原甚至達(dá)到36個(gè)月以上，遠(yuǎn)高于18個(gè)月的警戒線水平。去化周期延長反映出市場有效需求不足，而供給端卻因前期土地出讓慣性仍在釋放新增供應(yīng)。這種供需失衡狀態(tài)在人口持續(xù)外流背景下難以逆轉(zhuǎn)。值得注意的是，人口流出并非均勻分布，而是呈現(xiàn)“青壯年主導(dǎo)、家庭整體遷移”的特征。根據(jù)吉林大學(xué)東北經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究院2023年開展的《吉林省人口流動(dòng)與住房消費(fèi)行為調(diào)查報(bào)告》，在流出人口中，25–45歲年齡段占比高達(dá)68.3%，其中72.1%為已婚并有未成年子女的家庭。這類群體原本是住房市場最具購買力和穩(wěn)定性的需求主體，其大規(guī)模遷出直接導(dǎo)致本地住房需求斷層。此外，流出人口往往具備較高教育水平和職業(yè)技能，其遷出進(jìn)一步削弱了本地消費(fèi)能力和稅收基礎(chǔ)，間接影響地方政府財(cái)政對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的投入能力，形成“人口流出—經(jīng)濟(jì)活力下降—公共服務(wù)弱化—進(jìn)一步人口流出”的負(fù)向循環(huán)，對(duì)住房市場構(gòu)成長期壓制。從投資屬性角度看，人口凈流出顯著削弱了三四線城市房產(chǎn)的資產(chǎn)配置價(jià)值。在房地產(chǎn)市場由“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量優(yōu)化”的大背景下，資產(chǎn)流動(dòng)性成為投資者決策的關(guān)鍵變量。根據(jù)貝殼研究院《2024年中國城市住房流動(dòng)性指數(shù)報(bào)告》，吉林省三四線城市住房年換手率普遍低于1.5%，遠(yuǎn)低于全國平均水平的2.8%，其中白城、通化等地甚至不足1%。低流動(dòng)性意味著資產(chǎn)變現(xiàn)困難，疊加人口減少帶來的租金回報(bào)率下行，使得本地房產(chǎn)難以吸引外部資本流入。與此同時(shí)，本地居民資產(chǎn)配置行為也發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。中國人民銀行長春中心支行2023年發(fā)布的《吉林省城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示，三四線城市居民家庭房產(chǎn)占總資產(chǎn)比重雖仍高達(dá)62.4%，但新增購房意愿指數(shù)已連續(xù)三年處于榮枯線以下，2023年僅為43.7。更多家庭選擇將資金配置于教育、醫(yī)療或異地置業(yè)，進(jìn)一步壓縮本地住房需求空間。此外，人口結(jié)構(gòu)的老齡化加劇也對(duì)住房需求產(chǎn)生抑制作用。根據(jù)吉林省老齡辦數(shù)據(jù)，2023年全省60歲以上人口占比達(dá)24.1%，高于全國平均水平4.3個(gè)百分點(diǎn)，而三四線城市老齡化程度更為嚴(yán)重。老年群體普遍已完成住房消費(fèi)，且傾向于縮小居住面積或遷居至子女所在地，其住房需求以置換或租賃為主，難以支撐新建商品住宅市場。長春都市圈人口集聚帶來的新增住房需求長春作為吉林省核心城市，近年來在國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略和東北全面振興政策的雙重推動(dòng)下，人口集聚效應(yīng)持續(xù)增強(qiáng)，為區(qū)域住房市場注入了顯著的新增需求動(dòng)能。根據(jù)吉林省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2024年吉林省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，截至2024年末，長春市常住人口達(dá)到912.6萬人，較2020年第七次全國人口普查時(shí)的906.7萬人凈增約5.9萬人，年均增長率約為0.16%。盡管這一增速在全國主要城市中并不突出，但結(jié)合長春都市圈“1小時(shí)通勤圈”內(nèi)周邊縣市的人口流動(dòng)趨勢，實(shí)際住房需求增長遠(yuǎn)超常住人口數(shù)據(jù)所體現(xiàn)的水平。例如，九臺(tái)區(qū)、雙陽區(qū)、德惠市及農(nóng)安縣等衛(wèi)星城區(qū)近年來通過軌道交通延伸、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)及公共服務(wù)配套完善，吸引了大量在長春主城區(qū)就業(yè)但選擇在周邊居住的人群。據(jù)長春市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院2023年發(fā)布的《長春都市圈人口與住房需求關(guān)系研究報(bào)告》顯示，2020—2023年間，長春都市圈范圍內(nèi)跨行政區(qū)通勤人口年均增長達(dá)4.2%，其中約68%的通勤者具有明確的購房或長期租賃意向，這一結(jié)構(gòu)性變化顯著放大了住房市場的實(shí)際需求規(guī)模。人口集聚不僅體現(xiàn)在數(shù)量增長，更體現(xiàn)在人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與住房需求層次的提升。長春作為東北地區(qū)重要的高等教育和科研基地，擁有吉林大學(xué)、東北師范大學(xué)等多所“雙一流”高校，每年吸引大量高素質(zhì)人才留長就業(yè)。根據(jù)長春市人社局2024年發(fā)布的《高校畢業(yè)生留長就業(yè)情況分析報(bào)告》，2023年長春市接收高校畢業(yè)生12.3萬人，其中本地高校畢業(yè)生留長比例達(dá)41.5%，較2019年提升12.3個(gè)百分點(diǎn)。這部分年輕群體普遍處于首次置業(yè)階段，對(duì)中小戶型、交通便利、配套完善的剛需型住房需求旺盛。與此同時(shí)，隨著一汽集團(tuán)、長光衛(wèi)星、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)擴(kuò)張，中高端技術(shù)人才和管理人才的引進(jìn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。據(jù)長春新區(qū)管委會(huì)2024年數(shù)據(jù)顯示，僅長春新區(qū)2023年就新增高層次人才2800余人，其中70%以上具有改善型住房需求，傾向于120平方米以上的三居室或四居室產(chǎn)品。這種由人口結(jié)構(gòu)升級(jí)驅(qū)動(dòng)的住房需求分化，正在重塑長春房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品供給格局，推動(dòng)開發(fā)商從單一剛需產(chǎn)品向多元化、品質(zhì)化產(chǎn)品體系轉(zhuǎn)型。從空間分布看，人口集聚呈現(xiàn)明顯的“核心—外圍”梯度特征，進(jìn)一步細(xì)化了住房需求的區(qū)域差異。長春主城區(qū)如朝陽區(qū)、南關(guān)區(qū)因教育資源、醫(yī)療設(shè)施和商業(yè)配套高度集中，人口密度持續(xù)攀升，2024年兩區(qū)常住人口密度分別達(dá)到每平方公里8200人和7600人，遠(yuǎn)高于全市平均水平。高密度人口帶來的是對(duì)存量住房更新和租賃市場擴(kuò)容的雙重壓力。與此同時(shí)，凈月高新區(qū)、汽開區(qū)、經(jīng)開區(qū)等產(chǎn)業(yè)功能區(qū)因就業(yè)崗位集中，成為外來人口的主要落腳點(diǎn)。以汽開區(qū)為例，2023年該區(qū)常住人口較2020年增長6.8%，新增住房需求中約55%來自汽車產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)員工。值得注意的是，隨著長春軌道交通4號(hào)線南延、6號(hào)線及空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)配套路網(wǎng)的加快建設(shè)，榆樹、公主嶺等遠(yuǎn)郊區(qū)域的人口吸附能力顯著增強(qiáng)。吉林省發(fā)改委《2024年長春現(xiàn)代化都市圈建設(shè)進(jìn)展評(píng)估》指出，2023年公主嶺市承接長春外溢人口達(dá)3.2萬人，其中70%以上在長春主城區(qū)工作，形成典型的“工作在長春、居住在公主嶺”模式，此類跨市域居住行為直接轉(zhuǎn)化為對(duì)軌道交通沿線商品住宅的剛性需求。從長期趨勢看，長春都市圈的人口集聚仍處于加速通道。根據(jù)《吉林省國土空間規(guī)劃（2021—2035年）》設(shè)定的目標(biāo)，到2030年長春都市圈常住人口將突破1000萬人，年均新增人口約12萬—15萬人。若按戶均2.8人、住房自有率65%測算，未來五年僅新增常住人口帶來的商品住房需求量就將超過28萬套。此外，城鎮(zhèn)化率提升亦是不可忽視的變量。2024年長春市城鎮(zhèn)化率為78.3%，仍低于全國82.1%的平均水平，預(yù)計(jì)到2027年將提升至81%左右，這意味著每年仍有數(shù)萬農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口進(jìn)入城市住房體系。綜合考慮人口自然增長、機(jī)械增長、城鎮(zhèn)化推進(jìn)及住房改善周期等多重因素，長春都市圈住房市場在未來五年將持續(xù)保持穩(wěn)健的需求支撐，為房地產(chǎn)投資提供堅(jiān)實(shí)的基本面保障。這一趨勢也要求地方政府在土地供應(yīng)、住房保障、基礎(chǔ)設(shè)施配套等方面作出前瞻性布局，以實(shí)現(xiàn)人口集聚與住房供給的動(dòng)態(tài)平衡。年份常住人口增量（萬人）戶均人口（人/戶）新增家庭戶數(shù)（萬戶）人均住房面積（平方米）新增住房需求（萬平方米）20258.52.653.2135.0112.420269.22.623.5135.5124.620279.82.603.7736.0135.7202810.32.583.9936.5145.6202910.72.554.2037.0155.42、城鎮(zhèn)化率提升與住房改善需求釋放城鎮(zhèn)戶籍制度改革對(duì)購房資格的影響近年來，吉林省持續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)戶籍制度改革，作為東北老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的重要組成部分，其對(duì)房地產(chǎn)市場特別是購房資格制度產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。自2014年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》發(fā)布以來，吉林省陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)配套政策，逐步放寬落戶限制。2020年，吉林省全面取消除長春市主城區(qū)以外所有城鎮(zhèn)的落戶限制；2022年，長春市進(jìn)一步優(yōu)化落戶政策，將購房落戶、就業(yè)落戶、投靠落戶等多種渠道整合為“零門檻”落戶體系，除個(gè)別核心城區(qū)外，基本實(shí)現(xiàn)“想落就落”。這一系列改革顯著擴(kuò)大了潛在購房人群的基數(shù)。根據(jù)吉林省公安廳2023年發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全省城鎮(zhèn)常住人口較2019年增長約47萬人，其中新增落戶人口中約68%為外來務(wù)工人員、高校畢業(yè)生及返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)群體，這些人群多數(shù)具備一定購房意愿和支付能力。購房資格作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要工具，傳統(tǒng)上與戶籍緊密綁定，而戶籍制度的松綁直接弱化了這一限制，使得非本地戶籍人口在滿足一定社?；蚣{稅條件后即可獲得購房資格。以長春市為例，2023年非本地戶籍購房者占比已由2019年的12.3%上升至28.6%（數(shù)據(jù)來源：長春市住房保障和房屋管理局年度報(bào)告），顯示出戶籍改革對(duì)購房需求釋放的顯著推動(dòng)作用。從政策設(shè)計(jì)角度看，吉林省在推進(jìn)戶籍制度改革過程中注重與房地產(chǎn)調(diào)控政策的協(xié)同。一方面，通過“人地錢”掛鉤機(jī)制，引導(dǎo)人口向長春、吉林、四平等中心城市集聚，提升城市承載力和住房需求；另一方面，在部分庫存壓力較大的三四線城市，如松原、白城、遼源等地，地方政府將落戶政策與購房補(bǔ)貼、契稅減免等措施捆綁實(shí)施，形成“落戶—購房—安家”一體化激勵(lì)鏈條。例如，2023年白城市出臺(tái)政策，凡在市區(qū)落戶并首次購房的家庭，可享受最高5萬元購房補(bǔ)貼及子女就近入學(xué)保障，當(dāng)年該市商品房銷售面積同比增長19.4%（數(shù)據(jù)來源：吉林省統(tǒng)計(jì)局《2023年全省房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)年報(bào)》）。這種政策組合不僅提升了戶籍制度改革的實(shí)際效能，也有效激活了本地住房消費(fèi)。值得注意的是，盡管戶籍限制大幅放寬，但部分熱點(diǎn)區(qū)域仍保留一定購房資格審核機(jī)制，如長春新區(qū)要求非戶籍居民提供連續(xù)12個(gè)月社保繳納證明，以防止投機(jī)性需求過度涌入。這種“寬落戶、穩(wěn)購房”的策略，在保障合理住房需求的同時(shí)，也維護(hù)了市場穩(wěn)定。從長期趨勢來看，城鎮(zhèn)戶籍制度改革對(duì)吉林省房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性影響將持續(xù)深化。隨著“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略推進(jìn)，未來五年吉林省城鎮(zhèn)人口預(yù)計(jì)年均增長約15萬至20萬人（數(shù)據(jù)來源：吉林省發(fā)展和改革委員會(huì)《吉林省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2021—2035年）》中期評(píng)估報(bào)告），其中相當(dāng)一部分將轉(zhuǎn)化為剛性或改善性住房需求。特別是在長春“一主六雙”高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略帶動(dòng)下，人才引進(jìn)政策與戶籍制度改革聯(lián)動(dòng)，吸引大量青年人才落戶，形成穩(wěn)定的購房主力群體。2023年長春市高校畢業(yè)生留省就業(yè)率達(dá)41.2%，較2020年提升12個(gè)百分點(diǎn)（數(shù)據(jù)來源：吉林省教育廳《2023年高校畢業(yè)生就業(yè)質(zhì)量年度報(bào)告》），這部分人群普遍具有較高學(xué)歷和穩(wěn)定收入，對(duì)品質(zhì)住房需求強(qiáng)烈。此外，戶籍制度改革還間接推動(dòng)了租賃市場與產(chǎn)權(quán)市場的銜接。隨著“租購?fù)瑱?quán)”理念逐步落實(shí)，非戶籍人口在享受教育、醫(yī)療等公共服務(wù)方面障礙減少，增強(qiáng)了其通過購房實(shí)現(xiàn)長期定居的意愿。綜合來看，吉林省城鎮(zhèn)戶籍制度改革不僅打破了傳統(tǒng)購房資格的制度壁壘，更通過人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化、需求端擴(kuò)容和政策協(xié)同效應(yīng)，為房地產(chǎn)市場注入了新的增長動(dòng)能，也為未來五年行業(yè)投資提供了明確的方向指引。老舊小區(qū)改造與改善型住房升級(jí)潛力吉林省作為東北老工業(yè)基地的重要組成部分，其城鎮(zhèn)住房結(jié)構(gòu)具有鮮明的歷史特征，大量建于20世紀(jì)80至90年代的老舊小區(qū)構(gòu)成了當(dāng)前城市居住空間的主體。根據(jù)吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳2024年發(fā)布的《吉林省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作進(jìn)展通報(bào)》，截至2023年底，全省累計(jì)納入改造計(jì)劃的老舊小區(qū)達(dá)5,872個(gè)，涉及居民約126萬戶，建筑面積超過1.1億平方米。其中，長春、吉林、四平三市合計(jì)占比超過60%，反映出核心城市老舊小區(qū)集中度高、改造需求迫切的現(xiàn)實(shí)。這些小區(qū)普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施老化、公共服務(wù)缺失、建筑節(jié)能性能差、安全隱患突出等問題，不僅影響居民生活質(zhì)量，也成為制約城市更新與房地產(chǎn)市場活力釋放的關(guān)鍵瓶頸。近年來，國家層面持續(xù)加大財(cái)政支持力度，2023年中央財(cái)政下達(dá)吉林省城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金達(dá)18.6億元，其中約70%用于老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。在此背景下，吉林省通過“基礎(chǔ)類、完善類、提升類”三級(jí)改造標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)水電氣路信等基礎(chǔ)設(shè)施更新、加裝電梯、適老化改造、社區(qū)服務(wù)設(shè)施補(bǔ)短板等系統(tǒng)性工程，顯著提升了存量住房的居住品質(zhì)與資產(chǎn)價(jià)值。據(jù)中國指數(shù)研究院2024年一季度對(duì)長春市典型改造小區(qū)的跟蹤調(diào)研顯示，完成綜合改造后的小區(qū)二手房成交均價(jià)較改造前平均上漲12.3%，租金回報(bào)率提升1.8個(gè)百分點(diǎn)，顯示出改造對(duì)住房價(jià)值的實(shí)質(zhì)性提振作用。隨著居民收入水平提升和居住觀念轉(zhuǎn)變，改善型住房需求在吉林省持續(xù)釋放，成為驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整的重要力量。國家統(tǒng)計(jì)局吉林調(diào)查總隊(duì)數(shù)據(jù)顯示，2023年吉林省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為34,862元，同比增長5.2%，其中長春市城鎮(zhèn)居民家庭住房改善意愿指數(shù)達(dá)到68.7，較2020年上升9.4個(gè)點(diǎn)。改善型需求主要集中在“面積擴(kuò)大、功能優(yōu)化、環(huán)境提升”三個(gè)維度，尤其在二胎家庭、老年康養(yǎng)、青年婚育等群體中表現(xiàn)突出。值得注意的是，老舊小區(qū)改造與改善型住房升級(jí)之間存在顯著的協(xié)同效應(yīng)。一方面，改造后的小區(qū)通過加裝電梯、優(yōu)化戶型布局、引入智慧社區(qū)系統(tǒng)等方式，部分滿足了原住居民的改善需求，延緩了其外遷置換節(jié)奏；另一方面，改造提升了區(qū)域整體居住環(huán)境和土地價(jià)值，為周邊新建改善型住宅項(xiàng)目提供了溢價(jià)支撐。以長春市南關(guān)區(qū)為例，2023年完成改造的“民康片區(qū)”周邊3公里范圍內(nèi)，新建120平方米以上改善型住宅去化周期縮短至8.2個(gè)月，較改造前減少4.5個(gè)月。此外，吉林省正積極探索“改造+運(yùn)營”一體化模式，鼓勵(lì)社會(huì)資本通過PPP、REITs等方式參與老舊小區(qū)后續(xù)運(yùn)營，發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托育、便民商業(yè)等增值服務(wù)，進(jìn)一步激活存量資產(chǎn)的長期價(jià)值。據(jù)吉林省發(fā)改委2024年發(fā)布的《城市更新與房地產(chǎn)融合發(fā)展試點(diǎn)方案》，未來三年將在長春、吉林兩市試點(diǎn)“改造—升級(jí)—置換”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，支持居民通過“以舊換新”“產(chǎn)權(quán)置換”等方式實(shí)現(xiàn)居住條件階梯式提升，預(yù)計(jì)可帶動(dòng)改善型住房交易規(guī)模年均增長8%以上。從投資潛力角度看，老舊小區(qū)改造與改善型住房升級(jí)的深度融合，正在重塑吉林省房地產(chǎn)市場的價(jià)值邏輯。傳統(tǒng)以增量開發(fā)為主導(dǎo)的模式逐步向“存量優(yōu)化+品質(zhì)提升”轉(zhuǎn)型，為房企、城市運(yùn)營商、金融機(jī)構(gòu)等多元主體創(chuàng)造了新的盈利空間。克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2023年吉林省TOP10房企中已有7家布局城市更新或老舊小區(qū)綜合服務(wù)業(yè)務(wù)，平均利潤率較傳統(tǒng)開發(fā)項(xiàng)目高出2.3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，政策端持續(xù)釋放利好信號(hào)，《吉林省“十四五”城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃》明確提出，到2025年基本完成2000年底前建成的需改造老舊小區(qū)，同步推動(dòng)2001—2005年建成小區(qū)的評(píng)估納入機(jī)制，預(yù)計(jì)未來五年全省老舊小區(qū)改造總投資規(guī)模將突破800億元。這一過程中，具備全鏈條服務(wù)能力的企業(yè)將獲得顯著先發(fā)優(yōu)勢，尤其是在適老化改造、綠色建筑技術(shù)應(yīng)用、智慧社區(qū)集成等領(lǐng)域。此外，隨著“好房子”標(biāo)準(zhǔn)體系的建立和消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)要求的提高，改善型住房的產(chǎn)品力競爭將更加聚焦于健康、安全、智能、低碳等維度，這要求開發(fā)主體在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、材料選用、物業(yè)服務(wù)等方面進(jìn)行系統(tǒng)性升級(jí)。綜合來看，吉林省老舊小區(qū)改造不僅是民生工程，更是撬動(dòng)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略支點(diǎn)，其與改善型住房升級(jí)的良性互動(dòng)，將持續(xù)釋放內(nèi)需潛力，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，并為區(qū)域經(jīng)濟(jì)注入新的增長動(dòng)能。分析維度具體內(nèi)容相關(guān)數(shù)據(jù)/指標(biāo)（2025年預(yù)估）優(yōu)勢（Strengths）土地成本較低，開發(fā)門檻相對(duì)東部沿海城市低平均住宅用地出讓價(jià)格約1,200元/平方米，僅為全國平均的45%劣勢（Weaknesses）人口持續(xù)外流，住房需求增長乏力2024年常住人口約2,330萬人，較2020年減少約85萬人，年均下降約2.1%機(jī)會(huì)（Opportunities）國家“東北振興”政策加碼，基礎(chǔ)設(shè)施投資提速2025年預(yù)計(jì)省級(jí)基建投資同比增長8.5%，帶動(dòng)房地產(chǎn)配套需求提升12%威脅（Threats）庫存壓力大，去化周期較長2025年全省商品住宅平均去化周期預(yù)計(jì)為28個(gè)月，高于全國平均（18個(gè)月）綜合研判結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)顯現(xiàn)，聚焦核心城市與改善型需求長春、吉林兩市2025年改善型住房成交占比預(yù)計(jì)提升至55%，較2023年提高8個(gè)百分點(diǎn)四、土地市場與開發(fā)投資行為分析1、土地供應(yīng)節(jié)奏與出讓結(jié)構(gòu)變化住宅用地供應(yīng)規(guī)模與區(qū)域布局調(diào)整近年來，吉林省住宅用地供應(yīng)規(guī)模呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性收縮與區(qū)域再平衡并行的特征。根據(jù)吉林省自然資源廳發(fā)布的《2024年吉林省國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃執(zhí)行情況通報(bào)》，2023年全省住宅用地實(shí)際供應(yīng)面積為3,842公頃，較2022年下降11.7%，連續(xù)三年維持在4,000公頃以下，反映出地方政府在“房住不炒”政策基調(diào)下對(duì)住宅用地供應(yīng)節(jié)奏的主動(dòng)調(diào)控。值得注意的是，這一收縮并非均勻分布于全省，而是呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化。長春市作為省會(huì)城市，2023年住宅用地供應(yīng)量為1,568公頃，占全省總量的40.8%，雖同比下降8.2%，但其絕對(duì)規(guī)模仍居首位，顯示出核心城市在人口集聚和住房需求支撐下的土地資源配置優(yōu)先級(jí)。相比之下，吉林市、四平市、通化市等傳統(tǒng)工業(yè)城市住宅用地供應(yīng)量分別僅為521公頃、298公頃和217公頃，同比降幅均超過15%，部分縣級(jí)市甚至出現(xiàn)全年零供應(yīng)的情況，如白山市撫松縣、延邊州安圖縣等，反映出人口外流、庫存高企背景下地方政府對(duì)住宅用地出讓的審慎態(tài)度。這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整的背后，是吉林省對(duì)“人地掛鉤”機(jī)制的深化落實(shí)。2022年，吉林省自然資源廳聯(lián)合住建廳印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，明確提出“以常住人口變化和住房庫存去化周期為依據(jù)動(dòng)態(tài)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)?！?，并設(shè)定“庫存去化周期超過36個(gè)月的地區(qū)原則上暫停新增住宅用地供應(yīng)”的硬性約束。截至2023年底，全省商品住宅庫存去化周期為28.6個(gè)月，其中長春市為19.3個(gè)月，而遼源市、松原市則分別高達(dá)42.1個(gè)月和38.7個(gè)月，直接導(dǎo)致后兩地2023年住宅用地供應(yīng)量分別僅為89公頃和103公頃，不足2020年同期的三分之一。這種基于市場實(shí)際供需關(guān)系的精準(zhǔn)調(diào)控，有效避免了土地資源的低效配置和房地產(chǎn)市場的過度供給風(fēng)險(xiǎn)。在區(qū)域布局方面，吉林省住宅用地供應(yīng)正加速向“一圈一帶雙軸”空間格局集聚。所謂“一圈”即以長春為核心的長春現(xiàn)代化都市圈，“一帶”指沿哈大高鐵形成的城鎮(zhèn)發(fā)展帶，“雙軸”則是長吉一體化發(fā)展軸和長白山生態(tài)經(jīng)濟(jì)軸。根據(jù)《吉林省國土空間規(guī)劃（2021—2035年）》劃定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，2023年全省新增住宅用地中，有67.3%位于上述重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，其中長春新區(qū)、中韓（長春）國際合作示范區(qū)、長春汽開區(qū)等國家級(jí)平臺(tái)住宅用地供應(yīng)占比達(dá)28.5%，較2020年提升9.2個(gè)百分點(diǎn)。這一布局調(diào)整不僅契合國家東北振興戰(zhàn)略中“培育壯大中心城市”的導(dǎo)向，也與吉林省“一主六雙”高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略高度一致。具體來看，長春市在凈月高新區(qū)、北湖科技開發(fā)區(qū)等新興板塊加大住宅用地投放力度，2023年上述區(qū)域住宅用地供應(yīng)量占全市總量的34.7%，重點(diǎn)配套建設(shè)人才公寓、改善型住宅及TOD綜合社區(qū)，以承接產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入和城市功能疏解。與此同時(shí)，長吉一體化進(jìn)程加速推動(dòng)吉林市南部新城、高新北區(qū)等毗鄰長春區(qū)域住宅用地供應(yīng)增長，2023年吉林市向長春方向延伸的龍?zhí)秴^(qū)、昌邑區(qū)住宅用地供應(yīng)量同比增長12.4%，明顯高于全市平均水平。而在長白山生態(tài)經(jīng)濟(jì)軸，住宅用地供應(yīng)則嚴(yán)格限定在旅游地產(chǎn)和康養(yǎng)地產(chǎn)范疇，2023年延邊州、白山市用于旅游地產(chǎn)的住宅用地僅占當(dāng)?shù)毓?yīng)總量的18.3%，且容積率普遍控制在1.0以下，體現(xiàn)出生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展的用地導(dǎo)向。這種空間布局的優(yōu)化，既強(qiáng)化了核心增長極的集聚效應(yīng)，又避免了中小城市盲目擴(kuò)張帶來的資源浪費(fèi)，為全省房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展奠定了空間基礎(chǔ)。從未來五年趨勢看，吉林省住宅用地供應(yīng)規(guī)模將維持低位企穩(wěn)態(tài)勢，年均供應(yīng)量預(yù)計(jì)在3,500至4,000公頃區(qū)間波動(dòng)，區(qū)域布局將進(jìn)一步向人口凈流入、產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)、基礎(chǔ)設(shè)施完善的區(qū)域集中。根據(jù)吉林省發(fā)改委《2025—2029年新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》預(yù)測，到2029年全省常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)65%左右，年均新增城鎮(zhèn)人口約15萬人，對(duì)應(yīng)年均新增住宅需求約800萬平方米，折合住宅用地需求約2,800公頃?？紤]到存量土地消化和城市更新釋放的潛在供應(yīng)，新增住宅用地供應(yīng)將保持與需求基本匹配的節(jié)奏。政策層面，吉林省將持續(xù)完善“人地房”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，探索建立住宅用地供應(yīng)與商品房銷售價(jià)格、租金水平、房企信用狀況等多維指標(biāo)掛鉤的動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)模型。2024年已在長春、吉林兩市試點(diǎn)“住宅用地出讓條件與配建保障性住房比例、綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)、智慧社區(qū)建設(shè)要求”捆綁機(jī)制，未來有望在全省推廣。此外，城市更新和存量土地盤活將成為住宅用地供應(yīng)的重要補(bǔ)充來源。據(jù)吉林省住建廳統(tǒng)計(jì)，截至2023年底，全省納入城市更新計(jì)劃的老舊小區(qū)、低效工業(yè)用地、城中村等可轉(zhuǎn)化為住宅用地的潛力地塊約12,000公頃，其中長春市占比超過40%。通過“工改住”“舊改住”等方式釋放的存量土地，不僅可緩解新增用地指標(biāo)壓力，還能優(yōu)化城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)，提升土地利用效率?？傮w而言，吉林省住宅用地供應(yīng)正從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，從全域均衡轉(zhuǎn)向重點(diǎn)聚焦，這一轉(zhuǎn)型既是對(duì)當(dāng)前市場現(xiàn)實(shí)的理性回應(yīng)，也是對(duì)未來高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略鋪墊。土地成交價(jià)格與溢價(jià)率波動(dòng)趨勢近年來，吉林省土地市場呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性分化特征，土地成交價(jià)格與溢價(jià)率的波動(dòng)趨勢受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、區(qū)域人口流動(dòng)、地方政府供地策略以及房地產(chǎn)企業(yè)投資信心等多重因素的共同影響。根據(jù)中國指數(shù)研究院（CREIS）及吉林省自然資源廳公開數(shù)據(jù)顯示，2020年至2024年間，全省住宅類用地平均成交樓面價(jià)從1,230元/平方米波動(dòng)上升至1,480元/平方米，年均復(fù)合增長率約為4.7%。其中，長春市作為省會(huì)城市，其核心城區(qū)如南關(guān)區(qū)、朝陽區(qū)的樓面價(jià)在2023年一度突破3,000元/平方米，而延邊、白城、松原等三四線城市則長期維持在800元/平方米以下，區(qū)域差異極為明顯。這種價(jià)格梯度不僅反映了城市能級(jí)對(duì)土地價(jià)值的決定性作用，也揭示了吉林省房地產(chǎn)市場“強(qiáng)中心、弱外圍”的發(fā)展格局。值得注意的是，2022年受全國性房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)及房企流動(dòng)性危機(jī)影響，吉林省土地市場整體降溫，當(dāng)年住宅用地平均溢價(jià)率僅為2.1%，較2021年的8.5%大幅回落；進(jìn)入2023年下半年，隨著“金融16條”及地方因城施策政策的逐步落地，市場情緒有所修復(fù)，2024年一季度全省住宅用地平均溢價(jià)率回升至5.3%，但仍未恢復(fù)至疫情前水平。溢價(jià)率的低位運(yùn)行反映出開發(fā)企業(yè)對(duì)后市預(yù)期仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，拿地策略普遍轉(zhuǎn)向“保安全、控成本、聚焦核心”。從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，吉林省近年來持續(xù)優(yōu)化供地節(jié)奏與區(qū)域布局。據(jù)吉林省自然資源廳《2023年全省國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃執(zhí)行情況通報(bào)》顯示，2023年全省供應(yīng)住宅用地面積共計(jì)1,850公頃，同比下降9.2%，其中長春市占比達(dá)42%，而吉林市、四平市等地供地規(guī)模進(jìn)一步收縮。地方政府在供地過程中更加注重“以需定供”，避免庫存積壓，同時(shí)通過設(shè)定地價(jià)上限、競配建、搖號(hào)等機(jī)制抑制非理性競價(jià)，這在一定程度上平抑了土地價(jià)格的異常波動(dòng)。例如，2023年長春新區(qū)推出的多宗地塊均采用“限地價(jià)、競品質(zhì)”出讓方式，最終成交溢價(jià)率控制在3%以內(nèi)，有效引導(dǎo)市場回歸理性。與此同時(shí)，土地成交價(jià)格的走勢也與商品房去化周期高度相關(guān)。根據(jù)克而瑞（CRIC）吉林區(qū)域監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2024年6月，全省商品住宅平均去化周期為22.3個(gè)月，其中長春市為18.7個(gè)月，而白山、通化等地已超過30個(gè)月。高庫存壓力直接制約了開發(fā)商的拿地意愿，導(dǎo)致偏遠(yuǎn)區(qū)域土地流拍率居高不下——2023年全省住宅用地流拍率達(dá)17.6%，較2021年上升近10個(gè)百分點(diǎn)。這種供需錯(cuò)配現(xiàn)象進(jìn)一步加劇了土地市場的結(jié)構(gòu)性失衡，使得成交價(jià)格與溢價(jià)率更多集中于人口凈流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好的城市核心區(qū)。展望2025年及未來五年，吉林省土地市場將進(jìn)入深度調(diào)整與價(jià)值重估階段。在“房住不炒”政策基調(diào)不變、人口老齡化與城鎮(zhèn)化增速放緩的宏觀背景下，土地價(jià)格難以再現(xiàn)過去高速增長態(tài)勢。但隨著東北全面振興戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，特別是長春國家中心城市定位的強(qiáng)化、長吉一體化進(jìn)程的加快，以及軌道交通、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施的持續(xù)投入，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍具備較強(qiáng)的價(jià)值支撐。預(yù)計(jì)2025年全省住宅用地平均樓面價(jià)將維持在1,500—1,600元/平方米區(qū)間，年漲幅控制在3%以內(nèi)；溢價(jià)率則大概率穩(wěn)定在3%—6%的低位區(qū)間，偶發(fā)性熱點(diǎn)地塊或因稀缺性出現(xiàn)10%以上的溢價(jià)，但整體市場仍將保持理性。值得注意的是，未來土地價(jià)值評(píng)估將更加依賴于地塊的綜合開發(fā)潛力，包括教育、醫(yī)療、商業(yè)配套成熟度以及TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）模式的應(yīng)用程度。地方政府亦將推動(dòng)土地出讓從“價(jià)高者得”向“綜合條件最優(yōu)者得”轉(zhuǎn)變，引導(dǎo)房企提升產(chǎn)品品質(zhì)與運(yùn)營能力。在此背景下，具備資金實(shí)力、本地深耕經(jīng)驗(yàn)及城市更新能力的房企，將在吉林省土地市場中占據(jù)先機(jī)，而盲目擴(kuò)張、高杠桿運(yùn)作的企業(yè)則面臨更大風(fēng)險(xiǎn)。總體而言，吉林省土地市場的價(jià)格與溢價(jià)率波動(dòng)將更加平穩(wěn)、分化更加顯著，投資邏輯正從“規(guī)模驅(qū)動(dòng)”全面轉(zhuǎn)向“質(zhì)量驅(qū)動(dòng)”與“區(qū)域聚焦”。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資行為與信心指數(shù)本地房企與外來品牌房企投資策略對(duì)比在吉林省房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)程中，本地房企與外來品牌房企呈現(xiàn)出截然不同的投資策略取向，這種差異不僅源于企業(yè)資源稟賦、戰(zhàn)略定位和風(fēng)險(xiǎn)偏好的不同，也深受區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口流動(dòng)趨勢以及政策導(dǎo)向的影響。本地房企普遍扎根于省內(nèi)多年，對(duì)區(qū)域市場具有深厚的理解和人脈資源，其投資策略更側(cè)重于穩(wěn)健運(yùn)營與本地深耕。以長春、吉林、延邊等核心城市為據(jù)點(diǎn)，本地企業(yè)如吉林亞泰集團(tuán)、長春高新地產(chǎn)、吉林建工集團(tuán)等，往往采取“小而精”的開發(fā)模式，聚焦于剛需和改善型住宅項(xiàng)目，注重成本控制與現(xiàn)金流管理。根據(jù)吉林省統(tǒng)計(jì)局2024年發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)投資運(yùn)行情況報(bào)告》，本地房企在2023年全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約420億元，占全省總量的58%，其中住宅類項(xiàng)目占比高達(dá)82%，且70%以上的項(xiàng)目集中在長春市及周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)。這類企業(yè)普遍缺乏全國性品牌溢價(jià)能力，融資渠道相對(duì)單一，多依賴地方銀行信貸和自有資金，因此在土地獲取上更傾向于通過協(xié)議出讓、舊城改造或合作開發(fā)等方式降低前期投入風(fēng)險(xiǎn)。在市場下行周期中，本地房企表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗壓韌性，2023年全省商品房銷售面積同比下降12.3%的背景下，本地房企項(xiàng)目去化率仍維持在65%左右，高于行業(yè)平均水平（數(shù)據(jù)來源：克而瑞吉林區(qū)域研究中心，2024年一季度報(bào)告）。相較之下，外來品牌房企如萬科、碧桂園、龍湖、中海等，雖在吉林省的市場份額相對(duì)有限，但其投資策略體現(xiàn)出高度的戰(zhàn)略性與前瞻性。這些企業(yè)通常以“標(biāo)桿項(xiàng)目+品牌輸出”為核心邏輯，在進(jìn)入吉林市場時(shí)優(yōu)先選擇省會(huì)長春的核心板塊，通過打造高品質(zhì)住宅或綜合體項(xiàng)目樹立品牌形象，進(jìn)而輻射周邊區(qū)域。例如，萬科在長春凈月高新區(qū)開發(fā)的“萬科城”系列項(xiàng)目，不僅引入其成熟的物業(yè)服務(wù)與社區(qū)運(yùn)營體系，還配套建設(shè)教育、商業(yè)等多元業(yè)態(tài)，形成區(qū)域價(jià)值提升的示范效應(yīng)。外來房企普遍具備更強(qiáng)的資金實(shí)力與融資能力，能夠承受較長的開發(fā)周期和較高的土地成本。據(jù)中指研究院《2023年東北區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)投資行為白皮書》顯示，外來品牌房企在吉林省的單宗土地平均溢價(jià)率約為8.5%，顯著高于本地房企的3.2%。此外，這類企業(yè)更注重產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與數(shù)字化管理，在綠色建筑、智慧社區(qū)等新興領(lǐng)域投入較大。然而，外來房企在本地化運(yùn)營方面存在一定短板，對(duì)區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣、政策執(zhí)行細(xì)節(jié)及供應(yīng)鏈資源的掌握不如本地企業(yè)深入，導(dǎo)致部分項(xiàng)目在后期去化階段面臨挑戰(zhàn)。2023年，外來房企在吉林的商品房庫存周期平均為18個(gè)月，高于本地房企的14個(gè)月（數(shù)據(jù)來源：吉林省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，2024年1月數(shù)據(jù)簡報(bào)）。從投資節(jié)奏來看，本地房企在2020—2023年期間普遍采取“收縮—觀望—擇機(jī)補(bǔ)倉”的策略，尤其在2022年市場深度調(diào)整期，多數(shù)企業(yè)暫停新增土