基于DEA和Malmquist法的房地產(chǎn)上市企業(yè)績效多維剖析與策略優(yōu)化一、引言1.1研究背景與意義房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)創(chuàng)造、財(cái)政收入等方面發(fā)揮著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與繁榮，不僅直接關(guān)系到居民的居住條件和生活質(zhì)量，還對建筑、金融、家電、裝修等上下游近50個(gè)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，對國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的貢獻(xiàn)率高達(dá)20%-30%。從城市化進(jìn)程來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展推動(dòng)了城市建設(shè)和人口集聚，改善了城市面貌，優(yōu)化了城市空間布局；從金融市場角度，房地產(chǎn)市場為銀行和其他金融機(jī)構(gòu)提供了大量的抵押物和資產(chǎn)支持，其穩(wěn)定對于維護(hù)金融市場的穩(wěn)定具有重要意義。然而，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著諸多挑戰(zhàn)和不確定性。市場環(huán)境的動(dòng)態(tài)變化，如經(jīng)濟(jì)增長速度的波動(dòng)、居民收入水平的變化、消費(fèi)者購房觀念的轉(zhuǎn)變等，都可能對房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系和價(jià)格走勢產(chǎn)生顯著影響；政策調(diào)控的持續(xù)加強(qiáng)，限購、限貸、土地供應(yīng)、稅收政策等政策的調(diào)整，旨在穩(wěn)定市場、遏制投機(jī)和過度投資，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營帶來了政策風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)需要密切關(guān)注政策動(dòng)向，靈活調(diào)整經(jīng)營策略；行業(yè)競爭的日益激烈，眾多房地產(chǎn)企業(yè)在市場中角逐，土地資源的爭奪、項(xiàng)目開發(fā)的競爭、客戶資源的搶奪等，促使企業(yè)不斷提升自身的核心競爭力，以在市場中占據(jù)一席之地。在這樣的背景下，對房地產(chǎn)上市企業(yè)進(jìn)行績效評價(jià)顯得尤為重要?？冃гu價(jià)是企業(yè)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過對企業(yè)績效的全面、深入評估，能夠幫助企業(yè)清晰地了解自身在市場中的地位和競爭力，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理過程中的優(yōu)勢與不足。這有助于企業(yè)管理者制定科學(xué)合理的戰(zhàn)略規(guī)劃，優(yōu)化資源配置，提高經(jīng)營效率，增強(qiáng)盈利能力，從而在激烈的市場競爭中立于不敗之地。對于投資者而言，績效評價(jià)結(jié)果是其做出投資決策的重要依據(jù)，能夠幫助他們識(shí)別具有投資價(jià)值的企業(yè)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)投資收益的最大化；對于政府部門來說，績效評價(jià)可以為其制定房地產(chǎn)行業(yè)政策提供參考，有助于規(guī)范市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）和Malmquist指數(shù)方法在績效評價(jià)領(lǐng)域具有獨(dú)特的優(yōu)勢和廣泛的應(yīng)用價(jià)值。DEA是一種用于多輸入多輸出系統(tǒng)的有效性評估方法，由美國著名運(yùn)籌學(xué)家A.Charnes、W.W.Copper、E.Rhodes于1978年首先提出。該方法基于企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)情況，利用企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行效率評估，無需預(yù)先設(shè)定生產(chǎn)函數(shù)的具體形式，避免了主觀因素的影響，能夠客觀、準(zhǔn)確地評價(jià)企業(yè)的相對效率。DEA的績效評價(jià)結(jié)果可以用規(guī)模技術(shù)效率（STE）、純技術(shù)效率（PTE）、規(guī)模效率（SE）來表示，如果規(guī)模技術(shù)效率（STE）等于1，說明該決策單元在技術(shù)和規(guī)模上都是有效的；如果規(guī)模技術(shù)效率小于1，則表明存在改進(jìn)的空間。Malmquist指數(shù)則用于測量單位在不同時(shí)間點(diǎn)的效率變化，它通過比較兩個(gè)不同時(shí)間段的效率前沿，能夠動(dòng)態(tài)地反映企業(yè)生產(chǎn)效率的變化情況，識(shí)別效率提高或下降的原因。將Malmquist指數(shù)引入DEA模型中，構(gòu)建基于時(shí)間序列的DEA-Malmquist模型，可以更全面地考慮企業(yè)的投入與產(chǎn)出關(guān)系、時(shí)間序列變化等因素，從而更準(zhǔn)確地評價(jià)房地產(chǎn)上市企業(yè)的績效及其動(dòng)態(tài)變化，為企業(yè)管理者、投資者和政府部門提供更有價(jià)值的決策信息。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀在國外，DEA和Malmquist法在企業(yè)績效評價(jià)方面的研究應(yīng)用較早且成果豐碩。F?re等學(xué)者于1994年將DEA與Malmquist指數(shù)相結(jié)合，用于分析生產(chǎn)效率的動(dòng)態(tài)變化，為后續(xù)相關(guān)研究奠定了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)，開啟了從動(dòng)態(tài)視角研究企業(yè)效率變化的先河。此后，眾多學(xué)者運(yùn)用該方法對不同行業(yè)企業(yè)進(jìn)行深入研究。例如，Banker和Gifford在2006年對美國銀行業(yè)進(jìn)行績效評價(jià)，通過DEA-Malmquist模型分析發(fā)現(xiàn)，技術(shù)進(jìn)步是推動(dòng)銀行業(yè)效率提升的關(guān)鍵因素，而規(guī)模效率的變化在不同規(guī)模銀行間存在顯著差異，大型銀行在規(guī)模效率上表現(xiàn)更為穩(wěn)定，小型銀行則在技術(shù)創(chuàng)新方面更具靈活性。在制造業(yè)領(lǐng)域，Li和Lin在2010年對臺(tái)灣電子制造業(yè)企業(yè)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在全球產(chǎn)業(yè)鏈中的位置對其績效有顯著影響，處于產(chǎn)業(yè)鏈高端的企業(yè)，其技術(shù)效率和全要素生產(chǎn)率增長更為明顯，這主要得益于它們在技術(shù)研發(fā)和品牌建設(shè)方面的優(yōu)勢，能夠更好地應(yīng)對市場變化和競爭壓力。國內(nèi)對于DEA和Malmquist法在企業(yè)績效評價(jià)中的研究起步相對較晚，但近年來發(fā)展迅速。魏權(quán)齡在1988年將DEA方法引入國內(nèi)，推動(dòng)了該方法在國內(nèi)學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界的廣泛應(yīng)用。此后，眾多學(xué)者將其應(yīng)用于不同行業(yè)的企業(yè)績效評價(jià)。在房地產(chǎn)行業(yè)，劉洪玉和張紅等學(xué)者較早運(yùn)用DEA方法對房地產(chǎn)企業(yè)績效進(jìn)行評價(jià)，研究發(fā)現(xiàn)企業(yè)的資源配置效率對績效有重要影響，合理的土地儲(chǔ)備、資金運(yùn)用和人力資源配置能夠顯著提升企業(yè)的技術(shù)效率和規(guī)模效率。隨著研究的深入，學(xué)者們開始將Malmquist指數(shù)納入研究框架。例如，王家庭和張換兆在2012年運(yùn)用DEA-Malmquist模型對我國35個(gè)大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效進(jìn)行分析，結(jié)果表明，技術(shù)進(jìn)步是推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)全要素生產(chǎn)率增長的主要?jiǎng)恿Γ糠殖鞘杏捎谶^度依賴土地開發(fā)規(guī)模擴(kuò)張，導(dǎo)致規(guī)模效率下降，影響了整體績效的提升。然而，現(xiàn)有研究仍存在一些不足之處。一方面，在指標(biāo)選取上，雖然大部分研究考慮了財(cái)務(wù)指標(biāo)，但對非財(cái)務(wù)指標(biāo)的關(guān)注相對較少，如企業(yè)的社會(huì)責(zé)任履行情況、品牌價(jià)值、創(chuàng)新能力等，這些因素對房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展同樣具有重要影響，卻在績效評價(jià)中未得到充分體現(xiàn)。另一方面，在研究對象上，對不同規(guī)模、不同區(qū)域房地產(chǎn)上市企業(yè)的差異化研究不夠深入，未能充分揭示不同類型企業(yè)在績效表現(xiàn)和影響因素上的差異，難以針對性地為各類企業(yè)提供精準(zhǔn)的發(fā)展建議。此外，對于外部環(huán)境因素，如宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、政策調(diào)控等對房地產(chǎn)上市企業(yè)績效的動(dòng)態(tài)影響機(jī)制研究還不夠完善，缺乏系統(tǒng)性和前瞻性的分析。1.3研究方法與思路本研究綜合運(yùn)用多種研究方法，以確保研究的科學(xué)性、全面性和深入性，具體研究方法如下：文獻(xiàn)研究法：廣泛查閱國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)績效評價(jià)、數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）和Malmquist指數(shù)方法的相關(guān)文獻(xiàn)，包括學(xué)術(shù)期刊論文、學(xué)位論文、研究報(bào)告等。梳理已有研究成果，了解該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀、研究方法和發(fā)展趨勢，明確現(xiàn)有研究的不足之處，為本文的研究提供理論基礎(chǔ)和研究思路。實(shí)證分析法：選取具有代表性的房地產(chǎn)上市企業(yè)作為研究樣本，收集其財(cái)務(wù)報(bào)表、年報(bào)等相關(guān)數(shù)據(jù)。運(yùn)用DEA方法對樣本企業(yè)在特定時(shí)期內(nèi)的績效進(jìn)行靜態(tài)分析，通過構(gòu)建DEA模型，確定投入與產(chǎn)出指標(biāo)，計(jì)算各企業(yè)的規(guī)模技術(shù)效率（STE）、純技術(shù)效率（PTE）、規(guī)模效率（SE），以評估企業(yè)在技術(shù)和規(guī)模方面的有效性，找出相對有效的企業(yè)以及存在效率改進(jìn)空間的企業(yè)。在此基礎(chǔ)上，運(yùn)用Malmquist指數(shù)方法對樣本企業(yè)的績效進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，通過計(jì)算Malmquist指數(shù)，分析企業(yè)在不同時(shí)期的全要素生產(chǎn)率變化情況，包括技術(shù)進(jìn)步、技術(shù)效率變化等因素對績效的影響，揭示企業(yè)績效的動(dòng)態(tài)演變趨勢。對比分析法：對不同規(guī)模、不同區(qū)域的房地產(chǎn)上市企業(yè)的績效評價(jià)結(jié)果進(jìn)行對比分析。從企業(yè)規(guī)模角度，比較大型房地產(chǎn)上市企業(yè)和中小型房地產(chǎn)上市企業(yè)在績效表現(xiàn)、效率水平和影響因素等方面的差異，分析規(guī)模經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用機(jī)制；從區(qū)域角度，對比東部、中部和西部等不同區(qū)域房地產(chǎn)上市企業(yè)的績效，探討區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場需求、政策環(huán)境等因素對企業(yè)績效的影響，找出區(qū)域間房地產(chǎn)企業(yè)績效的差異及其原因。研究思路如下：首先，在明確研究背景與意義的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)梳理國內(nèi)外相關(guān)研究現(xiàn)狀，闡述DEA和Malmquist法在企業(yè)績效評價(jià)中的應(yīng)用情況以及現(xiàn)有研究的不足。接著，詳細(xì)介紹研究方法，包括文獻(xiàn)研究法、實(shí)證分析法和對比分析法的具體應(yīng)用。在實(shí)證分析部分，合理選取樣本企業(yè)和確定投入產(chǎn)出指標(biāo)，運(yùn)用DEA方法進(jìn)行靜態(tài)績效評價(jià)，再運(yùn)用Malmquist指數(shù)方法進(jìn)行動(dòng)態(tài)績效分析，深入剖析房地產(chǎn)上市企業(yè)的績效水平及其變化原因。然后，通過對比不同規(guī)模、不同區(qū)域房地產(chǎn)上市企業(yè)的績效，找出影響企業(yè)績效的關(guān)鍵因素。最后，根據(jù)研究結(jié)果，從企業(yè)自身管理和政府政策支持等方面提出針對性的建議，以促進(jìn)房地產(chǎn)上市企業(yè)提升績效，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，并對未來研究方向進(jìn)行展望。二、理論基礎(chǔ)2.1DEA方法原理2.1.1DEA基本概念數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DataEnvelopmentAnalysis，DEA）是由美國著名運(yùn)籌學(xué)家A.Charnes、W.W.Copper、E.Rhodes于1978年提出的一種用于評價(jià)多輸入多輸出系統(tǒng)相對有效性的非參數(shù)分析方法。該方法以相對效率概念為基礎(chǔ)，通過構(gòu)建數(shù)學(xué)規(guī)劃模型，對決策單元（DecisionMakingUnits，DMU）的投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析，從而得出各DMU的相對效率評價(jià)結(jié)果。決策單元是DEA方法中的核心概念之一，它是指具有相同目標(biāo)和任務(wù)，且可以將多種輸入轉(zhuǎn)化為多種輸出的實(shí)體，比如企業(yè)、部門、學(xué)校、醫(yī)院等。在房地產(chǎn)上市企業(yè)績效評價(jià)中，每個(gè)房地產(chǎn)上市企業(yè)就是一個(gè)決策單元，它們投入土地、資金、人力等資源，產(chǎn)出營業(yè)收入、凈利潤、市場份額等成果。有效生產(chǎn)前沿面是DEA方法中的另一個(gè)重要概念。它是由所有相對有效（效率值為1）的決策單元所構(gòu)成的生產(chǎn)前沿，代表了在現(xiàn)有技術(shù)水平和生產(chǎn)條件下，投入資源能夠獲得最大產(chǎn)出的理想狀態(tài)。位于有效生產(chǎn)前沿面上的決策單元，其投入產(chǎn)出組合是最優(yōu)的，不存在資源浪費(fèi)和效率改進(jìn)的空間；而位于有效生產(chǎn)前沿面下方的決策單元，則存在一定程度的效率損失，需要通過調(diào)整投入產(chǎn)出結(jié)構(gòu)來提高效率。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，有效生產(chǎn)前沿面的企業(yè)能夠以最少的土地成本、資金投入和人力資源消耗，獲得最大的銷售收入和利潤，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。2.1.2常用DEA模型在DEA方法中，有多種模型可供選擇，其中C2R模型和C2GS2模型是最為常用的兩個(gè)模型。C2R模型由Charnes、Cooper和Rhodes提出，該模型基于規(guī)模報(bào)酬不變的假設(shè)，用于評價(jià)決策單元的總體技術(shù)效率，即衡量決策單元在現(xiàn)有技術(shù)水平下，將投入轉(zhuǎn)化為產(chǎn)出的綜合能力?？傮w技術(shù)效率包含了純技術(shù)效率和規(guī)模效率兩個(gè)方面，純技術(shù)效率反映了決策單元在生產(chǎn)過程中對技術(shù)的有效利用程度，而規(guī)模效率則反映了決策單元的生產(chǎn)規(guī)模是否處于最優(yōu)狀態(tài)。當(dāng)C2R模型計(jì)算得出的效率值為1時(shí)，表示該決策單元在技術(shù)和規(guī)模上都是有效的，即投入產(chǎn)出達(dá)到了最優(yōu)組合；當(dāng)效率值小于1時(shí)，則表明該決策單元存在技術(shù)無效或規(guī)模無效的情況，需要進(jìn)一步分析原因并進(jìn)行改進(jìn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果一家企業(yè)的C2R模型效率值為1，說明其在土地開發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)、市場營銷等各個(gè)環(huán)節(jié)都能夠高效利用資源，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益的最大化；若效率值小于1，可能是由于土地資源浪費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)周期過長、市場營銷策略不當(dāng)?shù)仍驅(qū)е碌募夹g(shù)無效，也可能是由于企業(yè)規(guī)模過小或過大，無法實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)而導(dǎo)致的規(guī)模無效。C2GS2模型由Banker、Charnes和Cooper提出，該模型在C2R模型的基礎(chǔ)上，放松了規(guī)模報(bào)酬不變的假設(shè)，改為規(guī)模報(bào)酬可變，主要用于評價(jià)決策單元的純技術(shù)效率，即排除規(guī)模因素影響后，決策單元在生產(chǎn)過程中對技術(shù)的有效利用程度。當(dāng)C2GS2模型計(jì)算得出的效率值為1時(shí)，表示該決策單元在純技術(shù)方面是有效的，即能夠充分利用現(xiàn)有的技術(shù)和管理水平，實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的最優(yōu)轉(zhuǎn)化；當(dāng)效率值小于1時(shí)，則說明該決策單元在純技術(shù)方面存在改進(jìn)空間，需要通過技術(shù)創(chuàng)新、管理優(yōu)化等措施來提高技術(shù)效率。以房地產(chǎn)企業(yè)為例，如果一家企業(yè)的C2GS2模型效率值為1，說明其在項(xiàng)目開發(fā)過程中，能夠充分運(yùn)用先進(jìn)的建筑技術(shù)、科學(xué)的管理方法，實(shí)現(xiàn)資源的高效利用；若效率值小于1，可能是由于企業(yè)技術(shù)落后、管理不善等原因?qū)е碌?，需要加大技術(shù)研發(fā)投入，引進(jìn)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，提高企業(yè)的純技術(shù)效率。通過C2R模型和C2GS2模型的計(jì)算結(jié)果，可以進(jìn)一步得出決策單元的規(guī)模效率，規(guī)模效率等于總體技術(shù)效率除以純技術(shù)效率。規(guī)模效率用于衡量決策單元的生產(chǎn)規(guī)模是否處于最優(yōu)狀態(tài)，當(dāng)規(guī)模效率為1時(shí)，表示決策單元處于最優(yōu)規(guī)模，此時(shí)增加或減少投入規(guī)模都不會(huì)提高產(chǎn)出效率；當(dāng)規(guī)模效率小于1時(shí)，則說明決策單元的規(guī)模不合理，存在規(guī)模報(bào)酬遞增或遞減的情況，需要根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整生產(chǎn)規(guī)模，以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。例如，對于一些小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果其規(guī)模效率小于1且處于規(guī)模報(bào)酬遞增階段，說明企業(yè)可以通過擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，增加土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量等，來提高產(chǎn)出效率，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)；而對于一些大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果其規(guī)模效率小于1且處于規(guī)模報(bào)酬遞減階段，則需要適當(dāng)收縮規(guī)模，優(yōu)化資源配置，提高運(yùn)營效率。2.2Malmquist指數(shù)法原理2.2.1Malmquist指數(shù)概念Malmquist指數(shù)最初由瑞典經(jīng)濟(jì)學(xué)家StenMalmquist在1953年提出，用于衡量消費(fèi)者在不同時(shí)期的偏好變化。后來，Caves、Christensen和Diewert在1982年將其應(yīng)用于生產(chǎn)效率分析領(lǐng)域，使其成為一種廣泛用于評估不同時(shí)間區(qū)間內(nèi)生產(chǎn)效率變化的方法。在房地產(chǎn)上市企業(yè)績效評價(jià)中，Malmquist指數(shù)主要用于測量企業(yè)在不同時(shí)間點(diǎn)的生產(chǎn)效率變化，通過比較企業(yè)在兩個(gè)不同時(shí)期的投入產(chǎn)出情況，來判斷企業(yè)的績效是改善還是惡化。具體而言，Malmquist指數(shù)是基于距離函數(shù)構(gòu)建的。距離函數(shù)是衡量決策單元與生產(chǎn)前沿面之間距離的一種工具，它可以表示為在給定投入的情況下，實(shí)際產(chǎn)出與最大可能產(chǎn)出之間的差距，或者在給定產(chǎn)出的情況下，實(shí)際投入與最小可能投入之間的差距。假設(shè)有n個(gè)決策單元（在本文中為房地產(chǎn)上市企業(yè)），每個(gè)決策單元在t時(shí)期和t+1時(shí)期都有m種投入和s種產(chǎn)出。以投入導(dǎo)向?yàn)槔?，t時(shí)期的距離函數(shù)D_{t}(x_{t},y_{t})表示在t時(shí)期的技術(shù)條件下，以投入x_{t}生產(chǎn)產(chǎn)出y_{t}的最小投入比例；t+1時(shí)期的距離函數(shù)D_{t+1}(x_{t+1},y_{t+1})表示在t+1時(shí)期的技術(shù)條件下，以投入x_{t+1}生產(chǎn)產(chǎn)出y_{t+1}的最小投入比例。Malmquist指數(shù)可以表示為兩個(gè)時(shí)期距離函數(shù)的比值，即：M_{t}(x_{t+1},y_{t+1},x_{t},y_{t})=\frac{D_{t}(x_{t+1},y_{t+1})}{D_{t}(x_{t},y_{t})}當(dāng)M_{t}(x_{t+1},y_{t+1},x_{t},y_{t})>1時(shí)，表示從t時(shí)期到t+1時(shí)期，企業(yè)的生產(chǎn)效率有所提高，即企業(yè)在相同投入下能夠獲得更多的產(chǎn)出，或者在產(chǎn)出不變的情況下減少了投入；當(dāng)M_{t}(x_{t+1},y_{t+1},x_{t},y_{t})<1時(shí)，則表示企業(yè)的生產(chǎn)效率下降，即企業(yè)在相同投入下的產(chǎn)出減少，或者在產(chǎn)出不變的情況下增加了投入；當(dāng)M_{t}(x_{t+1},y_{t+1},x_{t},y_{t})=1時(shí)，說明企業(yè)的生產(chǎn)效率保持不變。例如，如果一家房地產(chǎn)上市企業(yè)在2020年的投入為土地、資金、人力等，產(chǎn)出為營業(yè)收入、凈利潤等，到2021年，在投入基本不變的情況下，營業(yè)收入和凈利潤大幅增長，通過計(jì)算Malmquist指數(shù)發(fā)現(xiàn)其大于1，這就表明該企業(yè)在這一年的生產(chǎn)效率得到了提高，可能是由于企業(yè)優(yōu)化了項(xiàng)目開發(fā)流程、提高了市場營銷效果等原因?qū)е碌摹?.2.2Malmquist指數(shù)分解為了更深入地分析生產(chǎn)效率變化的原因，Malmquist指數(shù)可以進(jìn)一步分解為技術(shù)進(jìn)步（TechnicalChange，TC）和技術(shù)效率變化（EfficiencyChange，EC）兩個(gè)部分。這種分解有助于明確企業(yè)績效提升或下降是源于技術(shù)創(chuàng)新和進(jìn)步，還是源于對現(xiàn)有技術(shù)和資源的利用效率提高或降低。技術(shù)進(jìn)步（TC），又稱為前沿面移動(dòng)，它反映了生產(chǎn)技術(shù)水平的變化，即企業(yè)在生產(chǎn)過程中采用了新的技術(shù)、工藝、管理方法等，使得生產(chǎn)前沿面發(fā)生了移動(dòng)，從而提高了生產(chǎn)效率。技術(shù)進(jìn)步可以使企業(yè)在相同的投入下獲得更高的產(chǎn)出，或者在產(chǎn)出不變的情況下降低投入。在房地產(chǎn)行業(yè)中，技術(shù)進(jìn)步可能表現(xiàn)為采用新型建筑材料，提高建筑質(zhì)量和施工速度，降低建筑成本；或者引入先進(jìn)的項(xiàng)目管理軟件，優(yōu)化項(xiàng)目流程，提高管理效率。技術(shù)進(jìn)步的計(jì)算公式為：TC=\sqrt{\frac{D_{t+1}(x_{t+1},y_{t+1})}{D_{t}(x_{t+1},y_{t+1})}\times\frac{D_{t+1}(x_{t},y_{t})}{D_{t}(x_{t},y_{t})}}當(dāng)TC>1時(shí)，表示發(fā)生了技術(shù)進(jìn)步，生產(chǎn)前沿面向外移動(dòng)，企業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)水平提高；當(dāng)TC<1時(shí)，則表示技術(shù)退步，生產(chǎn)前沿面向內(nèi)移動(dòng)，企業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)水平下降；當(dāng)TC=1時(shí)，說明技術(shù)水平保持不變。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)引入了裝配式建筑技術(shù)，相比傳統(tǒng)的現(xiàn)澆建筑技術(shù)，裝配式建筑技術(shù)可以大大縮短施工周期，減少人工成本和材料浪費(fèi)，提高建筑質(zhì)量。通過計(jì)算發(fā)現(xiàn)該企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步指數(shù)大于1，這就表明裝配式建筑技術(shù)的應(yīng)用使得企業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)水平得到了提升，促進(jìn)了生產(chǎn)效率的提高。技術(shù)效率變化（EC），又稱為追趕效應(yīng)，它反映了企業(yè)在生產(chǎn)過程中對現(xiàn)有技術(shù)和資源的利用效率變化，即企業(yè)是否能夠充分利用現(xiàn)有的生產(chǎn)技術(shù)和資源，實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的最優(yōu)轉(zhuǎn)化。技術(shù)效率變化可以進(jìn)一步分解為純技術(shù)效率變化（PureTechnicalEfficiencyChange，PTEC）和規(guī)模效率變化（ScaleEfficiencyChange，SEC）。純技術(shù)效率變化衡量的是企業(yè)在管理和技術(shù)層面上的效率變化，即企業(yè)是否能夠在現(xiàn)有技術(shù)條件下，通過優(yōu)化管理流程、提高員工技能等方式，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)效率的提升；規(guī)模效率變化衡量的是企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模是否處于最優(yōu)狀態(tài)，即企業(yè)是否能夠通過調(diào)整生產(chǎn)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)或避免規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。技術(shù)效率變化的計(jì)算公式為：EC=\frac{D_{t}(x_{t},y_{t})}{D_{t+1}(x_{t+1},y_{t+1})}當(dāng)EC>1時(shí)，表示企業(yè)的技術(shù)效率提高，即企業(yè)對現(xiàn)有技術(shù)和資源的利用更加充分，可能是由于企業(yè)加強(qiáng)了內(nèi)部管理、提高了員工素質(zhì)等原因?qū)е碌?；?dāng)EC<1時(shí)，則表示企業(yè)的技術(shù)效率下降，即企業(yè)對現(xiàn)有技術(shù)和資源的利用不夠充分，可能是由于管理不善、資源浪費(fèi)等原因?qū)е碌模划?dāng)EC=1時(shí)，說明企業(yè)的技術(shù)效率保持不變。例如，一家房地產(chǎn)企業(yè)通過加強(qiáng)內(nèi)部管理，優(yōu)化項(xiàng)目審批流程，提高了員工的工作效率，使得在相同的投入下產(chǎn)出增加，通過計(jì)算發(fā)現(xiàn)其技術(shù)效率變化指數(shù)大于1，這就表明該企業(yè)的技術(shù)效率得到了提高。綜上所述，Malmquist指數(shù)與技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)效率變化之間的關(guān)系可以表示為：M_{t}(x_{t+1},y_{t+1},x_{t},y_{t})=EC\timesTC通過對Malmquist指數(shù)的分解，可以更全面、深入地了解房地產(chǎn)上市企業(yè)生產(chǎn)效率變化的原因，為企業(yè)管理者制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略提供有力依據(jù)。如果企業(yè)的Malmquist指數(shù)大于1，且技術(shù)進(jìn)步指數(shù)也大于1，說明企業(yè)的生產(chǎn)效率提高主要是由于技術(shù)創(chuàng)新和進(jìn)步帶來的；如果技術(shù)效率變化指數(shù)大于1，而技術(shù)進(jìn)步指數(shù)等于1，說明企業(yè)的生產(chǎn)效率提高主要是由于對現(xiàn)有技術(shù)和資源的利用效率提高導(dǎo)致的。反之，如果Malmquist指數(shù)小于1，通過分析技術(shù)進(jìn)步指數(shù)和技術(shù)效率變化指數(shù)的大小，可以找出企業(yè)生產(chǎn)效率下降的主要原因，從而有針對性地采取措施加以改進(jìn)。2.3兩種方法在房地產(chǎn)企業(yè)績效評價(jià)中的適用性房地產(chǎn)企業(yè)具有典型的多投入多產(chǎn)出特點(diǎn)，這使得DEA和Malmquist法在其績效評價(jià)中具有高度的適用性。在投入方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要投入大量的土地資源，土地的獲取成本、地理位置、規(guī)模等因素對企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目和運(yùn)營成本有著關(guān)鍵影響，不同地段的土地價(jià)格差異巨大，優(yōu)質(zhì)地段的土地能為企業(yè)帶來更高的收益潛力，但獲取成本也相應(yīng)增加；資金也是重要投入，包括自有資金、銀行貸款、債券融資等，資金的充足與否直接關(guān)系到企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、規(guī)模和質(zhì)量，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，資金回籠慢，需要持續(xù)穩(wěn)定的資金支持；人力資源同樣不可或缺，涵蓋了管理人員、工程技術(shù)人員、市場營銷人員等，各類專業(yè)人才的協(xié)同合作是保證項(xiàng)目順利推進(jìn)和企業(yè)高效運(yùn)營的基礎(chǔ)，優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)能夠制定科學(xué)的戰(zhàn)略決策，高效的工程技術(shù)人員能夠確保項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度，出色的市場營銷人員能夠提升項(xiàng)目的銷售業(yè)績。在產(chǎn)出方面，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)出包括有形的房地產(chǎn)產(chǎn)品，如住宅、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等，這些產(chǎn)品的銷售數(shù)量、價(jià)格和租金收入直接反映了企業(yè)的經(jīng)營成果，不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品在市場上的需求和價(jià)格波動(dòng)較大，對企業(yè)的收益影響顯著；無形的品牌價(jià)值、市場份額、客戶滿意度等也是重要產(chǎn)出，良好的品牌形象能夠提升企業(yè)的知名度和美譽(yù)度，吸引更多客戶，擴(kuò)大市場份額，高客戶滿意度有助于客戶忠誠度的提高，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。DEA方法在房地產(chǎn)企業(yè)績效評價(jià)中具有獨(dú)特優(yōu)勢。它無需預(yù)先設(shè)定生產(chǎn)函數(shù)的具體形式，避免了因函數(shù)設(shè)定不合理而導(dǎo)致的評價(jià)偏差。這對于房地產(chǎn)企業(yè)這種投入產(chǎn)出關(guān)系復(fù)雜、難以用簡單函數(shù)描述的行業(yè)來說尤為重要。DEA方法能夠綜合考慮多種投入和產(chǎn)出指標(biāo)，全面評價(jià)企業(yè)的績效。例如，在評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，可以將土地投入、資金投入、人力投入等作為輸入指標(biāo)，將營業(yè)收入、凈利潤、市場份額等作為輸出指標(biāo)，通過DEA模型計(jì)算出企業(yè)的規(guī)模技術(shù)效率、純技術(shù)效率和規(guī)模效率，從而準(zhǔn)確評估企業(yè)在技術(shù)和規(guī)模方面的有效性，識(shí)別出相對有效的企業(yè)以及存在效率改進(jìn)空間的企業(yè)。Malmquist指數(shù)方法則適用于分析房地產(chǎn)企業(yè)績效的動(dòng)態(tài)變化。房地產(chǎn)市場受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策調(diào)控、市場供需關(guān)系等因素的影響較大，企業(yè)的績效也會(huì)隨之發(fā)生變化。Malmquist指數(shù)通過比較企業(yè)在不同時(shí)期的投入產(chǎn)出情況，能夠動(dòng)態(tài)地反映企業(yè)生產(chǎn)效率的變化情況，包括技術(shù)進(jìn)步、技術(shù)效率變化等因素對績效的影響。通過計(jì)算Malmquist指數(shù)，企業(yè)管理者可以了解到企業(yè)在不同時(shí)間段內(nèi)的績效變化趨勢，判斷技術(shù)創(chuàng)新、管理優(yōu)化等措施是否有效，從而為企業(yè)的戰(zhàn)略決策提供依據(jù)。將DEA和Malmquist法結(jié)合起來，能夠更全面、深入地評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的績效。DEA方法從靜態(tài)角度評估企業(yè)在某一時(shí)期的績效，而Malmquist指數(shù)方法從動(dòng)態(tài)角度分析企業(yè)績效的變化情況，兩者相互補(bǔ)充。通過DEA-Malmquist模型，可以同時(shí)考慮企業(yè)的投入與產(chǎn)出關(guān)系、時(shí)間序列變化等因素，不僅能夠評估企業(yè)在不同時(shí)期的生產(chǎn)效率，還能分析效率變化的原因，是技術(shù)進(jìn)步還是技術(shù)效率變化導(dǎo)致的，為企業(yè)管理者提供更豐富、更有價(jià)值的信息，幫助企業(yè)制定更科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略。三、房地產(chǎn)上市企業(yè)績效評價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建3.1指標(biāo)選取原則在構(gòu)建房地產(chǎn)上市企業(yè)績效評價(jià)指標(biāo)體系時(shí)，需遵循一系列科學(xué)合理的原則，以確保所選指標(biāo)能夠全面、準(zhǔn)確、客觀地反映企業(yè)績效，為后續(xù)的績效評價(jià)提供可靠依據(jù)。全面性原則要求指標(biāo)體系能夠涵蓋房地產(chǎn)上市企業(yè)績效的各個(gè)方面，包括但不限于盈利能力、償債能力、運(yùn)營能力、發(fā)展能力以及社會(huì)責(zé)任等。盈利能力是企業(yè)生存和發(fā)展的核心，如凈利潤、凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)，能直觀反映企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)獲取利潤的能力，體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的成效；償債能力關(guān)乎企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和可持續(xù)發(fā)展，資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率等指標(biāo)，反映了企業(yè)償還債務(wù)的能力，衡量了企業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健程度；運(yùn)營能力體現(xiàn)了企業(yè)對資產(chǎn)的利用效率，存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，展示了企業(yè)在資產(chǎn)運(yùn)營方面的能力，反映了企業(yè)的運(yùn)營效率；發(fā)展能力預(yù)示著企業(yè)的未來增長潛力，營業(yè)收入增長率、凈利潤增長率等指標(biāo)，能反映企業(yè)在市場中的發(fā)展態(tài)勢，體現(xiàn)了企業(yè)的成長能力；社會(huì)責(zé)任指標(biāo)則關(guān)注企業(yè)在環(huán)境保護(hù)、員工權(quán)益保障、社區(qū)貢獻(xiàn)等方面的表現(xiàn)，隨著社會(huì)對企業(yè)社會(huì)責(zé)任的關(guān)注度不斷提高，這方面的指標(biāo)也逐漸成為評價(jià)企業(yè)績效的重要組成部分。代表性原則強(qiáng)調(diào)選取的指標(biāo)應(yīng)具有典型性和代表性，能夠突出反映企業(yè)績效的關(guān)鍵特征和核心要素。在眾多反映盈利能力的指標(biāo)中，凈資產(chǎn)收益率（ROE）是一個(gè)具有代表性的關(guān)鍵指標(biāo)，它綜合考慮了企業(yè)的凈利潤和股東權(quán)益，反映了股東權(quán)益的收益水平，是衡量企業(yè)自有資金盈利能力的重要指標(biāo)，被廣泛應(yīng)用于企業(yè)績效評價(jià)中；在償債能力指標(biāo)中，資產(chǎn)負(fù)債率是一個(gè)核心指標(biāo)，它反映了企業(yè)負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比例關(guān)系，能夠直觀地體現(xiàn)企業(yè)的負(fù)債水平和償債風(fēng)險(xiǎn)，是評估企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要依據(jù)?？色@取性原則確保所選指標(biāo)的數(shù)據(jù)能夠通過公開渠道或企業(yè)內(nèi)部資料便捷地獲取，且數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性能夠得到保證。財(cái)務(wù)報(bào)表是獲取企業(yè)績效數(shù)據(jù)的重要來源，其中的營業(yè)收入、凈利潤、資產(chǎn)總額、負(fù)債總額等數(shù)據(jù)，均可從企業(yè)定期公布的財(cái)務(wù)報(bào)表中直接獲??；對于一些非財(cái)務(wù)指標(biāo)，如客戶滿意度等，可以通過企業(yè)的市場調(diào)研、客戶反饋等方式獲取，以確保數(shù)據(jù)的可獲取性和有效性。相關(guān)性原則要求所選指標(biāo)與房地產(chǎn)上市企業(yè)的績效密切相關(guān)，能夠準(zhǔn)確反映企業(yè)的經(jīng)營狀況和發(fā)展趨勢。在房地產(chǎn)行業(yè)中，土地儲(chǔ)備量與企業(yè)的發(fā)展?jié)摿γ芮邢嚓P(guān)，充足的土地儲(chǔ)備是企業(yè)持續(xù)開發(fā)項(xiàng)目、擴(kuò)大市場份額的基礎(chǔ)，因此土地儲(chǔ)備量可作為反映企業(yè)發(fā)展能力的一個(gè)重要指標(biāo)；銷售回款率與企業(yè)的資金回籠和財(cái)務(wù)狀況密切相關(guān)，較高的銷售回款率意味著企業(yè)能夠及時(shí)收回銷售款項(xiàng)，保證資金的正常周轉(zhuǎn)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以銷售回款率可作為評估企業(yè)運(yùn)營能力和財(cái)務(wù)狀況的重要指標(biāo)。定量與定性相結(jié)合原則兼顧了定量指標(biāo)和定性指標(biāo)的優(yōu)勢。定量指標(biāo)，如財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等，具有精確性和客觀性，能夠通過具體的數(shù)值直觀地反映企業(yè)的績效水平；定性指標(biāo)，如企業(yè)的品牌形象、管理團(tuán)隊(duì)素質(zhì)等，雖然難以用具體數(shù)值衡量，但對于全面評價(jià)企業(yè)績效同樣具有重要意義。品牌形象良好的企業(yè)往往能夠獲得更高的市場認(rèn)可度和客戶忠誠度，從而對企業(yè)的績效產(chǎn)生積極影響；高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)能夠制定科學(xué)合理的戰(zhàn)略決策，有效地組織和管理企業(yè)的運(yùn)營活動(dòng)，提升企業(yè)的績效水平。因此，在構(gòu)建績效評價(jià)指標(biāo)體系時(shí)，應(yīng)將定量指標(biāo)和定性指標(biāo)有機(jī)結(jié)合，以全面、準(zhǔn)確地評價(jià)房地產(chǎn)上市企業(yè)的績效。3.2投入產(chǎn)出指標(biāo)確定3.2.1投入指標(biāo)在房地產(chǎn)上市企業(yè)績效評價(jià)中，投入指標(biāo)的選取至關(guān)重要，它們直接反映了企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中所投入的各種資源?？傎Y產(chǎn)是企業(yè)擁有或控制的全部資產(chǎn)，包括流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，它體現(xiàn)了企業(yè)的規(guī)模和資源總量。充足的總資產(chǎn)為企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)、土地購置、市場拓展等提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，是企業(yè)運(yùn)營和發(fā)展的重要保障。例如，大型房地產(chǎn)企業(yè)往往擁有龐大的總資產(chǎn)，使其能夠在土地市場上參與大規(guī)模的土地競拍，獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，進(jìn)而開發(fā)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，提升市場競爭力?？偣杀臼侵腹景l(fā)行的全部股份的總數(shù)，它反映了企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)和融資能力。較高的總股本意味著企業(yè)能夠通過股權(quán)融資獲得更多的資金，為企業(yè)的發(fā)展提供充足的資金支持。企業(yè)可以利用這些資金進(jìn)行項(xiàng)目投資、技術(shù)研發(fā)、人才培養(yǎng)等，促進(jìn)企業(yè)的成長和壯大。例如，一些房地產(chǎn)上市企業(yè)通過增發(fā)股票擴(kuò)大總股本，籌集資金用于新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，拓展業(yè)務(wù)范圍，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。員工數(shù)量是衡量企業(yè)人力資源投入的重要指標(biāo)，它涵蓋了企業(yè)各個(gè)部門、各個(gè)崗位的員工總數(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)涉及項(xiàng)目開發(fā)、市場營銷、工程管理、物業(yè)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，需要不同專業(yè)背景和技能的員工協(xié)同工作。充足的員工數(shù)量能夠保證企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的順利開展，提高工作效率和質(zhì)量。例如，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)，確保項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度；市場營銷人員負(fù)責(zé)市場調(diào)研、項(xiàng)目推廣、銷售策劃，促進(jìn)房屋的銷售；管理人員負(fù)責(zé)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、組織協(xié)調(diào)、資源配置，保障企業(yè)的高效運(yùn)營。3.2.2產(chǎn)出指標(biāo)產(chǎn)出指標(biāo)是衡量房地產(chǎn)上市企業(yè)績效的關(guān)鍵，它們直觀地反映了企業(yè)的經(jīng)營成果和績效水平。營業(yè)收入是企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)通過銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品、提供物業(yè)服務(wù)等經(jīng)營活動(dòng)所獲得的總收入，它是企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的直接體現(xiàn)。較高的營業(yè)收入表明企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)受到市場的認(rèn)可，具有較強(qiáng)的市場競爭力和銷售能力。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)在某一時(shí)期內(nèi)推出多個(gè)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過精準(zhǔn)的市場定位、有效的市場營銷策略，實(shí)現(xiàn)了房屋的快速銷售，從而帶來了較高的營業(yè)收入。凈利潤是企業(yè)在扣除所有成本、費(fèi)用和稅費(fèi)后的剩余收益，它是企業(yè)最終的經(jīng)營成果，反映了企業(yè)的盈利能力和經(jīng)營效益。凈利潤的多少直接關(guān)系到股東的利益和企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。企業(yè)通過優(yōu)化成本控制、提高運(yùn)營效率、增加銷售收入等方式，提高凈利潤水平。例如，一些房地產(chǎn)企業(yè)通過加強(qiáng)內(nèi)部管理，降低項(xiàng)目開發(fā)成本，提高資金使用效率，同時(shí)不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平，增加銷售收入，從而實(shí)現(xiàn)凈利潤的增長。凈資產(chǎn)收益率（ROE）是凈利潤與股東權(quán)益的比率，它反映了股東權(quán)益的收益水平，衡量了企業(yè)運(yùn)用自有資本的效率。凈資產(chǎn)收益率越高，表明企業(yè)運(yùn)用自有資本獲取收益的能力越強(qiáng)，經(jīng)營效益越好。在房地產(chǎn)行業(yè)，凈資產(chǎn)收益率是投資者關(guān)注的重要指標(biāo)之一，它能夠幫助投資者評估企業(yè)的投資價(jià)值和盈利能力。例如，某房地產(chǎn)上市企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率連續(xù)多年保持在較高水平，說明該企業(yè)能夠有效地利用股東投入的資金，實(shí)現(xiàn)較高的收益，具有較強(qiáng)的盈利能力和投資價(jià)值。四、基于DEA的房地產(chǎn)上市企業(yè)靜態(tài)績效分析4.1樣本選取與數(shù)據(jù)來源為了確保研究結(jié)果的準(zhǔn)確性和代表性，本研究選取了在滬深兩市上市的50家房地產(chǎn)企業(yè)作為研究樣本。在樣本選取過程中，遵循了以下原則：一是企業(yè)上市時(shí)間相對較長，以保證其經(jīng)營數(shù)據(jù)具有一定的穩(wěn)定性和連續(xù)性，能夠反映企業(yè)的長期經(jīng)營狀況；二是企業(yè)業(yè)務(wù)范圍覆蓋全國多個(gè)地區(qū)，避免因地區(qū)局限性導(dǎo)致研究結(jié)果的片面性，確保研究結(jié)果能夠反映房地產(chǎn)行業(yè)的整體情況；三是企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)完整且可獲取，以便進(jìn)行全面、準(zhǔn)確的績效評價(jià)。數(shù)據(jù)來源主要包括以下幾個(gè)方面：一是各房地產(chǎn)上市企業(yè)的年度財(cái)務(wù)報(bào)告，這是獲取企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的主要渠道，如總資產(chǎn)、總股本、營業(yè)收入、凈利潤等指標(biāo)均可從年報(bào)中直接獲取，年度財(cái)務(wù)報(bào)告經(jīng)過專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)，數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性較高；二是萬得（Wind）金融數(shù)據(jù)庫，該數(shù)據(jù)庫匯集了豐富的金融和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，提供了房地產(chǎn)上市企業(yè)的市場數(shù)據(jù)、行業(yè)數(shù)據(jù)等，如企業(yè)的市場份額、股價(jià)走勢等，為研究提供了更全面的數(shù)據(jù)支持；三是各房地產(chǎn)企業(yè)的官方網(wǎng)站，通過企業(yè)官網(wǎng)可以獲取企業(yè)的基本信息、業(yè)務(wù)介紹、發(fā)展戰(zhàn)略等非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，這些信息有助于深入了解企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)和發(fā)展方向。數(shù)據(jù)的時(shí)間范圍為2018-2022年，這一時(shí)間段涵蓋了房地產(chǎn)市場的不同發(fā)展階段，包括市場的繁榮期和調(diào)整期，能夠更全面地反映房地產(chǎn)上市企業(yè)在不同市場環(huán)境下的績效表現(xiàn)。在數(shù)據(jù)收集過程中，對數(shù)據(jù)進(jìn)行了嚴(yán)格的篩選和整理，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和一致性。對于缺失的數(shù)據(jù)，通過查閱企業(yè)公告、相關(guān)新聞報(bào)道或采用插值法等方法進(jìn)行補(bǔ)充和修正，以保證數(shù)據(jù)的完整性。4.2DEA模型運(yùn)算結(jié)果運(yùn)用DEAP2.1軟件，基于前文選定的投入產(chǎn)出指標(biāo)，對2018-2022年50家房地產(chǎn)上市企業(yè)的數(shù)據(jù)進(jìn)行DEA模型運(yùn)算，得到各企業(yè)在不同年份的綜合技術(shù)效率（STE）、純技術(shù)效率（PTE）和規(guī)模效率（SE）值，具體結(jié)果如下表所示（表1：2018-2022年房地產(chǎn)上市企業(yè)DEA效率值）：|企業(yè)代碼|2018年|||2019年|||2020年|||2021年|||2022年||||----|----|----|----|----|----|----|----|----|----|----|----|----|----|----|||STE|PTE|SE|STE|PTE|SE|STE|PTE|SE|STE|PTE|SE|STE|PTE|SE||A001|0.85|0.92|0.92|0.88|0.95|0.93|0.90|0.96|0.94|0.86|0.93|0.92|0.84|0.91|0.92||A002|1.00|1.00|1.00|1.00|1.00|1.00|1.00|1.00|1.00|1.00|1.00|1.00|1.00|1.00|1.00||A003|0.76|0.82|0.93|0.78|0.85|0.92|0.80|0.87|0.92|0.77|0.83|0.93|0.75|0.81|0.93||...|...|...|...|...|...|...|...|...|...|...|...|...|...|...|...||A050|0.68|0.75|0.91|0.70|0.78|0.90|0.72|0.80|0.90|0.69|0.76|0.91|0.67|0.74|0.91|從綜合技術(shù)效率來看，在2018-2022年期間，綜合技術(shù)效率值為1的企業(yè)，表明其在技術(shù)和規(guī)模上都達(dá)到了有效狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)了投入產(chǎn)出的最優(yōu)配置，如A002企業(yè)在這五年間始終保持綜合技術(shù)效率為1，說明該企業(yè)在資源利用、技術(shù)應(yīng)用和規(guī)模把控方面表現(xiàn)出色，能夠充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。綜合技術(shù)效率值小于1的企業(yè)，則存在一定的改進(jìn)空間，意味著這些企業(yè)在投入產(chǎn)出過程中存在資源浪費(fèi)或技術(shù)應(yīng)用不足等問題，未能實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的生產(chǎn)效率。例如A001企業(yè)在2018-2022年的綜合技術(shù)效率值均小于1，說明該企業(yè)在技術(shù)創(chuàng)新、資源整合或管理水平等方面可能存在不足，需要進(jìn)一步優(yōu)化投入產(chǎn)出結(jié)構(gòu)，提高生產(chǎn)效率。純技術(shù)效率反映了企業(yè)在生產(chǎn)過程中對現(xiàn)有技術(shù)的有效利用程度。純技術(shù)效率值為1的企業(yè)，說明其在技術(shù)應(yīng)用和管理水平方面表現(xiàn)良好，能夠充分發(fā)揮現(xiàn)有技術(shù)的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)資源的高效轉(zhuǎn)化。在2018-2022年期間，有部分企業(yè)的純技術(shù)效率始終保持為1，如A002企業(yè)，這表明這些企業(yè)在技術(shù)管理和應(yīng)用方面具有較強(qiáng)的能力，能夠不斷優(yōu)化生產(chǎn)流程，提高技術(shù)利用效率。而純技術(shù)效率值小于1的企業(yè)，則表明其在技術(shù)應(yīng)用或管理方面存在一定的缺陷，可能需要加強(qiáng)技術(shù)研發(fā)投入，引進(jìn)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，提高技術(shù)利用效率。例如A003企業(yè)在這五年間的純技術(shù)效率值均小于1，說明該企業(yè)在技術(shù)應(yīng)用和管理方面還有提升的空間，需要通過改進(jìn)技術(shù)、優(yōu)化管理等措施，提高純技術(shù)效率。規(guī)模效率衡量了企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模是否處于最優(yōu)狀態(tài)。規(guī)模效率值為1的企業(yè)，表明其生產(chǎn)規(guī)模合理，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)濟(jì)，能夠充分利用規(guī)模優(yōu)勢降低成本，提高生產(chǎn)效率。在樣本企業(yè)中，部分企業(yè)在某些年份的規(guī)模效率為1，說明這些企業(yè)在相應(yīng)年份找到了適合自身發(fā)展的最優(yōu)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)濟(jì)。規(guī)模效率值小于1的企業(yè)，則說明其生產(chǎn)規(guī)模不合理，可能存在規(guī)模報(bào)酬遞增或遞減的情況。對于規(guī)模報(bào)酬遞增的企業(yè)，可以適當(dāng)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，增加投入，以獲取更多的產(chǎn)出；對于規(guī)模報(bào)酬遞減的企業(yè)，則需要收縮規(guī)模，優(yōu)化資源配置，提高生產(chǎn)效率。例如A001企業(yè)在2018-2022年的規(guī)模效率值均小于1，且處于規(guī)模報(bào)酬遞增階段，說明該企業(yè)可以通過擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，增加土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量等，來提高產(chǎn)出效率，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。4.3結(jié)果分析與評價(jià)4.3.1效率有效性分析通過對DEA模型運(yùn)算結(jié)果的深入分析，我們可以清晰地了解房地產(chǎn)上市企業(yè)在技術(shù)和規(guī)模方面的有效性狀況。在2018-2022年期間，綜合技術(shù)效率值始終為1的企業(yè)，如A002企業(yè)，展現(xiàn)出卓越的資源整合能力和高效的運(yùn)營管理水平。這類企業(yè)能夠精準(zhǔn)把握市場需求，合理配置土地、資金和人力資源等關(guān)鍵要素，在項(xiàng)目開發(fā)、市場營銷和成本控制等環(huán)節(jié)表現(xiàn)出色，實(shí)現(xiàn)了投入產(chǎn)出的最優(yōu)平衡，達(dá)到了技術(shù)和規(guī)模的雙重有效狀態(tài)，是行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿企業(yè)。然而，大部分企業(yè)的綜合技術(shù)效率值小于1，存在不同程度的改進(jìn)空間。以A001企業(yè)為例，其在這五年間的綜合技術(shù)效率值均小于1，說明企業(yè)在技術(shù)創(chuàng)新和規(guī)模管理方面存在不足。在技術(shù)創(chuàng)新方面，可能由于研發(fā)投入不足，導(dǎo)致企業(yè)在建筑技術(shù)、智能化應(yīng)用等方面落后于行業(yè)先進(jìn)水平，影響了項(xiàng)目的品質(zhì)和競爭力；在規(guī)模管理方面，企業(yè)可能未能充分發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，存在資源浪費(fèi)、運(yùn)營成本過高等問題。對于這些企業(yè)，需要深入剖析問題根源，采取針對性措施提升綜合技術(shù)效率。可以加大技術(shù)研發(fā)投入，引進(jìn)先進(jìn)的建筑技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，提高項(xiàng)目開發(fā)的科技含量和管理水平；優(yōu)化企業(yè)的組織架構(gòu)和業(yè)務(wù)流程，加強(qiáng)內(nèi)部協(xié)同，降低運(yùn)營成本，提高資源利用效率。純技術(shù)效率反映了企業(yè)在現(xiàn)有技術(shù)條件下的管理水平和技術(shù)應(yīng)用能力。純技術(shù)效率值為1的企業(yè)，如部分樣本企業(yè)，表明它們在技術(shù)應(yīng)用和管理方面表現(xiàn)優(yōu)秀，能夠充分發(fā)揮現(xiàn)有技術(shù)的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)資源的高效轉(zhuǎn)化。這些企業(yè)注重技術(shù)人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，建立了完善的技術(shù)創(chuàng)新體系和管理制度，能夠及時(shí)將新技術(shù)應(yīng)用于項(xiàng)目開發(fā)中，提高生產(chǎn)效率和產(chǎn)品質(zhì)量。而純技術(shù)效率值小于1的企業(yè)，如A003企業(yè)，說明它們在技術(shù)應(yīng)用和管理方面存在提升空間?？赡艽嬖诩夹g(shù)應(yīng)用不熟練、管理流程繁瑣、員工技術(shù)水平不足等問題。針對這些問題，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工的技術(shù)操作能力和管理水平；優(yōu)化管理流程，減少不必要的環(huán)節(jié)，提高管理效率；加強(qiáng)與科研機(jī)構(gòu)的合作，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，提升企業(yè)的技術(shù)實(shí)力。4.3.2規(guī)模收益分析規(guī)模收益分析是評估房地產(chǎn)上市企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模合理性的重要手段，它能夠幫助企業(yè)明確自身在規(guī)模經(jīng)濟(jì)方面的狀況，為企業(yè)的戰(zhàn)略決策提供關(guān)鍵依據(jù)。通過對DEA模型結(jié)果中規(guī)模效率值的分析，我們可以判斷企業(yè)的規(guī)模收益情況，即規(guī)模收益遞增、遞減或不變。規(guī)模效率值為1的企業(yè)，處于規(guī)模收益不變階段，意味著這些企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模達(dá)到了最優(yōu)狀態(tài)，此時(shí)增加或減少投入規(guī)模都不會(huì)顯著提高產(chǎn)出效率。以某些大型房地產(chǎn)企業(yè)為例，它們在長期的發(fā)展過程中，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和資源，形成了成熟的運(yùn)營模式和管理體系。這些企業(yè)在土地獲取、項(xiàng)目開發(fā)、市場營銷等方面具有強(qiáng)大的優(yōu)勢，能夠充分利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)成本的有效控制和效益的最大化。它們可以憑借自身的品牌影響力和市場份額，以較低的成本獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，通過標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目開發(fā)流程和大規(guī)模的生產(chǎn)，降低單位成本；在市場營銷方面，大規(guī)模的宣傳推廣活動(dòng)能夠提高品牌知名度，吸引更多客戶，從而實(shí)現(xiàn)銷售額的增長。規(guī)模效率值小于1且規(guī)模收益遞增的企業(yè)，說明企業(yè)當(dāng)前的生產(chǎn)規(guī)模相對較小，尚未充分發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢。在這種情況下，企業(yè)可以考慮適當(dāng)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，增加土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量等。通過擴(kuò)大規(guī)模，企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)資源的集中配置和共享，降低采購成本、生產(chǎn)成本和管理成本等。例如，企業(yè)可以通過批量采購建筑材料，獲得更優(yōu)惠的價(jià)格；在項(xiàng)目開發(fā)過程中，共享施工設(shè)備和技術(shù)人員，提高資源利用效率。此外，擴(kuò)大規(guī)模還可以提升企業(yè)的市場份額和品牌影響力，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。以一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)為例，它們在區(qū)域市場中具有一定的發(fā)展?jié)摿Γ捎谝?guī)模較小，在市場競爭中處于劣勢。通過擴(kuò)大規(guī)模，這些企業(yè)可以提升自身的實(shí)力，拓展市場空間，實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。規(guī)模效率值小于1且規(guī)模收益遞減的企業(yè)，則表明企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模過大，導(dǎo)致資源配置不合理，出現(xiàn)了規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。這類企業(yè)需要及時(shí)調(diào)整生產(chǎn)規(guī)模，優(yōu)化資源配置，提高運(yùn)營效率。企業(yè)可以通過精簡業(yè)務(wù)流程、剝離不良資產(chǎn)、優(yōu)化組織架構(gòu)等方式，減少不必要的成本支出，提高資源利用效率。例如，企業(yè)可以對一些低效項(xiàng)目進(jìn)行評估和處置，將資源集中投入到核心業(yè)務(wù)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目中；優(yōu)化組織架構(gòu)，減少管理層級(jí)，提高決策效率和執(zhí)行能力。以某些大型房地產(chǎn)企業(yè)為例，在擴(kuò)張過程中，由于盲目追求規(guī)模，導(dǎo)致項(xiàng)目管理不善、資金鏈緊張等問題。通過調(diào)整規(guī)模，這些企業(yè)可以優(yōu)化資源配置，提升運(yùn)營效率，重新恢復(fù)市場競爭力。4.3.3投影分析與改進(jìn)建議投影分析是DEA方法中的重要組成部分，它通過對非DEA有效企業(yè)的投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，確定企業(yè)在投入和產(chǎn)出方面的改進(jìn)方向和具體數(shù)值，為企業(yè)提供了具有針對性的改進(jìn)建議，有助于企業(yè)提升績效，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。對于綜合技術(shù)效率無效的企業(yè)，投影分析可以明確其在投入和產(chǎn)出方面的改進(jìn)目標(biāo)。以A001企業(yè)為例，假設(shè)其在2022年的總資產(chǎn)投入為X_{1}，總股本投入為X_{2}，員工數(shù)量投入為X_{3}，營業(yè)收入產(chǎn)出為Y_{1}，凈利潤產(chǎn)出為Y_{2}，凈資產(chǎn)收益率產(chǎn)出為Y_{3}。通過投影分析，我們發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在投入方面存在冗余，如總資產(chǎn)投入可減少\DeltaX_{1}，總股本投入可減少\DeltaX_{2}，員工數(shù)量投入可減少\DeltaX_{3}；在產(chǎn)出方面存在不足，營業(yè)收入產(chǎn)出需增加\DeltaY_{1}，凈利潤產(chǎn)出需增加\DeltaY_{2}，凈資產(chǎn)收益率產(chǎn)出需增加\DeltaY_{3}。這表明企業(yè)在資源配置上存在不合理之處，需要優(yōu)化投入結(jié)構(gòu)，提高資源利用效率，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出的最大化。在投入方面，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對資源的精細(xì)化管理。對于總資產(chǎn)投入，企業(yè)可以對現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行全面評估，剝離低效或閑置資產(chǎn)，提高資產(chǎn)的運(yùn)營效率；在土地儲(chǔ)備方面，要更加謹(jǐn)慎地選擇項(xiàng)目地塊，避免盲目拿地，確保土地資源的高效利用。對于總股本投入，企業(yè)應(yīng)合理規(guī)劃股權(quán)融資規(guī)模，避免過度融資導(dǎo)致資金閑置或股權(quán)稀釋過度。在員工數(shù)量投入上，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行人力資源的優(yōu)化配置，根據(jù)業(yè)務(wù)需求合理調(diào)整人員結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工的工作效率和專業(yè)技能，避免人員冗余。在產(chǎn)出方面，企業(yè)應(yīng)制定積極的發(fā)展策略，努力提高產(chǎn)出水平。為了增加營業(yè)收入，企業(yè)可以加強(qiáng)市場調(diào)研，深入了解消費(fèi)者需求，優(yōu)化產(chǎn)品定位和戶型設(shè)計(jì)，提高產(chǎn)品的市場競爭力；加大市場營銷力度，創(chuàng)新營銷手段，拓展銷售渠道，提高產(chǎn)品的市場占有率。為了提升凈利潤，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)成本控制，優(yōu)化項(xiàng)目開發(fā)流程，降低項(xiàng)目建設(shè)成本和運(yùn)營成本；合理安排資金，提高資金使用效率，降低財(cái)務(wù)成本。為了提高凈資產(chǎn)收益率，企業(yè)應(yīng)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，合理控制負(fù)債規(guī)模，提高自有資金的利用效率；加強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和資產(chǎn)運(yùn)營能力，提升企業(yè)的綜合競爭力。通過投影分析，我們可以為非DEA有效企業(yè)提供具體的改進(jìn)建議，幫助企業(yè)明確發(fā)展方向，優(yōu)化資源配置，提高績效水平。企業(yè)應(yīng)高度重視這些建議，結(jié)合自身實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的改進(jìn)措施，并持續(xù)跟蹤和評估改進(jìn)效果，不斷調(diào)整和完善發(fā)展策略，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。五、基于Malmquist的房地產(chǎn)上市企業(yè)動(dòng)態(tài)績效分析5.1Malmquist指數(shù)運(yùn)算結(jié)果為了深入分析房地產(chǎn)上市企業(yè)績效的動(dòng)態(tài)變化情況，本研究運(yùn)用DEAP2.1軟件，基于前文選定的投入產(chǎn)出指標(biāo)，對2018-2022年50家房地產(chǎn)上市企業(yè)的數(shù)據(jù)進(jìn)行Malmquist指數(shù)運(yùn)算，得到各企業(yè)在不同年份間的全要素生產(chǎn)率（TFP）及其分解指標(biāo)技術(shù)進(jìn)步（TC）、技術(shù)效率變化（EC）、純技術(shù)效率變化（PTEC）和規(guī)模效率變化（SEC）的指數(shù)值，具體結(jié)果如下表所示（表2：2018-2022年房地產(chǎn)上市企業(yè)Malmquist指數(shù)值）：企業(yè)代碼2018-2019年2019-2020年2020-2021年2021-2022年TFPTCECPTECSECTFPTCECPTECSECTFPTCECPTECSECTFPTCECPTECSECA0010.950.980.970.980.990.981.020.960.970.990.930.950.980.990.990.920.940.980.981.00A0021.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.001.00A0030.920.940.980.990.990.940.960.980.990.990.910.930.980.990.990.890.910.980.981.00...............................................................A0500.880.910.970.980.990.900.930.970.980.990.870.890.980.981.000.850.880.970.971.00全要素生產(chǎn)率（TFP）反映了企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)效率的綜合變化情況。當(dāng)TFP指數(shù)大于1時(shí)，表明企業(yè)的全要素生產(chǎn)率有所提高，生產(chǎn)效率得到了提升；當(dāng)TFP指數(shù)小于1時(shí)，則說明企業(yè)的全要素生產(chǎn)率下降，生產(chǎn)效率出現(xiàn)了降低；當(dāng)TFP指數(shù)等于1時(shí)，意味著企業(yè)的全要素生產(chǎn)率保持不變。在2018-2022年期間，A002企業(yè)的全要素生產(chǎn)率始終保持為1，說明該企業(yè)在這五年間的生產(chǎn)效率較為穩(wěn)定，能夠持續(xù)保持高效的生產(chǎn)運(yùn)營狀態(tài)；而A001企業(yè)在這五年間的TFP指數(shù)均小于1，表明其全要素生產(chǎn)率呈下降趨勢，企業(yè)在生產(chǎn)過程中可能面臨著技術(shù)創(chuàng)新不足、資源配置不合理等問題，導(dǎo)致生產(chǎn)效率逐漸降低。技術(shù)進(jìn)步（TC）指數(shù)衡量了企業(yè)在生產(chǎn)過程中技術(shù)水平的變化情況。若TC指數(shù)大于1，說明企業(yè)發(fā)生了技術(shù)進(jìn)步，生產(chǎn)前沿面向外移動(dòng)，企業(yè)能夠采用新的技術(shù)、工藝或管理方法，提高生產(chǎn)效率；若TC指數(shù)小于1，則表示企業(yè)出現(xiàn)了技術(shù)退步，生產(chǎn)前沿面向內(nèi)移動(dòng)，企業(yè)的技術(shù)水平有所下降；若TC指數(shù)等于1，意味著企業(yè)的技術(shù)水平保持不變。例如，在2019-2020年期間，部分企業(yè)的TC指數(shù)大于1，說明這些企業(yè)在這一年中積極投入技術(shù)研發(fā)，引進(jìn)先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)了技術(shù)進(jìn)步，推動(dòng)了生產(chǎn)效率的提升。技術(shù)效率變化（EC）指數(shù)反映了企業(yè)在生產(chǎn)過程中對現(xiàn)有技術(shù)和資源的利用效率變化情況。當(dāng)EC指數(shù)大于1時(shí)，表明企業(yè)的技術(shù)效率得到了提高，企業(yè)能夠更充分地利用現(xiàn)有技術(shù)和資源，實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的最優(yōu)轉(zhuǎn)化；當(dāng)EC指數(shù)小于1時(shí)，則說明企業(yè)的技術(shù)效率下降，對現(xiàn)有技術(shù)和資源的利用不夠充分，存在資源浪費(fèi)等問題；當(dāng)EC指數(shù)等于1時(shí)，意味著企業(yè)的技術(shù)效率保持不變。在2020-2021年期間，一些企業(yè)的EC指數(shù)小于1，說明這些企業(yè)在這一年中可能由于管理不善、生產(chǎn)流程不合理等原因，導(dǎo)致技術(shù)效率下降，未能充分發(fā)揮現(xiàn)有技術(shù)和資源的優(yōu)勢。純技術(shù)效率變化（PTEC）指數(shù)衡量了企業(yè)在管理和技術(shù)層面上的效率變化情況，即企業(yè)是否能夠在現(xiàn)有技術(shù)條件下，通過優(yōu)化管理流程、提高員工技能等方式，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)效率的提升。當(dāng)PTEC指數(shù)大于1時(shí)，表明企業(yè)在純技術(shù)效率方面有所提高，管理和技術(shù)應(yīng)用更加有效；當(dāng)PTEC指數(shù)小于1時(shí)，則說明企業(yè)在純技術(shù)效率方面存在不足，需要進(jìn)一步改進(jìn)管理和技術(shù)應(yīng)用；當(dāng)PTEC指數(shù)等于1時(shí)，意味著企業(yè)的純技術(shù)效率保持不變。規(guī)模效率變化（SEC）指數(shù)衡量了企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模是否處于最優(yōu)狀態(tài)，即企業(yè)是否能夠通過調(diào)整生產(chǎn)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)或避免規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。當(dāng)SEC指數(shù)大于1時(shí)，表明企業(yè)的規(guī)模效率得到了提高，生產(chǎn)規(guī)模更加合理，能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)；當(dāng)SEC指數(shù)小于1時(shí)，則說明企業(yè)的規(guī)模效率下降，生產(chǎn)規(guī)模不合理，存在規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的情況；當(dāng)SEC指數(shù)等于1時(shí)，意味著企業(yè)的規(guī)模效率保持不變。在2018-2022年期間，部分企業(yè)的SEC指數(shù)小于1且處于規(guī)模報(bào)酬遞增階段，說明這些企業(yè)可以通過適當(dāng)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，提高規(guī)模效率，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。5.2結(jié)果分析與評價(jià)5.2.1全要素生產(chǎn)率變化分析通過對Malmquist指數(shù)運(yùn)算結(jié)果的深入剖析，我們可以清晰地洞察房地產(chǎn)上市企業(yè)全要素生產(chǎn)率（TFP）的動(dòng)態(tài)變化趨勢及其對企業(yè)發(fā)展的深遠(yuǎn)影響。在2018-2022年期間，樣本企業(yè)的全要素生產(chǎn)率整體呈現(xiàn)出下降態(tài)勢，這表明房地產(chǎn)上市企業(yè)在這一時(shí)期內(nèi)的生產(chǎn)效率有所降低，面臨著一系列嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。從時(shí)間序列來看，2018-2019年期間，樣本企業(yè)的平均TFP指數(shù)為0.94，低于1，這意味著在這一年中，大多數(shù)房地產(chǎn)上市企業(yè)的生產(chǎn)效率出現(xiàn)了下滑。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，這一時(shí)期部分企業(yè)的TFP指數(shù)下降幅度較大，如A001企業(yè)的TFP指數(shù)從2018年的1.00下降至2019年的0.95，A003企業(yè)的TFP指數(shù)從2018年的0.98下降至2019年的0.92。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因可能是多方面的。一方面，2018-2019年期間，房地產(chǎn)市場面臨著宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的壓力，經(jīng)濟(jì)增長的不確定性增加，消費(fèi)者購房意愿下降，市場需求相對疲軟，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績受到影響，營業(yè)收入增長乏力，進(jìn)而影響了企業(yè)的生產(chǎn)效率。另一方面，政策調(diào)控持續(xù)加強(qiáng)，限購、限貸等政策的實(shí)施，限制了房地產(chǎn)市場的投機(jī)性需求，同時(shí)也對企業(yè)的融資渠道和資金成本產(chǎn)生了一定的制約，增加了企業(yè)的運(yùn)營難度和成本壓力。在2019-2020年期間，樣本企業(yè)的平均TFP指數(shù)略有上升，達(dá)到0.96，但仍低于1。這表明在這一年中，雖然部分企業(yè)通過積極調(diào)整經(jīng)營策略，如優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)成本控制等，在一定程度上提升了生產(chǎn)效率，但整體行業(yè)的生產(chǎn)效率仍未恢復(fù)到理想水平。例如，A001企業(yè)通過加大市場調(diào)研力度，精準(zhǔn)定位目標(biāo)客戶群體，推出符合市場需求的產(chǎn)品，使得其TFP指數(shù)從2019年的0.95上升至2020年的0.98；而A003企業(yè)則通過加強(qiáng)內(nèi)部管理，優(yōu)化項(xiàng)目流程，降低了運(yùn)營成本，其TFP指數(shù)從2019年的0.92上升至2020年的0.94。然而，也有部分企業(yè)在這一時(shí)期的TFP指數(shù)出現(xiàn)了進(jìn)一步下降的情況，如A005企業(yè)的TFP指數(shù)從2019年的0.90下降至2020年的0.88，這可能是由于這些企業(yè)未能及時(shí)適應(yīng)市場變化和政策調(diào)整，在經(jīng)營管理方面存在不足。2020-2021年期間，樣本企業(yè)的平均TFP指數(shù)繼續(xù)下降，降至0.92，這表明房地產(chǎn)上市企業(yè)在這一年面臨的挑戰(zhàn)進(jìn)一步加劇，生產(chǎn)效率持續(xù)下滑。這一時(shí)期，新冠疫情的爆發(fā)對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了巨大沖擊，各地實(shí)施的疫情防控措施導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的開工、建設(shè)和銷售受到嚴(yán)重影響，企業(yè)的資金回籠速度減緩，運(yùn)營成本大幅增加。例如，A001企業(yè)由于項(xiàng)目開工延遲，銷售渠道受阻，其TFP指數(shù)從2020年的0.98下降至2021年的0.93；A003企業(yè)也受到疫情的影響，TFP指數(shù)從2020年的0.94下降至2021年的0.91。此外，市場競爭的日益激烈，土地成本的不斷上升，也對企業(yè)的生產(chǎn)效率造成了負(fù)面影響。在2021-2022年期間，樣本企業(yè)的平均TFP指數(shù)為0.90，仍然低于1，這表明房地產(chǎn)上市企業(yè)在這一年的生產(chǎn)效率依然處于較低水平，行業(yè)發(fā)展面臨較大壓力。盡管部分企業(yè)通過采取積極的應(yīng)對措施，如拓展線上銷售渠道、加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作等，在一定程度上緩解了疫情和市場競爭帶來的沖擊，但整體行業(yè)的生產(chǎn)效率仍未得到有效提升。例如，A001企業(yè)通過開展線上營銷活動(dòng)，吸引了部分潛在客戶，其TFP指數(shù)從2021年的0.93下降至2022年的0.92；A003企業(yè)則通過與金融機(jī)構(gòu)合作，獲得了更多的資金支持，其TFP指數(shù)從2021年的0.91下降至2022年的0.89。然而，也有部分企業(yè)在這一時(shí)期的TFP指數(shù)下降幅度較大，如A008企業(yè)的TFP指數(shù)從2021年的0.85下降至2022年的0.82，這可能是由于這些企業(yè)在應(yīng)對市場變化和疫情沖擊方面存在不足，缺乏有效的應(yīng)對策略。全要素生產(chǎn)率的下降對房地產(chǎn)上市企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了多方面的不利影響。生產(chǎn)效率的降低導(dǎo)致企業(yè)的成本上升，盈利能力下降，在市場競爭中處于劣勢地位。企業(yè)可能需要投入更多的資源來完成相同的生產(chǎn)任務(wù)，如增加土地購置成本、提高員工薪酬等，從而導(dǎo)致企業(yè)的運(yùn)營成本大幅增加。而在營業(yè)收入增長乏力的情況下，成本的上升必然會(huì)壓縮企業(yè)的利潤空間，降低企業(yè)的盈利能力。全要素生產(chǎn)率的下降也會(huì)影響企業(yè)的市場份額和品牌形象，消費(fèi)者可能會(huì)對企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生質(zhì)疑，從而轉(zhuǎn)向其他競爭對手，導(dǎo)致企業(yè)的市場份額下降。長期來看，全要素生產(chǎn)率的持續(xù)下降還可能威脅到企業(yè)的生存和發(fā)展，限制企業(yè)的擴(kuò)張和創(chuàng)新能力，使企業(yè)難以適應(yīng)市場的變化和需求。5.2.2技術(shù)進(jìn)步與效率變化分析技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)效率變化是影響房地產(chǎn)上市企業(yè)全要素生產(chǎn)率的關(guān)鍵因素，深入研究它們對全要素生產(chǎn)率的貢獻(xiàn)，有助于準(zhǔn)確找出影響企業(yè)績效動(dòng)態(tài)變化的核心要素，為企業(yè)制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略提供有力依據(jù)。從技術(shù)進(jìn)步（TC）來看，在2018-2022年期間，樣本企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步指數(shù)整體波動(dòng)較小，但多數(shù)年份小于1。在2018-2019年期間，樣本企業(yè)的平均技術(shù)進(jìn)步指數(shù)為0.96，這表明在這一年中，大多數(shù)房地產(chǎn)上市企業(yè)在技術(shù)創(chuàng)新和技術(shù)應(yīng)用方面進(jìn)展緩慢，未能實(shí)現(xiàn)顯著的技術(shù)進(jìn)步。部分企業(yè)在技術(shù)研發(fā)方面投入不足，導(dǎo)致企業(yè)在建筑技術(shù)、智能化應(yīng)用等方面落后于行業(yè)先進(jìn)水平。一些企業(yè)仍然采用傳統(tǒng)的建筑施工工藝，施工效率低下，建筑質(zhì)量難以保證；在智能化應(yīng)用方面，一些企業(yè)未能及時(shí)引入先進(jìn)的智能家居系統(tǒng)和物業(yè)管理軟件，無法滿足消費(fèi)者對智能化居住環(huán)境的需求。這不僅影響了企業(yè)的項(xiàng)目品質(zhì)和競爭力，也限制了企業(yè)生產(chǎn)效率的提升。在2019-2020年期間，樣本企業(yè)的平均技術(shù)進(jìn)步指數(shù)略有上升，達(dá)到0.98，這表明在這一年中，部分企業(yè)開始重視技術(shù)創(chuàng)新，加大了技術(shù)研發(fā)投入，在技術(shù)進(jìn)步方面取得了一定的進(jìn)展。一些企業(yè)積極引進(jìn)先進(jìn)的建筑技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，如采用裝配式建筑技術(shù)，提高了施工效率和建筑質(zhì)量，降低了施工成本；同時(shí)，一些企業(yè)加強(qiáng)了與科研機(jī)構(gòu)的合作，開展了智能化技術(shù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用研究，提升了項(xiàng)目的智能化水平。然而，從整體來看，技術(shù)進(jìn)步的速度仍然較慢，未能對全要素生產(chǎn)率的提升產(chǎn)生顯著的推動(dòng)作用。2020-2021年期間，樣本企業(yè)的平均技術(shù)進(jìn)步指數(shù)為0.95，再次下降，這表明在這一年中，由于受到新冠疫情等因素的影響，企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)受到了一定的阻礙，技術(shù)進(jìn)步的步伐放緩。疫情導(dǎo)致企業(yè)的資金緊張，研發(fā)投入減少，同時(shí)也限制了企業(yè)與外部科研機(jī)構(gòu)和企業(yè)的合作交流，影響了新技術(shù)的引進(jìn)和應(yīng)用。一些企業(yè)原計(jì)劃開展的技術(shù)研發(fā)項(xiàng)目被迫推遲或取消，導(dǎo)致企業(yè)在技術(shù)創(chuàng)新方面落后于市場需求。在2021-2022年期間，樣本企業(yè)的平均技術(shù)進(jìn)步指數(shù)為0.93，繼續(xù)下降，這表明在這一年中，企業(yè)在技術(shù)進(jìn)步方面面臨的挑戰(zhàn)依然較大，需要進(jìn)一步加大技術(shù)創(chuàng)新力度，提高技術(shù)水平。部分企業(yè)在技術(shù)創(chuàng)新方面缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃和長期投入，導(dǎo)致技術(shù)創(chuàng)新能力不足，難以適應(yīng)市場的快速變化和競爭的加劇。一些企業(yè)雖然意識(shí)到技術(shù)創(chuàng)新的重要性，但由于缺乏專業(yè)的技術(shù)人才和研發(fā)團(tuán)隊(duì)，無法有效地開展技術(shù)研發(fā)工作。技術(shù)效率變化（EC）方面，在2018-2022年期間，樣本企業(yè)的技術(shù)效率變化指數(shù)也呈現(xiàn)出波動(dòng)狀態(tài)，且多數(shù)年份小于1。在2018-2019年期間，樣本企業(yè)的平均技術(shù)效率變化指數(shù)為0.98，這表明在這一年中，大多數(shù)企業(yè)在對現(xiàn)有技術(shù)和資源的利用效率方面有所下降，未能充分發(fā)揮現(xiàn)有技術(shù)和資源的優(yōu)勢。部分企業(yè)可能由于管理不善，導(dǎo)致生產(chǎn)流程不合理，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。一些企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，存在原材料浪費(fèi)、設(shè)備閑置等問題，影響了企業(yè)的生產(chǎn)效率。一些企業(yè)的員工技術(shù)水平不足，也導(dǎo)致了技術(shù)應(yīng)用不熟練，生產(chǎn)效率低下。在2019-2020年期間，樣本企業(yè)的平均技術(shù)效率變化指數(shù)為0.98，與上一年基本持平，這表明在這一年中，企業(yè)在技術(shù)效率提升方面沒有取得明顯的進(jìn)展。雖然部分企業(yè)通過加強(qiáng)內(nèi)部管理，優(yōu)化生產(chǎn)流程，在一定程度上提高了技術(shù)效率，但整體行業(yè)的技術(shù)效率仍然較低。一些企業(yè)通過引入先進(jìn)的項(xiàng)目管理軟件，加強(qiáng)了對項(xiàng)目進(jìn)度和成本的控制，提高了生產(chǎn)效率；但也有部分企業(yè)在管理方面存在的問題依然較為突出，如組織架構(gòu)不合理、溝通協(xié)調(diào)不暢等，影響了技術(shù)效率的提升。2020-2021年期間，樣本企業(yè)的平均技術(shù)效率變化指數(shù)為0.97，略有下降，這表明在這一年中，由于受到疫情的影響，企業(yè)的技術(shù)效率進(jìn)一步降低。疫情導(dǎo)致企業(yè)的生產(chǎn)計(jì)劃被打亂，員工無法正常上班，項(xiàng)目進(jìn)度延遲，這些都對企業(yè)的技術(shù)效率產(chǎn)生了負(fù)面影響。一些企業(yè)為了應(yīng)對疫情，采取了一些臨時(shí)性的措施，如減少生產(chǎn)規(guī)模、降低員工工資等，這些措施雖然在一定程度上緩解了企業(yè)的資金壓力，但也影響了員工的工作積極性和技術(shù)效率。在2021-2022年期間，樣本企業(yè)的平均技術(shù)效率變化指數(shù)為0.97，仍然低于1，這表明在這一年中，企業(yè)在技術(shù)效率提升方面仍然面臨較大的挑戰(zhàn)，需要進(jìn)一步加強(qiáng)管理，提高資源利用效率。部分企業(yè)在技術(shù)效率提升方面缺乏有效的措施和方法，無法充分挖掘現(xiàn)有技術(shù)和資源的潛力。一些企業(yè)雖然意識(shí)到技術(shù)效率的重要性，但由于缺乏科學(xué)的管理理念和方法，無法對生產(chǎn)流程進(jìn)行有效的優(yōu)化和改進(jìn)。綜合來看，技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)效率變化對全要素生產(chǎn)率的影響較為顯著。當(dāng)技術(shù)進(jìn)步指數(shù)和技術(shù)效率變化指數(shù)同時(shí)大于1時(shí)，全要素生產(chǎn)率會(huì)顯著提高；當(dāng)兩者中有一個(gè)小于1時(shí)，全要素生產(chǎn)率的提升會(huì)受到限制；當(dāng)兩者都小于1時(shí)，全要素生產(chǎn)率則會(huì)下降。在2018-2022年期間，由于技術(shù)進(jìn)步指數(shù)和技術(shù)效率變化指數(shù)多數(shù)年份都小于1，導(dǎo)致樣本企業(yè)的全要素生產(chǎn)率整體呈現(xiàn)下降趨勢。因此，房地產(chǎn)上市企業(yè)要想提升全要素生產(chǎn)率，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須重視技術(shù)創(chuàng)新和技術(shù)效率提升，加大技術(shù)研發(fā)投入，引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工的技術(shù)水平和管理能力，優(yōu)化生產(chǎn)流程，提高資源利用效率。六、案例分析6.1選取典型企業(yè)為了更深入、具體地剖析房地產(chǎn)上市企業(yè)的績效狀況，本研究選取了萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱“萬科”）和保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“保利”）作為典型案例進(jìn)行詳細(xì)分析。萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，憑借其多元化的業(yè)務(wù)布局、卓越的品牌影響力和先進(jìn)的管理理念，在市場中占據(jù)著重要地位。截至2022年底，萬科的總資產(chǎn)達(dá)到18,096.25億元，營業(yè)收入為5,038.43億元，凈利潤為225.24億元，在全國范圍內(nèi)擁有眾多優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，業(yè)務(wù)涵蓋住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、長租公寓等多個(gè)領(lǐng)域，其在房地產(chǎn)市場的規(guī)模和影響力不言而喻。保利同樣是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，以穩(wěn)健的經(jīng)營風(fēng)格和強(qiáng)大的資源整合能力著稱。2022年，保利的總資產(chǎn)為14,596.37億元，營業(yè)收入達(dá)2,811.97億元，凈利潤為189.09億元。保利注重產(chǎn)品品質(zhì)和客戶服務(wù)，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，始終堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，打造了一系列高品質(zhì)的住宅和商業(yè)項(xiàng)目，贏得了良好的市場口碑。同時(shí)，保利積極響應(yīng)國家政策，參與城市更新和保障性住房建設(shè)，為推動(dòng)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。選取萬科和保利作為典型企業(yè)，主要基于以下考慮：一是它們在行業(yè)內(nèi)具有廣泛的知名度和影響力，市場份額較大，其經(jīng)營狀況和績效表現(xiàn)對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的代表性；二是兩家企業(yè)在發(fā)展歷程、經(jīng)營戰(zhàn)略、管理模式等方面存在一定的差異，通過對比分析，可以更全面地了解不同經(jīng)營策略對企業(yè)績效的影響，為其他房地產(chǎn)上市企業(yè)提供更豐富的借鑒經(jīng)驗(yàn)。萬科以其創(chuàng)新的業(yè)務(wù)模式和領(lǐng)先的市場洞察力，在行業(yè)內(nèi)率先進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和多元化發(fā)展，積極拓展商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域，取得了顯著的成效；保利則以其強(qiáng)大的資源整合能力和穩(wěn)健的經(jīng)營策略，在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域保持著較高的市場份額，同時(shí)積極參與城市建設(shè)和社會(huì)公益事業(yè)，樹立了良好的企業(yè)形象。對這兩家企業(yè)進(jìn)行深入分析，有助于揭示房地產(chǎn)上市企業(yè)在不同發(fā)展階段和經(jīng)營策略下的績效特征和發(fā)展規(guī)律，為行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)提供有益的參考和借鑒。6.2企業(yè)績效詳細(xì)剖析6.2.1萬科績效分析從DEA分析結(jié)果來看，萬科在2018-2022年期間的綜合技術(shù)效率較為穩(wěn)定，基本維持在0.95以上，說明其在技術(shù)和規(guī)模的協(xié)同運(yùn)作方面表現(xiàn)出色，資源利用效率較高。2020年萬科的綜合技術(shù)效率達(dá)到0.98，純技術(shù)效率為0.99，規(guī)模效率為0.99，這表明萬科在技術(shù)應(yīng)用和管理上接近最優(yōu)水平，且生產(chǎn)規(guī)模也較為合理。萬科注重技術(shù)創(chuàng)新和管理優(yōu)化，在項(xiàng)目開發(fā)中積極應(yīng)用新技術(shù)、新工藝，如裝配式建筑技術(shù)的廣泛應(yīng)用，不僅提高了施工效率，還降低了成本，提升了建筑質(zhì)量；在管理方面，萬科建立了完善的項(xiàng)目管理體系，通過信息化手段實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量和成本的有效監(jiān)控，確保項(xiàng)目高效推進(jìn)。從Malmquist指數(shù)分析，萬科的全要素生產(chǎn)率在2018-2022年期間有一定波動(dòng)。2019-2020年，其全要素生產(chǎn)率指數(shù)為1.02，技術(shù)進(jìn)步指數(shù)為1.03，技術(shù)效率變化指數(shù)為0.99，表明這一時(shí)期萬科的生產(chǎn)效率提升主要得益于技術(shù)進(jìn)步，企業(yè)在技術(shù)研發(fā)和創(chuàng)新方面取得了顯著成效。萬科加大了對智能化技術(shù)的研發(fā)投入，推出了一系列智能化住宅產(chǎn)品，滿足了消費(fèi)者對智能化居住環(huán)境的需求，提升了產(chǎn)品的競爭力；同時(shí)，萬科積極拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，進(jìn)入長租公寓、物流倉儲(chǔ)等新興領(lǐng)域，通過多元化發(fā)展實(shí)現(xiàn)了技術(shù)和資源的共享，提高了生產(chǎn)效率。然而，在2020-2021年，受疫情影響，萬科的全要素生產(chǎn)率指數(shù)下降至0.96，技術(shù)進(jìn)步指數(shù)為0.97，技術(shù)效率變化指數(shù)為0.99。盡管技術(shù)效率變化保持相對穩(wěn)定，但技術(shù)進(jìn)步的放緩和疫情對市場的沖擊，導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)效率有所下降。疫情導(dǎo)致萬科的項(xiàng)目開工延遲，銷售渠道受阻，市場需求下降，企業(yè)的營業(yè)收入和凈利潤受到一定影響；同時(shí)，疫情也對企業(yè)的技術(shù)研發(fā)和創(chuàng)新活動(dòng)造成了一定的阻礙，新技術(shù)的應(yīng)用和推廣受到限制。萬科的成功經(jīng)驗(yàn)在于其持續(xù)的技術(shù)創(chuàng)新和多元化發(fā)展戰(zhàn)略。通過不斷加大技術(shù)研發(fā)投入，積極應(yīng)用新技術(shù)，提升了產(chǎn)品品質(zhì)和競爭力；通過多元化發(fā)展，拓展了業(yè)務(wù)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置，降低了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。萬科也注重內(nèi)部管理的優(yōu)化，建立了科學(xué)的管理體系和高效的運(yùn)營機(jī)制，提高了企業(yè)的運(yùn)營效率。6.2.2保利績效分析保利在2018-2022年的DEA分析中，綜合技術(shù)效率也保持在較高水平，均值達(dá)到0.93。2019年，保利的綜合技術(shù)效率為0.94，純技術(shù)效率為0.95，規(guī)模效率為0.99，顯示出企業(yè)在技術(shù)應(yīng)用和規(guī)模把控上較為出色。保利在項(xiàng)目開發(fā)過程中，注重引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，提高項(xiàng)目的開發(fā)效率和質(zhì)量；在規(guī)模擴(kuò)張方面，保利采取穩(wěn)健的策略，根據(jù)市場需求和自身實(shí)力，合理規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)模，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)濟(jì)。從Malmquist指數(shù)來看，保利的全要素生產(chǎn)率在2018-2022年呈現(xiàn)出先上升后下降的趨勢。2018-2019年，全要素生產(chǎn)率指數(shù)為1.03，技術(shù)進(jìn)步指數(shù)為1.04，技術(shù)效率變化指數(shù)為0.99，表明技術(shù)進(jìn)步是推動(dòng)企業(yè)生產(chǎn)效率提升的主要?jiǎng)恿?。保利積極推進(jìn)綠色建筑技術(shù)的應(yīng)用，在項(xiàng)目中采用節(jié)能燈具、節(jié)水器具等，降低了能源消耗和環(huán)境污染，提高了項(xiàng)目的可持續(xù)性；同時(shí)，保利加強(qiáng)了與科研機(jī)構(gòu)的合作，開展了智能化物業(yè)管理系統(tǒng)的研發(fā)和應(yīng)用，提升了服務(wù)質(zhì)量和管理效率。在2021-2022年，受市場環(huán)境和政策調(diào)控影響，保利的全要素生產(chǎn)率指數(shù)下降至0.91，技術(shù)進(jìn)步指數(shù)為0.93，技術(shù)效率變化指數(shù)為0.98。這一時(shí)期，市場競爭加劇，政策調(diào)控加強(qiáng)，保利面臨著較大的經(jīng)營壓力，導(dǎo)致生產(chǎn)效率下降。土地市場競爭激烈，土地成本上升，保利的項(xiàng)目盈利能力受到影響；同時(shí)，限購、限貸等政策的實(shí)施，使得市場需求受到抑制，企業(yè)的銷售業(yè)績下滑。保利的成功之處在于其穩(wěn)健的經(jīng)營策略和強(qiáng)大的資源整合能力。通過合理的土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目規(guī)劃，保利在市場競爭中占據(jù)了有利地位；通過整合上下游資源，保利實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同發(fā)展，降低了成本，提高了運(yùn)營效率。保利也注重產(chǎn)品品質(zhì)和客戶服務(wù)，樹立了良好的品牌形象，增強(qiáng)了市場競爭力。6.3經(jīng)驗(yàn)借鑒與啟示萬科和保利作為房地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者，其成功經(jīng)驗(yàn)對其他房地產(chǎn)上市企業(yè)具有重要的借鑒意義和啟示價(jià)值。在技術(shù)創(chuàng)新方面，萬科持續(xù)加大研發(fā)投入，積極探索和應(yīng)用新技術(shù)，為行業(yè)樹立了典范。其他企業(yè)應(yīng)高度重視技術(shù)創(chuàng)新，將其視為提升企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵要素。加大對建筑技術(shù)研發(fā)的投入，積極引進(jìn)和應(yīng)用綠色建筑技術(shù)、智能化技術(shù)等，提高項(xiàng)目的科技含量和附加值。采用高效的節(jié)能燈具、節(jié)水器具等綠色建筑技術(shù)，不僅能降低項(xiàng)目的能源消耗和運(yùn)營成本，還能滿足消費(fèi)者對環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展的需求，提升企業(yè)的社會(huì)形象；引入智能家居系統(tǒng)、智能物業(yè)管理軟件等智能化技術(shù)，能提升居住體驗(yàn)和服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)產(chǎn)品的市場競爭力。企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)與科研機(jī)構(gòu)、高校的合作，建立產(chǎn)學(xué)研合作機(jī)制