鐵路樓商業(yè)部分主力業(yè)態(tài)規(guī)劃建議整體思路

在對前期研究相關(guān)資料整理的基礎(chǔ)上，為了更好的了解唐山市目前房地產(chǎn)市場的情況，清楚認(rèn)識我項目所處的市場環(huán)境，為我項目的客戶做好投資分析，我公司組織到唐山進(jìn)行詳盡、深入的公寓市場調(diào)研，為鐵路樓項目的物業(yè)規(guī)劃提供了詳盡的市場數(shù)據(jù)支持。消費群體訪談（300份）現(xiàn)有商戶和品牌經(jīng)營業(yè)主訪談（600份）目標(biāo)商戶訪談（100份）消費者對商業(yè)業(yè)態(tài)的需求現(xiàn)有使用者對商業(yè)業(yè)態(tài)的需求潛在使用者對商業(yè)業(yè)態(tài)的需求各主力業(yè)態(tài)的物業(yè)需求物業(yè)建議可類比案例物業(yè)指標(biāo)統(tǒng)計各主力業(yè)態(tài)的市場定位項目綜合定位分析目錄購物中心酒店寫字樓酒店式公寓總體物業(yè)規(guī)劃建議分物業(yè)業(yè)態(tài)建議項目綜合定位分析注：地下1層全面開挖，各區(qū)域貫通設(shè)計，在此表中不計算建筑面積。

區(qū)域物業(yè)形態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)物業(yè)位置物業(yè)規(guī)模（㎡）1A區(qū)域高層塔樓公寓友誼路與西山道交口約3000024層獨立大進(jìn)深商業(yè)裙樓商業(yè)、金融業(yè)、保險業(yè)等總部友誼路與西山道交口約50003B區(qū)域3層獨立大進(jìn)深商業(yè)商業(yè)、金融業(yè)等營業(yè)或辦公沿友誼路約150004C區(qū)域塔樓底部5層裙樓1-3層國際頂級品牌展示店4-5層酒店大堂及配套友誼路與新華道交口約250005高層塔樓五星級酒店友誼路與新華道交口約350006D區(qū)域高層塔樓酒店式公寓友誼路與新華道交口約350007底部5層裙樓精品購物中心+商鋪友誼路與新華道交口約300008E區(qū)域E1地上兩層地下一層商街國際鐘表、珠寶精品廊沿新華道一側(cè)約50009E2地上兩層地下一層商街時間廊項目內(nèi)部約260010F區(qū)域地上三層地下一層沿街商業(yè)零售、休閑、娛樂等沿新華道一側(cè)約1250011地上三層地下一層沿街商業(yè)零售、休閑、娛樂等沿新華道一側(cè)約1250012地上三層地下一層沿街商業(yè)零售、休閑、娛樂等沿新華道一側(cè)約850013G區(qū)域地下一層大型綜合超市新華道與大理路交口約1500014高層塔樓寫字樓新華道與大理路交口約3500015底部5層裙樓大型餐飲、休閑餐飲娛樂新華道與大理路交口約3000016H區(qū)域一拖二形式的商業(yè)內(nèi)街零售、餐飲等項目內(nèi)部約1000017I區(qū)域3層裙樓商業(yè)零售、休閑、娛樂、金融等沿大理路一側(cè)約7000地上建筑面積合計約313,100㎡總體物業(yè)規(guī)劃建議總平面圖區(qū)域劃分A區(qū)3.5萬㎡C區(qū)6萬㎡D區(qū)6.5萬㎡E區(qū)0.75萬㎡F區(qū)3.35萬㎡G區(qū)5萬㎡H區(qū)1萬㎡I區(qū)0.7萬㎡B區(qū)1.5萬㎡公寓(高塔約3萬㎡)金融企業(yè)總部(4層商業(yè)裙樓約0.5萬㎡)金融企業(yè)辦公(3層獨棟商業(yè)約1.5萬㎡)國際頂級品牌展示(1-3層2.5萬㎡)酒店大堂及配套(4-5層)五星級酒店(高塔3.5萬㎡)精品購物中心+商鋪(1-5層3.5萬㎡)酒店式公寓(5層以上3萬㎡)國際鐘表/珠寶精品廊(E1地上2層,地下1層0.5萬㎡)時間廊(E2地下1層0.26萬㎡)零售/休閑/娛樂(地上3層地下1層3.35萬㎡)大型超市(地下1層1.5萬㎡)寫字樓(高塔3.5萬㎡)餐飲+休閑娛樂(1-5層裙樓3萬㎡)零售+餐飲(一拖二式商業(yè)內(nèi)街1萬㎡)零售/休閑/娛樂/金融(1-3層初樓商業(yè)0.7萬㎡)H、I區(qū)域建議H區(qū)層數(shù)地上2層進(jìn)深建議15米面寬建議6-8米給排水系統(tǒng)每套商業(yè)獨立設(shè)置給排水系統(tǒng)，預(yù)留上下水管線接口供電系統(tǒng)電源至每戶配電箱，商戶設(shè)置獨立計量電表，220V電源入配電箱，預(yù)留外墻廣告位照明電源暖通空調(diào)每戶室外設(shè)置空調(diào)機位唐山鐵路樓項目H、I區(qū)域的商業(yè)定位——社區(qū)生活配套商業(yè)H、I區(qū)域建議唐山鐵路樓項目H、I區(qū)域的商業(yè)定位——社區(qū)生活配套商業(yè)I區(qū)層數(shù)地上2層進(jìn)深建議10-12米面寬建議6米給排水系統(tǒng)每套商業(yè)獨立設(shè)置給排水系統(tǒng)，預(yù)留上下水管線接口供電系統(tǒng)電源至每戶配電箱，商戶設(shè)置獨立計量電表，220V電源入配電箱，預(yù)留外墻廣告位照明電源暖通空調(diào)每戶室外設(shè)置空調(diào)機位地下一層建議地下一層位置D區(qū)到G區(qū)完全貫通建筑形式地下商業(yè)街鋪經(jīng)營模式出租商業(yè)業(yè)態(tài)時尚商鋪、休閑娛樂、時尚餐飲（無明火簡餐）單店建筑面積50-200㎡暖通空調(diào)整體考慮通風(fēng)及暖通空調(diào)系統(tǒng)唐山鐵路樓項目地下一層的商業(yè)定位——時尚商業(yè)街G1區(qū)域商業(yè)物業(yè)建議唐山鐵路樓項目G1區(qū)域的商業(yè)定位——甲級寫字樓總面積35000㎡甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1500-1800㎡凈層高≥2.9米柱網(wǎng)8米×8米給排水系統(tǒng)預(yù)留上下水管線接口強、弱電系統(tǒng)電壓220V，380V；預(yù)留電話、網(wǎng)絡(luò)接口暖通空調(diào)中央空調(diào)G2區(qū)域商業(yè)物業(yè)建議唐山鐵路樓項目G2區(qū)域的商業(yè)定位——大型餐飲、休閑餐飲、娛樂、超市大型餐飲、休閑餐飲、娛樂層數(shù)地上6層單層建筑面積約6000㎡凈層高首層≥5米；二層及以上4米(5層5.5米)通道寬度6米垂直交通設(shè)置商業(yè)直梯、貨梯、消費樓梯空調(diào)系統(tǒng)集中空調(diào)給排水系統(tǒng)預(yù)留上下水管線接口、預(yù)留排污管道、隔油池強弱電系統(tǒng)強電：220V、380V；弱電：電話、電視、網(wǎng)絡(luò)燃?xì)?、排煙系統(tǒng)預(yù)留綜合超市建筑面積約15000㎡位置地下一層凈層高≥5.5米柱間距8米×8米庫房使用面積1000㎡辦公區(qū)面積500㎡卸貨區(qū)面積200㎡；洗手間預(yù)設(shè)公共衛(wèi)生間G2區(qū)域面積配比唐山鐵路樓項目G2區(qū)域的建筑建議

層數(shù)面積（㎡）功能地下一15000大型超市，層高5米，柱距8米*8米，樓面載荷：賣場4千牛/平方米，庫房5千牛/平方米，庫房面積：1000平方米，辦公區(qū)面積：500平方米。

卸貨區(qū)面積：200平方米。隔油池、洗手間。首層/二層12000（單層面積6000㎡）寫字樓大堂及配套咖啡廳、面包店等及相關(guān)服務(wù)配套功能如銀行，訂票，郵政快遞等。寫字樓的電梯和貨梯，商業(yè)的電梯和貨梯，商業(yè)扶梯通往地下一層，洗手間。寫字樓大堂部分一二層可設(shè)計挑空設(shè)計。寫字樓和商業(yè)部分單獨設(shè)計出口。商業(yè)部分為餐飲。如呷哺呷哺，正一味，真功夫，永和豆?jié){，麥當(dāng)勞，肯德基等。三層/四層12000（單層面積6000㎡）每層設(shè)置一家大型餐飲，如花家怡園，王品牛排，俏江南，芙蓉豪庭，蕉葉，唐宮或金錢豹等高檔餐飲。五層/六層12000五星級影院及相關(guān)快餐，如金逸，橫店，保利博納、大食代等，租賃場地符合五星級影院各項技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求的消防設(shè)施設(shè)備技術(shù)條件、空調(diào)設(shè)施設(shè)備技術(shù)條件，隔墻起坡等二次結(jié)構(gòu)完工標(biāo)準(zhǔn)。其他要求影院部分影院部分層高：影廳入口大堂需有挑高大廳，設(shè)售賣、售票等設(shè)施，一般高度不低于6米，電影院放映廳裝修后的凈高在5.5米或以上，影廳柱距以大于8.4m×8.4m(或更寬)的網(wǎng)柱安排為好；對大、中廳所在位置還應(yīng)能滿足縱向抽柱要求.設(shè)備扶梯：1部（地下一層超市入口處）。直梯：設(shè)置觀光電梯?？照{(diào)：中央空調(diào)。燃?xì)夤艿溃禾峁┙涌?。排煙管道：要預(yù)留內(nèi)置排煙管道給排水排污：設(shè)計排污、排油管井、大型隔油池。預(yù)留上下水接口。強弱電強電：220V、380V；;弱電：網(wǎng)絡(luò)、電視、電話。其他某些大型餐飲的重型設(shè)備的承重可能要1噸F區(qū)層數(shù)地上3層單店面寬25-30米進(jìn)深30-35米單店面積約2000-3000㎡凈層高首層≥4.5米；二、三層≥3.5米柱網(wǎng)8米×8米給排水系統(tǒng)每套商業(yè)獨立設(shè)置給排水系統(tǒng)，預(yù)留上下水管線接口供電系統(tǒng)電源至每戶配電箱，商戶設(shè)置獨立計量電表，220V電源入配電箱，預(yù)留外墻廣告位照明電源暖通空調(diào)每戶商鋪獨立設(shè)計空調(diào)系統(tǒng)，考慮商戶自裝集中空調(diào)F區(qū)域商業(yè)定位唐山鐵路樓項目F區(qū)域的商業(yè)定位——休閑時尚區(qū)

本區(qū)域共有3棟獨立建筑，每棟建筑進(jìn)行豎向產(chǎn)權(quán)分割，形成單店面積2000-3000平米不等的獨立產(chǎn)權(quán)商鋪。棟1棟2棟3注：設(shè)置內(nèi)部自動扶梯，圍繞扶梯設(shè)環(huán)形人流通道。國際鐘表、珠寶精品廊總層數(shù)地上2層業(yè)態(tài)國際鐘表、珠寶精品廊單店建筑面積150-300㎡凈層高首層≥4.5米；二層≥4米垂直交通店鋪內(nèi)部樓梯E-1標(biāo)準(zhǔn)店鋪進(jìn)深20米面寬8米E-2標(biāo)準(zhǔn)店鋪進(jìn)深12米面寬6米空調(diào)系統(tǒng)預(yù)留室外機位置給排水系統(tǒng)每套商業(yè)獨立設(shè)置給排水系統(tǒng)，預(yù)留上下水管線接口強、弱電系統(tǒng)電源至每戶配電箱，商戶設(shè)置獨立計量電表，220V電源入配電箱，預(yù)留外墻廣告位照明電源；預(yù)留電話、網(wǎng)絡(luò)E區(qū)域商業(yè)定位唐山鐵路樓項目E區(qū)域的商業(yè)定位——國際鐘表精品廊、時間廊、珠寶D1區(qū)域商業(yè)建議總面積35000㎡酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積約1500㎡凈層高≥2.8米戶型區(qū)間50-80㎡柱網(wǎng)8.4米×8.4米給排水系統(tǒng)預(yù)留上下水管線接口強、弱電系統(tǒng)電壓220V，預(yù)留電視、電話、網(wǎng)絡(luò)接口暖通空調(diào)集中供暖、中央空調(diào)本項目購物中心定位及物業(yè)建議D2區(qū)域物業(yè)建議：——購物中心精品百貨+獨立商鋪層數(shù)地上5層單層建筑面積約6000㎡凈租賃面積不低于建筑面積的60%凈層高首層≥5米；二層及以上≥4米柱網(wǎng)8米×8米通道寬度6米垂直交通成組設(shè)置自動扶梯、設(shè)置商業(yè)直梯、貨梯、消防樓梯商業(yè)劃分主力商業(yè)建筑面積：約15000㎡；參考品牌：連卡佛獨立商鋪除主力商業(yè)外，其余部分分割成可出租的中小型獨立商鋪，單店面積40-60㎡空調(diào)系統(tǒng)集中空調(diào)給排水系統(tǒng)預(yù)留上下水管線接口強弱電系統(tǒng)強電：220V、380V；弱電：電話、電視、網(wǎng)絡(luò)注：設(shè)置內(nèi)部自動扶梯，圍繞扶梯設(shè)環(huán)形人流通道。C1區(qū)域商業(yè)建議五星級酒店總面積約35000㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積約1500㎡凈層高標(biāo)準(zhǔn)層：≥2.8米;考慮大堂局部挑空設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)間套內(nèi)使用面積36-45㎡客房數(shù)約350套，至少5個行政套房，設(shè)商務(wù)樓層、無煙樓層餐廳至少能提供2種風(fēng)味的中餐廳，西餐廳，地方特色餐廳，私人餐廳，可提供中西早餐的咖啡廳，酒吧康體休閑中心SPA，水療中心，專業(yè)的理療室，室內(nèi)恒溫游泳池，桑拿房，蒸汽室和休息廳，卡拉OK廳或KTV房會議中心1個至少容納200人的大型會議中心，3個小會議中心其他商務(wù)中心、停車場公共衛(wèi)生間、醫(yī)務(wù)室、美容美發(fā)等。唐山鐵路樓項目C1區(qū)域的商業(yè)定位——五星級酒店

注：裙樓4-5層為酒店。國際頂級品牌專賣店層數(shù)地上3層單層建筑面積約5000㎡凈層高首層≥5米；二、三層≥4米柱網(wǎng)8米×8米通道寬度6米垂直交通成組設(shè)置自動扶梯、考慮商業(yè)直梯、貨梯、消防樓梯單店設(shè)計考慮3-4家大型主力品牌店鋪，單店建筑面積1500-3000㎡；其他部分分割為中小面積品牌店鋪，單店面積200-300㎡洗手間每層設(shè)置公共衛(wèi)生間空調(diào)系統(tǒng)集中空調(diào)給排水系統(tǒng)預(yù)留上下水管線接口強弱電系統(tǒng)強電：220V、380V；弱電：電話、電視、網(wǎng)絡(luò)C2區(qū)域商業(yè)定位唐山鐵路樓項目C2區(qū)域的商業(yè)定位——國際頂級品牌專賣店

為配合五星級酒店消費人群，及周邊高檔社區(qū)和寫字樓，B區(qū)域酒店裙樓的商業(yè)定位為國際頂級的品牌專賣店。可參考案例有北京王府半島酒店精品購物廊。B區(qū)域商業(yè)建議注：地下一層為贈送面積，同時適當(dāng)提高地上建筑單價。住宅底部獨棟裙樓業(yè)態(tài)商業(yè)、金融、保險辦公棟數(shù)3-5棟層數(shù)3層單層建筑面積約1000-1200㎡單棟建筑面積約3000㎡凈層高首層≥4.5米;二層以上≥3.5米柱網(wǎng)8米×8米垂直交通設(shè)計樓梯1部，并考慮預(yù)留內(nèi)部垂直交通動線給排水系統(tǒng)預(yù)留上下水管線接口強、弱電系統(tǒng)電壓220V、380V;預(yù)留電話、網(wǎng)絡(luò)接口暖通空調(diào)集中供暖、考慮商戶自裝集中空調(diào)A區(qū)域商業(yè)建議注：地下一層為贈送面積，同時適當(dāng)提高地上建筑單價?？偢叨燃s100米公寓標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積約1200㎡凈層高≥2.8米戶型面積區(qū)間（建筑面積）45-80㎡給排水系統(tǒng)預(yù)留上下水管線接口強、弱電系統(tǒng)電壓220V，預(yù)留電視、電話、網(wǎng)絡(luò)接口暖通空調(diào)集中供暖，預(yù)留空調(diào)機位公寓底部裙樓層數(shù)4層業(yè)態(tài)商業(yè)、金融、保險總部單層建筑面積約1200-1500㎡凈層高首層≥4.5米；二層以上≥3.5米柱網(wǎng)8米×8米垂直交通設(shè)計樓梯1部，并考慮預(yù)留內(nèi)部垂直交通動線給排水系統(tǒng)預(yù)留上下水管線接口強、弱電系統(tǒng)電壓220V、380V；預(yù)留電話、網(wǎng)絡(luò)接口暖通空調(diào)集中供暖，考慮商戶自裝集中空調(diào)燃?xì)?、排煙預(yù)留分物業(yè)業(yè)態(tài)建議——購物中心唐山現(xiàn)有購物中心項目名稱建筑面積(㎡)開業(yè)時間檔次商業(yè)類型唐山百貨大樓620001984中檔百貨華聯(lián)商廈310001987中高檔百貨唐百八方購物廣場450002004中檔百貨遠(yuǎn)洋城1100002004中高檔SHOPPINGMALL新天地購物樂園1500002005中檔散鋪三利國際購物中心560002006中高檔百貨唐百鳳凰購物廣場370002007高檔百貨唐百人民購物廣場300002009中高檔百貨超級商場120002009中高檔百貨唐百東方購物廣場180002009中低檔百貨唐百南湖購物廣場190002009低檔百貨唐百企新購物廣場270002009中檔散鋪新華貿(mào)購物中心600002011。05中低檔散鋪總計657000㎡唐山未來3－5年購物中心名稱地址面積（㎡）預(yù)計完工年限內(nèi)容渤海新世界新華西道88號350002012年2月百貨、超市、精品店、餐飲、電影院萬達(dá)廣場（萬千百貨）路南區(qū)長青樓300002011年9月SHOPPINGMALL，百貨、超市、精品店、餐飲、娛樂新華聯(lián)廣場新華道與衛(wèi)國路交叉口150002012年百貨、商街、餐飲、娛樂世博廣場建設(shè)路與新華道交叉口3000002012年百貨、精品店、街鋪鳳城國際廣場友誼路與北新道交叉口800002011年12月百貨、沃爾瑪超市、電影院新華文化廣場文化路與新華道交叉口1270002012年王府井百貨君柏時代商業(yè)中心常各莊2000002013年12月購物中心、步行街、餐飲總計935500市場調(diào)研物業(yè)參考數(shù)據(jù)通過市場調(diào)研我們得到以下反饋信息：64%的受訪商戶表示：單鋪需求在50-100㎡，75%的受訪經(jīng)營者表示，商業(yè)總面積在5-10萬㎡，單層面積在5000-10000㎡。59%的受訪商戶，80%的購物中心經(jīng)營者表示，由于欠缺符合高端品牌形象的商業(yè)中心，以及管理水平不高，造成唐山目前難以吸引國際一線品牌的進(jìn)入，形成市場空白。購物中心定位注：設(shè)置內(nèi)部自動扶梯，圍繞扶梯設(shè)環(huán)形人流通道。物業(yè)建議精品百貨+獨立商鋪層數(shù)地上5層單層建筑面積約6000㎡凈租賃面積不低于建筑面積的60%凈層高首層≥5米；二層及以上≥4米柱網(wǎng)8米×8米通道寬度6米垂直交通成組設(shè)置自動扶梯、設(shè)置商業(yè)直梯、貨梯、消防樓梯商業(yè)劃分主力商業(yè)建筑面積：約15000㎡；參考品牌：連卡佛獨立商鋪除主力商業(yè)外，其余部分分割成可出租的中小型獨立商鋪，單店面積40-60㎡空調(diào)系統(tǒng)集中空調(diào)給排水系統(tǒng)預(yù)留上下水管線接口強弱電系統(tǒng)強電：220V、380V；弱電：電話、電視、網(wǎng)絡(luò)分物業(yè)業(yè)態(tài)建議——酒店唐山五星酒店市場物業(yè)規(guī)劃統(tǒng)計錦江國際飯店南湖大酒店洲際酒店香格里拉酒店物業(yè)規(guī)模4.7萬平方米7.1萬平方米4.5萬平方米9.5萬平方米定位商務(wù)五星級酒店五星級酒店白金五星級酒店白金五星級酒店客房數(shù)量214套320套350左右440套標(biāo)間面積25平方米38平方米38-44平方米36-48平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積1200平米1800平米1500平米五星級酒店總面積約35000㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積約1500㎡凈層高標(biāo)準(zhǔn)層：≥2.8米;考慮大堂局部挑空設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)間套內(nèi)使用面積35-40㎡客房數(shù)約290套，至少5個行政套房，設(shè)商務(wù)樓層、無煙樓層；套內(nèi)衛(wèi)生間要≥8平米餐廳至少能提供2種風(fēng)味的中餐廳，西餐廳，地方特色餐廳，私人餐廳，可提供中西早餐的咖啡廳，酒吧配套電梯按1：70設(shè)置；要求客貨分區(qū)；至少有一部貨梯；游泳館、休閑區(qū)等；會議中心1個至少容納200人的大型會議中心，3個小會議中心其他商務(wù)中心、停車場公共衛(wèi)生間、醫(yī)務(wù)室、美容美發(fā)等。唐山鐵路樓項目C1區(qū)域的商業(yè)定位——五星級酒店

注：裙樓4-5層為酒店。物業(yè)建議分物業(yè)規(guī)劃建議——寫字樓可類比案例分析中國國際貿(mào)易中心北京環(huán)球金融中心金茂大廈北京嘉里中心總面積1100000㎡252098㎡287360㎡80485㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積1700㎡4400㎡3260㎡1400.00㎡凈層高2.8㎡2.75㎡2.7米㎡2.7㎡層數(shù)73248824配套設(shè)施眾多國內(nèi)外客戶的首選、國貿(mào)展覽中心、國貿(mào)商城、中國大飯店及國貿(mào)飯店、國貿(mào)公寓、酒店空中大堂，由商務(wù)中心、會客廳、會議廳和酒吧、現(xiàn)代化商城、電影院、鄰近地鐵一國貿(mào)站、十號線國貿(mào)站、16個高速客梯、地下停車位數(shù)量5000個、地處CBD中央商務(wù)區(qū)中心地帶，周邊交通便利，鄰近地鐵10號線、高速客梯17個、地下車位1278個、中央空調(diào)

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金茂君悅五星級大酒店、555間套房、面積1520平方米的觀光大廳、各種餐飲、酒吧、咖啡、游泳、桑拿、健身中心、俱樂部26個高速客梯、100個地面車位，800個地下車位

鄰近地鐵1號線10號線國貿(mào)站、周邊商場：世貿(mào)商業(yè)街、藍(lán)島商廈、SOHO尚都、貴友商廈、豐聯(lián)廣場、朝外商業(yè)街、24個高速客梯、地下停車位數(shù)量700個

建筑設(shè)計外立面玻璃幕墻幕墻Low-E雙層中空玻璃幕墻結(jié)構(gòu)類型框架核心筒進(jìn)深≥8米柱距≥8米建筑層高≥4-4.2米凈高≥2.7米（不含提升地板）標(biāo)準(zhǔn)層面積≥2000m2樓板承重≥250kg/m2電梯系統(tǒng)品牌世界知名品牌（原裝）客梯數(shù)量≤3層/部載重量≥1350kg平均等候時間≤30s梯速≥2.5m/s控制方式分區(qū)集控電力系