萬壽宮商業(yè)街區(qū)調(diào)研方案演講人：日期:目

錄CATALOGUE01項(xiàng)目背景與目標(biāo)02調(diào)研內(nèi)容框架03調(diào)研方法設(shè)計(jì)04對標(biāo)案例分析05數(shù)據(jù)分析維度06成果輸出與應(yīng)用01項(xiàng)目背景與目標(biāo)區(qū)域歷史文化價值分析非物質(zhì)文化遺產(chǎn)富集周邊現(xiàn)存秦腔表演、蘭州刻葫蘆等12項(xiàng)非遺項(xiàng)目，與商業(yè)街區(qū)形成文化生態(tài)共生關(guān)系，其活態(tài)傳承對提升商業(yè)空間文化附加值具有戰(zhàn)略意義。商貿(mào)歷史活態(tài)見證該區(qū)域自清代以來即為隴贛商貿(mào)樞紐，現(xiàn)存碑刻、商號遺跡等實(shí)物資料完整記錄了跨區(qū)域商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的形成過程，可為研究絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶商業(yè)史提供關(guān)鍵樣本。多元文化交融載體作為蘭州七里河區(qū)重要?dú)v史建筑群，萬壽宮融合了西北地域文化與贛商文化特征，其建筑形制、裝飾藝術(shù)及空間布局均體現(xiàn)明清商貿(mào)會館的典型范式，具有重要的建筑史學(xué)價值。商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)失衡問題現(xiàn)有商業(yè)面積中零售占比達(dá)63%，餐飲娛樂僅占22%，文化體驗(yàn)類業(yè)態(tài)不足8%，同質(zhì)化競爭導(dǎo)致客單價持續(xù)低于區(qū)域平均水平15%。品牌升級需求迫切現(xiàn)有商戶中連鎖品牌占比不足40%，主力店經(jīng)營坪效為1.8萬元/㎡/年，較同類商業(yè)體低25%，亟需建立品牌分級準(zhǔn)入機(jī)制。交通組織瓶頸制約日均3.2萬客流與僅1200個停車位的矛盾突出，地鐵2號線接駁缺失導(dǎo)致30%潛在客群流失，貨運(yùn)流線與游客動線存在5處嚴(yán)重交叉沖突。消費(fèi)行為深度畫像運(yùn)用GIS空間分析法，對商業(yè)動線、業(yè)態(tài)熱力分布、租金梯度等12項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行量化建模，確定最優(yōu)業(yè)態(tài)配比與租金定價策略。空間價值評估體系文化商業(yè)融合路徑組織建筑、民俗、商業(yè)3領(lǐng)域?qū)＜夜ぷ鹘M，評估非遺項(xiàng)目市場化潛力，提出"文化IP+商業(yè)空間"的5種具體嫁接方案。通過2000份問卷+50組焦點(diǎn)訪談，建立客群年齡、收入、消費(fèi)偏好三維模型，重點(diǎn)解析18-35歲新興中產(chǎn)客層的夜間消費(fèi)需求特征。核心調(diào)研目標(biāo)界定02調(diào)研內(nèi)容框架重點(diǎn)調(diào)研購物中心、步行街、寫字樓等核心業(yè)態(tài)的占比與協(xié)同效應(yīng)，評估其是否形成互補(bǔ)性消費(fèi)生態(tài)，例如高端零售與餐飲的聯(lián)動布局是否合理。主力業(yè)態(tài)分析統(tǒng)計(jì)服裝、餐飲、娛樂、生活服務(wù)等細(xì)分品類的分布密度，分析是否存在同質(zhì)化競爭或業(yè)態(tài)空白，如兒童教育、健康醫(yī)療等需求是否未被滿足。細(xì)分業(yè)態(tài)均衡性考察國際品牌、本土連鎖與個體商戶的比例，評估其對不同消費(fèi)層級的吸引力，例如是否通過差異化定位覆蓋高端商務(wù)與大眾消費(fèi)客群。品牌層級結(jié)構(gòu)商業(yè)業(yè)態(tài)分布與組合客群特征與消費(fèi)行為行為動線與觸點(diǎn)通過熱力圖追蹤顧客在商業(yè)體內(nèi)的移動路徑，識別高流量節(jié)點(diǎn)（如中庭、促銷區(qū)）與冷區(qū)，評估導(dǎo)視系統(tǒng)與業(yè)態(tài)布局對行為的影響。消費(fèi)偏好與頻次研究客群購物目的（日常消費(fèi)、休閑娛樂、商務(wù)需求）、停留時長及消費(fèi)金額，結(jié)合POS數(shù)據(jù)挖掘熱門品類與時段規(guī)律。人口統(tǒng)計(jì)學(xué)特征通過問卷與觀察法收集客群年齡、職業(yè)、收入等數(shù)據(jù)，分析核心客群是否為周邊居民、商務(wù)人士或游客，并識別潛在細(xì)分市場（如年輕家庭、銀發(fā)群體）?？臻g利用與動線設(shè)計(jì)垂直空間效率分析寫字樓、酒店與商業(yè)的垂直分區(qū)合理性，例如低層是否優(yōu)先布局高客流業(yè)態(tài)（如餐飲、快時尚），高層是否有效利用辦公與會議功能。水平動線規(guī)劃評估主次通道寬度、環(huán)形動線設(shè)計(jì)及中庭布局是否避免盲區(qū)，例如步行街與購物中心的銜接是否自然，能否引導(dǎo)顧客自然流動至各樓層。公共空間功能性考察休息區(qū)、綠化景觀、藝術(shù)裝置等非商業(yè)空間的配置比例與使用率，分析其是否提升體驗(yàn)感或存在閑置浪費(fèi)現(xiàn)象。03調(diào)研方法設(shè)計(jì)通過實(shí)地測量與GIS技術(shù)結(jié)合，精確記錄商業(yè)中心各功能分區(qū)（購物中心、步行街、寫字樓等）的空間分布、面積占比及連通性，評估其空間利用效率與動線合理性。實(shí)地踏勘與業(yè)態(tài)測繪商業(yè)空間布局分析分類統(tǒng)計(jì)現(xiàn)有商戶類型（零售、餐飲、娛樂、服務(wù)等），分析業(yè)態(tài)配比是否符合區(qū)域消費(fèi)需求，識別同質(zhì)化競爭或供給空白區(qū)域，為招商優(yōu)化提供數(shù)據(jù)支持。業(yè)態(tài)組合評估核查停車場容量、電梯配置、消防通道等基礎(chǔ)設(shè)施的完備性，評估其對客流承載力和安全運(yùn)營的影響，提出硬件升級建議。建筑設(shè)施調(diào)研消費(fèi)者問卷調(diào)查設(shè)計(jì)涵蓋消費(fèi)頻率、時段偏好、客單價、交通方式等維度的問卷，量化分析主力客群畫像（如年齡、職業(yè)、收入）及其消費(fèi)習(xí)慣，定位核心需求與潛在增長點(diǎn)。消費(fèi)行為特征通過Likert量表評估消費(fèi)者對環(huán)境衛(wèi)生、服務(wù)態(tài)度、商品價格、便利設(shè)施等方面的滿意度，挖掘影響復(fù)購率的關(guān)鍵負(fù)面因素（如停車難、導(dǎo)視不清等）。滿意度與痛點(diǎn)調(diào)研增設(shè)開放式問題收集消費(fèi)者對新興業(yè)態(tài)（如親子體驗(yàn)、智能零售）的期待，結(jié)合本地消費(fèi)升級趨勢預(yù)判未來業(yè)態(tài)調(diào)整方向。需求趨勢預(yù)測經(jīng)營現(xiàn)狀診斷探討商戶間協(xié)同效應(yīng)（如互補(bǔ)業(yè)態(tài)引流）與競爭矛盾（如價格戰(zhàn)），評估商業(yè)生態(tài)健康度，提出商戶聯(lián)盟或差異化定位策略。競爭協(xié)作關(guān)系管理服務(wù)反饋收集商戶對物業(yè)管理（如保潔、安保響應(yīng)）、營銷活動（如節(jié)日促銷）的評價，識別運(yùn)營管理短板并優(yōu)化服務(wù)流程。與代表性商戶（如連鎖品牌、本土小店）進(jìn)行半結(jié)構(gòu)化訪談，了解租金成本、日均客流、毛利率等經(jīng)營數(shù)據(jù)，分析盈利模式可持續(xù)性及政策支持需求。商戶深度訪談04對標(biāo)案例分析同類歷史街區(qū)改造案例保留石庫門建筑風(fēng)貌，融合現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)，通過“修舊如舊”手法打造高端餐飲、文創(chuàng)空間，成為城市更新典范。其成功關(guān)鍵在于平衡歷史保護(hù)與商業(yè)開發(fā)，吸引國際品牌入駐。以清代川西民居為基礎(chǔ)，引入非遺展示、特色餐飲和夜間經(jīng)濟(jì)，形成“慢生活”文旅標(biāo)簽。運(yùn)營中注重本土文化IP孵化，如定期舉辦蜀繡、川劇主題活動。依托明城墻遺址，整合傳統(tǒng)民居與創(chuàng)意工坊，通過“文化+科技”手段（如AR導(dǎo)覽）增強(qiáng)游客體驗(yàn)，年客流量超千萬人次，成為南京文旅新地標(biāo)。上海新天地改造成都寬窄巷子南京老門東文旅商業(yè)運(yùn)營模式主題化場景運(yùn)營季節(jié)性活動策劃社群化會員體系參考西安大唐不夜城，以唐文化為主題打造沉浸式街區(qū)，通過燈光秀、巡游表演等延長游客停留時間，帶動周邊酒店、零售消費(fèi)。借鑒北京三里屯太古里，建立高端會員社群，提供專屬活動預(yù)約、積分兌換服務(wù)，增強(qiáng)客戶粘性，年復(fù)購率提升30%以上。學(xué)習(xí)杭州湖濱銀泰in77，結(jié)合節(jié)氣（如中秋燈會、圣誕集市）策劃限時活動，聯(lián)動品牌快閃店，單日峰值客流突破50萬人次?？臻g活化創(chuàng)新手法垂直空間復(fù)合利用參考東京六本木之丘，在商業(yè)體中設(shè)置屋頂花園、空中藝術(shù)展廊，將辦公、休閑、觀景功能分層疊加，土地利用率提升40%。彈性空間設(shè)計(jì)借鑒倫敦考文特花園，采用可移動模塊化商鋪，根據(jù)客流動態(tài)調(diào)整布局，周末增設(shè)市集攤位，平日恢復(fù)步行通道。數(shù)字孿生技術(shù)應(yīng)用如新加坡濱海灣金沙，通過3D建模預(yù)演人流疏散方案，優(yōu)化動線設(shè)計(jì)，緊急情況響應(yīng)效率提高60%。05數(shù)據(jù)分析維度客流熱力圖譜分析多時段動態(tài)監(jiān)測通過智能攝像頭與WiFi探針技術(shù)，采集工作日/周末、節(jié)假日等不同時段的客流量數(shù)據(jù)，結(jié)合GIS系統(tǒng)生成三維熱力圖，精準(zhǔn)識別核心集客區(qū)與客流盲區(qū)。動線軌跡追蹤利用藍(lán)牙信標(biāo)定位技術(shù)，分析消費(fèi)者在商業(yè)街內(nèi)的停留時長、移動路徑及折返點(diǎn)，優(yōu)化商鋪布局與導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)。外部交通關(guān)聯(lián)分析整合地鐵、公交到站數(shù)據(jù)與停車場使用率，建立客流來源模型，評估交通樞紐對商業(yè)導(dǎo)流的貢獻(xiàn)值?？腿寒嬒穸嗑S匹配融合會員系統(tǒng)數(shù)據(jù)與社交媒體標(biāo)簽，建立年齡-職業(yè)-興趣三維矩陣，指導(dǎo)品牌級次調(diào)整與營銷內(nèi)容定制。支付數(shù)據(jù)聚類基于銀聯(lián)/第三方支付平臺的消費(fèi)金額、頻次、時段信息，構(gòu)建RFM客戶價值模型，識別高凈值客群與潛在流失客戶。業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)度挖掘運(yùn)用Apriori算法分析不同品類（如餐飲-影院-零售）的消費(fèi)組合概率，為商戶聯(lián)營促銷提供數(shù)據(jù)支撐。消費(fèi)偏好交叉比對業(yè)態(tài)坪效評估模型空間效益量化引入"每平方米日均銷售額"核心指標(biāo)，對比同類城市綜合體基準(zhǔn)值，識別低效經(jīng)營單元并提出業(yè)態(tài)置換建議。租金承受力測算針對蘭州旅游旺季（7-9月）與供暖季（11-3月）特征，設(shè)計(jì)周期性業(yè)績評估曲線，避免短期數(shù)據(jù)誤判。建立商戶GMV-租金占比動態(tài)模型，結(jié)合行業(yè)平均利潤率劃定合理租金區(qū)間，保障招商質(zhì)量與穩(wěn)定性。季節(jié)波動系數(shù)修正06成果輸出與應(yīng)用差異化業(yè)態(tài)布局結(jié)合蘭州七里河區(qū)消費(fèi)需求，引入高端零售、特色餐飲、文化體驗(yàn)等差異化業(yè)態(tài)，避免同質(zhì)化競爭，提升商業(yè)中心核心競爭力。目標(biāo)客群精準(zhǔn)定位分析周邊居民及流動人口消費(fèi)習(xí)慣，重點(diǎn)吸引年輕家庭、商務(wù)人士及游客，通過會員體系、主題活動增強(qiáng)客戶黏性。品牌層級優(yōu)化引入國際快時尚品牌與本土特色品牌組合，形成高中低檔互補(bǔ)的消費(fèi)生態(tài)，滿足不同消費(fèi)層次需求。夜間經(jīng)濟(jì)開發(fā)規(guī)劃酒吧、夜市、燈光秀等夜間消費(fèi)場景，延長營業(yè)時間，打造蘭州西部夜間經(jīng)濟(jì)標(biāo)桿項(xiàng)目。商業(yè)定位優(yōu)化建議空間提升策略方案在廣場、中庭等區(qū)域增設(shè)休憩設(shè)施、藝術(shù)裝置和臨時展位，兼顧社交、娛樂與商業(yè)功能，提高空間利用率。公共空間多功能化綠色建筑技術(shù)應(yīng)用交通接駁優(yōu)化優(yōu)化商業(yè)步行街的環(huán)形動線設(shè)計(jì)，增設(shè)智能化導(dǎo)視屏與多語言標(biāo)識，提升顧客購物便捷性與體驗(yàn)感。推廣屋頂綠化、節(jié)能玻璃幕墻等環(huán)保技術(shù)，結(jié)合蘭州氣候特點(diǎn)打造低碳商業(yè)空間，提升項(xiàng)目可持續(xù)形象。協(xié)調(diào)地鐵、公交站點(diǎn)與商業(yè)中心的地下連通，增加停車場充電樁數(shù)量，解決“最后一公里”出行痛點(diǎn)。動線設(shè)計(jì)與導(dǎo)視系統(tǒng)集成客流監(jiān)測、能耗管理、安防系統(tǒng)于一體，通過大數(shù)據(jù)分析優(yōu)化商戶組合與促銷策略，降低運(yùn)營成本。