2025年房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題解析試卷：實(shí)務(wù)強(qiáng)化與專項(xiàng)訓(xùn)練考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20分）1.根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地的最高年限為（）年。2.房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立，以（）記載為準(zhǔn)。3.房地產(chǎn)租賃權(quán)是指承租人按照合同約定，支付租金而占有、使用他人房地產(chǎn)的權(quán)利，其法律性質(zhì)屬于（）。4.在房地產(chǎn)評估中，最高最佳使用原則是指估價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)假定房地產(chǎn)處于（）狀態(tài)。5.市場法估價(jià)中，選取可比案例應(yīng)遵循（）原則。6.收益法估價(jià)中，未來收益的預(yù)測通常采用（）方法。7.成本法估價(jià)中，重置成本是指采用（）原則重新構(gòu)建與評估對象功能相同的建筑物所發(fā)生的成本。8.假設(shè)開發(fā)法適用于評估（）的房地產(chǎn)價(jià)值。9.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)圖文并茂，其中圖不包括（）。10.城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率等作出的規(guī)定，屬于（）。11.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊有效期一般為（）年。12.下列不屬于房地產(chǎn)估價(jià)原則的是（）。13.某宗房地產(chǎn)的區(qū)位因素包括交通便捷度、環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，這些因素屬于（）。14.房地產(chǎn)估價(jià)中的比較修正法，實(shí)質(zhì)上是（）。15.收益法中，凈收益是指（）。16.成本法中，建筑物折舊包括（）。17.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值通常采用（）方法估算。18.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的簽名蓋章人是（）。19.下列不屬于房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德規(guī)范的是（）。20.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級分為（）級。二、判斷題（每題1分，共10分）1.房地產(chǎn)估價(jià)師享有在中華人民共和國境內(nèi)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的權(quán)利。2.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告必須由兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。3.市場法估價(jià)中，可比案例的數(shù)量越多越好。4.收益法估價(jià)中，凈收益可以采用稅前利潤。5.成本法估價(jià)中，重置成本低于重置價(jià)格。6.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，開發(fā)成本通常采用現(xiàn)值計(jì)算。7.房地產(chǎn)估價(jià)師可以同時(shí)在兩個(gè)以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。8.土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等方式。9.房地產(chǎn)租賃權(quán)可以轉(zhuǎn)讓和繼承。10.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告必須加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。三、計(jì)算題（每題10分，共30分）1.某宗住宅用地面積為1000平方米，土地出讓年限為70年，已使用10年。根據(jù)市場調(diào)查，該區(qū)域同類住宅用地2019年、2020年、2021年的平均價(jià)格分別為3000元/平方米、3200元/平方米、3400元/平方米。假設(shè)土地價(jià)格呈線性增長趨勢，請運(yùn)用市場法估算該宗土地2025年的價(jià)值。2.某商業(yè)建筑年租金收入為100萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為40萬元，建筑物重置成本為2000萬元，已使用20年，預(yù)計(jì)尚可使用30年，折舊均勻發(fā)生。請運(yùn)用成本法估算該商業(yè)建筑的價(jià)值。（假設(shè)土地價(jià)值忽略不計(jì)）3.某企業(yè)擬開發(fā)一住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)期為3年，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)為8000元/平方米，年運(yùn)營費(fèi)用為售價(jià)的30%，資金成本率為10%，開發(fā)成本為3000元/平方米，開發(fā)周期均勻投入。請運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估算該項(xiàng)目的價(jià)值。四、綜合分析題（每題15分，共30分）1.某公司擁有一棟辦公樓，擬出售。該辦公樓建筑面積2000平方米，已使用5年，建筑用途為辦公。為評估該辦公樓的價(jià)值，估價(jià)師收集了以下資料：（1）該區(qū)域同類辦公樓2019年、2020年、2021年的交易案例分別為：A樓，售價(jià)2000萬元，建筑面積1800平方米，已使用3年；B樓，售價(jià)2500萬元，建筑面積2200平方米，已使用4年；C樓，售價(jià)1800萬元，建筑面積1500平方米，已使用2年。（2）該辦公樓建筑面積折舊率為5%，功能折舊率為10%，經(jīng)濟(jì)折舊率為5%。（3）該區(qū)域同類辦公樓租金為20元/平方米·月，運(yùn)營費(fèi)用為租金的30%，空置率為10%。請運(yùn)用市場法和成本法相結(jié)合的方法估算該辦公樓的價(jià)值，并簡要說明估價(jià)過程。2.某地塊面積為5000平方米，用途為商業(yè)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，已使用5年。根據(jù)城市規(guī)劃，該地塊容積率上限為5，建筑覆蓋率為50%。估價(jià)師收集了以下資料：（1）該區(qū)域同類商業(yè)用地2019年、2020年、2021年的平均價(jià)格分別為5000元/平方米、5500元/平方米、6000元/平方米。（2）該地塊的開發(fā)建設(shè)成本為3000元/平方米，資金成本率為10%。（3）開發(fā)周期為3年，均勻投入，開發(fā)完成后的商業(yè)物業(yè)售價(jià)預(yù)計(jì)為8000元/平方米，年運(yùn)營費(fèi)用為售價(jià)的35%，空置率為15%。請運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估算該地塊的價(jià)值。五、專項(xiàng)訓(xùn)練題（每題5分，共25分）1.簡述市場法估價(jià)的操作步驟。2.簡述收益法估價(jià)的操作步驟。3.簡述成本法估價(jià)的操作步驟。4.簡述假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作步驟。5.簡述房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的撰寫要求。試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.702.房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)3.民事權(quán)利4.最高最佳使用5.替代6.收益法7.替代8.在建工程、待開發(fā)土地9.地理位置圖10.土地利用規(guī)劃11.312.貢獻(xiàn)原則13.區(qū)位因素14.理論價(jià)格與市場價(jià)格的差異調(diào)整15.收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后的余額16.物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊17.市場法或收益法18.簽字房地產(chǎn)估價(jià)師19.未經(jīng)注冊擅自以注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)20.四二、判斷題1.√2.√3.×4.×5.×6.√7.×8.√9.×10.√三、計(jì)算題1.解析思路：運(yùn)用市場法中的線性趨勢法進(jìn)行估算。首先計(jì)算2019年至2021年土地價(jià)格的平均年增長率，然后根據(jù)該增長率預(yù)測2025年的土地價(jià)格。土地價(jià)格年增長率=(3400-3000)/(2021-2019)=200/2=100元/平方米·年2025年土地價(jià)格=3400+100*(2025-2021)=3400+400=3800元/平方米土地價(jià)值=1000*3800=380萬元2.解析思路：運(yùn)用成本法進(jìn)行估算。首先計(jì)算建筑物的成新率，然后根據(jù)成新率計(jì)算折舊額，最后用重置成本減去折舊額得到建筑物價(jià)值。建筑物成新率=(1-物質(zhì)折舊率*使用年限)=(1-5%*20)=90%建筑物折舊額=2000*(1-90%)=200萬元建筑物價(jià)值=2000-200=1800萬元3.解析思路：運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估算。首先計(jì)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，然后計(jì)算開發(fā)成本現(xiàn)值和開發(fā)周期利息，最后用開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去開發(fā)成本現(xiàn)值和開發(fā)周期利息得到項(xiàng)目價(jià)值。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=8000*(1-30%)*(P/A,10%,3)=5600*2.4869=13926.24萬元開發(fā)成本現(xiàn)值=3000*(P/A,10%,3)=3000*2.4869=7460.7萬元開發(fā)周期利息=(開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值+開發(fā)成本現(xiàn)值)*10%*3=(13926.24+7460.7)*10%*3=6250.86萬元項(xiàng)目價(jià)值=13926.24-7460.7-6250.86=220.58萬元四、綜合分析題1.解析思路：首先運(yùn)用市場法，對三個(gè)可比案例進(jìn)行交易情況、權(quán)益、區(qū)域、個(gè)別因素修正，得到比準(zhǔn)價(jià)格。然后運(yùn)用成本法，計(jì)算建筑物重置成本，并根據(jù)各種折舊計(jì)算建筑物現(xiàn)值。最后將土地價(jià)值和建筑物現(xiàn)值相加得到評估價(jià)值。市場法：比準(zhǔn)價(jià)格=A樓價(jià)格*(1+交易情況修正)*(1+權(quán)益修正)*(1+區(qū)域因素修正)*(1+個(gè)別因素修正)（此處省略具體修正過程，最終得到比準(zhǔn)價(jià)格）成本法：建筑物重置成本=2000萬元物質(zhì)折舊=2000*5%=100萬元功能折舊=2000*10%=200萬元經(jīng)濟(jì)折舊=2000*5%=100萬元建筑物現(xiàn)值=2000-(100+200+100)=1600萬元評估價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物現(xiàn)值（土地價(jià)值根據(jù)土地價(jià)格和面積計(jì)算，此處省略）（最終得到評估價(jià)值）2.解析思路：運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估算。首先計(jì)算開發(fā)完成后的商業(yè)物業(yè)價(jià)值，然后計(jì)算開發(fā)成本現(xiàn)值和開發(fā)周期利息，最后用開發(fā)完成后的商業(yè)物業(yè)價(jià)值減去開發(fā)成本現(xiàn)值和開發(fā)周期利息得到項(xiàng)目價(jià)值。開發(fā)完成后的商業(yè)物業(yè)價(jià)值=8000*(1-35%)*(1-15%)*(P/A,10%,3)=4080*2.4869=10144.27萬元開發(fā)成本現(xiàn)值=3000*(P/A,10%,3)=7460.7萬元開發(fā)周期利息=(開發(fā)完成后的商業(yè)物業(yè)價(jià)值+開發(fā)成本現(xiàn)值)*10%*3=(10144.27+7460.7)*10%*3=6202.58萬元項(xiàng)目價(jià)值=10144.27-7460.7-6202.58=-318.01萬元（根據(jù)實(shí)際情況，可能需要調(diào)整參數(shù)或方法）五、專項(xiàng)訓(xùn)練題1.解析思路：市場法估價(jià)的操作步驟包括：收集交易案例、交易案例篩選、交易案例修正、確定比準(zhǔn)價(jià)格。2.解析思路：收益法估價(jià)的操作