會計(jì)實(shí)操文庫32/32房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育考試題及答案-知識題庫單項(xiàng)選擇題1.房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為特定目的、對特定房地產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的（）進(jìn)行分析、測算和判斷。A.市場價(jià)格B.價(jià)值C.成本價(jià)格D.投資價(jià)格答案：B解析：房地產(chǎn)估價(jià)的核心是對特定房地產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷，價(jià)值是更廣泛的概念，涵蓋市場價(jià)值、投資價(jià)值等多種類型，市場價(jià)格只是價(jià)值的一種表現(xiàn)形式，成本價(jià)格和投資價(jià)格較為片面，所以選B。2.下列房地產(chǎn)估價(jià)原則中，要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格的是（）。A.獨(dú)立、客觀、公正原則B.合法原則C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則D.最高最佳利用原則答案：C解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則明確要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格，強(qiáng)調(diào)了時(shí)間點(diǎn)對價(jià)值判斷的重要性。獨(dú)立、客觀、公正原則側(cè)重于估價(jià)的立場；合法原則強(qiáng)調(diào)估價(jià)要符合法律法規(guī)等規(guī)定；最高最佳利用原則關(guān)注房地產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)最佳效益，所以選C。3.在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物（）。A.包括房屋和構(gòu)筑物兩大類B.僅指房屋，不包括構(gòu)筑物C.僅指構(gòu)筑物，不包括房屋D.僅指住宅，不包括商業(yè)用房答案：A解析：在房地產(chǎn)領(lǐng)域，建筑物涵蓋房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋有居住、商業(yè)等用途；構(gòu)筑物如煙囪、水塔等，B、C、D選項(xiàng)對建筑物的定義范圍過于狹窄，所以選A。4.某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，測算拆遷費(fèi)用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價(jià)額為（）元。A.62500B.65000C.67500D.70000答案：A解析：首先計(jì)算拆除費(fèi)用，250m2×300元/m2=75000元，再計(jì)算殘值，250m2×50元/m2=12500元。則相對于空地的減價(jià)額為拆除費(fèi)用減去殘值，即75000-12500=62500元，所以選A。5.市場法估價(jià)需要具備的條件是同一供求范圍內(nèi)，并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多的（）。A.完全相同的房地產(chǎn)交易B.相關(guān)的房地產(chǎn)交易C.類似房地產(chǎn)的交易D.房地產(chǎn)的市場交易答案：C解析：市場法估價(jià)需在同一供求范圍內(nèi)，且在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有較多類似房地產(chǎn)交易。完全相同的房地產(chǎn)交易幾乎不存在；相關(guān)的房地產(chǎn)交易范圍太寬泛；房地產(chǎn)的市場交易表述不準(zhǔn)確，類似房地產(chǎn)交易才能用于對比修正得出估價(jià)對象價(jià)值，所以選C。6.某可比實(shí)例成交價(jià)格為2000元/m2，房地產(chǎn)狀況方面與估價(jià)對象相比稍差，經(jīng)過比較，該實(shí)例可得80分，估價(jià)對象房地產(chǎn)可得90分，其修正的結(jié)果為（）元/m2。A.2250B.2000C.1777.78D.2500答案：A解析：采用房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)進(jìn)行計(jì)算，修正結(jié)果=可比實(shí)例成交價(jià)格×（估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況得分÷可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況得分）=2000×（90÷80）=2250元/m2，所以選A。7.成本法中的“成本”是指（）。A.房地產(chǎn)的開發(fā)成本B.房地產(chǎn)的建造成本C.房地產(chǎn)的重新購建成本D.房地產(chǎn)的實(shí)際成本答案：C解析：成本法中的“成本”是指房地產(chǎn)的重新購建成本，即在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對象的必要支出，或重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象的必要支出及應(yīng)得利潤，并非單純的開發(fā)成本、建造成本或?qū)嶋H成本，所以選C。8.某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元/m2，建筑物重置價(jià)格為900元/m2，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為（）。A.44%B.50%C.67%D.86%答案：C解析：首先計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值，房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值，土地價(jià)值=3000×800=2400000元，設(shè)建筑物成新率為x，建筑物價(jià)值=2000×900×x元，已知房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/m2，房地產(chǎn)價(jià)值=2000×1800=3600000元。則可列方程：2400000+2000×900×x=3600000，解得x=67%，所以選C。9.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。A.收益能夠量化B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能夠量化答案：D解析：收益法通過預(yù)測房地產(chǎn)未來收益并折現(xiàn)來確定價(jià)值，所以要求房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)均能夠量化，才能準(zhǔn)確計(jì)算收益流和折現(xiàn)率，僅收益或風(fēng)險(xiǎn)其一能量化無法準(zhǔn)確運(yùn)用收益法，所以選D。10.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的有效毛收入為50萬元，運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長3%，運(yùn)營費(fèi)用增長2%，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.650B.687.5C.695D.700答案：A解析：根據(jù)收益法公式，$V=\frac{a}{Y-g}$（其中$V$為房地產(chǎn)價(jià)值，$a$為第一年凈收益，$Y$為報(bào)酬率，$g$為凈收益增長率）。第一年凈收益$a=50-30=20$萬元，凈收益增長率$g=\frac{有效毛收入增長率-運(yùn)營費(fèi)用增長率}{1+運(yùn)營費(fèi)用增長率}=\frac{3\%-2\%}{1+2\%}\approx0.98\%$，報(bào)酬率$Y=7\%$，則$V=\frac{20}{7\%-0.98\%}\approx650$萬元，所以選A。11.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對應(yīng)的時(shí)間通常是（）。A.開發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間B.購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間C.開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間D.全部租售出去時(shí)的時(shí)間答案：A解析：假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對應(yīng)的時(shí)間通常是開發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間，以此來評估未來某個(gè)時(shí)間點(diǎn)房地產(chǎn)的價(jià)值，再減去后續(xù)開發(fā)成本等得到待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值，其他時(shí)間點(diǎn)不符合假設(shè)開發(fā)法原理，所以選A。12.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)應(yīng)是（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期答案：C解析：運(yùn)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法評估時(shí)，待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期，從該時(shí)間點(diǎn)開始考慮后續(xù)各項(xiàng)現(xiàn)金流量的發(fā)生，其他選項(xiàng)時(shí)間點(diǎn)不準(zhǔn)確，所以選C。13.基準(zhǔn)地價(jià)修正法是一種（），其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。A.直接估價(jià)方法B.間接估價(jià)方法C.精確的估價(jià)方法D.經(jīng)驗(yàn)性的估價(jià)方法答案：B解析：基準(zhǔn)地價(jià)修正法是利用基準(zhǔn)地價(jià)，通過各種修正系數(shù)調(diào)整來求取估價(jià)對象價(jià)值，并非直接通過市場交易案例等確定價(jià)值，所以是一種間接估價(jià)方法，它并非精確或單純經(jīng)驗(yàn)性的估價(jià)方法，所以選B。14.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本不包括（）。A.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.銷售稅費(fèi)答案：D解析：開發(fā)成本包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。銷售稅費(fèi)是在銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用，不屬于開發(fā)成本范疇，所以選D。15.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的是（）。A.建筑規(guī)模B.地形C.樓層D.建筑結(jié)構(gòu)答案：C解析：區(qū)位因素包括位置（如方位、與相關(guān)場所的距離等）、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。樓層屬于位置因素中的垂直位置，建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)屬于實(shí)物因素，地形屬于自然環(huán)境因素，所以選C。16.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的封面不包括（）。A.標(biāo)題B.估價(jià)項(xiàng)目名稱C.估價(jià)報(bào)告編號D.估價(jià)技術(shù)路線答案：D解析：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面通常包括標(biāo)題、估價(jià)項(xiàng)目名稱、估價(jià)報(bào)告編號、估價(jià)委托人、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、估價(jià)作業(yè)日期等。估價(jià)技術(shù)路線在報(bào)告正文內(nèi)容中闡述，不在封面，所以選D。17.估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期的長短，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對象的市場價(jià)格變化程度來確定，原則上不超過（）。A.半年B.一年C.兩年D.三年答案：B解析：估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期原則上不超過一年，要根據(jù)估價(jià)目的和市場價(jià)格變化程度確定，半年時(shí)間可能過短，兩年及三年時(shí)間過長不利于保證報(bào)告的時(shí)效性，所以選B。18.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押估價(jià)的說法中，正確的是（）。A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)只能采用成本法B.房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)評估抵押房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值C.房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中可以不說明估價(jià)對象的變現(xiàn)能力分析D.房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)評估抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值答案：D解析：房地產(chǎn)抵押估價(jià)可采用多種方法，如市場法、收益法、成本法等，A錯(cuò)誤；應(yīng)評估抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，B錯(cuò)誤，D正確；抵押估價(jià)報(bào)告需說明估價(jià)對象的變現(xiàn)能力分析，C錯(cuò)誤，所以選D。19.房地產(chǎn)征收評估時(shí)，被征收房屋價(jià)值評估不考慮被征收房屋的（）因素的影響。A.區(qū)位B.用途C.房屋租賃D.建筑結(jié)構(gòu)答案：C解析：被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價(jià)值的因素，但不考慮房屋租賃因素影響，因?yàn)檎魇詹桓淖冏赓U關(guān)系，所以選C。20.下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的是（）。A.空置率B.竣工房屋價(jià)值C.房屋施工面積D.吸納量答案：D解析：市場交易指標(biāo)包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等?？罩寐蕦儆谑袌龉┙o指標(biāo)，竣工房屋價(jià)值、房屋施工面積屬于供給指標(biāo)中的實(shí)物量指標(biāo)，所以選D。21.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)市場周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生B.在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的高峰期，房屋空置率最低C.房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長期平均空置率D.房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常同方向變動答案：D解析：房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常反方向變動，如市場繁榮時(shí)，價(jià)格上漲，空置率下降；市場衰退時(shí)，價(jià)格下跌，空置率上升，A、B、C選項(xiàng)表述正確，所以選D。22.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)C.持有期風(fēng)險(xiǎn)D.政策風(fēng)險(xiǎn)答案：D解析：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)等。收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，所以選D。23.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的工作步驟中，調(diào)查研究的主要任務(wù)是（）。A.對投資項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析B.對投資項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)C.對投資項(xiàng)目的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)及社會環(huán)境等進(jìn)行深入調(diào)查D.對投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析答案：C解析：調(diào)查研究階段主要對投資項(xiàng)目的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)及社會環(huán)境等進(jìn)行深入調(diào)查，為后續(xù)分析評價(jià)提供依據(jù)。A、B、D選項(xiàng)屬于可行性研究后續(xù)步驟內(nèi)容，所以選C。24.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（）。A.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全相同B.是對項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算C.不包括期間費(fèi)用D.只包括開發(fā)建設(shè)過程中的費(fèi)用答案：B解析：房地產(chǎn)投資分析中的成本是對項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算，與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本不完全相同，投資分析成本包括開發(fā)建設(shè)成本和運(yùn)營成本等，涵蓋期間費(fèi)用，并非只包括開發(fā)建設(shè)過程中的費(fèi)用，所以選B。25.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤率為（）。A.12%B.20%C.24%D.30%答案：D解析：資本金利潤率=年平均利潤總額÷資本金×100%=600÷2000×100%=30%，年平均稅后利潤用于計(jì)算資本金凈利潤率，所以選D。26.房地產(chǎn)市場細(xì)分的依據(jù)是（）。A.消費(fèi)者需求的差異B.房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異C.市場規(guī)模的大小D.房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模答案：A解析：房地產(chǎn)市場細(xì)分是根據(jù)消費(fèi)者需求的差異，將整體市場劃分為若干具有相似需求和欲望的消費(fèi)者群體的過程，產(chǎn)品差異、市場規(guī)模、企業(yè)規(guī)模不是細(xì)分的主要依據(jù)，所以選A。27.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇廣告媒體時(shí)，應(yīng)考慮的首要因素是（）。A.媒體的傳播范圍B.媒體的費(fèi)用C.媒體的可獲得性D.目標(biāo)客戶對媒體的習(xí)慣答案：D解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇廣告媒體，首要考慮目標(biāo)客戶對媒體的習(xí)慣，這樣才能使廣告有效觸達(dá)目標(biāo)客戶群體，傳播范圍、費(fèi)用、可獲得性也需考慮，但不是首要因素，所以選D。28.下列關(guān)于物業(yè)管理的說法中，正確的是（）。A.物業(yè)管理的對象是物業(yè)和業(yè)主B.物業(yè)管理的基本內(nèi)容包括對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理C.物業(yè)管理服務(wù)是無償?shù)腄.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是行政管理關(guān)系答案：B解析：物業(yè)管理對象是物業(yè)，服務(wù)對象是業(yè)主，A錯(cuò)誤；基本內(nèi)容是對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，B正確；物業(yè)管理服務(wù)是有償?shù)模珻錯(cuò)誤；物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事合同關(guān)系，非行政管理關(guān)系，D錯(cuò)誤，所以選B。多項(xiàng)選擇題下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)基本原則的有（）。A.獨(dú)立、客觀、公正原則B.合法原則C.最高最佳利用原則D.替代原則E.謹(jǐn)慎原則答案：ABCD解析：房地產(chǎn)估價(jià)基本原則包括獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，最高最佳利用原則，替代原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。謹(jǐn)慎原則是特殊情況下的估價(jià)原則，并非普遍適用的基本原則，所以選ABCD。市場法估價(jià)中，選取可比實(shí)例應(yīng)滿足的條件有（）。A.與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)B.成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相近C.交易類型與估價(jià)目的相吻合D.成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格E.與估價(jià)對象位于同一街道答案：ABCD解析：選取可比實(shí)例需滿足與估價(jià)對象類似、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、交易類型與估價(jià)目的吻合、成交價(jià)格正?；蚩尚拚葪l件。不一定嚴(yán)格位于同一街道，同一區(qū)域或類似區(qū)域即可，所以選ABCD。成本法估價(jià)中，建筑物折舊包括（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.會計(jì)折舊E.物理折舊答案：ABC解析：建筑物折舊分為物質(zhì)折舊（物理折舊）、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。會計(jì)折舊是財(cái)務(wù)核算中的概念，與房地產(chǎn)估價(jià)中的折舊含義不同，所以選ABC。收益法估價(jià)中，確定報(bào)酬率的方法有（）。A.市場提取法B.累加法C.投資報(bào)酬率排序插入法D.成本利潤率法E.直接資本化法答案：ABC解析：報(bào)酬率的確定方法包括市場提取法、累加法、投資報(bào)酬率排序插入法等。成本利潤率法用于計(jì)算成本利潤率，直接資本化法是收益法的一種估價(jià)方法，并非確定報(bào)酬率的方法，所以選ABC。下列屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述內(nèi)容的有（）。A.土地使用權(quán)類型B.房屋所有權(quán)狀況C.規(guī)劃條件D.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度E.臨街狀況答案：ABC解析：房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述包括土地使用權(quán)類型、房屋所有權(quán)狀況、規(guī)劃條件、產(chǎn)權(quán)限制等?；A(chǔ)設(shè)施完備程度和臨街狀況屬于區(qū)位狀況描述內(nèi)容，所以選ABC。最高最佳利用原則必須滿足的條件有（）。A.法律上允許B.技術(shù)上可能C.經(jīng)濟(jì)上可行D.價(jià)值最大化E.現(xiàn)狀利用答案：ABCD解析：最高最佳利用需同時(shí)滿足法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化四個(gè)條件?，F(xiàn)狀利用不一定是最高最佳利用，所以選ABCD。下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.交通便捷程度B.環(huán)境質(zhì)量C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.建筑物新舊程度E.樓層、朝向答案：ABCE解析：區(qū)位因素包括位置、交通、環(huán)境、配套設(shè)施等，樓層和朝向?qū)儆谖恢靡蛩氐募?xì)分。建筑物新舊程度屬于實(shí)物因素，所以選ABCE。市場法估價(jià)中，交易情況修正的情形有（）。A.利害關(guān)系人之間的交易B.急于出售或急于購買的交易C.受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易D.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易E.相鄰房地產(chǎn)的合并交易答案：ABCDE解析：交易情況修正針對特殊交易情況，包括利害關(guān)系人交易、急于交易、受債權(quán)債務(wù)影響、稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)、合并交易等，這些情況可能導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常市場價(jià)格，所以選ABCDE。成本法估價(jià)中，土地取得成本包括（）。A.土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).征地補(bǔ)償費(fèi)C.拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)D.土地開發(fā)成本E.土地管理費(fèi)答案：ABCE解析：土地取得成本包括土地使用權(quán)出讓金、征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)、土地管理費(fèi)等。土地開發(fā)成本屬于后續(xù)的土地開發(fā)費(fèi)用，不屬于取得成本，所以選ABCE。收益法估價(jià)中，運(yùn)營費(fèi)用包括（）。A.房地產(chǎn)稅B.保險(xiǎn)費(fèi)C.物業(yè)管理費(fèi)D.折舊費(fèi)E.維修費(fèi)答案：ABCE解析：運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、維修費(fèi)等。折舊費(fèi)在成本法中考慮，收益法中的運(yùn)營費(fèi)用不包含折舊費(fèi)，所以選ABCE。下列屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述內(nèi)容的有（）。A.建筑結(jié)構(gòu)B.建筑面積C.設(shè)施設(shè)備D.周圍環(huán)境E.裝飾裝修答案：ABCE解析：房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述包括建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等。周圍環(huán)境屬于區(qū)位狀況描述內(nèi)容，所以選ABCE。市場法估價(jià)中，區(qū)域因素修正的內(nèi)容包括（）。A.繁華程度B.交通便捷度C.基礎(chǔ)設(shè)施完備度D.容積率E.規(guī)劃限制答案：ABC解析：區(qū)域因素修正包括繁華程度、交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施完備度等區(qū)域?qū)用娴囊蛩?。容積率和規(guī)劃限制屬于個(gè)別因素或權(quán)益因素，所以選ABC。成本法估價(jià)中，開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)可以是（）。A.土地取得成本+建設(shè)成本B.土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用C.土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用D.土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息E.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值答案：ABCD解析：開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)通常有土地取得成本+建設(shè)成本；土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用；土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用；土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息等。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值不是開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)，所以選ABCD。下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)因素的有（）。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平B.居民收入水平C.利率D.城市化率E.匯率答案：ABCDE解析：經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平、利率、城市化率、匯率等，這些因素都會對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，所以選ABCDE。收益法估價(jià)中，確定收益期限的依據(jù)有（）。A.建筑物經(jīng)濟(jì)壽命B.土地使用權(quán)剩余年限C.合同約定的租賃期限D(zhuǎn).房地產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命E.估價(jià)目的答案：ABDE解析：收益期限根據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命、土地使用權(quán)剩余年限、房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命以及估價(jià)目的等綜合確定。合同約定的租賃期限可能短于房地產(chǎn)的收益期限，不能作為唯一依據(jù)，所以選ABDE。市場法估價(jià)中，交易日期修正的方法有（）。A.價(jià)格指數(shù)法B.價(jià)格變動率法C.時(shí)間序列分析法D.直接比較法E.間接比較法答案：AB解析：交易日期修正主要采用價(jià)格指數(shù)法和價(jià)格變動率法，通過將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。時(shí)間序列分析法可用于分析價(jià)格變動趨勢，但不是直接的修正方法；直接比較法和間接比較法是市場法中整體的比較方法，所以選AB。下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告構(gòu)成要素的有（）。A.封面B.目錄C.估價(jià)假設(shè)和限制條件D.估價(jià)結(jié)果報(bào)告E.估價(jià)技術(shù)報(bào)告答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常包括封面、目錄、致估價(jià)委托人函、估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件等要素，所以選ABCDE。成本法估價(jià)中，土地開發(fā)成本包括（）。A.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)B.場地平整費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E.開發(fā)期間稅費(fèi)答案：ABCDE解析：土地開發(fā)成本包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、場地平整費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（如道路、供水、供電等）、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)等，所以選ABCDE。下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于社會因素的有（）。A.人口數(shù)量B.人口結(jié)構(gòu)C.社會治安狀況D.房地產(chǎn)投機(jī)E.城市化水平答案：ABCD解析：社會因素包括人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)等。城市化水平屬于經(jīng)濟(jì)因素，所以選ABCD。收益法估價(jià)中，潛在毛收入包括（）。A.租金收入B.押金利息收入C.其他收入D.空置損失E.收租損失答案：ABC解析：潛在毛收入是房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下所能獲得的總收入，包括租金收入、押金利息收入、其他收入等。空置損失和收租損失屬于有效毛收入的減項(xiàng)，所以選ABC。市場法估價(jià)中，個(gè)別因素修正的內(nèi)容包括（）。A.建筑結(jié)構(gòu)B.裝修水平C.設(shè)施設(shè)備D.臨街狀況E.樓層答案：ABCE解析：個(gè)別因素修正包括建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平、設(shè)施設(shè)備、樓層、朝向、戶型等。臨街狀況屬于區(qū)域因素，所以選ABCE。下列屬于房地產(chǎn)抵押估價(jià)需要注意的事項(xiàng)有（）。A.遵循謹(jǐn)慎原則B.充分考慮預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)C.評估價(jià)值應(yīng)為市場價(jià)值D.關(guān)注抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力E.無需考慮抵押期間的房地產(chǎn)增值答案：ABCD解析：房地產(chǎn)抵押估價(jià)需遵循謹(jǐn)慎原則，充分考慮預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，評估價(jià)值為市場價(jià)值，關(guān)注變現(xiàn)能力。同時(shí)也需要考慮抵押期間房地產(chǎn)的價(jià)值變動，包括增值和貶值，所以選ABCD。成本法估價(jià)中，管理費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)可以是（）。A.土地取得成本B.建設(shè)成本C.土地取得成本+建設(shè)成本D.開發(fā)成本E.土地開發(fā)成本答案：CDE解析：管理費(fèi)用通常以土地取得成本與建設(shè)成本之和（即開發(fā)成本）或土地開發(fā)成本與建筑物建設(shè)成本之和為計(jì)算基數(shù)，所以選CDE。下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于行政因素的有（）。A.房地產(chǎn)制度B.房地產(chǎn)政策C.城市規(guī)劃D.稅收政策E.交通管制答案：ABCDE解析：行政因素包括房地產(chǎn)制度、政策、城市規(guī)劃、稅收政策、交通管制等，這些行政手段會直接或間接影響房地產(chǎn)價(jià)格，所以選ABCDE。收益法估價(jià)中，有效毛收入的計(jì)算公式為（）。A.有效毛收入=潛在毛收入-空置損失-收租損失+其他收入B.有效毛收入=潛在毛收入-空置損失-收租損失C.有效毛收入=潛在毛收入+其他收入D.有效毛收入=潛在毛收入-空置損失+其他收入E.有效毛收入=潛在毛收入-收租損失+其他收入答案：A解析：有效毛收入是潛在毛收入減去空置損失和收租損失，再加上其他收入，公式為有效毛收入=潛在毛收入-空置損失-收租損失+其他收入，所以選A。市場法估價(jià)中，可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整包括（）。A.交易情況修正B.交易日期修正C.區(qū)域因素修正D.個(gè)別因素修正E.權(quán)益狀況修正答案：ABCD解析：可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整包括交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正。權(quán)益狀況修正通常包含在個(gè)別因素或區(qū)域因素修正中，或作為單獨(dú)的修正內(nèi)容，但一般表述為上述四項(xiàng)，所以選ABCD。下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德的有（）。A.獨(dú)立、客觀、公正B.專業(yè)勝任能力C.誠實(shí)守信D.保守秘密E.公平競爭答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德包括獨(dú)立、客觀、公正，專業(yè)勝任能力，誠實(shí)守信，保守秘密，公平競爭等，所以選ABCDE。成本法估價(jià)中，銷售費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)可以是（）。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值B.土地取得成本+建設(shè)成本C.建設(shè)成本D.土地取得成本E.開發(fā)成本答案：A解析：銷售費(fèi)用通常以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為計(jì)算基數(shù)，按一定比例計(jì)算，所以選A。下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于自然因素