2025年土地登記代理人之土地登記代理實(shí)務(wù)模擬題庫及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20題）1.某企業(yè)申請國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，其提供的權(quán)屬來源材料為2023年簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)重點(diǎn)核查的內(nèi)容不包括（）。A.出讓合同是否經(jīng)自然資源主管部門備案B.受讓人是否按合同約定繳納全部土地出讓價(jià)款C.土地用途是否與城市規(guī)劃條件一致D.出讓年限是否超過法律規(guī)定的最高年限答案：A（解析：根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》，首次登記需核查權(quán)屬來源材料的真實(shí)性、合法性，包括出讓價(jià)款繳納情況、用途符合規(guī)劃、年限合規(guī)等，備案非法定核查要件。）2.張某通過繼承取得其父名下的宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，申請轉(zhuǎn)移登記時(shí)，除提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、繼承材料外，還需提交（）。A.宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明B.地上房屋符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料C.被繼承人的死亡證明D.張某的戶籍屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織的證明答案：D（解析：根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四十二條，宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記需滿足“受讓人屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員”的條件，故需提交戶籍證明。）3.某公司以劃撥方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)申請抵押登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)要求其補(bǔ)充提交（）。A.規(guī)劃部門同意抵押的批準(zhǔn)文件B.土地管理部門批準(zhǔn)抵押并明確抵押金額中所含土地使用權(quán)出讓金數(shù)額的文件C.公司董事會(huì)同意抵押的決議D.評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的土地價(jià)值評(píng)估報(bào)告答案：B（解析：劃撥土地抵押需經(jīng)自然資源主管部門批準(zhǔn)，并明確處置時(shí)應(yīng)優(yōu)先繳納的土地出讓金數(shù)額，依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條。）4.異議登記申請人自異議登記之日起（）日內(nèi)未提起訴訟或申請仲裁的，異議登記失效。A.10B.15C.30D.60答案：B（解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十四條規(guī)定，異議登記失效期限為15日。）5.土地登記代理機(jī)構(gòu)為客戶辦理預(yù)告登記時(shí)，需重點(diǎn)核查的材料是（）。A.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是否已辦理抵押登記B.當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定是否明確C.土地是否存在查封登記D.申請人是否為完全民事行為能力人答案：B（解析：預(yù)告登記需以當(dāng)事人書面約定為前提，《民法典》第二百二十一條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋協(xié)議可約定預(yù)告登記，故需核查約定條款。）6.某村集體申請集體土地所有權(quán)變更登記，原因是村域范圍調(diào)整導(dǎo)致四至變更，應(yīng)提交的材料不包括（）。A.原集體土地所有權(quán)證書B.村域范圍調(diào)整的批準(zhǔn)文件C.地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)D.村民會(huì)議關(guān)于同意變更的決議答案：D（解析：集體土地所有權(quán)變更登記若因行政調(diào)整導(dǎo)致，需提交批準(zhǔn)文件，無需村民會(huì)議決議；若因集體內(nèi)部約定變更則需決議，依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》。）7.土地登記代理人在指導(dǎo)申請人填寫《不動(dòng)產(chǎn)登記申請書》時(shí)，“登記原因”一欄應(yīng)填寫（）。A.“申請登記”B.“繼承”“買賣”等具體法律事實(shí)C.“解決權(quán)屬糾紛”D.“完善產(chǎn)權(quán)手續(xù)”答案：B（解析：登記原因需明確具體法律行為或事件，如“繼承”“贈(zèng)與”“離婚析產(chǎn)”等，確保登記行為的合法性依據(jù)可追溯。）8.某宗地存在兩個(gè)以上查封登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）。A.按查封時(shí)間先后順序辦理登記B.僅辦理第一個(gè)查封登記，后續(xù)查封不予受理C.同時(shí)辦理所有查封登記，注明查封順序D.要求法院協(xié)商確定查封順序后再辦理答案：A（解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十一條規(guī)定，兩個(gè)以上查封登記的，按送達(dá)時(shí)間先后辦理，后送達(dá)的輪候登記。）9.土地登記代理機(jī)構(gòu)接受委托辦理更正登記時(shí)，若申請人與登記簿記載的權(quán)利人一致，需提交的材料是（）。A.證實(shí)登記確有錯(cuò)誤的材料B.利害關(guān)系人同意更正的書面材料C.登記機(jī)構(gòu)出具的錯(cuò)誤確認(rèn)函D.公證機(jī)構(gòu)出具的更正公證書答案：A（解析：權(quán)利人申請更正登記，只需提交證實(shí)登記錯(cuò)誤的材料；利害關(guān)系人申請則需權(quán)利人同意或生效法律文書，依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十九條。）10.某企業(yè)因名稱變更申請國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記，無需提交的材料是（）。A.企業(yè)名稱變更的工商核準(zhǔn)文件B.原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書C.土地出讓合同變更協(xié)議D.變更后的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照答案：C（解析：企業(yè)名稱變更屬于主體信息變更，不涉及土地權(quán)利內(nèi)容變化，無需變更土地出讓合同，僅需提交名稱變更證明及原權(quán)屬證書。）11.農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記中，對于“一戶多宅”且符合分戶條件的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）。A.不予登記B.按實(shí)際面積登記C.注明“該宅基地使用權(quán)系通過分戶取得”后登記D.要求申請人先辦理分戶手續(xù)再登記答案：C（解析：根據(jù)自然資源部《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》，符合分戶條件的“一戶多宅”可登記，需備注取得方式。）12.土地登記代理人在協(xié)助辦理地役權(quán)登記時(shí)，需重點(diǎn)核查地役權(quán)合同中的（）。A.地役權(quán)期限是否超過需役地和供役地剩余使用期限B.地役權(quán)人是否為需役地所有權(quán)人C.供役地是否已設(shè)定抵押權(quán)D.地役權(quán)費(fèi)用支付方式答案：A（解析：地役權(quán)期限不得超過需役地和供役地的剩余使用期限，否則登記無效，依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》。）13.某宗地因自然災(zāi)害導(dǎo)致部分土地滅失，權(quán)利人申請注銷登記時(shí)，需提交（）。A.滅失部分的宗地圖B.自然資源主管部門出具的土地滅失證明C.抵押權(quán)人同意注銷的書面材料D.原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書答案：B（解析：因自然災(zāi)害滅失的，需提交相關(guān)部門出具的滅失證明；若部分滅失，還需提交分割后的宗地圖，本題未明確部分滅失，故選B。）14.土地登記代理機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)申請人提交的地籍調(diào)查表中界址點(diǎn)坐標(biāo)與實(shí)地明顯不符，應(yīng)（）。A.直接修改坐標(biāo)數(shù)據(jù)B.告知申請人需重新進(jìn)行地籍調(diào)查C.向登記機(jī)構(gòu)隱瞞差異，繼續(xù)辦理D.要求申請人出具書面說明后提交答案：B（解析：地籍調(diào)查數(shù)據(jù)需真實(shí)準(zhǔn)確，坐標(biāo)不符需重新調(diào)查，代理機(jī)構(gòu)應(yīng)指導(dǎo)申請人完善材料，避免因數(shù)據(jù)錯(cuò)誤導(dǎo)致登記不予受理。）15.預(yù)告登記失效后，當(dāng)事人申請注銷預(yù)告登記，需提交（）。A.預(yù)告登記失效的證明材料B.法院關(guān)于預(yù)告登記失效的判決書C.原預(yù)告登記證明D.不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完成的證明答案：A（解析：預(yù)告登記失效可能因債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請等原因，申請人需提交失效證明，如債權(quán)解除協(xié)議、登記完成證明等。）16.集體建設(shè)用地使用權(quán)首次登記中，若土地用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，需提交的特殊材料是（）。A.村民會(huì)議同意的決議B.自然資源主管部門批準(zhǔn)的用地文件C.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照D.土地出讓合同答案：B（解析：集體建設(shè)用地用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的，需經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，提交用地批準(zhǔn)文件，依據(jù)《土地管理法》第六十三條。）17.土地登記代理人在協(xié)助辦理查封登記時(shí)，發(fā)現(xiàn)法院送達(dá)的協(xié)助執(zhí)行通知書與生效法律文書內(nèi)容不一致，應(yīng)（）。A.按照協(xié)助執(zhí)行通知書辦理B.向法院提出書面審查建議C.拒絕辦理并通知法院D.要求法院補(bǔ)正后再辦理答案：D（解析：根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條，登記材料不齊全或不符合法定形式的，應(yīng)告知補(bǔ)正，故需法院補(bǔ)正后辦理。）18.某公司以出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)期限為50年，已使用10年，申請續(xù)期登記時(shí)，需提交（）。A.續(xù)期的土地出讓合同B.原土地出讓合同C.地上建筑物所有權(quán)證明D.規(guī)劃部門同意續(xù)期的意見答案：A（解析：出讓土地續(xù)期需重新簽訂出讓合同并繳納出讓金，故需提交續(xù)期合同，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條。）19.土地登記代理機(jī)構(gòu)在辦理異議登記時(shí)，應(yīng)告知申請人異議登記（）。A.不影響登記簿記載的權(quán)利人處分不動(dòng)產(chǎn)B.會(huì)導(dǎo)致登記簿記載的權(quán)利失效C.可阻止任何處分行為D.自登記之日起永久有效答案：A（解析：異議登記僅起到警示作用，不限制權(quán)利人處分，但若第三人明知異議登記仍受讓，可能不構(gòu)成善意取得，依據(jù)《民法典》第二百二十條。）20.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記中，對于承包方分戶的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）。A.按原承包合同登記B.為分戶后的各戶分別登記C.要求重新簽訂承包合同后登記D.不予登記，由發(fā)包方協(xié)調(diào)處理答案：B（解析：根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》第十五條，承包方分戶的，應(yīng)辦理變更登記，為各分戶分別發(fā)放權(quán)屬證書。）二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.土地登記代理人在指導(dǎo)申請人辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記時(shí)，需提醒其提交的材料包括（）。A.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源材料（如出讓合同、劃撥決定書）B.地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)C.地上建筑物符合規(guī)劃的證明D.申請人身份證明E.土地出讓價(jià)款繳納憑證或完稅證明答案：ABDE（解析：首次登記需權(quán)屬來源、地籍調(diào)查成果、身份證明、價(jià)款繳納證明；地上建筑物符合規(guī)劃證明為地上房屋首次登記材料，土地單獨(dú)登記無需提交。）2.可以申請更正登記的情形包括（）。A.登記簿記載的權(quán)利人姓名錯(cuò)誤B.登記簿記載的土地面積與實(shí)際測量不一致C.因法院判決導(dǎo)致權(quán)利歸屬變更，但登記簿未更新D.利害關(guān)系人認(rèn)為登記簿記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤，且有證據(jù)證明E.土地用途登記錯(cuò)誤答案：ABDE（解析：C項(xiàng)屬于依生效法律文書的轉(zhuǎn)移登記，非更正登記；更正登記針對登記簿記載錯(cuò)誤，包括權(quán)利主體、面積、用途等。）3.土地登記代理機(jī)構(gòu)在辦理抵押登記時(shí)，需核查的內(nèi)容有（）。A.抵押人是否為登記簿記載的權(quán)利人B.抵押期限是否超過土地使用權(quán)剩余期限C.抵押物是否存在查封、異議登記D.主債權(quán)合同與抵押合同的一致性E.抵押土地是否已辦理預(yù)告登記答案：ABCD（解析：預(yù)告登記不影響抵押登記，但若存在查封或異議登記則需謹(jǐn)慎；需核查抵押人身份、期限合規(guī)性、權(quán)利限制情況及合同一致性。）4.集體土地所有權(quán)登記中，“權(quán)利主體”應(yīng)登記為（）。A.村農(nóng)民集體B.村民委員會(huì)C.村內(nèi)某村民小組農(nóng)民集體D.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體E.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織答案：ACD（解析：集體土地所有權(quán)主體為村、村內(nèi)小組、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體，村民委員會(huì)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織是代表行使主體，非登記的權(quán)利主體。）5.土地登記代理人在協(xié)助辦理注銷登記時(shí)，可能的情形包括（）。A.土地滅失B.權(quán)利人放棄權(quán)利C.土地被依法征收D.抵押權(quán)因債務(wù)履行消滅E.地役權(quán)期限屆滿答案：ABCDE（解析：注銷登記適用于權(quán)利消滅的情形，包括滅失、放棄、征收、債務(wù)履行、期限屆滿等。）6.申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，需滿足的條件有（）。A.申請人為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員B.符合“一戶一宅”規(guī)定C.房屋已建成并符合規(guī)劃D.宅基地未被依法收回E.提交宅基地批準(zhǔn)文件答案：ABCDE（解析：宅基地首次登記需主體資格、一戶一宅、房屋建成、未被收回及批準(zhǔn)文件等要件。）7.土地登記資料查詢的主體包括（）。A.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人B.利害關(guān)系人C.國家安全機(jī)關(guān)D.律師（持調(diào)查令）E.任意社會(huì)公眾答案：ABCD（解析：公眾僅可查詢登記簿記載的自然狀況、權(quán)利限制等信息，具體權(quán)利歸屬需權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，國家安全機(jī)關(guān)、律師持令可查詢。）8.土地登記代理機(jī)構(gòu)在處理權(quán)屬爭議時(shí)，正確的做法有（）。A.告知當(dāng)事人先通過協(xié)商、調(diào)解或行政裁決解決爭議B.在爭議解決前，協(xié)助當(dāng)事人申請預(yù)告登記C.爭議未解決時(shí)，不得代理申請登記D.引導(dǎo)當(dāng)事人通過訴訟途徑解決E.代理當(dāng)事人修改權(quán)屬來源材料以消除爭議答案：ACD（解析：權(quán)屬爭議需先解決，否則登記機(jī)構(gòu)不予受理；預(yù)告登記不能解決權(quán)屬爭議；修改材料屬違法行為。）9.地役權(quán)登記的特點(diǎn)包括（）。A.地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或抵押B.需役地轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓C.供役地轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)對受讓人具有約束力D.地役權(quán)期限由當(dāng)事人約定，但不得超過需役地和供役地剩余期限E.地役權(quán)自登記時(shí)設(shè)立答案：ABCD（解析：地役權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立，登記為對抗要件，非設(shè)立要件，故E錯(cuò)誤。）10.土地登記代理人在代理過程中應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括（）。A.保守客戶商業(yè)秘密B.拒絕協(xié)助偽造登記材料C.按約定收取服務(wù)費(fèi)用D.向客戶承諾“包過”登記E.如實(shí)告知登記風(fēng)險(xiǎn)答案：ABCE（解析：承諾“包過”屬于虛假宣傳，違反職業(yè)道德；其他選項(xiàng)均符合誠信、合法原則。）三、案例分析題（每題10分，共2題）案例1：2024年5月，甲公司通過拍賣取得某市A地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)（出讓方式），土地用途為工業(yè)，出讓年限50年。2025年3月，甲公司因經(jīng)營需要，將公司名稱由“XX機(jī)械制造有限公司”變更為“XX智能裝備有限公司”，并向登記機(jī)構(gòu)申請國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。問題：1.甲公司申請變更登記需提交哪些材料？2.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)重點(diǎn)核查哪些內(nèi)容？答案：1.需提交的材料包括：（1）不動(dòng)產(chǎn)登記申請書；（2）申請人身份證明（變更后的營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證）；（3）原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；（4）企業(yè)名稱變更的工商核準(zhǔn)文件（如《準(zhǔn)予變更登記通知書》）；（5）地籍調(diào)查表（若名稱變更導(dǎo)致四至等信息變化需提交，否則無需）。2.登記機(jī)