解除租賃合同解除租賃合同是租賃關(guān)系終止的重要環(huán)節(jié)，涉及雙方當事人的合法權(quán)益，需嚴格遵循法律規(guī)定和合同約定。根據(jù)《中華人民共和國民法典》及相關(guān)法律規(guī)范，租賃合同的解除方式主要分為合意解除、約定解除和法定解除三種類型，每種方式均有其特定的適用條件和操作程序。一、解除租賃合同的核心方式（一）合意解除：基于雙方協(xié)商一致的終止方式合意解除是租賃雙方通過意思自治達成解約共識的形式，體現(xiàn)了合同自由原則。在此情形下，出租人與承租人可就解除合同的時間、后續(xù)事宜處理等達成書面協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容需明確包括租金結(jié)算、押金退還、房屋返還條件等關(guān)鍵條款。例如，商業(yè)租賃中，若承租人因經(jīng)營調(diào)整需提前退租，可與出租人協(xié)商支付一定補償金以換取合同解除，雙方簽訂的《解除協(xié)議》自簽署之日起即產(chǎn)生法律效力，原租賃合同終止履行。實踐中，為避免后續(xù)爭議，合意解除協(xié)議應(yīng)采用書面形式，并由雙方簽字蓋章確認，明確約定“雙方就合同解除后互不承擔其他責任”等兜底條款。（二）約定解除：依據(jù)合同條款的單方解除權(quán)約定解除以租賃合同中的解約條款為前提。當事人可在簽訂租賃合同時預(yù)先約定解除事由，當約定情形發(fā)生時，享有解除權(quán)的一方可依據(jù)合同行使權(quán)利。常見的約定解除事由包括：承租人逾期支付租金超過30日、擅自改變房屋用途、未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租等。例如，某寫字樓租賃合同中約定“承租人連續(xù)兩個月未支付租金，經(jīng)出租人書面催告15日后仍未支付的，出租人有權(quán)單方解除合同”，若該情形實際發(fā)生，出租人即可依據(jù)此條款啟動解約程序。需注意的是，約定解除權(quán)的行使需嚴格符合合同約定的條件和程序，如催告期限、通知形式等，否則可能因程序瑕疵導(dǎo)致解除行為無效。（三）法定解除：基于法律規(guī)定的強制解約情形法定解除是法律賦予當事人在特定情形下的單方解除權(quán)，無需對方同意即可終止合同。根據(jù)《民法典》及相關(guān)司法解釋，主要包括以下情形：因不可抗力導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)如租賃房屋因地震、火災(zāi)等自然災(zāi)害損毀，或因政府征收、拆遷等行政行為導(dǎo)致無法繼續(xù)使用，當事人可解除合同。此時，雙方均無需承擔違約責任，但應(yīng)及時通知對方并提供不可抗力證明文件，如災(zāi)害認定書、征收公告等。承租人根本違約行為包括未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借租賃物；未經(jīng)許可擅自改建、擴建房屋結(jié)構(gòu)；利用租賃物從事違法活動等。例如，承租人將住宅房屋改為生產(chǎn)車間，嚴重違反合同約定的用途，出租人可直接解除合同并要求賠償損失。出租人未履行基本義務(wù)若出租人未按合同約定交付房屋，或交付的房屋存在嚴重質(zhì)量瑕疵危及承租人安全健康（如房屋甲醛超標、電路老化存在火災(zāi)隱患），即使承租人在簽約時明知瑕疵存在，仍有權(quán)隨時解除合同。不定期租賃合同的任意解除權(quán)租賃期限約定不明或未簽訂書面合同超過六個月的，視為不定期租賃，雙方均可隨時解除合同，但出租人應(yīng)提前合理期限（通常為30日）通知承租人，以保障其合理騰退時間。二、法定解除的具體適用情形與舉證要求（一）承租人違約導(dǎo)致的出租人解除權(quán)逾期支付租金承租人無正當理由遲延支付租金，經(jīng)出租人書面催告后在合理期限內(nèi)仍未支付的，出租人有權(quán)解除合同。實踐中，催告需采用書面形式（如郵寄簽收函、電子郵件送達記錄），催告內(nèi)容應(yīng)明確租金拖欠金額、支付期限（一般不少于15日）及逾期后果。若承租人在催告期內(nèi)仍未履行，出租人可發(fā)出解除通知，合同自通知送達之日起解除。擅自轉(zhuǎn)租或改變房屋用途承租人未經(jīng)同意將房屋轉(zhuǎn)租給第三方，或違反合同約定將住宅改為商業(yè)用途，出租人可直接解除合同。主張此項權(quán)利時，出租人需提供轉(zhuǎn)租合同、照片、物業(yè)證明等證據(jù)，證明承租人的違約行為客觀存在。（二）出租人違約導(dǎo)致的承租人解除權(quán)房屋交付不能或延遲交付出租人未按約定時間交付房屋，或交付的房屋面積、結(jié)構(gòu)與合同不符，經(jīng)承租人催告后仍未糾正的，承租人可解約。例如，約定交房日期為2025年1月1日，但出租人直至2月10日仍未清空房屋，承租人可書面通知解除合同并要求賠償搬家損失、另行租房的差價等。租賃物存在安全隱患房屋主體結(jié)構(gòu)損壞、消防設(shè)施不達標、存在甲醛等有毒有害物質(zhì)超標等情形，承租人可隨時解除合同，無需提前通知。此時，承租人需提供專業(yè)機構(gòu)檢測報告（如甲醛檢測結(jié)果、房屋安全鑒定書）作為證據(jù)，證明租賃物確實危及人身安全。三、解除租賃合同的操作流程與關(guān)鍵節(jié)點（一）解除前的準備工作核查合同條款與法律依據(jù)當事人應(yīng)首先查閱租賃合同中關(guān)于解除的約定條款，明確自身是否享有約定解除權(quán)；若無約定，則對照《民法典》規(guī)定判斷是否符合法定解除條件，避免因解約事由不足導(dǎo)致行為違法。固定違約證據(jù)無論是出租人還是承租人，均需收集對方違約的客觀證據(jù)，如租金支付記錄、催告函送達回執(zhí)、房屋損壞照片、轉(zhuǎn)租合同復(fù)印件、溝通記錄（微信、短信、郵件等）。例如，承租人逾期支付租金時，出租人應(yīng)保留銀行轉(zhuǎn)賬記錄、催款通知書及快遞簽收憑證，形成完整證據(jù)鏈。（二）解除通知的送達與生效書面通知的形式要求解除合同的通知必須采用書面形式，內(nèi)容應(yīng)包括：解除合同的依據(jù)（約定條款或法律條文）、違約事實描述、合同解除日期、后續(xù)處理要求（如騰房期限、費用結(jié)算方式）。通知落款需注明發(fā)送方名稱、聯(lián)系方式及日期，并加蓋公章（法人）或簽字（自然人）。送達方式的法律效力通知送達可通過郵寄（EMS快遞，注明“解除租賃合同通知書”）、電子郵件（發(fā)送至合同約定郵箱地址）、當面送達（要求對方簽收回執(zhí)）等方式。為確保送達效力，建議同時采用多種方式，并保留送達憑證，如快遞簽收記錄、郵件發(fā)送成功截圖等。根據(jù)法律規(guī)定，通知到達對方時即生效，無需對方同意。（三）合同解除后的權(quán)利義務(wù)清算房屋返還與驗收承租人應(yīng)在解除通知確定的期限內(nèi)騰空房屋，返還時雙方需共同對房屋狀況、附屬設(shè)施、物品清單進行驗收，并簽署《房屋交接確認書》。若存在房屋損壞，需明確維修責任及賠償金額；對于承租人添置的不可移動裝修，可協(xié)商折價歸出租人所有或由承租人拆除恢復(fù)原狀。費用結(jié)算與押金退還租金應(yīng)計算至合同解除之日，多退少補；水電費、物業(yè)費等雜費需結(jié)清至交房當日。出租人應(yīng)在扣除合理費用（如欠繳租金、房屋維修費）后，于約定期限內(nèi)退還押金。例如，合同解除日為2025年5月15日，承租人已支付租金至6月30日，則出租人需退還5月16日至6月30日的租金及扣除欠費后的押金余額。違約責任追究若因一方違約導(dǎo)致合同解除，守約方有權(quán)要求賠償損失。例如，承租人擅自解約的，出租人可主張剩余租期內(nèi)的租金損失（但需扣除房屋再出租的合理收益）；出租人違約提前收房的，承租人可要求賠償搬家費、臨時安置費等直接損失，以及合同履行后可獲得的預(yù)期利益（如商業(yè)租賃中的經(jīng)營利潤損失）。四、解除租賃合同的風險防范與注意事項（一）程序合規(guī)性風險避免“口頭解除”無論協(xié)商解除還是單方解除，均需簽訂書面文件或發(fā)出正式通知，口頭解約易因舉證困難引發(fā)爭議。例如，承租人僅通過電話告知出租人“不再續(xù)租”，事后反悔主張繼續(xù)履行合同，出租人若無書面證據(jù)將陷入被動。嚴格履行催告義務(wù)對于承租人逾期支付租金等情形，出租人必須先進行書面催告，未經(jīng)催告直接解除合同可能被認定為程序違法。催告內(nèi)容應(yīng)明確“在收到本函后X日內(nèi)支付租金，逾期將解除合同”，并給予合理履行期限（一般不少于15日）。（二）證據(jù)保留與糾紛解決全面留存交易文件包括租賃合同原件、解除協(xié)議、催告函、通知送達憑證、房屋交接記錄、費用支付憑證等，建議掃描備份并保存原件至少3年。在商業(yè)租賃中，還需保留租賃物使用狀況照片、視頻等視聽資料，以防對方否認房屋損壞事實。選擇合理的爭議解決途徑合同解除后若發(fā)生爭議，可優(yōu)先通過協(xié)商或調(diào)解解決；協(xié)商不成的，按合同約定申請仲裁或向法院起訴。需注意訴訟時效，一般為3年，自知道或應(yīng)當知道權(quán)利受損之日起計算。例如，出租人發(fā)現(xiàn)承租人擅自轉(zhuǎn)租后，應(yīng)在3年內(nèi)主張解除權(quán)，逾期可能喪失勝訴權(quán)。（三）特殊場景下的解約要點疫情等特殊情形的處理若因突發(fā)公共衛(wèi)生事件導(dǎo)致承租人無法正常使用房屋（如疫情封控導(dǎo)致商鋪停業(yè)），可依據(jù)“情勢變更”原則協(xié)商減免租金或延期履行，而非直接解除合同。最高人民法院相關(guān)司法解釋明確，此類情形下應(yīng)優(yōu)先通過調(diào)解平衡雙方利益，避免機械適用違約條款。承租人優(yōu)先購買權(quán)的沖突出租人在解除合同后出售房屋的，若承租人在租賃期內(nèi)，仍享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，解約程序需與房屋出售程序銜接，避免因侵犯承租人優(yōu)先權(quán)導(dǎo)致合同無效。五、典型案例解析與實務(wù)建議（一）案例：承租人逾期支付租金，出租人解約程序瑕疵敗訴某出租人因承租人拖欠2個月租金，直接發(fā)函解除合同并換鎖收回房屋，法院審理認為，出租人未履行“書面催告并給予合理期限”的法定程序，解除行為違法，需賠償承租人因物品被扣押導(dǎo)致的損失。啟示：單方解除權(quán)的行使必須嚴格遵循法定程序，尤其是催告環(huán)節(jié)不可省略，建議在合同中明確約定“催告期限為15日”，并通過公證送達方式確保催告效力。（二）案例：房屋存在甲醛超標，承租人無責解約獲賠承租人入住后發(fā)現(xiàn)房屋甲醛濃度超標3倍，經(jīng)專業(yè)機構(gòu)檢測確認后，書面通知出租人解除合同并要求退還租金、押金及賠償醫(yī)療費。法院支持承租人訴求，認定出租人未提供符合安全標準的房屋，構(gòu)成根本違約。啟示：出租人應(yīng)對房屋質(zhì)量承擔瑕疵擔保責任，交付前建議進行空氣質(zhì)量檢測并留存報告；承租人發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時書面提出，避免因拖延使用導(dǎo)致?lián)p失擴大。（三）實務(wù)操作建議合同條款精細化設(shè)計在租賃合同中明確約定解除條件、催告期限（如“逾期支付租金超過10日，經(jīng)書面催告5日內(nèi)仍未支付的，出租人有權(quán)解除合同”）、通知送達地址（包括郵寄地址、電子郵箱、聯(lián)系人）、違約金計算方式（如“單方違約需支付相當于1個月租金的違約金”）等，減少后續(xù)爭議。解約通知規(guī)范化制作通知模板應(yīng)包含：標題（“關(guān)于解除《XX租賃合同》的通知”）、編號、收件人信息、解約事由（引用合同條款或法律條文）、解除日期、房屋返還要求、費用結(jié)算方案、違約責任聲明、聯(lián)系方式等要素，并注明“本通知自送達之日起生效”。第三方見證與公證對于重大租賃關(guān)系的解除（如長期商業(yè)租賃），可邀請律師或公證處參與房屋交