物業(yè)管理安全巡檢工作指導(dǎo)手冊(cè)前言安全是物業(yè)管理的生命線，是保障業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全、維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定的基石。安全巡檢作為物業(yè)安全管理的核心環(huán)節(jié)，通過(guò)系統(tǒng)性、常態(tài)化的檢查，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除安全隱患，防患于未然。本手冊(cè)旨在為物業(yè)管理從業(yè)人員提供一套科學(xué)、規(guī)范、實(shí)用的安全巡檢工作指引，明確巡檢職責(zé)、規(guī)范巡檢流程、統(tǒng)一巡檢標(biāo)準(zhǔn)，以期全面提升物業(yè)項(xiàng)目的安全管理水平。本手冊(cè)適用于各類型物業(yè)管理項(xiàng)目的安全巡檢工作，物業(yè)管理人員及相關(guān)巡檢人員應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。第一章安全巡檢的基本認(rèn)知1.1巡檢的定義與目的安全巡檢是指物業(yè)管理單位依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)內(nèi)部管理制度，組織相關(guān)人員對(duì)所管理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備、公共環(huán)境、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)及其他可能存在安全風(fēng)險(xiǎn)的部位進(jìn)行定期或不定期的檢查、排查活動(dòng)。其核心目的在于：*識(shí)別隱患：及時(shí)發(fā)現(xiàn)物的不安全狀態(tài)、人的不安全行為以及管理上的缺陷。*預(yù)防事故：通過(guò)對(duì)隱患的早期干預(yù)和整改，防止各類安全事故的發(fā)生。*保障運(yùn)行：確保物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)，保障業(yè)主正常生活秩序。*合規(guī)經(jīng)營(yíng)：滿足法律法規(guī)對(duì)安全生產(chǎn)和物業(yè)管理的基本要求。1.2巡檢的基本原則*預(yù)防為主，安全第一：將安全放在首位，通過(guò)主動(dòng)巡檢消除隱患，而非事后處理。*全面覆蓋，突出重點(diǎn)：巡檢范圍應(yīng)涵蓋物業(yè)所有公共區(qū)域和關(guān)鍵設(shè)施，同時(shí)對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域和重點(diǎn)設(shè)備加強(qiáng)檢查頻次和深度。*標(biāo)準(zhǔn)明確，方法得當(dāng)：巡檢工作應(yīng)依據(jù)明確的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，采用科學(xué)、有效的巡檢方法和工具。*及時(shí)記錄，閉環(huán)管理：對(duì)巡檢發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要詳細(xì)記錄，并跟蹤整改過(guò)程，確保問(wèn)題得到有效解決，形成管理閉環(huán)。*責(zé)任到人，全員參與：明確各級(jí)人員的巡檢職責(zé)，鼓勵(lì)全體員工參與到安全巡檢與隱患報(bào)告中。第二章巡檢準(zhǔn)備與人員要求2.1巡檢計(jì)劃制定物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn)（如規(guī)模、業(yè)態(tài)、設(shè)施設(shè)備狀況、周邊環(huán)境等）制定年度、月度及專項(xiàng)巡檢計(jì)劃。計(jì)劃應(yīng)明確：*巡檢區(qū)域與部位：列出所有需要巡檢的具體區(qū)域和關(guān)鍵點(diǎn)位。*巡檢頻率：規(guī)定不同區(qū)域、不同設(shè)施的巡檢周期（如每日、每周、每月、每季度等）。*巡檢人員：明確各次巡檢的責(zé)任部門和責(zé)任人。*巡檢內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)：參照本手冊(cè)后續(xù)章節(jié)及項(xiàng)目具體情況制定詳細(xì)清單。2.2巡檢工具準(zhǔn)備巡檢人員應(yīng)根據(jù)巡檢內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具，常用工具包括：*巡檢記錄本（或電子巡檢設(shè)備、APP）、筆*手電筒、卷尺*多功能檢測(cè)工具（如測(cè)電筆、照度計(jì)、噪音計(jì)等，視專業(yè)需求而定）*通訊設(shè)備（對(duì)講機(jī)、手機(jī)）*個(gè)人防護(hù)用品（如安全帽、反光背心，進(jìn)入特定區(qū)域時(shí)使用）*相機(jī)或手機(jī)（用于拍攝記錄隱患情況）2.3巡檢人員基本要求*責(zé)任心強(qiáng)：具備高度的安全意識(shí)和責(zé)任感，認(rèn)真對(duì)待巡檢工作的每一個(gè)細(xì)節(jié)。*熟悉業(yè)務(wù)：熟悉物業(yè)項(xiàng)目的基本情況、各類設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及安全巡檢標(biāo)準(zhǔn)。*觀察敏銳：具備良好的觀察力，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在的安全隱患。*溝通能力：能夠與業(yè)主、使用人及相關(guān)部門進(jìn)行有效溝通。*記錄規(guī)范：能夠清晰、準(zhǔn)確、完整地記錄巡檢情況。*培訓(xùn)合格：必須經(jīng)過(guò)安全知識(shí)、巡檢技能及應(yīng)急處置等相關(guān)培訓(xùn)并考核合格后方可上崗。第三章巡檢內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)3.1公共區(qū)域安全巡檢3.1.1大堂與出入口*地面、墻面、天花有無(wú)破損、濕滑、脫落等情況。*照明、通風(fēng)設(shè)備運(yùn)行是否正常，光線是否充足。*門禁系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)備是否完好有效，閉門器、地彈簧等是否正常工作。*消防栓、滅火器等消防器材是否配置齊全、完好有效、標(biāo)識(shí)清晰。*有無(wú)違規(guī)堆放雜物、占用通道現(xiàn)象。*公告欄等宣傳設(shè)施是否牢固，內(nèi)容是否合規(guī)。3.1.2樓道與樓梯間*通道是否暢通，有無(wú)堆物堆料、停放車輛等占用消防通道的行為。*地面、墻面、天花、扶手、踏步是否完好，有無(wú)松動(dòng)、破損。*應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志是否完好、醒目、指示正確。*防火門是否完好，能否正常關(guān)閉，閉門器、順序器是否有效。*消防栓、滅火器等消防器材是否完好有效。*管道、管線有無(wú)泄漏、異響，管井門是否關(guān)閉嚴(yán)密。3.1.3電梯廳與電梯轎廂*電梯運(yùn)行是否平穩(wěn)，有無(wú)異響、異常震動(dòng)。*電梯廳門、轎廂門開(kāi)關(guān)是否順暢，有無(wú)卡滯。*轎廂內(nèi)照明、通風(fēng)、緊急呼叫裝置、年檢合格標(biāo)志、乘梯須知是否完好清晰。*電梯廳地面、墻面是否整潔，有無(wú)積水、雜物。*電梯困人應(yīng)急處理程序及聯(lián)系方式是否公示。3.1.4地下室/停車場(chǎng)*照明是否充足，有無(wú)損壞。*通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行是否正常，空氣質(zhì)量是否良好。*消防設(shè)施（消防栓、滅火器、煙感、噴淋）是否完好有效。*交通標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)是否清晰、完好。*車輛停放是否有序，有無(wú)占用消防通道、堵塞出入口現(xiàn)象。*地面有無(wú)破損、積水、油污。*排水溝、集水井是否暢通。*監(jiān)控設(shè)備是否覆蓋無(wú)死角，運(yùn)行正常。*有無(wú)易燃易爆物品存放。3.1.5天臺(tái)/屋面*通往天臺(tái)的門是否完好，是否按規(guī)定上鎖（緊急情況下易于開(kāi)啟）。*屋面有無(wú)積水、滲漏，排水口是否暢通。*避雷設(shè)施是否完好，連接是否牢固。*屋面設(shè)施（如空調(diào)外機(jī)、太陽(yáng)能熱水器、通信基站等）安裝是否牢固，有無(wú)安全隱患，是否符合規(guī)定。*有無(wú)違規(guī)搭建、堆放雜物。*女兒墻、欄桿是否牢固，高度是否符合安全標(biāo)準(zhǔn)。3.1.6消防通道與安全出口*消防通道、安全出口是否保持暢通，嚴(yán)禁鎖閉、堵塞、占用。*安全出口指示標(biāo)志、應(yīng)急照明是否完好有效。*通道內(nèi)應(yīng)急廣播喇叭是否完好。3.1.7室外公共區(qū)域*道路是否平整，有無(wú)坑洼、破損，影響通行安全。*綠化帶內(nèi)有無(wú)枯枝敗葉、枯樹(shù)，是否存在傾倒風(fēng)險(xiǎn)。*兒童游樂(lè)設(shè)施、健身器材等是否完好，有無(wú)松動(dòng)、損壞、銹蝕，安全警示標(biāo)識(shí)是否齊全。*路燈、庭院燈等照明設(shè)施是否完好，亮度是否足夠。*井蓋、井圈是否完好，有無(wú)松動(dòng)、缺失、沉降。*圍墻、圍欄是否完好，有無(wú)破損、攀爬痕跡。*垃圾桶/站是否分類設(shè)置，垃圾是否及時(shí)清運(yùn)，有無(wú)異味、滲漏，周邊是否整潔。3.2設(shè)施設(shè)備安全巡檢3.2.1消防系統(tǒng)*火災(zāi)報(bào)警控制器：運(yùn)行是否正常，有無(wú)故障報(bào)警、誤報(bào)，自檢功能是否正常。*消防水泵房：水泵外觀有無(wú)銹蝕，運(yùn)行是否正常，有無(wú)異響，壓力是否在正常范圍，控制柜各指示是否正常，巡檢記錄是否完整。*消防水箱/水池：水位是否正常，水質(zhì)是否清潔。*消火栓系統(tǒng)：消火栓箱門是否完好，箱內(nèi)水帶、水槍、接口是否齊全完好，有無(wú)破損，消火栓有無(wú)漏水，水壓是否正常。*自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：噴頭有無(wú)損壞、遮擋、腐蝕，管道有無(wú)漏水，末端試水裝置壓力是否正常。*防排煙系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否正常，有無(wú)異響，防火閥、排煙閥是否完好，風(fēng)口有無(wú)堵塞。*應(yīng)急廣播與消防電話系統(tǒng)：廣播聲音是否清晰，消防電話通話是否正常。*滅火器：配置類型是否正確，壓力是否正常，有無(wú)過(guò)期、損壞、銹蝕，擺放是否醒目、便于取用。3.2.2電梯設(shè)備*機(jī)房：環(huán)境是否整潔，溫度是否適宜，曳引機(jī)運(yùn)行是否平穩(wěn)，有無(wú)異響，油位是否正常，控制柜各指示燈是否正常。*井道：有無(wú)異響，導(dǎo)軌、對(duì)重、隨行電纜是否正常。（此項(xiàng)通常由專業(yè)維保單位進(jìn)行，物業(yè)巡檢可關(guān)注機(jī)房及運(yùn)行狀態(tài)）*轎廂及層門：如3.1.3所述。*定期維保記錄是否齊全，是否在有效期內(nèi)。3.2.3給排水系統(tǒng)*生活水泵房：水泵運(yùn)行是否正常，有無(wú)異響、震動(dòng)，壓力是否穩(wěn)定，控制柜指示是否正常，水質(zhì)有無(wú)異常。*排污泵：運(yùn)行是否正常，能否自動(dòng)啟停，集水井水位是否正常。*供水管網(wǎng)：管道有無(wú)銹蝕、滲漏，閥門有無(wú)損壞、滴漏，壓力表指示是否正常。*排水管網(wǎng)：排水是否暢通，有無(wú)堵塞、滲漏，化糞池是否定期清掏，有無(wú)異味。3.2.4供配電系統(tǒng)*高低壓配電室：室內(nèi)是否整潔，有無(wú)雜物，溫度、濕度是否適宜，設(shè)備運(yùn)行有無(wú)異響、異味、過(guò)熱現(xiàn)象，儀表指示是否正常，絕緣墊、滅火器是否齊全有效，警示標(biāo)識(shí)是否清晰。（高壓部分巡檢需由持有效證件的專業(yè)電工進(jìn)行）*配電箱/柜（公共區(qū)域）：外觀是否完好，有無(wú)破損、變形，箱門是否關(guān)閉嚴(yán)密并上鎖，內(nèi)部有無(wú)異響、異味、過(guò)熱、燒蝕痕跡，接線是否牢固，有無(wú)私拉亂接現(xiàn)象，漏電保護(hù)器是否正常。*電纜/線路：有無(wú)老化、破損、拖地、被碾壓現(xiàn)象，橋架/線槽是否完好。3.2.5公共照明系統(tǒng)*各類公共區(qū)域照明燈具（樓道燈、路燈、草坪燈等）是否完好，亮度是否正常，有無(wú)損壞、閃爍、不亮現(xiàn)象。*開(kāi)關(guān)控制是否正常。3.2.6通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)（公共區(qū)域）*送、排風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否正常，有無(wú)異響、震動(dòng)。*風(fēng)管、出風(fēng)口有無(wú)破損、漏風(fēng)、積塵。*空調(diào)箱（如有）運(yùn)行是否正常，濾網(wǎng)是否清潔。3.2.7安防監(jiān)控系統(tǒng)*監(jiān)控?cái)z像頭是否完好，角度是否適宜，畫面是否清晰，錄像是否正常，存儲(chǔ)是否有效。*監(jiān)控中心設(shè)備運(yùn)行是否正常，畫面分割、切換是否靈活。*紅外對(duì)射、電子圍欄等周界防范系統(tǒng)是否靈敏有效。*門禁系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)是否運(yùn)行正常，識(shí)別是否準(zhǔn)確。3.3其他專項(xiàng)安全巡檢根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)和季節(jié)變化，還應(yīng)組織針對(duì)性的專項(xiàng)安全巡檢，如：*季節(jié)性巡檢：夏季防汛防臺(tái)風(fēng)、冬季防凍防滑、節(jié)假日安全大檢查等。*重點(diǎn)時(shí)段巡檢：重大活動(dòng)期間、用電高峰期、火災(zāi)高發(fā)期等。*專項(xiàng)設(shè)施巡檢：如燃?xì)夤艿兰霸O(shè)施（如適用且符合資質(zhì)）、有限空間、特種設(shè)備等，此類巡檢應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)專業(yè)規(guī)范，并可聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。第四章巡檢實(shí)施與記錄規(guī)范4.1巡檢實(shí)施流程1.計(jì)劃與排班：根據(jù)巡檢計(jì)劃，合理安排巡檢人員和巡檢路線。2.崗前準(zhǔn)備：巡檢人員應(yīng)提前了解當(dāng)日巡檢重點(diǎn)，檢查巡檢工具是否完好。3.現(xiàn)場(chǎng)巡檢：按照既定路線和內(nèi)容，采用“看、聽(tīng)、問(wèn)、聞、測(cè)”（必要時(shí)）等方法進(jìn)行細(xì)致檢查。*看：觀察設(shè)施設(shè)備外觀、狀態(tài)、標(biāo)識(shí)、環(huán)境等。*聽(tīng)：聆聽(tīng)設(shè)備運(yùn)行聲音是否正常。*問(wèn)：向相關(guān)人員了解設(shè)備運(yùn)行情況或異?，F(xiàn)象。*聞：注意有無(wú)異味（如焦糊味、燃?xì)馕?、霉味等）?測(cè)：對(duì)有疑問(wèn)的參數(shù)，使用適當(dāng)工具進(jìn)行簡(jiǎn)單測(cè)量。4.隱患確認(rèn)：對(duì)發(fā)現(xiàn)的疑似隱患，應(yīng)仔細(xì)核實(shí)，判斷其嚴(yán)重程度。5.即時(shí)處理：對(duì)巡檢中發(fā)現(xiàn)的輕微、可立即處理的問(wèn)題，巡檢人員應(yīng)盡可能當(dāng)場(chǎng)處理。6.上報(bào)與記錄：對(duì)不能當(dāng)場(chǎng)處理的隱患，必須立即上報(bào)，并詳細(xì)記錄。4.2巡檢記錄要求巡檢記錄是反映巡檢工作質(zhì)量、追溯隱患整改的重要依據(jù)，必須做到：*及時(shí)準(zhǔn)確：巡檢完成后立即記錄，內(nèi)容真實(shí)、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，不得虛報(bào)、瞞報(bào)、漏報(bào)。*清晰完整：字跡工整（手寫時(shí)）或錄入規(guī)范（電子記錄時(shí)），語(yǔ)言簡(jiǎn)練，要素齊全，包括巡檢時(shí)間、巡檢人員、巡檢區(qū)域/部位、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題描述、問(wèn)題位置、問(wèn)題照片（如有）、處理意見(jiàn)/建議等。*規(guī)范統(tǒng)一：使用統(tǒng)一格式的巡檢記錄表或巡檢APP。*簽認(rèn)規(guī)范：巡檢人員必須親筆簽名確認(rèn)，電子記錄應(yīng)有相應(yīng)的身份驗(yàn)證機(jī)制。4.3巡檢路線與頻次*巡檢路線：應(yīng)科學(xué)規(guī)劃，確保無(wú)遺漏、無(wú)重復(fù)，覆蓋所有應(yīng)巡檢區(qū)域?？筛鶕?jù)物業(yè)布局劃分不同巡檢路線。*巡檢頻次：*日常巡檢：對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、關(guān)鍵設(shè)備每日至少巡檢一次。*定期巡檢：對(duì)一般區(qū)域、次要設(shè)備可每周或每月巡檢一次。*專項(xiàng)巡檢：根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)、節(jié)假日或特殊情況安排。*突擊巡檢/夜查：不定期進(jìn)行，以檢查常態(tài)管理情況。具體頻次應(yīng)在項(xiàng)目巡檢計(jì)劃中明確。第五章問(wèn)題處置與閉環(huán)管理5.1問(wèn)題分類與上報(bào)根據(jù)問(wèn)題的性質(zhì)、嚴(yán)重程度和緊急程度，一般可分為：*緊急隱患：可能立即導(dǎo)致人身傷亡或重大財(cái)產(chǎn)損失的隱患，如火災(zāi)、燃?xì)庑孤㈦娞堇?、大面積積水、重要設(shè)備故障等。此類隱患必須立即上報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并采取應(yīng)急措施。*一般隱患：不會(huì)立即造成嚴(yán)重后果，但仍需及時(shí)處理的問(wèn)題，如照明損壞、小型設(shè)施破損、輕微滲漏等。此類問(wèn)題應(yīng)按規(guī)定流程上報(bào)給相關(guān)負(fù)責(zé)人或部門。上報(bào)途徑可通過(guò)口頭、書(shū)面、電子系統(tǒng)等方式，確保信息傳遞及時(shí)、準(zhǔn)確。5.2隱患整改與跟蹤*責(zé)任落實(shí)：接到隱患報(bào)告后，物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)立即組織評(píng)估，明確整改責(zé)任部門、責(zé)任人、整改措施、整改期限和所需資源。*整改實(shí)施：責(zé)任部門/責(zé)任人應(yīng)按照要求及時(shí)組織整改，確保整改質(zhì)量。對(duì)于自身無(wú)法整改的專業(yè)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)聯(lián)系專業(yè)維保單位或上報(bào)上級(jí)主管部門協(xié)調(diào)處理。*過(guò)程跟蹤：巡檢主管或指定人員應(yīng)對(duì)隱患整改過(guò)程進(jìn)行跟蹤，督促整改進(jìn)度，確保按期完成。*整改驗(yàn)證：隱患整改完成后，應(yīng)由原巡檢人員或相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證，確認(rèn)隱患已消除，并在記錄中注明整改結(jié)果和驗(yàn)證情況。5.3閉環(huán)管理所有巡檢發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，無(wú)論大小，都必須形成“發(fā)現(xiàn)-上報(bào)-整改-驗(yàn)證-歸檔”的閉環(huán)管理。確保每一個(gè)問(wèn)題都得到關(guān)注和解決，防止問(wèn)題積壓和重復(fù)出現(xiàn)。對(duì)于暫時(shí)無(wú)法徹底整改的隱患，應(yīng)制定專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案，加強(qiáng)監(jiān)控，并持續(xù)推動(dòng)解決。5.4巡檢資料存檔巡檢記錄、隱患整改記錄、驗(yàn)證記錄等相關(guān)資