定期租賃合同定期租賃合同是指出租人與承租人約定明確租賃期限的合同形式，其核心特征在于租賃關(guān)系的存續(xù)期間具有確定性。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》及2025年9月15日起施行的《住房租賃條例》，定期租賃合同的訂立、履行及爭(zhēng)議解決需嚴(yán)格遵循法律規(guī)范，以保障雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。以下從合同基本條款、雙方權(quán)利義務(wù)、常見(jiàn)糾紛處理等維度展開(kāi)分析。一、合同基本條款（一）當(dāng)事人信息與租賃物描述合同需明確出租方與承租方的身份信息，包括自然人的姓名、身份證號(hào)，法人或其他組織的名稱(chēng)、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼及法定代表人信息。租賃物描述應(yīng)包含詳細(xì)地址、建筑面積、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、權(quán)屬證明文件編號(hào)等核心要素。根據(jù)《住房租賃條例》要求，用于出租的住房需符合建筑、消防等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等非居住空間不得單獨(dú)出租，人均租住面積需符合地方政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。例如，北京市規(guī)定租賃住房單間人均使用面積不得低于5平方米，這一細(xì)節(jié)需在合同中明確標(biāo)注。（二）租賃期限與用途租賃期限是定期租賃合同的核心要素，合同需清晰約定起止時(shí)間，且最長(zhǎng)不得超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，租賃期限6個(gè)月以上的必須采用書(shū)面形式，否則視為不定期租賃。租賃用途需明確為居住、辦公或商業(yè)等類(lèi)別，未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自變更用途。例如，將住宅改為經(jīng)營(yíng)性民宿，可能因違反規(guī)劃用途構(gòu)成違約。（三）租金與支付方式租金條款應(yīng)包含標(biāo)準(zhǔn)金額、支付周期及方式。2025年示范文本推薦按月或季度支付，需約定每期租金的支付時(shí)間及逾期責(zé)任?！蹲》孔赓U條例》特別強(qiáng)調(diào)，租金調(diào)整需雙方協(xié)商一致，出租人單方面漲租需提前30日書(shū)面通知，且漲幅不得違反地方政府指導(dǎo)價(jià)。例如，上海市規(guī)定住房租金年漲幅不得超過(guò)5%，超出部分承租人有權(quán)拒絕支付。支付方式建議采用銀行轉(zhuǎn)賬，并留存轉(zhuǎn)賬憑證，現(xiàn)金支付需由出租人出具收據(jù)。（四）押金與其他費(fèi)用押金數(shù)額通常為1-3個(gè)月租金，合同需明確押金的返還條件及扣減情形。《住房租賃條例》明確禁止出租人無(wú)正當(dāng)理由扣減押金，租賃期滿(mǎn)或合同解除后，出租人應(yīng)在承租人騰退房屋后15日內(nèi)返還押金。其他費(fèi)用包括水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)費(fèi)等，需約定承擔(dān)方及繳費(fèi)方式。例如，商業(yè)租賃中常約定“物業(yè)費(fèi)由承租人承擔(dān)，取暖費(fèi)按面積分?jǐn)偂?，此?lèi)約定需具體明確。二、雙方權(quán)利義務(wù)（一）出租人的權(quán)利與義務(wù)交付義務(wù)：出租人需按合同約定時(shí)間交付符合標(biāo)準(zhǔn)的租賃物，并提供《房屋交割清單》，列明家具、電器等附屬設(shè)施的數(shù)量及狀態(tài)。若交付房屋存在漏水、電路故障等瑕疵，承租人有權(quán)要求出租人在合理期限內(nèi)維修，逾期未修可自行維修并要求出租人承擔(dān)費(fèi)用。維修義務(wù)：除當(dāng)事人另有約定外，出租人需對(duì)租賃物的主體結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施進(jìn)行定期維護(hù)。例如，電梯故障、屋頂滲漏等影響正常使用的問(wèn)題，出租人需在接到通知后48小時(shí)內(nèi)響應(yīng)?！睹穹ǖ洹返谄甙僖皇龡l規(guī)定，因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或延長(zhǎng)租期。權(quán)利瑕疵擔(dān)保：出租人需保證對(duì)租賃物享有合法出租權(quán)，若存在抵押、共有等權(quán)利負(fù)擔(dān)，應(yīng)提前書(shū)面告知承租人。例如，房屋已抵押給銀行的，出租人需明確說(shuō)明抵押權(quán)行使對(duì)租賃關(guān)系的影響，否則承租人有權(quán)解除合同并索賠損失。（二）承租人的權(quán)利與義務(wù)支付租金義務(wù)：承租人需按約定時(shí)間足額支付租金，逾期支付的，需按日承擔(dān)逾期利息（通常為萬(wàn)分之五）。經(jīng)出租人催告后15日內(nèi)仍未支付的，出租人有權(quán)解除合同并要求支付違約金。合理使用義務(wù)：承租人應(yīng)按約定用途使用租賃物，因使用不當(dāng)造成房屋毀損的需承擔(dān)賠償責(zé)任。例如，擅自拆改承重墻導(dǎo)致結(jié)構(gòu)受損，承租人需恢復(fù)原狀并賠償修復(fù)費(fèi)用?！蹲》孔赓U條例》禁止承租人擅自改動(dòng)房屋主體結(jié)構(gòu)或增設(shè)他物，如需裝修需書(shū)面征得出租人同意。轉(zhuǎn)租限制：未經(jīng)出租人書(shū)面同意，承租人不得轉(zhuǎn)租。經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)剩余租賃期，且次承租人造成房屋損失的，由承租人承擔(dān)賠償責(zé)任。例如，原租賃期為5年，承租人在第3年轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同期限不得超過(guò)2年。三、常見(jiàn)糾紛處理（一）押金返還糾紛實(shí)踐中，出租人常以“房屋清潔費(fèi)”“設(shè)施損耗”為由扣減押金。根據(jù)《住房租賃條例》，扣減押金需有明確合同依據(jù)及證據(jù)支持。例如，合同約定“退房時(shí)需保持房屋清潔，否則扣除200元清潔費(fèi)”，出租人需提供入住時(shí)的清潔狀態(tài)照片及退房時(shí)的對(duì)比證據(jù)，否則無(wú)權(quán)扣減。承租人可通過(guò)向住建部門(mén)投訴或提起訴訟維權(quán)，2025年北京某案例中，法院判決出租人因無(wú)法舉證扣減事由，需雙倍返還押金。（二）提前解約糾紛承租人提前解約的，需按合同約定支付違約金（通常為1-2個(gè)月租金），但出租人需積極尋找新租客，避免損失擴(kuò)大。《民法典》第五百九十一條規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。例如，承租人提前1個(gè)月通知解約，出租人拒絕降價(jià)招租導(dǎo)致房屋空置3個(gè)月，只能主張1個(gè)月租金作為違約金。（三）房屋維修糾紛若出租人拒不履行維修義務(wù)，承租人可依據(jù)《民法典》第七百一十二條自行維修，費(fèi)用由出租人承擔(dān)。例如，空調(diào)故障導(dǎo)致夏季無(wú)法居住，承租人花費(fèi)2000元維修，可從下期租金中直接扣除。需注意留存維修合同、發(fā)票等證據(jù)，避免事后追償無(wú)據(jù)。（四）優(yōu)先承租權(quán)糾紛《住房租賃條例》明確承租人享有同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)，租賃期滿(mǎn)前30日內(nèi)，出租人需書(shū)面詢(xún)問(wèn)承租人是否續(xù)租。若出租人未通知承租人即與第三方簽約，承租人有權(quán)請(qǐng)求法院確認(rèn)新合同無(wú)效。2025年廣州某案例中，出租人未提前通知承租人便將房屋租給第三方，法院判決新合同無(wú)效，承租人有權(quán)按原條件續(xù)租。四、合同履行的特殊規(guī)范（一）登記備案制度《住房租賃條例》要求住房租賃合同需向房產(chǎn)管理部門(mén)備案，備案信息包括租賃雙方身份、房屋地址、租期、租金等。備案不影響合同效力，但未備案可能影響承租人享受公共服務(wù)，例如北京市規(guī)定未備案的承租人無(wú)法辦理居住證。（二）禁止強(qiáng)制解約出租人不得采取暴力、威脅等非法方式迫使承租人騰退房屋，解除合同需提前通知并預(yù)留合理騰退時(shí)間（通常為30日）。例如，出租人斷水?dāng)嚯姳破瘸凶馊税犭x，承租人可依據(jù)《治安管理處罰法》報(bào)警，并要求賠償誤工費(fèi)、住宿費(fèi)等損失。（三）疫情等不可抗力處理因疫情導(dǎo)致承租人無(wú)法使用房屋的，可依據(jù)《民法典》第一百八十條主張減免租金。例如，2025年上