房產(chǎn)代理合同一、房產(chǎn)代理合同的定義與法律屬性房產(chǎn)代理合同是指房地產(chǎn)權(quán)利人（委托人）與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（受托人）之間訂立的，由受托人以委托人名義或自己名義，在委托權(quán)限范圍內(nèi)辦理房地產(chǎn)交易相關(guān)事務(wù)，并由委托人支付報(bào)酬的協(xié)議。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十一條規(guī)定，中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。房產(chǎn)代理合同作為中介合同的特殊類(lèi)型，兼具委托合同與居間合同的雙重屬性，其核心法律特征體現(xiàn)為：受托人需以專(zhuān)業(yè)技能提供交易撮合服務(wù)，委托人則需按約定支付傭金，且合同履行過(guò)程中需嚴(yán)格遵循誠(chéng)實(shí)信用原則和信息披露義務(wù)。二、合同主體的資格與權(quán)利義務(wù)（一）委托方主體資格自然人委托人需具備完全民事行為能力，能獨(dú)立處分房產(chǎn)權(quán)利，需提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、身份證、婚姻狀況證明（如結(jié)婚證、離婚證及離婚協(xié)議）等材料。若房產(chǎn)為共有財(cái)產(chǎn)，需全體共有人簽署授權(quán)委托書(shū)；若為繼承房產(chǎn)，需提供繼承公證書(shū)或法院判決書(shū)；若為限售房產(chǎn)，需符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定的轉(zhuǎn)讓條件（如社保繳納年限、持有時(shí)間等）。法人或其他組織委托人企業(yè)需提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程、股東會(huì)/董事會(huì)決議（涉及重大資產(chǎn)處置時(shí)）、法定代表人身份證明等文件；事業(yè)單位或社會(huì)團(tuán)體需提供法人證書(shū)及上級(jí)主管部門(mén)批文。特別注意，國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門(mén)審批，集體企業(yè)需經(jīng)職工代表大會(huì)表決通過(guò)。（二）受托方主體資格資質(zhì)要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)需持有有效的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書(shū)》，從業(yè)人員需具備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格證書(shū)。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，未備案的機(jī)構(gòu)不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，否則合同可能因主體不適格被認(rèn)定為無(wú)效。權(quán)利義務(wù)權(quán)利：要求委托人提供真實(shí)房源信息、支付約定傭金、配合辦理交易手續(xù)；對(duì)委托人隱瞞重要信息（如房屋抵押、查封狀態(tài)）導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，有權(quán)拒絕返還已收定金或要求賠償損失。義務(wù)：核實(shí)房源真實(shí)性（包括產(chǎn)權(quán)狀況、房屋面積、抵押查封信息）、向買(mǎi)方如實(shí)披露房屋瑕疵（如漏水、墻體開(kāi)裂、周邊規(guī)劃不利因素）、協(xié)助辦理網(wǎng)簽、過(guò)戶(hù)、貸款等手續(xù)；禁止賺取差價(jià)、虛假宣傳、泄露客戶(hù)隱私（如將委托人聯(lián)系方式出售給第三方）。三、核心合同條款的擬定要點(diǎn)（一）委托事項(xiàng)與服務(wù)范圍需明確受托方提供的具體服務(wù)，例如：獨(dú)家代理：約定在90天內(nèi)僅委托該機(jī)構(gòu)出售房產(chǎn)，期間委托人不得自行交易或委托其他機(jī)構(gòu)，否則需支付違約金（通常為約定傭金的50%-100%）；非獨(dú)家代理：委托人可同時(shí)委托多家機(jī)構(gòu)，僅需向促成交易的機(jī)構(gòu)支付傭金；服務(wù)內(nèi)容細(xì)化：包括市場(chǎng)調(diào)研（提供周邊同類(lèi)房屋成交均價(jià)報(bào)告）、營(yíng)銷(xiāo)推廣（制作VR看房視頻、在主流房產(chǎn)平臺(tái)發(fā)布房源）、帶看服務(wù)（每周至少安排3次有效帶看）、合同談判（協(xié)助確定交易價(jià)格、付款方式、交房時(shí)間）等。（二）傭金條款傭金金額通常為房產(chǎn)成交總價(jià)的1%-3%（具體比例需根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情協(xié)商，一線(xiàn)城市普遍為2%-2.7%，二三線(xiàn)城市為1%-2%），需明確是否包含增值稅及附加稅費(fèi)。例如：“傭金按成交總價(jià)的2.2%計(jì)算，其中含6%增值稅，即稅后傭金=成交總價(jià)×2.2%÷1.06”。支付條件與時(shí)間支付條件：需區(qū)分“促成合同成立”與“交易完成”兩種情形。根據(jù)民法典規(guī)定，中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)支付報(bào)酬；但若因委托人原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行（如買(mǎi)方貸款未獲批、賣(mài)方突然違約），是否仍需支付傭金需另行約定。例如：“若因買(mǎi)方原因?qū)е潞贤獬?，委托人無(wú)需支付傭金，但可要求買(mǎi)方承擔(dān)受托方已發(fā)生的必要費(fèi)用（如廣告費(fèi)、評(píng)估費(fèi)）”。支付時(shí)間：可約定為“網(wǎng)簽合同簽訂當(dāng)日支付50%，過(guò)戶(hù)完成后支付剩余50%”或“全款到賬后一次性支付”，避免約定“簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)即支付全額傭金”導(dǎo)致后續(xù)交易失敗時(shí)的糾紛。（三）房源信息與房屋瑕疵披露房源信息真實(shí)性承諾委托人需書(shū)面保證：“本人確認(rèn)該房屋產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)抵押、查封、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議等權(quán)利限制；房屋建筑面積為120平方米（以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證記載為準(zhǔn)），不存在面積欺詐；房屋用途為住宅，未改變?yōu)樯虡I(yè)用途（如開(kāi)民宿）；近5年內(nèi)未發(fā)生重大傷亡事件（如兇殺、自殺）”。若存在抵押，需注明抵押權(quán)人、抵押金額及解押方式（如用買(mǎi)方首付款解押或自籌資金解押）。房屋瑕疵告知義務(wù)受托方需在合同附件中列明房屋已知瑕疵，例如：“房屋東南向臥室窗戶(hù)存在滲水問(wèn)題（2023年雨季曾維修，目前未復(fù)發(fā)）；廚房煙道偶有返味現(xiàn)象；小區(qū)東側(cè)規(guī)劃建設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)站（預(yù)計(jì)2025年竣工）”。未如實(shí)披露瑕疵導(dǎo)致買(mǎi)方退房的，委托人需退還定金并賠償買(mǎi)方損失，受托方需承擔(dān)連帶賠償責(zé)任（通常為損失的30%-50%）。（四）交易條款成交價(jià)格與付款方式價(jià)格條款：約定“委托掛牌價(jià)不低于380萬(wàn)元，最終成交價(jià)格以買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》為準(zhǔn)，若實(shí)際成交價(jià)高于380萬(wàn)元，超出部分的20%作為額外傭金支付給受托方”（需明確是否包含裝修、家具家電折價(jià)）。付款方式：區(qū)分全款、商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款等情形，約定定金（通常為5萬(wàn)-20萬(wàn)元，需打入第三方監(jiān)管賬戶(hù)）、首付款（網(wǎng)簽后3日內(nèi)支付30%）、尾款（過(guò)戶(hù)后15日內(nèi)支付）的支付時(shí)間及賬戶(hù)信息。交房與違約責(zé)任交房標(biāo)準(zhǔn)：明確房屋交付時(shí)的狀態(tài)，例如“保留固定裝修（如櫥柜、衛(wèi)浴設(shè)備）、可移動(dòng)家具（沙發(fā)、餐桌）歸賣(mài)方所有”；約定水、電、燃?xì)狻⑽飿I(yè)費(fèi)的結(jié)算截止時(shí)間（以交房當(dāng)日為準(zhǔn)）。逾期責(zé)任：若賣(mài)方逾期交房，每逾期一日按總房款的0.05%支付違約金；逾期超過(guò)15日，買(mǎi)方有權(quán)解除合同并要求賣(mài)方雙倍返還定金。（五）保密與風(fēng)險(xiǎn)免責(zé)條款保密義務(wù)受托方需承諾“對(duì)在服務(wù)過(guò)程中獲取的委托人財(cái)務(wù)狀況（如銀行流水）、家庭信息（如是否為唯一住房）、交易底價(jià)等商業(yè)秘密保密，未經(jīng)書(shū)面同意不得向任何第三方泄露，否則需賠償因此造成的損失（最低賠償金額不低于5萬(wàn)元）”。免責(zé)情形因不可抗力（如地震、政府征收）導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，已支付的傭金應(yīng)退還；因政策調(diào)整（如突然出臺(tái)限購(gòu)令、提高首付比例）導(dǎo)致買(mǎi)方失去購(gòu)房資格的，合同自動(dòng)解除，受托方應(yīng)退還已收傭金，但可要求委托人支付必要費(fèi)用（如已發(fā)生的評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)）。四、風(fēng)險(xiǎn)防范與爭(zhēng)議解決（一）常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及規(guī)避措施房源產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)防范措施：簽約前要求受托方通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢(xún)“不動(dòng)產(chǎn)登記簿”，核實(shí)產(chǎn)權(quán)人信息、共有情況、抵押查封狀態(tài)；若房屋存在抵押，需約定解押方式（如“賣(mài)方應(yīng)于網(wǎng)簽前10日內(nèi)自籌資金解除抵押”或“用買(mǎi)方首付款解押，由第三方監(jiān)管賬戶(hù)直接劃款至抵押權(quán)人”）。傭金糾紛風(fēng)險(xiǎn)防范措施：明確“促成交易”的定義，例如“僅指買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂正式《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》且已支付定金，不包括簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或意向書(shū)”；約定“若因買(mǎi)方貸款審批未通過(guò)導(dǎo)致合同解除，受托方僅可收取已發(fā)生的成本費(fèi)用（不超過(guò)2000元），不得要求支付全額傭金”。虛假宣傳風(fēng)險(xiǎn)防范措施：要求受托方將宣傳承諾（如“保證30天內(nèi)成交”“可將房?jī)r(jià)抬高10%出售”）寫(xiě)入合同補(bǔ)充條款，明確未兌現(xiàn)時(shí)的違約責(zé)任（如“若60天內(nèi)未成交，退還已收服務(wù)費(fèi)并支付5000元違約金”）。（二）爭(zhēng)議解決方式協(xié)商與調(diào)解合同中可約定“發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，雙方應(yīng)首先通過(guò)友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)申請(qǐng)調(diào)解”，避免直接訴訟導(dǎo)致的時(shí)間成本增加。仲裁與訴訟仲裁條款：約定“任何一方可向XX仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，仲裁裁決為終局裁決，對(duì)雙方均有約束力”（需明確仲裁機(jī)構(gòu)全稱(chēng)，避免因約定不明導(dǎo)致條款無(wú)效）。訴訟管轄：約定“由房屋所在地人民法院管轄”（根據(jù)《民事訴訟法》，因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院專(zhuān)屬管轄）。五、合同履行中的關(guān)鍵注意事項(xiàng)（一）證據(jù)留存委托人應(yīng)要求受托方出具書(shū)面收款憑證（注明“傭金預(yù)付款”或“定金”），保留帶看記錄（如微信聊天記錄、帶看確認(rèn)單）、房源信息發(fā)布截圖（防止受托方未按約定推廣）；受托方需留存委托人提供的產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件、授權(quán)委托書(shū)等文件，建立客戶(hù)檔案并至少保存5年（根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定）。（二）政策合規(guī)審查交易前需核查當(dāng)?shù)刈钚路康禺a(chǎn)政策，例如：限購(gòu)政策：確認(rèn)買(mǎi)方是否滿(mǎn)足社保/個(gè)稅繳納年限（如北京要求連續(xù)5年）、家庭住房套數(shù)限制；稅費(fèi)政策：區(qū)分滿(mǎn)2年/滿(mǎn)5年、唯一住房/非唯一住房的增值稅、個(gè)人所得稅差異（如滿(mǎn)5唯一住房免征個(gè)稅，滿(mǎn)2年普通住宅免征增值稅）；貸款政策：了解最新LPR利率、首套房/二套房首付比例（如當(dāng)前一線(xiàn)城市首套房首付比例為30%，二套房為50%-70%）。（三）特殊情形處理房屋被查封若簽約后發(fā)現(xiàn)房屋因賣(mài)方債務(wù)糾紛被法院查封，委托人應(yīng)立即書(shū)面通知受托方解除合同，要求退還已收傭金，并追究賣(mài)方違約責(zé)任（可依據(jù)《民法典》第五百七十七條要求賠償損失）。買(mǎi)方違約買(mǎi)方支付定金后反悔的，賣(mài)方有權(quán)沒(méi)收定金（若定金已由受托方保管，需在3日內(nèi)轉(zhuǎn)交給賣(mài)方）；若買(mǎi)方已支付首付款，賣(mài)方需在解除合同后10日內(nèi)退還首付款，逾期按日0.05%支付利息。六、行業(yè)監(jiān)管與投訴渠道（一）監(jiān)管部門(mén)住建部門(mén)：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案、從業(yè)人員資格管理，可通過(guò)“全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案”查詢(xún)機(jī)構(gòu)及人員信用記錄（網(wǎng)址：）。市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)：查處虛假宣傳、價(jià)格欺詐（如收取未明碼標(biāo)價(jià)的“服務(wù)費(fèi)”）等違法行為，投訴電話(huà)12315。（二）投訴流程向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總部投訴（要求在7個(gè)工作日內(nèi)答復(fù)）；向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)