物業(yè)管理合同模板及履約管理規(guī)范物業(yè)管理合同是確立業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的核心法律文件，其規(guī)范程度與履約質(zhì)量直接關(guān)系到物業(yè)管理區(qū)域的和諧穩(wěn)定與全體業(yè)主的切身利益。一份權(quán)責(zé)清晰、內(nèi)容完備的合同模板，輔以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)穆募s管理規(guī)范，是保障物業(yè)管理活動順利開展、化解潛在矛盾的基石。本文將從合同模板的核心要素與履約管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)兩方面，進(jìn)行系統(tǒng)性闡述。一、物業(yè)管理合同模板核心要素解析物業(yè)管理合同模板的構(gòu)建應(yīng)遵循《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》及相關(guān)地方性法規(guī)，結(jié)合物業(yè)項目的具體特性，力求條款明確、權(quán)責(zé)對等、操作性強(qiáng)。以下為合同模板應(yīng)包含的核心要素：（一）合同當(dāng)事人與物業(yè)基本情況合同開篇應(yīng)清晰列明委托方（通常為業(yè)主委員會或業(yè)主大會授權(quán)代表，新建物業(yè)亦可為由建設(shè)單位）與受托方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）的全稱、法定代表人/負(fù)責(zé)人、注冊地址、聯(lián)系方式等基本信息，并附上雙方有效的身份證明文件（如營業(yè)執(zhí)照、備案證明等）復(fù)印件作為合同附件。物業(yè)基本情況部分，需明確物業(yè)名稱、坐落位置、物業(yè)類型（如住宅、商業(yè)、辦公或綜合）、建筑面積（區(qū)分專有部分與共有部分）、物業(yè)構(gòu)成明細(xì)（如樓棟數(shù)量、單元數(shù)量、公共設(shè)施設(shè)備清單等）。此部分是界定服務(wù)范圍的基礎(chǔ)，務(wù)必準(zhǔn)確詳實(shí)。（二）服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)此為合同核心條款，應(yīng)盡可能細(xì)化、量化。服務(wù)內(nèi)容需依據(jù)《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》或雙方協(xié)商確定，通常涵蓋：1.公共環(huán)境衛(wèi)生管理：包括公共區(qū)域（樓道、大堂、電梯轎廂、停車場、公共衛(wèi)生間等）的清掃保潔、垃圾收集與清運(yùn)、化糞池清掏等頻次與質(zhì)量要求。2.公共秩序維護(hù)：包括門崗值守、巡邏檢查、監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)、車輛停放管理、消防管理等具體措施與響應(yīng)時間。3.公共綠化養(yǎng)護(hù)管理：包括花草樹木的種植、澆灌、修剪、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。4.公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)：明確對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的供水、供電、供氣、供暖、排水、通訊、有線電視、消防、電梯、公共照明、監(jiān)控系統(tǒng)、避雷設(shè)施等設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行、定期檢查、維護(hù)保養(yǎng)、小修、中修（大修、更新改造通常另行約定或從專項維修資金列支）的責(zé)任與標(biāo)準(zhǔn)。5.其他約定服務(wù)：如節(jié)日裝飾、社區(qū)文化活動組織等增值服務(wù)或特色服務(wù)，需明確服務(wù)內(nèi)容、頻次及是否另行收費(fèi)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的描述應(yīng)避免模糊不清，盡可能引用國家、行業(yè)或地方標(biāo)準(zhǔn)，或雙方共同確認(rèn)的具體量化指標(biāo)。（三）服務(wù)期限明確合同的起止日期。對于前期物業(yè)服務(wù)合同，需注明其自動終止的條件（如業(yè)主委員會代表業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同生效時）。合同期滿前，雙方應(yīng)就續(xù)約或合同終止事宜提前進(jìn)行協(xié)商。（四）服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：明確物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的計費(fèi)方式（如按建筑面積、按戶等）、具體標(biāo)準(zhǔn)（區(qū)分住宅、商業(yè)等不同物業(yè)類型）。2.費(fèi)用構(gòu)成：可簡要說明服務(wù)費(fèi)的主要構(gòu)成部分，如人工成本、物料消耗、能耗、折舊、稅費(fèi)、合理利潤等，增加透明度。3.支付方式與期限：約定業(yè)主或物業(yè)使用人支付物業(yè)費(fèi)的周期（如月付、季付、年付）、支付方式（現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、線上支付等）及最后期限。4.其他費(fèi)用：明確停車費(fèi)、公攤水電費(fèi)（如有）、特約服務(wù)費(fèi)等其他費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)、方式及用途。5.費(fèi)用調(diào)整機(jī)制：約定物業(yè)費(fèi)調(diào)整的條件、程序和公示要求。（五）雙方權(quán)利與義務(wù)1.委托方權(quán)利義務(wù)：*權(quán)利：監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同義務(wù)、對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出意見和建議、審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的年度工作計劃和預(yù)算等。*義務(wù)：按照合同約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、遵守管理規(guī)約、配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作、向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供必要的資料和協(xié)助、對業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻和制止等。2.受托方權(quán)利義務(wù)：*權(quán)利：依照合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、要求委托方提供必要的工作條件和協(xié)助、制止業(yè)主或物業(yè)使用人違反管理規(guī)約及物業(yè)管理制度的行為等。*義務(wù)：嚴(yán)格按照合同約定提供服務(wù)、定期向委托方報告工作情況、公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況（按約定周期）、接受業(yè)主監(jiān)督、建立健全內(nèi)部管理制度、加強(qiáng)員工培訓(xùn)、保障服務(wù)質(zhì)量等。（六）物業(yè)管理用房明確物業(yè)管理用房的位置、面積、用途及使用期限，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)在使用過程中的維護(hù)責(zé)任。（七）違約責(zé)任這是保障合同履行的關(guān)鍵條款。應(yīng)分別約定委托方和受托方違反合同義務(wù)時應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，如支付違約金、賠償損失、繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施等。違約金的設(shè)定應(yīng)合理，避免過高或過低。對于嚴(yán)重違約導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，守約方應(yīng)有權(quán)解除合同。（八）合同的變更、解除與終止約定合同變更、解除的條件和程序。明確合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向委托方辦理的資料、財物、物業(yè)管理用房、設(shè)施設(shè)備等的移交手續(xù)及期限，確保物業(yè)管理的平穩(wěn)過渡。（九）爭議解決方式約定雙方在履行合同過程中發(fā)生爭議時的解決途徑，如協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟。如選擇仲裁，應(yīng)明確仲裁機(jī)構(gòu)；如選擇訴訟，應(yīng)約定管轄法院。（十）其他約定與附件包括但不限于：專項維修資金的管理與使用（通常參照法規(guī)執(zhí)行，合同中可明確配合義務(wù)）、知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)、保密條款、不可抗力、通知與送達(dá)等。重要的附件，如《物業(yè)構(gòu)成明細(xì)》、《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)文件》（如適用）、《管理規(guī)約》等，應(yīng)作為合同不可分割的組成部分。二、物業(yè)管理履約管理規(guī)范合同的生命力在于履行。良好的履約管理是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理目標(biāo)、提升業(yè)主滿意度的關(guān)鍵。（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約管理要點(diǎn)1.內(nèi)部管理體系構(gòu)建：*制定詳細(xì)服務(wù)方案：依據(jù)合同約定，制定覆蓋各項服務(wù)內(nèi)容的具體實(shí)施方案、作業(yè)指導(dǎo)書和質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，明確各崗位職責(zé)。*人員配備與培訓(xùn)：配備與服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)規(guī)模相適應(yīng)的專業(yè)管理人員和技術(shù)操作人員，并進(jìn)行上崗前和在崗培訓(xùn)，確保員工具備相應(yīng)的專業(yè)技能和服務(wù)意識。*制度建設(shè)：建立健全內(nèi)部質(zhì)量檢查、績效考核、財務(wù)管理制度、檔案管理制度、應(yīng)急處理預(yù)案等。2.服務(wù)過程精細(xì)化實(shí)施：*嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：按照合同約定和內(nèi)部作業(yè)規(guī)范提供服務(wù)，確保各項服務(wù)達(dá)到承諾標(biāo)準(zhǔn)。*設(shè)施設(shè)備規(guī)范運(yùn)維：建立設(shè)備設(shè)施臺賬，制定并嚴(yán)格執(zhí)行巡檢、保養(yǎng)計劃，做好記錄，確保設(shè)備設(shè)施處于良好運(yùn)行狀態(tài)。*檔案資料規(guī)范管理：對物業(yè)承接查驗資料、業(yè)主資料、合同文件、各項服務(wù)記錄、維修記錄、財務(wù)憑證、會議紀(jì)要等進(jìn)行分類、歸檔、妥善保管。3.溝通與信息公開：*定期工作報告：按照合同約定或業(yè)主委員會要求，定期（如季度、年度）向業(yè)主委員會和全體業(yè)主報告物業(yè)服務(wù)工作開展情況、財務(wù)收支情況、重大事項等。*信息公示：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、資質(zhì)證書、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、投訴電話等信息。*暢通溝通渠道：設(shè)立服務(wù)熱線、意見箱、微信群等多種溝通渠道，及時聽取業(yè)主意見和建議，妥善處理業(yè)主投訴。4.應(yīng)急管理能力建設(shè)：*制定各類突發(fā)事件（如火災(zāi)、停水停電、電梯困人、惡劣天氣、疫情等）的應(yīng)急處理預(yù)案，并定期組織演練。*配備必要的應(yīng)急物資，確保突發(fā)事件發(fā)生時能迅速響應(yīng)、有效處置，最大限度減少損失。5.持續(xù)改進(jìn)機(jī)制：*定期自查與評估：定期對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行內(nèi)部檢查和評估，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。*業(yè)主滿意度調(diào)查：定期組織業(yè)主滿意度調(diào)查，分析調(diào)查結(jié)果，針對性地改進(jìn)服務(wù)。（二）業(yè)主方（業(yè)主/業(yè)主委員會）履約監(jiān)督與配合1.履約監(jiān)督：*定期評估：業(yè)主委員會應(yīng)代表業(yè)主，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同情況進(jìn)行檢查和評估，可邀請業(yè)主代表參與。*費(fèi)用審計：對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況有異議時，可按合同約定或法律規(guī)定，委托專業(yè)審計機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計。*督促整改：對物業(yè)服務(wù)中存在的問題，及時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出，并督促其限期整改。2.按時足額支付物業(yè)費(fèi)：業(yè)主應(yīng)按照合同約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，這是保障物業(yè)服務(wù)正常開展的基礎(chǔ)。業(yè)主委員會有責(zé)任督促業(yè)主履行繳費(fèi)義務(wù)。3.遵守管理規(guī)約：業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)自覺遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項規(guī)章制度，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作。4.提供必要協(xié)助：為物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作提供必要的便利條件，如協(xié)助提供相關(guān)資料、配合對共用部位和設(shè)施設(shè)備的檢查維修等。5.規(guī)范決策程序：涉及業(yè)主共同利益的重大事項（如解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調(diào)整物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等），業(yè)主委員會應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定的程序組織業(yè)主表決。（三）合同變更、續(xù)約與終止的規(guī)范管理1.合同變更：因客觀情況發(fā)生變化確需變更合同內(nèi)容的，雙方應(yīng)協(xié)商一致，并簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議。2.續(xù)約談判：合同期滿前三個月至六個月，雙方應(yīng)開始就續(xù)約事宜進(jìn)行磋商。業(yè)主委員會應(yīng)廣泛征求業(yè)主意見，提出續(xù)約條件或新的招標(biāo)方案。3.合同終止與交接：*無論何種原因?qū)е潞贤K止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)均應(yīng)按照合同約定和法規(guī)規(guī)定，向業(yè)主委員會（或新物業(yè)服務(wù)企業(yè)）辦理完整的物業(yè)交接手續(xù)，包括物業(yè)資料、財務(wù)資料、物業(yè)管理用房、設(shè)施設(shè)備、辦公用品及其他屬于業(yè)主共有的財物等，并配合進(jìn)行查驗。*業(yè)主委員會應(yīng)組織好交接驗收工作，確保交接過程平穩(wěn)有序，避免出現(xiàn)管理真空