土地入股融資及稅費籌劃指南在當(dāng)前的經(jīng)濟發(fā)展階段，土地作為一種核心生產(chǎn)要素，其資本化運作對于盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資源配置具有重要意義。土地入股作為土地資本化的重要形式，不僅為企業(yè)（尤其是中小企業(yè)）提供了一條重要的融資渠道，也為投資者帶來了分享土地增值收益的機會。然而，土地入股涉及復(fù)雜的法律程序、資產(chǎn)評估以及稅務(wù)處理，若籌劃不當(dāng)，可能會增加交易成本，甚至引發(fā)法律風(fēng)險。本指南旨在系統(tǒng)梳理土地入股融資的關(guān)鍵環(huán)節(jié)與稅費籌劃要點，為相關(guān)從業(yè)者提供專業(yè)參考。一、土地入股融資概述（一）土地入股的定義與法律性質(zhì)土地入股，通常指土地使用權(quán)人（以下簡稱“入股方”）以其合法擁有的土地使用權(quán)作為出資，投入到被投資企業(yè)（以下簡稱“目標(biāo)公司”），取得目標(biāo)公司股權(quán)的行為。本質(zhì)上，這是一種以非貨幣財產(chǎn)出資的投資行為，土地使用權(quán)由此轉(zhuǎn)化為股權(quán)，入股方成為目標(biāo)公司的股東，享有《公司法》規(guī)定的股東權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。目標(biāo)公司則取得土地使用權(quán)，成為土地的合法權(quán)利人。根據(jù)我國《公司法》及相關(guān)法律法規(guī)，土地使用權(quán)作為出資需滿足以下條件：權(quán)屬清晰、無權(quán)利瑕疵、可依法轉(zhuǎn)讓，并經(jīng)具有評估資格的評估機構(gòu)評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價。（二）土地入股的主要流程1.前期準(zhǔn)備與可行性研究：入股方與目標(biāo)公司（或其原股東）就入股意向、股權(quán)比例、公司治理、未來發(fā)展規(guī)劃等核心條款進(jìn)行初步磋商，并對土地入股的可行性、經(jīng)濟效益及潛在風(fēng)險進(jìn)行評估。2.土地使用權(quán)評估：由雙方共同委托或協(xié)商確定具有法定資質(zhì)的資產(chǎn)評估機構(gòu)，對擬入股土地使用權(quán)的市場價值進(jìn)行評估。評估結(jié)果是確定出資額和股權(quán)比例的重要依據(jù)。3.簽訂土地入股協(xié)議：明確雙方的權(quán)利義務(wù)，包括土地使用權(quán)的交付、股權(quán)的授予、作價依據(jù)、違約責(zé)任、爭議解決方式等。若目標(biāo)公司為新設(shè)公司，則需簽訂發(fā)起人協(xié)議；若為增資擴股，則需簽訂增資協(xié)議，并可能涉及修改公司章程。4.辦理土地權(quán)屬變更登記：目標(biāo)公司需憑評估報告、入股協(xié)議、公司章程等文件，向土地所在地的不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，將土地使用權(quán)從入股方名下轉(zhuǎn)移至目標(biāo)公司名下。5.驗資與工商變更/設(shè)立登記：目標(biāo)公司（或新設(shè)公司）聘請會計師事務(wù)所對入股的土地使用權(quán)進(jìn)行驗資，出具驗資報告。隨后，攜帶相關(guān)文件到市場監(jiān)督管理部門辦理注冊資本、股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)等事項的變更登記（或設(shè)立登記）。（三）土地入股融資的利弊分析優(yōu)勢：*拓寬融資渠道：對于缺乏現(xiàn)金流但擁有土地資源的企業(yè)或個人，土地入股是一種重要的非貨幣融資方式，可減輕現(xiàn)金壓力。*實現(xiàn)資源優(yōu)化配置：將土地資源與其他生產(chǎn)要素（如技術(shù)、管理、資金）有效結(jié)合，提升土地利用效率和產(chǎn)出效益。*共享發(fā)展收益：入股方通過持有股權(quán)，可分享目標(biāo)公司未來的經(jīng)營利潤和土地增值帶來的收益。*可能享受稅收優(yōu)惠：在符合特定條件的情況下，土地入股可以適用相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，降低交易稅負(fù)。劣勢：*流動性受限：股權(quán)不同于現(xiàn)金，其變現(xiàn)通常需要經(jīng)過一定的程序和時間，且受公司經(jīng)營狀況和市場環(huán)境影響。*股權(quán)稀釋風(fēng)險：若后續(xù)目標(biāo)公司進(jìn)行多輪融資，原入股方的股權(quán)比例可能被稀釋。*公司經(jīng)營風(fēng)險：入股方需承擔(dān)目標(biāo)公司的經(jīng)營風(fēng)險，若公司經(jīng)營不善，可能導(dǎo)致股權(quán)價值下降甚至損失。*程序復(fù)雜，周期較長：涉及評估、審批、登記等多個環(huán)節(jié)，耗時較長。（四）適用場景與注意事項土地入股融資適用于多種場景，例如：農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)整合農(nóng)戶土地資源；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)土地；地方政府以土地使用權(quán)入股參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)；家族企業(yè)以土地等非貨幣資產(chǎn)出資設(shè)立新公司等。注意事項：*土地性質(zhì)與規(guī)劃：確保土地使用權(quán)類型（出讓、劃撥）清晰，符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，避免因土地性質(zhì)問題導(dǎo)致無法入股或后續(xù)開發(fā)受限。劃撥土地使用權(quán)入股需經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，并辦理土地出讓手續(xù)，補繳土地出讓金。*公司章程約定：公司章程中應(yīng)對土地入股的相關(guān)事項（如股權(quán)退出機制、土地處置限制等）作出明確、細(xì)致的約定，以避免后續(xù)糾紛。*公司治理結(jié)構(gòu)：入股后，入股方應(yīng)積極參與公司治理，保障自身股東權(quán)益。二、土地入股的稅費籌劃土地入股涉及多個稅種，合理的稅費籌劃不僅能夠降低交易成本，也是確保土地入股交易順利進(jìn)行的關(guān)鍵。稅費籌劃應(yīng)遵循合法性、前瞻性和整體性原則，在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計之初就予以充分考慮。（一）增值稅及附加政策依據(jù)與分析：根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》及相關(guān)文件，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于增值稅應(yīng)稅行為。若入股方為一般納稅人，轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅；轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，則通常適用一般計稅方法，稅率為9%（注：具體稅率請參照最新政策）。小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用簡易計稅方法，征收率為3%?；I劃要點：*判斷納稅人身份及土地取得時間：準(zhǔn)確適用計稅方法和稅率。*關(guān)注“營改增”前后政策差異：充分利用過渡期政策。*考慮是否符合免稅條件：目前，針對土地使用權(quán)入股，若屬于“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為”，在增值稅方面是否免稅存在一定爭議和政策演變，需密切關(guān)注最新的稅收政策解讀和地方執(zhí)行口徑。實踐中，部分地區(qū)可能認(rèn)為該行為屬于“非貨幣性資產(chǎn)交換”，需按規(guī)定繳納增值稅。因此，此環(huán)節(jié)務(wù)必咨詢主管稅務(wù)機關(guān)或?qū)I(yè)稅務(wù)顧問。*附加稅費：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加等附加稅費，通常以實際繳納的增值稅為計稅（費）依據(jù)，稅率（征收率）根據(jù)納稅人所在地確定。（二）土地增值稅政策依據(jù)與分析：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。土地入股是否征收土地增值稅，區(qū)分不同情況：*非房地產(chǎn)企業(yè)：對于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。*房地產(chǎn)企業(yè)：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，或以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅?；I劃要點：*明確投資主體性質(zhì)：房地產(chǎn)企業(yè)與非房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅處理上存在顯著差異。*把握“暫免征收”條件：非房地產(chǎn)企業(yè)需確保投資行為是“共同承擔(dān)投資風(fēng)險”，而非固定回報。若名為投資實為出租或借貸，則無法享受免稅。*考慮投資后再轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)：暫免征收不等于永久免稅，后續(xù)轉(zhuǎn)讓時仍需繳納，需整體考慮稅負(fù)。（三）企業(yè)所得稅/個人所得稅政策依據(jù)與分析：*企業(yè)所得稅（入股方為企業(yè)）：企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)（如土地使用權(quán)）對外投資，應(yīng)對非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評估并按評估后的公允價值扣除計稅基礎(chǔ)后的余額，計算確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。該轉(zhuǎn)讓所得可在不超過5個納稅年度的期間內(nèi)，分期均勻計入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。被投資企業(yè)取得非貨幣性資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，應(yīng)按該資產(chǎn)的公允價值確定。*個人所得稅（入股方為個人）：個人以非貨幣性資產(chǎn)投資，屬于個人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)和投資同時發(fā)生。對個人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)的所得，應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目，依法計算繳納個人所得稅。納稅人一次性繳稅有困難的，可合理確定分期繳納計劃并報主管稅務(wù)機關(guān)備案后，自發(fā)生上述應(yīng)稅行為之日起不超過5個公歷年度內(nèi)（含）分期繳納個人所得稅?；I劃要點：*分期納稅優(yōu)惠：充分利用非貨幣性資產(chǎn)投資分期繳納所得稅的政策，緩解當(dāng)期納稅壓力。*準(zhǔn)確核算資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)：包括取得土地使用權(quán)的成本、相關(guān)稅費等，以準(zhǔn)確計算轉(zhuǎn)讓所得。*考慮特殊性稅務(wù)處理：若土地入股同時滿足《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）等文件規(guī)定的特殊性稅務(wù)處理條件（如具有合理商業(yè)目的、股權(quán)支付比例達(dá)標(biāo)等），可暫不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失，實現(xiàn)遞延納稅。但該路徑要求較為嚴(yán)格，需具體分析。（四）契稅政策依據(jù)與分析：根據(jù)《中華人民共和國契稅法》及相關(guān)政策，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定繳納契稅。土地使用權(quán)作價投資入股，導(dǎo)致土地使用權(quán)從入股方轉(zhuǎn)移到目標(biāo)公司，目標(biāo)公司作為土地使用權(quán)的承受方，通常需要繳納契稅。契稅稅率為3%—5%，具體適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案?；I劃要點：*由承受方（目標(biāo)公司）承擔(dān)：契稅的納稅義務(wù)人為土地使用權(quán)的承受方，即目標(biāo)公司。*關(guān)注地方優(yōu)惠政策：某些特定區(qū)域或特定類型的企業(yè)可能享受契稅減免優(yōu)惠，需查詢地方具體規(guī)定。（五）印花稅政策依據(jù)與分析：土地入股過程中，涉及以下印花稅應(yīng)稅憑證：*產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（入股協(xié)議中涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的部分），按所載金額的0.05%貼花。*營業(yè)賬簿：目標(biāo)公司因?qū)嵤召Y本（股本）增加，應(yīng)就增加的部分按“營業(yè)賬簿”稅目，適用萬分之五的稅率（2018年5月1日起，對按萬分之五稅率貼花的資金賬簿減半征收印花稅）。*權(quán)利、許可證照：目標(biāo)公司取得土地使用權(quán)證，按件貼花5元（此稅目已于2022年7月1日起取消）。籌劃要點：*準(zhǔn)確界定計稅依據(jù)：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的計稅依據(jù)為合同所載金額。*享受普惠性稅收減免：關(guān)注資金賬簿印花稅的減半征收等優(yōu)惠政策。（六）綜合稅費籌劃策略與風(fēng)險提示籌劃策略：*整體稅負(fù)測算：在土地入股方案設(shè)計初期，就應(yīng)對各稅種進(jìn)行全面測算，評估整體稅負(fù)，避免顧此失彼。*交易結(jié)構(gòu)設(shè)計：通過合理設(shè)計交易架構(gòu)（如是否新設(shè)公司、是否引入中間層等），優(yōu)化稅負(fù)。*充分利用稅收優(yōu)惠：深入理解并運用好針對非貨幣性資產(chǎn)投資的各項稅收優(yōu)惠政策，如分期納稅、特定情況下的免稅等。*考慮時間價值：分期納稅可以獲得資金的時間價值，相當(dāng)于獲得一筆無息貸款。*稅種間的聯(lián)動影響：某一稅種的籌劃可能影響其他稅種的稅負(fù)，需綜合權(quán)衡。風(fēng)險提示：*政策變動風(fēng)險：稅收政策可能發(fā)生調(diào)整，需密切關(guān)注最新政策動態(tài)。*稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定風(fēng)險：對于政策模糊地帶或存在爭議的稅務(wù)處理，需與主管稅務(wù)機關(guān)保持良好溝通，爭取有利的認(rèn)定。避免因“籌劃”被稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定為“偷稅”、“避稅”。*法律合規(guī)風(fēng)險：任何稅務(wù)籌劃都必須以合法為前提，不得違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定。*信息披露與備案：享受稅收優(yōu)惠政策通常需要按規(guī)定進(jìn)行備案或申報，需確保程序合規(guī)。三、土地入股融資的風(fēng)險提示與建議（一）主要風(fēng)險1.法律風(fēng)險：土地權(quán)屬不清、存在抵押或查封等權(quán)利限制、未經(jīng)共有人同意、不符合規(guī)劃用途等，可能導(dǎo)致入股行為無效或引發(fā)糾紛。2.評估風(fēng)險：評估價值過高或過低，可能導(dǎo)致出資不實、股權(quán)比例不合理，或引發(fā)稅務(wù)問題。3.經(jīng)營風(fēng)險：目標(biāo)公司經(jīng)營不善，可能導(dǎo)致股權(quán)價值貶損，甚至投資無法收回。4.稅務(wù)風(fēng)險：如前所述，稅費政策復(fù)雜且可能變動，籌劃不當(dāng)可能導(dǎo)致稅負(fù)增加或面臨稅務(wù)處罰。5.退出風(fēng)險：股權(quán)退出渠道不暢，或退出時面臨較高稅負(fù)和交易成本。（二）操作建議1.盡職調(diào)查：對擬入股土地進(jìn)行全面的法律和財務(wù)盡職調(diào)查，核實土地權(quán)屬、規(guī)劃、抵押、查封等情況。對目標(biāo)公司（或合作方）的經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況、信譽、管理團(tuán)隊等進(jìn)行深入了解。2.專業(yè)咨詢：聘請經(jīng)驗豐富的律師、會計師、稅務(wù)師、資產(chǎn)評估師等專業(yè)機構(gòu)提供全程服務(wù)，確保交易合法合規(guī)，稅負(fù)優(yōu)化。3.完善協(xié)議條款：入股協(xié)議應(yīng)盡可能詳盡，明確雙方權(quán)利義務(wù)、股權(quán)比例、公司治理、利潤分配、風(fēng)險承擔(dān)、退出機制、違約責(zé)任等核心條款。4.加強投后管理：入股后，積極參與目標(biāo)公司的經(jīng)營管理和重大決策，及時掌握公司運營狀況，維護(hù)自身股東權(quán)益。5.動態(tài)關(guān)注政策：持續(xù)關(guān)注