居間合同和租賃合同一、定義與法律定位居間合同是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。在法律關(guān)系中，居間人扮演的是信息傳遞者和交易撮合者的角色，其核心義務(wù)是促成委托人與第三方之間的合同成立。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)具備完全民事行為能力，并具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和技能，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。委托人則需具備相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這一合同直接確立了出租人與承租人之間的用益物權(quán)關(guān)系，出租人需保證租賃物符合約定用途，承租人則負(fù)有按約定支付租金和合理使用租賃物的義務(wù)。租賃期限是租賃合同的重要要素，法律明確規(guī)定租賃期限不得超過20年，超過20年的部分無效。租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人未提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限轉(zhuǎn)為不定期。二、合同主體與權(quán)利義務(wù)（一）居間合同的主體與權(quán)利義務(wù)居間合同的主體包括委托人和居間人。委托人的主要權(quán)利是獲得居間人提供的訂約機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，主要義務(wù)是在合同成立后支付報(bào)酬。居間人的權(quán)利則是在促成合同成立后獲得報(bào)酬，義務(wù)則包括提供真實(shí)、準(zhǔn)確的信息，保守委托人商業(yè)秘密，以及勤勉盡責(zé)地履行媒介服務(wù)。在權(quán)利義務(wù)的具體履行中，居間人必須確保所提供的信息真實(shí)可靠。如果居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不僅不得要求支付報(bào)酬，還應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。同時(shí)，只有當(dāng)居間人促成合同成立時(shí)，才能要求委托人支付報(bào)酬。如果居間人未促成合同成立，可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用，但不得要求支付報(bào)酬。（二）租賃合同的主體與權(quán)利義務(wù)租賃合同的主體為出租人和承租人。出租人的主要權(quán)利是收取租金，主要義務(wù)包括按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途；履行租賃物的維修義務(wù)（當(dāng)事人另有約定的除外）；保證租賃物不存在權(quán)利瑕疵，避免因第三人主張權(quán)利影響承租人使用。承租人的主要權(quán)利是按照約定使用租賃物并獲得收益，主要義務(wù)包括按照約定的期限和方式支付租金；按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，不得擅自改變用途；妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。在轉(zhuǎn)租方面，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。三、合同形式與內(nèi)容要求（一）居間合同的形式與內(nèi)容居間合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，并由居間人和委托人雙方簽字或者蓋章。合同內(nèi)容應(yīng)包括居間人和委托人的名稱或者姓名及住所、居間事項(xiàng)的描述、居間費(fèi)用的計(jì)算方式及支付時(shí)間、居間合同的有效期限、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式以及其他約定事項(xiàng)。在費(fèi)用方面，居間服務(wù)費(fèi)的計(jì)算方式和支付時(shí)間必須明確約定。一般情況下，委托人應(yīng)在合同簽訂之日起支付一定比例的定金，在成功促成交易后支付剩余傭金。如果因委托人原因?qū)е潞贤K止或未能達(dá)成交易，委托人仍需按照約定支付已產(chǎn)生的居間服務(wù)費(fèi)。（二）租賃合同的形式與內(nèi)容租賃期限6個(gè)月以上的租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。未采用書面形式的，視為不定期租賃。租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物的維修責(zé)任、合同解除條件以及違約責(zé)任等。對(duì)于租金支付，合同應(yīng)明確租金金額、支付周期（月/季度/半年/年）和支付方式。承租人逾期支付租金的，應(yīng)按約定支付違約金，逾期超過一定期限的，出租人有權(quán)解除合同，并要求賠償損失。同時(shí)，押金條款也是租賃合同的常見內(nèi)容，乙方應(yīng)向甲方支付一定金額的押金，租賃期滿或合同解除后，經(jīng)甲方驗(yàn)收，乙方無違約行為的，甲方應(yīng)將押金無息退還乙方。四、合同的解除與終止（一）居間合同的解除與終止居間合同的解除情形包括：服務(wù)期限屆滿未達(dá)成交易，合同自動(dòng)終止；雙方協(xié)商一致解除；因不可抗力導(dǎo)致合同無法履行；以及一方嚴(yán)重違約導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)。當(dāng)居間人促成合同成立時(shí)，居間合同自動(dòng)終止。如果在服務(wù)期限內(nèi)，委托人通過乙方的居間服務(wù)成功與交易方達(dá)成交易，本合同也自動(dòng)終止。（二）租賃合同的解除與終止租賃合同的解除可分為出租人解除和承租人解除兩種情況。出租人可以解除合同的情形包括：承租人未按約定使用租賃物，致使租賃物受到損失；未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租；未按約定支付租金，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付。承租人可以解除合同的情形則包括租賃物因質(zhì)量問題或權(quán)利瑕疵影響正常使用。租賃期限屆滿或合同解除后，承租人應(yīng)返還租賃物。如果租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人未提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限轉(zhuǎn)為不定期，雙方均可隨時(shí)解除合同，但應(yīng)在合理期限前通知對(duì)方。五、違約責(zé)任（一）居間合同的違約責(zé)任在居間合同中，如果委托人未按約定支付傭金及相關(guān)費(fèi)用，居間人有權(quán)解除合同，并要求委托人支付未付金額及滯納金。如果居間人未按約定提供服務(wù)或故意違反誠實(shí)信用原則，委托人有權(quán)解除合同，并要求退還已收取的費(fèi)用。此外，委托人不得在未經(jīng)居間人書面同意的情況下，直接與居間人引入的交易方進(jìn)行交易或合作，否則視為違約，需支付約定的違約金，通常為雙倍傭金。居間人如違反保密義務(wù)致使委托人受損害的，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。（二）租賃合同的違約責(zé)任租賃合同的違約金賠償主要有以下幾種情況：有約定從約定，如果租賃合同中明確約定了違約金的具體數(shù)額或計(jì)算方式，且該約定不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗，那么在一方違約時(shí)，就應(yīng)當(dāng)按照合同約定進(jìn)行賠償。例如，雙方約定承租方提前退租需支付兩個(gè)月租金作為違約金，那么當(dāng)承租方出現(xiàn)提前退租的違約行為時(shí)，就需要依此約定支付違約金。如果約定的違約金過分高于造成的損失（一般認(rèn)為超過造成損失的百分之三十可能被認(rèn)定過高），違約方可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少；若約定的違約金低于造成的損失，守約方可以請(qǐng)求適當(dāng)增加。在租賃合同未約定違約金的情況下，違約方應(yīng)賠償因違約給對(duì)方造成的實(shí)際損失，包括直接損失和間接損失。直接損失如承租方違約導(dǎo)致房屋空置的租金損失，出租方為重新招租而產(chǎn)生的合理費(fèi)用等；間接損失如承租方因出租方違約無法正常使用租賃場(chǎng)地而導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失等，但不得超過違約方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。六、實(shí)際應(yīng)用場(chǎng)景與糾紛處理（一）居間合同的應(yīng)用場(chǎng)景與糾紛處理居間合同廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)中介、商業(yè)貿(mào)易、投融資等領(lǐng)域。在房地產(chǎn)租賃中介服務(wù)中，居間人（中介公司）為出租方和承租方提供信息匹配、帶看房屋、協(xié)助談判等服務(wù)，促成雙方簽訂租賃合同，然后從中收取傭金。居間合同糾紛常見于報(bào)酬支付、信息真實(shí)性等方面。例如，委托人通過居間人提供的信息與第三方達(dá)成交易后，試圖逃避支付傭金，或者居間人提供的信息存在瑕疵導(dǎo)致合同無法履行。在處理這類糾紛時(shí)，首先應(yīng)嘗試協(xié)商解決，協(xié)商不成可通過調(diào)解、仲裁或訴訟方式解決。在訴訟中，法院會(huì)重點(diǎn)審查居間人是否已促成合同成立、信息是否真實(shí)、雙方是否存在違約行為等。（二）租賃合同的應(yīng)用場(chǎng)景與糾紛處理租賃合同的應(yīng)用場(chǎng)景十分廣泛，包括房屋租賃、設(shè)備租賃、土地租賃等。在房屋租賃中，出租人和承租人需明確租賃期限、租金、維修責(zé)任等條款，以避免后續(xù)糾紛。租賃合同糾紛主要涉及租金支付、房屋維修、轉(zhuǎn)租、合同解除等問題。例如，承租方未按時(shí)支付租金，出租方要求解除合同并支付違約金；或者租賃房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，出租方未及時(shí)維修導(dǎo)致承租方無法正常使用。處理租賃合同糾紛時(shí)，同樣可先通過協(xié)商、調(diào)解解決，協(xié)商無果則通過仲裁或訴訟。法院在審理時(shí)，會(huì)依據(jù)合同約定和法律規(guī)定，綜合考慮實(shí)際損失、合同履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度等因素作出裁決。七、特殊類型合同與法律適用（一）房屋租賃合同的特殊性房屋租賃合同作為租賃合同的一種特殊形式，除適用《民法典》的一般規(guī)定外，還需遵守《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)。例如，出租人出售租賃房屋的，應(yīng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)（居住房屋除外）。在房屋租賃中，還存在一些特殊問題，如房屋的轉(zhuǎn)租、裝修、租賃登記備案等。對(duì)于轉(zhuǎn)租，必須經(jīng)出租人同意，否則出租人可解除合同。對(duì)于裝修，承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。租賃登記備案雖然不是合同生效的必要條件，但備案有助于保護(hù)承租人的合法權(quán)益，減少糾紛。（二）融資租賃合同的特殊性融資租賃合同是一種特殊的租賃合同，是出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物并提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。這種合同兼具租賃和融資的雙重屬性，在法律適用上有其特殊性。融資租賃合同的租金通常高于普通租賃合同，因?yàn)槠渲邪速徺I租賃物的成本和出租人的合理利潤(rùn)。在合同期滿后，租賃物的歸屬可以由雙方約定，通常有返還、留購或續(xù)租三種選擇。八、合同訂立的注意事項(xiàng)（一）居間合同訂立的注意事項(xiàng)在訂立居間合同時(shí)，委托人應(yīng)注意審查居間人的資質(zhì)和信譽(yù)，確保其具備提供相應(yīng)服務(wù)的能力。對(duì)于居間費(fèi)用的計(jì)算方式和支付條件，應(yīng)在合同中明確約定，避免模糊不清導(dǎo)致后續(xù)糾紛。如果委托人需要保密，應(yīng)在合同中作出居間人的保密約定，明確居間人負(fù)有對(duì)委托人信息保密的義務(wù)，在交易雙方訂立合同之中或之后都應(yīng)履行保密義務(wù)。（二）租賃合同訂立的注意事項(xiàng)訂立租賃合同時(shí)，出租方應(yīng)確保對(duì)租賃物擁有合法權(quán)利，能夠提供權(quán)屬證明，避免因權(quán)利瑕疵導(dǎo)致合同無效。承租方則應(yīng)仔細(xì)檢查租賃物的狀況，對(duì)租賃物的名稱、數(shù)量、用途、維修責(zé)任等作出明確約定。對(duì)于租賃期限超過6個(gè)月的，必須采用書面形式，并明確約定租金支付方式、期限以及違約責(zé)任。在房屋租賃中，還應(yīng)核實(shí)房屋是否存在抵押、查封等情況，避免租賃過程中出現(xiàn)權(quán)利糾紛。九、兩者的聯(lián)系與區(qū)別（一）聯(lián)系居間合同和租賃合同都屬于提供服務(wù)的合同，都涉及到一定的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系。在實(shí)際生活中，兩者常常存在關(guān)聯(lián)，例如在房屋租賃過程中，出租方和承租方可能通過居間人（中介公司）達(dá)成租賃意向，此時(shí)既存在出租方與承租方之間的租賃合同關(guān)系，也存在委托方（可能是出租方或承租方或雙方）與居間人之間的居間合同關(guān)系。居間合同的履行結(jié)果往往是促成租賃合同的訂立。（二）區(qū)別合同性質(zhì)不同：居間合同是提供媒介服務(wù)的合同，居間人不直接參與合同的履行；租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物使用權(quán)的合同，出租人和承租人直接發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系。主體關(guān)系不同：居間合同涉及委托人與居間人兩方主體（在促成交易后可能涉及第三方）；租賃合同則直接涉及出租人與承租人兩方主體。權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不同：居間合同的核心是居間人提供訂約機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬；租賃合同的核心是出租人提供租賃物，承租人支付租金并使用租賃物。合同目的不同：居間合同的目的是促成委托人與第三方訂立合同；租賃合同的目的是實(shí)現(xiàn)租賃物的使用價(jià)值轉(zhuǎn)移。費(fèi)用性質(zhì)不同：居間合同