2025年房地產(chǎn)估價師考試備考秘籍：真題解析+實務(wù)專項強化考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（下列選項中，只有一項符合題意，請將正確選項的代表字母填寫在答題卡相應(yīng)位置。每題1分，共20分）1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價法》，房地產(chǎn)估價師執(zhí)行業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以獨立、客觀、公正、合法的原則進行，不受任何單位和個人非法干預(yù)。下列行為中，不屬于非法干預(yù)的是（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求估價機構(gòu)必須評估其項目價值高于市場水平B.市場管理部門要求估價機構(gòu)對某宗已抵押房地產(chǎn)進行強制評估C.估價師個人因與委托人關(guān)系密切，故意高估某宗房產(chǎn)價值以獲取更高報酬D.人民政府以行政命令方式指定估價機構(gòu)對某宗征收房地產(chǎn)進行價值評估2.某房地產(chǎn)在價值時點時的土地使用權(quán)年限為30年，已使用5年。該宗土地剩余使用年限對應(yīng)的土地出讓金為1000萬元，開發(fā)成本為800萬元，管理費用率為開發(fā)成本的5%，銷售費用率為房地產(chǎn)價值的3%，投資利息忽略不計，土地增值收益等于土地出讓金與開發(fā)成本之和。采用成本法評估該宗房地產(chǎn)的價值時，其土地價值最接近于（）萬元。A.1500B.1600C.1650D.17003.估價對象為一棟已建成5年的寫字樓，通過收集三個可比案例，甲案例成交價格1200元/平方米，交易日期比估價對象晚6個月，月通貨膨脹率為0.5%；乙案例成交價格1150元/平方米，交易日期比估價對象早3個月，月通貨膨脹率為0.3%；丙案例成交價格1180元/平方米，成交日期與估價對象相同，但區(qū)域市場因素導(dǎo)致其價格比估價對象低5%。若采用市場法評估，不考慮其他因素，該寫字樓單位建筑面積的比準(zhǔn)價格最接近于（）元/平方米。A.1170B.1185C.1195D.12054.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年凈收益為100萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長5%，該房地產(chǎn)的收益年限為40年，折現(xiàn)率為10%。采用收益法評估該宗房地產(chǎn)的價值時，其收益現(xiàn)值之和最接近于（）萬元。A.727B.758C.789D.8205.在評估某在建工程的成本法價值時，重置成本通常采用的方法是（）。A.直接成本法B.間接成本法C.工程量法D.比例估算法6.某房地產(chǎn)的建筑物重置成本為3000萬元，已使用10年，根據(jù)剩余使用年限法估算，其成新率為60%。若該建筑物沒有經(jīng)濟性貶損，則其重置成新價為（）萬元。A.1800B.1950C.2100D.30007.評估某出租型住宅的價值時，采用市場法確定可比案例修正后的總價值為800萬元，采用收益法確定的總價值為850萬元，采用成本法確定的總價值為780萬元。若市場法、收益法、成本法的綜合權(quán)重分別為0.4、0.4、0.2，則采用綜合法評估的該住宅價值最接近于（）萬元。A.810B.820C.830D.8408.估價時點為2024年6月30日，某宗房地產(chǎn)的租賃期限為5年，自2025年1月1日起租。在評估該宗房地產(chǎn)的收益時，其租賃收入應(yīng)采用的計算基準(zhǔn)日是（）。A.2024年6月30日B.2025年1月1日C.2029年12月31日D.租賃期滿日9.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法適用的說法中，錯誤的是（）。A.適用于評估待開發(fā)建設(shè)的土地的價值B.適用于評估已建成房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價值C.適用于評估房地產(chǎn)開發(fā)項目整體價值D.適用于評估建成后的房地產(chǎn)的改造、擴建或加層價值10.在房地產(chǎn)估價報告中，關(guān)于估價假設(shè)和限制條件的說明，其主要目的是（）。A.證明估價結(jié)果的準(zhǔn)確性B.明確估價工作的前提和限制C.避免估價師的法律責(zé)任D.提高估價報告的可讀性11.某宗房地產(chǎn)的區(qū)位價值遠高于其建筑物價值，當(dāng)采用成本法評估其價值時，其評估價值應(yīng)（）。A.主要由土地價值決定B.大于土地價值與建筑物重置成本之和C.小于土地價值與建筑物重置成本之和D.由土地和建筑物的實際成新率決定12.評估某公司整體價值時，通常不采用的方法是（）。A.市場法B.收益法C.重置成本法D.清算價格法13.在運用市場法選取可比案例時，要求可比案例的交易類型應(yīng)與估價目的（）。A.完全一致B.基本一致C.可能有差異D.無關(guān)14.某房地產(chǎn)的建筑物共三層，總建筑面積為3000平方米，其中一層建筑面積500平方米，二層和三層建筑面積各1250平方米。該建筑物的地基基礎(chǔ)工程成本占重置成本的比例為10%，主體結(jié)構(gòu)工程成本占比為60%，裝飾裝修工程成本占比為25%，其他工程成本占比為5%。若已知該建筑物重置成本為1000萬元，則其二層樓面裝飾裝修工程的成本最接近于（）萬元。A.62.5B.75C.125D.15015.收益法中，預(yù)測未來收益所依據(jù)的基期數(shù)據(jù)，通常是估價對象（）期間的收益數(shù)據(jù)。A.過去一年B.過去三年C.過去五年D.過去十年16.評估某出租住宅的綜合價值時，若采用市場法確定的價值為V市，采用收益法確定的價值為V收，且V市>V收，可能的原因之一是（）。A.可比案例選取不當(dāng)，導(dǎo)致比準(zhǔn)價格偏高B.預(yù)測的租金水平或空置率過于保守C.選擇的折現(xiàn)率過高D.對住宅的區(qū)位條件評價過高17.在確定房地產(chǎn)價值類型時，應(yīng)首先明確的是（）。A.估價目的B.估價假設(shè)C.估價方法D.估價時點18.某宗房地產(chǎn)的建筑物建造于1985年，設(shè)計使用年限為50年，經(jīng)濟使用壽命為40年。評估該建筑物價值時，其剩余經(jīng)濟使用壽命最可能為（）年。A.25B.30C.35D.4019.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的說法中，錯誤的是（）。A.不得以不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)B.不得在估價報告中包含虛假信息C.不得允許他人以自己的名義執(zhí)行業(yè)務(wù)D.可以在兩個或兩個以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)20.評估某宗房地產(chǎn)的謹慎價值時，其評估價值通常（）該房地產(chǎn)在公開市場上按正常交易條件下的價值。A.高于B.低于C.等于D.不確定二、多項選擇題（下列選項中，至少有兩項符合題意，請將正確選項的代表字母填寫在答題卡相應(yīng)位置。每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)估價的假設(shè)條件通常包括（）。A.估價對象處于正常使用狀態(tài)B.估價對象可以依法轉(zhuǎn)讓、出租C.未來的經(jīng)濟環(huán)境保持穩(wěn)定D.估價師已對估價對象進行了實地查勘E.估價結(jié)果的用途僅限于本次委托事項2.采用市場法評估房地產(chǎn)價值時，需要修正的因素通常包括（）。A.交易日期因素B.區(qū)域因素C.個別因素D.宏觀經(jīng)濟因素E.交易方式因素3.收益法中，確定凈收益通常需要考慮的因素包括（）。A.房地產(chǎn)的物理狀況B.房地產(chǎn)的區(qū)位狀況C.房地產(chǎn)的權(quán)益狀況D.房地產(chǎn)的經(jīng)營管理水平E.房地產(chǎn)的成新率4.成本法評估房地產(chǎn)價值時，其重置成本通常包括（）。A.土地取得成本B.建筑物重置成本或重建成本C.專業(yè)費用D.投資利息E.開發(fā)利潤5.評估某宗在建工程的價值時，可能需要采用的估價方法有（）。A.市場法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法E.清算價格法6.房地產(chǎn)估價報告應(yīng)包含的內(nèi)容通常有（）。A.估價結(jié)果B.估價假設(shè)和限制條件C.估價機構(gòu)和估價師信息D.估價對象狀況描述E.估價過程和方法7.下列關(guān)于房地產(chǎn)價值類型的說法中，正確的有（）。A.市場價值是價值時點下交易雙方均認同的價格B.投資價值是投資者基于自身投資目的評估的價值C.謹慎價值是在風(fēng)險厭惡前提下評估的最低價值D.清算價值是在非公開市場強制變現(xiàn)時評估的價值E.使用價值是房地產(chǎn)滿足使用者需求的效用價值8.影響房地產(chǎn)價值的經(jīng)濟因素通常包括（）。A.經(jīng)濟發(fā)展水平B.利率水平C.匯率變動D.房地產(chǎn)供求狀況E.交通狀況9.運用假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)價值時，需要預(yù)測的未來費用通常包括（）。A.續(xù)建成本B.開發(fā)管理費用C.銷售費用D.投資利息E.土地增值收益10.房地產(chǎn)估價師在執(zhí)行業(yè)務(wù)時，應(yīng)遵守的職業(yè)道德原則包括（）。A.獨立、客觀、公正B.誠實守信C.維護估價秩序D.提高專業(yè)勝任能力E.尊重同行三、判斷題（請判斷下列說法的正誤，正確的劃“√”，錯誤的劃“×”。每題1分，共10分）1.房地產(chǎn)估價師執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以受委托人要求，高估或低估估價對象價值。（×）2.在運用成本法評估新建成的建筑物價值時，通常采用重置成本。（√）3.某可比案例的交易價格為1200元/平方米，交易稅費由買方承擔(dān)。若估價對象交易稅費由賣方承擔(dān)，則在計算比準(zhǔn)價格時應(yīng)對1200元/平方米進行加價。（×）4.收益法適用的前提條件是估價對象能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的凈收益。（√）5.假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法。（×）6.估價報告的封面應(yīng)當(dāng)載明估價項目名稱、委托方和受托方信息、估價報告編號、估價時點、估價日期等。（√）7.對于同一估價對象，采用不同估價方法評估出的價值必然完全一致。（×）8.運用剩余法評估待開發(fā)建設(shè)土地的價值時，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值通常采用市場法確定。（√）9.房地產(chǎn)估價師在估價報告中披露的假設(shè)和限制條件，可以免除其應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。（×）10.房地產(chǎn)估價師協(xié)會是房地產(chǎn)估價行業(yè)的自律管理組織。（√）四、簡答題（請簡明扼要地回答下列問題。每題5分，共10分）1.簡述房地產(chǎn)估價中“獨立、客觀、公正”原則的含義。2.簡述運用市場法評估房地產(chǎn)價值時，修正ComparableInstances（可比案例）需要考慮的主要因素。五、計算題（請按題目要求進行計算，列出計算過程。每題10分，共20分）1.某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)計未來第1年凈收益為15萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長3%，折現(xiàn)率為8%。請采用收益法計算該宗房地產(chǎn)的收益現(xiàn)值。2.某可比案例的交易價格為2000萬元（買賣雙方各承擔(dān)1%的稅費），成交日期為2024年3月1日。估價對象價值時點為2024年6月30日。從成交日期到價值時點期間，當(dāng)?shù)厣唐纷≌瑑r格平均每月上漲0.8%。請采用市場法計算該可比案例在價值時點的比準(zhǔn)價格。六、論述題（請就下列問題進行論述，要求觀點明確，論據(jù)充分，條理清晰。共20分）結(jié)合房地產(chǎn)估價的實踐，談?wù)勅绾卫斫獠⑦\用“合法原則”進行房地產(chǎn)估價。試卷答案一、單項選擇題1.B2.D3.C4.B5.C6.A7.A8.B9.B10.B11.A12.D13.B14.C15.A16.A17.A18.B19.D20.B二、多項選擇題1.ABCE2.ABCDE3.ABCDE4.ABCD5.CD6.ABCDE7.ABCD8.ABCD9.ABCD10.ABCD三、判斷題1.×2.√3.×4.√5.×6.√7.×8.√9.×10.√四、簡答題1.獨立：指估價師在執(zhí)行業(yè)務(wù)時不受任何非法干預(yù)，獨立進行專業(yè)判斷?？陀^：指估價師應(yīng)基于客觀事實和資料，避免主觀偏見影響估價結(jié)果。公正：指估價師應(yīng)公平對待所有相關(guān)方，不偏袒任何一方，確保估價結(jié)果的公正性。2.修正可比案例需要考慮的主要因素包括：交易日期因素（市場狀況變化）、區(qū)域因素（宏觀和微觀區(qū)位條件差異）、個別因素（如建筑品質(zhì)、裝修、樓層、朝向等）、交易方式因素（如拍賣、協(xié)議、招標(biāo)等可能導(dǎo)致的溢價或折價）、交易稅費負擔(dān)方式因素（影響交易價格水平）。五、計算題1.計算過程：P=a/(r-g)*[1-1/(1+g)^n]/(1+r)^m其中，a=15萬元，g=3%，r=8%，n=40，m=0P=15/(8%-3%)*[1-1/(1+3%)^40]/(1+8%)^0P=15/5%*[1-1/1.03^40]P=300*[1-1/3.262]P=300*[1-0.306]P=300*0.694P≈208.2萬元答：該宗房地產(chǎn)的收益現(xiàn)值約為208.2萬元。2.計算過程：比準(zhǔn)價格=可比案例價格*(1-買賣雙方稅費比例之和)*[1+月均漲幅率]^(價值時點月份-成交月份)比準(zhǔn)價格=2000萬元*(1-1%-1%)*[1+0.8%]^(6-3)比準(zhǔn)價格=2000萬元*0.98*[1+0.008]^3比準(zhǔn)價格=2000萬元*0.98*1.024比準(zhǔn)價格≈2000萬元*0.98*1.024比準(zhǔn)價格≈2000萬元*1.0