房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間明確權(quán)利義務(wù)的書(shū)面協(xié)議，需符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定，通過(guò)書(shū)面形式確立權(quán)屬變更的法律關(guān)系，其簽訂為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法定形式要件。合同內(nèi)容需載明雙方當(dāng)事人信息、房地產(chǎn)權(quán)屬及物理狀況、成交價(jià)格、交付時(shí)間等核心條款，并明確土地使用權(quán)出讓合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓形式包括買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等合法方式，其中買(mǎi)賣(mài)合同最常見(jiàn)。一、合同主要內(nèi)容根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第8條之規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)載明下列主要內(nèi)容：（一）雙方當(dāng)事人信息雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)、住所。甲方（轉(zhuǎn)讓人）為房產(chǎn)的合法所有者，擁有該房產(chǎn)的所有權(quán)證及其他相關(guān)權(quán)屬證明文件，承諾其轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)的行為已獲得所有必要的批準(zhǔn)和授權(quán)，且不存在任何法律障礙。乙方（受讓人）為具有完全民事行為能力的自然人或依法成立的法人，具備購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)的合法資格。甲方信息還應(yīng)包括身份證號(hào)/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、地址、聯(lián)系方式；乙方信息同樣需包含身份證號(hào)/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、地址、聯(lián)系方式。（二）房地產(chǎn)基本情況房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱(chēng)和編號(hào)，如房屋所有權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)證號(hào)等。房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限，即標(biāo)的房產(chǎn)位于省市區(qū)路號(hào)，建筑面積為平方米，土地面積為平方米。土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得方式及年限，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓或劃撥等。房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)，如住宅、商業(yè)、辦公等。房地產(chǎn)配套設(shè)施，需列舉房地產(chǎn)內(nèi)的配套設(shè)施，如電梯、停車(chē)位、綠化等。（三）合同標(biāo)的成交價(jià)格及支付方式，雙方約定標(biāo)的房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣元（大寫(xiě)：元整），該價(jià)格已包含但不限于房產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)、土地出讓金（如適用）及其他相關(guān)費(fèi)用。付款方式可分為首期付款、二期付款等，乙方應(yīng)按合同約定的時(shí)間和方式支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款，甲方指定收款賬戶(hù)信息需明確開(kāi)戶(hù)銀行、銀行賬號(hào)和戶(hù)名。轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)承擔(dān)，合同履行過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，由雙方按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定各自承擔(dān)。（四）合同履行房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間，甲方應(yīng)于年月日前將標(biāo)的房地產(chǎn)交付給乙方，交付時(shí)甲方應(yīng)將標(biāo)的房地產(chǎn)的鑰匙及相關(guān)權(quán)屬證明文件交付給乙方，且標(biāo)的房地產(chǎn)應(yīng)處于無(wú)占用、無(wú)租賃狀態(tài)，不存在任何權(quán)利限制。交付前，甲方應(yīng)結(jié)清水、電、燃?xì)?、供暖等費(fèi)用，并將相關(guān)賬單結(jié)清。乙方在接收標(biāo)的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)房屋或設(shè)施有損壞或與合同約定不符，乙方應(yīng)于個(gè)工作日內(nèi)書(shū)面通知甲方，雙方協(xié)商解決。轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理，雙方應(yīng)于所有房?jī)r(jià)款支付完畢后個(gè)工作日內(nèi)，共同向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理標(biāo)的房地產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，甲方應(yīng)提供辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記所需的全部資料，并協(xié)助乙方完成相關(guān)手續(xù)。（五）違約責(zé)任明確雙方在合同履行過(guò)程中可能出現(xiàn)的違約情形及相應(yīng)的違約責(zé)任承擔(dān)方式。（六）雙方約定的其他事項(xiàng)如保密條款、通知送達(dá)方式、合同份數(shù)、合同簽訂日期等。通知以書(shū)面形式送達(dá)，可通過(guò)郵寄、傳真、電子郵件等方式進(jìn)行，自送達(dá)之日起視為已送達(dá)對(duì)方。本合同一式份，雙方各執(zhí)份，具有同等法律效力。二、法律特征（一）平等自愿等價(jià)有償房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是依照平等、自愿、等價(jià)有償?shù)脑瓌t，由原所有人與新的受讓人簽訂的。合同雙方若違背轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。（二）書(shū)面形式強(qiáng)制要求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是一種書(shū)面合同，這是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的形式要件。按照民法原理，若法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定合同必須用書(shū)面形式而未采用書(shū)面形式的，則合同因缺乏形式要件就不能成立、生效?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同?！保ㄈ┓从钞?dāng)事人法律關(guān)系房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同反映了當(dāng)事人雙方的法律關(guān)系，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同一經(jīng)簽訂，當(dāng)事人雙方在權(quán)利義務(wù)上直接發(fā)生法律關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移?！比?、有效條件房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同能否發(fā)生法律效力，取決于以下條件：（一）主體資格合法房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人是否具有完全民事行為能力，無(wú)民事行為能力和限制民事行為能力的公民不能直接簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，其房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行為由其法定代理人代為進(jìn)行。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人是否有權(quán)買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)，非房屋所有人和土地使用者不得出賣(mài)他人的房地產(chǎn)，除非已經(jīng)得到代理出售的權(quán)利；共有人應(yīng)在得到其他共有人書(shū)面同意的情況下才有權(quán)出賣(mài)房地產(chǎn)。買(mǎi)受房地產(chǎn)者也須符合規(guī)定，如系單位，應(yīng)出于特殊需要并得到有權(quán)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)才可以購(gòu)買(mǎi)私有房地產(chǎn)。（二）意思表示真實(shí)按照《中華人民共和國(guó)民法通則》第58條的規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，或存在惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三者利益的情形，以及行為人對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容有重大誤解，合同內(nèi)容顯失公平，為無(wú)效民事行為或撤銷(xiāo)或變更民事行為。（三）內(nèi)容不違反法律或社會(huì)公共利益不違反法律，指在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中，不得有與強(qiáng)制性或禁止性法律規(guī)范相抵觸的條款，也不得濫用授權(quán)性或任意性法律規(guī)范達(dá)到規(guī)避法律的目的。如不得轉(zhuǎn)讓未完成規(guī)定投資比例的土地使用權(quán)，不得轉(zhuǎn)讓權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)，不得以賤賣(mài)貴買(mǎi)方式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)以逃避破產(chǎn)清算或強(qiáng)制執(zhí)行等。不違反社會(huì)公共利益，指房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同不得有損社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序、政治安定和道德風(fēng)尚，不得有損國(guó)家、集體和公民的合法權(quán)益。（四）形式符合法律規(guī)定根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第56條的規(guī)定，民事法律行為可以采取書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律規(guī)定用特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式，并且經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)權(quán)屬登記。四、合同形式房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主要方式有：（一）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同這是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要方式，它是指轉(zhuǎn)讓人將房地產(chǎn)移轉(zhuǎn)給受讓人所有，受讓人取得房地產(chǎn)權(quán)并支付相應(yīng)價(jià)款的合同。（二）房地產(chǎn)贈(zèng)與合同即規(guī)定贈(zèng)與人將房地產(chǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人的合同。（三）其他合法方式主要有：以房地產(chǎn)價(jià)格入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。五、訂立過(guò)程《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須簽訂書(shū)面合同?，F(xiàn)以房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同為例進(jìn)行分析，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的訂立必須經(jīng)歷要約與承諾兩個(gè)階段。（一）要約要約是指房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ疆?dāng)事人提出簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的意思表示。該意思表示必須符合如下要求：明確地向?qū)Ψ奖砻髻I(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)的意圖；具體寫(xiě)明房地產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、坐落、價(jià)格、交付方式及期限等主要內(nèi)容；表明請(qǐng)對(duì)方當(dāng)事人在約定的期限內(nèi)給予答復(fù)的要求；要約必須送達(dá)受要約人。要約是具有法律約束力的意思表示，要約人要受到自己發(fā)出的要約的約束；而要約邀請(qǐng)僅是邀請(qǐng)對(duì)方向自己發(fā)出要約，要約邀請(qǐng)不具有法律效力。實(shí)踐中有的開(kāi)發(fā)商故意夸大其詞，宣傳推介商品房，實(shí)際交付的房屋卻與廣告宣傳有較大差異。因?yàn)閺V告宣傳一般為要約邀請(qǐng)，不具有法律約束力，所以購(gòu)房人的合法權(quán)益得不到相應(yīng)的保障。針對(duì)實(shí)踐中出現(xiàn)的爭(zhēng)議，2003年6月1日起實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于審理商品房糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條明確規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和該允諾即使未載人商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（二）承諾承諾是指房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人一方對(duì)另一方所提出的要約或反要約完全同意的意思表示。承諾必須明確表示同意要約人或反要約人的意見(jiàn)，并且全部接受了其提出的合同內(nèi)容。六、合同生效與終止（一）合同生效條件本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。（二）合同終止條件合同約定的轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理完畢，房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記完成；合同約定的付款義務(wù)履行完畢；合同約定的其他終止條件；雙方協(xié)商一致解除合同；因不可抗力導(dǎo)致合同無(wú)法履行。七、爭(zhēng)議解決本合同履行過(guò)程中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，任何一方均可向標(biāo)的房產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。八、合同附件合同附件包括附件一：房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件，包括但不限于房地產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證、契稅完稅證明等；附件二：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)清單，詳細(xì)列出轉(zhuǎn)讓過(guò)程中產(chǎn)生的各項(xiàng)稅費(fèi)，包括但不限于契稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。九、其他約定事項(xiàng)（一）保密條款雙方對(duì)本合同內(nèi)容及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的相關(guān)信息負(fù)有保密義務(wù)，未經(jīng)對(duì)方同意，不得向任何第三方泄露。（二）合同份數(shù)本合同一式份，雙方各執(zhí)份，具有同等法律效力。（三）合同解釋本合同的解釋?xiě)?yīng)遵循公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則，不得違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。對(duì)本合同條款的解釋?xiě)?yīng)按照合同條款的字面意思進(jìn)行解釋?zhuān)缬衅缌x，則應(yīng)根據(jù)合同目的、交易習(xí)慣及法律法規(guī)進(jìn)行解釋。（四）合同變更與解除合同變更需經(jīng)雙方協(xié)商一致，并以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議。解除條件