房屋代銷合同房屋代銷合同作為委托合同的一種特殊形式，是指房屋所有權(quán)人（委托人）將房屋銷售事務(wù)委托給專業(yè)銷售機構(gòu)或個人（受托人）處理，受托人以委托人名義或自己名義開展銷售活動并收取相應(yīng)報酬的法律文件。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，此類合同的有效性需滿足行為人具備相應(yīng)民事行為能力、意思表示真實且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定等要件。在司法實踐中，上海市第二中級人民法院審理的隼能有限公司訴聯(lián)成亞洲有限公司房屋代銷合同糾紛案具有典型參考價值，該案明確了代銷關(guān)系中委托人與受托人權(quán)利義務(wù)的劃分原則，為類似糾紛的解決提供了重要借鑒。合同當事人基本信息合同當事人基本信息是確立權(quán)利義務(wù)主體的基礎(chǔ)，需包含委托方（甲方）與受托方（乙方）的完整身份資料。甲方作為房屋所有權(quán)人，應(yīng)明確填寫自然人姓名及身份證號，或法人/其他組織的全稱、統(tǒng)一社會信用代碼、法定代表人姓名等信息，并附詳細注冊地址及實際經(jīng)營地址。乙方作為代銷服務(wù)提供方，若為企業(yè)需注明房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案編號，個人則需提供房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書編號，同時列明聯(lián)系人及有效聯(lián)系方式。雙方信息需確保與身份證明文件一致，若涉及授權(quán)委托代理，應(yīng)附加授權(quán)委托書及代理人身份信息，避免因主體資格瑕疵導致合同效力爭議。合同標的及代銷范圍合同標的條款需精準描述代銷房屋的核心信息，包括坐落位置、建筑面積（分別注明套內(nèi)面積與公攤面積）、房屋用途（住宅、商業(yè)、辦公等）、權(quán)屬狀況（產(chǎn)權(quán)證號、土地使用權(quán)類型及剩余年限）等。對于存在共有權(quán)人或抵押、租賃等權(quán)利負擔的房屋，應(yīng)明確披露相關(guān)情況及處置方式，例如“該房屋存在銀行抵押，甲方承諾于過戶前30日內(nèi)結(jié)清貸款并辦理解押手續(xù)”。代銷范圍通常包括市場推廣、客戶尋訪、交易談判、合同簽署、過戶協(xié)助等全流程服務(wù)，或限定特定服務(wù)階段，如僅負責前期營銷策劃。價格條款需約定基準售價、浮動范圍及價格調(diào)整機制，例如“乙方可根據(jù)市場行情在基準價±5%范圍內(nèi)自主定價，超出范圍需書面征得甲方同意”，同時明確價款構(gòu)成是否包含裝修、家具家電等附屬設(shè)施。代銷費用及結(jié)算方式代銷費用體系包含基礎(chǔ)服務(wù)費與業(yè)績提成兩部分，基礎(chǔ)服務(wù)費通常按房屋售價的0.5%-1%計算，用于覆蓋營銷物料制作、廣告投放等固定成本；業(yè)績提成則采用階梯式計算，例如“銷售價低于基準價按1.5%計提，超出基準價部分按3%額外提成”。費用支付方式可選擇分期支付，如合同簽訂后支付30%啟動資金，銷售完成后支付剩余70%，或采用“基礎(chǔ)服務(wù)費+成交傭金”的組合模式。結(jié)算周期應(yīng)明確為“按月結(jié)算”或“按套結(jié)算”，并約定具體時限，如“每套房屋成交后5個工作日內(nèi)完成傭金結(jié)算”。對于代銷期限內(nèi)未達成銷售目標的情況，可設(shè)置費用減免條款，例如“3個月內(nèi)銷售率未達50%，基礎(chǔ)服務(wù)費下調(diào)20%”。傭金支付及分配傭金計算需區(qū)分獨家代銷與非獨家代銷兩種情形，獨家代銷通常約定更高提成比例（2%-3%），并設(shè)置最低保障條款，如“無論是否成交，甲方需支付乙方保底傭金5萬元”；非獨家代銷則按實際成交金額的1%-2%計算，不設(shè)保底。支付節(jié)點可與交易進程掛鉤，例如“購房定金到賬后支付傭金的20%，首付款支付后支付50%，尾款結(jié)清后支付剩余30%”，并明確收款賬戶信息。涉及第三方合作的傭金分配，如聯(lián)合中介機構(gòu)銷售，應(yīng)約定分配比例及結(jié)算方式，避免后續(xù)糾紛。對于客戶違約導致交易終止的情況，需約定已發(fā)生費用的承擔方式，例如“因買方原因解除合同，已收定金的50%作為乙方勞務(wù)補償”。履約保證機制履約保證金是常見的擔保方式，乙方通常需向甲方繳納房屋售價1%-3%的保證金，用于擔保勤勉履行代銷義務(wù)，例如“乙方未按約定開展營銷活動，甲方有權(quán)扣除保證金的20%作為違約金”。保證金退還條件一般為“代銷期限屆滿或合同解除后30日內(nèi)，無未結(jié)清費用及違約情形的全額退還”。甲方的履約保證主要體現(xiàn)在權(quán)屬無瑕疵承諾，需約定“若因房屋產(chǎn)權(quán)問題導致交易失敗，甲方雙倍返還乙方已投入的營銷費用”。對于大型代銷項目，可引入第三方擔保機構(gòu)或銀行保函，增強履約保障力度。合同履行及違約責任雙方義務(wù)需逐項列明：甲方應(yīng)提供真實的房屋資料、配合現(xiàn)場看房、及時簽署相關(guān)文件；乙方需制定營銷方案并經(jīng)甲方確認、每月提交銷售報告、對客戶信息真實性進行核驗等。違約責任條款應(yīng)具體明確，例如“甲方逾期提供房屋權(quán)屬證明，每逾期一日按已付服務(wù)費的0.05%支付違約金”；“乙方虛假宣傳導致甲方損失的，按實際損失金額的1.5倍賠償”。合同解除條件包括根本違約、不可抗力、情勢變更等情形，例如“乙方連續(xù)2個月未實現(xiàn)銷售，甲方有權(quán)單方解除合同并沒收保證金”。解除后的善后處理需約定客戶資源歸屬、已發(fā)生費用結(jié)算等事項。爭議解決方式爭議解決條款應(yīng)明確約定協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟的遞進式解決路徑。選擇仲裁需注明仲裁委員會全稱及仲裁規(guī)則，例如“提交上海國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會按其現(xiàn)行規(guī)則進行仲裁”；選擇訴訟則需約定管轄法院，如“由房屋所在地人民法院管轄”。條款中可設(shè)置費用承擔規(guī)則，“因一方違約導致爭議的，敗訴方承擔對方支出的律師費、訴訟費等合理維權(quán)費用”。對于緊急情況，可約定臨時救濟措施，例如“在爭議解決期間，乙方應(yīng)繼續(xù)履行已開始的銷售服務(wù)，不得擅自中斷”。保密及其他條款保密義務(wù)覆蓋雙方在合作過程中獲取的商業(yè)秘密，包括客戶名單、銷售策略、財務(wù)數(shù)據(jù)等，保密期限通常延續(xù)至合同終止后3年。信息披露條款要求甲方及時告知房屋重大事項變更，如“房屋被查封或設(shè)立新的權(quán)利負擔，甲方需在24小時內(nèi)書面通知乙方”。合同附件應(yīng)包含房屋權(quán)屬證明復印件、戶型圖、裝修清單、營銷方案等文件，作為合同不可分割的組成部分。特別約定事項可包括代銷期限延長條件、客戶資源歸屬、稅費承擔方式等，例如“代銷期滿后未成交的客戶信息歸甲方所有，乙方不得繼續(xù)跟進”。合同生效需雙方簽字蓋章并附法定代表人身份證明，若為企業(yè)還需加蓋騎縫章。文本份數(shù)通常為一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，具有同等法律效力。