房地產(chǎn)中介合同房地產(chǎn)中介合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀人與委托人之間訂立的，以提供房地產(chǎn)交易服務(wù)為核心內(nèi)容的協(xié)議，其法律屬性歸屬于《民法典》合同編規(guī)定的居間合同范疇。該合同具有雙務(wù)性、有償性及書面形式特征，通常作為房地產(chǎn)買賣合同、租賃合同等主合同的從合同存在，但在獨立提供信息咨詢服務(wù)時也可成為獨立合同。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，此類合同已從早期的簡單條款逐步演變?yōu)榘?wù)標準、傭金結(jié)算、房源核驗等精細化內(nèi)容的文本體系，其法律基礎(chǔ)也從《合同法》《民法通則》過渡到《民法典》合同編的專門規(guī)范，形成了適應多元交易場景的制度框架。一、合同特征（一）雙務(wù)性雙務(wù)性體現(xiàn)為合同當事人之間存在互為對價的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。中介方負有提供真實房源信息、促成交易洽談、協(xié)助辦理手續(xù)等義務(wù)，委托人則需承擔支付報酬、如實提供需求信息等責任。例如在二手房買賣中介合同中，中介需完成房源產(chǎn)權(quán)調(diào)查、組織三方談判等服務(wù)，而委托人需按約定支付傭金，任何一方未履行義務(wù)均構(gòu)成違約。（二）有償性作為典型的有償合同，委托人獲取中介服務(wù)必須支付相應報酬。報酬形式以貨幣為主，計算方式通常為交易標的額的固定比例（如房屋成交價的1%-3%）或固定金額。值得注意的是，法律允許報酬與服務(wù)價值不完全等值，但需符合公平原則，實踐中若中介僅提供基礎(chǔ)信息服務(wù)卻收取高額傭金，委托人可主張顯失公平要求調(diào)整。（三）書面形式要求盡管《民法典》未強制規(guī)定中介合同必須采用書面形式，但房地產(chǎn)交易的復雜性決定了書面形式的必要性。規(guī)范的書面合同需明確記載交易標的詳情、服務(wù)范圍、報酬標準等核心條款，北京市住建委發(fā)布的《存量房經(jīng)紀服務(wù)合同》示范文本即包含12項必備條款，有效降低了口頭約定引發(fā)的舉證風險。（四）從合同屬性多數(shù)情況下，中介合同的效力依附于主交易合同（如房屋買賣合同）。若主合同因欺詐、惡意串通等情形被認定無效，中介合同雖可能繼續(xù)有效，但報酬請求權(quán)將喪失基礎(chǔ)。例外情形是獨立信息咨詢合同，例如委托人僅委托中介進行市場調(diào)研時，合同效力不受后續(xù)交易影響。二、主要條款內(nèi)容（一）當事人基本信息合同需明確記載委托人與中介方的身份信息：自然人應包括姓名、身份證號、聯(lián)系方式及住址；法人或其他組織需注明名稱、統(tǒng)一社會信用代碼、法定代表人及營業(yè)場所。實踐中，中介方常以分公司名義簽約，此時需核實總公司授權(quán)文件，避免主體不適格導致合同無效。（二）交易標的描述標的條款需對房地產(chǎn)狀況進行精準界定，包括：權(quán)屬信息：房屋所有權(quán)證號、土地性質(zhì)（出讓/劃撥）、抵押狀況等；物理屬性：坐落地址、建筑面積（含公攤）、戶型結(jié)構(gòu)、建成年代；權(quán)利限制：是否存在租賃備案、查封登記、優(yōu)先購買權(quán)等。例如某合同中僅記載“XX小區(qū)3號樓房屋”，未明確單元號及產(chǎn)權(quán)證號，可能導致標的指向不明，引發(fā)履行爭議。（三）服務(wù)事項與標準服務(wù)事項條款需采用“列舉+兜底”模式明確服務(wù)范圍。買賣中介服務(wù)通常包括：房源開發(fā)與匹配、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、交易方案設(shè)計、合同起草、貸款咨詢、過戶協(xié)助等；租賃中介則側(cè)重承租人資質(zhì)審核、租金水平評估、租賃登記辦理等。服務(wù)標準應量化可考核，如“自簽約之日起15個工作日內(nèi)提供不少于5套符合需求的房源”，避免“盡力促成交易”等模糊表述。（四）報酬條款報酬條款需包含三要素：計算方式：如“按房屋成交價的2.2%計算，低于2萬元按2萬元收取”；支付節(jié)點：常見為“交易雙方簽訂主合同后3日內(nèi)支付50%，過戶完成后支付剩余50%”；費用承擔：明確報酬是否包含稅費、代辦費等附加費用，避免“打包收費”引發(fā)糾紛。需特別注意，根據(jù)《民法典》第九百六十四條，中介未促成合同成立的，不得請求支付報酬，但可要求委托人支付必要費用（如交通費、查檔費）。（五）履行期限與方式履行期限應明確服務(wù)起止時間，例如“2025年10月1日至2025年12月31日”，超過期限未完成服務(wù)的，委托人有權(quán)解除合同。履行方式包括線上服務(wù)（如視頻看房、電子簽約）與線下服務(wù)（如實地帶看、現(xiàn)場談判），合同中需約定主要服務(wù)的實現(xiàn)方式及質(zhì)量要求。（六）違約責任違約責任條款需針對不同違約情形設(shè)置相應責任：中介違約：提供虛假房源信息的，應返還已收報酬并賠償損失；未按時完成服務(wù)的，按日支付報酬總額0.5%的違約金；委托人違約：無正當理由解除合同的，需支付已完成服務(wù)對應比例的報酬；私下與中介介紹的交易方簽約（“跳單”）的，仍需支付約定報酬。某法院2024年判決的“跳單”案例中，委托人雖通過其他中介完成交易，但因利用了原中介提供的房源信息，仍被判支付約定傭金的70%。（七）爭議解決方式當事人可選擇協(xié)商、仲裁或訴訟解決爭議。選擇仲裁需明確仲裁機構(gòu)名稱（如“提交北京仲裁委員會仲裁”），選擇訴訟則需約定管轄法院（如“房屋所在地人民法院”）。實踐中，格式合同中的“強制仲裁”條款可能因排除對方主要權(quán)利被認定無效。三、合同類型（一）按服務(wù)模式分類居間合同：中介僅提供交易機會或媒介服務(wù)，不參與合同簽訂。例如租房中介向承租人介紹房源并促成雙方見面，交易達成后即完成服務(wù)，此類合同占市場交易總量的80%以上。代理合同：中介以委托人名義實施法律行為，分為獨家代理與普通代理。獨家代理中，委托人在約定期限內(nèi)不得委托其他中介，如開發(fā)商委托中介獨家銷售樓盤；普通代理則允許多家中介同時服務(wù)，常見于二手房買賣。（二）按交易類型分類買賣合同：服務(wù)于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，涉及產(chǎn)權(quán)調(diào)查、按揭辦理、稅費測算等復雜服務(wù)，合同條款需涵蓋資金監(jiān)管、戶口遷移、房屋交付等特殊事項。租賃合同：聚焦使用權(quán)轉(zhuǎn)移，核心條款包括租賃期限、租金支付方式、維修責任劃分等，商業(yè)地產(chǎn)租賃還需包含免租期、物業(yè)費承擔、轉(zhuǎn)租限制等內(nèi)容。（三）按房源屬性分類二手房中介合同：需特別約定房屋瑕疵披露、戶口遷出時限、維修基金過戶等事項，產(chǎn)權(quán)年限核查（如剩余土地使用年限）是關(guān)鍵條款。新房中介合同：通常由開發(fā)商與中介簽訂，服務(wù)內(nèi)容包括客戶引流、銷售培訓、活動策劃等，報酬計算多采用“成交套數(shù)×固定傭金”模式，需警惕“溢價分成”等違規(guī)條款。四、合同作用（一）保障當事人權(quán)益合同通過明確權(quán)利義務(wù)構(gòu)建風險防控機制。對委托人而言，可依據(jù)服務(wù)標準條款要求中介履行盡職調(diào)查義務(wù)，2024年深圳某中介因未核實房屋抵押狀況導致交易失敗，法院判決其返還傭金并賠償損失23萬元。對中介而言，報酬請求權(quán)以合同約定為基礎(chǔ)，上海某案例中，中介憑借合同中“跳單需支付雙倍傭金”的條款，成功追回委托人拖欠的服務(wù)費。（二）維護市場交易秩序標準化合同文本是規(guī)范中介行為的重要工具。住建部推行的《房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同示范文本》要求中介明示服務(wù)項目、收費標準、投訴渠道等信息，有效遏制了“陰陽合同”“捆綁收費”等亂象。北京市自2023年強制使用示范文本后，中介投訴量同比下降37%，交易糾紛調(diào)解成功率提升至82%。（三）促進交易效率提升合同對服務(wù)流程的約定可顯著縮短交易周期。例如約定“中介應在簽約后5個工作日內(nèi)完成網(wǎng)簽備案”，較無約定情形平均節(jié)省12天交易時間。同時，合同中“稅費測算表”“材料清單”等附件，可幫助交易雙方提前準備相關(guān)文件，降低辦理環(huán)節(jié)的延誤風險。五、簽訂注意事項（一）主體資質(zhì)審查委托人需核實中介機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)紀備案證明及從業(yè)人員資格證書，可通過“全國房地產(chǎn)經(jīng)紀信用檔案”查詢機構(gòu)誠信記錄。警惕“無備案開展業(yè)務(wù)”的黑中介，2024年廣州查處的“安居客”加盟店無備案經(jīng)營案中，消費者損失達450萬元。（二）服務(wù)事項細化避免接受“全權(quán)委托”等概括性條款，應逐項列明服務(wù)內(nèi)容。例如將“協(xié)助過戶”細化為“協(xié)助辦理網(wǎng)簽、繳稅、產(chǎn)權(quán)登記、水電過戶”等具體環(huán)節(jié)，每項服務(wù)需約定完成標準及時限，必要時可增設(shè)“服務(wù)驗收單”制度。（三）報酬條款審慎明確報酬計算基數(shù)（如按成交價而非掛牌價）、支付條件（如以過戶完成為節(jié)點而非簽約）及退費情形（如交易失敗的報酬處理）。對“包銷合同”中的保底條款需格外謹慎，某中介承諾“未售罄按約定價格收購”，最終因無力履約導致群體性糾紛。（四）違約責任對等避免格式合同中“中介違約僅退還費用，委托人違約需支付高額違約金”的不對等條款?？杉s定“任何一方違約，按報酬總額的20%支付違約金”，同時明確損失賠償范圍包括直接損失（如已支付的費用）和間接損失（如預期利益）。（五）證據(jù)留存意識簽約時需索取中介機構(gòu)蓋章的服務(wù)清單、收費標準等文件，交易過程中的溝通記錄（微信聊天、郵件往來）應保存至少3年。對房屋現(xiàn)狀的描述需附照片或視頻作為合同附件，北京某