疫情期間解除租賃合同疫情期間，租賃合同的解除問題成為租賃雙方關(guān)注的焦點。由于疫情這一突發(fā)公共衛(wèi)生事件的影響，許多承租人面臨無法正常使用租賃物、收入銳減等困境，而出租人也可能因承租人無法按時支付租金等問題陷入經(jīng)營壓力。在此背景下，如何合法、合理地解除租賃合同，平衡雙方權(quán)益，成為實踐中亟待解決的問題。一、疫情期間解除租賃合同的法律依據(jù)疫情期間解除租賃合同的法律依據(jù)主要源于《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）中關(guān)于合同解除的相關(guān)規(guī)定。其中，最核心的條款是《民法典》第五百六十二條和第五百六十三條。根據(jù)第五百六十二條，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同；當(dāng)事人也可以約定一方解除合同的事由，當(dāng)解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。這意味著，如果租賃雙方能夠就解除合同達成一致意見，無論疫情是否構(gòu)成影響，都可以通過協(xié)商的方式解除合同，這種方式也是實踐中最為高效和減少糾紛的途徑。而第五百六十三條則規(guī)定了法定解除合同的情形，其中第一項便是“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的”。疫情及相關(guān)防控措施是否構(gòu)成不可抗力，是判斷能否依據(jù)該條款解除合同的關(guān)鍵。不可抗力需滿足“不能預(yù)見、不能避免且不能克服”的條件。疫情作為突發(fā)的公共衛(wèi)生事件，顯然符合“不能預(yù)見”的特征；政府采取的封控、隔離、停業(yè)等防控措施，屬于“不能避免且不能克服”的客觀情況。因此，在疫情導(dǎo)致租賃合同目的確實無法實現(xiàn)的情況下，當(dāng)事人有權(quán)依據(jù)此項規(guī)定解除合同，并免除相應(yīng)的違約責(zé)任。例如，若承租人租賃房屋用于經(jīng)營餐飲，因疫情防控要求餐廳必須停業(yè)，且停業(yè)時間較長導(dǎo)致其經(jīng)營目的完全無法實現(xiàn)，此時承租人可以不可抗力為由要求解除合同。此外，《民法典》第五百六十三條還規(guī)定了其他法定解除情形，如在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行等。在疫情期間，若承租人無正當(dāng)理由長期拖欠租金，經(jīng)出租人催告后仍不支付，出租人則可依據(jù)相關(guān)條款解除合同，此時承租人的行為構(gòu)成違約，需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。二、疫情期間解除租賃合同的協(xié)商流程協(xié)商解除是疫情期間解除租賃合同的首選方式，其流程通常包括以下幾個步驟：首先，提出解除意向。當(dāng)一方因疫情影響無法繼續(xù)履行合同義務(wù)時，應(yīng)及時向?qū)Ψ教岢鼋獬贤囊庀?。提出意向時，需明確說明解除的原因、希望解除的時間以及對后續(xù)事宜的初步想法，如租金結(jié)算、押金退還、租賃物返還等。例如，承租人因疫情導(dǎo)致收入大幅下降，無法承擔(dān)租金，可向出租人發(fā)送書面通知，說明自身困境及解除合同的意愿。其次，雙方溝通協(xié)商。收到解除意向后，另一方應(yīng)積極回應(yīng)，雙方進入溝通協(xié)商階段。在協(xié)商過程中，租賃雙方應(yīng)秉持公平、誠實信用的原則，充分交換意見。對于租金、押金的處理，租賃物的返還時間、狀態(tài)等核心問題，應(yīng)進行詳細討論。例如，出租人可考慮減免部分租金或延長租期，承租人也可在押金退還、租賃物清理等方面做出適當(dāng)讓步。若雙方能夠就相關(guān)事宜達成一致，應(yīng)將協(xié)商結(jié)果以書面形式固定下來，簽訂解除租賃合同的協(xié)議。再次，簽訂解除協(xié)議。解除協(xié)議是明確雙方權(quán)利義務(wù)的重要文件，應(yīng)包含以下主要內(nèi)容：雙方當(dāng)事人的基本信息；原租賃合同的基本情況，如租賃物位置、租賃期限等；解除合同的日期；租賃物返還的時間、方式及驗收標準；租金、押金及其他費用的結(jié)算方式；違約責(zé)任等。協(xié)議簽訂后，雙方應(yīng)嚴格按照協(xié)議約定履行各自義務(wù)。最后，履行協(xié)議內(nèi)容。協(xié)議簽訂后，承租人應(yīng)按照約定時間騰空并返還租賃物，確保租賃物及附屬設(shè)施、設(shè)備完好。出租人則應(yīng)在收到租賃物并驗收合格后，按照協(xié)議約定退還押金、結(jié)算費用。若一方違反協(xié)議約定，另一方有權(quán)依據(jù)協(xié)議追究其違約責(zé)任。三、疫情期間解除租賃合同的實際案例案例一：網(wǎng)約車司機因疫情封控解除車輛租賃合同原告是一名網(wǎng)約車司機，與某車輛租賃公司（被告）于2019年11月簽訂了《車輛租賃合同》，約定租賃期限為1年，租金每月3000元。2020年2月，因疫情防控需要，寧波市政府采取小區(qū)封閉政策，原告無法正常出車運營，導(dǎo)致其無法承擔(dān)租金。原告認為疫情封控構(gòu)成不可抗力，遂訴至法院，要求解除租賃合同并退還押金9400元。被告希望繼續(xù)履行合同，表示若2月20日正常復(fù)工，愿意減免10日租金；若未如期復(fù)工，則再次協(xié)商租金減免事宜。經(jīng)法官調(diào)解，原告接受了被告的方案，同意繼續(xù)履行合同，并共同承擔(dān)因疫情影響減少的租金損失，最終申請撤回起訴。在該案例中，疫情防控措施雖然對原告的運營造成了影響，但被告提出了合理的租金減免方案，使得合同目的仍有實現(xiàn)的可能，因此雙方通過協(xié)商繼續(xù)履行合同，避免了糾紛的進一步升級。案例二：網(wǎng)約房經(jīng)營者因疫情無法經(jīng)營要求解除合同原告孫某將房屋租賃給被告王某用作網(wǎng)約房，雙方約定租賃期限為5年，每月租金2750元，押一付三。2020年1月底，受疫情影響，被告取消了春節(jié)訂單并全額退款，隨后與原告協(xié)商租金減免事宜，但原告未及時回復(fù)。2月2日，涉案房屋所在樓房采取全封閉式管理，不允許外來人員進入，被告認為房屋已無法正常使用，要求解除合同。原告則認為疫情影響不足以導(dǎo)致5年合同無法繼續(xù)履行，被告解除合同系違約行為，要求支付10000元違約金。經(jīng)法院調(diào)解，雙方達成協(xié)議：解除合同，被告支付2750元違約金，不要求原告退還尚未到期的租金，原告給予被告一定的騰退時間，待房屋封閉措施解除后再行騰退。此案例中，疫情導(dǎo)致被告的網(wǎng)約房經(jīng)營完全停滯，合同目的無法實現(xiàn)，因此雙方最終協(xié)商解除合同。同時，考慮到被告的實際困難和原告的損失，對違約金進行了調(diào)整，并就騰退時間達成了諒解。案例三：企業(yè)因經(jīng)營調(diào)整協(xié)商解除租賃合同甲方與乙方于2024年簽訂房屋租賃合同，約定乙方租賃甲方的商鋪用于經(jīng)營，租賃期限為3年。2025年初，因疫情反復(fù)導(dǎo)致乙方經(jīng)營狀況惡化，決定提前解除合同。乙方主動與甲方溝通，說明情況并提出解除合同的請求。甲方考慮到乙方的實際困難及商鋪長期空置的風(fēng)險，同意解除合同。雙方簽訂了解除協(xié)議，約定：合同自2025年3月1日起解除；乙方于3月15日前返還商鋪，確保商鋪完好；甲方于驗收合格后10日內(nèi)退還乙方押金；乙方已支付的租金至2025年2月底，無需額外支付費用；雙方互不追究對方違約責(zé)任。最終，雙方順利履行了協(xié)議內(nèi)容，未產(chǎn)生糾紛。該案例體現(xiàn)了協(xié)商解除合同的優(yōu)勢，租賃雙方通過友好溝通，在互諒互讓的基礎(chǔ)上達成協(xié)議，既解決了乙方的經(jīng)營困境，也保障了甲方的合法權(quán)益。四、疫情期間解除租賃合同的注意事項（一）及時通知對方當(dāng)出現(xiàn)因疫情導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的情況時，一方應(yīng)及時通知對方，以便對方采取適當(dāng)措施防止損失擴大。通知應(yīng)以書面形式為宜，如發(fā)送郵件、短信、微信等，并保留相關(guān)證據(jù)。例如，承租人因疫情無法按時支付租金，應(yīng)提前通知出租人，說明原因并提出解決方案，避免出租人因不知情而采取斷水、斷電等措施，導(dǎo)致?lián)p失擴大。（二）收集和保留證據(jù)在解除租賃合同的過程中，租賃雙方應(yīng)注意收集和保留相關(guān)證據(jù)，以備可能發(fā)生的糾紛。這些證據(jù)包括：租賃合同、疫情防控相關(guān)文件（如政府發(fā)布的封控通知、停業(yè)公告等）、溝通記錄（如郵件、短信、微信聊天記錄等）、費用支付憑證（如租金轉(zhuǎn)賬記錄、押金收據(jù)等）、租賃物狀況證明（如照片、視頻等）。例如，承租人以疫情為由要求解除合同，需提供政府發(fā)布的防控措施文件，證明疫情對其履行合同造成了實質(zhì)性影響。（三）區(qū)分不同租賃類型疫情對不同類型租賃合同的影響存在差異，解除合同時應(yīng)區(qū)別對待。對于住宅租賃合同，承租人因疫情導(dǎo)致收入下降或無法返回租賃房屋，要求解除合同的，應(yīng)綜合考慮疫情影響程度、租賃期限等因素。若疫情僅導(dǎo)致短期困難，可通過協(xié)商減免租金、延期支付等方式解決，而非直接解除合同。對于商業(yè)租賃合同，如商鋪、寫字樓租賃等，疫情可能導(dǎo)致承租人經(jīng)營困難，甚至停業(yè)，此時應(yīng)重點判斷疫情是否導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)。若承租人長期無法經(jīng)營，且恢復(fù)經(jīng)營無望，可認定為合同目的無法實現(xiàn)，允許解除合同。（四）合理處理租金和押金租金和押金的處理是解除租賃合同的核心問題之一。對于疫情期間的租金，若承租人確實因疫情無法使用租賃物，可與出租人協(xié)商減免或退還相應(yīng)期間的租金。對于押金，在承租人依約返還租賃物、結(jié)清費用且無違約行為的情況下，出租人應(yīng)全額退還。若承租人存在違約行為，出租人可依據(jù)合同約定扣除相應(yīng)押金作為違約金，但扣除金額應(yīng)合理，不得過高。（五）遵守解除程序和期限無論是協(xié)商解除還是法定解除，都應(yīng)遵守相應(yīng)的程序和期限。協(xié)商解除需雙方達成一致意見并簽訂書面協(xié)議；法定解除則需符合《民法典》第五百六十三條規(guī)定的情形，并在法律規(guī)定的期限內(nèi)行使解除權(quán)。解除權(quán)的行使期限由法律規(guī)定或當(dāng)事人約定，若沒有規(guī)定或約定，自解除權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。（六）妥善返還租賃物承租人在解除合同后，應(yīng)按照約定或法律規(guī)定妥善返還租賃物。返還時，租賃物應(yīng)保持完好狀態(tài)，符合約定或通常使用后的狀態(tài)。如有損壞，承租人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。出租人應(yīng)及時對返還的