未簽購房合同一、未簽購房合同的法律風(fēng)險(xiǎn)邊界在房地產(chǎn)交易中，購房合同是界定買賣雙方權(quán)利義務(wù)的核心文件，但實(shí)踐中常出現(xiàn)“未簽書面合同卻已支付款項(xiàng)”“僅簽訂認(rèn)購書未簽正式合同”等情形。根據(jù)《民法典》第四百九十條規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自當(dāng)事人均簽名、蓋章或者按指印時(shí)合同成立。然而，若一方已履行主要義務(wù)且對方接受，即便未簽書面合同，合同仍可視為成立。例如，購房者支付全額房款并實(shí)際入住，即使未簽正式合同，開發(fā)商也無權(quán)單方面解除交易。但需注意，此類“事實(shí)合同”的認(rèn)定需滿足嚴(yán)格條件：一是存在明確的交易合意，如雙方就房屋位置、價(jià)格、付款方式達(dá)成口頭約定；二是已履行主要義務(wù)，如支付大部分房款或辦理入住手續(xù)；三是對方接受履行，如開發(fā)商出具收款收據(jù)或交付房屋鑰匙。若僅支付小額定金卻未明確約定核心條款，一旦發(fā)生糾紛，購房者可能因舉證困難陷入被動(dòng)。二、常見未簽合同情形的風(fēng)險(xiǎn)解析（一）僅簽訂認(rèn)購書或意向書認(rèn)購書是購房前的預(yù)約合同，通常包含房屋基本信息、定金金額及簽約期限。部分購房者誤認(rèn)為認(rèn)購書等同于購房合同，未仔細(xì)審核條款便支付定金。實(shí)踐中，認(rèn)購書常暗藏“陷阱條款”：如約定“若購房者在7日內(nèi)未簽訂正式合同，定金不退”，或模糊房屋面積誤差處理、違約責(zé)任等關(guān)鍵內(nèi)容。若開發(fā)商在正式合同中大幅修改條款（如提高單價(jià)、縮小面積），購房者拒絕簽約時(shí)，定金可能無法退還。（二）口頭協(xié)議達(dá)成后支付房款部分熟人之間或小產(chǎn)權(quán)房交易中，雙方依賴“口頭承諾”完成交易。例如，購房者向開發(fā)商支付首付款后，僅持有手寫收據(jù)，未約定交房時(shí)間、辦證期限等條款。此類交易風(fēng)險(xiǎn)極高：開發(fā)商可能以“房屋已抵押”為由拖延交房，或因房價(jià)上漲單方面毀約，而購房者僅憑收據(jù)難以證明交易細(xì)節(jié)。此外，小產(chǎn)權(quán)房因無法辦理產(chǎn)權(quán)證，本身不受法律保護(hù)，未簽合同更可能導(dǎo)致“錢房兩空”。（三）網(wǎng)簽備案與書面合同脫節(jié)部分購房者誤認(rèn)為“網(wǎng)簽備案即合同成立”，忽視書面合同簽訂。實(shí)際上，網(wǎng)簽備案是行政監(jiān)管手段，僅能證明房屋交易已登記，不能替代書面合同的法律效力。若網(wǎng)簽信息與實(shí)際約定不符（如網(wǎng)簽面積與口頭約定差異），或開發(fā)商未按網(wǎng)簽內(nèi)容簽訂合同，購房者仍需以書面合同為準(zhǔn)主張權(quán)利。三、未簽合同引發(fā)糾紛的典型案例案例一：定金返還爭議2023年，上海某購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書，支付5萬元定金，約定15日內(nèi)簽訂正式合同。后因開發(fā)商要求額外支付“電商費(fèi)”，購房者拒絕簽約并要求退還定金，開發(fā)商以“購房者違約”為由拒絕。法院審理認(rèn)為，認(rèn)購書中未約定“電商費(fèi)”，開發(fā)商擅自增加條款導(dǎo)致合同無法簽訂，應(yīng)雙倍返還定金。案例二：口頭協(xié)議下的房屋確權(quán)糾紛北京某購房者通過中介與房主達(dá)成口頭協(xié)議，以380萬元購買二手房，支付200萬元房款后入住，但未簽書面合同。半年后房主因房價(jià)上漲訴至法院，主張“借款關(guān)系”要求購房者騰房。盡管購房者提供了轉(zhuǎn)賬記錄和物業(yè)費(fèi)繳納憑證，但因無法證明口頭約定內(nèi)容，最終法院僅認(rèn)定200萬元為借款，購房者需返還房屋并支付占用費(fèi)。四、風(fēng)險(xiǎn)防范與權(quán)益救濟(jì)策略（一）交易前的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避拒絕模糊條款：簽訂認(rèn)購書時(shí)，需明確約定“若因開發(fā)商原因?qū)е潞贤瑹o法簽訂，定金雙倍返還；若因購房者原因，定金不退”，并注明房屋面積、單價(jià)、交房時(shí)間等核心條款。留存交易證據(jù)：支付款項(xiàng)時(shí)要求開發(fā)商出具加蓋公章的收據(jù)，注明“購房款”而非“定金”“誠意金”；通過銀行轉(zhuǎn)賬而非現(xiàn)金支付，保留轉(zhuǎn)賬記錄；與開發(fā)商溝通時(shí)全程錄音，明確雙方對合同條款的口頭約定。核查房屋狀態(tài)：購房前需查詢房屋產(chǎn)權(quán)信息（通過不動(dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)或線下窗口），確認(rèn)無抵押、查封等限制；要求開發(fā)商提供預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等資質(zhì)文件，避免購買“五證不全”房屋。（二）糾紛發(fā)生后的維權(quán)路徑協(xié)商與調(diào)解：若開發(fā)商拖延簽約，可書面催告其在合理期限內(nèi)履行義務(wù)，并保留催告記錄（如快遞簽收單、郵件回執(zhí)）。通過消費(fèi)者協(xié)會(huì)或住建部門調(diào)解，爭取補(bǔ)充簽訂合同或退還已付款項(xiàng)。訴訟中的證據(jù)收集：起訴時(shí)需提交間接證據(jù)鏈：如認(rèn)購書、收款收據(jù)、轉(zhuǎn)賬記錄、溝通錄音、入住證明等，證明交易合意及履行事實(shí)。若涉及口頭協(xié)議，可申請證人出庭作證（如中介、鄰居證明雙方交易過程）。定金與房款的區(qū)別主張：若僅支付定金且因開發(fā)商過錯(cuò)未簽合同，可依據(jù)《民法典》第五百八十七條主張雙倍返還定金；若已支付大部分房款，可要求繼續(xù)履行合同或解除合同并賠償損失（包括房價(jià)上漲差額、利息損失等）。五、特殊場景下的未簽合同處理（一）開發(fā)商“一房二賣”若開發(fā)商將房屋出售給第三方并簽訂合同，未簽合同的購房者可主張開發(fā)商違約，要求賠償損失。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條，若開發(fā)商已將房屋交付給第三方并辦理過戶，未簽合同的購房者可要求返還已付款項(xiàng)及利息，并賠償不超過已付房款一倍的損失。（二）房屋存在質(zhì)量問題未簽合同的購房者發(fā)現(xiàn)房屋漏水、墻體開裂等質(zhì)量問題時(shí)，可依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十五條，要求開發(fā)商維修或解除合同。若開發(fā)商拒絕，可自行委托鑒定機(jī)構(gòu)出具質(zhì)量檢測報(bào)告，憑報(bào)告起訴要求賠償維修費(fèi)用及誤工費(fèi)。（三）開發(fā)商破產(chǎn)或跑路若開發(fā)商因資金鏈斷裂破產(chǎn)，未簽合同的購房者需在破產(chǎn)程序中申報(bào)債權(quán)。若已支付房款并實(shí)際占有房屋，可依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十三條，主張優(yōu)先受償權(quán)；若僅支付定金且未履行主要義務(wù)，則可能作為普通債權(quán)人按比例受償，風(fēng)險(xiǎn)極高。六、合同簽訂的核心條款審查正式購房合同需重點(diǎn)關(guān)注以下條款，避免因“未簽合同”或“條款殘缺”導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)：房屋基本信息：明確房屋地址、產(chǎn)權(quán)證號（或預(yù)售許可證號）、建筑面積（含公攤面積）及套內(nèi)面積，約定面積誤差處理方式（如誤差超過3%可解除合同）。價(jià)款與支付方式：注明總房款、付款時(shí)間節(jié)點(diǎn)（如首付比例、貸款到賬期限）及逾期付款違約金（通常為日萬分之零點(diǎn)五至一）。交房與辦證：約定交房時(shí)間（精確到月日）、交房條件（如取得竣工驗(yàn)收備案表）及逾期交房違約金；明確辦證期限（自交房起90日內(nèi)）及逾期辦證責(zé)任（如按已付房款的1%賠償）。違約責(zé)任：細(xì)化雙方違約情形，如開發(fā)商擅自抵押房屋需雙倍返還房款，購房者單方面毀約需支付20%違約金等。七、法律對未簽合同交易的特殊保護(hù)針對弱勢群體，法律對未簽合同的購房者設(shè)有特殊保護(hù)機(jī)制：一是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，若開發(fā)商存在欺詐行為（如隱瞞房屋抵押事實(shí)），購房者可主張“退一賠三”；二是商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，已支付的房款若進(jìn)入監(jiān)管賬戶，開發(fā)商無法隨意挪用，可降低“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)；三是優(yōu)先受償權(quán)，消費(fèi)者交付購買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，對房屋的權(quán)利優(yōu)先于工程款、抵押權(quán)等債權(quán)。例如，2024年深圳某樓盤因開發(fā)商資金鏈斷裂停工，120名已支付全款但未簽合同的購房者，憑付款憑證及入住證明，通過法律程序獲得房屋優(yōu)先分配權(quán)，而未支付房款的債權(quán)人僅能按比例受償。八、未簽合同交易的風(fēng)險(xiǎn)警示盡管法律對“事實(shí)合同”有條件認(rèn)可，但實(shí)踐中仍需警惕三大風(fēng)險(xiǎn)：一是舉證難度大，口頭約定、手寫收據(jù)等證據(jù)效力較弱，難以完整證明交易細(xì)節(jié)；二是執(zhí)行成本高，即便勝訴，開發(fā)商可能無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，導(dǎo)致“贏了官司輸了錢”；三是時(shí)間成本長，從起訴到執(zhí)行可能耗時(shí)數(shù)年，購房者需承擔(dān)房價(jià)波動(dòng)、資金占用等額外損失。因此，無論交易對象是誰，均需簽訂書面購房合同，并將所有口頭承諾轉(zhuǎn)化為條款