第第頁共23頁目錄TOC\o"1-3"\h\u21718摘要 19620一、收益法評估抵押辦公用房相關(guān)理論概述 232650（一）收益法評估的定義 2330（二）收益法評估的特點 212435（三）收益法的理論依據(jù) 3（四）6860收益法的適用范圍 329399二、收益法在南安市某辦公用房抵押評估中的應(yīng)用 427072（一）評估基本事項 432340（二）被評估辦公用房的基本情況 412635（三）辦公用房抵押評估的主要參數(shù) 6286561.關(guān)于報酬率 6285142.關(guān)于收益期 614572（四）估價測算過程 7226181、比較法測算過程 7191632.收益法測算過程 1429224（五）評估結(jié)論 1827714三、收益法評估辦公用房抵押價值存在問題 1810406（一）報酬率在評估過程中難以確定 1817231（二）難以預(yù)測抵押評估收益期 1921506（三）經(jīng)濟環(huán)境變化下未來租金難以推斷 1920306四、收益法評估辦公用房抵押價值改進建議 199945（一）從市場以及財務(wù)分析技術(shù)綜合考慮報酬率 193793（二）掌握最全面信息資料分析整理得到收益期限 2027247（三）提高認(rèn)知全面把握未來經(jīng)濟環(huán)境下租金動態(tài) 2116244五、總結(jié) 2124953參考文獻 23摘要：作為評估房地產(chǎn)價值的主要方法之一，收益法在實際生活中有著重要的實踐價值和廣闊的發(fā)展前景。它的重要原因在于，收益法是一種以資產(chǎn)的盈利能力為基礎(chǔ)的估價方法，與當(dāng)前我國的經(jīng)濟形勢相符合。最近這幾年，我國十分重視房地產(chǎn)抵押行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押價值評估被視為一項推動社會發(fā)展與進步的工作，并對經(jīng)濟社會的秩序穩(wěn)定發(fā)揮巨大作用。一方面，房地產(chǎn)抵押評估行業(yè)作為房地產(chǎn)評估行業(yè)的一個分支，其發(fā)展能力可以更好的完善和推動房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展。另一方面，房地產(chǎn)抵押評估行業(yè)為銀行進行貸款額度的確定提供了重要的依據(jù)和參考，使銀行在風(fēng)險把控和貸款授信方面更加科學(xué)合理。本文以南安市某辦公用房為對象，從收益法的概念以及在運用收益法法計算出辦公用房抵押時涉及的各項數(shù)值如何進行取值和存在的問題等方面進行了研究，提出收益法在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用的環(huán)境構(gòu)建以及對房地產(chǎn)抵押價值評估方法的改進措施等方面的建議，能更進一步的改善我國房地產(chǎn)評估。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押；收益法；抵押價值A(chǔ)bstract:Asanimportantmethodtoevaluaterealestatevalue,incomemethodshowsimportantpracticalvalueandbroaddevelopmentprospectinpractice.Itsimportantreasonisthattheincomemethodisakindofvaluationmethodbasedontheprofitabilityofassets,whichisinlinewiththecurrenteconomicsituationinourcountry.Inrecentyears,Chinaattachesgreatimportancetothedevelopmentofrealestatemortgageindustry,realestatemortgagevalueassessmentisregardedasaworktopromotesocialdevelopmentandprogress,andplaysahugeroleinthestabilityofeconomicandsocialorder.Ontheonehand,therealestatemortgageappraisalindustry,asabranchoftherealestateappraisalindustry,canbesaidtobeanimportantforcetopromotethedevelopmentofthelatterinasense.Itsdevelopmentabilitytobetterimproveandpromotethedevelopmentoftherealestateevaluationindustry.Ontheotherhand,thedevelopmentoftherealestatemortgageevaluationindustrycanalsoprovideacertainreferencebasisforbankstoprovidemortgageloanstomortgagors.Itprovidesanimportantbasisandreferenceforbankstodeterminetheloanlimit,andmakesbanksmorescientificandreasonableinriskcontrolandloancredit.TakinganofficeoccupancyinNan'anCityastheobject,thispaperstudiestheconceptofincomemethodandthevalueofvariousvaluesinvolvedincalculatingthemortgageofofficeoccupancyusingincomemethodandtheexistingproblems,andputsforwardsuggestionsontheconstructionoftheenvironmentfortheapplicationofincomemethodinrealestateevaluationandtheimprovementmeasuresforthevaluationmethodofrealestatemortgage.Itcanfurtherimproveourcountry'srealestateevaluation.Keyword:realestatemortgage;Incomemethod;mortgagevalue目前，發(fā)達國家如歐美地區(qū)對房地產(chǎn)行業(yè)抵押評估的研究已經(jīng)取得了較為先進的發(fā)展，并構(gòu)建了相應(yīng)的理論實踐體系。在這方面，美國和德國處于世界領(lǐng)先地位，他們最先使用了網(wǎng)絡(luò)處理技術(shù)進行研究。在當(dāng)今全球內(nèi)，抵押價值概念由兩大體系組成：其一是以美國作為代表的市場價值體系；其二是以德國作為代表的抵押貸款價值體系。值得一提在實際應(yīng)用中，抵押貸款價值體系已經(jīng)有了顯著效果，并且慢慢得到許多國家的認(rèn)可，尤其是歐洲，把它納入《歐洲評估準(zhǔn)則》的體系之中。中國的房地產(chǎn)抵押評估行業(yè)對比國外來說是起步比較晚但發(fā)展迅速。該行業(yè)對于推動社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)和發(fā)展方面體現(xiàn)出日益重要的作用。本文選擇了南安市某辦公用房抵押為例，在對辦公用房進行抵押評估時，本研究采用了收益法來對其未來收益進行預(yù)測與評估。通過理解和掌握相關(guān)理論，并詳細(xì)闡述了運用收益法進行辦公用房抵押評估的具體過程。在此基礎(chǔ)上，研究得出了評估結(jié)論，并對在實施辦公用房抵押評估和房地產(chǎn)抵押評估中應(yīng)注意的問題進行了分析。同時，還提出了解決這些問題的幾點措施，并進行了相關(guān)研究，以更好地服務(wù)于當(dāng)前經(jīng)濟市場下房地產(chǎn)抵押評估的發(fā)展，從而為評估工作做出積極的貢獻，有助于評估行業(yè)的長久發(fā)展。一、收益法評估抵押辦公用房相關(guān)理論概述（一）收益法評估的定義收益法的核心思路是以房地產(chǎn)預(yù)期收益能力作為核心來確定估價對象的評估價值。這種方法一開始是通過計算若干年的年地租（或土地年收益的若干倍），用來表示土地價值的早期購買年法。在辦公用房抵押評估中，收益法指的是利用報酬資本化法來確定評估對象的價值。收益法主要有兩大核心方法，一是收益資本化法，二是未來收益折現(xiàn)法。（二）收益法評估的特點收益法的特點表現(xiàn)在它對未來凈收益使用合適的折現(xiàn)率折現(xiàn)之后求和，以此確定評估基準(zhǔn)日被評估資產(chǎn)的合理價值，是一種更加注重未來收益的評估方法，在房地產(chǎn)抵押評估當(dāng)中廣泛使用，在目前所有評估方法中被人們認(rèn)為是不可或缺的方法，尤其對于收益性房地產(chǎn)。因此，本文著重研究了收益法對房地產(chǎn)抵押評估價值的應(yīng)用。（三）收益法的理論依據(jù)基于效用價值論，收益法理論構(gòu)建了房地產(chǎn)價值的理論基礎(chǔ)。房地產(chǎn)當(dāng)前價值的決定因素主要是未來的因素，而不是過去的因素。對房地產(chǎn)當(dāng)前價值的影響不是來自其過去的價格、開發(fā)成本、收益或市場狀況，而是來自市場參與者對其未來收益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預(yù)期。歷史資料的作用主要是用于推測未來，解釋預(yù)期的合理性。具體而言，房地產(chǎn)過去的收益雖然與當(dāng)前的價值無關(guān)，但并不意味著過去的收益毫無用處。具體來看，房地產(chǎn)過去的盈利雖然與其當(dāng)前的價值無關(guān)，但這并不意味著過去的盈利沒有意義。以往的盈利經(jīng)常被用作預(yù)測未來盈利的基礎(chǔ)和參考，只有在外部條件發(fā)生變化使得過去的趨勢無法延續(xù)時，這種情況才會改變。因此，在實際評估過程中，應(yīng)當(dāng)調(diào)查所評估對象至少過去三年的盈利情況，并根據(jù)該對象及相似房地產(chǎn)近三年及當(dāng)前盈利水平，合理預(yù)測未來盈利情況，以避免脫離實際盈利情況而進行盲目的未來收益預(yù)測。學(xué)者莫迪格萊尼和米勒于20世紀(jì)60年代將未來收益看作不確定因素，并對資本化率進行了準(zhǔn)確的定義和闡述。至此，以收益法為核心的現(xiàn)代主流價值評估理論和技術(shù)逐漸得到了完善和發(fā)展。1.收益法的適用范圍收益法是一種常用的估價方法，它是一種潛在的估價方法。在實務(wù)中，有一種看法是，只適用于具有真實收入的不動產(chǎn)，不適用于沒有實際收入的不動產(chǎn)。其實，房地產(chǎn)的收入可以分為兩種：一種是具有實際收入的不動產(chǎn)，如營業(yè)中的商店、旅館、已租出去的住宅；二是有潛力的房地產(chǎn)，比如沒有開發(fā)但預(yù)期會有收入的空地，還有一些新建房地產(chǎn)，但是還沒有租出去或者運營。所有這些都屬于不存在實際收益但具備潛在收益的房地產(chǎn)。在使用收益法進行房地產(chǎn)評估時，應(yīng)該將預(yù)期收益作為基礎(chǔ)，同時潛在收益也應(yīng)被納入考慮范疇。舉例來說，盡管自住房地產(chǎn)通常不以出租為目的，也不涉及商業(yè)經(jīng)營活動，因而無法直接產(chǎn)生租金收入或其他經(jīng)營性利潤。然而，在進行市場價值評估時，此類房產(chǎn)可以被視為一種類似于出租房地產(chǎn)的資產(chǎn)類型。在評估過程中，可以參照市場上同類型房產(chǎn)的租金水平，以此作為預(yù)測未來可能獲得收益進行評估。二、收益法在南安市某辦公用房抵押評估中的應(yīng)用（一）評估基本事項為確定南安市某辦公用房抵押貸款額度提供參考依據(jù)，本次評估的目的在于評估該房地產(chǎn)的抵押價值。被評估的財產(chǎn)范圍包括建筑物不包含室內(nèi)裝修，分?jǐn)偟某鲎屚恋厥褂脵?quán)其中包括土地出讓金和相關(guān)配套設(shè)施。該評估不考慮動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)或權(quán)益。本次抵押辦公用房評估價值時點為2023年11月08日，本次選擇估價的類型為抵押價值。（二）被評估辦公用房的基本情況本次評估辦公用房坐落于南安市水頭鎮(zhèn)海路29號（海悅大廈)9層915號，估價對象為C1201室辦公用房；所在樓幢為鋼筋混凝十結(jié)構(gòu)，帶電梯，總層數(shù)一共18層；估價對象位于第9層，建筑面積86.42m2，法定用途為辦公，實際用途為辦公。土地基本狀況小區(qū)四至：估價對象位于北至海一路、南至規(guī)班路、西至規(guī)劃路、東至溪二路。土地等級屬于南安市區(qū)II級商服用地。土地使用權(quán)類型及上地使用期限：國有建設(shè)用地使用權(quán)類型為出注，土地使用期限為50年（2060年10月29日山)。規(guī)劃條件：符合規(guī)劃條件。開發(fā)程度：2014年已開發(fā)完成。建筑物基本狀況表2-1建筑物基本狀況說明表建筑結(jié)構(gòu)設(shè)施設(shè)備帶電梯，水電、消防等設(shè)施齊全建成時間及成新率外觀建筑物外觀新穎建筑面積估價對象建筑面積為86.42m2臨規(guī)劃路，樓幢位置一般朝向總樓層及層次外部配套設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施：宗地基礎(chǔ)設(shè)施完成了“六通”。即上水、下水、路、電、通訊、燃?xì)?供水、通電保證率高，基礎(chǔ)設(shè)施較為完善。公共服務(wù)設(shè)施：該區(qū)域內(nèi)有中駿世界城、首泰財富廣場、海聯(lián)創(chuàng)業(yè)園、郵局網(wǎng)點等相關(guān)商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施較為完善。周圍環(huán)境狀況自然環(huán)境：該評估對象位于亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，冬季時間短夏季時間長，氣候溫暖濕潤，年平均日照數(shù)達兩千兩百多小時；年平均降水量為一千至三千六百毫米左右，平均相對濕度為百分之七十七;年平均氣溫為二十一攝氏度,，雨水量充足。周圍環(huán)境較好，干凈整潔，沒有空氣、水、噪音等污染；道路清潔，環(huán)境衛(wèi)生狀況良好；亂扔垃圾現(xiàn)象少；周邊沒有高壓輸電路線、垃圾站以及公共廁所。人文環(huán)境：周邊居住的居民素質(zhì)較高、當(dāng)?shù)刂伟箔h(huán)境較好、人文環(huán)境好。景觀：景觀一般。表2-2室內(nèi)裝修一覽表天棚瓷磚衛(wèi)生間瓷磚瓷磚塑料扣板吊頂鋁合金窗；入戶門為防盜門；預(yù)留水、電、（三）辦公用房抵押評估的主要參數(shù)1.關(guān)于報酬率依據(jù)泉州市同類型房地產(chǎn)租賃市場最近5年來公布的租金價格變化情況由于缺少權(quán)威部門公布的辦公房地產(chǎn)價格指數(shù)，根據(jù)注冊房地產(chǎn)估價師的市場調(diào)查，歷史辦公房地產(chǎn)價格漲幅與住宅相似，故采用住宅的價格指數(shù)進行相應(yīng)調(diào)整。參照國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況，依據(jù)前5年(2018年-2023年)泉州市新建商品住宅銷售價格環(huán)比指數(shù)(上月=100)進行測算(測算過程見工作底稿),平均年增長率為5.2%。在對泉州市房地產(chǎn)市場走向趨勢進行分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合今后樓市發(fā)展中存在的不確定性和評估目標(biāo)的實際狀況，根據(jù)謹(jǐn)慎原則，經(jīng)過全面的分析和考量，本次估價同類型物業(yè)未來價格每年上漲率取1.5%。表2-3報酬率求取表項目11.5%(價值時點銀行一年期存款基準(zhǔn)利率)23管理負(fù)擔(dān)補償率45易于獲得融資的優(yōu)惠率672.關(guān)于收益期據(jù)調(diào)查了解，估價對象用途為辦公，使用期限為至至2060年10月29日止，該土地使用權(quán)的剩余使用年限是31年，待評估對象建筑于2014年完工，其鋼筋砼結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟耐用年限為60年，其價值時點尚有51年。（四）估價測算過程1、比較法測算過程選取可比實例，估價人員選取近期買賣的以下三個可比實例。表2-4可比實例調(diào)查表可比實例A可比實例C海悅大廈702室土地使用權(quán)類型出讓出讓出讓土地級別南安市Ⅱ級南安市Ⅱ級南安市Ⅱ級辦公辦公辦公建筑結(jié)構(gòu)所處樓層/總樓層第13層/18層第7層/18層建成年份(年)成交總價(萬元)建筑面積(m2)成交單價(元/m2)成交日期2023年4月25日2023年3月22日2023年2月15日成交價格內(nèi)涵資料來源中介中介中介建立比較基礎(chǔ)稅費負(fù)擔(dān)：可比實例與估價對象房地產(chǎn)稅費負(fù)擔(dān)一致，已統(tǒng)一。財產(chǎn)范圍：主要是包括了非房地產(chǎn)成分，并涵蓋著債權(quán)和債務(wù)的房地產(chǎn)?？杀葘嵗蠥、B、C三個案例中室內(nèi)裝修的情況。這些實例的裝修水平分別被標(biāo)識為普通裝修、普通裝修和普通裝修，但值得注意的是，估價對象本身并不包含室內(nèi)裝修部分。因此，為了保證估價的準(zhǔn)確性，我們必須對上述實例中所包含的裝修價值進行扣除，從而得出更具代表性和實際意義的價值評估。經(jīng)分析，室內(nèi)裝修價值考慮折舊以后（含實物和功能性貶值），將可比較實例A,B,C的裝修價值分別按照500元/m2，500元/m2，500元/m2計算，那么各可比實例統(tǒng)一財產(chǎn)范圍后的單價為：支付方法：同類案例的支付方法都是一次支付，并與評估對象的支付方法相一致。計量單位：可比較的計量單位均是人民幣，建筑面積的計量單位與評估對象相同。財務(wù)狀況：可比公司的財務(wù)狀況都是一般的財務(wù)狀況，并與評估目標(biāo)相符。土地出讓金等其他方面財產(chǎn)范圍，滿足了建立比較基礎(chǔ)條件。(1)交易情況修正表2-5區(qū)位狀況比較表可比實例B可比實例C比較比較結(jié)果比較位置狀況樓層第16層/18層好第13層/18層好第7層/18層略差朝向向朝西北好商務(wù)聚集度商住區(qū)，周邊有商服場所，商服聚集性和繁華度好，辦公集聚度好。)商住區(qū)，周邊有商服場所，商服聚集性和繁華度好，辦公集聚度好。)商住區(qū)，周邊有及商服場所，商聚度好。)商住區(qū)，周邊有及商服場所，商聚度好。)交通狀況區(qū)域內(nèi)有溪二路、海一路、海二路等交通主干道，路網(wǎng)密集度高，道路通達度2、出入可利用交利用公交車/的士等：估價對象距離公交站點“海悅明珠”站較近，南安101路、南安126路過；公交班次較少，輻射范圍較?。怀俗鲎廛嚪奖阈院茫航煌ū憬荻雀?。單行道，車輛限多，停車方便度較好。)區(qū)域內(nèi)有溪二路、海一路、海二路等交通主干道，路網(wǎng)密集度高，道路通達度2、出入可利用交利用公交車/的士等；估價對象距離公交站點“海悅明珠”站較近，南安101路、南安126路路等公交車經(jīng)過；公交班次較少，輻射范圍較小；乘坐出租車方便性好；交通便捷度高。單行道，車輛限多，停車方便度較好。)區(qū)域內(nèi)有溪二二路等交通主度好。2、出入可利用交通工具：出入的士等；估價對象距離公交站點“海悅明珠站較近，南安101路、南安126路等公交車經(jīng)過；公交范圍較小；乘坐出租車方便性好；交通便捷度高。況：沒有步行輛限行等交通管制。多，停車方便度較好。)區(qū)域內(nèi)有溪二二路等交通主度好。2、出入可利用交通工具：出入可利用公交車/的士等；估價對象距離公交站點“海悅明珠”101路、南安租車方便性好；交通便捷度高。況：沒有步行輛限行等交通管制。多，停車方便度較好。)外部配套設(shè)施狀況(1、基礎(chǔ)設(shè)施已達到“五通”,基礎(chǔ)設(shè)施完善。世界城、首泰財富廣場、海聯(lián)創(chuàng)業(yè)園、郵局網(wǎng)點等相關(guān)商務(wù)配套設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施較完善。)(1、基礎(chǔ)設(shè)施已達到“五通”,基礎(chǔ)設(shè)施完善。世界城、首泰財富廣場、海聯(lián)創(chuàng)業(yè)園、郵局網(wǎng)點等相關(guān)商務(wù)配套設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施較完善。)(1、基礎(chǔ)設(shè)施已達到“五通”,基礎(chǔ)設(shè)施完善。世界城、首泰財富廣場、海聯(lián)創(chuàng)業(yè)園、郵局網(wǎng)點等相關(guān)商務(wù)配套設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施較完善。)(1、基礎(chǔ)設(shè)施2、區(qū)域內(nèi)有中創(chuàng)業(yè)園、郵局網(wǎng)點等相關(guān)商務(wù)善。)1、自然環(huán)境2、居民整體素質(zhì)良好且享有良好聲譽，該地區(qū)的治安狀況較為優(yōu)越。顯污染源，環(huán)境治理和空氣質(zhì)量良好1、自然環(huán)境好。居民整體素質(zhì)良好且享有良好聲譽，該地區(qū)的治安狀況較為優(yōu)越。3、4、噪聲較小，無明顯污染源，環(huán)境治理和空氣質(zhì)居民整體素質(zhì)良好且享有良好聲譽，該地區(qū)的治安狀況較為優(yōu)越。無明顯污染源環(huán)境治理和空2居民整體素質(zhì)良好且享有良好聲譽，該地區(qū)的治安狀況較為優(yōu)越。3、無明顯污染源，環(huán)境治理和空表2-5實物狀況比較表可比實例B比較結(jié)果比較結(jié)果比較結(jié)果86.42m2好好結(jié)構(gòu)報、樓宇自控、綜合布線，地下停車場等設(shè)施齊全電梯、安全警報、報、樓宇自控、綜合布線，地下停車場等設(shè)基準(zhǔn)(2.8m)基準(zhǔn)(2.8m)基準(zhǔn)(2.8m)基準(zhǔn)(2.8m)外觀幕墻外觀較好，外外觀較好，外墻外觀較好，外新舊基準(zhǔn)寫字型基準(zhǔn)(專用寫字寫字樓檔次基準(zhǔn)(甲級寫字甲級寫字樓甲級寫字樓甲級寫字樓門前基準(zhǔn)(一般)一般一般一般基準(zhǔn)(物業(yè)公司平較好)封閉式物業(yè)服好。閉式物業(yè)服務(wù)。服務(wù)較好。封閉式物業(yè)服好?；鶞?zhǔn)(無)無無無表2-6權(quán)益狀況比較表比較結(jié)果比較比較價對象相當(dāng)價對象相當(dāng)規(guī)劃條件與估價對象相當(dāng)基準(zhǔn)(剩余31年限)價對象相當(dāng)價對象相當(dāng)剩余年限與估價對象相當(dāng)基準(zhǔn)(無)無無無交易情況修正采用百分比修正法?？杀葘嵗鼳、B、C所呈現(xiàn)的交易行為都屬于正常范疇，無需進行任何修正，其交易情況修正系數(shù)皆為100/100。(2)市場狀況調(diào)整因缺乏權(quán)威部門公布的商業(yè)房地產(chǎn)價格指數(shù)，根據(jù)注冊房地產(chǎn)估價師的全面調(diào)查，近期的商業(yè)房地產(chǎn)價格整體保持穩(wěn)定，所以市場狀況調(diào)整系數(shù)均取100/100。(3)區(qū)位、實物及權(quán)益狀況調(diào)整在進行房地產(chǎn)估價時，我們首先以被估價對象所具備的條件作為基準(zhǔn)。這些條件可能包括地理位置、建筑狀況以及資產(chǎn)所有者的權(quán)益等多個方面。接下來，我們將對每個可比實例與待估價對象的各個子項因素進行細(xì)致比較。如果一個可比實例的條件優(yōu)于或至少與估價對象相匹配，那么它的調(diào)整值為“+”；相反，如果其條件不如估價對象，則調(diào)整值為“-”；如果兩個實例在所有條件上都相似，即沒有差異，那么它們的調(diào)整值則為“0”。區(qū)位、實物及權(quán)益狀況的調(diào)整方法均采用直接比較法，并采用百分比調(diào)整法。表2-7區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)表可比實例B可比實例C好3好3略差朝向00好3商務(wù)聚集度000交通狀況000外部配套設(shè)施狀況000000332區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)表2-8實物狀況調(diào)整系數(shù)表建筑面積好32好3建筑結(jié)構(gòu)000設(shè)施設(shè)備000000外觀000新舊程度000寫字樓類型000寫字樓檔次000門前廣場000000000323表2-8權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)表可比實例A可比實例B000土地使用權(quán)剩余年限000000權(quán)益狀況調(diào)整值之和000表2-9交易情況調(diào)整系數(shù)表可比實例B,交易情況正常交易正常交易正常交易注：在計算以上各子項的調(diào)整值時，已充分考慮了該子項因素對價值的影響權(quán)重。)測算結(jié)果公式選用和計算過程當(dāng)我們面對的是那些通常出現(xiàn)且市場上較為單一的房地產(chǎn)類型時，且存在多個與之相類似的可比實例的情況，不需要依靠設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”進行比較和調(diào)整的方式，可以直接以估價對象的狀況作為基準(zhǔn)，對可比實例的各項情況進行各項因素的比較和調(diào)整，實現(xiàn)房地產(chǎn)估價的準(zhǔn)確和可靠。這種路徑更為便捷和準(zhǔn)確，因此采用直接比較調(diào)整的方式。比較單價=可比實例建立比較基準(zhǔn)后的單價×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×實物狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)。測算過程見下表。表2-10比較單價計算表可比實例B建立比較基礎(chǔ)后的單價(元/m2)交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)實物狀況調(diào)整系數(shù)比較單價(元/m2)比較法單價為(7043+7098+7052)/3=7064(元/m2)針對各個可比實例的比較單價相差不大的情況下，我們使用簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象的比較單價的計算方法。2.收益法測算過程市場租金水平①市場租金可比實例評估人員對該地區(qū)進行了充分調(diào)查，選擇了與估價對象區(qū)位相同的以下三個可比實例，詳見下表。項目名稱可比實例A可比實例B可比實例C租金單價(元/m2·月)辦公辦公辦公建筑結(jié)構(gòu)第10層建筑面積寫字樓類型設(shè)施設(shè)備電梯、安全警報、樓宇自控、綜合布線等設(shè)施電梯、安全警報、樓宇自控、綜合布線等設(shè)施電梯、安全警報、樓宇自控、綜合布線等設(shè)施門前廣場一般一般一般一般一般一般②租金可比實例的調(diào)整租金單價的起始日期與評估時點相近，免除了對市場狀況的調(diào)整需求。估價對象租金內(nèi)涵中支付方式與可比實例略有不同，考慮該項因素對價值影響較小，本次估價視為已統(tǒng)一,不必建立比較基礎(chǔ)。所選用的可比實例租金與評估對象區(qū)位相同，區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況中絕大部分比較因素基本相似，因此經(jīng)過分析只需要對下表中的比較因素進行調(diào)整。表2-5因素對照表可比實例B可比實例C辦公辦公辦公辦公建筑結(jié)構(gòu)第10層建筑面積86.42m2寫字樓類型設(shè)施設(shè)備電梯、安全警報、樓宇自控、綜合布線等設(shè)施齊全電梯、安全警報、電梯、安全警報、門前廣場一般一般一般一般一般一般一般一般新舊程度舊不明顯，無外部折舊維護狀況較好，功能折舊不明顯，無外部折舊建成于2014年，維護狀況較好，功能折舊不明顯，無外部折舊維護狀況較好，功能折舊不明顯，無外部折舊表2-6調(diào)整系數(shù)表可比實例A,可比實例B?租金單價(元/m2)000建筑結(jié)構(gòu)00000建筑面積322寫字樓類型000設(shè)施設(shè)備000000門前廣場000000新舊程度000122比較單價(元/m2)注：調(diào)整方法采用百分比法；上述調(diào)整值考慮了全部子項因素的權(quán)重占比。③價值時點市場租金的確定因為各可比實例比較租金單價比較接近，所以采用簡單算術(shù)平均數(shù)法，價值時點的市場租金=(25+23+24)/3=24(元/m2·月)。測算結(jié)果公式選用和計算過程為了準(zhǔn)確計算出的估價對象價值，直接資本化法需要估價對象的凈收益流模式選擇合適的房地產(chǎn)樣本，并計算相應(yīng)的資本化率。然而，該地區(qū)很難找到與估價對象凈收益流模式相匹配的可比房地產(chǎn)實例，因此直接資本化法在此情況下并不適用。相反，由于可以調(diào)查到與估價對象具有同等風(fēng)險的投資收益率來計算報酬率，所以采用報酬資本化法。由于估價對象收益期較長，難以預(yù)測該收益期限內(nèi)各年凈收益，所以選用持有加轉(zhuǎn)售模式。持有期t為5年，公式如下：V=A/Y·{1-1/(1+Y)']+V,/(1+Y)其中：V—收益法評估價值Y—房地產(chǎn)報酬率t—房地產(chǎn)持有期A—房地產(chǎn)期間收益V一期末轉(zhuǎn)售收益表2-7收益價格測算表內(nèi)容數(shù)值(一)=①×12-②+③=24×12-24+0=264①月租金(元/m2)②空置和租金損失費(元/m2)上文已說明。按1個月估計，即②=①×1=24×③其他收入(元/m2)0由于押金所產(chǎn)生的利息較少，本次不計(二)年運營費用(元/m2)①~⑤加總。年運營費用=維修費+管理費+房產(chǎn)稅+保險費+增值稅及附加=36+5.28+31.68+3①維修費(元/m2)1700～1900元/m2,根據(jù)估價對象當(dāng)前狀況本次估價取1800元/m2。維修費用的計算按照市場正常水平和慣例，取房屋重置價的2%，即維修費=房屋重置價×維修費率=1800×2%=36②管理費(元/m2)根據(jù)市場慣例和正常水平，需要支付的房屋管理費用為房地產(chǎn)年有效毛收入的2%。即管理費=年有效毛收入×管理費率=(一)×2%=264×2%=5.28③房產(chǎn)稅(元/m2)計稅標(biāo)準(zhǔn)計算取房地產(chǎn)年有效毛收入的12%，即房產(chǎn)稅=年有效毛收入×房產(chǎn)稅率=(一)×④保險費(元/m2)指房地產(chǎn)的持有者為了防止其房產(chǎn)遭受意外損失而向保險公司支付的費用。按當(dāng)?shù)匾?guī)定取房屋重置價格的0.2%,房屋重置價格取1800元/㎡，即保險費=房屋重置全價×保險費率=1800×0.2%=3.6⑤增值稅及附加稅(元/m2)0(三)房地產(chǎn)年凈收益A(元/m2)(三)=(一)-(二),即期間收益=年效毛收入-年運營費用=264-76.56=187.44(四)上文已說明(五)持有期t(年)5上文已說明(六)上文已說明(七)期末轉(zhuǎn)售收益V,(元/m2)Vt=期末轉(zhuǎn)售價格(a)-轉(zhuǎn)售成本(b)=7064×(1+1.5%)”5×(1-12.15%)=6685(上文已求得價值時點的比較價值為7064元/m2,之后5年內(nèi)的價格上漲率為1.5%,轉(zhuǎn)售成本b合計為轉(zhuǎn)售價格的12.15%)(八)收益價值(單價)(元/m2)V=A/Y×{1-1/(1+Y)^t]+Vt/(1=187.44/4.5%×[1-1/(1+4.5%)(1+4.5%)^5=6187(取整)(公式中字母含義上文已述)（五）評估結(jié)論抵押評估基于謹(jǐn)慎原則，不考慮殘值。估價對象收益法測算單價=收益現(xiàn)值+收益期后建筑物殘值=6187+0=6187元/m2(取整)則，采用收益法測算的收益價值為6187元/m2。截至評估基準(zhǔn)日2023年11月8號，我們對南安市某辦公用房進行價值了評估，該辦公用房的抵押價值為53.4萬元。三、收益法評估辦公用房抵押價值存在問題（一）報酬率在評估過程中難以確定資本收益率，亦可稱為報酬率，在房地產(chǎn)領(lǐng)域中扮演著衡量未來收益水平的角色。對于評估結(jié)果而言，即使微小的報酬率變動也會產(chǎn)生顯著的影響，因此，在選擇報酬率時需要慎重權(quán)衡，以確保評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。目前，確定報酬率的方法包括資本資產(chǎn)定價模型、加權(quán)平均資本成本以及風(fēng)險累加法等多種途徑。然而，在該過程中，我注意到仍然存在一些尚待解決的問題，主要包括以下幾個方面：首先，在該區(qū)域內(nèi)存在豐富的房地產(chǎn)抵押評估交易案例，為我們提供了全面的信息，這樣我們可以借鑒其他類似案例中的報酬率數(shù)值。在交易案例不活躍的地區(qū)交易案例較為稀少，評估人員的認(rèn)知不夠全面，不能夠借鑒相似案例的報酬率，從而導(dǎo)致報酬率的確定變得較為困難。其次，報酬率的準(zhǔn)確率大部分都取決于評估人員對市場了解的多與少。不過對于評估師來說市場狀況全面了解不是一件容易的事，對其專業(yè)技能有著較高的要求。最后，報酬率受多種因素的影響，這增加了確定的復(fù)雜性。比如通貨膨脹等，在評估時是否能考慮全面也是影響報酬率的重要因素。（二）難以預(yù)測抵押評估收益期房地產(chǎn)的預(yù)期收益是指能夠?qū)崿F(xiàn)的一般正常收入，在排除特殊因素和偶然因素后，對評估出租性房地產(chǎn)通常是選用市場比較法，通過收集同類房地產(chǎn)的租賃價根據(jù)這些案例對待評估的房地產(chǎn)進行因素修正。比如地段、面積、樓層、租賃期限、付款方式、保證金等因素。通過因素修正，估算出被評估房地產(chǎn)的客觀潛在租金水平，同時還需要考慮到空置率和租金損失的問題。（三）經(jīng)濟環(huán)境變化下未來租金難以推斷租金支付方式一般可分為逐年繳納租金和一次性繳納租賃期內(nèi)總租金等。采用一次性繳納方式通常可以獲得租金的優(yōu)惠或折扣。在經(jīng)濟景氣時期，需要合理確定租金的遞增率，一般存在三種情況：第一種情況是前期租金基數(shù)較低，但年遞增率較高；第二種情況是前期租金基數(shù)較高，但年遞增率較低；最后，租金和遞增率會根據(jù)市場情況進行確定。在經(jīng)濟大環(huán)境不景氣的情況下，第三種租金與遞增率根據(jù)市場情況確定，辦公用房租金由于經(jīng)濟下行遞增率可能出現(xiàn)負(fù)值，也就是租金降低，尤其是不發(fā)達城市要比發(fā)達城市租金降低的可能性更大。因此，在經(jīng)濟環(huán)境的變化下，租金價格容易產(chǎn)生較大波動，在沒有對未來房地產(chǎn)市場有著清晰的走向判斷，以及沒有對未來經(jīng)濟環(huán)境較為準(zhǔn)確的把握，很容易導(dǎo)致評估報告參考意見失效。四、收益法評估辦公用房抵押價值改進建議（一）從市場以及財務(wù)分析技術(shù)綜合考慮報酬率在決定報酬率時需在多個方面綜合考慮因素，并選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷视嬎惴椒?。在確定報酬率時，需注意以下三個方面：首先，報酬率不應(yīng)低于無風(fēng)險利率；其次，報酬率須與收益額的定義方式保持一致；最后，確定報酬率應(yīng)參考同行業(yè)的平均水平。總體而言，針對上述問題，可考慮以下幾個方面進行改進：首先，在市場活躍時，評估人員應(yīng)對類似案例的回報率進行詳細(xì)分析，作為估值過程中確定回報率的參考。而在市場交易案例較少的情況下，應(yīng)當(dāng)盡可能深入分析當(dāng)前的市場狀況，咨詢其他經(jīng)驗豐富的評估師的意見，以確定適當(dāng)?shù)幕貓舐?。其次，回報率的影響因素較為復(fù)雜，這也對評估師提出了較高要求。因此，房地產(chǎn)抵押評估師需要不斷提升專業(yè)知識，盡可能了解當(dāng)前市場動態(tài)并積極收集相關(guān)資料。（二）掌握最全面信息資料分析整理得到收益期限房地產(chǎn)抵押評估中運用收益法過程中對未來收益進行預(yù)測和風(fēng)險度量受到房地產(chǎn)市場和社會經(jīng)濟條件等多個方面因素的影響。這種復(fù)雜情況導(dǎo)致收益法的結(jié)果主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的有著較大影響。因此，在運用收益法進行房地產(chǎn)抵押評估時，需要具備相對發(fā)達和成熟的交易市場，并且評估人員需具備精湛的專業(yè)知識。然而，在我國的實踐中，滿足這些要求往往存在困難。要想準(zhǔn)確的預(yù)測收益期，我們要對該房地產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況進行全面的分析，在了解該房地產(chǎn)以前及現(xiàn)在的經(jīng)營狀況下，推測其未來的經(jīng)營情況，估算其未來收益。在本文評估抵押南安市某辦公用房中，由于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)由于國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，總體經(jīng)濟下行較大，GDP值增速調(diào)整，實體店經(jīng)營者受電商的沖擊較大，商業(yè)用房租金及出租率同比幾年前均有所下降，出現(xiàn)了近幾十年以來從未出現(xiàn)過有的繁華商業(yè)街區(qū)店面長時間空置，無人承租經(jīng)營的現(xiàn)象，投資者對店面的投資購買欲望有所減弱，類似商服房地產(chǎn)市場疲軟，商服房地產(chǎn)交易價格均處下降之勢，且成交量低迷。在進行房地產(chǎn)估價時，要求評估人員不僅要擁有豐富的知識，更需要以一種嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度來對待每一個細(xì)節(jié)。這意味著，在收集、整理和分析信息的整個過程中，他們必須做到細(xì)致而周密。只有這樣，才能確保所得數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，并且經(jīng)得起時間的考驗和實踐的檢驗，從而為金融機構(gòu)提供可靠的貸款決策依據(jù)。然而，如果評估機構(gòu)或評估師不夠謹(jǐn)慎，結(jié)果很可能會出現(xiàn)重大的漏洞，這種錯誤將難以被時間所原諒，也無法通過實踐中的檢驗。為了提升估價的準(zhǔn)確性和可靠性，我們可以從以下幾個方面進行努力：一方面，當(dāng)采用比較法確定租金收入的時候，應(yīng)該盡可能選擇與待評估房地產(chǎn)性質(zhì)相似的案例進行比較。這意味著，評估人員需要選擇多個具有可比性的樣本案例進行深入分析，并由專業(yè)且經(jīng)驗豐富的評估師對這些案例作出評分。這樣做可以有效避免個人的主觀判斷偏差，從而提高評估結(jié)果的精確性與公信力。另一方面，對收益期的求取流程應(yīng)當(dāng)規(guī)范化處理。評估人員在此過程中必須保持思路清晰，每一步操作都應(yīng)明確無誤，確保計算過程的嚴(yán)謹(jǐn)性?？偟膩碚f，只有當(dāng)評估人員具備高度專業(yè)知識和嚴(yán)謹(jǐn)工作態(tài)度的同時，我們才能夠期待得到更為精準(zhǔn)的估價結(jié)果，這對于維護金融市場的穩(wěn)定和促進經(jīng)濟的健康發(fā)展具有重要意義。隨著技術(shù)的進步和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的不斷完善，評估行業(yè)將更加透明和高效，為各方提供堅實的價值判斷基礎(chǔ)。（三）提高認(rèn)知全面把握未來經(jīng)濟環(huán)境下租金動態(tài)根據(jù)評估對象的客觀條件和評估目的，應(yīng)當(dāng)逐一分析不同估價方法對估價對象的適用性，并盡量選用兩種或兩種以上的估價方法進行評估。在房屋租賃市場公開、租賃信息全面的情況下，比較法是首選方法，評估時應(yīng)當(dāng)調(diào)查估價對象最近三年的實際收入情況，并與類似房地產(chǎn)在正常情況下的收入進行比較。這樣的評估結(jié)果更為客觀，并具有論證力。另外，在選擇收益法或成本法進行估價時，也要充分分析房屋預(yù)期收益或租售比、租金收入