物業(yè)服務(wù)合同范本及管理要求一、物業(yè)服務(wù)合同的核心價值與規(guī)范訂立的必要性物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會/業(yè)主委員會）之間就物業(yè)項目管理、維護(hù)、服務(wù)等事項達(dá)成的具有法律約束力的協(xié)議。其核心價值在于明確權(quán)責(zé)邊界，既保障物業(yè)企業(yè)合法合規(guī)開展服務(wù)，也維護(hù)業(yè)主對物業(yè)共有部分的使用、管理權(quán)益；同時通過標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)約定與履約機制，推動物業(yè)項目長期保值增值，營造安全、舒適、有序的居住或經(jīng)營環(huán)境。從法律與實務(wù)層面看，規(guī)范訂立物業(yè)服務(wù)合同是規(guī)避糾紛的前提：一方面，《民法典》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)對合同形式、內(nèi)容有明確要求；另一方面，模糊的條款易引發(fā)“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)爭議”“費用繳納糾紛”等問題。因此，一份結(jié)構(gòu)清晰、內(nèi)容完備的合同范本，是物業(yè)項目平穩(wěn)運營的基礎(chǔ)保障。二、物業(yè)服務(wù)合同范本的核心要素（附參考框架）（一）當(dāng)事人基本信息條款合同首部應(yīng)明確合同主體：甲方（業(yè)主/業(yè)委會）：注明名稱（如“XX小區(qū)業(yè)主委員會”）、地址（小區(qū)地址）、法定代表人（業(yè)委會主任姓名）及聯(lián)系方式；若為單個業(yè)主，需注明姓名、房號、聯(lián)系方式（身份證號可簡化為“XXX”或按需保留必要信息）。乙方（物業(yè)企業(yè)）：注明企業(yè)全稱、統(tǒng)一社會信用代碼、資質(zhì)等級（如“物業(yè)管理三級資質(zhì)”）、地址、法定代表人及聯(lián)系方式。核心要求：主體資格需合法有效（物業(yè)企業(yè)需具備對應(yīng)項目的服務(wù)資質(zhì)，業(yè)主委員會需依法成立并備案）。（二）服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)條款本條款需量化、具象化服務(wù)內(nèi)容，避免“模糊表述”。參考框架如下：1.公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)電梯系統(tǒng)：每15日進(jìn)行一次常規(guī)安全檢查，每季度委托有資質(zhì)單位全面維保；故障響應(yīng)時間：工作日≤30分鐘，非工作日≤60分鐘；年度應(yīng)急救援演練不少于2次。給排水系統(tǒng)：每月檢查二次供水設(shè)備，每半年清理蓄水池；管道堵塞報修后，工作日≤4小時到場處理，非工作日≤8小時到場。消防系統(tǒng)：每月檢查消防設(shè)施（滅火器、消火栓等），每季度測試消防水泵、煙感系統(tǒng)；每年組織1次消防演練。2.公共區(qū)域管理保潔服務(wù)：小區(qū)公共區(qū)域（道路、樓道、電梯轎廂等）每日清掃1次，垃圾日產(chǎn)日清；電梯轎廂、單元門每周消毒2次（疫情期間可調(diào)整）。綠化養(yǎng)護(hù)：春、秋季各修剪綠植1次，每月澆水（干旱季節(jié)增加頻次），病蟲害防治每年不少于2次。秩序維護(hù)：主出入口24小時值守，小區(qū)內(nèi)每2小時巡邏1次（配巡邏記錄）；監(jiān)控系統(tǒng)24小時運行，錄像保存≥30天。3.專項服務(wù)（可選）如代收快遞、社區(qū)活動組織等，需明確服務(wù)內(nèi)容、是否收費及標(biāo)準(zhǔn)（如“代收快遞服務(wù)免費，超時存放收費XX元/天”）。（三）服務(wù)費用與支付條款1.收費方式可選擇包干制（物業(yè)企業(yè)自負(fù)盈虧，服務(wù)費包含成本與利潤）或酬金制（服務(wù)費為成本+約定酬金，需定期公示收支）。2.計費標(biāo)準(zhǔn)與周期住宅物業(yè)：按建筑面積計費（如“XX元/平方米/月”）；商業(yè)物業(yè)：可按建筑面積或租金比例計費（如“租金的X%/月”）。繳費周期：按月、季或年繳納（如“每季度首月5日前繳納本季度費用”）。3.費用調(diào)整機制約定調(diào)整觸發(fā)條件（如當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、物價指數(shù)變動超X%），調(diào)整程序需經(jīng)業(yè)主大會（或業(yè)委會）與物業(yè)企業(yè)協(xié)商，公示后執(zhí)行。（四）雙方權(quán)利與義務(wù)條款1.物業(yè)企業(yè)（乙方）的義務(wù)與權(quán)利義務(wù)：按約提供服務(wù)；每季度公示物業(yè)服務(wù)報告（含收支、服務(wù)完成情況）；配合政府部門、業(yè)委會工作；勸阻、報告業(yè)主違規(guī)行為（如違建、占用消防通道）。權(quán)利：按約收取服務(wù)費；要求業(yè)主配合管理（如裝修備案、遵守管理規(guī)約）；緊急情況下（如消防、防汛）采取必要處置措施。2.業(yè)主（或業(yè)委會，甲方）的義務(wù)與權(quán)利義務(wù)：按時繳納服務(wù)費；遵守管理規(guī)約、裝修規(guī)定；配合物業(yè)對共有設(shè)施的維護(hù)（如電梯維保期間配合停運）。權(quán)利：監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量（通過業(yè)委會或業(yè)主大會提出整改要求）；提議召開業(yè)主大會，審議物業(yè)年度計劃、預(yù)算等。（五）合同期限與解除條款1.合同期限一般為2-5年（如“本合同自202X年X月X日起至202X年X月X日止”）。合同到期前3個月，雙方協(xié)商是否續(xù)簽。2.解除情形約定解除：如物業(yè)企業(yè)連續(xù)3個月服務(wù)達(dá)標(biāo)率低于80%，業(yè)委會可提前30日書面通知解除；業(yè)主累計拖欠服務(wù)費超6個月，物業(yè)企業(yè)可按程序解除（需符合《民法典》“催告+合理期限”要求）。法定解除：因不可抗力、政策調(diào)整導(dǎo)致合同無法履行，或一方嚴(yán)重違約致合同目的無法實現(xiàn)。（六）違約責(zé)任條款1.物業(yè)企業(yè)違約服務(wù)未達(dá)標(biāo)：按“未達(dá)標(biāo)項對應(yīng)服務(wù)費的X%”支付違約金；經(jīng)催告后X日內(nèi)仍未整改的，業(yè)主可暫緩繳納對應(yīng)服務(wù)費（需明確暫緩比例）。擅自終止服務(wù)：退還已收取的未服務(wù)期間費用，并按年度服務(wù)費的X%支付違約金。2.業(yè)主違約拖欠服務(wù)費：從逾期之日起，按日支付X‰的違約金（總額不超欠費本金的X%）；經(jīng)催告后仍不繳納的，物業(yè)企業(yè)可依法追討（如申請支付令、訴訟）。違規(guī)行為：因業(yè)主違規(guī)導(dǎo)致物業(yè)損失的，需承擔(dān)賠償責(zé)任（如違建導(dǎo)致公共區(qū)域損壞，需修復(fù)并賠償維修費用）。（七）其他條款爭議解決：約定“協(xié)商→調(diào)解（街道辦/住建部門）→仲裁或訴訟”的順序（如“提交XX仲裁委員會仲裁”或“向物業(yè)項目所在地法院提起訴訟”）。合同附件：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則、物業(yè)承接查驗報告、管理規(guī)約、業(yè)主名單等，作為合同組成部分。三、物業(yè)服務(wù)的管理要求（合同履行的配套保障）（一）物業(yè)企業(yè)的管理要求1.資質(zhì)與人員合規(guī)物業(yè)企業(yè)需持有效《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》（或?qū)?yīng)等級的專業(yè)資質(zhì)），項目負(fù)責(zé)人需具備物業(yè)管理師資格或相關(guān)經(jīng)驗。從業(yè)人員持證上崗：電工、電梯安全員、消防中控員等特種崗位需持國家認(rèn)可的職業(yè)資格證書；保潔、秩序維護(hù)人員需接受崗前培訓(xùn)。2.服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化建立服務(wù)臺賬：包括設(shè)施設(shè)備維保記錄、投訴處理記錄、收支明細(xì)（酬金制）等，至少保存5年，供業(yè)主或主管部門查閱。訴求響應(yīng)機制：業(yè)主投訴、報修需在24小時內(nèi)回復(fù)處理方案，一般問題72小時內(nèi)解決（復(fù)雜問題需明確時限，如“電梯大修需15個工作日內(nèi)啟動維修程序”）。3.應(yīng)急管理能力制定應(yīng)急預(yù)案：針對火災(zāi)、停電、管道爆裂、疫情等突發(fā)事件，明確處置流程、責(zé)任分工、物資儲備要求。定期演練：每年組織1-2次綜合應(yīng)急演練，每季度開展專項演練（如消防、防汛），并留存演練記錄。（二）業(yè)主方的管理要求1.配合管理義務(wù)裝修管理：業(yè)主裝修前需向物業(yè)備案，遵守《裝修管理協(xié)議》（合同附件），不得破壞房屋結(jié)構(gòu)、違規(guī)搭建。公共區(qū)域使用：不得占用、損壞共有設(shè)施（如樓道堆放雜物、破壞綠化），遵守停車管理規(guī)定（如不占用消防通道停車）。2.費用繳納與監(jiān)督繳費義務(wù)：業(yè)主應(yīng)按合同約定按時繳費，業(yè)委會可協(xié)助物業(yè)催繳，但不得采取“斷水?dāng)嚯姟钡冗`規(guī)手段。監(jiān)督權(quán)利：通過業(yè)委會定期審查物業(yè)收支（酬金制）、服務(wù)報告，每年組織1次業(yè)主滿意度調(diào)查（滿意率低于X%時，啟動整改或解約程序）。四、合同履行與糾紛處理的實操建議（一）履約監(jiān)督機制物業(yè)企業(yè)每季度向業(yè)委會提交《物業(yè)服務(wù)履約報告》，內(nèi)容包括服務(wù)完成情況、費用收支（酬金制）、待解決問題及計劃。業(yè)委會或業(yè)主代表可不定期抽查服務(wù)質(zhì)量（如暗訪保潔、查看維保記錄），發(fā)現(xiàn)問題及時要求整改。（二）糾紛解決路徑協(xié)商優(yōu)先：小糾紛（如個別業(yè)主欠費、服務(wù)細(xì)節(jié)爭議）通過面對面溝通解決，避免矛盾升級。第三方調(diào)解：向街道辦事處、社區(qū)居委會或住建部門申請調(diào)解，借助行政力量促成和解。法律途徑：對嚴(yán)重違約、損害權(quán)益的行為，可依據(jù)合同約定申請仲裁或提起訴訟（如物業(yè)擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主長期拖欠巨額費用）。五、結(jié)語物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)范訂立與有效履行，是物業(yè)項目“