租房有中介和誰簽合同在租房過程中通過中介機構(gòu)尋找房源時，簽約方的確定需根據(jù)中介服務(wù)模式、房源性質(zhì)及委托關(guān)系綜合判斷。2025年最新的中介租賃合同范本顯示，當前主流簽約模式可分為直接與房東簽約和與中介公司簽約兩類，不同模式下的法律關(guān)系、權(quán)利義務(wù)及風險點存在顯著差異。一、直接與房東簽約：中介作為“撮合方”的三方關(guān)系當中介僅提供房源信息匹配、協(xié)助洽談等基礎(chǔ)服務(wù)時，合同簽約方為承租方（租客）與出租方（房東），中介方通常以“丙方”身份在合同中列明，但并非租賃關(guān)系的主體。這種模式下，三方權(quán)利義務(wù)劃分如下：出租方（房東）需提供房屋產(chǎn)權(quán)證明（如房產(chǎn)證、購房合同等），確保對房屋擁有合法出租權(quán)，并承擔房屋主體結(jié)構(gòu)維修、租賃備案等義務(wù)。例如，若房屋漏水影響居住，房東應(yīng)在收到通知后3日內(nèi)安排維修，否則租客有權(quán)自行維修并要求房東承擔費用。承租方（租客）需按合同約定支付租金及押金，未經(jīng)房東書面同意不得擅自轉(zhuǎn)租、改變房屋用途。合同范本明確要求，租客如需對房屋進行裝修，需提前提交方案并獲得房東許可，且裝修不得破壞承重結(jié)構(gòu)。中介方主要職責為核實房源真實性、協(xié)助簽訂合同、監(jiān)督租金支付流程，并收取一次性中介服務(wù)費（通常為月租金的50%-100%）。若因中介提供虛假房源信息（如“房東非產(chǎn)權(quán)人”“房屋已被抵押”）導致合同無效，租客有權(quán)要求中介退還服務(wù)費并賠償損失。此類合同中，中介方的責任邊界需特別注意。例如，2025年范本新增條款規(guī)定：中介需對房東提供的產(chǎn)權(quán)證明進行“形式審查”（如核對房產(chǎn)證與身份證信息一致性），但不承擔“實質(zhì)審查”義務(wù)（如查詢房屋是否存在查封、共有權(quán)糾紛等）。因此，租客仍需自行通過政務(wù)平臺查詢房屋權(quán)屬狀態(tài)，避免陷入“一房多租”陷阱。二、與中介公司簽約：中介作為“轉(zhuǎn)租方”的租賃關(guān)系若中介公司以“托管”“包租”等名義從房東處獲得房屋轉(zhuǎn)租權(quán)，則租客需直接與中介公司（作為出租方）簽訂合同，房東此時不直接參與租賃環(huán)節(jié)。這種模式常見于品牌公寓、長租平臺等機構(gòu)，合同核心條款包括：租金支付與“租金貸”風險：中介公司通常要求租客通過其指定平臺支付租金，部分機構(gòu)會誘導租客辦理“租金貸”（即由金融機構(gòu)一次性向中介支付全年租金，租客按月向金融機構(gòu)還款）。合同范本明確警示，若中介公司跑路導致房東未收到租金，房東無權(quán)單方面驅(qū)逐租客，租客與金融機構(gòu)的借貸關(guān)系仍需繼續(xù)履行，因此選擇租金支付方式時需格外謹慎。房屋維護責任轉(zhuǎn)移：中介公司需替代房東承擔日常維修義務(wù)，例如家電故障報修后應(yīng)在24小時內(nèi)響應(yīng)，5日內(nèi)完成維修。若因中介未及時維修導致租客財物損失（如冰箱故障導致食品變質(zhì)），中介需按實際損失金額賠償，最高不超過月租金的3倍。合同解除與押金退還：租賃期滿退房時，中介公司需在7日內(nèi)完成房屋驗收并退還押金（扣除合理費用后）。若中介以“房屋磨損”為由惡意克扣押金，租客可憑入住時簽署的《房屋交接清單》（需詳細列明家具家電品牌、成色、數(shù)量）向市場監(jiān)管部門投訴，或通過訴訟主張返還。值得注意的是，此類合同中中介公司的“轉(zhuǎn)租權(quán)”合法性需重點核查。根據(jù)《民法典》第716條，中介需提供房東簽署的《轉(zhuǎn)租授權(quán)委托書》，明確轉(zhuǎn)租期限（不得超過原租賃合同剩余期限）、租金標準等內(nèi)容，否則租客可能面臨“原房東要求解除合同”的風險。三、簽約前的核心核查要點無論選擇哪種簽約模式，租客在簽訂合同前均需完成以下關(guān)鍵步驟，以規(guī)避法律風險：核實簽約主體身份若與房東簽約，需索要房東身份證、房產(chǎn)證原件及復印件，核對房產(chǎn)證地址與實際出租房屋是否一致；若房屋為共有產(chǎn)權(quán)（如夫妻共有），需所有共有人簽字同意。若與中介公司簽約，需查看其營業(yè)執(zhí)照（經(jīng)營范圍含“住房租賃”）、《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證書》，并通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”查詢是否存在經(jīng)營異常、行政處罰記錄。明確合同關(guān)鍵條款租金與押金：需注明租金包含范圍（如是否含物業(yè)費、取暖費）、支付周期（月付/季付/年付）及逾期違約金標準（通常為日租金的0.5%-1%）。押金金額一般為1-2個月租金，合同需約定“租賃期滿后無欠費、無損壞則7日內(nèi)無息退還”。房屋用途與轉(zhuǎn)租條款：若租客計劃合租或辦公，需在合同中明確房屋用途為“居住”或“商用”，避免因用途不符被房東追責。轉(zhuǎn)租條款需注明“需提前30日書面申請，房東有權(quán)收取轉(zhuǎn)租手續(xù)費（不超過月租金的20%）”。留存書面證據(jù)簽訂合同時需同步簽署《房屋交接清單》，對家具家電（如空調(diào)型號、冰箱能耗等級）、水電燃氣表底數(shù)、墻面地面現(xiàn)狀等拍照存檔，并由雙方簽字確認。2025年范本特別要求，清單需附“房屋瑕疵說明”（如“客廳墻面有2處直徑小于5cm的劃痕”），避免退房時就“自然損耗”與“人為損壞”產(chǎn)生爭議。四、爭議解決與法律救濟途徑若租賃過程中發(fā)生糾紛（如房東拒退押金、中介拖欠房東租金等），租客可通過以下途徑維權(quán)：協(xié)商與投訴：優(yōu)先與合同相對方協(xié)商，協(xié)商不成可向中介行業(yè)協(xié)會（如當?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會）或12345政務(wù)服務(wù)熱線投訴，行政部門通常會在15個工作日內(nèi)組織調(diào)解。仲裁或訴訟：若合同中約定了仲裁條款（如“爭議由XX仲裁委員會解決”），可申請仲裁；若無約定，可向房屋所在地法院提起訴訟。2025年范本新增“小額訴訟”特別條款，明確租金、押金爭議金額低于1萬元的，法院可適用簡易程序，審理周期縮短至30日內(nèi)。此外，針對中介公司“暴雷”導致的“租客已付租金但房東收不到錢”問題，2025年《住房租賃條例》補充規(guī)定：租客已支付的租金（含押金）超過剩余租期3個月的，可向法院申請“租金優(yōu)先權(quán)”，優(yōu)先于房東的所有權(quán)主張繼續(xù)居住至租期屆滿。五、特殊場景下的簽約注意事項“二房東”轉(zhuǎn)租場景：若中介公司并非房屋產(chǎn)權(quán)人，而是從房東處轉(zhuǎn)租后再出租（即“二房東”），租客需要求中介提供房東書面同意轉(zhuǎn)租的證明，并核實原租賃合同中是否存在“禁止轉(zhuǎn)租”條款。例如，原合同若約定“轉(zhuǎn)租需經(jīng)房東書面同意，否則房東有權(quán)解除合同”，則中介的轉(zhuǎn)租行為需嚴格遵循該條款。短租與民宿場景：租期少于30天的短租合同，中介通常會要求簽訂《臨時住宿協(xié)議》，此時需注意合同是否包含“人身財產(chǎn)安全保障”條款（如“因房屋設(shè)施老化導致租客受傷，中介承擔賠償責任”），并確認中介是否已為房屋購買“出租屋綜合保險”。涉外租賃場景：若租客為外籍人士，合同需明確租金支付幣種（通常為人民幣）、租賃備案流程（需在24小時內(nèi)向公安機關(guān)申報臨時住宿登記），中介需協(xié)助提供房屋涉外出租備案證明。結(jié)語租房通過中介簽約時，核心是明確“誰是合同相對方”：直接與房東簽約需聚