馬鞍山市存量住房綜合改造施工方案一、改造范圍與目標(biāo)（一）改造對象界定本方案適用于馬鞍山市2000年前建成的老舊小區(qū)住宅、C/D級危房及納入2025年城市更新計(jì)劃的28個(gè)老舊小區(qū)（涵蓋花山區(qū)、雨山區(qū)、和縣等區(qū)域）。改造類型包括：結(jié)構(gòu)安全類：針對墻體裂縫、地基沉降等問題實(shí)施加固或原拆原建；功能提升類：加裝電梯、更新水電氣管線、優(yōu)化戶型布局；環(huán)境改善類：完善社區(qū)綠化、增設(shè)停車位及適老化設(shè)施。（二）政策適配要點(diǎn)補(bǔ)貼申請：施工前需通過“皖事通”APP或安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳公眾號提交材料，申報(bào)舊房裝修補(bǔ)貼（先申先得，補(bǔ)貼范圍含節(jié)能門窗、環(huán)保涂料等材料購置）。合規(guī)要求：原拆原建項(xiàng)目需符合《關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》，確保重建后容積率、建筑高度與片區(qū)規(guī)劃一致；加裝電梯需通過業(yè)主表決并備案。二、施工組織架構(gòu)（一）項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)崗位職責(zé)范圍人員配置項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌進(jìn)度、協(xié)調(diào)政策對接1人（持一級建造師證）技術(shù)負(fù)責(zé)人圖紙審核、施工工藝指導(dǎo)1人（中級工程師以上）安全監(jiān)督員現(xiàn)場安全巡查、隱患整改跟進(jìn)2人（持證上崗）材料管理員建材驗(yàn)收、補(bǔ)貼材料臺賬登記1人（二）施工班組配置拆除班組：負(fù)責(zé)舊結(jié)構(gòu)拆除、建筑垃圾分類清運(yùn)（配備防塵霧炮機(jī)）；水電班組：改造給水管網(wǎng)（PPR管）、電路（阻燃電線）、燃?xì)夤艿溃ú讳P鋼波紋管）；土建班組：墻體砌筑（MU10燒結(jié)磚）、地面找平（C20細(xì)石混凝土）；安裝班組：電梯安裝（含鋼結(jié)構(gòu)井道）、門窗更換（斷橋鋁型材）。三、施工流程與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（一）前期準(zhǔn)備階段現(xiàn)場勘查采用無人機(jī)航拍與人工測繪結(jié)合，建立建筑三維模型；檢測墻體強(qiáng)度（回彈儀測試）、水電管線老化程度（紅外成像儀檢測）。方案審批提交改造圖紙至馬鞍山市住建局備案，涉及原拆原建需額外辦理規(guī)劃許可證；組織業(yè)主聽證會，公示施工周期（≤90天/單體）及噪音控制措施。（二）主體施工階段1.結(jié)構(gòu)改造工程加固施工：墻體裂縫采用壓力注漿（環(huán)氧樹脂漿液）處理，表面粘貼碳纖維布（抗拉強(qiáng)度≥3000MPa）；地基加固采用錨桿靜壓樁（樁長≥6m，單樁承載力特征值≥200kN）。原拆原建流程：拆除作業(yè)（機(jī)械破碎與人工拆除結(jié)合，每日施工時(shí)間限定為8:00-18:00）；基礎(chǔ)施工（筏板基礎(chǔ)，混凝土強(qiáng)度等級C30，抗?jié)B等級P6）；主體砌筑（構(gòu)造柱間距≤4m，設(shè)置拉結(jié)筋φ6@500mm）。2.管線更新工程給水管網(wǎng)：更換PPR管（S5系列，公稱壓力1.6MPa），安裝智能水表（支持遠(yuǎn)程抄表）；高層住宅增設(shè)二次供水設(shè)施（不銹鋼水箱，定期消毒記錄存檔）。電氣改造：強(qiáng)電采用ZR-BV-4mm2銅芯線，弱電穿PVC管（Φ20）暗敷，配電箱配置浪涌保護(hù)器；公共區(qū)域安裝應(yīng)急照明（連續(xù)照明時(shí)間≥90min）及煙感報(bào)警器。3.功能提升工程電梯加裝：選用無機(jī)房電梯（載重量800kg，速度1.0m/s），井道采用鋼結(jié)構(gòu)（Q235B型鋼）；底坑深度≥1.5m，頂層高度≥4.5m，安裝電梯五方通話系統(tǒng)。節(jié)能改造：外墻粘貼50mm厚擠塑聚苯板（導(dǎo)熱系數(shù)λ≤0.03W/m·K），外窗更換為斷橋鋁中空玻璃（6+12A+6mm）；屋面采用倒置式保溫（XPS板+SBS改性瀝青防水卷材，坡度≥2%）。（三）驗(yàn)收與交付分部分項(xiàng)驗(yàn)收：結(jié)構(gòu)工程：回彈法檢測混凝土強(qiáng)度，鋼筋保護(hù)層厚度允許偏差±5mm；管線工程：管道壓力試驗(yàn)（給水管道1.5倍工作壓力，穩(wěn)壓30min壓降≤0.05MPa）。檔案移交：提交竣工圖紙、材料合格證、補(bǔ)貼資金使用明細(xì)至住建局存檔；向業(yè)主提供《住宅質(zhì)量保證書》（防水工程質(zhì)保5年，管線質(zhì)保2年）。四、材料選擇與管理（一）主材技術(shù)參數(shù)材料名稱規(guī)格型號環(huán)保及節(jié)能指標(biāo)節(jié)能門窗斷橋鋁型材55系列傳熱系數(shù)K≤2.8W/(m2·K)室內(nèi)涂料低VOC乳膠漆游離甲醛≤0.1g/kg，符合GB18582標(biāo)準(zhǔn)給水管材PPR管De25×en3.5工作溫度-10℃~70℃防水材料SBS改性瀝青卷材4mm耐熱度≥90℃，拉力≥800N/50mm（二）補(bǔ)貼材料管理建立“補(bǔ)貼材料專賬”，單獨(dú)存放帶防偽標(biāo)識的節(jié)能建材；驗(yàn)收時(shí)需提供廠家出具的增值稅發(fā)票及檢測報(bào)告，作為補(bǔ)貼申領(lǐng)依據(jù)。五、質(zhì)量控制體系（一）關(guān)鍵工序控制點(diǎn)工序控制措施檢驗(yàn)方法墻體砌筑灰縫厚度8-12mm，垂直度偏差≤5mm靠尺+塞尺測量防水施工陰陽角附加層寬度≥500mm，滿粘法施工閉水試驗(yàn)（蓄水24h無滲漏）電梯安裝導(dǎo)軌垂直度偏差≤0.6mm/5m激光投線儀檢測（二）第三方檢測委托馬鞍山市建筑工程質(zhì)量檢測中心進(jìn)行結(jié)構(gòu)實(shí)體檢測（鋼筋掃描、混凝土強(qiáng)度回彈）；節(jié)能性能檢測（傳熱系數(shù)、氣密性）需達(dá)到安徽省《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DB34/1466要求。六、安全與文明施工（一）安全防護(hù)措施高空作業(yè)：搭設(shè)雙排腳手架（立桿間距≤1.5m），設(shè)置1.2m高防護(hù)欄桿及密目安全網(wǎng)；臨時(shí)用電：采用TN-S接零保護(hù)系統(tǒng)，配電箱安裝漏電保護(hù)器（動作電流≤30mA）；消防管理：每層配置2組ABC干粉滅火器（4kg/組），易燃材料堆放區(qū)與明火點(diǎn)保持≥10m距離。（二）揚(yáng)塵與噪音控制拆除作業(yè)采用濕法施工，出入口設(shè)置洗車平臺（含三級沉淀池）；選用低噪音設(shè)備（如液壓破碎錘），夜間（22:00-6:00）禁止強(qiáng)噪音施工，確需連續(xù)作業(yè)時(shí)辦理夜間施工許可。七、施工進(jìn)度計(jì)劃（一）里程碑節(jié)點(diǎn)第1-7天：完成圖紙會審、補(bǔ)貼申報(bào)、施工許可辦理；第8-20天：舊結(jié)構(gòu)拆除及建筑垃圾外運(yùn)（日均清運(yùn)量≤50m3）；第21-60天：主體結(jié)構(gòu)施工（含加固/重建、管線預(yù)埋）；第61-80天：功能區(qū)安裝（電梯、門窗、廚衛(wèi)設(shè)備）；第81-90天：竣工驗(yàn)收、資料歸檔及補(bǔ)貼資金結(jié)算。（二）進(jìn)度保障措施采用BIM技術(shù)模擬施工沖突，提前調(diào)整工序銜接；建立周進(jìn)度考核機(jī)制，延誤超3天啟動趕工預(yù)案（增加班組或延長作業(yè)時(shí)間至20:00）。八、應(yīng)急預(yù)案（一）突發(fā)情況處置結(jié)構(gòu)失穩(wěn)：立即停止施工，疏散人員，采用臨時(shí)鋼支撐加固，邀請結(jié)構(gòu)專家現(xiàn)場評估；管線破損：配備應(yīng)急搶修隊(duì)（24小時(shí)待命），停水/停電時(shí)啟動備用發(fā)電機(jī)及臨時(shí)供水系統(tǒng)。（二）疫情防控施工現(xiàn)場入口設(shè)置體溫檢測點(diǎn)，工人每日健康打卡；生活區(qū)每日消殺（重點(diǎn)區(qū)域：宿舍、食堂），儲備15天用量的口罩、消毒液等物資。九、投資估算與資金管理（一）費(fèi)用構(gòu)成（以100㎡住宅為例）項(xiàng)目工程量單價(jià)（元）合價(jià)（元）備注結(jié)構(gòu)加固50㎡碳纖維布30015,000含材料及施工水電改造100m管線808,000含PPR管、阻燃電線電梯加裝1部180,000180,000分?jǐn)傊羻卧獦I(yè)主節(jié)能門窗15㎡6009,000可申報(bào)補(bǔ)貼（二）成本控制優(yōu)先選用納入政府補(bǔ)貼目錄的建材，降低自付比例；采用EPC總承包模式，通過批量采購降低建材單價(jià)（如瓷磚采購成本降低15%-20%）。十、后期運(yùn)維方案（一）質(zhì)保期服務(wù)設(shè)立24小時(shí)維修熱線，接到報(bào)修后2小時(shí)內(nèi)響應(yīng)，48小時(shí)內(nèi)到場處理；定期回訪（3個(gè)月/次），重點(diǎn)檢查防水、管線接口等易損部位。（二）社區(qū)共建機(jī)制組織業(yè)主成立“維修基金管理小組”，監(jiān)督改