分租合同范本及法律風(fēng)險防范指南一、分租行為的法律基礎(chǔ)與合規(guī)前提分租（轉(zhuǎn)租）是承租人在租賃期內(nèi)將租賃物部分或全部再出租給第三人的行為。《中華人民共和國民法典》第七百一十六條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人；承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)賠償損失。未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可解除合同。分租合法性以“原出租人同意”為核心前提：若原租賃合同明確禁止轉(zhuǎn)租，承租人擅自分租的，分租合同可能因違反約定或法律強制性規(guī)定而無效；若原合同未約定轉(zhuǎn)租事宜，承租人需取得原出租人書面同意（口頭同意易引發(fā)舉證困難），否則分租行為存在被原出租人解除合同的風(fēng)險。二、分租合同核心條款范本及解析一份規(guī)范的分租合同應(yīng)涵蓋以下核心條款，結(jié)合法律要求與實務(wù)經(jīng)驗，提供參考范本及條款解析：（一）合同主體與租賃標(biāo)的條款范本表述：“出租方（轉(zhuǎn)租人）：_________（以下簡稱‘甲方’），身份證號：_________；聯(lián)系地址：_________；承租方（次承租人）：_________（以下簡稱‘乙方’），身份證號：_________；聯(lián)系地址：_________；甲方將其從_________（原出租人姓名/公司）處租賃的位于_________（房屋地址、面積、用途）的房屋（或商鋪、場地等）中的_________（具體分租部分，如‘南半間商鋪’‘202室次臥’）轉(zhuǎn)租給乙方使用，該分租標(biāo)的的權(quán)屬情況及原租賃期限以甲方與原出租人簽訂的《租賃合同》（合同編號：_________）為準(zhǔn)?！睏l款作用：1.明確雙方身份信息，避免主體混淆；2.清晰描述分租標(biāo)的，需與原租賃物范圍一致，防止超范圍轉(zhuǎn)租；3.關(guān)聯(lián)原租賃合同，提示分租期限不得超過原合同剩余期限（否則分租合同超期部分無效）。（二）租賃期限與租金條款范本表述：“1.租賃期限：自____年____月____日起至____年____月____日止。本合同租賃期限不得超過甲方與原出租人租賃合同的剩余期限（剩余期限截至____年____月____日）。2.租金標(biāo)準(zhǔn)：每月租金人民幣_________元（大寫：_________）；租金支付方式為_________（如‘押一付三’‘季度預(yù)付’），乙方應(yīng)于每____（支付周期）的____日前支付至甲方指定賬戶：_________（開戶行及賬號）。3.押金：乙方應(yīng)于合同簽訂之日向甲方支付押金人民幣_________元，租賃期滿或合同解除后，如乙方無違約行為且結(jié)清費用，甲方應(yīng)在____日內(nèi)無息退還押金。”法律風(fēng)險提示：分租期限若超過原合同剩余期限，超期部分因“無權(quán)處分”可能被認(rèn)定無效，乙方需重新協(xié)商或面臨騰退風(fēng)險；租金支付周期與押金金額應(yīng)明確，避免口頭約定引發(fā)拖欠糾紛；押金退還條件需細(xì)化（如“無損壞房屋、無拖欠費用”），防止甲方以“模糊理由”扣留押金。（三）房屋使用與轉(zhuǎn)租限制條款范本表述：“1.乙方應(yīng)按照原租賃合同約定的用途使用房屋（如‘居住’‘商業(yè)經(jīng)營’），未經(jīng)甲方書面同意，不得擅自改變用途、分割空間或轉(zhuǎn)租給第三方。2.乙方使用房屋期間，應(yīng)遵守物業(yè)管理規(guī)定及法律法規(guī)，不得從事違法活動或擾民行為?！憋L(fēng)險防范邏輯：若乙方擅自改變用途（如住宅改群租、商鋪改餐飲），可能違反原租賃合同約定，導(dǎo)致原出租人解除合同，甲方與乙方的分租合同也隨之陷入僵局；禁止乙方二次轉(zhuǎn)租（除非合同明確允許），可避免“連環(huán)轉(zhuǎn)租”引發(fā)的權(quán)責(zé)混亂。（四）維修與費用承擔(dān)條款范本表述：“1.租賃期內(nèi)，房屋主體結(jié)構(gòu)（如承重墻、屋頂）的維修責(zé)任由甲方承擔(dān)（但因乙方過錯導(dǎo)致?lián)p壞的除外）；乙方使用范圍內(nèi)的附屬設(shè)施（如門窗、電器）損壞，由乙方負(fù)責(zé)維修或承擔(dān)費用。2.乙方承擔(dān)租賃期內(nèi)的水電費、物業(yè)費、燃?xì)赓M等實際使用產(chǎn)生的費用，費用標(biāo)準(zhǔn)以相關(guān)部門或物業(yè)公示為準(zhǔn)?！睂崉?wù)要點：明確維修責(zé)任劃分，避免“小故障推諉、大損壞扯皮”；若原租賃合同約定“所有維修由承租人（甲方）承擔(dān)”，分租合同中甲方可將部分維修責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給乙方，但需符合公平原則（如日常損耗由乙方負(fù)責(zé)）。（五）違約責(zé)任與合同解除條款范本表述：“1.若乙方逾期支付租金超過____日，甲方有權(quán)按日收取逾期租金____%的違約金；逾期超過____日，甲方有權(quán)解除合同，收回房屋并沒收押金。2.若甲方未經(jīng)原出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，導(dǎo)致原出租人解除合同的，甲方應(yīng)退還乙方已付未使用的租金及押金，并賠償乙方裝修損失（以實際票據(jù)為準(zhǔn)，最高不超過____個月租金）。3.因不可抗力（如地震、征收）或原租賃合同提前解除的，本合同自動終止，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，租金按實際使用天數(shù)結(jié)算。”條款設(shè)計目的：約束雙方違約行為，明確違約金標(biāo)準(zhǔn)（避免過高或過低，參考司法實踐一般不超過損失的30%）；平衡雙方風(fēng)險：甲方需對“轉(zhuǎn)租合法性”負(fù)責(zé)，乙方需對“租金支付、房屋使用”負(fù)責(zé)；約定“因原合同解除導(dǎo)致分租合同終止”的情形，減少糾紛時的責(zé)任爭議。三、分租法律風(fēng)險的五大防范要點（一）“轉(zhuǎn)租權(quán)”的合法性確認(rèn)核心動作：要求甲方提供原租賃合同原件（或復(fù)印件加蓋原出租人公章），確認(rèn)合同中“轉(zhuǎn)租條款”的約定；若原合同無約定，必須取得原出租人書面同意書（注明同意轉(zhuǎn)租的期限、范圍、用途），并留存原出租人身份證/營業(yè)執(zhí)照、聯(lián)系方式等信息。風(fēng)險后果：若甲方無轉(zhuǎn)租權(quán)，原出租人可直接解除與甲方的合同，乙方將面臨“無房可租、租金損失、裝修損失”的多重風(fēng)險。（二）合同條款的“精細(xì)化”約定房屋用途：明確約定“居住人數(shù)上限”（避免群租被行政部門處罰）、“商業(yè)經(jīng)營范圍”（如“僅限零售服裝，不得從事餐飲”），防止乙方因違規(guī)使用被追責(zé)；裝修與返還：若乙方需裝修，需約定“裝修方案需經(jīng)甲方及原出租人同意”“租賃期滿后裝修的處理方式（如無償歸甲方、乙方拆除恢復(fù)原狀但不得損壞房屋）”，避免裝修損失糾紛；租金調(diào)整：若分租期限較長，可約定“租金每年按____%遞增”或“根據(jù)原租賃合同租金調(diào)整同步調(diào)整”，防止后期租金爭議。（三）承租人資質(zhì)與履約能力審查個人承租人：要求提供身份證、工作證明（判斷支付能力），必要時查看征信報告（避免惡意拖欠）；企業(yè)承租人：要求提供營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍（確保與房屋用途匹配）、法人身份證明，必要時查詢企業(yè)涉訴情況（裁判文書網(wǎng)可查），防止“空殼公司”拖欠租金。（四）備案與證據(jù)留存意識合同備案：建議到房屋所在地街道辦或居委會備案（部分地區(qū)要求租賃備案），或至少保留合同原件、租金支付憑證（銀行轉(zhuǎn)賬記錄，備注“XX房屋XX期租金”）、溝通記錄（微信、短信需保留原始載體）；風(fēng)險場景：若甲方以“未收到租金”為由解約，乙方可憑轉(zhuǎn)賬記錄抗辯；若乙方擅自轉(zhuǎn)租，甲方可憑微信聊天記錄證明違約事實。（五）特殊場景的風(fēng)險隔離群租分租：嚴(yán)格遵守地方租賃規(guī)定（如北京規(guī)定“人均居住面積不得低于5㎡，每間房居住人數(shù)不超過2人”），避免因群租被責(zé)令整改、罰款；商業(yè)分租：需確認(rèn)房屋消防驗收合格、具備“商業(yè)經(jīng)營”規(guī)劃用途，避免因“住改商”“消防不達(dá)標(biāo)”被行政部門處罰或被原出租人解約。四、分租糾紛的解決途徑與證據(jù)準(zhǔn)備（一）糾紛解決方式1.協(xié)商與調(diào)解：優(yōu)先通過協(xié)商解決，或請求居委會、物業(yè)、租賃協(xié)會調(diào)解，成本低、效率高；2.訴訟或仲裁：若合同約定仲裁條款（如“提交XX仲裁委員會仲裁”），則需申請仲裁；無約定的，可向房屋所在地法院起訴。（二）關(guān)鍵證據(jù)清單分租合同及補充協(xié)議；原租賃合同及原出租人同意轉(zhuǎn)租的證明；租金、押金支付憑證（銀行轉(zhuǎn)賬、收條）；房屋交接清單（含房屋現(xiàn)狀、設(shè)施設(shè)備清單）；溝通記錄（微信、短信、郵件）、違約事實的照片/視頻（如房屋損壞、乙方違規(guī)使用證據(jù)）。結(jié)語分租行為的合規(guī)性與風(fēng)險防控，核心在于“轉(zhuǎn)租權(quán)的合法性