論我國居住權(quán)制度的完善摘要近年來，我國居住權(quán)糾紛頻繁發(fā)生，司法實務中需要運用居住權(quán)制度對特定群體的居住利益進行救濟的情形越來越多。2020年5月28日，在我國通過的《民法典》中首次正式確立了居住權(quán)制度，居住權(quán)作為一項新型用益物權(quán)被列入物權(quán)編。我國設立居住權(quán)制度的目的在于保障特定群體的居住問題，該制度對于完善住房保障體系、保障特定人群的住房權(quán)益、提高房屋利用率和司法實踐等方面有很大的研究價值。但《民法典》中有關(guān)居住權(quán)制度的相關(guān)法律規(guī)定只有六條，不足以涵蓋居住權(quán)的全部內(nèi)容，仍存在不足與遺漏。在社會生活中，因居住問題而引發(fā)的各類糾紛經(jīng)常發(fā)生。為了促進居住權(quán)制度最大化實施，推動居住權(quán)制度進一步完善，本文對目前《民法典》中居住權(quán)制度規(guī)定的不足之處進行分析并提出完善建議，以期居住權(quán)發(fā)揮其最大經(jīng)濟效益。關(guān)鍵詞：居住權(quán)；權(quán)利；義務

OntheperfectionofthesystemofresidencerightinChinaAbstractInrecentyears,disputesovertherightofresidenceoccurfrequentlyinChina.Injudicialpractice,moreandmorecasesneedtousetherightofresidencesystemtoremedytheresidenceinterestsofspecificgroups.OnMay28,2020,therightofresidencesystemwasformallyestablishedforthefirsttimeintheCivilCodeadoptedinChina,andtherightofresidencewasincludedintherealrightsectionasanewusufructuaryright.ThepurposeofestablishingtheresidencerightsysteminChinaistoguaranteethehousingproblemofspecificgroups.Thissystemhasgreatresearchvalueforimprovingthehousingsecuritysystem,protectingthehousingrightsandinterestsofspecificgroups,improvingtheutilizationrateofhousingandjudicialpractice.However,thereareonlysixrelevantlawsandprovisionsontherightofresidencesystemintheCivilCode,whicharenotenoughtocoverallthecontentsoftherightofresidence,andtherearestilldeficienciesandomissions.Insociallife,allkindsofdisputescausedbylivingproblemsoftenoccur.Inordertopromotethemaximumimplementationoftherightofresidencesystemandpromotethefurtherimprovementoftherightofresidencesystem,thispaperanalyzestheshortcomingsoftherightofresidencesysteminthecurrentCivilCodeandputsforwardperfectsuggestions,soastogivefullplaytotheeconomicbenefitsoftherightofresidence.Keywords:rightofresidence;right;obligation

目錄11856（一）居住權(quán)的概念 引言近年來，在面臨房價高漲的情形下，通過購買房屋的方式解決居住問題顯然成本過高，如何保障全體人民住有所居成為一個不容忽視的重要問題?，F(xiàn)今，因養(yǎng)老、婚姻關(guān)系無法維持從而引發(fā)的住房問題不占少數(shù)，雖然我國一直都奉行尊老愛幼、維持夫妻關(guān)系和諧的優(yōu)秀傳統(tǒng)美德，但是，社會進步的同時，人們維護自身利益的意識有所提升，從而導致由住房引發(fā)的糾紛數(shù)量上升。自《民法典》頒布以來，居住權(quán)制度作為《民法典》中新設立的制度，引起了社會公眾的廣泛關(guān)注。對于居住權(quán)的設立與否一直存在爭議，但一項新制度的誕生，支持與反對的聲音必然同時存在，要理性對待，認真分析并給予充分的論證，以此得出該項制度是否有存在的必要。作為一項新制定的法律制度，本文將在介紹居住權(quán)基本理論的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國設立居住權(quán)的必要性，對其具體內(nèi)容的完善方面進行探討和研究。一、居住權(quán)的基本理論（一）居住權(quán)的概念居住權(quán)最早起源于古羅馬，產(chǎn)生于羅馬人的習慣中，最初是作為人役權(quán)的一種形式而出現(xiàn)的，后又廣泛地運用于在人們的日常生活和行為規(guī)范。因此，在傳統(tǒng)認識上居住權(quán)在性質(zhì)上具有人役性。居住權(quán)制度最初立法目的是居住權(quán)人對他人所有房屋的全部或者一部分及其附屬設施所享有的占有和使用的權(quán)利，而本質(zhì)上是在雙方當事人之間進行分配對房屋所有權(quán)的內(nèi)容，進而滿足雙方不同的需求[1]。之后，受羅馬法的影響，歐洲、非洲等諸多國家和地區(qū)也都相繼規(guī)定了居住權(quán)制度。對于居住權(quán)的概念，《德國民法典》第1093條對居住權(quán)制度所作出的概念較為典型。我國也對居住權(quán)的概念做出了較為具體的規(guī)定：“居住權(quán)是指當事人為滿足長期、穩(wěn)定的生活居住或其他需要，對他人的房屋及其必要附屬設施進行占有、使用和有限制的收益的一項用益物權(quán)”。另外，王利明、錢明星和江平等人也對居住權(quán)的概念進行了各自的闡釋，雖有不同，但一致認為居住權(quán)的設立目的是為了保障特定群體的居住需要和權(quán)益。雖然僅就立法技術(shù)本身而言，可能任何人、任何國家都無法為居住權(quán)作出一個完整、嚴密的定義，但對居住權(quán)的概念作出合理界定仍是有必要的[2]。由此可見，居住權(quán)是指自然人為長期滿足自身的生活需求，在他人房屋的基礎(chǔ)之上所設立的有利于自身享有占有、使用乃至有限制的收益的一項用益物權(quán)。居住權(quán)是屬于兼具占有和使用性能的用益物權(quán)，旨在解決特定群體的居住需要，而這群特定群體大多數(shù)是弱勢群體。（二）居住權(quán)的特征第一，居住權(quán)的物權(quán)性。權(quán)利人在行使自己的權(quán)益時，可以享有對房屋的占有權(quán)和使用權(quán)。在沒有經(jīng)過房屋所有權(quán)人同意的情況下，任何人不得對其權(quán)利進行干預，這是一種建立在他人的房屋之上所設立的限制物權(quán)。因而，它具有物權(quán)性質(zhì)，并具有支配、排他等特點。第二，居住權(quán)的無償性。居住權(quán)與用益物權(quán)等其他權(quán)利不同，其一般都是無償設立的，是一種恩惠行為。從性質(zhì)上看，居住權(quán)本身就具無償性的特征，其制度一般是在婚姻、撫養(yǎng)等道德基礎(chǔ)上而設立，對社會保障發(fā)揮著重要的作用?；谶@一點，其一般都是無償設立的。第三，居住權(quán)的時限性。居住權(quán)制度的主體是相對特定的自然人，設立目的主要是為保障特定群體的住房需要。因居住權(quán)不具有繼承性的特征，故當居住權(quán)人死亡或者期間屆滿后居住權(quán)滅失。但是，根據(jù)合同的約定，雙方當事人可以對居住權(quán)的相關(guān)期限作出明確的規(guī)定，一般情況下，居住權(quán)的使用期限不得當超過居住權(quán)人的生命期限[3]。第四，居住權(quán)的人身性。其人身性的特點是為特定群體的居住需求設立的一項權(quán)利，家庭成員之間設立居住權(quán)的較多，這也體現(xiàn)了居住權(quán)制度的人身專屬性。從這一點看來，居住權(quán)的主體主要限于自然人，而法人或非法人組織由于其不是以生活需要為出發(fā)點，因此不能成為居住權(quán)的主體[4]。二、我國《民法典》中設立居住權(quán)的必要性（一）有利于完善我國住房保障體系我國現(xiàn)今有近14億人口的大國，這就標志著我國人口數(shù)量和住房數(shù)量的矛盾沖突以及住房擁有量不均衡的問題，住房問題成為人們廣泛關(guān)注的問題，也成為完善我國住房保障體系的重要目標。我國目前已建立廉租房、公租房、住房公積金等多種保障住房體系，這些政策在很大程度上減輕了一些居民的住房壓力。但其政策覆蓋相對來說較窄，有時監(jiān)管不到位也會直接導致無法實現(xiàn)我國住房保障體系的目的。由此得出，在這種背景下，引入居住權(quán)制度有利于完善我國住房保障體系，是相對可行的。其制度的目的不在于增加自然人的負擔，而在于保證自然人都能夠住有所居，進而完善我國住房保障體系，使我國的住房制度更加健全。在理論上來說，權(quán)利人只能占有并使用他人房屋，不得轉(zhuǎn)讓、繼承和出租，避免了投機者以此為目的謀取私利，確保真正需要者有房可住，從而有效地保證了公民的住房需求，并使房屋的利用率達到最大化[5]。此外，居住權(quán)的優(yōu)勢還在于，其價格本應低于完整的所有權(quán)，再加上政府的資金支持還會有所降低，這與住房保障的本意是一致的，符合住房保障的初衷，為保障性住房體系增加一種新的可操作路徑，從而有助于完善我國的住房保障體系[6]。（二）有利于弱勢群體的權(quán)益保障居住權(quán)制度設立的重要目的是保障社會中弱勢群體的權(quán)益，比如老人、婦女、兒童等。首先，我國老齡化比較嚴重，我國60歲以上的老年人口數(shù)量高達2.64億，占總?cè)丝诘谋戎貙⒔?0%，這些數(shù)字足以說明我國已進入老齡化社會。這一現(xiàn)狀造成我們國家對養(yǎng)老人的保障系統(tǒng)難以承受，同時，很多老年人是擁有一處住房，甚至多處，這樣一來，居住權(quán)的設立就顯得尤為必要。其次，根據(jù)處理的離婚案件分析可知，居住權(quán)制度的設立可以為離婚案件中困難一方提供住房救濟，并對弱勢方的合法權(quán)益給予相應的保護。此外，依據(jù)我國《未成年人保護法》規(guī)定，未成年人享有生存權(quán)、發(fā)展權(quán)。未成年人在未能獨立生活前，必須依靠父母或者其他親屬的撫養(yǎng)才能健康成長，《民法典》在居住權(quán)制度一章中，明確規(guī)定了可以以遺囑或者協(xié)議的形式設立居住權(quán)，并對兒童的居住權(quán)進行全面的保障，特別是在父母離婚、夫妻共同財產(chǎn)分割的情況下。由此可見，居住權(quán)這一權(quán)利具有救助性、保障性的特征，居住權(quán)的設立有利于對弱勢群體合法權(quán)益的保障。（三）有利于實現(xiàn)房屋利用最大化近年來，隨著我國社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，居住權(quán)制度已經(jīng)不再僅局限于家庭和財產(chǎn)繼承等領(lǐng)域，它同時也在經(jīng)濟領(lǐng)域中廣泛存在。而居住權(quán)作為物權(quán)的一種，具有物權(quán)的特征，它能最大限度地發(fā)揮其作用，使財產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)達到最優(yōu)最優(yōu)化配置，是對社會財富擁有和使用的最理想配置，此而能更好的滿足人們對住房穩(wěn)定的要求。另外，隨著人們對居住權(quán)的需求越來越高，將居住權(quán)制度當作一種多元化的物權(quán)使用形式，同時也兼顧了雙方當事人的利益，使房屋的使用率得到最大程度的提高，實現(xiàn)房屋價值利用的最大化。居住權(quán)人在保證其自身住房權(quán)利的同時，也能夠從住宅的投資中獲取一定的收益，從而達到對住宅的合理使用，實現(xiàn)對不動產(chǎn)的最大化利用。比如在住房養(yǎng)老問題中，房屋的反向抵押或售后租后等，過去由于制度不健全，一直存在難以解決的問題。而如今，以居住權(quán)為基礎(chǔ)，以居住權(quán)為基礎(chǔ)，不僅可以保證老年人的住房需求，還可以增加一筆額外的收入。出資多的一方可以享受所有權(quán)，而較少的一方可以享受居住權(quán)，實現(xiàn)房屋居住的合理分配[7]。在實行物權(quán)法定的前提下，對居住權(quán)的規(guī)定使得人們對住房使用的選擇更加多樣化，從而更好地滿足了人民對利益、甚至是效率的需求，實現(xiàn)房屋利用率最大化。（四）有利于司法工作順利開展居住權(quán)的設立，既是保護弱勢群體、尊重所有權(quán)人意愿的一種表現(xiàn)，也是司法實踐的必然要求。通過查詢中國裁判文書網(wǎng)站可以看到很多地方都有關(guān)于居住權(quán)案件的糾紛，且法院受理居住權(quán)的案件數(shù)量也呈上漲趨勢，越是經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，居住權(quán)糾紛的案件就越多，法院受理的居住權(quán)案件也就越多。在《民法典》施行之前，眾多專業(yè)學者針對居住權(quán)問題進行過詳細并激烈的探討和分析，當時就已有了設立居住權(quán)制度的意圖。而《民法典》施行后，對居住權(quán)制度有了更為明確的說明，對其法律概念、特征等有了一系列相對具體的說明，并對居住權(quán)提出了較為專業(yè)性的闡釋，其獨立性和絕對性特征更為明顯。居住權(quán)制度的健全和發(fā)展，為法官在司法實踐中提供了法律依據(jù)，對原有較為模糊的行為加以約束，從而全面保障了當事人的合法權(quán)益，更加能夠體現(xiàn)法律的公平和公正，有效保障了我國住房問題的解決以及提高了我國司法裁判能力的質(zhì)量[8]。居住權(quán)制度的完善和健全有助于我國司法實踐工作的順利進行，避免法官在司法審判中法律法規(guī)使用標準模糊和自由裁量權(quán)過大，為我國司法審判工作的順利開展提供支持。三、我國居住權(quán)制度的立法缺陷（一）未規(guī)定居住權(quán)的法定取得我國設立居住權(quán)的方式有兩種，一是通過遺囑取得，二是訂立合同，但并未規(guī)定居住權(quán)的法定取得。因此，可以看出，我國目前關(guān)于居住權(quán)的取得方式只存在意定方式取得，即只允許通過合同雙方主體意思表示來設立居住權(quán)[9]。雖然在保障特定人群的居住權(quán)益上起到了一定作用，但是還不夠充分。倘若居住權(quán)制度的設立只有這兩種方式，那在保障特定群體的住房問題上就難以最大化充分發(fā)揮其功能和優(yōu)勢，如在未成年人、其他無行為能力人與限制行為能力人的居住問題上。在法定居住權(quán)制度界定模糊的情況之下，使得法官在司法實踐中具有更大的自由裁量的空間。并非所有的離婚婦女都都會遇到生活和居住的問題，也并非所有的老年人都需要法庭為她們伸張正義。在沒有比較合理的衡量和法律適用條件的情況下，將其最終裁決權(quán)交給法官，由法官根據(jù)“自由心證”判斷是否有合法居住權(quán)，很可能會產(chǎn)生不同的判決，從而違反了公平、公正的原則。因此，應考慮設立法定居住權(quán)，對這些弱勢群體居住困難認定設有較為合理的衡量標準和具體的法律適用條件，從而全面保障特定群體的居住權(quán)益。（二）居住權(quán)的滅失方式相對片面根據(jù)《民法典》居住權(quán)制度相關(guān)法律的規(guī)定，居住權(quán)消滅的事由主要有兩種情形，一是居住權(quán)人死亡，二是居住權(quán)期限屆滿。但居住權(quán)相關(guān)法條規(guī)定較模糊籠統(tǒng)，同時對于居住權(quán)制度的滅失方式來講過于簡單，對居住權(quán)滅失的所有情形無法全部包括。法律永遠都是滯后于社會發(fā)展的，而實際上，在現(xiàn)實生活中，也存在著許多其它的原因?qū)е铝司幼?quán)滅失。如居住權(quán)人不行使居住權(quán)達到了一定期限，居住權(quán)能否被消滅，或當居住權(quán)標的物被毀壞，不能滿足居住需要時，能否作為居住權(quán)消滅的原因[9]。居住權(quán)屬于用益物權(quán)，具有與物權(quán)相關(guān)的特點，但它與物權(quán)并不完全相同，它有其自身的特點，與一般物權(quán)相比，其滅失的情形可能與一般物權(quán)有所不同。因此，應當對其可能產(chǎn)生的有關(guān)情況進行詳細的探討并分析，并對其進行進一步的健全與完善。在實踐中，可以使居住權(quán)消滅的情形和原因有很多，應當在《民法典》第十四章中進一步細化并作出明確規(guī)定，或者在有關(guān)司法解釋中予以進行補充，以此豐富我國居住權(quán)的消滅事由，對其予以明確規(guī)定，使我國的居住權(quán)制度更加健全、完善，進一步實現(xiàn)設立居住權(quán)制度的立法價值和現(xiàn)實意義。（三）居住權(quán)人的權(quán)利和義務界定較為模糊權(quán)利義務具有不可分割的聯(lián)系，相互依存，二者缺一不可，居住權(quán)作為一項民事權(quán)利，必然存在相對應的權(quán)利和義務。我國《民法典》對居住權(quán)合同條款所應包括的內(nèi)容進行了詳細的闡述，但在這方面的規(guī)定比較模糊不清。如果當事人不理解相關(guān)條款，就會陷入權(quán)利受到侵犯或責任不明的尷尬境地。另外，在以其它方式設立居住權(quán)時，也未對居住權(quán)人的權(quán)利和義務作出明確的規(guī)定。由于居住權(quán)主體雙方在實踐中通常存在特定的身份關(guān)系，居住權(quán)常以無償方式設立，雙方的權(quán)利義務并不不完全對等。即便租賃權(quán)和借用權(quán)也可以滿足一定的居住需求，但這兩個權(quán)利與居住權(quán)在性質(zhì)和規(guī)則等多方面都存在較大差異，權(quán)利義務內(nèi)容不可能毫無差別，居住權(quán)不能完全參照租賃權(quán)的規(guī)定，而應專門進行單獨的規(guī)定?！睹穹ǖ洹返?67條中對居住權(quán)制度的內(nèi)容設有了專門條款，但對居住權(quán)人是否享有住宅的優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利和對房屋的日常費用所應承擔的義務等實質(zhì)性方面并未予以明確規(guī)定。此外，《民法典》第369條的規(guī)定實際上承認了居住權(quán)收益的可能性和權(quán)利人的不可轉(zhuǎn)讓其本身權(quán)利的義務，但不足以涵蓋居住權(quán)當事人雙方的權(quán)利義務，較之模糊，在出現(xiàn)糾紛時不利于維護雙方的權(quán)利。那么就會出現(xiàn)法律的強制約束性較弱，在簽訂居住權(quán)合同之時，弱勢群體哪一方不能積極爭取自身的正當權(quán)利，所有權(quán)人通過限制性規(guī)定削弱居住權(quán)人的權(quán)利，雙方的利益關(guān)系處于不平衡狀態(tài)[10]。因此，為了更好的保護雙方當事人的權(quán)利和義務，應對居住權(quán)人的權(quán)利和義務是予以完善并明確規(guī)定。（四）禁止居住權(quán)轉(zhuǎn)讓和繼承缺少靈活變通性《民法典》第369條對居住權(quán)轉(zhuǎn)讓和繼承的禁止，在一定程度上體現(xiàn)了居住權(quán)的人役權(quán)性質(zhì)和人身專屬性。在此背景下，如果居留權(quán)人將居住權(quán)轉(zhuǎn)移，則表示其已經(jīng)無住房問題，無需設立居住權(quán)和制度協(xié)助其解決住房需求問題。更是違背了所有權(quán)人當初為其設立居住權(quán)的用意，所以法律嚴格禁止居住權(quán)人對居住權(quán)進行轉(zhuǎn)讓和繼承。居住權(quán)人役權(quán)屬性中所包含的人身專屬性使得法律禁止居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《民法典》第366條的規(guī)定也能夠得知，居住權(quán)人享有的權(quán)利僅僅局限于占有和使用，而沒有處分權(quán)能，居住權(quán)人不享有買賣、贈與或者抵押居住權(quán)的權(quán)利。對居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓進行嚴格限制，會使法律適用的靈活性喪失，與現(xiàn)實生活以及未來社會的發(fā)展脫節(jié)，嚴重束縛了居住權(quán)制度的應用。同時，毫無例外地對居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓予以限制，不利于發(fā)揮房屋全部的價值，使得物盡其用的效益無法達到[11]?？紤]到房產(chǎn)作為稀缺資源應充分利用以及人們在不動產(chǎn)領(lǐng)域廣泛進行投資收益的現(xiàn)狀，居住權(quán)制度還是應當適度開放。在投資、消費領(lǐng)域，人們對如何最大程度地發(fā)揮房屋上所附物權(quán)的效用價值也進行了更深層次的思考，這就要求現(xiàn)代居住制度與人們的需求相適應。我國目前對居住權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓和繼承的規(guī)定可能過于僵化，缺乏靈活變通性，與多數(shù)人的實際需求相背離。根據(jù)國內(nèi)司法現(xiàn)狀，借鑒國外立法經(jīng)驗，在保持法律體系相對協(xié)調(diào)的前提下對我國的居住權(quán)制度進行重新定位，以開放化和多元化的態(tài)度構(gòu)建其具體規(guī)則進行分析和健全，充實居住權(quán)的內(nèi)涵，豐富其類型，促進居住權(quán)制度不斷趨于完善。四、完善我國居住權(quán)制度的建議（一）建議增設法定居住權(quán)在設立方式上，居住權(quán)可以劃分為意定居住權(quán)和法定居住權(quán)。目前，我國《民法典》中關(guān)于居住權(quán)的設立僅有兩種意定形式，即合同與遺囑。然而，僅僅采取以上兩種方式，并不能使居住權(quán)最大化發(fā)揮對弱勢群體的保護作用，如未成年人、老人、離婚女性等，應當有法定的居住權(quán)的出現(xiàn)，使某些特殊群體能夠根據(jù)法律直接獲得居住權(quán)，從而實現(xiàn)居住權(quán)制度的設立最大化。居住權(quán)一個重要特征就是保障弱勢群體的居住權(quán)益，而《民法典》中關(guān)于家庭關(guān)系中房屋居住問題并未提及，僅在其它法律中有所涉及，且關(guān)于家庭關(guān)系中弱勢一方的住房權(quán)利如何得到保護卻沒有得到詳細的規(guī)定，也沒有相關(guān)的法律規(guī)定。為使特定群體的住房權(quán)利得到最大程度的保護，應當根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，明確規(guī)定對特定人群如未成年人、老人等特定群體直接享有的居住權(quán)[7]。法定居住權(quán)是法律直接規(guī)定而設立的居住權(quán)，它以實現(xiàn)社會救助功能為基礎(chǔ)，有其存在的必要性。但對其規(guī)定也不能過于廣泛，應當以實現(xiàn)其本質(zhì)公正為目標。因此，在根據(jù)法律規(guī)定為他人設定居住權(quán)時，既要考慮其主體是否滿足某種身份關(guān)系，又要考慮其是否滿足特定群體這一基本條件。此外，民法是私法的范疇，意思自治原則是民法中最重要的基本原則，但居住權(quán)是人役權(quán)的一種特殊形式，本質(zhì)上多是對社會救助功能的考慮，這與民法上的意思自治原則相矛盾。這就要求民法全面地衡量社會與個人的利益，并在此基礎(chǔ)上提出一種較為合理的法律規(guī)范，從而嚴格地制約法官的裁量權(quán)，以維護個人的權(quán)利。所以，在立法上明確確立居住權(quán)的界限，增設法定居住權(quán)是有必要的，具有一定的現(xiàn)實意義。（二）對居住權(quán)的滅失方式予以明確規(guī)定對于居住權(quán)的滅失方式，各個國家和地區(qū)的民法基本沒有明確規(guī)定。從居住權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定看，居住權(quán)的消滅事由只有居住權(quán)人死亡和期間屆滿這兩種方式。與西方國家不同，西方國家具有人役權(quán)制度的基礎(chǔ)，因此居住權(quán)的特定滅失方式可以參照人役權(quán)制度而適用，我國沒有人役權(quán)制度的基礎(chǔ)，無法提供直接參照適用的規(guī)定[12]。但我國居住權(quán)制度隸屬物權(quán)編，因此，我們可以參考物權(quán)滅失制度，豐富居住權(quán)制度的滅失方式種類。1.住宅滅失設立居住權(quán)的目的是滿足他人的住房需求，其行使是以房屋的完整存在為基礎(chǔ)。房屋的喪失必然導致其權(quán)利的行使受到實質(zhì)上的影響，居住權(quán)存在的意義就無法實現(xiàn)，缺少了其存在的價值和必要性。對于住宅滅失的具體情形，可能是全部滅失，也可能是部分滅失[13]。如果房屋全部滅失，則居住權(quán)自然也隨之滅失。如果房屋部分滅失時，那么看其剩余部分能否滿足居住權(quán)人的住房需要。居住權(quán)的滅失的部分僅影響的是居住權(quán)的行使范圍，居住權(quán)人如認為其住房的基本需要仍可得到滿足，那么居住權(quán)就應該繼續(xù)存在。2.居住權(quán)人放棄權(quán)利居住權(quán)是一項私權(quán)，是當事人之間依據(jù)意思自治原則而設立的，自然可以依據(jù)意思自治由權(quán)利人主動放棄居住權(quán)利。權(quán)利人放棄居住權(quán)的承諾，如果是真實意思表示，則應當認定其是有效的。居住權(quán)人主動放棄居住權(quán)的，居住權(quán)自然也應當消滅。此外，居住權(quán)的放棄也不應涉及到他人的利益，僅僅是居住權(quán)人自行處分權(quán)利的行為。對于居住權(quán)來說，居住權(quán)是依據(jù)約定設立的，法律所保護的就是依據(jù)約定而存在的居住權(quán)人，而非其他群體，放棄該權(quán)利不應涉及第三方利益。3.居住權(quán)依法被撤銷根據(jù)居住權(quán)的性質(zhì)可知同一不動產(chǎn)之上居住權(quán)和所有權(quán)是可以共同存在的，由于二者關(guān)系密切，房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人之間還存在著潛在的利益沖突，法律應予以調(diào)整雙方可能存在的沖突與矛盾，維護當事人的合法權(quán)益。在居住權(quán)人濫用權(quán)利時，如擅自更改房屋的用途、轉(zhuǎn)讓居住權(quán)、出租房屋、故意侵害房屋所有權(quán)人利益造成重大損失等，應當允許法律對其撤銷居住權(quán)，使居住權(quán)趨于消滅，從而保障當事人的合法權(quán)益。由于居住權(quán)通常是無償設立的，但當事人有約定的除外。當居住權(quán)人擅自濫用居住權(quán)利時，可以分情況討論采取何種法律救濟。如果是投資性居住權(quán)，當事人在合同中通常會約定違約責任，所有權(quán)人可以按照合同的約定向法院申請撤銷居住權(quán)，并要求對方承擔違約責任。反之，若為非投資性居住權(quán)，因是無償?shù)?，通常也不會?guī)定違約責任，當居住權(quán)人出現(xiàn)濫用權(quán)利情形時，所有權(quán)人可以向法院申請依法撤銷居住權(quán)，并要求當事人停止侵害、恢復原狀等。（三）明確規(guī)定居住權(quán)人的權(quán)利與義務為了更好地明確居住權(quán)的內(nèi)容，使居住權(quán)人能夠更清晰地認識到自己的權(quán)利和義務，并切實履行自己的職責，從而保障自己的合法權(quán)益。因此，必須對居住者的權(quán)利和義務作出清晰的界定，確保當事人在維護自身合法權(quán)益時有法可依。1.居住權(quán)人的權(quán)利第一，使用權(quán)。居住權(quán)是以他人的住房為基礎(chǔ)而設立的，對該住宅及其附屬設施具有使用權(quán)。首先，對于房屋使用范圍的大小，應當視居住權(quán)所設立的范圍而定，是否是整個房屋還是房屋的一部分。其次，居住權(quán)人的使用權(quán)利還應當包括有權(quán)與他人同住，但對與其同住之人加以限制，應是居住權(quán)人的家庭成員以及為居住權(quán)人提供相關(guān)服務之人等。最后，在合理使用期間，住宅因自然損耗而導致的損失，居住權(quán)人應不承擔責任。第二，優(yōu)先購買權(quán)。在房屋所有權(quán)人有出賣房屋的情形時，法律應當允許居住權(quán)人在同等條件下享有對房屋的優(yōu)先購買權(quán)。這樣既能保障權(quán)利人的合法利益，又能保證房屋市場的正常運轉(zhuǎn)。在法律規(guī)定的合理期限內(nèi)房屋所有人并未通知導致居住權(quán)人不能行使優(yōu)先購買權(quán)的，致使房屋出售給他人的，也不影響占用人的居住權(quán)的效力[14]。這種方式可以有效地減少不必要的人員流動，從而使居住權(quán)人能夠維持住房的穩(wěn)定性，從而降低住宅的交易費用。第三，占有權(quán)。占有權(quán)是居住權(quán)人在占有他人房屋的基礎(chǔ)上而得以實現(xiàn)的，是最基本的權(quán)利。居住權(quán)人可根據(jù)合同約定或法律規(guī)定，對房屋所有權(quán)人提出關(guān)于房屋及相關(guān)部分的占有轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。若存在被強制驅(qū)逐或其他事由對居住權(quán)人占有房屋造成阻礙，居住權(quán)人可向法院提起訴訟，維護其合法權(quán)益。2.居住權(quán)人的義務第一，合理使用并管理房屋的義務。居住權(quán)人在占有和使用住宅的過程中，應合理使用并妥善管理住宅，不能改變其原來的結(jié)構(gòu)、用途等。居住權(quán)人應在符合本人居住需要和房屋用途的前提下，合理使用和管理他人房屋及附屬設施等部分。在房屋所有權(quán)人未同意的前提下，居住權(quán)人不得做出具有損害房屋的行為，更不得隨意改變住宅的結(jié)構(gòu)、用途等。第二，對房屋的日常費用所應承擔的義務。作為房屋的占有者和使用者，居住權(quán)人應對使用房屋所產(chǎn)生的一切日常費用承擔相應的繳納義務，如維修費、物業(yè)費、水電費等一系列費用。如果居住權(quán)人只占有部分住宅，則可按居住權(quán)人在整個住宅中所占份額的比例支付物業(yè)的日常維護和管理費用。第三，居住權(quán)人的通知義務。居住權(quán)人不但具有管理和維護房屋的義務，還具有通知義務，尤其是在房屋出現(xiàn)重大問題的時候[15]。當出現(xiàn)可能侵害房屋的情形時，居住權(quán)人應當負有通知所有權(quán)人的義務。如果因為居住權(quán)人的原因致使通知不及時，從而造成了房屋所有權(quán)人不能有效阻止損失降低或者造成了無法彌補的損失時，居住權(quán)人應就所擴大的損失或者全部損失負有賠償義務。（四）建議增設投資性居住權(quán)相關(guān)條款我國《民法典》中對居住權(quán)法律條文的規(guī)定主要傾向于保障弱勢群體的居住權(quán)益，規(guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和繼承，在當事人無另外約定的情形下也不得出租，屬于社會性居住權(quán)。而投資性居住權(quán)則不同，其一般采取意定方式設立，主要關(guān)注的是房屋的交換和使用價值，核心內(nèi)涵是為房屋的投資利用提供新的形式，其具有顯著的有償性的特征，可以出租、轉(zhuǎn)讓和繼承。投資性居住權(quán)在一定程度上有其合理的地方，隨著社會的發(fā)展，投資性居住權(quán)在出租和轉(zhuǎn)讓方面有著更加迫切的需求。在特定的情況下，居住權(quán)的出租和轉(zhuǎn)讓能夠為居住權(quán)的主體帶來更大的價值，這對住房市場環(huán)境具有很大的促進作用。目前，我國對居住權(quán)的規(guī)定過于籠統(tǒng)和模糊，由于存在居住需求的人都是自然人，故居住權(quán)設立的主體當前只能限于自然人。但是，現(xiàn)行法律只規(guī)定意定居住權(quán)，這是為了實現(xiàn)私人主體對自身事物的自主決定權(quán)，此外，投資性居住權(quán)立法打破了人役權(quán)所設立的框架，對其權(quán)利主體的限制應該比社會居住權(quán)更為放松，可以適當允許法人和非法人組織成為投資性居住權(quán)的權(quán)利人[16]。為了進一步完善居住權(quán)，應根據(jù)我國的社會發(fā)展趨勢，借鑒國外有關(guān)居住權(quán)的立法，建立更為科學、合理的居住權(quán)制度，并增設投資性居住權(quán)相關(guān)條款。如居住權(quán)交易，即通過不具備購房資格或收入較低的人群與住宅產(chǎn)權(quán)人交易居住權(quán)的方式，特定人群可享有一個穩(wěn)定的居所，產(chǎn)權(quán)人也借此融資；即便是收入相對較高的群體，也可能出于在多個城市工作等考慮而產(chǎn)生交易居住權(quán)的需求。除此之外，投資性居住權(quán)在未來也可能出現(xiàn)酒店或度假村分時度假或者是以房養(yǎng)老等模式。減少居住權(quán)在流通性上的限制，使投資性質(zhì)的居住權(quán)可以有更加寬廣的利用空間，提升居住權(quán)的利用效益。結(jié)論居住權(quán)制度