2023年初級經(jīng)濟(jì)師之初級建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)全真模擬考試試卷A卷含答案

姓名：__________考號：__________一、單選題(共10題)1.某房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)劃開發(fā)一住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為5億元，其中土地費(fèi)用占30%，建筑安裝工程費(fèi)用占40%，其他費(fèi)用占20%，利潤率定為10%。則該項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤是多少？()A.0.5億元B.0.6億元C.0.7億元D.0.8億元2.以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)市場的供給因素？()A.土地供應(yīng)量B.建筑成本C.政策調(diào)控D.消費(fèi)者收入3.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中，對市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析時，以下哪種方法最常使用？()A.敏感性分析B.盈虧平衡分析C.概率分析D.財(cái)務(wù)分析4.某房地產(chǎn)開發(fā)公司購買一塊土地，支付土地出讓金1000萬元，支付土地增值稅500萬元，支付契稅200萬元，支付交易手續(xù)費(fèi)100萬元。則該土地的購置成本是多少？()A.1800萬元B.1900萬元C.2000萬元D.2100萬元5.以下哪種房地產(chǎn)價格評估方法主要適用于評估新建的住宅項(xiàng)目？()A.成本法B.市場法C.收益法D.成本法與市場法相結(jié)合6.房地產(chǎn)投資回報(bào)率通常包括哪些部分？()A.資本增值回報(bào)率B.凈利潤回報(bào)率C.資本回報(bào)率D.以上都是7.房地產(chǎn)抵押貸款中，以下哪項(xiàng)不是抵押物的價值？()A.房地產(chǎn)的市場價值B.房地產(chǎn)的評估價值C.房地產(chǎn)的賬面價值D.房地產(chǎn)的購買價格8.以下哪種房地產(chǎn)交易方式不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移？()A.房地產(chǎn)買賣B.房地產(chǎn)贈與C.房地產(chǎn)租賃D.房地產(chǎn)抵押9.房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的主要目的是什么？()A.投資房地產(chǎn)項(xiàng)目B.收集房地產(chǎn)投資資金C.管理房地產(chǎn)資產(chǎn)D.以上都是10.房地產(chǎn)市場的周期性波動對房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要體現(xiàn)在哪些方面？()A.資金成本B.市場需求C.項(xiàng)目利潤D.以上都是二、多選題(共5題)11.房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究包括哪些主要階段？()A.市場調(diào)研B.投資估算C.財(cái)務(wù)評價D.項(xiàng)目決策E.工程設(shè)計(jì)12.以下哪些因素會影響房地產(chǎn)價格？()A.土地位置B.建筑結(jié)構(gòu)C.市場供需D.政策法規(guī)E.消費(fèi)者收入13.房地產(chǎn)抵押貸款的貸前調(diào)查主要包括哪些內(nèi)容？()A.貸款人信用狀況B.抵押物價值評估C.抵押物產(chǎn)權(quán)狀況D.貸款用途E.還款能力14.房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的優(yōu)勢包括哪些？()A.流動性強(qiáng)B.分散風(fēng)險(xiǎn)C.收益穩(wěn)定D.投資門檻低E.投資回報(bào)率高15.房地產(chǎn)市場分析中，常用的指標(biāo)有哪些？()A.房地產(chǎn)價格指數(shù)B.建筑面積銷售率C.房地產(chǎn)投資回報(bào)率D.房地產(chǎn)空置率E.房地產(chǎn)貸款利率三、填空題(共5題)16.房地產(chǎn)投資中的資本增值是指房地產(chǎn)資產(chǎn)的17.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中，不包括的是18.房地產(chǎn)市場的周期性波動通常分為四個階段，分別是19.房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的主要投資對象是20.房地產(chǎn)估價中的市場法是指通過比較四、判斷題(共5題)21.房地產(chǎn)投資中的固定成本主要包括土地購置費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用等。()A.正確B.錯誤22.房地產(chǎn)市場的波動性比股票市場小，因此房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較低。()A.正確B.錯誤23.房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的投資者可以享受房地產(chǎn)投資的收益，同時避免了直接擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的麻煩。()A.正確B.錯誤24.房地產(chǎn)估價中的成本法僅適用于新建房地產(chǎn)的估價。()A.正確B.錯誤25.房地產(chǎn)市場的周期性波動是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然規(guī)律，房地產(chǎn)投資者應(yīng)學(xué)會識別并利用這些周期。()A.正確B.錯誤五、簡單題(共5題)26.請簡述房地產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)類型及其主要特征。27.如何進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究？請列舉主要步驟。28.房地產(chǎn)估價中的收益法是如何計(jì)算房地產(chǎn)價值的？請舉例說明。29.房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？如何防范這些風(fēng)險(xiǎn)？30.房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的運(yùn)作模式是怎樣的？其優(yōu)勢有哪些？

2023年初級經(jīng)濟(jì)師之初級建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)全真模擬考試試卷A卷含答案一、單選題(共10題)1.【答案】B【解析】總投資為5億元，土地費(fèi)用占30%即1.5億元，建筑安裝工程費(fèi)用占40%即2億元，其他費(fèi)用占20%即1億元，總成本為1.5+2+1=4.5億元。利潤為總投資減去總成本，即5-4.5=0.5億元。利潤率為10%，所以利潤為0.5億元*10%=0.05億元，即500萬元。2.【答案】D【解析】房地產(chǎn)市場的供給因素主要包括土地供應(yīng)量、建筑成本、政策調(diào)控等。消費(fèi)者收入屬于房地產(chǎn)市場的需求因素。3.【答案】C【解析】在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中，對市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析時，概率分析是一種常用的方法，因?yàn)樗梢栽u估各種風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的可能性及其對項(xiàng)目的影響。4.【答案】C【解析】土地購置成本包括土地出讓金、土地增值稅、契稅和交易手續(xù)費(fèi)等。所以購置成本為1000+500+200+100=2000萬元。5.【答案】B【解析】市場法主要適用于評估新建的住宅項(xiàng)目，因?yàn)樗ㄟ^比較相似房地產(chǎn)的市場交易價格來確定評估對象的價值。6.【答案】D【解析】房地產(chǎn)投資回報(bào)率通常包括資本增值回報(bào)率和凈利潤回報(bào)率兩部分，因此選項(xiàng)D正確。7.【答案】D【解析】房地產(chǎn)抵押貸款中，抵押物的價值通常是指市場價值、評估價值或賬面價值，而不是購買價格。8.【答案】C【解析】房地產(chǎn)租賃是一種房地產(chǎn)交易方式，但在此過程中不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，只是使用權(quán)和收益權(quán)的轉(zhuǎn)移。9.【答案】D【解析】房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的主要目的是投資房地產(chǎn)項(xiàng)目、收集房地產(chǎn)投資資金和管理房地產(chǎn)資產(chǎn)，因此選項(xiàng)D正確。10.【答案】D【解析】房地產(chǎn)市場的周期性波動對房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要體現(xiàn)在資金成本、市場需求和項(xiàng)目利潤等方面，因此選項(xiàng)D正確。二、多選題(共5題)11.【答案】ABCD【解析】房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究通常包括市場調(diào)研、投資估算、財(cái)務(wù)評價和項(xiàng)目決策等主要階段，工程設(shè)計(jì)雖然重要，但不是可行性研究階段的內(nèi)容。12.【答案】ABCDE【解析】房地產(chǎn)價格受多種因素影響，包括土地位置、建筑結(jié)構(gòu)、市場供需、政策法規(guī)和消費(fèi)者收入等。13.【答案】ABCDE【解析】房地產(chǎn)抵押貸款的貸前調(diào)查應(yīng)全面了解貸款人信用狀況、抵押物價值評估、抵押物產(chǎn)權(quán)狀況、貸款用途以及還款能力等。14.【答案】ABCD【解析】房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）具有流動性強(qiáng)、分散風(fēng)險(xiǎn)、收益穩(wěn)定和投資門檻低等優(yōu)勢，但投資回報(bào)率的高低取決于市場情況和具體基金的表現(xiàn)。15.【答案】ABCDE【解析】房地產(chǎn)市場分析中，常用的指標(biāo)包括房地產(chǎn)價格指數(shù)、建筑面積銷售率、房地產(chǎn)投資回報(bào)率、房地產(chǎn)空置率和房地產(chǎn)貸款利率等。三、填空題(共5題)16.【答案】價值增加【解析】資本增值是指房地產(chǎn)資產(chǎn)由于市場條件的改善或資產(chǎn)本身的改善而導(dǎo)致的資產(chǎn)價值增加。17.【答案】折舊【解析】房地產(chǎn)價格通常由土地成本、建筑成本、稅費(fèi)、利潤和預(yù)期收益等構(gòu)成，折舊不是構(gòu)成房地產(chǎn)價格的因素。18.【答案】繁榮、衰退、蕭條和復(fù)蘇【解析】房地產(chǎn)市場的周期性波動通常分為繁榮、衰退、蕭條和復(fù)蘇四個階段，這是房地產(chǎn)市場發(fā)展的一般規(guī)律。19.【答案】收益性房地產(chǎn)資產(chǎn)【解析】房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）主要投資于收益性房地產(chǎn)資產(chǎn)，如購物中心、寫字樓和公寓等，以產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收入。20.【答案】相似房地產(chǎn)的市場交易價格【解析】房地產(chǎn)估價中的市場法是通過比較相似房地產(chǎn)的市場交易價格來確定待估房地產(chǎn)價值的方法。四、判斷題(共5題)21.【答案】正確【解析】房地產(chǎn)投資中的固定成本確實(shí)包括土地購置費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用等，這些成本在項(xiàng)目初期一次性投入，不隨產(chǎn)量的增加而增加。22.【答案】錯誤【解析】雖然房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，但并不意味著其波動性比股票市場小。房地產(chǎn)市場也受到多種因素的影響，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。23.【答案】正確【解析】房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）允許投資者通過購買股份參與房地產(chǎn)投資的收益，同時避免了直接管理房地產(chǎn)資產(chǎn)的麻煩和風(fēng)險(xiǎn)。24.【答案】錯誤【解析】成本法不僅適用于新建房地產(chǎn)的估價，也適用于現(xiàn)有房地產(chǎn)的估價，通過重建成本或重置成本來估算房地產(chǎn)的價值。25.【答案】正確【解析】房地產(chǎn)市場的周期性波動是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然規(guī)律，房地產(chǎn)投資者應(yīng)學(xué)會識別并利用這些周期來做出投資決策。五、簡答題(共5題)26.【答案】房地產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)類型主要包括市場風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等。市場風(fēng)險(xiǎn)是指市場供求關(guān)系變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價值波動的風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指投資者資金鏈斷裂或資金回報(bào)率不達(dá)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；法律風(fēng)險(xiǎn)是指因法律、法規(guī)變化或合同糾紛導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)；操作風(fēng)險(xiǎn)是指因管理不善、運(yùn)營失誤等內(nèi)部因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)；聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)是指因服務(wù)質(zhì)量、品牌形象等因素影響投資者信心和資產(chǎn)價值的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性、復(fù)雜性和連鎖性等特征。【解析】房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)類型涵蓋了市場、財(cái)務(wù)、法律、操作和聲譽(yù)等多個方面，投資者應(yīng)全面評估和防范這些風(fēng)險(xiǎn)。27.【答案】房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究主要包括以下步驟：1.收集和整理項(xiàng)目相關(guān)信息；2.進(jìn)行市場調(diào)研，分析市場需求和競爭情況；3.進(jìn)行投資估算，包括成本估算和收益估算；4.進(jìn)行財(cái)務(wù)評價，分析項(xiàng)目的盈利能力和投資回報(bào)率；5.進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，評估項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)及其影響；6.制定項(xiàng)目實(shí)施方案，包括時間表、預(yù)算和資源分配等；7.進(jìn)行項(xiàng)目決策，根據(jù)可行性研究結(jié)果決定是否實(shí)施項(xiàng)目。【解析】房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是一個系統(tǒng)性的過程，需要通過多個步驟來全面評估項(xiàng)目的可行性和潛在風(fēng)險(xiǎn)。28.【答案】房地產(chǎn)估價中的收益法是通過預(yù)測房地產(chǎn)未來的現(xiàn)金流，并折現(xiàn)到現(xiàn)值來計(jì)算房地產(chǎn)價值的方法。計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價值=預(yù)期年凈收益/投資回報(bào)率。例如，一棟寫字樓預(yù)計(jì)每年凈收益為100萬元，投資回報(bào)率為8%，則該寫字樓的估值為100/0.08=1250萬元。【解析】收益法是房地產(chǎn)估價中常用的方法之一，通過預(yù)測未來的現(xiàn)金流來估算房地產(chǎn)的價值，適用于收益性房地產(chǎn)的估價。29.【答案】房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要包括信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。防范這些風(fēng)險(xiǎn)的方法包括：1.嚴(yán)格審查貸款申請人的信用狀況；2.對抵押物進(jìn)行價值評估，確保抵押物價值足以覆蓋貸款金額；3.建立健全的操作流程和風(fēng)險(xiǎn)管理制度；4.合同條款明確，確保法律合規(guī)性?！窘馕觥糠康禺a(chǎn)抵押貸款涉及的風(fēng)險(xiǎn)較多，通過嚴(yán)格審查、價值評估、建立風(fēng)險(xiǎn)管理制度和確保法律合規(guī)