打造中原的星河灣楔章一這個(gè)冬天有多長？2010年4月底樓市新政頻出，嚴(yán)厲程度前所未有。政策的嚴(yán)厲程度前所未有，大超預(yù)期；措施細(xì)化可操作性強(qiáng)，完全封堵住利用信貸炒房的口子政策；嚴(yán)格清算土地增值稅,從開發(fā)商資金端調(diào)控市場,以達(dá)到迫使開發(fā)商適當(dāng)調(diào)控價(jià)格的目的。近期出臺(tái)政策要點(diǎn)主要內(nèi)容加強(qiáng)透明化的銷售模式住建部要求不得以任何形式收取定金；拿到預(yù)售證后10內(nèi)公開全部房源實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于30%；第二套住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。建立考核問責(zé)機(jī)制對(duì)穩(wěn)定房價(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。加大交易秩序監(jiān)管力度對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。做好持久戰(zhàn)心理準(zhǔn)備價(jià)量齊漲價(jià)升量跌價(jià)量齊跌價(jià)跌量漲僵持（有價(jià)無量）房地產(chǎn)發(fā)展周期鐘松動(dòng)（價(jià)微跌仍無量）震蕩（價(jià)猛跌仍無量）企穩(wěn)（價(jià)探底仍無量）量動(dòng)（價(jià)不動(dòng)量微漲）價(jià)動(dòng)（價(jià)量均漲）反彈（需求增長）價(jià)過（價(jià)格過熱）飽和（價(jià)量均維持高位）迅漲（價(jià)量迅速上漲）量增（開發(fā)量增加）價(jià)漲（價(jià)先反彈上漲試水）市場總體研判：目前正處于僵持期，市場將進(jìn)入一個(gè)較為漫長的調(diào)整期影響期07年10月—09年1月將會(huì)又是一個(gè)較為漫長的影響期！這個(gè)冬天有多長？3月6月7月8月9月10月11月12月1月2月…..20102011僵持期（有價(jià)無量）松動(dòng)期（價(jià)微跌仍無量）震蕩期（價(jià)猛跌仍無量）企穩(wěn)期（價(jià)探底仍無量）影響期預(yù)計(jì)12個(gè)月到18個(gè)月小→逃中→虧大→傷就目前來看，”量在價(jià)先,有價(jià)無量”的市場規(guī)律決定了新政不可能會(huì)收到立竿見影的效果，但房價(jià)將在成交量萎縮之后逐步趨于下行，這場調(diào)控戰(zhàn)役中，將有不低于30%的房地產(chǎn)公司受到上述直面深刻影響章二這個(gè)冬天有多冷？新政的出臺(tái)，對(duì)作為二線城市的鄭州市的影響已經(jīng)初步顯現(xiàn)出來。

在以往銷售時(shí)機(jī)比較看好的五月份，如今“紅五月”開場卻甚不樂觀，購房情緒陷入較為嚴(yán)重的觀望期，樓盤來訪量則明顯下降。一季度5.1三天內(nèi)銷售總量25478(間）678（間）日均銷售量283（間）226（間）據(jù)鄭州市房管局4日披露的數(shù)據(jù)顯示，通過數(shù)據(jù)對(duì)比可見，五一小長假期間，鄭州樓市日銷售量較平時(shí)下降約兩成。日銷售226套是自2009年3月份樓市回暖以來，商品住房日均銷量的最低值。僵持（有價(jià)無量）松動(dòng)（價(jià)微跌仍無量）震蕩（價(jià)猛跌仍無量）企穩(wěn)（價(jià)探底仍無量）量動(dòng)（價(jià)不動(dòng)量微漲）價(jià)動(dòng)（價(jià)量均漲）飽和（價(jià)量均維持高位）迅漲（價(jià)量迅速上漲）C01020302010504060房地產(chǎn)價(jià)格走勢溫度計(jì)一線城市跌幅20%-30%目前市場價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)停滯或者微跌期，從中長期來看，在新政實(shí)施之后市場主體間的博弈決定了房價(jià)在未來不可能大幅下降！盡管當(dāng)前鄭州樓市尚未出現(xiàn)降價(jià)和大幅優(yōu)惠的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為此輪調(diào)控勢必起到穩(wěn)定房價(jià)的功效，或許市場在六七月份就會(huì)有明顯表現(xiàn)。但市場信心在短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)較大幅度下降已經(jīng)是不爭的實(shí)施。我司認(rèn)為本輪調(diào)控將會(huì)是一個(gè)中長期的過程，同時(shí)價(jià)格如果不能在目前狀態(tài)下下調(diào)，那么在未來的一段時(shí)期內(nèi)也將實(shí)現(xiàn)至少是10-15%的回調(diào)幅度。二三線城市跌幅10%-20%二三線城市量小版塊跌幅?。?0%）量大版塊跌幅大（20%）章三這個(gè)冬天后的春天有多美？受新政影響，市場盤整，放量推后！由鄭州市土地局監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2010年土地市場放量與09年項(xiàng)目增加了2.3倍，達(dá)到1.9萬公頃。目前統(tǒng)計(jì)的2010年下半年鄭州市市場供應(yīng)體量約為710.38萬㎡，整個(gè)市場原2010年下半年供應(yīng)體量巨大，競爭激烈！但由于受到新政影響，大多數(shù)開發(fā)商普遍面臨持續(xù)開發(fā)的資金流問題！因此鄭州主流開發(fā)商多選擇在售項(xiàng)目抓緊出貨，新預(yù)開發(fā)項(xiàng)目普遍延后開發(fā)。延后區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目區(qū)域總建筑面積策略中原新城中原區(qū)180出貨升龍國際中心二七區(qū)120清盤齊禮閻二七區(qū)280放緩?fù)鹾邊^(qū)300延后美景鴻城管城區(qū)出貨新藍(lán)鉆管城區(qū)70.56出貨藍(lán)海港灣管城區(qū)延后橡樹玫瑰城管城區(qū)60清盤五里堡項(xiàng)目管城區(qū)延后尚莊項(xiàng)目管城區(qū)延后天倫星鉆金水區(qū)11清盤德國印象金水區(qū)清盤盧浮公館金水區(qū)清盤市場主流開發(fā)商應(yīng)對(duì)策略：準(zhǔn)備充足彈藥備戰(zhàn)下一輪市場來回預(yù)期：未來市場80%的土地將全面掌握在20%的企業(yè)（民企）手中！誰能扛過這個(gè)冬天！誰就是英雄！章四怎樣過冬？怎樣過冬？成本控制精準(zhǔn)定位海派營銷√成本控制營銷成本開發(fā)成本降降嚴(yán)格控制營銷總成本在3%±0.5范圍內(nèi)維持標(biāo)準(zhǔn)配置與品質(zhì)提升的雙平衡怎樣過冬？成本控制精準(zhǔn)定位海派營銷√√精準(zhǔn)定位開發(fā)目標(biāo)客戶定位產(chǎn)品定位營銷定位開發(fā)目標(biāo)40萬方大1期，預(yù)計(jì)平均年開發(fā)量15萬方2011201220132010.9可售目標(biāo)：806套可售面積：7.5萬方銷售目標(biāo)：60%銷售金額：3億建議可售面積15萬方建議可售面積15萬方建議可售面積6萬方初步按7000元/平均價(jià)計(jì)算，建議整盤大1期銷售周期為2年半2010年推售貨源：新政主要影響范圍為在售項(xiàng)目，新盤推售機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存1#2#3#可售目標(biāo)：806套可售面積：7.5萬方尚東城1、2、3號(hào)樓戶型配比1#樓戶型套數(shù)面積總面積套數(shù)比例面積比例

A160131.3787817.86%24.20%

A1'8128.91031.22.38%3.17%

A36088.4530417.86%16.30%

A3'8866882.38%2.11%

A26688.45834.419.64%17.93%

B160110660017.86%20.28%

B1'81108802.38%2.70%

B26688.35827.819.64%17.91%2、3#樓C168120.78207.614.47%19.56%

C26688.5584114.04%13.92%

C36884.65752.814.47%13.71%

D168127.18642.814.47%20.60%

D213257752428.09%17.93%

D36888598414.47%14.26%總合計(jì)：套數(shù)806

面積75995.6

√精準(zhǔn)定位開發(fā)目標(biāo)客戶定位產(chǎn)品定位營銷定位

產(chǎn)品定位

結(jié)合財(cái)信·尚東城前期定位診斷，我們認(rèn)為靠近CBD，40萬平方米地標(biāo)級(jí)的本案,其整體營銷目標(biāo)并非單純的財(cái)務(wù)指標(biāo),而是系統(tǒng)性的項(xiàng)目營銷定位和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位，其營銷運(yùn)作的成功具有重大意義。a.稀缺性和唯一性

——40萬平方米的鄭東新區(qū)超級(jí)大盤,中心范圍內(nèi)再無可比擬項(xiàng)目b.地標(biāo)性和高價(jià)值——黃河?xùn)|路、鄭汴大道地標(biāo)型項(xiàng)目,全面整合了土地價(jià)值、開發(fā)價(jià)值、營銷價(jià)值。c.財(cái)信集團(tuán)中原首席恢弘力作——財(cái)信集團(tuán)10年度重要作品，是全新品牌入駐中原和一級(jí)開發(fā)水平的全面展示d.經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益并重——公眾形象、公司形象、品牌形象至關(guān)重要產(chǎn)品核心關(guān)鍵詞全能戶型亮點(diǎn)十足商住分離純粹人居布局成熟超闊樓距新古典風(fēng)

好產(chǎn)品的先決條件我們一個(gè)都沒有少我們的產(chǎn)品將真正讓“品牌說話”，通過精彩的產(chǎn)品更好的升華企業(yè)品牌,實(shí)現(xiàn)品牌和產(chǎn)品的雙贏！√精準(zhǔn)定位開發(fā)目標(biāo)客戶定位產(chǎn)品定位營銷定位整體定位于80%的主流階層包括部分粉領(lǐng)到準(zhǔn)金領(lǐng)階層購買動(dòng)機(jī)生理需求安全需求歸屬需求尊重需求自我實(shí)現(xiàn)馬斯洛消費(fèi)需求金字塔20%的客戶40%的客戶40%的客戶三類客戶最終形成共同價(jià)值取向城市新中產(chǎn)復(fù)符合我項(xiàng)目定位描述的客戶群階層描述：以中產(chǎn)階層自住為主，富裕/富貴階層投資為輔。屬地描述：鄭州市東區(qū)板塊為主，周邊縣級(jí)城市為輔的新鄭州人群。職業(yè)描述：私營企業(yè)主、政府機(jī)構(gòu)企事業(yè)單位人員、都市白領(lǐng)家庭結(jié)構(gòu)：新成立的3口之家和2口之家為主，大家庭和單身為輔。需求偏好：2室和3室為主。面積偏好：80-150平方米為主。50-60平方米和150平方米以上為輔。全齡化、多元化的新鄭州中產(chǎn)!客戶定位核心關(guān)鍵詞√精準(zhǔn)定位開發(fā)目標(biāo)客戶定位產(chǎn)品定位營銷定位恒大在降…綠地在降…正商在降…升龍?jiān)诮怠呛訛硾]有降北京上海深圳廣州太原…星河灣連續(xù)兩年榮獲世界房產(chǎn)界最影響力、最具權(quán)威性的國際大獎(jiǎng)2008、2009CNBC國際房地產(chǎn)大獎(jiǎng)國際房地產(chǎn)，在中國絕無僅有。星河灣不僅是品質(zhì)豪宅獲得國際認(rèn)可，星河灣多年來通過跨界營銷手法打造的高端價(jià)值平臺(tái)，亦同樣獲得國際高度認(rèn)同！“跨界”(Crossover)是指突破原有行業(yè)慣例，通過嫁接外行業(yè)價(jià)值或全面創(chuàng)新而實(shí)現(xiàn)價(jià)值跨越的企業(yè)品牌行為。說白一點(diǎn)，跨界就是氣質(zhì)相近的企業(yè)/品牌聯(lián)合起來，共享部分用戶群，從而實(shí)現(xiàn)利益最大化。星河灣積極運(yùn)作全球幾百個(gè)頂級(jí)品牌進(jìn)入星河灣，為的是聚集財(cái)富階層，吸引大批高端客戶，“星河灣不是在賣房子，而是在賣一種生活方式”，進(jìn)而使客戶在星河灣享受奢華的生活。我們具備打造類似星河灣項(xiàng)目的先決優(yōu)勢優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計(jì)高端廣泛的客群基礎(chǔ)新貴開發(fā)商的品牌無可替代的城市占位打造中原的星河灣財(cái)信決戰(zhàn)2010，叫好又叫座！No.1收藏一座城市的精彩項(xiàng)目定位語主SOLGEN財(cái)信·尚東城40萬方CBD新城貴

No.2“星河灣”來了！怎樣過冬？成本控制精準(zhǔn)定位海派營銷√√海派營銷營銷總精戰(zhàn)術(shù)排期文化營銷經(jīng)濟(jì)測算攻心戰(zhàn)？共創(chuàng)“和諧”社會(huì)？用人海戰(zhàn)術(shù)，比拼性價(jià)比？拼價(jià)格？殺到5500元/平？上謀中謀下謀攻心求和求戰(zhàn)我們選擇做上謀！不陷入性價(jià)比，不陷入價(jià)格戰(zhàn)！通過實(shí)力、客戶、口碑一步步支撐品牌的全面樹立！上謀攻心營銷總精文化營銷形象地位建立期3月6月7月8月9月10月11月12月1月2月…..20102011圈層營銷渠道完善鞏固期跨界營銷影響力深度擴(kuò)張期2010年屬于全新項(xiàng)目亮相及首次開盤引爆，將全力打造文化營銷！！√海派營銷營銷總精戰(zhàn)術(shù)排期文化營銷經(jīng)濟(jì)測算堅(jiān)守調(diào)性品質(zhì)先行何謂海派豪宅特色的文化營銷！第一步：文脈講歷史，企業(yè)品牌的全面導(dǎo)入，引發(fā)人群關(guān)注！第二步：印象凝聚項(xiàng)目核心競爭力，打動(dòng)消費(fèi)者內(nèi)心！第三步：傳播精準(zhǔn)穩(wěn)，最大化的利用好各類媒體資源！文化營銷第一步：文脈一系列企業(yè)品牌的炒作活動(dòng)！打開財(cái)信集團(tuán)在中原市場的知名度與美譽(yù)度！七月亮相軟文炒企業(yè)硬廣樹形象現(xiàn)場展實(shí)力八月蓄客客戶體驗(yàn)行全面推廣啟現(xiàn)場體驗(yàn)區(qū)九月開盤開盤促熱銷明星做代言五星級(jí)服務(wù)文化營銷第二步：印象品牌財(cái)信地產(chǎn)中原品質(zhì)力作區(qū)位戶型優(yōu)勢建筑價(jià)值東區(qū)新城市地標(biāo)交通便捷毗鄰地鐵純古典主義經(jīng)典風(fēng)格全明設(shè)計(jì)精彩人居潛在價(jià)值不可估量易居合作強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手交通特色商住分離純粹人居資源超級(jí)景觀七里河畔零商業(yè)純居住典范規(guī)劃附加價(jià)值自身價(jià)值40萬方CBD新城貴文化營銷第三步：傳播展示現(xiàn)場活動(dòng)代言媒體其他展示NO.1情景示范區(qū)——

景觀示范樣板區(qū)完美呈現(xiàn)城市生活質(zhì)感，體驗(yàn)式營銷感動(dòng)客戶！無論是住宅、商業(yè)或者是景觀，生活都是你看得見的未來居住體驗(yàn)。主中心廣場景觀示范區(qū)市政綠地景觀示范區(qū)展示NO.2樣板區(qū)及工法樣板間——

精裝樣板間凸顯陽光戶型，空中花園帶來的觀感及實(shí)用。工法樣板間設(shè)工法樣板間，直觀展示科技含量樣板示范區(qū)現(xiàn)場一層售樓部平面布置及參觀動(dòng)線示意圖動(dòng)線分明，流程清晰的參觀動(dòng)線安排參觀客戶基本動(dòng)線購買客戶基本動(dòng)線現(xiàn)場全程執(zhí)行易居2010五星級(jí)案場服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)活動(dòng)分階段、針對(duì)性的營銷活動(dòng)、大節(jié)點(diǎn)打形象、小節(jié)點(diǎn)做促銷公益活動(dòng)（詳見代言篇）頻率：半年一次大型公益活動(dòng)，營造項(xiàng)目知名度及美譽(yù)度，塑造開發(fā)商和項(xiàng)目良好的公益形象。圈層活動(dòng)頻率：月月有活動(dòng)利用端午、中秋、周邊4S店、高檔美容中心、精品裝修家具店等，舉行類似美容講座、新車推薦等形式的小眾圈層營銷活動(dòng)及相應(yīng)的客戶聯(lián)誼、禮品贈(zèng)送等系列活動(dòng)，傳達(dá)項(xiàng)目調(diào)性、體現(xiàn)品牌關(guān)愛，增加客戶忠誠度；暖場活動(dòng)頻率：兩周一次利用豐富多彩的文體活動(dòng)、營造社區(qū)充滿樂趣的生活氛圍，培養(yǎng)客戶的歸屬感。通過老客戶聯(lián)誼及訪談活動(dòng)，并邀請(qǐng)意向客戶，加強(qiáng)老帶新成交；活動(dòng)美麗女人節(jié)美酒香車匯藝術(shù)中心話劇演出時(shí)間：建議開盤后進(jìn)行圈層營銷使用對(duì)象：新老客戶聯(lián)誼地點(diǎn)：項(xiàng)目營銷接待中心或其他較為高檔的項(xiàng)目附近活動(dòng)場地圈層活動(dòng)活動(dòng)中秋品月餅端午品粽節(jié)時(shí)間：逢時(shí)令節(jié)氣對(duì)象：新老客戶聯(lián)誼地點(diǎn)：項(xiàng)目營銷接待中心圈層活動(dòng)活動(dòng)圈層活動(dòng)走進(jìn)財(cái)信——品質(zhì)地產(chǎn)體驗(yàn)會(huì)信義立業(yè)，財(cái)富共享通過本項(xiàng)目認(rèn)籌及開盤活動(dòng)帶領(lǐng)打大定客戶赴重慶財(cái)信總部及成功案例樓盤考察參觀，提升客戶認(rèn)可和河南市場美譽(yù)度！活動(dòng)雙周暖場大抽獎(jiǎng)時(shí)間：每月兩次，雙周周末

對(duì)象：階段成交客戶，每次邀約百余組地點(diǎn)：項(xiàng)目營銷接待中心暖場活動(dòng)活動(dòng)作為中原地區(qū)最有影響力和效果的房展會(huì)，本案秋季亮相，建議參加2010年下半年由大河報(bào)組織的紫荊山秋展會(huì)！大河報(bào)秋交會(huì)活動(dòng)其他SP活動(dòng)參考建議電影《結(jié)婚進(jìn)行時(shí)》影片名稱：《結(jié)婚進(jìn)行時(shí)》影單證字[2010]第044號(hào)影片時(shí)長：90分鐘影片題材：喜劇/愛情制作格式：前期Red

One攝影機(jī)拍攝/后期轉(zhuǎn)膠片格式拍攝時(shí)間：2010年9月—2010年10月影片投資：1500萬元人民幣影片上映：2011年2月14日（情人節(jié)）拍攝場景：中國·北京發(fā)行渠道：中國大陸、香港、臺(tái)灣、澳門、亞洲各國華語

地區(qū)及海外影片特點(diǎn)：N對(duì)當(dāng)紅影視名人情侶聯(lián)袂出演

渠

道：影院、賣場、商超、酒吧、咖啡廳、KTV宣傳品：電影海報(bào)、電影明信片、電影DVD、電影精美畫冊(cè)、電影臺(tái)歷、電影記事貼、電影書簽、電影體恤衫、電影紀(jì)念卡、電影小禮品活動(dòng)其他SP活動(dòng)參考建議平面資料使用授權(quán)示例影音資料使用授權(quán)示例在電影推廣時(shí)使用背景板logo、活動(dòng)現(xiàn)場宣傳品擺放、贊助商產(chǎn)品現(xiàn)場展示，以雙方協(xié)商的形式發(fā)布廣告、制作專題片等形式開展宣傳，如可在產(chǎn)品顯示屏上發(fā)布橄欖城宣傳片等利用電影在鄭州宣傳時(shí)期在電影的宣傳海報(bào)、戶外路牌以及活動(dòng)等各種宣傳品公交候車廳燈箱、車身廣告、地鐵、大型樓體海報(bào)、電梯廣告牌等上印制橄欖城LOGO（作為贊助企業(yè)）代言亮相開盤期選擇張涵予+徐靜蕾都市明星代言張涵予全程代言：100萬徐靜蕾全程代言：250萬全程代言包括一場活動(dòng)+平面使用權(quán)（最高一年）+一次短片拍攝單項(xiàng)費(fèi)用：徐40萬/次張30萬/次媒體大眾媒體與終端媒體相結(jié)合+廣泛傳播與小眾鎖定相結(jié)合戶外大牌

報(bào)廣車體廣告道旗廣告派單轟炸短信廣告推廣渠道組合拳具體組合策略以戶外廣告、報(bào)紙平面廣告、車體等大眾媒體進(jìn)行形象宣傳。以派單、短信等終端媒體，直接精確打擊目標(biāo)客群，進(jìn)行小眾鎖定、跟蹤。媒體本案建議運(yùn)用的媒體渠道分析渠道效果反饋本項(xiàng)目選擇口碑傳播★★★★★★★重點(diǎn)現(xiàn)場包裝售樓處★★★★★重點(diǎn)圍板、導(dǎo)視系統(tǒng)★★★★★★重點(diǎn)樓體條幅★★★★★重點(diǎn)路牌，路旗★★★★★重點(diǎn)媒體報(bào)紙★★★★階段重點(diǎn)戶外廣告★★★★重點(diǎn)電視\電視劇片頭★★階段運(yùn)用分眾傳媒★★考慮階段運(yùn)用雜志★考慮階段運(yùn)用DM★★階段運(yùn)用車體★運(yùn)用客戶俱樂部★★重點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)★★★全程運(yùn)用外展點(diǎn)★★★郊區(qū)樓盤多用，本項(xiàng)目不考慮銷使★★★郊區(qū)樓盤多用，本項(xiàng)目不考慮客戶認(rèn)可度較高的渠道主要集中在昭示性強(qiáng)、直觀的渠道上資料來源：行業(yè)人士訪談媒體戶外廣告：（戶外廣告大牌+階段道旗廣告）建議作為本案媒體組合的第一媒體途徑，具有受眾面大，傳播范圍廣等特點(diǎn)。報(bào)紙平面廣告：（首選大河報(bào)）具有廣泛傳播、傳播獨(dú)特優(yōu)勢，塑造差異化等特點(diǎn)，因此也作為本案推廣的主要媒體途徑；建議：在熱銷和主要攻擊推廣期間，定時(shí)集中投放；車體廣告：具有擴(kuò)大輻射范圍，吸引關(guān)注度。建議：進(jìn)行階段性投放，人流集中區(qū)域至項(xiàng)目地公交線路；短信、派單：（終端渠道組合）能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)目標(biāo)客群有目的、有針對(duì)性的精確鎖定，開展“一對(duì)一”打擊；建議：派單---結(jié)合營銷節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行不定期的、定點(diǎn)的、有計(jì)劃性的集中派單；短信---特定節(jié)點(diǎn)、特定信息的傳遞和打擊；現(xiàn)場包裝：渲染現(xiàn)場氛圍，封殺區(qū)域客戶。樓書、海報(bào)：詳細(xì)解讀產(chǎn)品價(jià)值。推廣渠道的組合執(zhí)行線上廣告,樹立項(xiàng)目形象線下廣告,發(fā)布銷售信息媒體戶外大牌選址建議紫金山百貨大樓三面翻金水路君安大廈“L”形鄭汴路未來路家電城本案二七路泰康路東南角中州大道鄭汴路戶外媒體戶外大牌價(jià)格參考金水路沿線地址大牌類型電話報(bào)價(jià)(萬）

紫金山百貨大樓二樓西南角三面翻15937100066180

金水路君安大廈北面平面大牌1352350000990

金水路君安大廈西面平面大牌1359264588660

金水路君安大廈西面平面大牌1359264588625鄭汴路沿線

商都路聚源路北側(cè)中南海知音平面大6808181010月20日到期

鄭汴路未來路西南角家電城平面大牌1301553720878

二七路西泰康路交叉口東南角平面大牌1503811889938南環(huán)、中州大道沿線

南三環(huán)、京廣路西南角平面大牌1380384022126附：農(nóng)業(yè)路、花園路沿線無空閑招租大牌、廣告位等目前鄭州市場較好位置的戶外資源均被占據(jù)，而且價(jià)格呈現(xiàn)出十分混亂的局面，多家公司惡性掠奪競爭戶外資源，無明顯的可參考性，建議在選定好位置后，進(jìn)行該大牌的持續(xù)跟蹤，在確認(rèn)上一家公司簽訂的合同和到期時(shí)間后再考慮是否使用其他NO.1案場PK思路：引入場內(nèi)PK機(jī)制，將所有的銷售人員變成“超男超女”，將所有的客戶變成項(xiàng)目的“玉米涼粉”。方式：以案場現(xiàn)有的銷售團(tuán)隊(duì)為基礎(chǔ)，分為兩個(gè)小組進(jìn)行PK，引入淘汰機(jī)制，保持隊(duì)伍活力戰(zhàn)術(shù)：6月中旬銷售人員招募完畢，7月底進(jìn)場PK。其他NO.2封鎖掃蕩主要手段——專業(yè)市場特效行銷家屬院內(nèi)宣傳單位推介單頁派發(fā)更有效、更針對(duì)性、更有價(jià)值！主管經(jīng)理+特效行銷銷售人員+特效行銷青年軍強(qiáng)化執(zhí)行力的特效行銷其他NO.3結(jié)對(duì)子思路：發(fā)揮易居（中國）團(tuán)隊(duì)威力方式：“尚東城”項(xiàng)目將和武漢萬科“魅力之城”項(xiàng)目結(jié)為姊妹案場，將在10月起開展全面合作，包安排現(xiàn)有銷售人員分批去武漢“進(jìn)修”，組織客戶代表參觀交流，親身體驗(yàn)武漢“魅力之城”現(xiàn)房實(shí)景、品質(zhì)地產(chǎn)生活。√海派營銷營銷總精戰(zhàn)術(shù)排期文化營銷經(jīng)濟(jì)測算2010年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)排期201012345

6789101112首批推案房源認(rèn)籌開始營銷籌備期9月10日項(xiàng)目一期1批開盤7月30日項(xiàng)目營銷正式入場全力出擊，全面開花,實(shí)現(xiàn)全年銷售額3億元2010年?duì)I銷活動(dòng)排期公益活動(dòng)圈層活動(dòng)暖場活動(dòng)其他活動(dòng)開盤活動(dòng)明星代言，形象推廣8月中旬，走進(jìn)財(cái)信—品質(zhì)地產(chǎn)體驗(yàn)會(huì)9月20號(hào)，美力女人節(jié)、中秋月餅節(jié)10月16號(hào)，美酒香車匯11月20號(hào)，藝術(shù)中心話劇演出9月25號(hào)，售房部大抽獎(jiǎng)10月9號(hào)、23號(hào)售房部大抽獎(jiǎng)11月13號(hào)、27號(hào)雙周周末大抽獎(jiǎng)8月下旬至九月大河報(bào)秋季住交會(huì)認(rèn)籌開盤1211109876511月20號(hào)，藝術(shù)中心話劇演出11月13號(hào)、27號(hào)雙周周末大抽獎(jiǎng)7月30日，入場并認(rèn)籌9月10日，項(xiàng)目一期一批解籌√海派營銷營銷總精戰(zhàn)術(shù)排期文化營銷經(jīng)濟(jì)測算價(jià)格策略項(xiàng)目名稱當(dāng)前價(jià)格在售產(chǎn)品銷售表現(xiàn)優(yōu)惠策略盧浮宮館665010、11、13、14、15號(hào)樓，二房86-89㎡；三房143-164㎡；四房158