物業(yè)管理法規(guī)培訓材料及考核題庫（一）培訓目的本培訓旨在幫助物業(yè)管理從業(yè)人員系統掌握物業(yè)管理相關法律法規(guī)，明確業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)的權利義務，規(guī)范物業(yè)經營管理行為，提升糾紛處理能力，確保物業(yè)管理活動合法合規(guī)，維護業(yè)主與企業(yè)的合法權益。（二）第一章物業(yè)管理法規(guī)體系概述1.法規(guī)層級與構成我國物業(yè)管理法規(guī)體系以《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）為核心，以《物業(yè)管理條例》為行政法規(guī)基礎，結合地方性法規(guī)（如《XX省物業(yè)管理條例》）、部門規(guī)章（如《住宅專項維修資金管理辦法》）及規(guī)范性文件（如住建部門關于物業(yè)承接查驗的指導意見）構成。2.法規(guī)調整的法律關系業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)：基于物業(yè)服務合同的委托代理關系，受《民法典》合同編、《物業(yè)管理條例》約束。業(yè)主之間：基于建筑物區(qū)分所有權的共有關系，受《民法典》物權編約束（如共有部分管理、維修資金使用）。物業(yè)服務企業(yè)與第三方：如與維保單位的服務合同關系、與城管部門的行政協作關系等。（三）第二章業(yè)主的權利與義務1.業(yè)主的權利專有部分所有權：對房屋套內空間及附屬設施的占有、使用、收益、處分權（《民法典》第二百七十二條）。共有部分共有權：對電梯、樓道、綠地等共有部分的共有權，可按約定或比例使用（《民法典》第二百七十三條）。共同管理權：參加業(yè)主大會、投票表決管理規(guī)約/議事規(guī)則、選舉業(yè)主委員會（《民法典》第二百七十七條）。知情權與監(jiān)督權：查閱業(yè)主大會會議記錄、物業(yè)收支明細，監(jiān)督物業(yè)服務質量（《物業(yè)管理條例》第六條）。2.業(yè)主的義務遵守管理規(guī)約：遵守業(yè)主共同制定的管理規(guī)約，約束自身行為（如禁止高空拋物、違建）。按時交納物業(yè)費：《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主不得以“未接受服務”“房屋空置”等理由拒交物業(yè)費（另有約定或物業(yè)根本違約除外）。維護公共秩序：配合物業(yè)的安全防范、設施維護工作，不得損害他人合法權益（如私占消防通道）。（四）第三章物業(yè)服務企業(yè)的職責與規(guī)范1.基礎服務職責物業(yè)承接查驗：承接物業(yè)時，與建設單位共同查驗物業(yè)共用部位、設施，簽訂承接查驗協議（《物業(yè)管理條例》第二十八條）。日常管理服務：按合同約定提供環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、設施維修（如電梯維保）、安全防范（如門禁管理）等服務。信息公示義務：定期公示物業(yè)費收支、維修資金使用、公共收益收支等情況（《物業(yè)管理條例》第三十四條）。2.禁止性與限制性規(guī)定禁止擅自處分業(yè)主共有財產：如擅自出租共有區(qū)域、挪用專項維修資金（《物業(yè)管理條例》第六十條）。禁止暴力催費或斷水斷電：《民法典》第九百四十四條明確，物業(yè)服務人不得采取停止供水、供電等方式催交物業(yè)費。（五）第四章物業(yè)的使用與維護1.專有部分使用限制業(yè)主對專有部分的使用不得損害他人權益，如：禁止違規(guī)裝修：不得破壞房屋承重結構、擅自改變房屋用途（如住宅改商用）。禁止侵害相鄰權：如噪音擾民、堵塞樓道等（《民法典》第二百八十八條）。2.共有部分的維護與使用專項維修資金：用于共有設施（如電梯、屋面）的大修、更新，需經“雙三分之二參與表決+四分之三同意”（《民法典》第二百七十八條）。應急維修情形：如電梯故障、消防設施損壞，可按規(guī)定啟動應急維修程序（無需全體業(yè)主表決）。（六）第五章物業(yè)糾紛的處理與法律責任1.常見糾紛類型物業(yè)費拖欠糾紛：業(yè)主以服務瑕疵拒交，物業(yè)催費方式不當等。共有收益分配糾紛：如電梯廣告、停車費的歸屬與分配。維修責任糾紛：如房屋漏水、設施損壞的責任主體認定。2.糾紛處理途徑協商與調解：優(yōu)先通過業(yè)主與物業(yè)協商，或請求居委會、物業(yè)行業(yè)協會調解。仲裁或訴訟：達成仲裁協議的可申請仲裁，否則向法院起訴（需提交合同、繳費記錄、違約證據等）。3.法律責任民事責任：物業(yè)違約需賠償損失（如設施維修不及時導致業(yè)主財物損壞）；業(yè)主拒交物業(yè)費需承擔違約責任。行政責任：物業(yè)擅自挪用維修資金，可被責令改正、罰款（《物業(yè)管理條例》第六十三條）。刑事責任：挪用維修資金數額較大、構成犯罪的，依法追究刑事責任（《刑法》第二百七十二條）。二、考核題庫（一）單項選擇題1.業(yè)主大會決定籌集專項維修資金，應當經參與表決的業(yè)主中，專有部分面積和人數均達到（）以上同意？A.二分之一B.三分之二C.四分之三D.五分之四答案：C解析：根據《民法典》第二百七十八條，籌集維修資金屬于“應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意”的事項。2.物業(yè)服務企業(yè)以業(yè)主拖欠物業(yè)費為由，采取停水停電措施，該行為違反了（）的規(guī)定？A.《物業(yè)管理條例》B.《民法典》C.《消防法》D.《治安管理處罰法》答案：B解析：《民法典》第九百四十四條明確，物業(yè)服務人不得采取停止供水、供電等方式催交物業(yè)費。（二）多項選擇題1.下列屬于業(yè)主共同管理權范疇的有（）？A.選舉業(yè)主委員會委員B.決定小區(qū)停車位出租價格C.查閱物業(yè)收支明細D.要求物業(yè)公示電梯維保記錄答案：AB解析：C、D屬于業(yè)主的知情權，A、B屬于共同管理權（決定共有部分經營、選舉管理主體）。2.物業(yè)服務企業(yè)的下列行為中，違反法規(guī)的有（）？A.擅自將電梯廣告收益存入企業(yè)賬戶B.未按合同約定維護小區(qū)路燈C.公示年度物業(yè)費收支明細D.因業(yè)主拒交物業(yè)費暫停門禁卡使用答案：ABD解析：A違反共有收益歸屬規(guī)定；B違反合同義務；D屬于變相斷水斷電類違規(guī)催費；C為合規(guī)的公示行為。（三）判斷題1.業(yè)主房屋空置期間，可憑“未享受物業(yè)服務”為由拒交物業(yè)費。（）答案：錯誤解析：《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關物業(yè)服務為由拒交物業(yè)費（另有約定或物業(yè)根本違約除外）。2.物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與建設單位共同進行物業(yè)承接查驗。（）答案：正確解析：《物業(yè)管理條例》第二十八條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。（四）案例分析題案例：某小區(qū)業(yè)主王某發(fā)現自家外墻滲水，多次要求物業(yè)維修，但物業(yè)以“外墻屬于業(yè)主專有部分，維修責任由業(yè)主自行承擔”為由拒絕。王某因此拒交物業(yè)費，雙方產生糾紛。問題：1.外墻滲水的維修責任應如何認定？2.王某拒交物業(yè)費的行為是否合法？分析：1.外墻屬于共有部分（《民法典》第二百七十三條），維修責任由全體業(yè)主共同承擔，費用從專項維修資金中列支（無維修資金的由相關業(yè)主分攤）。物業(yè)作為管理方，有義務組織維修或協調業(yè)主啟動維修程序，其以“專有部分”為由拒絕屬于履職不當。2.王某拒交物業(yè)費的行為不合法。根據《民