一、“甲級(jí)”、“5A”“第四代”是不同角度界定辦公物業(yè)等級(jí)三個(gè)概念基本代表了評(píng)估寫(xiě)字樓等級(jí)的基本方向，“甲級(jí)”從綜合品質(zhì)角度出發(fā)評(píng)估寫(xiě)字樓的等級(jí)；“5A”是從硬件配置角度評(píng)估；而“第四代”則是從寫(xiě)字樓發(fā)展角度出發(fā)指定標(biāo)準(zhǔn)，三個(gè)角評(píng)估方法各有特點(diǎn)，消費(fèi)人群不清楚各個(gè)評(píng)估方法，從而導(dǎo)致概念的混亂。二、“甲級(jí)”標(biāo)準(zhǔn)不不是最高級(jí)別“甲級(jí)寫(xiě)字樓”是一種通行叫法，是外資發(fā)展商開(kāi)發(fā)涉外寫(xiě)字樓過(guò)程中，逐步引進(jìn)并流行起來(lái)的詞匯，將寫(xiě)字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)，就中國(guó)的辦公樓市場(chǎng)而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級(jí)寫(xiě)字樓)、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫(xiě)字樓)、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫(xiě)字樓)。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分：頂級(jí)和甲級(jí)寫(xiě)字樓。頂級(jí)寫(xiě)字樓與國(guó)際寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級(jí)寫(xiě)字樓重要是參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。由于寫(xiě)字樓物業(yè)在不同的市場(chǎng)各不相同，寫(xiě)字樓的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上的相對(duì)質(zhì)量，如在一些小城市還沒(méi)有頂級(jí)寫(xiě)字樓與國(guó)際寫(xiě)字樓。對(duì)于超大城市(如北京、上海、深圳)在辦公物業(yè)劃分時(shí)除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充足考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)的因素，具體來(lái)說(shuō)物業(yè)等級(jí)和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可作如下的劃分和界定：1、頂級(jí)物業(yè)(國(guó)際寫(xiě)字樓)(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達(dá)成或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的規(guī)定；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達(dá)成70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國(guó)際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安頓進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、T0T0等等。②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)位充足，滿足平常生活的商店，適合商務(wù)會(huì)餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂(lè)設(shè)施，其它如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書(shū)館。③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)行分區(qū)，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時(shí)間30秒左右。④設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。(2)建筑規(guī)模：超過(guò)50000平方米。(3)客戶進(jìn)駐：國(guó)外知名公司的租戶組合；知名的跨國(guó)、國(guó)內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)。(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達(dá)。(6)所屬區(qū)位：位于重要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。(7)智能化：3A～5A(8)開(kāi)發(fā)商的背景：經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初期年份具有財(cái)務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)，這些開(kāi)發(fā)商或是海外公司如來(lái)自美國(guó)、馬來(lái)西亞、香港、韓國(guó)，或者有海外經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國(guó)有公司。2、高檔物業(yè)(甲級(jí)寫(xiě)字樓)(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)成或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的規(guī)定；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為高級(jí)墻紙或高級(jí)漆(如立邦漆等)，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門(mén)套；衛(wèi)生間安頓進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、TOT0等等。②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)位充足。③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。(2)建筑規(guī)模：1—5萬(wàn)平米。(3)客戶進(jìn)駐：有知名的國(guó)內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)涉及24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。(5)交通便利：有多種交通工具直達(dá)。(6)所屬區(qū)位：位于重要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。(7)智能化：3A及3A以上。3、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫(xiě)字樓)(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)成有關(guān)建筑條例或規(guī)范的規(guī)定；但建筑物的功能不是最先進(jìn)(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類(lèi)建筑物。①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級(jí)漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國(guó)產(chǎn)中高檔潔具等。②配套設(shè)施：有專用地上、地下停車(chē)場(chǎng)。③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：有中央空調(diào)系統(tǒng)；無(wú)樓宇自控；有安全報(bào)警；無(wú)綜合布線。(2)建筑規(guī)模：無(wú)限制。(3)客戶進(jìn)駐：客戶多為國(guó)內(nèi)的中小公司，從事銷(xiāo)售代理、產(chǎn)品研發(fā)。(4)物業(yè)服務(wù)：有物業(yè)公司服務(wù)。(5)交通便利：有交通線路到達(dá)，交通較方便。(6)所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。4、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫(xiě)字樓)(1)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的規(guī)定；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用涂料；無(wú)大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國(guó)產(chǎn)潔具。②配套設(shè)施：無(wú)。③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：分體空調(diào)；無(wú)樓宇自控；無(wú)安全報(bào)警；無(wú)綜合布線。(2)規(guī)模：無(wú)限制。(3)客戶進(jìn)駐：客戶基本是小型私企，從事簡(jiǎn)樸的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。(4)物業(yè)服務(wù)：可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。(5)交通便利：有交通線路到達(dá)。(6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。三、狹義“5A”與廣義“5A”的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)“5A”標(biāo)準(zhǔn)是目前較流行的評(píng)估方式，但“5A”概念有兩種評(píng)估方式，一是狹義的針對(duì)智能化硬件方面，涉及OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是廣義的指綜合“A”級(jí)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，涉及：（1）樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)寫(xiě)字樓是一個(gè)城市發(fā)明文化與財(cái)富的特定空間，寫(xiě)字樓的品牌形成，需要產(chǎn)品的差異化特性、商務(wù)文化特性、服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念、地區(qū)標(biāo)志性物業(yè)和城市歷史記憶。從一定意義上說(shuō)，處在"生產(chǎn)鏈條最高級(jí)"的寫(xiě)字樓的發(fā)展脈絡(luò)，折射出了一個(gè)城市的發(fā)展歷程和特性。因此，成為城市商務(wù)區(qū)地標(biāo)性建筑的寫(xiě)字樓，其品牌要與城市有極大的關(guān)聯(lián)性，對(duì)城市的未來(lái)發(fā)展具有重要的價(jià)值。因此，具有較大的區(qū)域影響力、能與城市品牌和諧統(tǒng)一的寫(xiě)字樓品牌將評(píng)估為樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)A級(jí)。（2）地理位置標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)地理位置是投資和購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的關(guān)鍵要素之一。只有區(qū)位在城市現(xiàn)有或潛在商務(wù)區(qū)、地段良好、具有較高投資價(jià)值的寫(xiě)字樓才干獲得地理位置標(biāo)準(zhǔn)A級(jí)。（3）客戶層次標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)客戶層次指的是入駐寫(xiě)字樓的業(yè)主或租戶層次。大多數(shù)寫(xiě)字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個(gè)寫(xiě)字樓的客戶層次通常是趨同的。同時(shí)，客戶層次的高低也直接影響了新的業(yè)主或租戶的投資決策，由于較高的客戶層次對(duì)他們的公司形象有較好的提高作用。。（4）服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)服務(wù)品質(zhì)一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對(duì)入住公司的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。兩者俱佳，將認(rèn)為其具有服務(wù)品質(zhì)A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。（5）硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)重要考核建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新。以及其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等。在上述方面假如有兩項(xiàng)以上不能達(dá)成優(yōu)良，則不能獲得硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)A級(jí)。四、根據(jù)發(fā)展軌跡制定寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)中國(guó)的寫(xiě)字樓發(fā)展經(jīng)歷四個(gè)階段，第一代寫(xiě)字樓一般是指計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的行政辦公樓，只能滿足于基本辦公功能。深圳第一代寫(xiě)字樓是80年代以深圳速度名貫全國(guó)的國(guó)貿(mào)大廈為代表，以及零散分布羅湖不同區(qū)域的寫(xiě)字樓，如：房地產(chǎn)大廈、聯(lián)興大廈、深業(yè)大廈、晶都金融中心等。第二代寫(xiě)字樓指的是外企進(jìn)入中國(guó)，改革開(kāi)放后獲得開(kāi)發(fā)建設(shè)的寫(xiě)字樓。這批寫(xiě)字樓除了滿足功能需求之外，內(nèi)部空間開(kāi)始針對(duì)客戶靈活分割，智能化水準(zhǔn)有所提高。深圳第二代寫(xiě)字樓以出現(xiàn)于90年代初的深圳電子科技大廈、中銀大廈為代表。第三代寫(xiě)字樓在第二代的基礎(chǔ)上開(kāi)始考慮以客戶的貼身需求為導(dǎo)向，加入綠色環(huán)保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代寫(xiě)字樓以20世紀(jì)末的地王大廈、賽格廣場(chǎng)和江蘇大廈為典型代表。隨著中國(guó)的入世，經(jīng)濟(jì)全球化的到來(lái)，第三代寫(xiě)字樓已經(jīng)不能完全滿足國(guó)際化商務(wù)辦公的需要，在這種前提下，第四代寫(xiě)字樓的出現(xiàn)就順理成章了。所謂第四代寫(xiě)字樓，即在第三代的功能基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，旨在提供低成本、高效率的商務(wù)平臺(tái)，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對(duì)公司文化和員工素質(zhì)的培養(yǎng)和提高，引導(dǎo)智能化，強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念，從而達(dá)成國(guó)際化商務(wù)社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。和前三代寫(xiě)字樓相比，第四代寫(xiě)字樓具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一、目的客戶明確。第四代寫(xiě)字樓瞄準(zhǔn)各類(lèi)跨國(guó)公司和外資公司以及有實(shí)力的國(guó)內(nèi)大中型公司，在最大限度上滿足使用者對(duì)辦公舒適性和提高工作效率及效益的規(guī)定。二、景觀規(guī)定更高。國(guó)際上許多知名CBD或知名寫(xiě)字樓都是建在優(yōu)美的自然景觀附近。除了自然景觀，寫(xiě)字樓內(nèi)的綠色景觀也越來(lái)越受歡迎，有共享交流功能的樓內(nèi)中庭式花園將成為日后寫(xiě)字樓發(fā)展的一種趨勢(shì)。三、更多商務(wù)空間。隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，資源的共享成為提高工作效率的重要議題。故而辦公環(huán)境的規(guī)劃將突破傳統(tǒng)的“辦公室＋公共走廊”的空間模式，從封閉及注重個(gè)人隱私逐漸走向開(kāi)放和互動(dòng)。第四代寫(xiě)字樓更大限度地提供應(yīng)大家商務(wù)共享空間，使辦公空間趨于模糊化，在提倡交流溝通的基礎(chǔ)上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。四、提倡綠色環(huán)保。第四代寫(xiě)字樓不僅注重外部的環(huán)境景觀，在內(nèi)部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀，形成健康環(huán)保的辦公空間。此外，如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內(nèi)也成為“后非典時(shí)期”寫(xiě)字樓客戶非常關(guān)心的問(wèn)題，因此目前正在規(guī)劃中的大部分寫(xiě)字樓都已經(jīng)將內(nèi)部中庭花園和新風(fēng)系統(tǒng)融進(jìn)了設(shè)計(jì)當(dāng)中。五、高智能化。第四代寫(xiě)字樓的智能化限度達(dá)成了相稱高的限度，并規(guī)定為將來(lái)的升級(jí)換代預(yù)留充足的升級(jí)空間，達(dá)成5A甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)將是最低的智能化標(biāo)準(zhǔn)，涉及樓宇智能化，安防智能化，辦公智能化等。以上為一般寫(xiě)字樓的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，隨著科技的進(jìn)步和開(kāi)發(fā)理念的成熟，寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)也將不斷更新\o"甲級(jí)寫(xiě)字樓的最新評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)"甲級(jí)寫(xiě)字樓的最新評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

寫(xiě)字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分不同的等級(jí)，由于目前國(guó)家和行業(yè)中并沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)或成文的規(guī)定，對(duì)上海寫(xiě)字樓的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確約定，所以所謂甲級(jí)寫(xiě)字樓，實(shí)為一種通行叫法。隨著科技不斷創(chuàng)新、建筑技術(shù)的發(fā)展和客戶需求的連續(xù)提高，使得寫(xiě)字樓品質(zhì)的大幅提高，90年代品質(zhì)很高的甲級(jí)寫(xiě)字樓，要是按現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，也只能是乙級(jí)寫(xiě)字樓了，所以評(píng)估寫(xiě)字樓級(jí)別的標(biāo)準(zhǔn)也在不斷地更新和提高。日前，國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)公司第一太平戴維斯更新了國(guó)際甲級(jí)及甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)，以供參考。衡量標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓地理位置位于中央商務(wù)區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)涉及公交線路以及軌道交通設(shè)施。位于寫(xiě)字樓聚集區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)涉及公交線路以及軌道交通設(shè)施。停車(chē)車(chē)位至少每150平方米有一個(gè)停車(chē)位，對(duì)于綜合用途的項(xiàng)目還需更多停車(chē)位或者周邊必須有足夠的車(chē)位提供至少每200平方米有一個(gè)停車(chē)位，對(duì)于綜合用途的項(xiàng)目還需更多停車(chē)位或者周邊必須有足夠的車(chē)位提供大廈品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的交付；架空地板；龍骨吊頂配備充足的燈光（最少500Lux）；為客戶提供最少每平方米90Va的電源供應(yīng)；配有后備電源；24小時(shí)分別提供冷暖水；每平方米最少承重為250公斤，等等。標(biāo)準(zhǔn)的交付，架空地板、充足的電源供應(yīng)并配有后備電源，如項(xiàng)目有一定規(guī)模的商場(chǎng)，則需有單獨(dú)的寫(xiě)字樓入口。凈高2.7米以上2.7米以上（涉及2.7米）電梯每3層一部電梯等候時(shí)間不超過(guò)30秒電話線平均每12平方米有一根電話線并提供ISDN，DDN，T1等通訊電纜，并可考慮提供光纜等多種服務(wù)設(shè)施。平均每20平方米有一根電話線物業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際知名物業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗(yàn)、有知名度的物業(yè)管理公司租或售基本不出售對(duì)于連續(xù)幾個(gè)樓層的銷(xiāo)售是可行的，但假如單層或部分樓層銷(xiāo)售于小業(yè)主或投資客戶，則會(huì)引起大廈的管理以及維修事宜得房率整層得房率至少為75%，分割單元得房率不低于為70％，空間少柱。70%或更高空調(diào)4管制空調(diào)系統(tǒng)4管制空調(diào)系統(tǒng)什么是5A寫(xiě)字樓？用5A作為衡量一個(gè)寫(xiě)字樓品質(zhì)等級(jí)的話更加有點(diǎn)勉強(qiáng)了，5A寫(xiě)字樓并不是表達(dá)寫(xiě)字樓的品質(zhì)等級(jí)，“5A”指的是一個(gè)寫(xiě)字樓產(chǎn)品的智能化水平，與寫(xiě)字樓品質(zhì)有一定關(guān)聯(lián)，但絕對(duì)不是劃分寫(xiě)字樓等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，“5A”僅僅表達(dá)了一個(gè)寫(xiě)字樓智能化水平的高低，對(duì)寫(xiě)字樓品質(zhì)有一定的影響，但是決不能說(shuō)“5A”級(jí)寫(xiě)字樓就是甲級(jí)寫(xiě)字樓或者是品質(zhì)最佳的寫(xiě)字樓，由于影響寫(xiě)字樓品質(zhì)的因素很多，比如寫(xiě)字樓的區(qū)位、交通、配套、車(chē)位、電梯等，智能化限度只是其中的一個(gè)方面而已。那么，什么是5A智能化呢？“5A”是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。過(guò)去也有3A及寫(xiě)字樓的說(shuō)法，即：OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化），F(xiàn)A（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（樓宇自動(dòng)化）中，近幾年隨著高科技智能控制系統(tǒng)在寫(xiě)字樓領(lǐng)域的廣泛運(yùn)用，樓宇控制、消防、安保的智能化限度越來(lái)越高，并成為獨(dú)立的控制子系統(tǒng)，發(fā)展成為今天的“5A”。假如用“5A”評(píng)價(jià)寫(xiě)字樓的品質(zhì)等級(jí)的話，是一種概念理解上的誤區(qū)，假如市場(chǎng)上有人打出“超5A級(jí)”寫(xiě)字樓的話，那更是一種很不專業(yè)的說(shuō)法。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓一般甲級(jí)寫(xiě)字樓位于重要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)極佳的易接近性，臨近兩條以上的主干道高質(zhì)量的內(nèi)外裝修靈活的平面布局和高使用率（70%以上）較大的層面積，在2500-3000㎡之間寬敞的大堂和走廊有效的中央空調(diào)系統(tǒng)，四管制空調(diào)，功率與大廈面積匹配；對(duì)于寫(xiě)字樓智能化方面，由于發(fā)展迅速，在建設(shè)寫(xiě)字樓時(shí)應(yīng)保持預(yù)留空間，以便隨著發(fā)展進(jìn)行擴(kuò)充；良好的電梯系統(tǒng)，客貨梯分區(qū)；充足的停車(chē)位，每250㎡至少一個(gè)地下車(chē)位；現(xiàn)代的配套服務(wù)設(shè)施；由國(guó)際知名的物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理；由知名的專業(yè)地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)涉及國(guó)外知名公司的租戶組合一般建筑面積不少于5萬(wàn)㎡高層寫(xiě)字樓分級(jí)建議表（空間組成及相關(guān)部分指標(biāo)）

ABC總建筑面積大于5萬(wàn)3-5萬(wàn)小于3萬(wàn)辦公總建筑面積大于4萬(wàn)2-4萬(wàn)小于2萬(wàn)公共配套內(nèi)容高檔餐廳、員工食堂、咖啡酒吧、小商店、康樂(lè)設(shè)施、展廳、多功能廳、會(huì)議廳、商務(wù)中心、銀行、郵局、會(huì)所員工食堂、小商店、多功能廳、會(huì)議廳、商務(wù)中心、銀行、郵局員工食堂、小商店、會(huì)議廳、商務(wù)中心每個(gè)車(chē)位服務(wù)的總建筑面積小于150㎡150-250㎡大于250㎡每個(gè)客梯服務(wù)的辦公建筑面積小于200㎡200-300㎡大于300㎡辦公空間凈高大于2.6米大于2.5米大于2.4米自動(dòng)控制全有ABCFGHJLMNPAFGHJLN空調(diào)集中空調(diào)，末端可控制溫濕度自動(dòng)調(diào)節(jié)集中空調(diào)一般集中空調(diào)或分體、窗式空調(diào)信息點(diǎn)密度高于2.5㎡/個(gè)2.5-10㎡/個(gè)低于10㎡/個(gè)代碼：A空調(diào)、B新風(fēng)、C給排水、D制冷、E制熱、F配電、H消防、I背景音樂(lè)、J緊急報(bào)警、K有線電視、L手機(jī)直放、M閉路監(jiān)控、N車(chē)庫(kù)管理、O巡更、P同聲傳譯、Q門(mén)禁系統(tǒng)、R一卡通“甲級(jí)寫(xiě)字樓”、“5A級(jí)寫(xiě)字樓”等名詞大家并不陌生，通常被用來(lái)形容或描述一個(gè)寫(xiě)字樓的品質(zhì)等級(jí)。其實(shí)所謂甲級(jí)寫(xiě)字樓，實(shí)為一種通行叫法，行業(yè)中并沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)或成文的規(guī)定，到底什么樣的寫(xiě)字樓才算做甲級(jí)寫(xiě)字樓，由于誰(shuí)也不樂(lè)意被叫成乙級(jí)寫(xiě)字樓。這樣，恨不得任何一個(gè)有玻璃幕墻、帶電梯、“長(zhǎng)”得高一些的寫(xiě)字樓都自稱為甲級(jí)寫(xiě)字樓。相比之下，假如用5A作為衡量一個(gè)寫(xiě)字樓品質(zhì)等級(jí)的話更加有點(diǎn)勉強(qiáng)了，5A寫(xiě)字樓并不是表達(dá)寫(xiě)字樓的品質(zhì)等級(jí)，“5A”指的是一個(gè)寫(xiě)字樓產(chǎn)品的智能化水平，與寫(xiě)字樓品質(zhì)有一定關(guān)聯(lián)，但絕對(duì)不是劃分寫(xiě)字樓等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，“5A”僅僅表達(dá)了一個(gè)寫(xiě)字樓智能化水平的高低，對(duì)寫(xiě)字樓品質(zhì)有一定的影響，但是決不能說(shuō)“5A”級(jí)寫(xiě)字樓就是甲級(jí)寫(xiě)字樓或者是品質(zhì)最佳的寫(xiě)字樓，由于影響寫(xiě)字樓品質(zhì)的因素很多，比如寫(xiě)字樓的區(qū)位、交通、配套、車(chē)位、電梯等，智能化限度只是其中的一個(gè)方面而已“5A”是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。過(guò)去也有3A級(jí)寫(xiě)字樓的說(shuō)法，即：OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化），F(xiàn)A（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（樓宇自動(dòng)化）中，近幾年隨著高科技智能控制系統(tǒng)在寫(xiě)字樓領(lǐng)域的廣泛運(yùn)用，樓宇控制、消防、安保的智能化限度越來(lái)越高，并成為獨(dú)立的控制子系統(tǒng)，發(fā)展成為今天的“5A”。假如用“5A”評(píng)價(jià)寫(xiě)字樓的品質(zhì)等級(jí)的話，是一種概念理解上的誤區(qū)，假如市場(chǎng)上有人打出“超5A級(jí)”寫(xiě)字樓的話，那更是一種很不專業(yè)的說(shuō)法。甲級(jí)寫(xiě)字樓是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種通行叫法，國(guó)家在這方面并沒(méi)有成文的規(guī)定，什么樣的寫(xiě)字樓才算作是真正的甲級(jí)寫(xiě)字樓。在我國(guó)現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范里也無(wú)法找到這個(gè)名詞，仔細(xì)探討會(huì)發(fā)現(xiàn)，它是在以港臺(tái)商人為代表的外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開(kāi)發(fā)涉外寫(xiě)字樓的過(guò)程中，逐步引進(jìn)并流行起來(lái)的詞匯，是將寫(xiě)字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)，從一般意義上講，國(guó)際上判斷甲級(jí)寫(xiě)字樓有8大特性：管理國(guó)際化；24小時(shí)寫(xiě)字樓；人性化：空間的舒適性和實(shí)用性；數(shù)字化；節(jié)能化；便捷的交通和商務(wù)化等等。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，政府出臺(tái)了一系列政策法規(guī)以規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作，如：明確規(guī)定商用物業(yè)的概念，這在很大限度上是對(duì)于購(gòu)房者的保護(hù)，但對(duì)于部分商家混淆產(chǎn)品概念以擴(kuò)大項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的做法，卻不大也許做出硬性規(guī)定。因此，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，明確了項(xiàng)目所宣揚(yáng)的產(chǎn)品概念就會(huì)在一定限度上減少被欺詐的也許，至少不會(huì)被賣(mài)家的貓兒膩弄得一頭霧水。

既然甲級(jí)寫(xiě)字樓是寫(xiě)字樓領(lǐng)域的最高品質(zhì)的稱謂，那么在影響寫(xiě)字樓產(chǎn)品品質(zhì)的各因素中因該滿足一定的規(guī)定，在這里我們憑借數(shù)年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，從市場(chǎng)需求的角度出發(fā)，對(duì)影響寫(xiě)字樓品質(zhì)的因素進(jìn)行總結(jié)，并提出一定的市場(chǎng)依據(jù)供大家參考。具體如下：1、區(qū)位交通

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)首要考慮的要素就是地段，寫(xiě)字樓作為公司辦公和塑造公司形象的載體，區(qū)位地段顯得尤為重要，公司選擇辦公物業(yè)一方面選擇的也是區(qū)位地段，寫(xiě)字樓的價(jià)值判斷并不完全取決于寫(xiě)字樓產(chǎn)品自身，事實(shí)上來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓物業(yè)的區(qū)位和地段很大限度上決定了其價(jià)值。所以，作為甲級(jí)寫(xiě)字樓的判斷標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)是位置十分優(yōu)越，一般居于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通十分便利，四通八達(dá)的交通、濃厚的商務(wù)氣氛一定是其寫(xiě)字樓價(jià)值的重要支撐。

規(guī)模

評(píng)價(jià)寫(xiě)字樓的品質(zhì)不能孤立的考慮項(xiàng)目自身，它與周邊環(huán)境是一個(gè)分不開(kāi)的整體，所以這里所說(shuō)的規(guī)模，不僅是指建筑體積自身比較大，并且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性；由于寫(xiě)字樓客戶?D?D公司，比較看重知名公司的群聚效應(yīng)，這是形成商務(wù)氣氛的基本條件，寫(xiě)字樓作為公司聚集辦公的載體，項(xiàng)目自身的規(guī)模決定公司的聚集限度，重要的是項(xiàng)目與周邊的其他建筑群共同組成區(qū)域商務(wù)環(huán)境，即項(xiàng)目周邊必須要有強(qiáng)大的綜合配套，形成一個(gè)集寫(xiě)字樓、公寓、商住、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑娛樂(lè)及購(gòu)物中心于一體的大空間。一個(gè)寫(xiě)字樓假如沒(méi)有相稱大的建筑體量和規(guī)模化的配套設(shè)施，是難以稱得上是甲級(jí)寫(xiě)字樓。2、硬件設(shè)施

寫(xiě)字樓硬件方面分以下幾個(gè)方面，重要是體現(xiàn)科技與創(chuàng)新。

建筑類(lèi)型：框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在8級(jí)地震以上；

辦公空間：能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間；

標(biāo)準(zhǔn)層高：室內(nèi)凈高2.6m以上；

標(biāo)準(zhǔn)承重：樓板承重在2.5KN/m2以上；

供電系統(tǒng)：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上；

空調(diào)系統(tǒng)：國(guó)際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我規(guī)定調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)充具有分區(qū)域控制能力，新風(fēng)量在30立方米/人/小時(shí)以上。

電

梯：國(guó)際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于3900平方米/噸?臺(tái),候梯時(shí)間不超過(guò)30秒鐘。

停車(chē)位：每60~90平方米出租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理。

供水系統(tǒng)：24冷熱水供應(yīng)，并有中水解決系統(tǒng)；

智能化系統(tǒng)：達(dá)成5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

辦公（OA）：預(yù)留OA電力負(fù)荷50VA/m2以上，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽；

通信（CA）：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途語(yǔ)音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌。

樓宇（BA）：重要的機(jī)電設(shè)計(jì)由計(jì)算機(jī)管理，并監(jiān)控其運(yùn)營(yíng)狀況，實(shí)現(xiàn)管路的自動(dòng)控制；

消防（FA）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴灑裝置；

保安（SA）：保安重點(diǎn)部位（門(mén)廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計(jì)算機(jī)，自動(dòng)巡更3、裝飾裝修

外立面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料。

大

堂：有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料

電梯廳：采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材；應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門(mén)套；

走

廊：高級(jí)帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂；

衛(wèi)生間：進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長(zhǎng)石材洗面臺(tái)，設(shè)通長(zhǎng)面鏡、洗手液盒、電動(dòng)干手機(jī)、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺(tái)、面鏡部位提高照度，高級(jí)瓷磚或

石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容規(guī)定；

辦公間：墻面耐擦洗壁紙或高級(jí)乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級(jí)乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面；

生態(tài)空間：一個(gè)高檔的寫(xiě)字樓內(nèi)應(yīng)當(dāng)有一些綠化生態(tài)空間布局，以增添寫(xiě)字樓內(nèi)部景觀4、商業(yè)配套

甲級(jí)寫(xiě)字樓應(yīng)當(dāng)有齊全的商務(wù)配套、生活設(shè)施，如職工餐廳,同時(shí)配置適當(dāng)規(guī)模的高檔餐廳,尚有可以提供多項(xiàng)服務(wù)的商務(wù)中心,多功能廳/會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、小型商場(chǎng)、快遞服務(wù)等；總之，一個(gè)稱得上甲級(jí)寫(xiě)字樓的物業(yè)，其自身配套和周邊商業(yè)設(shè)施應(yīng)當(dāng)可以滿足入住公司平常辦公和生活的基本需求。

軟件服務(wù)

寫(xiě)字樓軟性服務(wù)體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是高效全面的物業(yè)管理，另一方面體現(xiàn)在對(duì)入住公司的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上，也是常規(guī)物業(yè)管理之外的增值服務(wù)部分。比如，將洗衣、送餐等酒店式服務(wù)，電話/衛(wèi)星會(huì)議、商務(wù)活動(dòng)策劃、會(huì)議/會(huì)展服務(wù)、來(lái)賓接送服務(wù)等。又如，一些新型寫(xiě)字樓不僅可以實(shí)現(xiàn)全天候空調(diào)供應(yīng)，節(jié)假日無(wú)休，并且還在送餐、夜餐甚至代辦員工月票等方面提供細(xì)微周到的服務(wù)。

甲級(jí)寫(xiě)字樓的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)——四大國(guó)際測(cè)量師行四種說(shuō)法（戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)（上海）有限公司和仲量聯(lián)行版本一：第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)（上海）有限公司

據(jù)了解，由于目前尚沒(méi)有任何國(guó)家級(jí)的官方機(jī)構(gòu)對(duì)上海寫(xiě)字樓的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確約定，因此第一太平戴維斯依據(jù)了國(guó)際上通行的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、上海寫(xiě)字樓的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)，并結(jié)合數(shù)年來(lái)對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)而得出了一套相關(guān)的評(píng)估方法。

目前，第一太平戴維斯將上海的寫(xiě)字樓分為三個(gè)等級(jí)：國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、甲級(jí)寫(xiě)字樓和乙級(jí)寫(xiě)字樓。評(píng)估上海寫(xiě)字樓的級(jí)別則重要從地理位置、寫(xiě)字樓硬件、軟性因素等方面作出考慮。關(guān)鍵詞：軌道交通

地理位置是對(duì)寫(xiě)字樓的等級(jí)評(píng)估的首選因素之一，而地理位置評(píng)估優(yōu)劣時(shí)考慮的要素重要涉及了交通便利度、周邊的基礎(chǔ)建設(shè)以及軌道交通設(shè)施情況等。其中，寫(xiě)字樓項(xiàng)目能否與軌道交通直接相連，是最為重要的考慮要素。

在對(duì)寫(xiě)字樓的地理位置進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可以達(dá)成甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的通常指在中央商務(wù)區(qū)域內(nèi)的一些中檔品質(zhì)的項(xiàng)目，或是處在次商務(wù)區(qū)（例如徐家匯、虹橋、外灘等）內(nèi)達(dá)成甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓。而對(duì)于國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓而言，中央商務(wù)區(qū)的地理位置是能更好地使其成為高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)。至于乙級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目通常指僅符合最基本的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，或者是交付標(biāo)準(zhǔn)較差、年代已久的寫(xiě)字樓，這些樓盤(pán)通常位于次商業(yè)中心。

關(guān)鍵詞：凈高至少2.7米寫(xiě)字樓的硬性因素重要涉及樓層的凈高、得房率、停車(chē)位數(shù)量、電梯等指標(biāo)。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的凈高都至少需要在2.7米以上，并且具有高得房率，通常單元分割后的得房率也應(yīng)當(dāng)要至少高于70％。同時(shí)，備有充足的停車(chē)位數(shù)量，至少滿足每200平方米的寫(xiě)字樓提供一個(gè)停車(chē)位。在電梯數(shù)量的配備上，則需要保證每架電梯服務(wù)的寫(xiě)字樓面積不超過(guò)4000平方米－5000平方米。而甲級(jí)寫(xiě)字樓的參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)則相對(duì)較低一點(diǎn)，不能完全達(dá)成上述所列的內(nèi)容。

在寫(xiě)字樓的技術(shù)參數(shù)方面，重要從其內(nèi)部的通訊系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電力系統(tǒng)等因素考慮。通訊系統(tǒng)方面重要考慮電話直線的數(shù)量、以及是否支持ADSL、ISDN、寬帶等通訊設(shè)備?？照{(diào)系統(tǒng)則重要考慮空調(diào)系統(tǒng)的配置、冷量、鮮風(fēng)量的配置等內(nèi)容。電力系統(tǒng)則重要以項(xiàng)目的總供電量及其應(yīng)急電力系統(tǒng)等的相關(guān)數(shù)字為標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵詞：只租不售

鑒定寫(xiě)字樓的軟性因素重要涉及開(kāi)發(fā)商的背景、物業(yè)管理公司的聲譽(yù)以及寫(xiě)字樓外立面、內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)以及選用品牌等因素。其中，開(kāi)發(fā)商的寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)模式，是評(píng)估寫(xiě)字樓等級(jí)的重要因素之一。通常高品質(zhì)的國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓或甲級(jí)寫(xiě)字樓會(huì)采用只租不售的策略，即使部分面積進(jìn)行銷(xiāo)售，也通常為連續(xù)的幾個(gè)樓層。版本二：世邦魏理仕辦公樓部

該公司在評(píng)估辦公樓等級(jí)時(shí)，有一些客觀指標(biāo)的打分標(biāo)準(zhǔn)，重要指標(biāo)內(nèi)容涉及總面積、樓層面積、大樓年限、地理位置、距地鐵站距離、建筑設(shè)施、大樓設(shè)計(jì)和發(fā)展商背景，綜合下來(lái)5分為超甲級(jí)，4分為甲級(jí)，3分為乙級(jí)。關(guān)鍵詞：純租與可售型

目前上海的甲級(jí)寫(xiě)字樓基本有純租和可售型兩種，滬上大多數(shù)的甲級(jí)寫(xiě)字樓為純租型的。對(duì)于純租的寫(xiě)字樓而言，開(kāi)發(fā)商持有較長(zhǎng)期的觀念并更注重項(xiàng)目作為長(zhǎng)期的投資而帶來(lái)的租金收益。由此由于業(yè)主的唯一性，可以實(shí)行綜合的市場(chǎng)、租賃及管理戰(zhàn)略，所以會(huì)更好的管理租客的信息資料，保證物業(yè)管理的質(zhì)量以及保證整體的租金收益?？墒坌偷膶?xiě)字樓可以滿足那