2025年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試（土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)）模擬試題及答案解析二一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)填入括號(hào)內(nèi)）1.某宗土地規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為閑置空地，估價(jià)師采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估時(shí)，在計(jì)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)優(yōu)先采用（）。A.市場(chǎng)比較法B.收益法C.成本法D.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法【答案】A【解析】假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般通過(guò)市場(chǎng)比較法確定，因其直接反映未來(lái)市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)格。2.下列關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告有效期的說(shuō)法，正確的是（）。A.自報(bào)告出具之日起一年內(nèi)有效B.自報(bào)告出具之日起六個(gè)月內(nèi)有效C.自估價(jià)時(shí)點(diǎn)之日起一年內(nèi)有效D.自報(bào)告送達(dá)委托方之日起一年內(nèi)有效【答案】C【解析】根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，估價(jià)報(bào)告有效期自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起算，最長(zhǎng)不超過(guò)一年，且應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)變化情況在報(bào)告中明確。3.某市公布新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，其中某級(jí)別商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為8000元/㎡，容積率修正系數(shù)為1.2，期日修正系數(shù)為1.05，個(gè)別因素修正系數(shù)為0.98，則該級(jí)別商業(yè)用地在估價(jià)期日的樓面地價(jià)為（）元/㎡。A.9878B.9600C.8232D.10560【答案】A【解析】樓面地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×容積率修正×期日修正×個(gè)別因素修正=8000×1.2×1.05×0.98=9878元/㎡。4.在路線價(jià)法中，深度指數(shù)表的編制依據(jù)是（）。A.土地形狀B.臨街寬度C.深度價(jià)格遞減規(guī)律D.街道等級(jí)【答案】C【解析】深度指數(shù)表反映隨地塊深度增加，土地價(jià)值呈遞減趨勢(shì)，其理論依據(jù)為深度價(jià)格遞減規(guī)律。5.某宗土地面積為3000㎡，規(guī)劃容積率2.0，建筑密度40%，則該宗土地最大可建基底面積為（）㎡。A.1200B.2400C.3000D.6000【答案】A【解析】基底面積=用地面積×建筑密度=3000×40%=1200㎡。6.下列關(guān)于農(nóng)用地質(zhì)量分等定級(jí)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.以標(biāo)準(zhǔn)耕作制度為基準(zhǔn)B.以指定作物產(chǎn)量比率為核心參數(shù)C.以縣域?yàn)閱挝唤y(tǒng)一劃分等別D.以土地利用現(xiàn)狀圖為底圖【答案】C【解析】農(nóng)用地質(zhì)量等別劃分以國(guó)家級(jí)、省級(jí)分區(qū)為基礎(chǔ)，并非以縣域?yàn)閱挝唤y(tǒng)一劃分。7.采用成本逼近法評(píng)估某宗工業(yè)用地時(shí)，土地取得費(fèi)包括（）。A.征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)B.土地出讓金、契稅、耕地占用稅C.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)D.管理費(fèi)、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)【答案】A【解析】土地取得費(fèi)是指取得集體土地所有權(quán)或國(guó)有土地使用權(quán)所支付的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)等。8.某宗土地剩余土地使用年期為35年，資本化率為6%，采用收益法評(píng)估時(shí)，年期修正系數(shù)最接近（）。A.0.865B.0.907C.0.933D.0.952【答案】B【解析】年期修正系數(shù)=[1-1/(1+r)^n]=[1-1/(1+6%)^35]=0.907。9.下列關(guān)于城鎮(zhèn)土地估價(jià)中“最佳開(kāi)發(fā)利用方式”的說(shuō)法，正確的是（）。A.以規(guī)劃條件為唯一依據(jù)B.以委托方意愿為主導(dǎo)C.以市場(chǎng)接受度與規(guī)劃條件共同決定D.以估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)判斷為主【答案】C【解析】最佳開(kāi)發(fā)利用方式需同時(shí)滿足規(guī)劃允許、市場(chǎng)可行、財(cái)務(wù)可承受三重要求。10.某宗土地采用市場(chǎng)比較法評(píng)估，選取了三個(gè)可比實(shí)例，經(jīng)各項(xiàng)修正后比準(zhǔn)價(jià)格分別為5200、5400、5600元/㎡，若采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均確定評(píng)估結(jié)果，則最終評(píng)估單價(jià)為（）元/㎡。A.5200B.5400C.5467D.5600【答案】C【解析】(5200+5400+5600)/3=5467元/㎡。11.下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的表述，正確的是（）。A.適用于新開(kāi)發(fā)區(qū)域缺乏交易案例的土地B.不適用于容積率大于3.0的地塊C.適用于所有具有基準(zhǔn)地價(jià)的土地D.不適用于劃撥土地使用權(quán)評(píng)估【答案】A【解析】基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在缺乏直接交易案例的新區(qū)具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，但需滿足基準(zhǔn)地價(jià)現(xiàn)勢(shì)性、修正體系完整等前提。12.某宗土地評(píng)估價(jià)值為1.2億元，經(jīng)專家論證存在10%的不確定性，則估價(jià)報(bào)告應(yīng)披露的價(jià)值區(qū)間宜為（）。A.1.08—1.32億元B.1.14—1.26億元C.1.20—1.32億元D.1.08—1.20億元【答案】A【解析】不確定性區(qū)間=評(píng)估值×(1±不確定性率)=1.2×(1±10%)=1.08—1.32億元。13.下列關(guān)于土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)道德的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.不得接受雙方委托B.不得泄露國(guó)家秘密C.可以在非本人簽署的估價(jià)報(bào)告上署名D.不得允許他人以本人名義執(zhí)業(yè)【答案】C【解析】估價(jià)師必須在本人親自參與并審核的估價(jià)報(bào)告上署名，禁止掛名行為。14.某宗土地采用剩余法評(píng)估，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后總銷售收入為8億元，后續(xù)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用、稅費(fèi)合計(jì)5億元，開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)1億元，則該宗土地評(píng)估價(jià)值為（）億元。A.1B.2C.3D.4【答案】B【解析】土地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值-后續(xù)開(kāi)發(fā)成本-合理利潤(rùn)=8-5-1=2億元。15.下列關(guān)于土地用途管制的說(shuō)法，正確的是（）。A.用途變更只需規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)即可B.用途管制僅針對(duì)國(guó)有土地C.用途管制是土地估價(jià)的重要依據(jù)D.用途管制不影響土地價(jià)值【答案】C【解析】用途管制直接決定土地開(kāi)發(fā)利用上限，是估價(jià)中確定最佳用途、容積率等核心參數(shù)的前提。16.某宗土地面積為5000㎡，規(guī)劃容積率2.5，建筑限高60m，若采用框剪結(jié)構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.9m，則理論可建最大層數(shù)為（）層。A.15B.16C.17D.18【答案】B【解析】60÷3.9≈15.38，取整15層，但考慮機(jī)房、屋頂構(gòu)架可局部突出，規(guī)劃允許可做到16層。17.下列關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告歸檔的說(shuō)法，正確的是（）。A.紙質(zhì)檔案保存不少于5年B.電子檔案保存不少于10年C.保存期限自報(bào)告出具之日起算D.涉及國(guó)有資產(chǎn)的項(xiàng)目保存不少于15年【答案】C【解析】估價(jià)檔案保存期限自報(bào)告出具之日起算，紙質(zhì)與電子均不少于15年，國(guó)有資產(chǎn)項(xiàng)目永久保存。18.某宗工業(yè)用地采用成本逼近法評(píng)估，土地取得費(fèi)為300元/㎡，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為200元/㎡，利息按一年期LPR3.45%計(jì)算，開(kāi)發(fā)周期1年，利息計(jì)息期取0.5年，則利息為（）元/㎡。A.8.63B.10.35C.12.08D.17.25【答案】B【解析】利息=(土地取得費(fèi)+開(kāi)發(fā)費(fèi))×利率×0.5=(300+200)×3.45%×0.5=10.35元/㎡。19.下列關(guān)于土地估價(jià)行業(yè)監(jiān)管的說(shuō)法，正確的是（）。A.由自然資源部門(mén)統(tǒng)一監(jiān)管B.由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)統(tǒng)一監(jiān)管C.由行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理即可D.由財(cái)政、自然資源、住建等多部門(mén)協(xié)同監(jiān)管【答案】D【解析】土地估價(jià)行業(yè)實(shí)行多部門(mén)協(xié)同監(jiān)管，自然資源部門(mén)為主，財(cái)政、住建、稅務(wù)等按職責(zé)分工參與。20.某宗土地評(píng)估價(jià)值為8000萬(wàn)元，若土地增值稅按增值額30%征收，扣除項(xiàng)目金額合計(jì)5000萬(wàn)元，則應(yīng)納土地增值稅為（）萬(wàn)元。A.900B.840C.750D.600【答案】A【解析】增值額=8000-5000=3000萬(wàn)元，增值率=3000/5000=60%，適用稅率30%，稅額=3000×30%=900萬(wàn)元。21.下列關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市估價(jià)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.可采用市場(chǎng)比較法B.需考慮集體土地所有權(quán)主體差異C.無(wú)需考慮區(qū)位因素D.出讓年期不得超過(guò)同類國(guó)有建設(shè)用地【答案】C【解析】區(qū)位因素對(duì)集體土地價(jià)值影響顯著，估價(jià)中應(yīng)充分考量。22.某宗土地采用收益法評(píng)估，年凈收益為500萬(wàn)元，資本化率為5%，則土地收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.10000B.10500C.11000D.11500【答案】A【解析】收益價(jià)格=年凈收益/資本化率=500/5%=10000萬(wàn)元。23.下列關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告簽章的說(shuō)法，正確的是（）。A.可由估價(jià)助理代簽B.只需加蓋機(jī)構(gòu)公章即可C.應(yīng)由至少兩名注冊(cè)土地估價(jià)師簽字蓋章D.可由機(jī)構(gòu)法定代表人單獨(dú)簽署【答案】C【解析】報(bào)告須由兩名以上注冊(cè)土地估價(jià)師簽字并加蓋執(zhí)業(yè)印章，同時(shí)加蓋機(jī)構(gòu)公章。24.某宗土地剩余使用年期為28年，采用收益法評(píng)估時(shí)，若資本化率提高至7%，則年期修正系數(shù)將（）。A.增大B.減小C.不變D.先增后減【答案】B【解析】資本化率提高，分母變大，年期修正系數(shù)減小。25.下列關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)價(jià)的說(shuō)法，正確的是（）。A.以報(bào)告頁(yè)數(shù)多少為標(biāo)準(zhǔn)B.以估價(jià)結(jié)果高低為標(biāo)準(zhǔn)C.以報(bào)告格式美觀為標(biāo)準(zhǔn)D.以程序合規(guī)性、依據(jù)充分性、結(jié)果合理性為核心【答案】D【解析】質(zhì)量評(píng)價(jià)核心在于程序、依據(jù)、結(jié)果三方面是否滿足規(guī)范要求。26.某宗土地采用市場(chǎng)比較法評(píng)估，可比實(shí)例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/102、100/98、100/100，則交易情況對(duì)價(jià)格影響最大的是（）。A.AB.BC.CD.一樣大【答案】B【解析】B實(shí)例修正幅度2.04%，大于A的1.96%，影響最大。27.下列關(guān)于土地估價(jià)師繼續(xù)教育的說(shuō)法，正確的是（）。A.每三年不少于30學(xué)時(shí)B.每?jī)赡瓴簧儆?0學(xué)時(shí)C.每年不少于20學(xué)時(shí)D.每五年不少于100學(xué)時(shí)【答案】C【解析】注冊(cè)土地估價(jià)師每年須完成不少于20學(xué)時(shí)的繼續(xù)教育。28.某宗土地面積為4000㎡，規(guī)劃容積率3.0，建筑密度35%，若底層商業(yè)面積占總基底面積60%，則底層商業(yè)最大建筑面積為（）㎡。A.4200B.3600C.2400D.840【答案】D【解析】基底面積=4000×35%=1400㎡，底層商業(yè)=1400×60%=840㎡。29.下列關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告使用限制的說(shuō)法，正確的是（）。A.可用于任何目的B.可用于股權(quán)轉(zhuǎn)讓C.僅限報(bào)告載明目的使用D.可用于司法拍賣【答案】C【解析】報(bào)告應(yīng)明確使用目的，超出載明目的使用無(wú)效。30.某宗土地采用剩余法評(píng)估，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期3年，折現(xiàn)率8%，則第三年凈現(xiàn)金流折現(xiàn)系數(shù)為（）。A.0.794B.0.857C.0.926D.0.680【答案】A【解析】折現(xiàn)系數(shù)=1/(1+8%)^3=0.794。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于土地估價(jià)原則的有（）。A.替代原則B.貢獻(xiàn)原則C.預(yù)期原則D.合法原則E.最高最佳利用原則【答案】ACDE【解析】貢獻(xiàn)原則屬于房地產(chǎn)估價(jià)原則，非土地估價(jià)專設(shè)原則。32.下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用條件，正確的有（）。A.基準(zhǔn)地價(jià)現(xiàn)勢(shì)性強(qiáng)B.修正體系完整C.估價(jià)對(duì)象與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵一致D.估價(jià)對(duì)象容積率低于0.5E.估價(jià)對(duì)象位于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)【答案】ABCE【解析】容積率過(guò)低并非修正法適用條件，反而可能超出修正體系范圍。33.下列費(fèi)用中，屬于土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的有（）。A.場(chǎng)地平整費(fèi)B.通路工程費(fèi)C.供水工程費(fèi)D.征地管理費(fèi)E.供電工程費(fèi)【答案】ABCE【解析】征地管理費(fèi)屬于土地取得費(fèi)范疇。34.下列關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核的說(shuō)法，正確的有（）。A.實(shí)行三級(jí)審核制度B.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為第一級(jí)C.機(jī)構(gòu)技術(shù)總監(jiān)為終審D.審核記錄應(yīng)歸檔保存E.審核意見(jiàn)可口頭提出【答案】ABCD【解析】審核意見(jiàn)須書(shū)面記錄并歸檔，確?？勺匪荨?5.下列關(guān)于集體土地征收補(bǔ)償評(píng)估的說(shuō)法，正確的有（）。A.采用區(qū)片綜合地價(jià)B.需考慮青苗補(bǔ)償C.需考慮農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償D.采用市場(chǎng)比較法E.需考慮被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用【答案】ABCE【解析】區(qū)片綜合地價(jià)是法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)比較法僅作參考。36.下列關(guān)于土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的說(shuō)法，正確的有（）。A.可通過(guò)職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移B.可通過(guò)完善工作底稿降低C.可通過(guò)虛假報(bào)告規(guī)避D.可通過(guò)加強(qiáng)繼續(xù)教育降低E.可通過(guò)簽訂免責(zé)條款完全規(guī)避【答案】ABD【解析】虛假報(bào)告屬違法行為，免責(zé)條款不能對(duì)抗法律強(qiáng)制義務(wù)。37.下列關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告附件的說(shuō)法，正確的有（）。A.應(yīng)附估價(jià)對(duì)象位置圖B.應(yīng)附估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)復(fù)印件C.應(yīng)附可比實(shí)例照片D.應(yīng)附機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件E.應(yīng)附估價(jià)委托書(shū)【答案】ACDE【解析】執(zhí)業(yè)資格證書(shū)復(fù)印件無(wú)需附在報(bào)告內(nèi)，但須查驗(yàn)原件。38.下列關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告電子簽名的說(shuō)法，正確的有（）。A.應(yīng)符合《電子簽名法》B.應(yīng)使用第三方認(rèn)證機(jī)構(gòu)證書(shū)C.可由估價(jià)師手寫(xiě)簽名后掃描D.應(yīng)與紙質(zhì)簽名具有同等法律效力E.可采用機(jī)構(gòu)自制水印【答案】ABD【解析】掃描簽名不具備電子簽名法律效力，自制水印僅起輔助標(biāo)識(shí)作用。39.下列關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告期日的說(shuō)法，正確的有（）。A.可與估價(jià)時(shí)點(diǎn)一致B.可與實(shí)地查勘日一致C.可與報(bào)告出具日一致D.可與委托合同簽訂日一致E.可與估價(jià)結(jié)果應(yīng)用日一致【答案】AB【解析】期日原則上為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可與實(shí)地查勘日一致，但不得晚于報(bào)告出具日。40.下列關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒傅恼f(shuō)法，正確的有（）。A.涉及國(guó)有資產(chǎn)的項(xiàng)目須備案B.備案應(yīng)在報(bào)告出具后15日內(nèi)完成C.備案信息應(yīng)向社會(huì)公示D.備案機(jī)關(guān)為省級(jí)自然資源部門(mén)E.備案后可修改估價(jià)結(jié)果【答案】ABCD【解析】備案后不得擅自修改估價(jià)結(jié)果，確需修改須重新出具報(bào)告并重新備案。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）41.土地估價(jià)報(bào)告可由一名注冊(cè)土地估價(jià)師獨(dú)立簽署。（×）42.基準(zhǔn)地價(jià)更新周期不得超過(guò)三年。（√）43.土地估價(jià)師可在本人未參與的項(xiàng)目報(bào)告上署名。（×）44.采用收益法評(píng)估時(shí)，資本化率等于安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。（√）45.土地估價(jià)報(bào)告一經(jīng)出具，估價(jià)機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)收回。（×）46.土地估價(jià)報(bào)告可作為土地增值稅清算依據(jù)。（√）47.集體土地?zé)o需進(jìn)行估價(jià)即可入市交易。（×）48.土地估價(jià)報(bào)告可使用電子印章替代實(shí)體公章。（√）49.土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)證書(shū)全國(guó)通用。（√）50.土地估價(jià)報(bào)告必須采用彩色打印。（×）四、計(jì)算題（共4題，每題10分，共40分。要求列出計(jì)算過(guò)程，結(jié)果保留兩位小數(shù)）51.某宗住宅用地面積為6000㎡，規(guī)劃容積率2.2，建筑密度25%，綠地率30%，限高54m，所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)（樓面地價(jià)）4500元/㎡，容積率修正系數(shù)1.15，期日修正系數(shù)1.08，個(gè)別因素修正系數(shù)0.96，剩余使用年期38年，土地資本化率5.5%。請(qǐng)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算該宗土地總價(jià)?！窘獯稹?.計(jì)算年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)^n]=[1-1/(1+5.5%)^38]=0.8652.計(jì)算修正后樓面地價(jià)樓面地價(jià)=4500×1.15×1.08×0.96×0.865=4500×1.15=51755175×1.08=55895589×0.96=5365.445365.44×0.865=4641.10元/㎡3.計(jì)算可建總建筑面積建筑面積=6000×2.2=13200㎡4.計(jì)算土地總價(jià)總價(jià)=4641.10×13200=61262520元≈6126.25萬(wàn)元52.某宗商業(yè)用地采用剩余法評(píng)估，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后寫(xiě)字樓可售面積28000㎡，銷售均價(jià)18000元/㎡，商業(yè)裙樓可售面積12000㎡，銷售均價(jià)25000元/㎡，車位800個(gè)，銷售均價(jià)15萬(wàn)元/個(gè)。開(kāi)發(fā)成本含建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、期間費(fèi)用合計(jì)9億元，專業(yè)費(fèi)率為6%，管理費(fèi)率為3%，銷售費(fèi)率5%，稅費(fèi)率6%，開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)率15%，折現(xiàn)率9%，開(kāi)發(fā)周期3年，建設(shè)期均勻投入。請(qǐng)計(jì)算該宗土地評(píng)估價(jià)值。【解答】1.開(kāi)發(fā)完成后總銷售收入寫(xiě)字樓=28000×18000=50400萬(wàn)元商業(yè)=12000×25000=30000萬(wàn)元車位=800×15=12000萬(wàn)元合計(jì)=50400+30000+12000=92400萬(wàn)元2.開(kāi)發(fā)成本專業(yè)費(fèi)=90000×6%=5400萬(wàn)元管理費(fèi)=90000×3%=2700萬(wàn)元銷售費(fèi)=92400×5%=4620萬(wàn)元稅費(fèi)=92400×6%=5544萬(wàn)元合計(jì)成本=90000+5400+2700+4620+5544=108264萬(wàn)元3.合理利潤(rùn)利潤(rùn)=(成本+利息)×15%，利息按均勻投入，折現(xiàn)率9%，周期3年，利息系數(shù)=(1+9%)^1.5-1=0.138利息=(108264-4620-5544)×0.138=98100×0.138=13538萬(wàn)元利潤(rùn)=(108264+13538)×15%=18270萬(wàn)元4.折現(xiàn)后土地價(jià)值土地價(jià)值=(92400-108264-18270)/(1+9%)^3=(92400-126534)=-34134萬(wàn)元出現(xiàn)負(fù)值，表明預(yù)期虧損，土地價(jià)值按零計(jì)，并應(yīng)在報(bào)告中披露風(fēng)險(xiǎn)。53.某宗工業(yè)用地采用成本逼近法評(píng)估，土地取得費(fèi)含征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)180元/㎡，耕地占用稅35元/㎡，征地管理費(fèi)3%，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)含場(chǎng)地平整、通路、通水、通電合計(jì)220元/㎡，開(kāi)發(fā)周期1年，LPR3.45%，投資利潤(rùn)率8%，土地增值收益率20%，無(wú)限年期。請(qǐng)計(jì)算該宗土地單價(jià)。【解答】1.土地取得費(fèi)=180+35+(180+35)×3%=215+6.45=221.45元/㎡2.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=220元/㎡3.利息=(221.45+220)×3.45%×0.5=441.45×0.01725=7.61元/㎡4.利潤(rùn)=(221.45+220+7.61)×8%=449.06×0.08=35.92元/㎡5.成本價(jià)格=221.45+220+7.61+35.92=484.98元/㎡6.土地增值收益=484.98×20%=96.99元/㎡7.土地單價(jià)=484.98+96.99=581.97元/㎡54.某宗綜合用地面積為10000㎡，規(guī)劃容積率3.5，建筑密度30%，限高100m，估價(jià)師采用市場(chǎng)比較法，選取三個(gè)可比實(shí)例：實(shí)例A：面積9000㎡，容積率3.4，成交單價(jià)6800元/㎡，交易日期6個(gè)月前，該區(qū)域地價(jià)月漲幅0.6%，交易情況正常，個(gè)別因素優(yōu)2%；實(shí)例B：面積11000㎡，容積率3.6，成交單價(jià)7000元/㎡，交易日期3個(gè)月前，月漲幅0.6%，交易情況偏低3%，個(gè)別因素劣1%；實(shí)例C：面積10000㎡，容積率3.5，成交單價(jià)6900元/㎡，交易日期當(dāng)月，交易情況正常，個(gè)別因素正常。經(jīng)統(tǒng)一價(jià)格內(nèi)涵、交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素、容積率修正后，求取該宗土地單價(jià)（采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均）。【解答】1.實(shí)例A修正交易日期：6×0.6%=3.6%，修正系數(shù)1.036個(gè)別因素：100/102=0.980容積率：100/99=1.010（經(jīng)內(nèi)插）比準(zhǔn)價(jià)=6800×1×1.036×0.980×1.010=6965元/㎡2.實(shí)例B修正交易情況：100/97=1.031交易日期：3×0.6%=1.8%，修正1.018個(gè)別因素：100/99=1.010容積率：100/101=0.990比準(zhǔn)價(jià)=7000×1.031×1.018×1.010×0.990=7258元/㎡3.實(shí)例C修正無(wú)需修正，比準(zhǔn)價(jià)=6900元/㎡4.平均單價(jià)=(6965+7258+6900)/3=7041元/㎡五、案例分析題（共2題，每題20分，共40分。要求結(jié)合給定資料，回答所提問(wèn)題，邏輯清晰，計(jì)算準(zhǔn)確）55.某市老城區(qū)一宗“毛地”擬公開(kāi)出讓，面積8000㎡，規(guī)劃用途為居住兼容10%商業(yè)，容積率2.8，建筑密度22%，綠地率35%，限高80m，土地出讓年期住宅70年、商業(yè)40年。估價(jià)機(jī)構(gòu)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后住宅可售面積20000㎡，銷售均價(jià)15000元/㎡；商業(yè)可售面積8000㎡，銷售均價(jià)20000元/㎡；地下車位600個(gè)，銷售均價(jià)12萬(wàn)元/個(gè)。開(kāi)發(fā)周期3年，建設(shè)期第1年投入30%，第2年投入50%，第3年投入20%，折現(xiàn)率10%，銷售進(jìn)度：開(kāi)發(fā)完成后第一年銷售60%，第二年銷售40%。開(kāi)發(fā)成本含建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、期間費(fèi)用合計(jì)6億元，專業(yè)費(fèi)率5%，管理費(fèi)率4%，銷售費(fèi)率4%，稅費(fèi)率7%，開(kāi)發(fā)商要求利潤(rùn)率18%。請(qǐng)回答：（1）計(jì)算開(kāi)發(fā)完成后總銷售收入現(xiàn)值；（2）計(jì)算開(kāi)發(fā)成本現(xiàn)值；（3）計(jì)算開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)現(xiàn)值；（4）計(jì)算該宗土地評(píng)估價(jià)值；（5）若政府設(shè)置最高限價(jià)12億元，判斷能否成交并說(shuō)明理由?！窘獯稹浚?）銷售收入現(xiàn)值住宅=20000×15000=30000萬(wàn)元商業(yè)=8000×20000=16000萬(wàn)元車位=600×12=7200萬(wàn)元合計(jì)=53200萬(wàn)元銷售進(jìn)度：第一年60%，現(xiàn)金流53200×60%=31920萬(wàn)元，發(fā)生在開(kāi)發(fā)完成后第1年末，折現(xiàn)3年，