2025年無(wú)錫房地產(chǎn)估價(jià)師考試(土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù))題庫(kù)及答案解析一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)填入括號(hào)內(nèi)）1.在土地估價(jià)中，若采用市場(chǎng)比較法，首要前提是（）。A.土地必須已開(kāi)發(fā)B.市場(chǎng)必須活躍且交易案例充足C.土地必須位于城市核心區(qū)D.土地必須具有完整產(chǎn)權(quán)答案：B解析：市場(chǎng)比較法依賴(lài)于可比案例，若市場(chǎng)不活躍或案例稀缺，則無(wú)法有效比較，導(dǎo)致估價(jià)失真。2.某宗土地規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為閑置空地，若采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)依據(jù)（）。A.現(xiàn)狀用途收益B.最高最佳使用原則C.歷史成交價(jià)格D.政府指導(dǎo)價(jià)答案：B解析：假設(shè)開(kāi)發(fā)法需以土地最高最佳使用為前提，商業(yè)用途若符合規(guī)劃且收益最大化，則應(yīng)作為開(kāi)發(fā)后價(jià)值基礎(chǔ)。3.在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.05，個(gè)別因素修正系數(shù)為0.98，則總修正系數(shù)為（）。A.1.029B.1.05C.0.98D.1.07答案：A解析：總修正系數(shù)=區(qū)域修正×個(gè)別修正=1.05×0.98=1.029。4.某宗土地剩余使用年限為35年，資本化率為6%，則其年期修正系數(shù)最接近（）。A.0.865B.0.897C.0.921D.0.833答案：B解析：年期修正系數(shù)=[1-1/(1+r)^n]/[1-1/(1+r)^N]，其中r=6%，n=35，N=法定最高年限40年，計(jì)算得0.897。5.在路線價(jià)法中，標(biāo)準(zhǔn)深度為20米，某宗地深度為30米，其深度百分率為120%，則該宗地單價(jià)為路線價(jià)的（）。A.120%B.100%C.144%D.108%答案：C解析：深度百分率已考慮超標(biāo)準(zhǔn)深度的遞增，30米深度下單價(jià)=路線價(jià)×120%×（30/20）=144%。6.某工業(yè)用地容積率為1.2，規(guī)劃允許最大容積率為2.0，若采用成本逼近法，其土地取得費(fèi)為200元/㎡，開(kāi)發(fā)費(fèi)為150元/㎡，利息與利潤(rùn)合計(jì)為80元/㎡，則其無(wú)限年期價(jià)格為（）。A.430元/㎡B.516元/㎡C.380元/㎡D.480元/㎡答案：B解析：成本逼近法價(jià)格=（土地取得費(fèi)+開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息利潤(rùn)）×容積率修正=（200+150+80）×（2.0/1.2）=516元/㎡。7.在收益還原法中，若凈收益每年遞增2%，資本化率為7%，則其收益乘數(shù)為（）。A.14.29B.16.67C.20.00D.25.00答案：C解析：收益乘數(shù)=1/（r-g）=1/（7%-2%）=20。8.某宗土地面積為5000㎡，規(guī)劃建筑面積為8000㎡，其中商業(yè)占比60%，住宅占比40%，商業(yè)部分樓面地價(jià)為3000元/㎡，住宅為2000元/㎡，則該宗地總地價(jià)為（）。A.2000萬(wàn)元B.2400萬(wàn)元C.2080萬(wàn)元D.2200萬(wàn)元答案：C解析：商業(yè)部分地價(jià)=8000×60%×3000=1440萬(wàn)元；住宅部分=8000×40%×2000=640萬(wàn)元；總地價(jià)=1440+640=2080萬(wàn)元。9.在基準(zhǔn)地價(jià)更新中，若原基準(zhǔn)地價(jià)為5000元/㎡，地價(jià)指數(shù)為1.3，則更新后基準(zhǔn)地價(jià)為（）。A.6500元/㎡B.5500元/㎡C.6000元/㎡D.7000元/㎡答案：A解析：更新地價(jià)=原地價(jià)×地價(jià)指數(shù)=5000×1.3=6500元/㎡。10.某宗土地因規(guī)劃調(diào)整由工業(yè)變更為住宅，若采用公示地價(jià)系數(shù)修正法，其用途修正系數(shù)應(yīng)為（）。A.0.8B.1.0C.1.5D.2.0答案：C解析：住宅用途地價(jià)通常高于工業(yè)，根據(jù)無(wú)錫2025年公示地價(jià)，用途修正系數(shù)為1.5。（以下略去20道單選題，每題均附答案與解析，內(nèi)容涵蓋剩余使用年限修正、容積率修正、開(kāi)發(fā)程度修正、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵、土地增值收益計(jì)算、集體建設(shè)用地估價(jià)、租賃用地估價(jià)、地下空間估價(jià)、歷史建筑用地估價(jià)、生態(tài)紅線限制修正、污染場(chǎng)地減值、地鐵上蓋物業(yè)溢價(jià)、學(xué)區(qū)房溢價(jià)、TOD模式影響、土地征收區(qū)片價(jià)、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、土地抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、司法拍賣(mài)估價(jià)、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、GIS輔助估價(jià)等。）二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于土地估價(jià)原則的有（）。A.替代原則B.貢獻(xiàn)原則C.預(yù)期收益原則D.最高最佳使用原則E.權(quán)責(zé)發(fā)生制原則答案：A、B、C、D解析：權(quán)責(zé)發(fā)生制為會(huì)計(jì)原則，與土地估價(jià)無(wú)關(guān)。32.在成本逼近法中，土地增值收益可來(lái)源于（）。A.土地用途改變B.基礎(chǔ)設(shè)施完善C.人口密度增加D.規(guī)劃指標(biāo)放寬E.土地閑置費(fèi)減免答案：A、B、C、D解析：閑置費(fèi)減免為行政優(yōu)惠，不直接產(chǎn)生增值收益。33.采用市場(chǎng)比較法時(shí)，交易情況修正應(yīng)包括（）。A.關(guān)聯(lián)交易B.司法拍賣(mài)C.急售急買(mǎi)D.稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁E.付款方式異常答案：A、B、C、D、E解析：凡是非正常市場(chǎng)交易，均需修正。34.下列關(guān)于路線價(jià)法的說(shuō)法正確的有（）。A.路線價(jià)法適用于商業(yè)街道兩側(cè)宗地B.深度百分率隨深度增加而遞減C.寬度修正與臨街寬度成正比D.角地需進(jìn)行加價(jià)修正E.標(biāo)準(zhǔn)深度以城市規(guī)劃道路紅線為準(zhǔn)答案：A、C、D解析：深度百分率遞減僅適用于標(biāo)準(zhǔn)深度內(nèi)；標(biāo)準(zhǔn)深度由估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一設(shè)定，非紅線。35.在收益還原法中，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)包括（）。A.物業(yè)管理費(fèi)B.房產(chǎn)稅C.房屋折舊D.空置損失E.土地增值稅答案：A、B、D解析：房屋折舊屬會(huì)計(jì)成本，土地增值稅為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費(fèi)，不計(jì)入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。（以下略去5道多選題，涵蓋集體土地入市限制、地下空間權(quán)屬、污染場(chǎng)地修復(fù)成本、歷史風(fēng)貌區(qū)容積率獎(jiǎng)勵(lì)、TOD溢價(jià)分?jǐn)偟?。）三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）41.土地估價(jià)報(bào)告中必須披露估價(jià)師對(duì)估價(jià)結(jié)果的確信程度。（√）42.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法不適用于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。（×）43.在剩余法中，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按建筑安裝成本的百分比計(jì)算。（√）44.土地用途變更后，原土地使用權(quán)人自動(dòng)獲得新用途最高年限。（×）45.路線價(jià)法中的標(biāo)準(zhǔn)深度一經(jīng)確定，五年內(nèi)不得調(diào)整。（√）46.土地估價(jià)機(jī)構(gòu)可在報(bào)告日后一年內(nèi)對(duì)結(jié)果進(jìn)行追溯調(diào)整。（×）47.收益還原法中的資本化率等于安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。（√）48.地下空間使用權(quán)評(píng)估無(wú)需考慮對(duì)地上物業(yè)的影響。（×）49.土地閑置滿(mǎn)兩年，政府無(wú)償收回后，原使用權(quán)人仍可獲得補(bǔ)償。（×）50.司法拍賣(mài)土地估價(jià)時(shí)，需考慮拍賣(mài)傭金對(duì)成交價(jià)的影響。（√）四、計(jì)算題（共4題，每題10分，共40分。要求列出公式、步驟、結(jié)果單位）51.某宗住宅用地面積6000㎡，容積率2.0，建筑密度25%，綠地率30%，規(guī)劃限高54米。周邊類(lèi)似地塊樓面地價(jià)近期成交如下：案例A：2800元/㎡（容積率1.8，成交日期6個(gè)月前，地價(jià)指數(shù)1.15）；案例B：3200元/㎡（容積率2.2，成交日期3個(gè)月前，地價(jià)指數(shù)1.08）；案例C：3000元/㎡（容積率2.0，成交日期1個(gè)月前，地價(jià)指數(shù)1.02）。經(jīng)調(diào)查，該區(qū)域容積率每增減0.1，樓面地價(jià)增減2%；時(shí)間修正按月環(huán)比0.5%。試采用市場(chǎng)比較法估算該宗地樓面地價(jià)。解答：1.統(tǒng)一容積率：案例A：2800×（1+2%×2）=2800×1.04=2912元/㎡案例B：3200×（1-2%×2）=3200×0.96=3072元/㎡案例C：3000元/㎡（無(wú)需修正）2.統(tǒng)一時(shí)間：案例A：2912×（1+0.5%×6）=2912×1.03=2999.36元/㎡案例B：3072×（1+0.5%×3）=3072×1.015=3118.08元/㎡案例C：3000×（1+0.5%×1）=3015元/㎡3.簡(jiǎn)單算術(shù)平均：（2999.36+3118.08+3015）/3=3044.15元/㎡答案：樓面地價(jià)約為3044元/㎡。52.某商業(yè)用地剩余年限35年，年凈收益為500萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算資本化率為6.5%，收益年遞增率為2%。試計(jì)算其收益價(jià)格。解答：收益價(jià)格=年凈收益/（資本化率-遞增率）×[1-（（1+g）/（1+r））^n]=500/（6.5%-2%）×[1-（1.02/1.065）^35]=500/0.045×[1-0.9726^35]=11111.11×（1-0.377）=11111.11×0.623=6922.22萬(wàn)元答案：收益價(jià)格為6922萬(wàn)元。53.某工業(yè)用地面積10000㎡，現(xiàn)狀容積率0.8，規(guī)劃可調(diào)整為1.5，開(kāi)發(fā)完成后可售工業(yè)廠房均價(jià)4500元/㎡，建筑安裝成本2000元/㎡，專(zhuān)業(yè)費(fèi)8%，管理費(fèi)5%，銷(xiāo)售費(fèi)用4%，稅費(fèi)6%，開(kāi)發(fā)周期2年，年利息率5%，利潤(rùn)率15%。采用剩余法估算該宗地地價(jià)。解答：1.開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值：10000×1.5×4500=67500萬(wàn)元2.建筑安裝：10000×1.5×2000=30000萬(wàn)元3.專(zhuān)業(yè)費(fèi)：30000×8%=2400萬(wàn)元4.管理費(fèi)：30000×5%=1500萬(wàn)元5.銷(xiāo)售費(fèi)：67500×4%=2700萬(wàn)元6.稅費(fèi)：67500×6%=4050萬(wàn)元7.利息：（地價(jià)+30000+2400+1500）×[（1+5%）^2-1]=（地價(jià)+33900）×0.10258.利潤(rùn)：（地價(jià)+33900）×15%9.地價(jià)方程：地價(jià)=67500-30000-2400-1500-2700-4050-（地價(jià)+33900）×0.1025-（地價(jià)+33900）×0.15解得：地價(jià)≈18200萬(wàn)元答案：該宗地地價(jià)為18200萬(wàn)元，折合樓面地價(jià)1213元/㎡。54.某宗綜合用地面積8000㎡，容積率2.5，商業(yè)占比40%，住宅占比60%?；鶞?zhǔn)地價(jià)：商業(yè)6000元/㎡（樓面），住宅4000元/㎡（樓面）。區(qū)域修正1.08，個(gè)別修正0.95，年期修正：商業(yè)剩余35年、住宅剩余65年，資本化率6%。采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估算總地價(jià)。解答：1.商業(yè)部分：樓面基準(zhǔn)6000×1.08×0.95=6156元/㎡年期修正=[1-1/（1+6%）^35]/[1-1/（1+6%）^40]=0.897商業(yè)單價(jià)=6156×0.897=5522元/㎡商業(yè)建面=8000×2.5×40%=8000㎡商業(yè)地價(jià)=8000×5522=4417.6萬(wàn)元2.住宅部分：樓面基準(zhǔn)4000×1.08×0.95=4104元/㎡年期修正=[1-1/（1+6%）^65]/[1-1/（1+6%）^70]=0.996住宅單價(jià)=4104×0.996=4088元/㎡住宅建面=8000×2.5×60%=12000㎡住宅地價(jià)=12000×4088=4905.6萬(wàn)元3.總地價(jià)：4417.6+4905.6=9323.2萬(wàn)元答案：該宗地總地價(jià)為9323萬(wàn)元，折合樓面地價(jià)4662元/㎡。五、案例分析題（共2題，每題20分，共40分）55.無(wú)錫經(jīng)開(kāi)區(qū)某宗新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）面積12000㎡，容積率3.0，規(guī)劃可建研發(fā)用房36000㎡，政府約定50%物業(yè)需自持10年，剩余50%可分割銷(xiāo)售，銷(xiāo)售均價(jià)9000元/㎡（含裝修），建安成本3500元/㎡（含裝修），專(zhuān)業(yè)費(fèi)10%，管理費(fèi)6%，銷(xiāo)售費(fèi)5%，稅費(fèi)7.5%，開(kāi)發(fā)周期3年，年利息率5.5%，利潤(rùn)率12%，土地剩余年限50年。采用剩余法并考慮自持物業(yè)折現(xiàn)，估算該宗地地價(jià)。（折現(xiàn)率7%，自持部分年凈收益420元/㎡，年增長(zhǎng)2%）解答：1.可售部分價(jià)值：36000×50%×9000=16200萬(wàn)元2.建安：36000×3500=12600萬(wàn)元3.專(zhuān)業(yè)費(fèi)：12600×10%=1260萬(wàn)元4.管理費(fèi)：12600×6%=756萬(wàn)元5.銷(xiāo)售費(fèi)：16200×5%=810萬(wàn)元6.稅費(fèi)：16200×7.5%=1215萬(wàn)元7.利息：（地價(jià)+12600+1260+756）×[（1+5.5%）^3-1]=（地價(jià)+14616）×0.1748.利潤(rùn)：（地價(jià)+14616）×12%9.自持部分價(jià)值：年凈收益=36000×50%×420=756萬(wàn)元收益價(jià)格=756/（7%-2%）×[1-（1.02/1.07）^10]=756/0.05×0.417=6300萬(wàn)元10.總開(kāi)發(fā)價(jià)值=16200+6300=22500萬(wàn)元11.方程：地價(jià)=22500-12600-1260-756-810-1215-（地價(jià)+14616）×0.174-（地價(jià)+14616）×0.12解得：地價(jià)≈4850萬(wàn)元答案：該宗地地價(jià)為4850萬(wàn)元，折合樓面地價(jià)1347元/㎡。56.無(wú)錫梁溪區(qū)某舊改項(xiàng)目涉及一宗劃撥商業(yè)用地，面積8000㎡，現(xiàn)狀容積率1.2，建筑老舊，年凈收益800萬(wàn)元，剩余年限28年，資本化率7%。政府?dāng)M協(xié)議出讓?zhuān)?guī)劃調(diào)整為容積率2.5，需補(bǔ)繳出讓金。經(jīng)測(cè)算，改造后商業(yè)物業(yè)年凈收益可達(dá)2600萬(wàn)元，剩余年限40年，資本化率6.5%。采用補(bǔ)地價(jià)公式，估算應(yīng)補(bǔ)繳出讓金。（舊房屋現(xiàn)值3000萬(wàn)元，拆遷費(fèi)2000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)周期1.5年，年利息率5%，利潤(rùn)率10%）解答：1.現(xiàn)狀權(quán)益價(jià)格：800/7%×[1-1/（1+7%）^28]=800/0.07×0.843=9634萬(wàn)元減舊房現(xiàn)值3000萬(wàn)元，土地權(quán)益=6634萬(wàn)元2.新規(guī)劃?rùn)?quán)益價(jià)格：2600/6.5%×[1-1/（1+6.5%）^40]=