2025年甘肅甘南藏族房地產(chǎn)估價(jià)師考試題庫(kù)及答案解析一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)填入括號(hào)內(nèi)）1.在房地產(chǎn)估價(jià)中，最能反映市場(chǎng)真實(shí)交易價(jià)格的估價(jià)方法是（）。A.成本法B.市場(chǎng)比較法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】B【解析】市場(chǎng)比較法通過比較類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格，能夠較真實(shí)反映當(dāng)前市場(chǎng)狀況，是最貼近市場(chǎng)價(jià)格的估價(jià)方法。2.下列關(guān)于甘南藏區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)特點(diǎn)的描述，錯(cuò)誤的是（）。A.土地權(quán)屬?gòu)?fù)雜，需特別注意集體土地與國(guó)有土地的區(qū)分B.高原氣候?qū)ㄖ杀居绊戄^小C.民族區(qū)域自治政策對(duì)土地用途有一定限制D.旅游地產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)較大【答案】B【解析】甘南地處高原，氣候寒冷、施工期短，建筑材料運(yùn)輸成本高，因此高原氣候?qū)ㄖ杀居绊戄^大，B項(xiàng)錯(cuò)誤。3.某宗土地面積為2000平方米，規(guī)劃容積率為2.5，建筑密度為40%，則該宗土地可建最大建筑面積為（）平方米。A.2000B.4000C.5000D.8000【答案】C【解析】建筑面積=土地面積×容積率=2000×2.5=5000平方米。4.在收益法中，資本化率的確定應(yīng)主要依據(jù)（）。A.銀行存款利率B.房地產(chǎn)建造成本C.市場(chǎng)提取法D.政府指導(dǎo)價(jià)【答案】C【解析】資本化率應(yīng)通過市場(chǎng)提取法，即通過市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的收益與價(jià)格關(guān)系推算得出，反映市場(chǎng)真實(shí)回報(bào)水平。5.下列哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則（）。A.獨(dú)立、客觀、公正原則B.合法原則C.最高最佳使用原則D.政府干預(yù)原則【答案】D【解析】房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、最高最佳使用等原則，政府干預(yù)不屬于估價(jià)基本原則。6.某房地產(chǎn)年凈收益為12萬元，資本化率為6%，則該房地產(chǎn)收益價(jià)格為（）萬元。A.72B.200C.120D.100【答案】B【解析】收益價(jià)格=年凈收益÷資本化率=12÷6%=200萬元。7.在甘南藏區(qū)，以下哪類房地產(chǎn)最適合采用成本法估價(jià)（）。A.商業(yè)綜合體B.旅游度假村C.宗教用途建筑D.城市住宅【答案】C【解析】宗教用途建筑市場(chǎng)交易稀少，收益難以確定，適合采用成本法估價(jià)。8.某宗土地剩余使用年限為40年，折現(xiàn)率為8%，則其年期修正系數(shù)為（）。A.0.871B.0.925C.0.954D.0.789【答案】A【解析】年期修正系數(shù)=[1-1/(1+8%)^40]≈0.871。9.在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)目的應(yīng)明確說明的內(nèi)容不包括（）。A.估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況B.估價(jià)報(bào)告的使用者C.估價(jià)報(bào)告的使用期限D(zhuǎn).估價(jià)方法的選擇依據(jù)【答案】A【解析】權(quán)屬狀況應(yīng)在估價(jià)對(duì)象描述中說明，而非估價(jià)目的部分。10.某房地產(chǎn)交易實(shí)例成交單價(jià)為8000元/平方米，交易情況修正系數(shù)為1.05，區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，個(gè)別因素修正系數(shù)為1.02，則修正后單價(jià)為（）元/平方米。A.8232B.8165C.8316D.8400【答案】C【解析】修正后單價(jià)=8000×1.05×0.98×1.02≈8316元/平方米。11.在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值通常采用（）確定。A.成本法B.市場(chǎng)比較法C.收益法D.基準(zhǔn)地價(jià)法【答案】B【解析】開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)通過市場(chǎng)比較法確定，反映市場(chǎng)預(yù)期銷售價(jià)格。12.某房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果有效期為一年，自（）起算。A.估價(jià)作業(yè)開始日B.估價(jià)報(bào)告完成日C.估價(jià)報(bào)告交付日D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)【答案】D【解析】估價(jià)結(jié)果有效期自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起算，確保估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格同步。13.在甘南藏區(qū)，以下哪項(xiàng)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響最?。ǎ.海拔高度B.民族節(jié)慶活動(dòng)C.土地權(quán)屬類型D.城市綠化率【答案】D【解析】甘南地區(qū)城市綠化率普遍較低，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響相對(duì)較小。14.某宗房地產(chǎn)采用收益法估價(jià)，年凈收益為10萬元，資本化率為5%，剩余收益年限為30年，則其收益價(jià)格為（）萬元。A.153.7B.166.7C.200D.125.6【答案】A【解析】收益價(jià)格=10÷5%×[1-1/(1+5%)^30]≈153.7萬元。15.在房地產(chǎn)估價(jià)中，以下哪項(xiàng)屬于實(shí)物狀況調(diào)整內(nèi)容（）。A.交通便捷度B.樓層C.商業(yè)繁華度D.環(huán)境質(zhì)量【答案】B【解析】樓層屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況，其他選項(xiàng)為區(qū)位狀況。16.某房地產(chǎn)交易實(shí)例成交于2023年3月，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2025年6月，該類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)上漲8%，則時(shí)間調(diào)整系數(shù)為（）。A.1.08B.0.92C.1.16D.0.89【答案】A【解析】時(shí)間調(diào)整系數(shù)=1+8%=1.08。17.在甘南藏區(qū)，以下哪類房地產(chǎn)最適合采用收益法估價(jià)（）。A.牧民自建房B.旅游民宿C.宗教寺廟D.政府辦公樓【答案】B【解析】旅游民宿具有穩(wěn)定收益，適合采用收益法估價(jià)。18.某宗土地規(guī)劃用途為商業(yè)，實(shí)際用途為住宅，估價(jià)時(shí)應(yīng)（）。A.按實(shí)際用途估價(jià)B.按規(guī)劃用途估價(jià)C.按最高最佳使用原則估價(jià)D.按政府指導(dǎo)價(jià)估價(jià)【答案】C【解析】估價(jià)應(yīng)遵循最高最佳使用原則，結(jié)合規(guī)劃用途與市場(chǎng)接受度綜合判斷。19.在房地產(chǎn)估價(jià)中，以下哪項(xiàng)不屬于估價(jià)假設(shè)條件（）。A.估價(jià)對(duì)象權(quán)屬清晰B.市場(chǎng)穩(wěn)定C.估價(jià)對(duì)象無抵押D.估價(jià)對(duì)象已出租【答案】D【解析】是否出租屬于實(shí)物狀況，非假設(shè)條件。20.某房地產(chǎn)年租金收入為15萬元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬元，資本化率為5%，則其收益價(jià)格為（）萬元。A.200B.300C.250D.150【答案】A【解析】?jī)羰找?15-5=10萬元，收益價(jià)格=10÷5%=200萬元。21.在甘南藏區(qū)，以下哪項(xiàng)最可能影響房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性（）。A.語言溝通障礙B.土地權(quán)屬不清C.估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)不足D.交易案例不足【答案】B【解析】土地權(quán)屬不清直接影響估價(jià)對(duì)象的合法性，進(jìn)而影響估價(jià)結(jié)果。22.某宗房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)，重建成本為1000萬元，折舊額為200萬元，則其估價(jià)為（）萬元。A.800B.1000C.1200D.600【答案】A【解析】成本法估價(jià)=重建成本-折舊=1000-200=800萬元。23.在房地產(chǎn)估價(jià)中，以下哪項(xiàng)屬于外部性因素（）。A.建筑結(jié)構(gòu)B.周邊學(xué)校C.樓層D.裝修檔次【答案】B【解析】周邊學(xué)校為外部配套設(shè)施，屬于外部性因素。24.某房地產(chǎn)交易實(shí)例成交單價(jià)為9000元/平方米，交易情況修正為-3%，區(qū)域因素修正為+5%，個(gè)別因素修正為-2%，則修正后單價(jià)為（）元/平方米。A.9000B.8910C.9099D.8820【答案】C【解析】修正后單價(jià)=9000×0.97×1.05×0.98≈9099元/平方米。25.在甘南藏區(qū)，以下哪項(xiàng)最可能導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果偏高（）。A.忽視高原施工成本B.忽視旅游季節(jié)性C.忽視土地權(quán)屬限制D.忽視交易稅費(fèi)【答案】B【解析】忽視旅游季節(jié)性可能高估旅游地產(chǎn)收益，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果偏高。26.某宗房地產(chǎn)收益年限為50年，資本化率為6%，則其年期修正系數(shù)為（）。A.0.946B.0.915C.0.887D.0.865【答案】A【解析】年期修正系數(shù)=[1-1/(1+6%)^50]≈0.946。27.在房地產(chǎn)估價(jià)中，以下哪項(xiàng)屬于權(quán)益狀況調(diào)整內(nèi)容（）。A.建筑年代B.土地剩余使用年限C.朝向D.裝修情況【答案】B【解析】土地剩余使用年限屬于權(quán)益狀況。28.某房地產(chǎn)年凈收益為20萬元，資本化率為4%，則其收益價(jià)格為（）萬元。A.400B.500C.480D.520【答案】B【解析】收益價(jià)格=20÷4%=500萬元。29.在甘南藏區(qū)，以下哪項(xiàng)最可能影響成本法估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性（）。A.忽視民族建筑特色B.忽視交通條件C.忽視市場(chǎng)供需D.忽視土地用途【答案】A【解析】民族建筑特色影響重建成本，忽視將導(dǎo)致成本法估價(jià)失真。30.某宗房地產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法估價(jià)，選取三個(gè)可比實(shí)例，修正后單價(jià)分別為8500、8700、8600元/平方米，則估價(jià)對(duì)象單價(jià)為（）元/平方米。A.8600B.8500C.8700D.8625【答案】A【解析】簡(jiǎn)單算術(shù)平均=(8500+8700+8600)÷3=8600元/平方米。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.以下哪些屬于房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序（）。A.受理估價(jià)委托B.實(shí)地查勘C.確定估價(jià)結(jié)果D.發(fā)布估價(jià)公告E.撰寫估價(jià)報(bào)告【答案】A、B、C、E【解析】發(fā)布估價(jià)公告不屬于基本程序。32.在甘南藏區(qū)，以下哪些因素可能影響房地產(chǎn)價(jià)格（）。A.海拔高度B.民族節(jié)慶C.土地權(quán)屬D.旅游季節(jié)性E.城市人口密度【答案】A、B、C、D【解析】甘南人口密度低，對(duì)房?jī)r(jià)影響較小。33.以下哪些屬于收益法估價(jià)的基本參數(shù)（）。A.年凈收益B.資本化率C.收益年限D(zhuǎn).建筑高度E.折現(xiàn)率【答案】A、B、C、E【解析】建筑高度與收益法無關(guān)。34.以下哪些屬于市場(chǎng)比較法中的修正內(nèi)容（）。A.交易情況修正B.時(shí)間修正C.區(qū)域因素修正D.個(gè)別因素修正E.權(quán)益狀況修正【答案】A、B、C、D、E【解析】五項(xiàng)均為市場(chǎng)比較法修正內(nèi)容。35.以下哪些屬于成本法估價(jià)中的折舊類型（）。A.物理折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.時(shí)間折舊E.市場(chǎng)折舊【答案】A、B、C【解析】折舊類型包括物理、功能、經(jīng)濟(jì)折舊。36.以下哪些屬于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的必要內(nèi)容（）。A.估價(jià)目的B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)依據(jù)D.估價(jià)師聲明E.估價(jià)對(duì)象照片【答案】A、B、C、D、E【解析】五項(xiàng)均為必要內(nèi)容。37.以下哪些屬于影響資本化率的因素（）。A.市場(chǎng)利率B.投資風(fēng)險(xiǎn)C.房地產(chǎn)類型D.收益年限E.地理位置【答案】A、B、C、E【解析】收益年限不影響資本化率。38.以下哪些屬于假設(shè)開發(fā)法中的扣除項(xiàng)目（）。A.開發(fā)成本B.管理費(fèi)用C.銷售稅費(fèi)D.開發(fā)利潤(rùn)E.土地取得成本【答案】A、B、C、D【解析】土地取得成本為估價(jià)對(duì)象，非扣除項(xiàng)目。39.以下哪些屬于甘南藏區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)的特殊難點(diǎn)（）。A.交易案例稀缺B.土地權(quán)屬?gòu)?fù)雜C.民族政策影響D.高原施工成本高E.市場(chǎng)透明度高【答案】A、B、C、D【解析】甘南市場(chǎng)透明度低。40.以下哪些屬于房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德要求（）。A.獨(dú)立客觀B.保守秘密C.公平競(jìng)爭(zhēng)D.接受回扣E.持續(xù)學(xué)習(xí)【答案】A、B、C、E【解析】接受回扣違反職業(yè)道德。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）41.在甘南藏區(qū)，所有土地均可自由買賣。（×）【解析】甘南存在大量集體土地，不能自由買賣。42.資本化率越高，收益法估價(jià)結(jié)果越低。（√）【解析】資本化率與收益價(jià)格成反比。43.市場(chǎng)比較法不適用于宗教用途房地產(chǎn)估價(jià)。（√）【解析】宗教房地產(chǎn)交易稀少，市場(chǎng)比較法難以適用。44.成本法估價(jià)結(jié)果一定高于市場(chǎng)比較法。（×）【解析】成本法結(jié)果可能高于或低于市場(chǎng)法，視折舊與市場(chǎng)熱度而定。45.在甘南藏區(qū)，旅游地產(chǎn)收益季節(jié)性明顯，收益法應(yīng)分段計(jì)算。（√）【解析】旅游旺季與淡季收益差異大，應(yīng)分段計(jì)算。46.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告可不經(jīng)實(shí)地查勘直接出具。（×）【解析】實(shí)地查勘為必要程序。47.土地剩余使用年限越長(zhǎng)，年期修正系數(shù)越接近1。（√）【解析】年限越長(zhǎng)，修正系數(shù)越接近1。48.民族區(qū)域自治政策不影響房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果。（×）【解析】民族政策可能影響土地用途與交易限制。49.高原地區(qū)建筑成本應(yīng)適當(dāng)上調(diào)。（√）【解析】高原施工條件差，成本應(yīng)上調(diào)。50.房地產(chǎn)估價(jià)師可同時(shí)在兩個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。（×）【解析】估價(jià)師只能在一個(gè)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。四、計(jì)算題（共4題，每題10分，共40分）51.某宗土地面積為3000平方米，規(guī)劃容積率2.0，建筑密度為50%，開發(fā)完成后預(yù)計(jì)銷售單價(jià)為10000元/平方米，開發(fā)成本為4000元/平方米，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%，銷售稅費(fèi)為銷售收入的6%，開發(fā)利潤(rùn)為總開發(fā)成本的15%，請(qǐng)用假設(shè)開發(fā)法計(jì)算該土地價(jià)值?！窘獯稹块_發(fā)完成后建筑面積=3000×2.0=6000平方米銷售收入=6000×10000=6000萬元開發(fā)成本=6000×4000=2400萬元管理費(fèi)用=2400×5%=120萬元